«Jan. kontor. offentlig ettersyn. Oslo kommune Planog bygningsetaten. kontor. .U-U Pp Les? r. " T;',u';.?é2'3 7"i. llpfassf" \\ D \3% (/1/3

Transkript

1 Oslo kommune Oslo kommune Plan- og Planog bygningsetaten bygningsetaten Universitetsgata Universitetsgata m.fl. m.fl. - Tullinkvartalet, Tullinkvartalet, Sentrum, Sentrum, undervisning, undervisning, hotell, forretning, hotell, forretning, tjenesteyting, tjenesteyting, bevertning bevertning og og kontor kontor Forslag til detalj Forslag detalj regulering regulering med med konsekvensutredning konsekvensutredning til offentlig ettersyn offentlig ettersyn Entra Eiendom Entra Eiendom AS AS foreslår foreslår å omregulere omregulere Universitetsgata Universitetsgata m.fl m.fl - Tullinkvartalet, Tullinkvartalet, Sentrum Sentrum fra byggeområde fra byggeområde for for boliger, boliger, forretning, forretning, kontor, kontor, bevertning bevertning, hotell hotell og allmennyttig allmennyttig formål formål (undervisning) til undervisning/forretning/ (undervisning) undervisning/forretning/ tj enesteyting/ enesteyting/ bevertning/ bevertning/ forsamlingslokale/ forsamlingslokale/ kontor kontor og hotell. og hotell. Målet Målet med med planen planen er å legge legge til til rette rette for for ytterligere ytterligere utnyttelse utnyttelse av av kvartalet, kvartalet, blant blant annet med annet med nye nye lokaler lokaler for for Universiteteti Universiteteti Oslo. Oslo. Det Det foreslås foreslås å bevare bevare flere flere bygningeri bygningeri kvartalet. kvartalet. Øvrig bebyggelse Øvrig bebyggelse kan kan rives rives og og bygges bygges opp opp i 42 m høyde, høyde, bortsett bortsett fra fra nybygg nybygg mot mot Kristian Kristian Augusts gate Augusts gate som som foreslås foreslås i m byggehøyde. byggehøyde. Det Det foreslås foreslås etablert etablert allment allment tilgjengelige tilgjengelige passasj eri passasj eri østre østre deler deler av kvartalet. kvartalet. Det Det foreslås foreslås m2 m2 nybygg nybygg og og opprettholdelse opprettholdelse av m, noe m, noe som som til sammen sammen gir gir mz. mz. Plan- og Planog bygningsetaten bygningsetaten anbefaler anbefaler ikke ikke planforslaget planforslaget og fremmer fremmer eget eget alternativ alternativ med med lavere lavere utnyttelse utnyttelse og og byggehøyder. byggehøyder. Videre Videre kreves kreves mer mer romlige romlige passasjer, passasjer, som skal som skal være være etablert etablert samtidig med samtidig med nybygg nybygg mot mot Kristian Kristian Augusts Augusts gate. gate. Også Også felles felles atkomst atkomst fra fra Universitetsgata Universitetsgata skal skal være etablert være etablert ved ved nybygg nybygg mot mot Kristian Kristian Augusts Augusts gate. gate. Plan- og Planog bygningsetaten bygningsetaten ber ber om om bemerkninger bemerkninger til forslaget forslaget i løpet løpet av av høringsperioden høringsperioden oppgitt i Varslingsbrev oppgitt Varslingsbrev og på på vår vår nettside. nettside. Utarbeidet av: Utarbeidet av: Rambøll Rambøll AS AS for for Tullinkvartalet Tullinkvartalet AS AS v/ Entra Entra Eiendom Eiendom AS AS HN»r_Jw Edv. < 4 _\w Mn gum i *3 "._ 5 W i \ :H ' a..g- / «i? `, å ' i". F: ` \ l f- x Hm; _,», q. - m ', 'W m llpfassf" fir ' :TJ ~.. f H er i f 7' I f;. ' I \\ D å.. b -. _ 4, År. ` f /f Plan- og Planog bygningsetaten bygningsetaten \ å \, l W gir? h -. i, 1 = l. 1 å,- %T.t.BgrIms " T;',u';.?é2'3 7"i i, ' ii, Jplass J., å? \>,` u ~ `> ` \ 7 F' i 'l E ` g K, a å. "' V l U - Besøksadresse: Besøksadresse: Vahls gate Vahls gate, Oslo Oslo Boks 364 Boks 364 Sentrum Sentrum 0102 Oslo 0102 Oslo z- \3% (/1/3 \. k i f f,4tufifnføkka/ A/, f, J ~.f «Jan n gh. 7 Ed, I m' N ; s tn m _.-, ate =...-. if s:.oia_x;s9, ' '. i i. i.u-u Pp Les? r, _. \ 1. \/ ' K f. \ 7:; i. r _ 7g_,:_,. 1 'fæl Niki : k å;._ E _ «W5.."..~ 3-; A " I 'g Ht *-lg,_ "" :A, _r å wordraaks f: i._ ` i- V,I - Bllíffiüfir/j ', \ i. w.-..f ac- *9 I.:ai _., 'J'J uff-f* ufll-f-'f EA 'UAH 5,-r Eilif-ivar,. ~x l wunf-.p i L.ALzM/TgàgH lljí/e* ` I i V i i -' 1 : Bur],_9a ga efplà i'' -;_ F? ' N.9 1?l'l%/rzfiw 2 'SÅ "_ :i f som som er Sentralbord: Sentralbord: Bankgiro: Bankgiro: l3l5.0l.0l357 l3l5.0l.0l Orgnr.: Orgnr.: MVA MVA Telefaks: Telefaks: E-post: E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no postmottak@pbe.oslo.kommune.no Kundesenteret: Kundesenteret:

2 Saksnr: Side 2 av 115 Bydel: Sentrum Saksnummer: Gnr./bnr.: GnL/bnr.: 209/392 m.fl. mfl. Dokumentnummer: 88 Dato: Basert på innsendt dokument med dato: Saksnummer oppgis alltid ved henvendelse

3 Saksnr: Side side 3 av 115 INNHOLD 1. HOVEDTREKK I PLANFORSLAGET SAMMENDRAG EKSISTERENDE SITUASJON OG FREMTIDIG BYPLANGREP (FORSLAGSTILLERS ILLUSTRASJONER OG TEKST) Skisse - eksisterende situasjon Skisse av fremtidig byplangrep.....1o FORSLAGETS NØKKELOPPLYSNINGER Forslagsstillers alternativ, alternativ Plan- og bygningsetatens alternativ, alternativ FAKTADEL BAKGRUNN (FORSLAGSTILLERS TEKST) PLANSTATUS.....2O Overordnede føringer og gjeldende planstatus (forslagstillers tekst).....2o Andre forhold (forslagstillers tekst) Mulig utnyttelse i henhold til gjeldende regulering (forslagstillers tekst) EKSISTERENDE FORHOLD Forslagsstillers stedsanalyse Plan- og bygningsetatens stedsanalyse Tabell for tema som alltid skal sjekkes og følges opp når aktuelt PLANFORSLAGET Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder (forslagstillers tekst) Øvrige forhold som sikres i kart og bestemmelser (forslagstillers tekst) KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planforslaget MEDVIRKNING FORHÅNDSUTTALELSER Liste over forhåndsuttalelser Sammendrag av forhåndsuttalelsene, med forslagsstillers og Plan- og bygningsetatens kommentarer FORSLAGSSTILLERS ARGUMENTASJON FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE FORSLAGSSTILLERS ILLUSTRASJONER PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING OG ALTERNATIV PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG ANBEFALING Plan- og bygningsetatens vurdering av planforslaget Foreløpig konklusjon PLAN- OG BYGNINGSETATENS ALTERNATIV, ALTERNATIV Hensikten med forslaget Planforslaget Konsekvenser KART OG BESTEMMELSER NEDSKALERT PLANKART - ALTERNATIV REGULERINGSBESTEMMELSER - ALTERNATIV NEDSKALERT PLANKART - ALTERNATIV REGULERINGSBESTEMMELSER ALTERNATIV VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN

4 Saksnr: Side side 4 av 115 Vedlegg 1. Plankart i målestokk 1:500, 2 alternativer 2. Fastsatt planprogram 3. Forhåndsuttalelser 4. Konsekvensutredning 5. ROS-analyse 6. Støyberegninger 7. Vindberegninger 8. Trafikkanalyse 9. Landskap- og siktlinjer 10. Kulturminneverdier Kuiturminneverdier 11. Miljøoppfølgingsprogram 12. Sikring av byggegrop, fundamentering 13. Plan- og bygningsetatens stedsanalyse 14. Illustrasjonsplan Hlustrasjonsplan HVORDAN LESE DOKUMENTET? Dette er et dokument som består av forslagsstillers beskrivelse av og argumentasjon for planforslaget, og Plan- og bygningsetatens vurdering. Plan- og bygningsetaten er juridisk eier av dokumentet, men der det står Forslagsstillers tekst (hovedsakelig del 2 og 4) har Plan- og bygningsetaten ikke redigert i denne. Plan- og bygningsetatens kommentarer til forslagsstillers tekst finnes i separate, tydelig merkede bokser. SAKSGANG Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert, kommentert og eventuelle endringer innarbeidet. Saken er planlagt oversendt rådhuset for politisk behandling første tertial 2015.

5 Saksnr: Side side 55av HOVEDTREKK I PLANFORSLAGET SAMMENDRAG Bakgrunn Planen er fremmet for å utvikle tomten for et nytt universitetsbygg og en videreutvikling av resterende tomter i kvartalet. For å skape en robust, forutsigbar og helhetlig utvikling reguleres hele kvartalet. Hensikten er å tilrettelegge for en utvikling av kvartalet med undervisning og kultur og tilhørende miljøskapende aktiviteter på gateplan. Planforslaget Planforslaget omfatter hele kvartalet. Forslagsstiller foreslår å bevare flere bygninger - Alfheimkomplekset, Hotell Savoy, Arbeidsgiverforeningen, Treiders frontbygning og Kristian Augusts gate 11. Øvrig bebyggelse kan rives og erstattes av nybygg i 42 meters høyde. Mot Tullinløkka foreslås ny bebyggelse på 50meters byggehøyde. I tillegg til de nevnte høydene foreslås 4,5 m til oppbygg på tak, på inntil 20% av takflaten for det enkelte bygningsvolum..if t. f. *-..-_.-' BYGG SOM EIEHULDES he-.»art-;» bygg LlT'I.-'lKL INGSFCITE NS IAL E I Entre eld Forslagsstillers illustrasjon endre eiere Mot Tullinløkka foreslås et nybygg for undervisning, diverse publikumsrettet virksomhet og kontor, i 50 meters høyde. Bygningen er tenkt brukt til å samlokalisere juridisk fakultet ved Universitetet i Oslo. Øvrige deler av kvartalet foreslås regulert til omtrent den samme bruken som de har i dag: Hotell Savoy og Smarthotell foreslås begge til overnatting/hotell, Filadelfiasalen i St. Olavs gate 24 foreslås til forsamlingssal, og øvrig bebyggelse foreslås som en kombinasjon av ulik publikumsrettet virksomhet (forretninger, bevertning og diverse tjenesteyting) og kontor, noen steder i kombinasjon med forsamlingssal og undervisning. For Entras Eiendommer mot Kristian Augusts gate foreslås % BRA på 955%, mens det for øvrige utviklingseiendommer foreslås en utnyttelse på %. Utnyttelsen for planområdet sett under ett blir 626 % BRA.

6 Saksnr: Side side 65 av 115 Forslagsstiller foreslår å etablere flere gatetun inne i kvartalet, og passasjer gjennom bebyggelsen. Når planområdet er ferdig utbygget, vil det være etablert gjennomganger med minimum fri høyde 4,3 meter gjennom kvartalet. Disse vil være åpne for allmennheten i tilgrensende virksomheters åpningstid. Avkjørsler foreslås som i dag, men når ny bebyggelse på hjørnet av Universitetsgata/ Pilestredet blir etablert skal hoveddelen av kvartalet få atkomst fra Universitetsgata. Unntak er Arbeidsgiverforeningen i Kristian Augusts gate 23, Centralkirken i St Olavs gate og Smarthotel i St Olavs gate 26. For disse eiendommene opprettholdes dagens avkjørsler. Konsekvenser Forslaget vurderes å være i tråd med overordnede føringer vedrørende fortetting i sentrale områder med god kollektivdekning. Forslag om å legge hensynssone for bevaring av kulturmiljø over flere av bygningene i kvartalet støtter også opp om målene om å ta vare på kulturarven vår. Planforslaget vil i liten grad påvirke fjernvirkningen av kvartalet. Trafikalt har planforslaget relativt beskjedne konsekvenser. Det vil bli en høyere konsentrasjon av gående i området, fotgjengere som i dag er spredt på flere adresser i sentrum. Økningen vurderes imidlertid ikke å være dramatisk. Forslaget opprettholder eksisterende atkomster mot Kristian Augusts gate og St Olavs gate inntil ny bebyggelse etableres på hjørnet av Universitetsgata/Pilestredet. Dette er i konflikt med planforslag for etablering av høystandard holdeplass for trikken i Kristian Augusts gate. Planforslaget har noe negative konsekvenser for solforhold for omgivelsene, ved at gateplan og nedre etasjer i St Olavs gate og Pilestredet vil få noe mer skygge enn i dag. Foreslått utbygging vil for øvrig i liten grad påvirke miljøforhold i området. Det foreslås lokal overvannshåndtering, blant annet i form av grønne tak, noe som vil innebære en forbedring i forhold til dagens situasjon. Grunnforholdene i området tilsier at det kan oppstå skade på tilliggende bebyggelse som følge av utbyggingen. Det må gjennomføres avbøtende tiltak for å redusere risikoen for strukturelle deformasjoner på eksisterende bebyggelse. I anleggsfasen foreslås det at felt 1 og 4 får atkomst fra Kristian Augusts gate. Dette kan få konsekvenser for trikken og trafikk i denne gaten, og forslagsstiller er i dialog med Bymiljøetaten og Sporveien for å finne en løsning. Et forslag er å legge om trikken til ett spor i anleggsfasen, noe som trolig vil måtte innebære at gaten sperres for gjennomgående biltrafikk i perioden. Figur 25 - Mulige fidltolnstei' til Tullinkrartnleti riser d] fell i plankartet. anleggsfasen. _\'u.1ninei'e1 ij1g på illumasjonen Forslagsstillers illustrasjon av atkomster i anleggsfasen. Forslagsstillers illustrasjon av atkomster i anleggsfasen.

7 Saksnr: Side side 7 av 115 Plan- og bygningsetatens vurdering og konklusjon Plan- og bygningsetaten mener det vil være en styrke for universitetet å få samlokalisert sine sentrumsfunksjoner i dette kvartalet, men påpeker at universitetet som leietaker ikke kan sikres gjennom reguleringsplanen. Likevel bør undervisningsformålet spesifiseres slik at det ikke kan etableres grunnskole innenfor planområdet. Undervisningsformålet utgjør dessuten under halvparten av foreslåtte nybygg innenfor planområdet, og behovet for mer egnete lokaler for UiO forklarer overhodet ikke den generelt høye utnyttelsen og de store byggehøydene i kvartalet. Selv om en viss monumentalitet ville kunne forsvares for et nytt universitetsbygg, mener vi at foreslåtte nybygg er altfor høyt og bredt, og forrykker tyngdepunktet i et nasjonalt viktig område. Dersom forslaget blir gjennomført, vil Tullinløkka fremstå som en forplass til det nye monumentalbygget i Kristian Augusts gate, og oppfattelsen av plassen vil med det endres radikalt. Når det ikke er sikkert at det faktisk blir Universitetet i Oslo som flytter inn i nybygget, kan den foreslåtte volumoppbyggingen vanskelig begrunnes. Både mot Kristian Augusts gate og på hjørnet av Universitetsgata/Pilestredet, vil ny bebyggelse løse opp den klassiske kvartalsstrukturen. Dette gjøres ved at flere historiske eiendommer blir slått sammen til større enheter, og ved at en innfører høyder som bryter kraftig med dominerende byggehøyder i teppebyen. Høyder på 42 meter tett inntil bevaringsverdige deler av kvartalet får enkeltbygg som i dag har en viss monumentalitet, som Arbeidsgiverforeningen i Kristian Augusts gate 23 og Hotell Savoy, til å fremstå som restelementer av det opprinnelige kvartalet. Til tross for at planforslaget legger opp til bevaring av store deler av kvartalet mener vi derfor at kulturminnehensynene ikke ivaretas tilstrekkelig i forslaget. De foreslåtte gårdsrommene i og passasjene gjennom kvartalet er et godt trekk, som kan tilføre området kvaliteter i form av nye snarveier og innganger til et forhåpentligvis innholdsrikt kvartal. Hverken gårdsrom eller passasjer er sikret tilstrekkelige rommelige kvaliteter, og særlig passasjen gjennom felt 11vil få preg av å være en lang og smal korridor, snarere enn en inviterende inngangsport til kvartalet. Det er videre for stor usikkerhet knyttet til når gjennomganger gjennom kvartalet vil bli etablert, og disse må være på plass når nybygg mot Krisitan Augusts gate tas i bruk. Avkjørsel til kvartalet bør i hovedsak samles i Universitetsgata, fordi det er stor belastning på øvrige veier rundt planområdet. Etablering av avkjørsel fra Universitetsgata bør knyttes til brukstillatelse for nybygg i Kristian Augusts gate, og ikke til et eventuelt nybygg i felt 7 slik forslagsstiller foreslår. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget og fremmer eget alternativ, alternativ 2. PBEs alternativ Plan- og bygningsetaten fremmer eget alternativ 2, som skiller seg fra forslagsstiller på følgende vesentlige punkter: 0 Vi foreslår maksimalt 30 m byggehøyder i kvartalet, i tillegg til inntil 4 m oppbygg for heis og trappehus. Dette medfører at ny utvikling i betydelig større grad tar hensyn til kulturminner i og rundt kvartalet, og til omgivelsene generelt. 0 Vi foreslår at gatetunene i tilknytning til felt 1 og felt 4 blir betydelig større enn det forslagsstiller foreslår, og det oppnås dermed større, sammenhengende gårdsrom. Alle gatetun og passasjer gjennom bebyggelsen foreslås regulert til offentlig areal for å sikre gjennomførbarhet. Det stilles krav om at gjennomganger gjennom kvartalet skal være etablert før brukstillatelse kan gis til nybygg innenfor felt 1.

8 Saksnr: Side8 8 av115 Total utnyttelse innenfor kvartalet reduseres som følge av de to ovenstående punktene. %BRA for kvartalet foreslås på ca 490% % (beregnet på grunnlag av hele planområdet, uten fratrekk for gatetun). Det stilles krav til utforming av ny bebyggelse i felt 1 og felt 7, slik at den typiske tomtestrukturen reflekteres. Undervisningsformålet foreslås også lagtil Entras eiendom på hjørnet av Universitetsgata/ Pilestredet. For øvrig foreslås bestemmelser som forhindrer etablering av barne- eller ungdomsskole innenfor planområdet. Området vurderes som uegnetil denne type undervisning, bl.a. pga mangel på uteoppholdsareal. Centralkirken på hjørnet av Frederiks gate /St. Olavs gate foreslås underlagt hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Atkomst til ny bebyggelse innenfor kvartalet skal være fra Universitetsgata, over felt 7. Det foreslås regulert inn felles kjøreveg som skal være felles for feltene 1, 4, 5, 6, 7, 8 og 9.

9 Saksnr: Side side 9 av EKSISTERENDE SITUASJON OG FREMTIDIG BYPLANGREP (forslagstillers illustrasjoner og tekst) Skisse - eksisterende situasjon _ w- I f i. u, i Figur 1 - Skisse eksisterende situasjon (1:2000 i A4). Illustrasjonen viser antall etasjer, eiendomsgrenser og planens avgrensning.

10 Saksnr: Side side 10 av Skisse av fremtidig byplangrep ST OLAVS GATE 22 ni f' ~ J i \ Figur 2 - Skissen viser planforslagets takplan med avkjørsler, eiendomsgrenser, feltgrenser og planens avgrensning. Formålene er benevnt med blå skrift. (1:2000 i A4). Konseptet har til hensikt å gi ny bebyggelse en tyngde som spiller sammen med UiO ved Karl Johan og museumsbyggene på Tullinløkka, samt tydelig å definere Universitets tilstedeværelse i sentrum. Nye lokaler for UiOs juridisk fakultet og tilrettelegging for annen virksomhet bygger opp under vitalisering, kunnskapsorientering og karakterdefinisjon av kvartalet. For å styrke prosjektet og effektivisere arealbruken, legges det til rette for å kombinere ulik bruk i kvartalet. Sambruk av fasiliteter som auditorium, kantine og uteområder kan gi effektiv arealanvendelse framfor å etablere flere parallelle funksjoner. Passasjene gjennom kvartalet sikrer flyt av mennesker og mulighet for gjennomgang. Utadrettet virksomhet på bakkeplan mot passasjene er også et viktig grep for å skape byliv og tilstedeværelse av mennesker.

11 Saksnr: Side side 11 av FORSLAGETS NØKKELOPPLYSNINGER Forslagsstillers alternativ, alternativ 1 Forslagsstiller: Entra Eiendom AS, Postboks 52 Økern, N-0508 Oslo, Biskop Gunnerus' gate 14A Tlf: , e-post: post@entra.no Fagkyndig: Rambøll, Hoffsveien 4 Pb 427 Skøyen, N-0213 OSLO Tlf: , e-post: jostein.overby@ramboll.no Eieropplysninger Gnr. 209 bnr. 158 Kristian Augusts gate 11DA v/advokat Ole Borge Gnr. 209 bnr. 160 Kristian Augusts gate 13 V/OMS v/oms Eiendom AS Gnr. 209 bnr. 162 Kristian Augusts gate 15A-B v/entra Eiendom AS Gnr. 209 bnr. 163 Kristian Augusts gate 19 Tullingården AS v/entra Eiendom AS Gnr. 209 bnr. 164 Kristian Augusts gate 21 v/entra Eiendom AS Gnr. 209 bnr. 165 Kristian Augusts gate 23 v/entra Eiendom AS Gnr. 209 bnr. 259 Pilestredet 27 v/ Pilestredet 27 ANS Gnr. 209 bnr. 261 St. Olavs gate 24, v/ St. Olavs gate 24 AS Gnr. 209 bnr. 263 St. Olavs gate 26 v/smarthotel Gnr. 209 bnr. 265 St. Olavs gate 28-30, v/ St. Olavs gate AS Gnr. 209 bnr. 285 Pilestredet 27, v/ Pilestredet 27 ANS Gnr. 209 bnr. 388 Universitetsgata 7 AS v/entra Eiendom AS Gnr. 209 bnr. 392 Universitetsgata 11v/ Savoy Holding AS Arealstørrelse - planområdel 1 Planområdet totalt: (målt på plankart) m² m Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Areal (m²) (m2) Forsamlingslokale 1472,7 Hotell/overnatting (2) 2027,9 Kombinert bebyggelse og anleggsformål (8) 11078,8 Sum areal denne kategori: 14579, Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (m²) (m2) Gatetun/gågate Gatetun/gâgate (7) 1572,9 Sum areal denne kategori: 1572,9 Totalt alle kategorier: , Hensynsonetabell Areal (m²) (m2) Bevaring kulturmiljø (5) 5479,9 Sum areal denne kategori: 5479,9 Totalt alle kategorier: 5479,9 1 larealet som ligger til grunn for utregningene er hentet fra Oslo kommunes grunnlagskart, og kan ha inntil 5% avvik fra matrikulerte arealer.

12 Saksnr: Side side 12 av 115 Arealstørrelse - ny bebyggelse Over terreng: BRA= m² BRA= I112 Arealstørrelse - eksisterende bebyggelse som opprettholdes Over terreng: BRA= m² I112 Se tabell s 41 for spesifisering av eksisterende og ny bebyggelse. Utnyttelse m. m. Bruksareal næring: BRA = m² I112 Samlet areal planområdet: m² m2 (målt areal, avviker fra matrikkel) Prosent bruksareal: %-BRA = 626 % Parkering Ved nybygg og hovedombygging tillates ikke parkering på terreng. Parkering skal være i henhold til den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune. I henhold til gjeldende norm innebærer dette anslagsvis 141 plasser i kvartalet når dette er fullt utbygget i h.h.t. reguleringsforslag. Sykkelparkering skal være i henhold til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune. Nybygg for Universitetet i Oslo langs Kristian Augusts gate vil i h.h.t. dette tilsvare ca. 770 sykkelparkeringsplasser. Trafikkanalyse (vedlagt planforslaget) detaljerer erer og begrunner antallet plasser nærmere også for andre deler av kvartalet der nybygging er aktuelt. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning. Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens 12-10første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget faller inn under forskriftens 2 punkt jf. vedlegg I, punkt nr. 1 og 37. Oslo kommune har som ansvarlig myndighet besluttet at planforslaget skal konsekvensutredes. Program for planarbeidet ble fastsatt Kunngjøring og varsling Igangsetting igangsetting av planarbeidet og høring av planprogram ble kunngjort i Aftenposten og et elektronisk medium, Grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev datert I tillegg er planskissen forhåndsvarslet

13 Saksnr: Side side 13 av Plan- og bygningsetatens alternativ, alternativ 2 Forslagsstiller/fagkyndig: Plan- og bygningsetaten Eieropplysninger Gnr. 209 bnr. 158 Kristian Augusts gate 11DA v/advokat Ole Borge Gnr. 209 bnr. 160 Kristian Augusts gate 13 V/OMS v/oms Eiendom AS Gnr. 209 bnr. 162 Kristian Augusts gate 15A-B v/entra Eiendom AS Gnr. 209 bnr. 163 Kristian Augusts gate 19Tullingården AS v/entra Eiendom AS Gnr. 209 bnr. 164 Kristian Augusts gate 21v/Entra Eiendom AS Gnr. 209 bnr. 165 Kristian Augusts gate 23 V/Entra v/entra Eiendom AS Gnr. 209 bnr. 259 Pilestredet 27 v/ Pilestredet 27 ANS Gnr. 209 bnr. 261 St. Olavs gate 24, v/ St. Olavs gate 24 AS Gnr. 209 bnr. 263 St. Olavs gate 26 v/smarthotel Gnr. 209 bnr. 265 St. Olavs gate 28-30, V/ v/ St. Olavs gate AS Gnr. 209 bnr. 285 Pilestredet 27, v/ Pilestredet 27 ANS Gnr. 209 bnr. 388 Universitetsgata 7 AS v/entra Eiendom AS Gnr. 209 bnr. 392 Universitetsgata 11v/ Savoy Holding AS Arealstørrelse - planområdez 2 Planområdet totalt: (målt på plankart) m² m2 Bebyggelse og anlegg Areal (m²) (m2) Hotell/overnatting (felt 6) 1061,8 Kombinert bebyggelse og anleggsformål (felt 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10 og11) 11648,2 Sum areal denne kategori: Kombinert bebyggelse og anlegg Bebyggelse og anlegg/ Gatetun (BAGT 1-8) 893,1 Bebyggelse og anlegg/ Kjøreveg (BAKJ) 77,1 Sum areal denne kategori 970,2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (m²) (m2) Gatetun 2469,7 Sum areal denne kategori 2469,7 Totalt alle kategorier: Hensynsonetabell Areal (m²) Hensynsonetabell Areal (m2) Bevaring kulturmiljø (5) 6799,7 Sum areal denne kategori: 6799,7 Totalt alle kategorier: 6799,7 2 2Arealet som ligger til grunn for utregningene er hentet fra Oslo kommunes grunnlagskart, og kan ha inntil 5% avvik fra matrikulerte arealer.

14 Saksnr: Side side 14 av 115 Arealstørrelse - ny bebyggelse Over terreng: BRA= m² BRA= I112 Arealstørrelse - eksisterende bebyggelse som opprettholdes Over terreng: BRA= m² I112 Utnyttelse m. In. m. III. Bruksareal næring: BRA = m² I112 Samlet areal planområdet: m2 m² (målt areal, avviker fra matrikkel) Prosent bruksareal: %-BRA = 489 % Parkering Ved nybygg og hovedombygging tillates ikke parkering på terreng. Parkering skal være i henhold til den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune. I henhold til gjeldende norm innebærer dette anslagsvis 141 plasser i kvartalet når dette er fullt utbygget i h.h.t. reguleringsforslag. Sykkelparkering skal være i henhold til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune. Nybygg for Universitetet i Oslo langs Kristian Augusts gate vil i h.h.t. dette tilsvare ca. 770 sykkelparkeringsplasser. Trafikkanalyse (vedlagt planforslaget) detaljerer erer og begrunner antallet plasser nærmere også for andre deler av kvartalet der nybygging er aktuelt. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens 12-10første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget faller inn under forskriftens 2 punkt jf. vedlegg I, punkt nr. 1 og 37. Oslo kommune har som ansvarlig myndighet besluttet at planforslaget skal konsekvensutredes. Program for planarbeidet ble fastsatt Kunngjøring og varsling Igangsetting igangsetting av planarbeidet og høring av planprogram ble kunngjort i Aftenposten og et elektronisk medium, Grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev datert I tillegg er planskissen forhåndsvarslet

15 Saksnr: Side side 15 av FAKTADEL 2.1 BAKGRUNN (forslagstillers tekst) Forhistorie Da Entra Eiendom begynte prosessen med Tullinkvartalet var det aktuelt å utvide Nasjonalmuseet på Tullinløkka. I den forbindelse kjøpte Entra opp enkelteiendommer og inngikk intensjonsavtaler i kvartalet. Denne prosessen ble imidlertid avsluttet. Universiteteti i Oslo tok i 2010 kontakt med Entra Eiendom med forespørsel om bistand til nytt samlokalisert juridisk fakultet, med ønske om nærhet til UiOs bygninger i Karl Johans gate. Utgangspunktet for samarbeidet ble klargjort tidlig da UiO har et romprogram som må løses. II I _.æ,f-gr :f I a u I -u my uh Figur 3 - Flyfoto over dagens situasjon, høsten Det Bet er nå oppført hotell på tomten i St. Olavsgate 26, men det eksisterer ikke oppdaterte flyfoto av dette. (Kilde: Blom) Prosjektet ved planseminar og planinitiativ årsskiftet 2011/2012 Entra og Mad arkitekter utarbeidet et forslag til universitet og mediehus i Tullinkvartalet 2011/2012. Det ble da tatt utgangspunkt i det samlede volumet som foreslått i utkast til kommunedelplan for byutvikling og bevaring (KDP BB). Hovedgrepet var å beholde lav gesims mot Tullinløkka, og kompensere med to store volumer/høyhus inne i kvartalet. KDP BB foreslår en generell økning av volumene, uten at gesimslinjer er beholdes.

16 Saksnr: Side side av 115 Etter to seminarer for særlig inviterte, lanserte Entra prosjektet i pressen samtidig som planinitiativ ble sendt inn til PBE. Reaksjonene om at Universitetet vil være et positivt tilskudd var hovedsakelig entydige. Samtidig var det visse kontroverser knyttet til høyhusene og kulturminner. Kulturminnevern - Byantikvarens vurderinger til planinitiativet Ved planseminar og planinitiativ var Byantikvaren kritisk til deler av prosjektet. Dette gjaldt spesielt Entras forslag til sanering av Alfheimgårdens bakbygninger. Byantikvaren mente at Alfheim-komplekset som helhet er i nasjonal verneklasse. Dette ble hensyntatt og Alfheimgården er bevart i planforslaget. Forhandlinger om eiendomskjøp og leieavtaler KDP BB er utarbeidet i fellesskap mellom PBE og Byantikvaren, og er til politisk behandling. Mange plansaker har behov for avklaring i spørsmål omkring utvikling og bevaring, og KDP BB gir føringer som må tas hensyn til. Forventningen om utnyttelse i forhold til kommunedelplanutkastet er også et utgangspunkt for prisdannelse i markedet. Entra og Mad har brukt volumet i KDP BB som utgangspunkt, og bearbeidet utførelsen. Entra var åpen for å endre og bearbeide forslaget, men gikk inn i arbeidet med tro på at Byantikvaren og PBE sammen var enige om hovedføringene. Eiendommer ble ervervet med dette som bakgrunn. Prosjektstatus ved innsendelse av planprogram Planforslaget er justert i forhold til planinitiativet. Det er ikke lengre fysisk sammenheng (kontakt) mellom bebyggelsen som Entra disponerer i Universitetsgata og Kristian Augusts gate. Kvartalets rolle for å fastholde betydningen av områdene i Oslo sentrum vest, i den pågående byekspansjonen, er fortsatt viktig. Entra ser fremdeles planen som en plan for hele kvartalet, og som et byutviklingsprosjekt. Alternativstudier for UiOs nye lokaler Med utgangspunkt i eiendomssituasjonen, tilbakemeldinger fra PBE og samarbeid med UiO, ble arbeidet med volumkonsept startet på nytt sommeren MAD arkitekter utarbeidet nye volumer i tre ulike varianter, Kompakt, Tårn og Portal. Volumene ble brukt som tidlige utgangspunkt for diskusjon for å definere Entras foretrukne alternativ. Endelig løsning for UiO-prosjektet, er en kombinasjon av konseptene Kompakt og Portal. Valgte konsept er alternativet som utredes i planforslaget. KOMPAKT TÃRN PORTAL ' Et kubisk volum med stor fasade ' Dominerende gesimsíinje ' Utvider Tullinløkkas plassgulv mot Tullinløkka understrekes. Skaper en portal for hde ' Betoner JurFak som ' Høye volum adderes oppå kvartalet betydningsfull ' Spiller på historisk UiO ' Plassvegg sentralakse

17 Saksnr: Side side 17 av 115 Figur 4 - Illustrasjon over alternativstudiene Kompakt, Tårn og Portal Hensikten med planforslaget Planen er primært utledet ut fra et ønske om å utvikle tomten for nytt universitetsbygg og sekundert en utvikling av de resterende tomtene i kvartalet. For å skape en robust, forutsigbar og helhetlig utvikling, reguleres hele kvartalet. Hensikten med planen er å tilrettelegge for en utvikling av Tullinkvartalet med undervisning og kultur med tilhørende miljøskapende byaktiviteter på gateplan som handel og bevertning. Det legges derfor til rette for etablering av ulike funksjoner som kunnskaps- og undervisningsformål og ulik kommersiell virksomhet. Målet er å styrke funksjonsmangfoldet og derigjennom være med på å skape et sterkt og dynamisk sentrum som ivaretar bylivet. Universitetet i Oslo (UiO) har vært til stede i Oslo sentrum siden universitetsbygningene på Karl Johans gate ble reist som et viktig element av nasjonsbygging i ihovedstaden. UiO er i dag spredt på flere ulike lokasjoner i sentrum. Entra ønsker gjennom prosjektet å samlokaliseres det juridiske fakultet i ett bygg. Planforslaget søker å videreutvikle UiOs tilstedeværelse i Oslo sentrum, realisere Byuniversitetet og styrke juridisk fakultet som en del av kunnskapsbyen Oslo. Samtidig ønsker forslagsstiller at dette skal bli et levende og flerfunksjonelt byområde med bl.a. servering og butikker. Forslagsstiller ser Tullinkvartalet som et strategisk viktig kvartal i en videreutvikling og vitalisering av sentrum-vest. Det er lite ny næringsetablering i området, og flere viktige kulturinstitusjoner har flyttet ut, eller planlegger flytting. Forhold til eiendommer innenfor planområdet Entra eier Kristian Augusts gate 15, 19 og 21, Universitetsgata 7-9 og Pilestredet 25. I Itillegg eier Entra eiendom Kristian Augusts gate 23. Planforslaget baserer seg på utvikling av enkelteiendommer og eventuelle avhengigheter knytter seg til teknisk gjennomførbarhet av tiltak innenfor planen. Noen eiendommer vil det være naturlig å forvente at utvikles samtidig.

18 Saksnr: Side 18 av115 'N BYGG SOM BEHOLDES å bevarie bygg UTVIKLINGSPOTENSIALE I Entra eid Andre eiere Figur 5- Illustrasjon over planforslagets bygningsvolumer og eierstruktur. Skraverte flater angir bygg som bevares. ff l`._,í-----f- BYGG SOM BEHOLDES bevarte bygg r / UTVIKLINGSPOTENSIALE I k' i' I / I Entra eid 'J Andre eiere tomtegrense f. å f* _,,, Figur 6 - Illustrasjon over tomte -og eierstruktur. Skraverte flater angir bygg som bevares

19 Saksnr: Side side 19 av o: seat? 22 St. 3:6 24 is Æ //.r, F-80 "6 fr Ix 19 1;.:~ fr, f i e» 6? e" -'3 å 908% 11 fl gape C D! Figur 7 - Illustrasjon over dagens bebyggelse og eiendomsstruktur (målestokk 1:2000) Planprosess og konsekvensutredning Planforslaget utløser krav om konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrift 2 punkt f jf. vedlegg 1, punkt 1 og 37. Forslag til planprogram lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 4. juli - 4. september Planprogrammet er bearbeidet etter offentlig ettersyn og endelig utredningsprogram ble fastsatt av Oslo kommune Følgende tre alternativer er konsekvensutredet og sammenlignet med et 0-alternativ, som innebærer at dagens situasjon forblir uendret: 1. Alternativ 1: Forslagsstillers foretrukne alternativ Hovedintensjonen er å utvikle universitet og undervisning, primært i nye bygg, men også gjennom mulig endret bruk av eksisterende bygningsmasse. 2. Alternativ 2: Eksisterende gesims, maks 42 m inne i kvartalet, passasjer gjennom kvartalet Hovedintensjonen med forslaget er å vise lavere høyder enn alternativ, 1 og skal ha fokus på å få til gode romlige passasjer gjennom kvartalet. 3. Alternativ 3: Alfheimkomplekset bevares Hovedintensjonen med alternativet er å vise mulighetene og konsekvensene for å bevare hele Alfheimkomplekset. Det er utredet to varianter av alternativet: ø Alternativ 3a: som alternativ 1, men med bevaring av hele Alfheimkomplekset ø Alternativ 3b: som alternativ 2, men med bevaring av hele Alfheimkomplekset Planforslaget og KUen, slik de foreligger i dag, er resultater av en planprosess som har pågått over tid. Opprinnelig planforslag så noe annerledes ut enn dagens. I planprogrammet er det fastsatt fire alternativer som skal utredes i KUen, hvorav alternativ 1 var Entras opprinnelige forslag. KUen pekte på en del svakheter ved forslaget, og blant annet som følge av dette er planforslaget endret. KUen skal imidlertid utrede de fire opprinnelige alternativene. Ingen av alternativene i KUen stemmer derfor nøyaktig overens med planforslaget.

20 Saksnr: Side side 20 av PLANSTATUS Overordnede føringer og gjeldende planstatus (forslagstillers tekst) Rikspolitiske bestemmelser og retningslinjer retningsliner Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen, T-2/08 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen, T-2/08 Formålet med retningslinjen er å synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging, og er nedfelt i plan- og bygningsloven. Retningslinjen beskriver at kommunen skal vurdere konsekvenser for barn og unge i plan- og byggesaksbehandling, utarbeide retningslinjer, bestemmelser og vedtekter om omfang og kvalitet av arealer og anlegg som er av betydning for barn og unge, og som skal sikres i planer der barn og unge er berørt. Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare, og i nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging, T-5/93 Retningslinjen har som mål at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig og bærekraftig perspektiv i planleggingen. Det skal legges vekt på å oppnå gode regionale helhetsløsninger på tvers av kommunegrensene. Relevante retningslinjer for å oppnå samordnet areal og transportplanlegginger: - Planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet bør samordnes slik at det legges til rette for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. - Det skal legges vekt på å utnytte mulighetene for økt konsentrasjon av utbyggingen i byggesonene i by og tettstedsområder. Utformingen av utbyggingen bør bidra til å bevare grøntstruktur, biologisk mangfold og de estetiske kvalitetene i bebygde områder. - I regioner eller områder der befolkningstettheten kan gi grunnlag for kollektivbetjening som et miljøvennlig og effektivt transportalternativ, skal det ved utformingen av utbyggingsmønsteret og transportsystemet legges vekt på å tilrettelegge for kollektive transportformer. - Sykkel som transportform skal tillegges vekt der det ligger til rette for det. - Hensynet til gående og bevegelseshemmede skal tillegges vekt i planleggingen. - Regionale publikumsrettete offentlige eller private servicetilbud skal lokaliseres ut fra en regional helhetsvurdering tilpasset eksisterende og planlagt senterstruktur og kollektivknutepunkter. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer PBE gjør oppmerksom på at Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og ransportplanlegging, T-5/93 den ble erstattet av Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. De statlige planretningslinjene viderefører hovedtrekkene i den gamle rikspolitiske retningslinjen, en, men legger ytterligere vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon blant annet rundt kollektivknutepunkter, samtidig som en skal legge vekt på gode uteområder, lysforhold og miljøkvalitet. Videre skal en i planleggingen ta hensyn til forsvarlig overvannshåndtering, kulturhistoriske verdier og estetiske kvaliteter. Kulturminner og - miljøer bør tas aktivt i bruk som ressurser i by- og tettstedsutviklingen.

21 Saksnr: Side side 21 av 115 Gjeldende overordnede planer Kommuneplan 2009 Arealdel Kommuneplan Oslo mot 2025, Kommuneplanen beskriver at Oslo skal være en internasjonalt attraktiv by og drivkraft i Osloregionen. Oslo skal være en kultur- og idrettsby med kvalitet, tradisjon og mangfold, i en internasjonal ledende kunnskapsregion. Byutviklingen skal være miljøvennlig og bærekraftig, med knutepunktbasert utbygging innenfor eksisterende byggesone, med energi- og miljøeffektive bygninger og bygningsmiljøer. Miljøbelastningene i det sentrale byområdet skal reduseres gjennom blant annet redusert bilbruk. Omgivelser og tjenester skal ha en universell utforming. Videre skal kulturarven skal forvaltes bærekraftig, og en skal ta vare på nasjonale kulturminneverdier. Byens overordnete trekk, kulturmiljøer og enkeltobjekter skal tas vare på i sentrum og indre by. Planområdet er i kommuneplanens arealdel markert som en del av sentrum. Kommunedelplan for indre Oslo (KDP 13), Kommunedelplanen er en overordnet rammeplan som gir rammer for byutvikling, byreparasjon, miljøbevaring og transport i indre by og sentrum. Planen trekker opp langsiktige mål, er strategisk og rettet mot nøkkeltiltak som kan fremme eller hemme en ønsket byutvikling. Planen er ment som et styringsredskap og vil følges opp med videre planarbeid for utvalgte områder og temaer. Modernisering av sentrumskjernen må innebære supplering fremfor å svekke den. Planområdet er angitt som en del av sentrum. Kommunedelplan Varehandel (KDP 14), Kommunedelplanen opphevet rikspolitiske bestemmelser om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder samt reviderte Service- og senterstrategien for Oslo Det overordnede målet i Oslo er å bidra til en bærekraftig byutvikling med et konsentrert utbyggingsmønster og en samordnet areal- og transportutvikling. Kommunedelplanens mål er: - Byens befolkning skal ha et godt og velfungerende handels- og servicetilbud i rimelig avstand fra boligen. - Handelssentrene skal ha gang- og sykkeltilgjengelighet engelighet for flest mulig samt god tilknytning til kollektivsystemet. - Oslo skal ha en robust senterstruktur som vektlegger utvikling av livskraftige og attraktive handelssentre og møteplasser. - Oslo sentrum skal ha posisjon som det dominerende regionale senter. Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP 17), Planen er en temaplan for allment tilgjengelige uterom i Oslos byggesone, med unntak av sentrumsområdet hovedsakelig innenfor Ring 1. Planområdet er avmerket som sentrumsområde på plankartet, og omfattes derfor ikke av planen. Nye tiltak bør bidra til at eksisterende plasser og møtesteder utvikles positivt, for eksempel gjennom etablering av publikumsrettede funksjoner. Høyhusstrategien, Bystyrevedtak, Høyhusstrategien, Bystyrevedtak,

22 Saksnr: Side side 22 av 115 Høyhusstrategien er ikke juridisk bindende, men er en klar politisk føring. Høyhusutredningen viser blant annet til at det etter krigen ble bygget flere høyhus i beltet mellom Solli plass og Regjeringskvartalet. Noen hovedpunkter fra strategien får betydning for planarbeidet. Høyhus er definert som hus høyere enn 42 m over bakkeplan, og 42 m regnes som maksimum byggehøyde i Oslo, med unntak av Bjørvika, Bispevika og Vaterland. Det forutsettes at det konsekvent sies nei til høyhus utenfor disse områdene. Der det foreslås bebyggelse over 42 m, skal det alltid utarbeides alternativt reguleringsforslag Imidlertid vil slanke, skulpturelle tårn over 42 m kunne aksepteres. Viktige bygninger må ikke bli utsatt for konkurranse fra nye høyhus. Flere høyhus vil kunne skade byens estetikk og svekke byens historiske særpreg mot fjorden. Enkelte steder kan fremtidig bebyggelse bli noe høyere enn dagens. Byøkologisk program Innsatsområder: - Oslo skal redusere klimagassutslippene og bedre luftkvaliteten - Banebyen Oslo skal arbeide for miljøeffektiv mobilitet og transport - Oslo skal ha en bærekraftig byutvikling, og miljøvennlige bygningsmiljøer og byrom - Oslo skal ha kretsløpsbasert avfallshåndtering - Oslo skal bevare og styrke sin blågrønne struktur - Oslo skal ha en miljøeffektiv kommuneforvaltning - Oslo skal samarbeide med innbyggerne og næringslivet for et bedre miljø - Oslo skal bidra til og samarbeide for et bedre miljø regionalt, nasjonalt og globalt Byrådets tiltredelseserklæring, 2011 Byrådets tiltredelseserklæring fremhever følgende områder: - Kunnskapshovedstaden - Idrettshovedstaden - Den blå-grønne byen - Byutvikling - Bærekraftig transport - Trygg by - Skapende og moderne by - Valgfrihet og verdighet - Oslo i verden - Muligheter for alle - Kulturbyen Oslo Gjeldende regulering innenfor planområdet: - S-2255 vedtatt , Soneplanen. Byggeområde for boliger, forretning og kontor. Sak , St. Olavs gate 24, oppføring av nytt kontorbygg - S-3298 vedtatt , Felles avkjørsel i Universitetsgata 7, forretning/kontor. - S-4074 vedtatt Byggeområde for kontor, forretning, bevertning, hotell og allmennyttig formål med sak , St. Olavs gate 26, oppføring av nytt hotell - S-2937 vedtatt Forslag til endrede reguleringsbestemmelser (ny paragraf 7) for sentrum og indre sone. - S-525 vedtatt Felles avkjørsel.

23 Saksnr: Side side 23 av l.,.: 'l I.w -wlmflvmrffflfunålakmw= l :~ ~. U-smwmls unmm-w-mmnuz H' p' - szzauaru v.g,.f_ Figur I8 8 - Gjeldende regulering gjengitt i 1:2000, med planområdet angitt med stiplet linje Øvrig Sak Tullinløkka, etablering av midlertidig park Det er etablert en midlertidig park på Tullinløkka. Pågående planarbeid Forslag til kommunedelplan for byutvikling og bevaring (KDP BB) Forslag til KDP BB skal gi handlingsrom for bymessig utvikling og fortetting, ivareta arbeidsplass- og boligmål, sikre viktige kulturminner, samt sikre og utvikle indre Oslos gate- og byromsstruktur. Tullinkvartalet er definert som utviklingsområde i sentrum hvor gjeldende regulering foreslås opphevet. Byggehøyder langs Ring 1 foreslås inntil 42 m, mens det for øvrig foreslås inntil 30 m byggehøyde, hvorav to tilbaketrukne etasjer øverst. Det skal være minst 10 % boligandel, og % BRA skal være maks 700%. Forslag til KDP BB er en relativt grovmasket plan, og konkrete vurderinger må gjøres i hvert enkelt tilfelle, særlig der store bevaringsinteresser er involvert. Sak , Kristian Augusts gate fra St. Olavs gt. til CJ Hambros plass Bymiljøetaten har utarbeidet forslag til reguleringsplan for Kristian Augusts gate mellom St. Olavs gate og Pilestredet. Reguleringsplanen innebærer en oppgradering av trikketraseen og ny høystandard holdeplass ved Tullinløkka. Trikkesporene flyttes nordover for å forberede for trikk i Frederiks gate og for å kunne ved Tullinløkka. Trikkesporene flyttes nordover for å forberede for trikk i Frederiks gate og for å kunne

24 Saksnr: Side side 24 av 115 oppheve møteforbudet på strekningen. Planforslaget innebærer at holdeplassen flyttes samt at dagens vareleveringslomme ved Kristian Augusts gate utgår. Parkeringsplassen for bevegelseshemmede er flyttet til sørsiden av Kristian Augusts gate. Planforslaget har vært på offentlig ettersyn og skal oversendes til politisk behandling innen kort tid. Øvrig Øvrig - Statsbygg er i startfasen med et planarbeid for utvikling av Tullinløkka/ / Nasjonalgalleriet / Historisk museum. - Statens vegvesen har utarbeidet et forprosjekt for videreutvikling av Ring 1 som kollektivprioritert hovedåre. Anbefalt framtidig løsning er midtstilte kollektivfelt. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer Plan- og bygningsetaten gjør oppmerksom på at innholdet i forslag til Kommunedelplan for byutvikling og bevaring (KDP BB) er innarbeidet i høringsutkast til ny Kommuneplan. Plan- og bygningsetaten supplerer dessuten følgende: - Planforslaget vil, dersom det vedtas, medføre en endring av Kommuneplan Kommuneplan 2009 består av gjeldende reguleringer, og ethvert planforslag vil derfor formelt sett innebære en endring av kommuneplanens arealdel. - I forslag til ny Kommuneplan for Oslo, Oslo mot 2030, er planområdet markert som en del av utviklingsområde U1 i indre by. Her skal det vurderes høy tetthet og sikres høy bymessig/ arkitektonisk kvalitet, samt gode gate- og byrom. En skal videreføre omkringliggende nettverk av offentlige rom og forbindelser. Det kan vurderes høyere gesimshøyder enn områdets dominerende høyder, dersom etasjer avtrappes for å innordne seg gatestrekningens høyeste dominerende gesims. Avtrapping skal hensynta best mulig solforhold mot sør og vest for tilliggende byrom, strøksgater og gårdsrom. Det kan vurderes tillatt inntil 30 m gesimshøyde (inntil 42 m mot Ring 1). Planområdet ligger i avviksområde for støy, og så å si alle gatefasader ligger i rød støysone. Planområdet ligger videre i rød sone for luftforurensning Andre forhold (forslagstillers tekst) Eier av St. Olavs gate 24 har tinglyst rett til kostnadsfri overtagelse av bakgårdsarealer i St. Olavs gate 22 og Pilestredet 27. Rettighetene er av privatrettslig karakter. Dette vil innebære at den tinglyste retten må avløses ved avtale mellom hjemmelshaverne for at det skal kunne etableres gatetun med rett til fri bruk for allmenheten. Det kan være at den avgivende eier vil reise erstatningssak for utgift/tap som følge av reguleringen. Smarthotel i St. Olavs gt. 26 har tinglyst rett til kjøring over St. Olavs gt. 28. Dette er ikke i konflikt med reguleringsforslaget Mulig utnyttelse i henhold til gjeldende regulering (forslagstillers tekst) Planområdet er regulert gjennom S-2255 av , med endringer i reguleringsbestemmelser av til S Dette er en generell plan som gjelder for store deler av sentrum, med formål boliger, forretning og kontor. Utnyttelsen er angitt til U 1,5til 2,5. I tillegg er St. Olavs gate 26 regulert gjennom S-4074 av , og regulert til kontor, forretning, bevertning, hotell og allmennyttig formål (undervisning), med en samlet utnyttelse på inntil 7000 m² m2 T- BRA over terreng. Det er utarbeidet en egen bebyggelsesplan for Universitetsgata 7-9.

25 Saksnr: Side side 25 av 115 Gjeldende regulering innebærer at deler av gategrunn kan tas med i beregningsgrunnlaget (inntil 10meter). Grunnlaget for eksisterende utnyttelse er derfor noe høyere enn eiendommene, se illustrasjon. Figur 9 - Grunnlag for U-gradsberegning for eiendommene i Tullinkvartalet, samlet areal m² m2 eiendoms- grunnlag utnyttelse dagens Eksisterende eiendommer areal, m² m2 U-grad, m² m2 u-grad 2,5 bebyggelse Kristian Augusts gate Kristian Augusts gate Kristian Augusts gate Kristian Augusts gate Kristian Augusts gate Kristian Augusts gate Universitetsgata St. Olavs gate St. Olavs gate 26 * * * St. Olavs gate 28, Universitetsgata 7, 9 og Pilestredet Pilestredet 27 og St. Olavs gate SUM planområdet * egen plan for St. Olavs gate 26 med maks. T-BRA = 7000 m² * egen plan for St. Olavs gate 26 med maks. T-BRA = 7000 I112

26 Saksnr: Side side av 115 Eiendomsareal er hentet fra matrikkel. Det er avvik mellom matrikkelopplysninger og arealer målt i tegning/på kart. Dagens bebyggelse er beregnet, da det for flere av eiendommene ikke finnes matrikulerte tall for dagens bebyggelse, og andre eiendommer er oppgitt med tall som synes for lave. Selv om gategrunn regnes med i henhold til gjeldende regulering, er altså kvartalet utbygd ut over U-grad 2,5.

27 Saksnr: Side side 27 av EKSISTERENDE FORHOLD Forslagsstillers stedsanalyse Byen u w. h._ K ;r_. -.. Figur 10 - Planområdets plassering i byen og i forhold til viktige målpunkt Området >.J, _, i _.Figur 11 - Tullinkvartalets plassering i nærområdet og i forhold til viktige bygg

28 Saksnr: Side side 28 av 115 Lokalisering og bruk Tullinkvartalet utgjør en del avden klassiske kvartalsstrukturen i Oslo sentrum. Området preges av institusjoner og offentlige rom for fellesskapet. Dette er Oslos sentrum. Området har flere viktige statlige institusjoner innenforvaltning, kunnskap, forskning, undervisning, kultur og media, med bl.a. flere forlagshus. Tullinkvartalet innrammes på to sider av Nasjonalgalleriet og Historisk museum. På motstående side av Tullinløkka ligger de gamle universitetsbygningene. I nærområdet ligger også Slottet som endepunkt for Karl Johansgate, som en del av et større byplangrep er St. Olavs gate en hovedakse i Linstowsplan. I diverse planer for Oslo kommune er Universitetsgata en definert akse mellom Rådhuset og St. Olavs plass, som en fortolkning av Linstowsplan. FILES TREDE I' S I RØKSGAIE RlNG1 lnnfar`i SÅRE W KARL JUHANS GA1 I: Sigur Figur 12 - Illustrasjon Illustr asjon av viktige kommunikasjonslinjer og kollektivknutepunkt. Tullinkvartalet ligger i overgangen mellom det historiske bysentrum og områder med åpnere karakter (rundt slottsparken) og områder/bygninger med modernistisk struktur og formspråk i tilknytning til Ring 1 og St. Olavs plass. Topografien stiger fra sentrumskjernen mot Slottet og opp fra Pilestredet mot Ullevålsveien/Akersgata, sistnevnte ofte referert som «Akersryggen». Landskapsdragene gir planområdet god synlighet fra flere høyereliggende utsiktspunkt i nærheten. Tullinløkka er opparbeidet som park og Slottsparken er nærmeste store grønne lunge.

29 Saksnr: Side side 29 av 115 : HOLBERGS PLASS PLASS SLOTTSFLASSEN '< TLILUNLØKKA _REGJERVlVNGVSVK\3fARTALEVT UNIVERSITETSPLASSEN _? JUN!-PLASSEN 3 TWGHUSET NATVONALTHEATRET sr _ r SPVKERSUPPA j El DSVOL L 5 PLASS RAoHusemssg EGERTORGET STORTORGET 1 '~ FRLDTJOF NANSENS PLASS Figur Illustrasjon av viktige plasser og parkdrag. Planområdet vist i svart. Kvartalet - bebyggelse Planområdet ligger i bydel St. Hanshaugen og omfatter kvartalet nord for Tullinløkka/ / Nasjonalmuseet, og avgrenses av Kristian Augusts gate i sør, Universitetsgaten i øst, Fredriksgate i vest og av Ring 1 (St. Olavs gate og Pilestredet) i nord. Planområdet er på ca. 16daa. Planområdet utgjør en del av den klassiske kvartalsstrukturen i Oslo sentrum, i kjerneområdet for mange offentlige prestisjebygg fra nasjonsbyggingens første periode på 1800-tallet. Bebyggelsen i kvartalet har en sammensatt karakter fra ulike tidsepoker, med bygninger fra 1840til 1990-tallet. Eiendommene har liten eller ingen funksjonell sammenheng utover at de ligger i samme kvartal. Volummessig oppbygging av kvartalet gjenspeiler i hovedsak oppføringstidspunkt, opprinnelig- og nåværende bruk. Kvartalet består i dag av en rekke ulike funksjoner som hotell, menigheter og ulike forretninger og serveringsvirksomheter. Deler av bebyggelsen i planområdet er synlig fra høyereliggende deler av byen, men kvartalet har ingen særskilte bygninger som skiller seg ut i bybildet, verken med tanke på formspråk eller høyde. Kvartalet har en fondveggvirkning mot Tullinløkka.

30 Saksnr: Side side 30 av ø "~ \ \ KRISTXAN AUGUSTS GATEza ' - KRISTIAN AuGusTs GATE 19 l KRISTIAN AUGUSTS GATE15 N EKRISTIAN AUGUSTS GATE 13 \ KRISTWAN ALJGUSTS GATE11 fhotel savovf UNIVERSITETSGATA 11 l UNWERSISTETSGATA 7-Q TÉEWJER: KRISTIAN AUGUSTS GATE 21 -'-,./g.._.i ALFHEIMSKOMPLEKSETJ ;5T- 0'- "5 3' TE 235 I GT. olavs GATE22 as PILESTREDET 27 «' - FILADELFIN SN-lARTHOTELi_( U-ND-ER 0PPl-=ERlNG]- ST, OLAVSGATE 24 st. olvas GATE26 Figur 14 - Bebyggelse og adresser i Tullinkvartalet Kvartalet består i í hovedsak av forretningsgårder forretníngsgårder med småindustri smâíndustrí i í bakgårdene. Hjørnegårdene har en markert og delvis delvís monumental utforming. Mot Tullinløkka avgrenses bebyggelse av hotell Savoy i í øst og tidligere tídlígere hovedkontor for Norges Arbeídsgíverforeníng Arbeidsgiverforening i í vest. Mot Pilestredet Pílestredet (nord) ligger lígger Alfheímkomplekset. Alfheimkomplekset. Resten av kvartalet består av forretningsgårder, forretníngsgårder, hoteller og forsamlingslokaler forsamlíngslokaler med front- og bakbygninger. bakbygnínger. Kvartalets avgrensing avgrensíng er et resultat av Linstows Línstows byplan og den gamle ferdselsåren Pilestredet. Pílestredet. Eiendommene Eíendommene ble utparsellert i í 1840-årene og eiendomsstrukturen eíendomsstrukturen er fortsatt tydelig tydelíg i í kvartalsbebyggelsen i í form av lange, smale tomter. Bebyggelsesmønsteret er hovedbygg orientert oríentert mot gate, med varierende varíerende gesimshøyde gesímshøyde og bakgårdsbebyggelse mot kvartalets indre. índre. I tråd med samtidens samtídens idealer ídealer for

31 Saksnr: Side side 31 av 115 boligbebyggelse, besto den første bebyggelsen i Tullinkvartalet avborgerskapsboliger med romantiske hageanlegg. Kristian Augusts gate 21 (Treider Handelsskole) er den best bevarte representanten for den første boligbebyggelsen. I 1870-årene begynte transformasjonsprosessen i retning av ombygging til forretningsgårder. Enkelte av de eldre boligene ble bygget om og gjenoppsto som treetasjes murgårder. På 1930-tallet og utover i århundret ble gamle bygninger revet, og ga plass til moderne flerfunksjonsbygg i et funksjonalistisk formspråk. ø Kristian Augusts gate 11: Hovedbygningen inne i kvartalet er fra ca. 1850, med eiendomsstruktur som gjenspeiler utparsellering fra 1840-årene. Hovedbygning mot gate er et eksempel på samtidens forretnings- og småindustrivirksomhet. Bebyggelsen er en av en rekke murgårder fra 1800-tallet, som i Oslo-sammenheng har velkjent formspråk, dvs. tre etasjer med høy førsteetasje og pussede teglfasade. Eiendommen har tre bygninger og to gårdsrom på rekke. ø Kristian Augusts gate 13: Bygning med forgård og bakgårdsbebyggelse oppført i 1958, av arkitekt Hj. Bakstad. Byggets fasade er nøktern med vindusbånd og keramiske fliser. ø Kristian Augusts gate 15: Forretningsgård oppført i 1935, tegnet av arkitektene Wollebæk og Skraastad. Kristian Augusts gate 15 og 19er store forretningsgårder fra 1930-tallet, med forretninger på bakkeplan, og hovedsakelig utleid til kontor. Bygget har pussfasader. ø Kristian Augusts gate 19:Forretningsgård oppført i 1939, tegnet av arkitektene Finn Morseth, Mads Wiel Gedde og Einar Gundersen. Byggets fasader er i steinforblending ø Kristian Augusts gate 21:Bygning trolig oppført i 1853, med bakbygning fra 1930-årene. ø Kristian Augusts gate 23:Kontorbygg fra 1950, tegnet av Bjercke og Eliassen, oppført som hovedkontor for Norges Arbeidsgiverforening. Bygget er en påkostet forretningsgård fra etterkrigstiden, med steinforblending, store vindusflater, sammenhengende vindusbånd i andre etasje og et tydelig hjørnemotiv mot Frederiks gate. ø St. Olavs gate 22: Alfheimkomplekset, tegnet av Herman Major Backer, Bygget er en stor forretnings- og industrigård i fem etasjer, med en utsmykket fasade i granitt og tegl og store vinduer. Bakgårdsbebyggelsen er i tegl. ø St. Olavs gate 24: Forbygning revet, nybygg ferdigstilt 2013.Bakbygningen er Filadelfias store sal fra ø St. Olavs gate 26:«Smarthotell», 2013 ø St. Olavs gate 28-30:Formålsbygget for Centralkirken, ø Universitetsgata 11: Hotell Savoy er oppført sent 1800-tall, og på- og ombygget i 1916ved arkitekt Rudolf Emanuel Jacobsen. Bygningen er i fire og fem etasjer med enkle, pussede teglfasader med sokkeletasje i grovhugget granitt. Inngangspartiet på hjørnet tydelig markert med store vindusflater i første etasje. ø Universitetsgata 7 og 9: Kontor- og forretningsbygg oppført 1987.Bebyggelsen har sju etasjer mot gata, forretninger i første etasje og tette teglforblendete fasader. Sol og skygge Tullinkvartalet er et tett bykvartal, med til dels høye bygninger og små bakgårdsrom. Det er få tidspunkt i løpet av året hvor sola når helt ned i gårdsrommene, og flere av gårdsrommene har nær sagt aldri direkte sollys. Fasadene mot Kristian Augusts gate er sydvestvendt og er godt soleksponert.

32 Saksnr: Side side 32 av " m. 0 _' I /7 f J _ I. 1 ". 4 K t./././_ it Figur 15 - Sol- og skygge diagram (dagens situasjon) for 21. mars kl. 15:00 og 21. juni kl. 15:00

33 Saksnr: Side side 33 av 115 Vindforhold Det er utarbeidet en rapport for vindforhold for Tullinkvartalet basert på måledata fra Blindern for Resultatet viser at gjennomsnittlig vindhastighet er 2-4 m/s, og ligger innenfor den laveste klassen for Lawson criteria på 0-4m/s. Dette er områder der det er behagelig å oppholde seg i over lengre perioder, året gjennom. Maksimal vindhastighet kan komme opp i 6-8 m/s (områder egnet for å spasere i) samt et lite område med 8-10m/s (områder der det kan være ubehagelig å oppholde seg i). Det er ingen norske retningslinjer for terskelverdier for vindhastighet. Ved vurdering av vind kan det deles mellom komfort og sikkerhet. Oppfattelse av komfort er individuelt og avhenger av aktivitet. Vindhastigheter under 5m/s vil i de fleste tilfeller ikke oppfattes som ubehagelig, selv om dette også er avhengig av termiske forhold. Tullinkvartalet, nåværende situasjon Høyde 1-2 meter Vindhastighet ` I, lm.= s Gjennomsnittlig vindhastighet d' OM <Z1 O W v 1.o< <= : <= < <= < <= <= : <: < <= U< <= < <= ID 10.< I Tegn TI og symboler Bvgnmg `\.A *.:_ up» :ET if U I I i Figur 16 - Gjennomsnittlig og maksimal vindhastighet for nåsituasjon (Rambøll 2014) l f mm is ne 25:4 Produced nygsansx

34 Saksnr: Side side 34 av 115 Støy Det er utarbeidet en rapport for støyforholdene i området. Beregninger av dagens situasjon, viser at hele kvartalet, med unntak av deler av Universitetsgata, ligger i støyeksponert rød sone, over 65 db.. v t n., i \\.J-`_/ i, Ö _. H I at ' ~ Tegn l:l 55< <=a5 55 og symboler Vegakse Benyggelse 3alo:1E.UE.2U12 R AM B LL Q Hnrfsvexen4,n213 Oslo /R K w t Tlf; 2251 so no. fax. 22 sw so o- Figur 17 - Støysonekart og tilgrensende gater (2012). Planområdet er vist i skravur Vei- og trafikkforhold Tullinkvartalet omsluttes av Ring 1, en fordeler- og kollektivåre, på tre av fem sider. På sørsiden av kvartalet ligger Kristian Augusts gate, som i hovedsak er en lite trafikkert kollektivgate for trikk. Øst for kvartalet er Universitetsgata, en blindvei mot Ring 1, som også er lite trafikkert. Eiendommene har i dag atkomst for kjøretøy fra alle gatene som omkranser kvartalet. I gjeldende reguleringsplan for Kristian Augusts gate er det regulert to vareleveringslommer på nordre side, mot Tullinkvartalet. De er i dag skiltet for handikapparkering. Det er innkjøring til Kristian Augusts gate 11, 13, 17, 19, 21 og 23 for mindre kjøretøy, tilstrekkelig for en varebil.

35 Saksnr: Saksnr: side 35 av av Side35._l ll \ \" F i. 3 ".u-.._ 0 x.-. f h._9_ 4 f. ` "I. y Figur og Figur Tullinkvartalet Tullinkvartalet og tilstøtendegatenett tilstøtende gatenett Parkering Parkering Det innenforplanområdet ordelt pådeforskjelligeeiendommene. Det er er totalt totalt 104privateparkeringsplasser 104 private parkeringsplasser innenfor planområdet ffordelt på de forskjellige eiendommene. Det i Det er er lite lite gateparkering gateparkering i områdetrundt området rundt Tullinkvartalet,til Tullinkvartalet, til gjengjelder gjengjeld er detflere det flere parkeringsanlegg parkeringsanlegg nærheten. noeparkeringfor nærområdet.det nærheten. Det Det er er noe parkering for sykkeli sykkel i nærområdet. Det gjelderbådebysykkelstativ(lokaliserti gjelder både bysykkelstativ (lokalisert i Pilestredet/Rosenkrantz gateog Pilestredet/Rosenkrantz gate og Kristian Kristian IVs lvs gate)og gate) og vanlig vanlig sykkelstativ. sykkelstativ. Gang sykkel Gang- - og og sykkel Gående et er noetilrettelagtfor Gående og og syklendeforholdersegtil syklende forholder seg til detordinære det ordinære gangnettet gangnettet ii sentrum. sentrum. D Det er noe tilrettelagt for sykkeltrafikki er sykkeltrafikk i områdetrundttullinkvartalet.universitetsgata området rundt Tullinkvartalet. Universitetsgata er markertmed«sykkelblandetmedøvrig markert med «sykkel blandet med øvrig trafikk», traf1kk>>, og og er er endel en del av av rutaullevålsveien ruta Ullevålsveien - St. St. OlavsPlass Olavs Plass - Universitetsgata Universitetsgata - RoaldAmundsens Roald Amundsens gate gate Fritjof gata.(sykkelioslo.no). Fritjof Nansens Nansens plass plass - Rådhus Rådhusgata. (sykkelioslo.no). Kollektivtransport Kollektivtransport Det Augustsgate, Det er er megetgodkollektivdekningi meget god kollektivdekning i området.tullinkvartalethartrikkelinje området. Tullinkvartalet har trikkelinje ii Kristian Kristian Augusts gate, regionalebussruter Nationaltheatret og regionale bussruter ii Ring Ring 1, 1, og og kort kort vei vei til til kollektivknutepunktene kollektivknutepunktene Nationaltheatret og Stortinget,meden Stortinget, med en mengde mengde buss,trikk, buss, trikk, bane-og bane -og togforbindelser. togforbindelser. Trikkelinje betjenertullinløkka Alle T-banelinjerstopperpåStortingetog Trikkelinje 11, 11, og og betjener Tullinløkka holdeplass. holdeplass. Alle T-banelinjer stopper på Stortinget og Nationaltheatret, ca.450meterfra planområdet.n ationaltheatreter Nationaltheatret, ca. 450 meter fra planområdet. Nationaltheatret er et et regionaltknutepunktderlokaleog regionalt knutepunkt der lokale og regionaletog regionalbusserog rushtidslinjer. regionale tog stopper.der stopper. Der er er detdessuten det dessuten ogsåenmengdelokalbusser, også en mengde lokalbusser, regionalbusser og rushtidslinjer.

36 Saksnr: Side side 36 av 115 Q Nordahl Bruns gate ca Æ Holbergs plass (11, 17, 1B) E; St. Olavs plass 3" -93 V E E Tullinløkka ( ) ' ' íài.1; - Tinghuse1(11,17, 18) i Nalionalthealrel l_'l'-bane] (1, 2, a, 4, 5, e) E! Nalionaltheatretrr _ :W EU Nationalthealre(13, 19) f æ Prof' Aschehougs plass I. _ I ge Stortingetff- bane] (1,2. a, 4, 5. vs) Kartforklarlng 1 ' - å e m Tnkk {Q Eidsvolls plass fl T-banefTo-g E Buss w Figur 19 - Kollektivtrafikk og stoppesteder i, og i nærheten av planområdet

37 Saksnr: Side 37 av Plan- og bygningsetatens stedsanalyse l \ l ~<~z~.\\ ~a*-:~'-2x* -' '-";,~,,%$ `._v:;_- L 'Iegníurlrlarjng.u5.J3lBJ.].-'5»EI5Il.'lI [il!t Plannmråder Landemerker '\\-.'\ Aksel' Plasser ug byrom Parker og grunne lammecr Alrrlye fasader Berriererjrlrfljng Primær: gangfurbinrielser 1'nr.1:r u:1.e: Bebyggelse Bebyggelse Byggelmyder Bebyggelse Bebyggelse 15-2'3 ru 20-3D Ell brer -H] m på E-'_.-'a.1:n:i. r.'a.11=_rn5 gule lisre som L-Lzr-:leres satt på gul l:isre lil

38 Saksnr: Side 38 av Tabell for tema som alltid skal sjekkes og følges opp når aktuelt Tema Naturmangfold Flom Geotekniske forhold, Kulturminner Miljøforhold Teknisk infrastruktur Barn og unges interesser Virksomhetsfare Oppstartsmøte Offentlig ettersyn gir ikke premisser Gir ikke premisser Gir premisser Gir premisser Gir premisser Gir premisser Ikke relevant Gir lite premisser Politisk behandling Kort utkvittering eller henvisning til hvor omtales Har sjekket databasen, ikke registrert naturmangfold i/ i nærhet av planområdet. Etter Plan- og bygningsetatens vurdering, vil ikke gjennomføring av planen medføre at forvaltningsmålene i nml 4 og 5 fravikes. Omtalt i forslagsstillers ROSanalyse Omtalt i forslagsstillers ROSanalyse kapittel 3, samt i planbeskrivelsen kapittel 2.5 Omtalt bl.a. i forslagsstillers ROS-analyse kapittel 3, i planbeskrivelsen kapittel 2.4, 2.5 og 5. Det kreves ikke arkeologisk registrering. Omtales i ROS-analyse, støy- og vindutredninger og planbeskrivelsens kapittel 2.5 Omtales i ROS-analyse og planbeskrivelsens kapittel 2.3, 2.4 og 2.5 Omtales i ROS-analysen

39 Saksnr: Side side 39 av PLANFORSLAGET Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder (forslagstillers tekst) 'f C-fjr.. /fielé 11 j BRA= f maks 9.300m2 F/T} Bf Fsf K1 \,/\ UfFfl'1 B. K Felt 159/'F».f BRA- \ maks 27.1SClm2 w äpx 209/ /43 \ / x c Figur 20 - Forslag til reguleringsplan - hovedformål med høyder, adkomster og bestemmelsesgrenser for gjennomganger/passasjer under bebyggelse. Bevaringsverdig bebyggelse er markert med skravur. I tillegg er det regulert et vertikalnivå under gatetunene G1-G8 slik at det kan bygges parkeringskjellere under gatetun.

40 Saksnr: Side side 40 av 115 Figur 21 - Reguleringsplanens forslag til maksimal volumoppbygging (farget). Hvit farge gjengir bevaringsverdig bebyggelse og tillates ikke på- eller utbygget. Reguleringsformål Kvartalet reguleres til følgende formål: undervisning, hotell, kontor, forsamlingslokale, forretning, bevertning, annen offentlig og privat tjenesyting (helse, galleri, utstilling, kulturinstitusjon), gågate/gatetun, samt parkeringshus/anlegg i parkeringskjeller. eller. Vesentlig for planforslaget er etablering av ny bebyggelse for Universitetet i Oslo - juridisk fakultet mot Kristian Augusts gate. Viktige aktiviteter som allerede finnes og som gir kvartalet preg sikres i planen: forsamlingslokaler og hoteller. Et vesentlig nytt grep i forhold til dagens situasjon er å sikre gjennomganger (gatetun/gågate) gjennom kvartalet på bakkeplan, primært i østre del av kvartalet der nybygging, eksisterende bygnings- og eiendomsstruktur gir muligheter for slike gjennomganger. Gjennom dette åpnes kvartalet for allmenheten og ny publikumsrettet virksomhet kan etableres på bakkeplan inne i kvartalet. Bygninger med dokumentert bevaringsverdi sikres for bevaring (hensynssone bevaring kulturmiljø). Ø). Se tabell neste side og «Bruk» i kapittel for en ytterligere beskrivelse reguleringsformål i kvartalet. Grad av utnytting og høyder høvder Planområdet er inndelt i felt som har differensiert utnytting og høyder. Maks % - BRA foreslås tilsvarende en total utnyttelse på omtrent % - BRA = 626 %. Generelt gjelder: - Arealer under terreng, hvor avstand mellom underkant himling og gjennomsnittlig planert terrengnivå rundt bygningen er mindre enn 0,5 m, skal ikke medregnes i BRA. - Eventuelle parkeringsarealer på terreng i byggeområdene skal inngå i beregning av BRA med 18 m2 2 per plass. Tabell på neste side viser formål, utnyttelse og kotehøyder for alle feltene.

41 Saksnr: Side 41 av 115 Tilsvarer maks Maks Utnyttelse Maks høyde utnyttelse Felt Eiendom Formål mg 2 BRA høyde (C+) over gate % - BRA3 3 Kristian C+ 66/58,5/ Augusts gate Undervisning/forretning/ ,5/ 955 % tjenesteyting/bevertning/kontor 29,15/24,8 Kristian Forretning/tjenesteyting/bevertning Augusts gate Kontor 7 042** 580 % 2 23 Bevaring kulturmiljø Kristian Undervisning/forretning/ Augusts gate tjenesteyting/bevertning/ 800* 800* 21 forsamlingslokale/kontor 3 (Treidergården) Bevaring kulturmiljø Kristian Augusts gate Forretning/tjenesteyting/bevertning C+ 58/33,5 22 / % 4 13 kontor Kristian Forretning/tjenesteyting/bevertning Augusts gate Kontor 1 800* 5 11 Bevaring kulturmiljø Universitetsgat Hotell/overnatting 4 600* 600* 6 a 11 Bevaring kulturmiljø Universitetsgat C+ 59,5/45/ a 7, 9 og Forretning/tjenesteyting/bevertning /45/ Pilestredet 25 kontor 700 % Pilestredet 27 Forretning/tjenesteyting/bevertning og St. Olavs Kontor 8 200* 8 gate 22 Bevaring kulturmiljø St. Olavs gate 9 24 g Forsamlingslokale 24 Forsamlingslokale ** C+ 60,5/ % St. Olavs gate 000** C+ 60,5/ g Hotell/overnatting 7 000** G+ 605/ % St. Olavs gate Forretning/tjenesteyting/bevertning t'eneste /bevertnin 300 C+ 60,5/ , 30 g forsamling/kontor forsamlingg//kontor yt g g G+ 605/ % *Utnyttelsen *Utnytte1sen er basert på gjeldende utnyttelse, da feltene reguleres med hensynssone bevaring, og ny bebyggelse ikke tillates. **Bebyggelse opprettholdes, planlegges ikke endret, ikke underlagt hensynssone bevaring. Høyde normaletasje: 3,6 m. Den maksimale kotehøyden inkluderer takoppbygg for tekniske installasjoner. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer PBE korrigerer: Dagens bebyggelse i felt 9 er oppgitt til 6887 m2, 2, og det tillates i alternativ 1 inntil m2bra 2 innenfor feltet. Påstand om at feltet ikke planlegges endret medfører dermed ikke riktighet. PBE presiserer at reguleringsforslaget ikke er til hinder for at bebyggelse markert med ** i tabellen 3 Arealet som ligger til grunn for utregningene er hentet fra Oslo kommunes grunnlagskart, og kan ha inntil 5 % avvik fra matrikulerte arealer.

42 Saksnr: Side side 42 av 115 ovenfor kan rives og erstattes av høyere nybygg, i tråd med plankartet. Utnyttelsen foreslås imidlertid som i dag for de fleste markerte feltene, så et høyere bygg vil i såfall bety mindre fotavtrykk. Videre vil vi presisere at det i bestemmelsene ikke er fastsatt høyde på normaletasje, og at etasjer dermed kan bli både høyere og lavere enn det som er oppgitt ovenfor. Plassering og høyder Mot de omkringliggende gater skal bebyggelsen bygges på fortauet, dvs. i formålsgrensen. Samtidig tillates det inntrukne inngangspartier i 1. etasje, mot gate og langs gatetun. Når eiendommer nybygges, tillates det etablert kjeller og parkeringskjeller eller under nybygget og tilgrensende gatetun. For felt 1, 4, 7, 9, 10og 11 (felt uten hensynssone bevaring kulturmiljø) gjelder følgende: Takoppbygg for tekniske installasjoner (heis, kjøleanlegg og lignende) og trapp til takterrasser tillates på inntil 4,5 m innenfor kotehøyde. Samlet areal for takoppbyggene skal ikke overskride 20 % av takflaten for det enkelte bygningsvolum Øvrige forhold som sikres i kart og bestemmelser (forslagstillers tekst) Bruk Bruken skal være i h.h.t. formål slik de er angitt i planen, og listet opp i tabell på forrige side. Det er ikke satt krav til minimums-/ maksimumsandel av forskjellige formål for ulike felt, med unntak av bestemmelser for felt 1. Generelt for planen gjelder følgende: - Bevertning skal ligge på gateplan, men virksomheten tillates også i 2. etasje. - Forretninger tillates kun på gateplan. - Tjenesteyting (helse, administrasjon, galleri/utstilling, kulturinstitusjon) skal ligge på gateplan, men virksomheten tillates også i 2. etasje. - Det tillates ikke kontor i 1. etasje, med unntak for felt 2 og 3. Felt 1: Feltet reguleres til kombinert formål undervisning/forretning/tjenesteyting/bevertning/kontor og gatetun, samt bestemmelsesområde for gangpassasje. Feltet skal i hovedsak benyttes til undervisning, med følgende unntak: - De fire øverste etasjene ene tillates benyttet til kontor (i tillegg til undervisning). - Etasje 7-9 tillates benyttet til kontor i en periode på 13 år fra planvedtak, deretter skal arealene benyttes til undervisning. - Det skal etableres gangpassasjer og gatetun i feltet. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer PBE ønsker å kommentere at bestemmelse om tidsrekkefølge, som sier at etasje i felt 1 kan nyttes til kontor i en periode på 13 år fra planvedtak, i praksis kan bli meget vanskelig å følge opp da bestemmelsen ikke knytter seg til noen milepæl etter plan- og bygningsloven. Felt 2: Feltet reguleres til kombinert formål forretning/tjenesteyting/bevertning/kontor. Bebyggelse mot gate er underlagt hensynssone bevaring kulturmiljø, og bygninger tillates ikke revet. Bakbygning kan rives, og ny bebyggelse skal ikke overstige dagens høyder.

43 Saksnr: Side side 43 av 115 Felt 3: Feltet reguleres til kombinert formål undervisning/forretning/tjenesteyting/bevertning/forsamlingslokale/kontor. Hele feltet har hensynssone bevaring kulturmiljø, og bygningen (Treidergården) tillates ikke revet. Felt 4: Feltet reguleres til kombinert formål forretning/tjenesteyting/bevertning/kontor, samt bestemmelsesområde for gangpassasje. Felt 5: Feltet reguleres til kombinert formål forretning/tjenesteyting/bevertning/kontor og gatetun, samt bestemmelsesområde for gangpassasje. Hele feltet har hensynssone bevaring kulturmiljø, og bygninger tillates ikke revet. Felt 6: Feltet reguleres til hotell. Hele feltet har hensynssone bevaring kulturmiljø, og bygningen (Hotell Savoy) tillates ikke revet. Felt 7: Feltet reguleres til kombinert formål forretning/tjenesteyting/bevertning/kontor, og gatetun, samt bestemmelsesområde for gangpassasje. Felt 8: Feltet reguleres til kombinert formål forretning/tjenesteyting/bevertning/kontor,og gatetun, samt bestemmelsesområde for gangpassasje. Hele feltet har hensynssone bevaring kulturmiljø, og bygningen (Alfheimkomplekset) tillates ikke revet. Felt 9: Feltet reguleres til forsamlingslokale. Felt 10: Feltet reguleres til hotell og gatetun. Felt 11: Feltet reguleres til kombinert formål forretning/tjenesteyting/bevertning/forsamlingslokale/kontor. Utforming Kvartalet ligger i et sentralt byområde og nye tiltak (bebyggelse og utearealer) skal ha høy arkitektonisk kvalitet. Et viktig prinsipp for arkitektonisk utforming er at ny bebyggelse skal utformes slik at det oppnås variasjon i lange fasadeløp. Fasadematerialer skal ha høy slitestyrke og varighet (metall, tegl, tre, betong, naturstein). Alle nybygg skal ha flate tak, der heissjakter, ventilasjonsanlegg m. m. skal integreres i den arkitektoniske utformingen. Videre skal det etableres grønne tak (både ekstensive og intensive), på nye bygninger, på takarealer som ikke er avsatt til takoppbygg (se «plassering og høyder» kapittel 2.4.1). I tillegg kan det tilrettelegges for lokal solenergiproduksjon. Det skal etableres innganger til bebyggelsen fra alle omkringliggende gater og gatetun/gågate. Med unntak av nedkjøringsrampe tillates ikke parkeringskjellere eksponert som fasade, verken mot offentlige eller private allment tilgjengelige gater/torg. Bebyggelsens romprogram og aktivitet for felt 1 og annen undervisning skal eksponeres og fasaden skal ha en transparent karakter. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer Vedrørende grønne tak: Ekstensive grønne tak vil si tak med et tynt lag jord/vekstmedium og f.eks gress, mose eller sukkulenter (f.eks sedum). Intensive grønne tak har tykkere lag med

44 Saksnr: Side side 44 av 115 jord/vekstmedium og kan dermed ha busker og mindre trær. Bestemmelsene sier ingenting om andel intensive/ekstensive løsninger. Landskap/uteoppholdsarealer og utomhusplan Det er krav til universell utforming av alle fellesarealer på bakkeplan. Se punkt også ovenfor om utforming og estetikk. Det skal sendes inn (og godkjennes) landskapsplan og utomhusplan ved søknad om rammetillatelse. Planene skal bl. a. vise beplantning, oppholdsarealer, gangveier og, interne veier og parkering for sykkel, samt redegjøre for eksisterende og fremtidig terreng og vegetasjon. Det skal opparbeides gatetun og gangpassasjer gjennom kvartalet. Dette er ytterligere omtalt under «trafikkforhold» og «rekkefølgebestemmelser». Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer Vedrørende universell utforming: Krav om universell utforming ligger i plan- og bygningsloven (pbl) og tilhørende teknisk forskrift (TEK), og det er derfor ikke særskilte bestemmelser om dette i planen. Trafikkforhold Bilparkering Parkering for ny bebyggelse skal være i parkeringskjeller. Ved nybygg og hovedombygging tillates ikke parkering på terreng. Parkering skal være i henhold til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for næring og offentlig formål i Oslo. Utnyttelse og formål i reguleringsplanen vil innebære at det etter dagens norm maksimalt kan etableres 141 biloppstillingsplasser, en økning på 37 plasser fra i dag. Sykkelparkering Sykkelparkering legges til utearealer og parkeringskjeller. eller. Sykkelparkering skal være i henhold til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for næring og offentlig formål i Oslo. Totalt utgjør dette 917 sykkelplasser etter nåværende norm. Dette tilsvarer for Kristian Augusts gate 15-21og Universitetsgata 7-9: - Utdanning (antall ansatte) 770 sykkelplasser - Næring/ kontor (kvm) 147 sykkelplasser Avkjørsel og varelevering - Felt 1 (gjelder Kristian Augusts gate 15, 19og 21), 2, 3, 4, 5 og 6 vil fortsatt ha atkomst og varelevering/renovasjon fra Kristian Augusts gate. For felt 2 vil dette være en permanent situasjon. - Felt 7 vil fortsatt ha atkomst og varelevering/renovasjon on fra Universitetsgata. - Felt 8 og 9 vil fortsatt ha felles atkomst og varelevering/renovasjon fra St. Olavs gate. - Felt 10og 11skal opprettholde felles atkomst og varelevering/renovasjon fra St. Olavs gate. - For felt 1, 3, 4, 5, 6, 8 og 9 kan det, etter avtale med grunneier felt 7, etableres atkomst og varelevering/renovasjon (på bakkeplan) over felt 7 og til de respektive felt. Bestemmelse krever at slik atkomstsituasjon skal etableres i forbindelse med nybygging/hovedombygging på ulike felt. Under anleggsperioden vil Kristian Augusts gate 15, 19 og 21 ha atkomst fra Kristian Augusts gate. Gatetun/gangpassasjer Det er regulert inn gatetun og gangpassasjer i felt 1, 4, 5, 7, 8 og 10. For felt 1, 4, 7 og 10er det krav om at gatetun/gangpassasjene opparbeides i forbindelse med nybygging, bruksendring eller hovedombygging av

45 Saksnr: Side side 45 av 115 felt. Dette sikrer gjennomgangsmuligheter for gående og syklende, med god romfølelse. Minimumshøyde på passasjer er 4,3. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer Vedrørende felles atkomst over felt 7: PBE presiserer at rekkefølgebestemmelsene slår fast at atkomst over felt 7 skal være etablert før et eventuelt nybygg på dette feltet kan få brukstillatelse. Det er ingenting i reguleringsbestemmelsene som sier at en slik avkjørsel skal være på bakkeplan. Det medfører ikke riktighet at avkjørsel fra Universitetsgata skal etableres i forbindelse med nybygging/ hovedombygging på de enkelte felt - kravet om avkjørsel her og sanering av øvrige avkjørsler er utelukkende knyttet til brukstillatelse for ny bebyggelse på felt 7. Inntil dette skjer, vil feltene i hovedsak ha direkte avkjørsel fra tilliggende gate. Kristian Augusts gate 15, 19 og 21 tillates altså å ha avkjørsel fra Kristian Augusts gate ikke bare under anleggsperioden, men i hele perioden frem til et nybygg på felt 7 står klart til bruk. PBE vil videre presisere at atkomst over felt 7 for øvrige felt forutsetter privatrettslig avtale mellom grunneierne. Vedrørende gatetun/gangpassasjer: PBE presiserer at gjennomgang gjennom kvartalet er avhengig av passasje nord i felt 4, innenfor bestemmelsesgrense #9. Uten denne blir det inngang til kvartalet, men ikke passasje gjennom. Krav om etablering av passasje gjennom kvartalet er knyttet til det sist ferdigsstilte nybygg/hovedombygging av feltene 1, 4 og 7. Videre vil vi påpeke at bestemmelsene foreslår at passasjene skal være allment tilgjengelige i tilliggende virksomheters åpningstid, uten at disse er spesifisert nærmere. At passasjene får god romfølelse er forslagsstillers vurdering. Hensynssoner Del av felt 2, og felt 3, 5, 6 og 8 er regulert med hensynssone bevaring kulturmiljø (H570_1 til H570_5). I disse områdene skal eksisterende bebyggelse bevares. Søknadspliktige tiltak skal forelegges Byantikvaren før det fattes vedtak. Ombygning tillates kun forutsatt at eksteriøret beholdes uendret. Ved restaurering/reparasjon av eksteriøret skal opprinnelige materialer og elementer søkes bevart i sin sammenheng. Ved brann eller andre skader kan bebyggelse med tilsvarende dimensjoner og høyder oppføres. Miljøfaglige Miløfaglige forhold Overvannshåndtering Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltak, herunder trykkfordelingsflate med drenerende celler (eller tilsvarende løsning) i ikke overbygde bakgårder. Det er krav om at det velges løsninger for fordrøyning og bruk av regnvann i kvartalet slik at overflatevann i minst mulig grad belaster det kommunale nettet. Dette er særlig viktig i situasjoner med store nedbørsmengder på kort tid. Ved søknad om rammetillatelse, skal det redegjøres for behandling av alt overvann. Fjernvarme Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, og de gjeldende retningslinjer for bruk av fjernvarme i Oslo skal legges til grunn. Alternative energikilder kan benyttes i stedet, dersom disse er dokumentert energi- og miljømessig bedre enn fjernvarme. M Miljøoppfølgingsprogram Det er utarbeidet utkast til miljøoppfølgingsprogram som vedlegg til planforslaget. Miljøoppfølgingsprogrammet skal videreutvikles og legges til grunn for prosjekteringen, og skal innsendes

46 Saksnr: Side side av 115 sammen med søknad om rammetillatelse for nybygg. Miljøoppfølgingsprogrammet skal godkjennes samtidig med rammetillatelsen. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer Vedrørende overvannshåndtering: PBE opplyser om at bestemmelsen om overvannshåndtering har en annen ordlyd enn det forslagsstiller her refererer. Overvann skal håndteres lokalt. Risiko- og sårbarhet Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse, både ved innsendelse av planskisse og ved innsendelse av planforslag. Analysen har, sammen med konsekvensutredning, foreslått avbøtende tiltak som i stor grad nå er fulgt opp i planforslaget. Dette gjelder: - Kristian Augusts gate 11, St. Olavs gate 22 og Pilestredet 27 reguleres til hensynssone bevaring - Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltak. Juridiske forhold, rekkefølgebestemmelser og gjennomføring Rekkefølgebestemmelser Adkomst fra Kristian Augusts gate skal avløses av annen og bedre adkomstløsning: Felt 1, 3, 4, 5, 6, 8 og 9 tillates å ha atkomst fra Kristian Augusts gate og St. Olavs gt. inntil det etableres ny bebyggelse på felt 7. Midlertidig bruk av formål Kontor i felt 1A: For etasje 7-9 innenfor felt 1, tillates kontor i en periode på inntil 13 år fra reguleringsvedtak. Etter perioden opphører kontorformålet og nevnte etasjer skal da kun ha undervisning som formål. Rekkefølgebestemmelser Gatetunene skal opparbeides i forbindelse med hovedombygging, bruksendring eller nybygging på felt 1, 7 og 10. I forbindelse med midlertidig brukstillatelse for den sist ferdigstilte nye bebyggelse/hovedombygging på felt 1, 4 og 7 skal feltene G3 og G8 knyttes sammen til ett sammenhengende gatetun, via bestemmelsesområde # 9. Dette sikrer gjennomgangsmuligheter i kvartalet, fra Kristian Augusts gate til Pilestredet og Universitetsgata. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer Plan- og bygningsetaten korrigerer: rekkefølgebestemmelsene som utløser opparbeiding av gatetun er for felt 1 og 7 kun knyttet til nybygg, mens kravet for felt 10 også utløses av hovedombygging og bruksendring. Se for øvrig PBEs kommentarer til avsnittet «Trafikkforhold». Dokumentasjonskrav Reguleringsbestemmelser stiller krav til dokumentasjon ved søknad om rammetillatelse. Det gjelder bl. a. illustrasjonsmateriale og detaljutforming. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer Bestemmelse om dokumentasjonskrav er tatt ut av forslaget, da slike krav fremkommer av byggesaksforskriften (SAK).

47 Saksnr: Side side 47 av KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planforslaget. Datagrunnlag for utredningene Datagrunnlag for planbeskrivelsen pianbeskrivelsen og utredningene er beskrevet i detalj i planprogrammet og konsekvensutredningen. I datagrunnlaget for utredningene skilles det mellom eksisterende data som innhentes og nyregistrering/kartlegging nyregistrering/kartiegging av tema. Noen deler av utredningen benytter resultatet av andre utredningstemaer som grunnlag. For eksempel er trafikkanalysens beregninger av framtidig trafikk ett av grunnlagene for støyanalysen. Temaene som konsekvensutredes i henhold til planprogrammet, er utredet med utgangspunkt i de ulike nivåene byen - området - kvartalet. Noen temaer er bare relevante å utrede på ett eller to av nivåene. Metode Følgende metodene er benyttet: Redegjørelse (tekstlig oppsummering av grunnlaget) Vurdering (tekstlig vurdering av temaet, evt. med illustrasjoner) Simulering/beregning (beregning av et gitt tema, ofte ved hjelp av egnet programvare) ø Redegjørelse (tekstlig oppsummering av grunnlaget) ø Vurdering (tekstlig vurdering av temaet, evt. med illustrasjoner) ø Simuiering/beregning (beregning av et gitt tema, ofte ved hjelp av egnet programvare) Det er i konsekvensutredningen skilt på hvilken metodikk utredningstemaene konsekvensutredes etter: Temaer som konsekvensutredes etter metodikk verdi-påvirkning-konsekvens (jf. Statens vegvesens håndbok 140) Konsekvens av øvrige ikke-prissatte konsekvenser Konsekvenser av alternativsuavhengige temaer Konsekvenser av prissatte konsekvenser ø Temaer som konsekvensutredes etter metodikk verdi-påvirkning-konsekvens (jf. Statens vegvesens ø Konsekvens av øvrige ikke-prissatte konsekvenser ø Konsekvenser av aiternativsuavhengige temaer ø Konsekvenser av prissatte konsekvenser Temaer som konsekvensutredes etter metodikk verdi-påvirkning-konsekvens: Estetikk og byggeskikk Landskap og siktlinjer siktiinjer Stedsutvikling Universell utforming Biologisk mangfold (naturmiljø) Kulturminner og verneinteresser Det er gjort verdivurderinger av de områdene som blir berørt av tiltaket. Verdi er angitt på en tredeltskala: liten-middels-stor. Påvirkning er vurdert for de samme områdene som er verdivurdert, og er vurdert i forhold til referansealternativet. Påvirkning er angitt på en femdelt skala: svært negativt-negativt-lite/intetpositivt-svært positivt. Med konsekvenser menes de fordeler og ulemper tiltaket vil medføre i forhold til referansealternativet. Her er verdi og påvirkning kombinert, og temaet er plassert i en figur der konsekvensene er angitt fra stor positiv konsekvens til stor negativ konsekvens.

48 Saksnr: Side side 48 av 115 Verdi Påvirkning Pavirkning Svært positivt Positivt Liten Middels Stor 0 Liten Middels Stor Lite positivt Lite negativt Negativt O Svært negativt Vurderingen er sammenstilt i figur: Liten L`t Liten L't Konsekvens _ Stor positiv Positiv 1.e Ubetydelig Negativ _ positiv negativ Stor negativ Konsekvens av øvrige ikke-prissatte konsekvenser: I tillegg til temaer som konsekvensutredes etter verdi-påvirkning-konsekvens, er det temaer hvor konsekvensene av utredningsalternativene vurderes opp mot eksisterende situasjon, uten at konsekvensbetraktningen bygges opp via en vurdering av verdi og påvirkning. Utredningsalternativenes konsekvenser for følgende temaer utredes opp mot eksisterende situasjon: Overordnede planer og retningslinjer Forholdet til Tullinløkka Trafikkforhold Miljøfaglige forhold Universell utforming For sammenstillingens skyld, er vurderingstemaene satt inn i samme figur: Liten L` Liten L' Konsekvens _ Stor positiv Positiv 1t.e Ubetydelig Her} Negativ _ positiv negativ Stor negativ Konsekvenser av alternativsuavhengige temaer: Enkelte av temaene gir konsekvenser som er alternativsuavhengige, og hvor konsekvensen er knyttet til vedtak av ny plan eller ikke. Disse temaene omhandles kun i planbeskrivelsen. Dette gjelder: Planavgrensning Sosial infrastruktur Teknisk infrastruktur Barn og unges interesser Juridiske forhold Interessemotsetninger Konsekvenser i anleggsfasen

49 Saksnr: Side side 49 av 115 Konsekvenser av prissatte konsekvenser Økonomiske konsekvenser er oppsummert separat. Overordnede planer og mål Generelt Flere av overordnede føringer har omtrent det samme innholdet, med temaer nevnt flere steder: ø Samordnet areal- og transportplanlegging, med arealøkonomisk utnyttelse og rasjonell utnyttelse av transportinfrastruktur ø Kunnskapsby ø Et levende sentrumsområde For disse temaene vil konsekvensen av planforslaget være positiv. Høyhusstrategien er ikke entydig negativ til bebyggelse over 42 meter, og planforslaget er supplert med særskilt utredning av dette temaet under Landskap og siktlinjer. Planforslaget oppfyller ellers mange av de overordnede føringer, men kan oppfattes å være noe i konflikt med høyhusstrategien. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen, T-2/08 Retningslinjen har ikke direkte relevans for planforslaget og forslaget kommer ikke i konflikt med retningslinjen. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging, T-5/93 Forslaget er i tråd med retningslinjen, da planinitiativet bl. a. fremmer en mer arealøkonomisk utnyttelse. Nærhet til eksisterende infrastruktur og kollektivtransport åpner for en høyere utnyttelsesgrad. Planforslaget bygger opp under flere av retningslinjene. Utbygging av universitet i nærheten av kollektivknutepunktet Nationaltheatret tilrettelegger for ytterligere bruk av kollektivsystemet, og lavt behov for bruk av bil til/fra planområdet. Det tilrettelegges for bruk av sykkel med et stort antall sykkelparkeringsplasser. Hensynet til gående og bevegelseshemmede er ivaretatt både gjennom universell utforming og gangpassasjer gjennom kvartalet. Planforslaget og lokaliseringen av juridisk fakultet i sentrum er tilpasset eksisterende og planlagt senterstruktur. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging, T-5/93 ble den erstattet av Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Den nye statlige planretningslinjen en viderefører hovedtrekkene i de rikspolitiske retningslinjene, og vurderingen av planforslagets samsvar/manglende samsvar med de overordnede føringene er i dette tilfellet fremdeles gyldige. Gjeldende overordnede planer Kommuneplan Oslo mot 2025, Forslaget kommer ikke i konflikt med kommuneplanen. Planforslaget bygger særskilt opp under mål 1(attraktiv internasjonal by), og mål 5 (bærekraftig byutvikling). Planen bidrar til miljøvennlig knutepunktbasert byutvikling, og legger opp til lavt bilbruk. Bevaring av bebyggelse ved bruk av hensynssoner sikrer kulturverdier i sentrum (slik kommuneplanen legger opp til). Kommunedelplan for indre Oslo (KDP 13), Planforslaget er i samsvar KDP 13, da den legger opp til å supplere og modernisere sentrumskjernen. Bevaringshensyn er gjort, og deler av bygningsmasse bevares og/eller tas i bruk til nye funksjoner.

50 Saksnr: Side side 50 av 115 Kommunedelplan Varehandel (KDP 14), Denne planen har ikke direkte relevans for planforslaget, men planforslaget gir muligheter for handel sentralti i Oslo sentrum, med gang- og sykkeltilgjengelighet og ligger i nær tilknytning til kollektivknutepunkt. Forslaget er ikke i konflikt med kommunedelplanen. Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP 17), KDP 17 gjelder for Oslo indre by, med unntak av sentrumsområdet. Planforslaget er derfor ikke omfattet av planen. Sentrumsområdet er omfattet av en egen prosess «levende Oslo», for istandsetting av byens åpne rom. Planforslaget legger opp til nye møteplasser og passasjer, og mulighet for aktivisering av Tullinløkka. Forslaget er ikke i konflikt med kommunedelplanen. Høyhusstrategien, Bystyrevedtak, Planforslaget er delvis i strid med Høyhusstrategien, da dette omfatter bebyggelse over 42 m, og ligger utenfor nevnte områder der høyere bebyggelse kan aksepteres. Planforslaget er derfor supplert med visualiseringer og utredninger knyttet til konsekvenser av byggehøyden på 42 m. Byøkologisk program Planforslaget er ikke i strid med innsatsområdene i Byøkologisk program. Planforslaget bygger spesielt opp under innsatsområdet: Oslo skal ha en bærekraftig byutvikling, og miljøvennlige bygningsmiljøer og byrom. Byrådets tiltredelseserklæring, 2011 Planforslaget er i samsvar med tiltredelseserklæringen, og særlig med temaene kunnskapshovedstaden, skapende og moderne by og byutvikling. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer Vedrørende Høyhusstrategien: Høyhusstrategien gir ikke forbud mot høyhus over 42 m, men er tydelig på at man ikke ønsker høyhus annet enn i Bispevika, Bjørvika og Vaterland. Planforslaget er derfor i strid med høyhusstrategien. Gjeldende regulering innenfor planområdet: - S-2255 vedtatt , Soneplanen. Byggeområde for boliger, forretning og kontor. Sak , St. Olavs gate 24, oppføring av nytt kontorbygg Planforslaget er i strid med denne reguleringsplanen. - S-3298 vedtatt , Felles avkjørsel i Universitetsgata 7, forretning/kontor. Denne reguleringsplanen er premissgivende for planforslaget. - S-4074 vedtatt Byggeområde for kontor, forretning, bevertning, hotell og allmennyttig formål med sak , St. Olavs gate 26, oppføring av nytt hotell Planforslaget er i samsvar med denne reguleringsplanen. Reguleringsplanen er premissgivende for planforslaget. - S-2937 vedtatt Forslag til endrede reguleringsbestemmelser (ny paragraf 7) for sentrum og indre sone. Planforslaget er i strid med denne reguleringsplanen. - S-525 vedtatt Felles avkjørsel. Planforslaget er i strid med denne reguleringsplanen.

51 Saksnr: Side side 51 av 115 Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer Vedrørende S-2937: Denne endringen til S-2255 (soneplanen) presiserer kun at man i soneplanen ikke har tatt stilling til bevaringsverdiene, og at dette må gjøres i hver enkelt byggesak. Planforslaget tar aktivt stilling til bevaringsverdiene, og er dermed ikke i strid med S Øvrig Sak Tullinløkka, etablering av midlertidig park Planforslaget kommer ikke i konflikt med den midlertidige parken. Pågående planarbeid Forslag til kommunedelplan for byutvikling og bevaring (KDP BB) Planforslaget er delvis i tråd med intensjonen i utkast til KDP BB. Dette gjelder især forholdene bymessig utvikling og fortetting, ivaretagelse av arbeidsplasser, sikre viktige kulturminner, samt å sikre og utvikle indre Oslos romlige gate- og byromsstruktur. Planforslaget foreslår ikke boliger da tomten er trang og støyeksponert. Bysituasjon gjør det vanskelig å oppnå gode nok kvaliteter for boliger. Intensjonen med inntil 700 % utnyttelse er tatt inn som et utgangspunkt for hele kvartalet. Høydebegrensning er tatt inn, med unntak av nytt bygg for UiO. Bevaring av kulturmiljø er en del av planforslaget. Kommunedelplanen er premissgivende for planforslaget. Sak , Kristian Augusts gate fra St. Olavs gt. til CJ Hambros plass Planforslaget kommer delvis i konflikt med planforslaget for oppgradering av trikketrasé og etableringen av ny høystandard holdeplass. Konflikten gjelder PBE s ønske om å sanere og samle atkomstene i Universitetsgata. Entra har ikke klart å løse dette grunnet høydeforskjeller og at eksisterende bygg står i veien. Det er også konflikt med BYM s forslag til varelevering. Forslaget fjerner vareleveringslomme Vareleveringslomme på nordsiden kav Kristian Augusts gate. Planen foreslår i stedet å etablere varelevering i forbindelse med P- plasser for HC på sørsiden av Kristian Augusts gate. Hvis denne løsningen velges, må HC-parkering i tilfelle tidsbegrenses. Dette er en ikke en vanlig løsning og dette anses som en uakseptabel løsning for varelevering og avfallshåndtering for Tullinkvartalet, siden kvartalet ligger på motsatt side av gaten og en da må krysse vei med trikkespor. I vedlagt trafikkrapport er det fullstendig redegjørelse av tema og forslag til løsning. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer PBE supplerer: Forslag til Kommuneplan for Oslo, Oslo mot 2030 (KP 2030): Planforslaget er til dels i tråd med KP 2030, når det foreslås høy tetthet og det foreslås bestemmelser om at det skal være høy bymessig og arkitektonisk kvalitet. Imidlertid er forslaget i strid med KP 2030 vedrørende høyder. I ht KP 2030 kan en vurdere høyere gesimshøyder enn områdets dominerende høyder dersom etasjer avtrappes for å innordne seg gatestrekningens dominerende gesims. Slik avtrapping foreslås ikke. Det kan videre vurderes inntil 30 m gesimshøyde, inntil 42 m mot Ring 1. I planforslaget foreslås det gesimshøyder på 42 m også mot Universitetsgata og 50 m byggehøyde mot Kristian Augusts gate. Innhold i forslag til Kommunedelplan for byutvikling og bevaring er innarbeidet i høringsutkastet til KP PBE kommenterer: Vedrørende sak , omlegging av trikketrasé trikketrase i Kristian Augusts gate: Forslagsstillers utsagn om at konflikten skyldes PBEs ønske om å sanere og samle atkomstene i Universitetsgata gir ikke en

52 Saksnr: Side side 52 av 115 korrekt beskrivelse av faktisk problemstilling. Bymiljøetaten har i sitt forslag ønske om å bedre fremkommelighet for trikken og etablere høystandard holdeplass i Kristian Augusts gate, og tar i sitt planforslag for seg atkomster og varelevering som er i konflikt med dette. De tar ikke stilling til hvorvidt atkomst og varelevering kan løses på annen måte enn i dag, inne i kvartalet. Stedsutvikling Byen Planforslaget legger til rette for å videreutvikle kunnskapshovedstaden gjennom å etablere nye lokaler for UiO i sentrum. Videre suppleres sentrumskjernen med nytt program, og transportinfrastrukturen i byen benyttes optimalt ved å ha høy tetthet der hvor kollektivdekningen er best. Konsekvensene for stedsutvikling på bynivå anses som svært positivt. Området Planforslaget viderefører og videreutvikler flere av arealformålene i området, og legger opp til utvikling og forsterking av sentrumsfunksjoner (forretninger, kontorer, bevertning, undervisning). Planforslaget har høy utnyttelse. Der det foreslås nybygg innebærer dette riving og erstatning av bygningsmasse, uten å beholde gamle fasader som et skall. For stedsutviklingen betyr dette at arkitekturen må utformes i samspill med områdets historiske betydning. Planforslaget legger til rette for en utvikling som vil styrke sentrumsområdet, og gi mulighet for å etablere hensiktsmessig ny bygningsmasse. Sammenhengen mellom nytt bygg for UiO og eksisterende universitetskompleks på Karl Johans gate, er stedsutvikling som viderefører og forsterker viktige funksjoner. Konsekvensene for stedsutvikling på områdenivå anses som svært positivt. Kvartalet Kvartalets mangfoldige innhold videreføres og det legges til rette for ny bruk av kvartalet til undervisning. Kvartalets samlede utnyttelse økes, fra ca. % - BRA = 410 %, til maksimalt ca. % - BRA = 626 %. Enkeltbygg bevares, mens kvartalet som helhet tilpasses ny arealbruk. En eventuell oppsigelse av dagens leieavtaler åpner muligheter for etablering av nye leieavtaler. Da disse også vil ligge innenfor arealformålet i kvartalet, er det vanskelig å se at oppsigelse av leieavtaler får stor innflytelse på påvirkningen. Konsekvensene for stedsutvikling på kvartalsnivå anses som positivt. Samlet vurderes konsekvens for stedsutvikling som positivt. Barn og unges interesser Planområdet har ingen særskilte tilbud for barn. Treider og Bårdar flytter fra Tullinkvartalet, men tilbudene blir fortsatt liggende i nærheten. Planområdet foreslås regulert til bl.a. undervisning, som medfører mulighet for etablering av tilsvarende virksomhet. Se også kapittel «sosial infrastruktur». Landskap Det vises til vedlagte rapport «Landskap og siktlinjer», som viser planforslaget og øvrige utredningsalternativer. Byen Planforslaget vil bli synlig fra deler av byen, men vil ikke påvirke silhuettvirkning, viktige synsakser eller visuelle forbindelser. Fra flere av de utvalgte standpunktene er planforslaget ikke synlig. Fra høyereliggende områder, som Ekebergrestauranten, vil volumer være synlig. Konsekvensen for fjernvirkninger på bynivå vurderes som liten.

53 Saksnr: Side side 53 av 115 Området Planforslaget vil bli synlig primært kun fra Tullinløkka. Fra noen få standpunkt vil det være mulig å se ny bebyggelse over taket av eksisterende bebyggelse, men bebyggelse vil da ligge betydelig lengre bak og stå mindre fram enn fotomontasjen viser. Påvirkningen for fjernvirkninger for området å vurderes som liten. Kvartalet Planlagt ny bebyggelse markerer seg tydelig mot Tullinløkka og endrer dagens situasjon. Ny bebyggelsen blir vesentlig høyere, men åpner også opp på gateplan. Store deler av dagens bebyggelse mot Tullinløkka bevares og endrer ikke dagens situasjon. Konsekvensene for landskap og siktlinjer av ny bebyggelse i kvartalet, anses som små. Inne i kvartalet vil passasjer og gjennomganger gi mulighet for opphold og bevegelse. Dette gir en positiv påvirkning. Påvirkningen for fjernvirkninger for kvartalet vurderes som positivt. Totalt vurderes konsekvensene for landskap og siktlinjer til å være liten. Trafikkforhold Det er utarbeidet egen trafikkanalyse som ligger vedlagt planforslaget. I dag er det 104 parkeringsplasser i planområdet og det legges til rette ca. 35 nye p-plasser. Hver parkeringsplass genererer i gjennomsnitt anslagsvis 4 turer per døgn. Trafikk vil også genereres for «kiss and ride», vare- og tjenestelevering, avfallshåndtering, vaktmester/vedlikehold og taxi. Analysen beregner at planforslaget vil generere 358 flere turer i døgnet enn dagens situasjon. Med antakelse om at 10% % av turene foregår i makstime, gir dette 35 biler i makstime. Tullinkvartalet er omkranset av Ring 1, Kristian Augusts gate og Universitetsgata, med atkomster fra alle gatene. Turene vil fordeles på nevnte gater, men fordelingen antas hovedsakelig å komme til Universitetsgata når felt 7 ferdigstilles og atkomster saneres. Ny atkomst til kvartalet vil medføre en beregnet trafikkvekst på 358 bilturer i den «blinde» delen av Universitetsgata. Dette er en trafikkvekst som vil være merkbar i en gate uten gjennomgangstrafikk, og som må hensyntas når man utformer gatelegemet. F.eks. kan en shared space-løsning med flatt gulv fungere med denne trafikken, men det er viktig å utforme kjørearealene på fotgjengernes premisser. Dette kan eksempelvis gjøres ved beleggsbruk, lave kantsteiner og gatemøblering på en slik måte at bilistene føler at de er der på fotgjengernes premisser, uten at dette går ut over tilgjengeligheten til kvartalet for de som må kjøre her. Sammenliknet med dagens situasjon med Ring 1(ÅDT 1(ADT ), Kristian Augusts vei (ÅDT 2 100) og Universitetsgata (ÅDT ), er den nye trafikkgenereringen marginal, og vil ikke ha store konsekvenser for området. Atkomstforhold, varelevering og avfallshåndtering Reguleringsplanen sikrer dagens atkomstsituasjon slik at dagens bruk kan opprettholdes. Planforslaget legger imidlertid til rette for gjennom rekkefølgebestemmelser, at atkomstforholdene samles og forenkles. Dette er nødvendig grunnet Bymiljøetatens planforslag om høystandard plattform og fremkommelighetstiltak, men henger også sammen med behov for en trafikksikker varelevering og avfallshåndtering. Dette gir muligheten for å skape gangpassasjer gjennom kvartalet og åpne opp indre deler av kvartalet for ny bruk. Den foreslåtte løsning innebærer en trinnvis etablering av en adkomst-situasjon som ligger tett opp til gjeldende regulering. Ved å stille rekkefølgekrav i et område som vil oppleve endrings- og utbyggingsforventninger, er muligheten for å realisere en bedre adkomstløsning realistisk til stede. Detaljer

54 Saksnr: Side side 54 av 115 i forslaget er beskrevet i kap Konsekvensene av endrede adkomstforhold er positive, men ulempen er at med rekkefølgebestemmelser kan det ta tid å få løsninger realisert. Løsninger for varelevering og avfallshåndtering som er avhengig av bruk av gategrunn/varelerveringslomme på motsatt side av Kristian Augusts gate (jfr. Bymiljøetatens reguleringsforslag for Kristian Augusts gate), er etter forslagsstillers vurdering en dårlig løsning. Parkering for bil Ifølge gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune ligger planområdet i definisjonsområdet «Sentrum». Planforslaget legger normen for Oslo kommune til grunn, med noen unntak, hvor dagens parkering videreføres. Parkering for sykkel Oslos norm for sykkelparkering er lagt til grunn, og anbefaler 48 sykkelplasser per 10årsverk for universitet. Med 161 årsverk pluss kontor, gir dette ca. 770 plasser. For nybygg i Universitetsgata 7-9 er det beregnet behov i h.h.t. norm på 147 plasser. Det er særdeles god kollektivtildekning i området. Det er derfor grunn til å tro at antall syklister er lavere enn det normen anbefaler. Plassene fordeles på terreng i gårdsrom og i kjeller, og minst 50% % skal være under tak. Forhold til gående og syklende Bymiljøetaten jobber med plan for oppgradering av Kristian Augusts gate. Entra har kommet med innspill i saken om at det er ønskelig at prosjektet tilrettelegger for fortau i flush i forbindelse med kryssing av Kristian Augusts gate fra Tullinløkka til nytt universitetsbygg. Mengden fotgjengere og syklister endres ikke, men i dag er de fordelt på flere undervisningssteder i byen. Med nytt universitetsbygg vil de bli mer konsentrert til Kristian Augusts gate Universitetsgata er med i plan for hovedsykkelveinettet i Oslo, noe som er positivt for sykkelveistandard, sikkerhet og fremkommelighet. Planens mulighet for å åpne indre deler av kvartalet og skape snarveier i byen er positivt både for byens brukere og som en strategi for å avlaste bruken av omkringliggende fortauer. Kollektivtrafikk Dagens kollektivtilbud i området er særdeles godt og planforslaget vil ikke påvirke kollektivtilbudet negativt. Planen vil generere større konsentrasjon av mennesker og reisende til og fra området. Dagens kapasitet på kollektivnettet (buss, trikk, tog) tåler en slik økning. Trafikksikkerhet Ifølge NVDB har det i løpet av perioden vært registrert 71 trafikkulykker med skadde i og rundt Tullinkvartalet. Av ulykkene involverte 25 fotgjenger og 11 syklister, de fleste lettere skadde. Mange av fotgjengerulykkene skyltes at fotgjenger krysset kjørebanen i eller utenom gangfelt. Det planlagte universitetsbygget i Kristian Augusts gate vil øke fotgjenger-, sykkel- og kollektivtrafikken i området, spesielt ved inngangspartiet. Dette krever oversiktlige innganger. Ulykkesfrekvensen antas ikke å øke på Ring 1 som følge av planen. I Kristian Augusts gate har det skjedd seks ulykker. Alle ulykkene involvert fotgjenger, hvorav to var påkjørsel med trikk. Tiltakets konsentrasjon av strømmer av myke trafikanter mot det nye universitetsbygget vil kunne føre til at det nominelle antallet fotgjenger- og sykkelulykker kan øke. Det er derfor viktig at fortau og krysningspunkter utføres på en forsvarlig måte. Det er bl.a. foreslått at krysningen av Kristian Augusts gate utføres som et sammenhengende krysningsområde med nedsenket kantstein. Snøopplag Forholdene for snøopplag blir ikke forandret av planforslaget. Det forutsettes at snø fra trafikkarealene brøytes/transporteres til eksisterende områder for snøopplag. brøytes/transporteres til eksisterende områder for snøopplag.

55 Saksnr: Side side 55 av 115 Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer PBE presiserer at det ikke er nødvendig å regulere inn dagens løsninger for parkering eller atkomst for at denne kan opprettholdes som i dag inntil videre. Krav om ny atkomst og ny parkeringsløsning utløses av tiltak på de respektive eiendommene. Videre vil vi presisere at dette planforslaget ikke inkluderer tiltak på fortau/i vei. Utsagnet ovenfor om at det er foreslått sammenhengende krysningsområde i Kristian Augusts gate dreier seg altså om plansaken for justert trikketrasé i denne gaten, og refererer ikke til innholdet i plansaken for Tullinkvartalet. Estetikk og byggeskikk Byen Planforslaget gir byen fortettingsmuligheter, samtidig som byens eksisterende strukturer beholdes. Forslaget referer til byens eksisterende skala, men utfordrer den noe høydemessig. Samlet vurderes påvirkningen for byens estetikk og byggeskikk som liten. Området Det vurderes som positivt at det tilrettelegges for ny bebyggelse, og at ny bebyggelse følger etablert struktur. Bebyggelsen vil introdusere ny romlighet og innhold som vil aktivisere Tullinløkka. Samlet vurderes påvirkningen for områdets estetikk og byggeskikk som positive. Kvartalet Ny bebyggelse følger etablert bebyggelsesmønster. Verdifulle bygninger videreføres, og kvartalet tilføres nye uterom og passasjer. Samlet vurderes påvirkningen for kvartalets estetikk og byggeskikk som positive. Totalt vurderes konsekvensene for estetikk og byggeskikk som positive. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer PBE vil påpeke at vi ikke deler forslagsstillers oppfatning av at planforslaget viderefører etablert bebyggelsesstruktur- og mønster. Kulturminner NIKU har utarbeidet rapporten «Tullinkvartalet-Kulturminneverdier på by-, område- og bygningsnivå», som beskriver kulturminnene i kvartalet. Rapporten vurderer verdien og konsekvensene av disse dersom området bygges ut. Anbefalingene om bevaring er implementert i planforslaget, og markert med hensynssone H570_1 til 5. Tiltaket forutsetter riving av bygg i Kristian Augusts gate Disse byggene er vurdert til å ha liten eller ingen kulturhistorisk verdi, og således er ikke konsekvensen av riving negativ i en kulturhistorisk sammenheng. Utformingen og byggehøyden på 50meter har først og fremst en konsekvens for hvordan Nasjonalgalleriet og Historisk Museum oppleves som horisontale bygningsvolumer som i dag rammer inn og definerer plassdannelsen på Tullinløkka. Sammen med Universitetet utgjør disse to byggene områdets mest sentrale kulturminneverdi og som visuelt påvirkes av tiltaket. Byen Planens hovedgrep er å gi rom for utvidelse av Universitetet. Planen er positiv med tanke på hvordan Universitetet ytterligere befestes som en sentral institusjon i bybildet, og framhever den kulturhistoriske posisjonen Universitetet har som del av Oslo. Foreslått utnyttelse påvirker kvartalets silhuett, men sett i bybildet, er det få utsiktspunkt hvor Tullinkvartalet framstår som spesielt eksponert. bybildet, er det få utsiktspunkt hvor Tullinkvartalet framstår som spesielt eksponert.

56 Saksnr: Side side av 115 Området På områdenivå utgjør Universitetet, Nasjonalgalleriet, Historisk museum og de nevnte hjørnebyggene de mest sentrale kulturhistoriske kvalitetene i Tullinkvartalet. Muligheten for å styrke Universitetets forankring i sentrum er positivt. Planforslaget vil i liten grad påvirke disse kvalitetene negativt og hvordan området oppfattes som helhet. Fasaderekken langs Kristian Augusts gate utgjør en sentral byvegg som del av den historiske plassdannelsen som utgjør Tullinløkka. Byveggen kan artikuleres ytterligere uten at dette reduserer områdets kulturhistoriske kvaliteter, men kontrasten mellom Kristian Augusts gate 21 og et eventuelt nybygg, øker med byggehøyden. Visuelt vil en viss symmetri mot Tullinløkka oppfattes som positivt. Kvartalet Kvartalet er i dag fragmentert med bygninger fra ulike tidsperioder og vil tåle tilførsel av nye elementer uten at sentrale kulturhistoriske kvaliteter går tapt. Riving av enkeltbygg vil ikke føre til tap av kulturhistoriske verdier. En kulturhistorisk kvalitet ved kvartalet er den store tidsdybden som er representert gjennom bygninger fra 1850-tallet og fram til vår tid. Kvartalet formidler en «fortettet byhistorie» og kan tilføres nye kapitler. Totalt vurderes konsekvensene for kulturminner til å være liten positiv, da verdifulle kulturminner bevares gjennom hensynssoner. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer PBE påpeker at foreslåtte riving av Kristian Augusts gate 13-19medfører at bebyggelse fra tallet ikke lenger er representert i kvartalet. Vi vil videre presisere at planforslaget ikke sikrer etablering av UiO innenfor planområdet. Planavgrensning Planområdet omfatter hele kvartalet. Planavgrensningen går i ivegglivet av eksisterende bebyggelse og forholder seg dermed til dagens overgang mellom bebyggelse, veiareal og kvartalsstruktur. Planavgrensningen er valgt av hensyn til at det er flere igangsatte planarbeider på vei- og fortausareal som omkranser kvartalet. Dette gjelder Bymiljøetatens plan for oppgradering av trikketraseen, ny holdeplass i Kristian Augusts gate og Statens vegvesens kollektivprioritering på Ring 1. Nevnte arealer eies/forvaltes av Bymiljøtetaten og Statens vegvesen, og forslagsstiller er ikke rette instans for planlegging av disse arealene. Det er også pågående planarbeid på Tullinløkka. Det har de siste årene vært flere planer og diskusjoner rundt bruken av Universitetsgata. På bakgrunn av uavklart framtidig bruk er det ikke ønskelig å ta denne problematikken inn i planområdet for utviklingen av Tullinkvartalet. Utfordringene knyttet til avklaringer på tilgrensende planer vil kunne hindre framdrift og i ytterste konsekvens medfører at prosjektet må skrinlegges. Hele kvartalet er innlemmet også for å sikre en helhet i planen i forhold til eksisterende bebyggelse og etableringen av passasjer. De fysiske endringsbehovene er knyttet kun til kvartalet, og det er der formålene skal endres for å få til ønsket transformasjon. Konsekvensutredningen beskriver konsekvensene på kvartal-, område- og bynivå. Planavgrensningen har derfor ikke betydning for utredningsomfanget. Sosial infrastruktur Planområdet inneholder ikke offentlig servicetilbud, skole eller barnehage. Dette planlegges heller ikke, og situasjonen for nevnte formål vil være uendret. Virksomheter som hotell, menigheter samt enkelte

57 Saksnr: Side side 57 av 115 forretninger, kontorer og serveringsvirksomhet, holder hus i kvartalet. Planområdet reguleres til forretning, undervisning, kontor, bevertning, forsamlingslokale, hotell/overnatting, annen offentlig eller privat tjenesteyting (helse, galleri, utstilling, kulturinstitusjon). Man ønsker med planen å opprettholde og videreutvikle dagens servicetilbud, og dette vurderes å ha en positiv virkning. Tidligere har Treider fagskole hatt tilhold i Kristian Augusts gate 21 («Treider-gården») og Bårdar Akademiet holdt til i Kristian Augusts gate 15. Tilsvarende virksomhet er mulig å etablere på nytt i forbindelse med utvikling av planområdet. Øvrige virksomheter innenfor kvartalet kan enten opprettholdes i eksisterende bygg, som i dag, eller bli en del av virksomheten i ny bebyggelse. Teknisk infrastruktur Vann- og avløpsledninger Det ligger vann- og avløpsledninger i gatene rundt hele kvartalet, samt en hovedavløpsledning gjennom kvartalet, fra Edvard Storms gate til St. Olavs gate. En privat avløpsledning (230 mm) som er tilknyttet det offentlige avløpsnettet i St. Olavs gate, ligger inne i kvartalet, og flere bygninger er tilkoblet denne. Teknisk infrastruktur er kartlagt, og planforslaget utløser ikke behov for ombygging av hovedledningsnettet. Det må imidlertid etableres fordrøyningsanlegg for overvann i forbindelse med etablering av ny bebyggelse. Det kan også bli behov for omlegging av private ledninger inne i kvartalet. Mye av terrenget i planområdet er dekket med ugjennomtrengelige materialer. Planen skal håndtere overflatevann lokalt, og i så liten grad som mulig belaste det offentlige avløpsnettet. Så langt som mulig vil vannet bli lagret og gjenbrukt. På tomtene for nybygging, muliggjøres en forbedring av eksisterende situasjon for håndtering av regnvann. Grønne tak på nye bygninger foreslås, og vil utgjøre en positiv konsekvens. I bakgårder der det skal graves, foreslås plassering av en trykkfordelingsplate med drenerende celler som kan bære forskjellige typer av permeabelt dekke eller vegetasjon. Vann kan lagres i tanker og gjenbrukes til vanning, spyling og/eller rengjøring. Kabler, fjernvarme m.m. i kulvert Det er krav om tilknytting til fjernvarme i planområdet. Hafslund Netts kabeltraséer og fjernvarmeledninger m.m. er samlet i kulvert i Kristian Augusts gate. Når det gjelder fjernvarme vurderes eksisterende hovedledningsnett å ha kapasitet for utbyggingen, og det antas derfor at det ikke er behov for ombygging. Det må imidlertid etableres trafostasjoner i nybygg. Eksisterende telenett vurderes å ha kapasitet for ny utbygging. En utbygging vil ikke ha negativ konsekvenser for eksisterende kapasitet. Universell utforming Planområdet er ikke universelt utformet, på lik linje med de fleste eldre byområder. Deler av kvartalets eldre bygningsmasse mangler heis og andre tiltak for tilgjengelighet. All ny bebyggelse, ombygging av eksisterende bebyggelse samt nye uteareal vil bli utformet i henhold til en hver tid gjeldende forskrifter og tekniske krav til universell utforming. For bebyggelse som inntil videre beholdes som i dag, vil situasjonen være uendret. Dette innebærer at bebyggelsen ikke vil ha, eller bare delvis ha universell utforming. Planområdet vil derfor innenfor anskuelig framtid, i påvente av evt. rivning/ombygging og etablering av ny bebyggelse, inneholde bebyggelse og uterom som ikke er universelt utformet.

58 Saksnr: Side side 58 av 115 Naturmangfold I Ifølge kommunens database er det ikke registrert viktig biologisk mangfold innenfor planområdet. Konsekvenser for biologisk mangfold vurderes som ubetydelige, da planområdet er og kommer til å være helt utbygget og med få åpne flater. Planens konsekvenser for naturmiljøet er vurdert etter naturmangfoldlovens Eksisterende kunnskap er vurdert som tilstrekkelig for å konkludere med at planen ikke vil ha negativ virkning når det gjelder naturmiljøet, og dermed oppfylle krav til henholdsvis beslutningsgrunnlaget og føre-var-prinsippet i naturmangfoldlovens 8 og 9. Påvirkningen av økosystemet skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller blir utsatt for, jf. naturmangfoldloven 10. Planforslaget innebærer tilsvarende framtidig bruk av planområdet som i dag, og vil ikke medføre noen endring når gjelder belastning av økosystemet. Naturmangfoldloven 11omhandler kostnandene ved miljøforringelse. Planen vil ikke medføre miljøforringelse og dermed ingen kostnader for tiltakshaver. Prinsippet om miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, jf. 12, er heller ikke aktuell. Natur- og OR ressursgrunnlaget Det er ingen kjente naturressurser innenfor planområdet. I følge kart med historiske traséer for lukkede bekkeløp i Oslo kommune, ligger Bislettbekken i kulvert langs Kristian Augusts gate/tullinløkka. Bislettbekken ligger i kulvert under hele området, dvs. videre nordover mot Bislett og sørover gjennom Tullinløkka, hvor den til slutt ender i Oslofjorden. Miljøfaglige forhold Vindforhold Det vises til vedlagte rapport: «Universitetsgata 7-9, Tullinkvartalet, vindberegninger» for fullstendig redegjørelse om tema. Vindanalysen viser at gjennomsnittlig vindhastighet ikke er høyere enn 4m/s for noen av de høydene som er aktuell for utendørs oppholdsarealer. Dette er en intervall for vindhastighet som tilsier at området er behagelig å oppholde seg i gjennom hele året. Dersom en ser på maksimale vindhastigheter, blir det høyere vindhastigheter jo høyere opp på bygningsmassen en er. De sterkeste vindene er på det sørvestlige og sørøstlige hjørnet av kvartalet. Sammenlignet med nåsituasjon, er det noe høyere maksimal vindhastighet for planlagt utbygging. Den gjennomsnittlige vindhastigheten er likevel innenfor det laveste intervallet på Lawson criteria. Ut fra vindberegningene vurderes områdene for utendørsoppholdsarealer som godt egnet. Støyforhold Det vises til vedlagte rapport: «Vurdering av støy fra trafikk og andre utendørs lydkilder» for fullstendig redegjørelse av tema. Fasadene nærmest Kristian Augusts gate vil ha et støynivå mellom 65 og 70 db. Tilsvarende støynivå er tilfelle for fasadene mot Pilestredet og St. Olavs gate. I Ifølge veileder T-1442 bør grunnskoler og barnehager ikke etableres i rød støysone. Bygging i rød sone i avviksområder aksepteres for andre typer skoler, forutsatt at bygget har en stille side og at undervisningsrom ikke vender mot støysiden. Krav til innendørs lydnivå kan ivaretas med byggetekniske løsninger og vinduer. Det er beregnet støy (punkberegninger) på uteoppholdsarealene til universitetsbygningen som rommer undervisningsarealer, kontorer, fellesarealer og kantine.

59 Saksnr: Side side 59 av 115 j 'i L den = 59 db, L d = 59 db Lden = 59 db, Ld = 59 db Lden = 58 db, Ld d = 58 dba Lden = 61 db, Ld d = 61 dba x Lden = 61 db, Ld d = 61 dba Figur 22- Støysonekart for beregning av støy ved uteoppholdsarealer (Rambøll 2013). Det er liten støymessig forskjell mellom eksisterende situasjon og beregnet situasjon i En del av bygningsmassen ligger i rød støysone, men T-1442 tillater at det kan gjøres avvik fra anbefalingene i sentrumsområder og kollektivknutepunkter. I slike avviksområder kan kommunen stille konkrete krav til ny bebyggelse med støyfølsomt bruksformål. Beregninger tilsier at innendørs lydnivåer ivaretas med dagens energikrav til fasader og vinduer. For uteoppholdsarealer vil støynivå på to av terrassene mot Kristian Augusts gate ligge over gjeldende grenseverdi, mens den øverste terrassen og terrassen i 7. etasje vil få tilfredsstillende nivåer. For å dempe støynivåene på uteoppholdsarealene må skjerming av disse gjøres med tette konstruksjoner. Reflekterende overflater bør minimeres mot uteoppholdsarealene og det anbefales å gjøre overhengende tak absorberende. Nordre og søndre gårdsrom er godt skjermet av omkringliggende bygg. Det bør foretas målinger i en av de eksisterende bygningene ved trikkeskinnene for å kartlegge hvilke verdier som er gjeldende. vibrasjoner fra trikk Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer PBE påpeker at forslaget ikke inneholder bestemmelser som sikrer at støy på uteoppholdsarealene tilfredsstiller retninglinjene i T-1442/ Undervisning er støyfølsom bruk. Sol- og skyggeforhold Planforslagets konsekvenser for sol- og skyggeforhold for vårjevndøgn, sommersolverv og vintersolverv fremkommer av simuleringene på denne og neste side. H.. ',. \ -~_ -,.rm -_ = i : _ J 7 _ L i ~"" _., H 'r-. A.f ` 4 f' 7 f ~ f! Vårjevndøgn 21. mars kl og kl

60 Saksnr: Side 60 av115. : < Vårjevndøgn 21. mars kl og kl å. \ o i. - ~. s \_... L: b' WK}, Sommersolverv 21. juni kl og kl Sommersolverv 21. juni kl og kl

61 Saksnr: Side side av 115 Vintersolverv 21. desember kl og kl Vintersolverv 21. desember kl og kl Sol- og skyggeanalysen for planforslaget viser at forholdene endres svært lite i forhold til dagens situasjon. Det blir på noen tidspunkt litt mer skygge bak nytt universitetsbygg, men samtidig for andre deler av området noe mer sol. Ny terrasse i nordre gårdsrom vil ved vårsolverv ha fine solforhold mellom kl. 12 og 15og tilvarende ved sommersolverv mellom kl. 12 og 18. De tre terrassene i trinn på nytt universitetsbygg vil ved vårjevndøgn ha fine solforhold mellom kl. 12 og 15 og tilsvarende ved sommersolverv mellom kl. 12 og 18. Gårdsrommene inne i kvartalet er allerede i dag svært skyggefulle og det er få tidspunkt i løpet av året hvor sola når helt ned i gårdsrommene. Denne situasjonen endres ikke. Planforslaget vil i noen grad ha negative konsekvenser for tilstøtende bebyggelse i St. Olavsgate og Pilestredet. Primært vil dette gi mer skygge på gateplan og lavereliggende etasjer. Vårjevndøgn: Ved vårjevndøgn kl. 9 blir det vesentlig mer skygge på den vestreliggende bebyggelsen i St. Olavsgate. Kl. 12 vil Domus Nova få noe mer skygge. Ved andre tidspunkt på døgnet vil situasjonen være tilsvarende lik som dagens, med gode solforhold på Tullinløkka. Sommersolverv: Ved sommersolverv kl. 9 vil universitetsbygningen kaste skygge på nordre hjørne av Historisk museum og noe dypere inn på Kristian Augusts gate. Kl. 12. vil Humanismens Hus få noe mer skygge enn i dag. Kl. 15 vil nybygg i Universitetsgata 7-9 kaste skygge noe lenger inn på fortausarealene foran Domus Nova. Kl. 18 vil nordre del av Kristian Augusts kvartalet få skygge over hele bygningskroppen. bygningskroppen.

62 Saksnr: Side side av 115 Vintersolverv: Det er ved vintersolverv svært lite sol på tilstøtende bebyggelse og gatenett. Denne situasjonen vil vedvare også ved en ytterligere utbygging av kvartalet, men bygg i St. Olavs gate, vil i all hovedsak ikke få noe sol ved en realisering av planforslaget. Det er fine solforhold på Tullinløkka kl. 12, som vil vedvare også ved en fremtidig situasjon. Energiforbruk og klimagassutslipp Bygningsmassen i området er av eldre dato. Alle bygg antas å ha energiklasse C eller dårligere. Grunnforhold Grunnen består av et øvre lag med fyllmasser på ca. to meter, og under dette leirmasser. Generelt består løsmassene av leire, men det er også registrert kvikkleire spesielt i østre del av kvartalet. Dybdene til fjell varierer fra ca. 12 til 37 m innenfor kvartalet. Dette gir store, men i Oslo sentrum velkjente, utfordringer når det gjelder sikring av nabobebyggelse ved utgraving, spunting, fare for senket grunnvannstand og lignende. Planområdet er registrert med høy og moderat aktsomhet for radon. Nybygg bør i forkant og etterkant av oppføring kontrolleres for radongass. Vannforhold Bekker i planområdet ligger i rør. Overflatevann ledes til overvannssystem. I østre del er det registrert grunnvannstand rundt kote +10 til +11, tilsvarende ca. to meter under terreng. I sentrale og vestre del er det ingen registrering, men det kan forventes at grunnvannstanden ligger omtrent på nivå med kjellergulvene i området, dvs. ca. på kote +10eller noe lavere. Forurensning Det er det registrert en lokalitet av forurenset grunn i St. Olavs gate 24, med lokalitetsnr (Miljødirektoratet). Det dreier seg om forurensning av aromatiske hydrokarboner. Påvirkningsgraden er satt til 02- akseptabel forurensning med dagens areal- og resipient bruk. Videre opplyses det at forurensning er fjernet ved tiltak og at saken er avsluttet. Det er ikke kjent at det tidligere er utført aktiviteter innenfor planområdet som tilsier at det skal være ytterligere forurensning i grunnen. Men på grunn av to tilliggende registrerte lokaliteter (lokalitet Pilestredet 30A-C/ id og lokalitet Pilestredet 28/ id (klif.no)), er det en liten sannsynlighet for forurensede masser i grunn. Nabotomten, Tullinløkka, blei i 50- og 60- årene benyttet som bensinstasjon. Plan- og bygningsetatens kommentarer og evt. suppleringer Vedrørende konsekvenser for solforhold i kvartalet: PBE påpeker at store deler av gårdsrommene i Universitetsgata 7-9 og Alfheimkomplekset har direkte formiddagssol i sommerhalvåret med dagens situasjon. Denne solen vil de i sin helhet miste med foreliggende planforslag. Risiko- og sårbarhet Det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) som ligger vedlagt planforslaget. Følgende hendelser er vurdert som aktuelle farer og uønskede hendelser: - Geoteknisk ustabilitet/risiko for tilliggende bebyggelse - Overvannsproblematikk - Radon

63 Saksnr: Side side av Vind - Kulturmiljøer/ kulturminner - Hendelser på vei - Hendelser i tunell - Hendelser på sporvei/trikk - Utslipp av giftige gasser/ væsker - Ulempe ved bortfall av tjenester (vann/el/tele/svartvann) - Fare for myke trafikanter - Forurenset grunn - Støy - Luftforurensning - Spesielt farlige anlegg - Sabotasje-/terrorhandlinger i planområdet - Utsatte objekter i nærheten (Sabotasje/ terrorhandlinger) - Adkomst for rednings- og slukkemannskap - Redusert fremkommelighet - Brannvannforsyning - Hendelser i anleggsperioden Det er foreslått gjennomføring av avbøtende tiltak ved flere av de aktuelle hendelsene. Som det fremgår av kapittel 5.1 i ROS-analysen, vil gjennomføringen av planforslaget, gitt at risikoreduserende tiltak iverksettes, medføre en reduksjon av risiko. Dette gjelder med unntak av hensynet til bymiljø/verneverdige bygg- bygg. Det bemerkes spesielt at planområdet ligger sentralt i Oslo og i nærheten av en rekke sentrale bygg og kollektivknutepunkter. Planområdet kan derfor bli utsatt for områdeeksterne hendelser som får konsekvenser indirekte eller direkte i større eller mindre grad. Dette omfatter også sabotasje- eller terror. Særlig viktig er hensynet til myke trafikanter. Den fysiske utformingen av gangsoner/fortau, kjørebane/trikketrase spiller direkte inn på ulykkesrisikoen. En rekke andre risikofaktorer i driftsfasen eksisterer også. I kombinasjon med hendelser som ligger utenfor planforslagets ansvarsområde kan disse medføre direkte eller indirekte konsekvenser for planområdet. Gjennomføringen av prosjektet kan medføre at eksisterende bebyggelse i Tullinkvartalet ved oppføring av ny bebyggelse påføres setningsskader/sprekkedannelser eller opplever lokalt ustabile grunnforhold som følge av utbyggingen. Slik det fremgår av ROS-analysen og som gjøres kjent i vedlagt geoteknisk notat, må det gjennomføres avbøtende tiltak for å redusere risikoen for strukturelle deformasjoner på eksisterende bebyggelse. Videre detaljprosjektering vi i større grad kunne gjøre rede for avbøtende tiltak og utdype omfanget av eventuelle deformasjoner på eksisterende bebyggelse. Det er foreslått gjennomføring av avbøtende tiltak for flere av de identifiserte farer og uønskede hendelser i ROS-analysen. Ved å gjennomføre de foreslåtte tiltakene vil risikonivået reduseres, eller holdes uendret når planforslaget gjennomføres og følges opp i detaljprosjekteringen. Økonomiske konsekvenser Vann og avløp Kostnader ved tilkoplinger til kommunalt hovedledningsnett samt fordrøyningsanlegg for overvann dekkes av ny utbygging. Videre må ny utbygging også dekke eventuelle kostnader ved ombygging av private

64 Saksnr: Side side av 115 ledninger inne i kvartalet. Det er ikke behov for ombygging av hovedledningsnettet på grunn av utbyggingen. - Anslåtte kostnader for det offentlige: Ingen Fjernvarme Eksisterende hovedledningsnett vurderes til å ha kapasitet for ny utbygging. Tilkoplingskostnader samt demontering av enkelte eksisterende kundesentraler forutsettes dekket av anleggsbidrag fra ny utbygging. - Anslåtte kostnader for det offentlige: Ingen Høyspent Kostnader ved etablering av trafostasjon i nybygg tilkommer prosjektet og må medtas i budsjett for nybygg. Det er forutsatt at det ikke er behov for ombygging av hovednettet til Hafslund. En slik ombygging vil eventuelt medføre en forholdsvis fordeling av kostnader. - Anslåtte kostnader for det offentlige: Ingen Tele Eksisterende kabelnett vurderes til å ha kapasitet for ny utbygging. - Anslåtte kostnader for det offentlige: Ingen Juridiske forhold Det er ved område- og prosessavklaring vurdert at gjennomføring av tiltak i planinitiativet ikke medfører behov for utbyggingsavtale. Rettigheter knyttet til endrede adkomstforhold og gjennomganger i kvartalet må avtalemessig avklares i tilknytning til utbygging/ombygging/bruksendring som utløser krav til gjennomganger. Konsekvensen av bruk av rekkefølgebestemmelser for å løse adkomstspørsmålet på en mer ideell måte enn dagens situasjon, kan bli at det skjer lite fornyelse i kvartalet. Interessemotsetninger Interessemotsetningene er knyttet til vern eller utvikling, men også til eieres ønske om begrenset utvikling på sin eiendom opp mot grep for å få til utvikling over flere eiendommer. Planen har hensyntatt bevaringsønsker fra kulturminnemyndigheter på flere av eiendommene i kvartalet. Planforslag for oppgradering av trikkelinje og etablering av høystandard plattform i Kristian Augusts gate (sak ) er hos planmyndigheten. Saken har betydning for denne planen (bl.a. knyttet til adkomster, varelevering, fortausbredder og plassering av plattformer). Forslagsstiller har kommet med innspill i saken, men forslag til endring er ikke implementert i planforslaget. Konsekvenser i anleggsfasen Den tette bebyggelsen i og rundt Tullinkvartalet, samt trafikkerte gater med smale fortau, på de fleste kanter, kan skape utfordringer i anleggsfasen. Det er i hovedsak tre ulike behov som må dekkes: adkomst inn og ut av byggeplassen (særlig der det er aktuelt med riving og nybygging), riggområde til maskiner, konstruksjoner og midlertidig lagring, og riggområde til mannskaps- og kontorlokaler. Adkomster Forslag til adkomster i anleggsfasen er skissert i Figur 23. Felt 1 og 4 (Kristian Augusts gate 13, 15, 19 og del av 21) vil ha felles adkomst fra Kristian Augusts gate, felt 7 (Universitetsgata 7-9) vil ha adkomst fra

65 Saksnr: Side side av 115 Universitetsgata. Felt 9 og 10(St. Olavs gate 24 og 26) har nyoppført bebyggelse, og endringer her er lite sannsynlige i nær fremtid. Øvrige felt er underlagt hensynssone for bevaring. Figur 23 - Mulige adkomster til Tullinkvartalet i anleggsfasen. Nummerering på illustrasjonen viser til felt i plankartet. Felt 1 og 4 (Kristian Augusts gate 13, 15, 19 og del av 21) Felt 1 og 4 vil ha adkomst for anleggsmaskiner og - kjøretøy fra Kristian Augusts gate. Gaten har tosidig fortau, to trikkespor (øst- og vestgående) og er åpen for biltrafikk i to retninger. Det er i dag mye gangtrafikk og opphold/venting i Kristian Augusts gate som følge av trikkeholdeplassen. Entra er i dialog med Bymiljøetaten og Sporveien angående mulige løsninger i anleggsfasen. (Trikkeskinnene skal legges om, pågående plansak.) Adkomst kan løses ved å benytte den nordre veibanen med trikkespor i Kristian Augusts gate til anleggstrafikk. Samkjøring av øst- og vestgående trikker i samme spor kan være mulig på en strekning på ca. 300 m. Alternativt kan det etableres et midlertidig linjeslag inn på Tullinløkka. Beste løsning vil avklares i samarbeid med Bymiljøetaten og Sporveien. Trikkeholdeplassen utenfor Kristian Augusts gate 15vil komme noe lenger unna bygget. Reisende med trikken vil ikke komme i konflikt med anleggsområdet, hverken ved gange til/fra holdeplass eller venting ved stoppestedet. Ved omlegging av trikken til ett spor, samt bruk av østgående kjørebane til anleggstrafikk, må Kristian Augusts gate trolig sperres for gjennomgående biltrafikk i anleggsfasen. Anleggstrafikk vil kunne kjøre/rygge inn fra Universitetsgata/Frederiksgate eller ha gjennomgående anleggstrafikk i Kristian Augusts gate. Opparbeidelse av nytt trikkespor i Kristian Augusts gate vil skje omtrent samtidig med bygging av Felt 1 (planlagt til ). Dette vurderes som en god situasjon, da arbeidet mellom de to prosjektene kan koordineres.

66 Saksnr: Side side av 115 Felt 7 (Universitetsgatet 7-9) Felt 7 skal i anleggsfasen ha adkomst fra Universitetsgata. Universitetsgata er blindvei, uten mulighet for gjennomkjøring til Ring 1. Anleggstrafikk må komme fra Kristian Augusts gate eller Kristian IVs gate. Hele eller deler av fortau langs Ring 11vil sperres under anleggsperioden, hvor gående blir ledet gjennom eventuell midlertidig gangtunnel eller på fortau på andre siden av Ring 1. Universitetsgata er en viktig gangforbindelse, med et mulig konfliktpotensial i forhold til gående/syklende. Det er fortau på begge sider av gaten, det vestlige vil bli sperret i anleggsfasen. Felt 9 og 10(St. Olavs gate 24 og 26) Ombygging av felt 9 og 10 er mindre sannsynlig, da begge eiendommene nettopp har fått ny bebyggelse. Anleggsarbeider i feltene kan løses på samme måte som ved nylig nybygging på eiendommene. Fortau i St. Olavsgate og deler av kjørebane kan benyttes, med adkomst fra Ring 1. Fortauet må sperres for fotgjengere. Det vil fortsatt være mulig å holde Ring 1 åpen i begge kjøreretninger. Riggområder Anleggsarbeidene kan trolig løses uten lager på anleggsområdet, ved kontinuerlig logistisk styring av materialer inn på byggeplassen. Behovet for mannskap- og kontorområder i forbindelse med anleggsfasen kan løses i egne bygg eller i brakker plassert i bakgårder i kvartalet. Her vil i prinsippet alle ledige arealer innenfor kvartalet være aktuelle. Dette vil ikke oppta plass på fortau, gate eller utenfor Tullinkvartalet. Ved behov kan det være aktuelt å leie arealer til av riggområder på Tullinløkka.

67 Saksnr: Side side av MEDVIRKNING 3.1 FORHÅNDSUTTALELSER FORHANDSUTTALELSER Innkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg Liste over forhåndsuttalelser 1. Bydel St. Hanshaugen Bydel Frogner Bymiljøetaten Byantikvaren Renovasjonsetaten Statsbygg Advokat Ole Borge, Eiendomsavdeling AS Fagforbundet v/ Hilde Andersson Vagle OMS Eiendom AS v/ Kristian Omsland Fortidsminneforeningen Fortidsminneforeningen Sammendrag av forhåndsuttalelsene, med forslagsstillers og Plan- og bygningsetatens kommentarer Bydel St. Hanshaugen Bydelen viser til uttalelser ved planinitiativ og høring på planprogrammet. Da konsekvensutredning og risiko- og sårbarhetsanalyse ikke foreligger ennå, ønsker bydelen å uttale seg igjen først ved offentlig ettersyn. Forslagsstillers tilsvar: Uttalelsen tas til orientering. Plan- og bygningsetatens kommentar: Uttalelsen tas til orientering. Bydel Frogner Bydelen ved bydelsutvalget viser til tidligere uttalelse for samme eiendom (Sak 44/12). Alternativ 3b, hvor Alfheimkompleksets bakbygninger bevares helt eller delvis og kombineres med høyhus, bør ligge til grunn for utvikling av planforslaget. Det vises til fotomontasjene av nærvirkning i Kristian Augusts gate og bes om at bygningsvolum i etasjene ene over den historiske gesimslinjen trekkes lenger inn i kvartalet. Forslagsstillers tilsvar: Uttalelsen tas til etterretning. Det er tatt inn flere momenter fra alternativ 3b i planforslaget, blant annet er passasjer sikret, og flere bygg lagt under hensynssone bevaring. Det vises for øvrig til kommentar til bemerkning 4. Plan- og bygningsetatens kommentar: Alfheimkomplekset bevares i sin helhet i foreliggende planforslag. PBE støtter for øvrig bydelens vurdering om at bebyggelsen mot gate må ha mer beskjedne høyder og at større høyder må ligge lenger inne i kvartalet.

68 Saksnr: Side side av 115 Bymiljøetaten Bymiløetaten Bymiljøetaten jobber med reguleringsplan for oppgradering av trikkeinfrastrukturen i Kristian Augusts gate, for å øke sikkerhet, tilgjengelighet og punktlighet for trikk i Oslo. Planforslaget er sendt inn, og Bymiljøetaten ser ingen grunn til å gjøre endringer i sin plan for å etterkomme Entras ønsker for alternativ løsning for trikken. Fortau i flush strider mot Oslo kommunes vei og gatenormal, og løsningen er uakseptabel. Framkommelighet for trikk må være det viktigste hensynet i Kristian Augusts gate. I Entras løsning ligger sporene i en kurve der penser for trikk inn og ut av Fredriks gate må ligge, noe som ikke er gjennomførbart fordi penser må ligge på rett strekning. For øvrig har Bymiljøetaten følgende bemerkninger: a) Det er feil at ikke mengden fotgjengere og syklister endres som følge av Entras tiltak. Selv om ikke antallet elever og ansatte ved juridisk fakultet øker, vil de konsentreres, og dermed vil antall fotgjengere og syklister øke i tilknytning til Tullinkvartalet i forhold til i dag. Kryssing av Kristian Augusts gate bak trikk på holdeplass vil derfor være svært uheldig fordi det kan gi dårlige siktforhold og dermed føre til trafikkfarlige situasjoner. b) Varelevering i gata reduserer framkommeligheten på fortauet og leder fotgjengere ut i Kristian Augusts gate, noe som kan føre til farlige situasjoner. Bymiljøetaten mener at alle nybygg må ha varelevering og avfallshåndtering på egen grunn. c) Det er avmerket for mange avkjørsler på plankartet for Tullinkvartalet. Verken atkomsten til bakgården i Universitetsgata 11 eller den østligste atkomsten til Kristian Augusts gate 23 er registrert som kjøreatkomster. Det må være et mål at antall atkomster til kvartalet reduseres på sikt. Derfor må 8.1 endres. d) Det er positivt at det planlegges å etablere innganger til bebyggelsen fra alle omkringliggende gater og torg/allmenninger, og mener at det er viktig at allmennhetens rett til adkomst gjennom området tinglyses for å sikre et åpent og tilgjengelig byrom. e) Bymiljøetaten er skeptisk til at planen baserer seg på leie av parkeringsplasser i omkringliggende parkeringshus for Kristian Augusts gate 15-21, og påpeker at areal til parkering må avsettes på egen tomt. I tillegg mener de at det er lagt opp til alt for få sykkelparkeringsplasser, særlig fordi hovedsykkelveinettet er vedtatt lagt langs planområdet, i Universitetsgata. For få sykkelparkeringsplasser kan derfor medføre at det blir parkert over alt, og dermed gi dårligere fremkommelighet på fortau. f) Det er registrert flere potensielle forurensningskilder innenfor planområdet, og at det er registrert forurenset grunn på eiendommen St. Olavs gate 24. Det vises i denne forbindelse til forurensningsforskriften kapittel 2. Forslagsstillers tilsvar: Reguleringsplanen for Tullinkvartalet og Bymiljøetatens plan for trikk i Kristian Augusts gate må sees i sammenheng og det må søkes den best mulige løsning totalt sett. Det kan ikke være slik at det planarbeidet som har kommet lengst legger premissene for utforming av området. Planfremmer ønsker at det tilrettelegges for fortau i «flush», men Kristian Augusts gate og fortauet er ikke en del av planområdet og ligger utenfor reguleringsplanen. Dersom dette ikke aksepteres kan en ordinær fotgjengerkryssing med nedsenk være ok. Løsningen er beskrevet i vedlagt trafikkanalyse. Som underlag for planen er det laget en trafikkanalyse. Der beskrives en alternativ løsning for plassering av trikketrasé i Kristian Augusts gate. Bakgrunnen for løsningen er ønsket om å opprettholde dagens og regulerte plassering av vareleveringslomme. Dette ligger også utenfor planområdet og er dermed ikke en del av planforslaget, men er beskrevet i trafikkanalysen og i KU og er et svært viktig tema for utviklingen av Tullinkvartalet. a) Mengden fotgjengere og syklister endres ikke. I dag er de fordelt på flere undervisningssteder i området. Men med nytt universitetsbygg vil de bli mer konsentrert til Kristian Augusts gate området. Men med nytt universitetsbygg vil de bli mer konsentrert til Kristian Augusts gate

69 Saksnr: Side side av 115 Det er ikke ment at det lokalt ikke vil bli mer trafikk, men at det ikke er snakk om ny virksomhet og flytting av virksomhet som allerede finnes i området. b) I planforslaget er det kun felt 2 og 3 (Treidergården og Kristian Augusts gate 23) som får permanent varelevering fra Kristian Augusts gate. Felt 1 og felt 4-9 skal på sikt ha adkomst, varelevering og renovasjon fra Universitetsgata. Varelevering fra Kristian Augusts gate vil derfor bli redusert. c) Planforslaget legger opptil at dagens avkjørsler opprettholdelse inntil felt 7 som vist på reguleringskartet, bygges og gis midlertidig brukstillatelse. Da saneres totalt fem atkomster i kvartalet og ny, samlet atkomst for de aktuelle eiendommene vil være fra Universitetsgata. Inntil felt 7 bygges ut, vil dagens atkomstsituasjon opprettholdes. d) Synspunktet tas til etterretning. e) Planforslaget legger til grunn at parkering skal være i henhold til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for næring og offentlig formål i Oslo. Det etableres parkering under bakken som vist på reguleringskart vertikalnivå 1. Øvrig bakkeparkering innad i kvartalet vil i hovedsak bestå som i dag. Totalt legger planen til rette for 144 plasser, ca. 40 plasser mer enn i dag. Sykkelparkering vil også være i henhold til Oslo kommunes norm, og planforslaget legger til rette for totalt 917 plasser. f) Det er tatt inn i planbeskrivelsen, samt i ROS-analysen, at det finnes lokaliteter av forurenset grunn i og i nærheten av planområdet. ROS-analysen sier: «Det må gjennomføres undersøkelser i grunn i forkant av byggestart, ved påvisning av forurensede masser må det gjennomføres avbøtende tiltak». Det er krav i bestemmelsene om å lage et miljøoppfølgingsprogram som skal innsendes sammen med søknad om rammetillatelse. Her er det krav om redegjørelse av massehåndtering. Plan- og bygningsetatens kommentar: Løsning for trikk i og krysning av Kristian Augusts gate er ikke tema for denne plansaken, selv om valgt løsning vil være relevant for forslagsstiller i Tullinkvartalet. Det er ikke slik at Bymiljøetatens plan legger premisser for atkomst og varelevering fra Kristian Augusts gate fordi deres plan har kommet lenger i prosessen - det er fordi trikkens fremkommelighet vurderes som et svært viktig hensyn å ivareta i byutviklingen i sentrum. Forslagsstiller sier i sitt tilsvar til punkt e) at bakkeparkering innad i kvartalet vil i hovedsak bestå. PBE gjør oppmerksom på at reguleringsbestemmelsene slår fast at bilparkering skal være under terreng, og at dette kravet vil slå inn når det gjøres tiltak på eiendommene. For øvrig vises det til PBEs vurdering i kapittel 5. Byantikvaren Byantikvaren oppsummerer beskrivelsen av eksisterende bebyggelse i planområdet, nærområdet og bylandskapet slik det fremkommer av deres brev av og NIKUs rapport 40/2023. Tullinkvartalet har bygninger med nasjonal, regional og lokal verneverdi. Kristian Augusts gate 21, forbygningen til Treider, er under fredning som del av forskriftsfredning av statens kulturhistoriske eiendommer. Også Kristian Augusts gate 23, samt hele Alfheimkomplekset, med bakbygninger, er av nasjonal verneverdi (jfr. tidligere uttalelser). Hvis planarbeidet åpner for riving av bakbygninger på disse eiendommene vil Byantikvaren vurdere oppstart av fredning etter kulturminneloven 15og 19, og dette fredningsforslaget vil omfatte eiendommene i sin helhet. Videre påpeker Byantikvaren at videreutvikling, eller avvikling av Tullinløkka som museumsområde ikke er avklart. En tung utbygging i Tullinkvartalet med Tullinløkka som campus for Universitetet vil kunne legge begrensninger for framtidig bruk av Tullinløkka som museumsområde, og dette er, etter Byantikvarens mening, underkommunisert i planprosessen. Etter Byantikvarens syn vil en utbygging på deler av Tullinløkka i kombinasjon med en utvikling av Tullinkvartalet kunne gi en mer passende

70 Saksnr: Side side 70 av 115 utnytting av Tullinkvartalet samtidig som man legger til rette for Universitetets samlede behov. I planskissen henvises det blant annet til Kommunedelplan for Byutvikling og bevaring ( KDP BB)i argumentasjonen for økte gesimshøyder i kvartalet. Byantikvaren minner om at prosessen rundt KDP BB har vært svært motsetningsfylt, noe som også er en del av årsaken til at planen enda ikke er politisk behandlet og vedtatt. Byantikvaren viser også til Høyhusstrategien som blant annet sier at det, i forbindelse med reguleringsforslag der forslagsstiller foreslår bebyggelse med byggehøyde over 42 meter, alltid skal utarbeides et alternativt reguleringsforslag. «Det historiske sentrum» (jfr. Linstowns plan fra 1838) med Slottet, Nasjonalteateret, Universitetet og Tullinløkka, bør etter Byantikvarens vurdering ivaretas som del av den opprinnelige teppebyen. Tettheten av kulturminner i fredningsklassen er for høy og områdets verneverdier for sterke, til at dette kan punkteres og skjemmes av høye og massive bygninger. Byantikvaren er imidlertid ikke negative til utvikling av Tullinkvartalet, men da under forutsetning av at bygninger med høy verneverdi.(alfheimkomplekset, Kristian Augusts gate 11, 21 og 23 og Universitetsgaten 11) ivaretas. I tillegg bør ny bebyggelse i kvartalet i hovedsak tilpasses eksisterende gesimshøyder. Konklusjon: - Slik planforslaget foreligger, er konflikten med kulturminnene (både innenfor kvartalet og tilgrensende arealer) svært høyt. - Byantikvaren fraråder sterkt at det tilrettelegges for riving av Kristian Augusts gate 11 ll og bakbygningene i Kristian Augusts gate 21 og Alfheimkomplekset. - Byantikvaren fraråder sterkt at det åpnes for økte høyder. - Hvis planskissen opprettholdes og legges til grunn for reguleringsplan til offentlig ettersyn vil Byantikvaren oversende planen til Riksantikvaren for vurdering av innsigelse til planen. - Byantikvaren vil vurdere å utarbeide en alternativ plan. - Dersom det åpnes for riving av bakbygningene i Alfheimkomplekset vil Byantikvaren vurdere oppstart av fredningssak. Forslagsstillers tilsvar: Entra har vært opptatt av å gi planskissen et innhold som sikrer et helhetlig kvartalsgrep, der kvartalets potensial og sentrumsnære beliggenhet vektlegges i vesentlig grad. Bevaring av bakbygning i Kristian Augusts gate 21 er etter Entras vurdering svakt begrunnet i bebyggelsen som enkeltobjekt. Samtidig er denne bygningen i konflikt med riktig og nødvendig utvikling av eiendommene i Kristian Augusts gate totalt, både med hensyn til å tilfredsstille arealkrav og funksjonalitet. Kvartalet trenger nytt innhold og nye framtidsrettede funksjoner, noe som krever mer plass. Videre mener Entra at ved bevaring av frontbygget i Kristian Augusts gate 21 (Treider) alene oppnår dette bygget en fremtredende og samtidig integrert rolle utviklingen av kvartalet. Entra mener byens funksjon og innhold må vektlegges vesentlig og i noen grad på bekostning av form og historiebevaring. Planskissen foreslo at de tre hjørnebyggene i kvartalet skulle bevares. Disse (Savoy, tidligere arbeidsgiverforeningen, og Alfheimkomplekset) har en grad av monumentalitet og tyngde som både evner å spille sammen med områdets øvrige historiefortellende bygg og som holder kvartalet sammen i dets særegne 5-kantede form. I bearbeidelse av planskisse til planforslag er følgende bygninger regulert med hensynssone bevaring: ø Hotell Savoy (Universitetsgata 11) Treiders hovedbygning mot gate (Kristian Augusts gate 21) Kontorbygget i Kristian Augusts gate 23 (tidligere Norsk Arbeidsgiverforening) Alfheimkomplekset i sin helhet (St. Olavs gate 22/Pilestredet 27) Kristian Augusts gate 11

71 Saksnr: Side side 71 av 115 Plan- og bygningsetatens kommentar: Selv om planforslaget foreslår bevaring av viktige kulturminner innenfor planområdet, mener vi foreslåtte nybygg ikke i tilstrekkelig grad tar hensyn til disse eller til viktige kulturminner utenfor planområdet. Det vises til PBEs vurdering i kapittel 5, samt til PBEs eget alternativ. Renovasjonsetaten Renovas'onsetaten (REN)( Næringsvirksomhet kan fritt velge hvilken aktør som skal håndtere deres avfall. Renovasjonsbiler må ha tilgang til boliger i området under og etter bygging, slik at den lovpålagte avfallshåndteringen til RENs kunder kan utføres forsvarlig. Forslagsstillers tilsvar: Uttalelsen tas til etterretning. Plan- og bygningsetatens kommentar: Uttalelsen tas til orientering. Statsbygg Det er ikke avklart hva Nasjonalgalleriet og Tullinløkka skal brukes til i fremtiden, og det er derfor helt nødvendig for Statsbygg at planforslaget ikke legger føringer for utvikling av Tullinløkka. Det vil bli bygget «noe» på Tullinløkka, og det ser ikke ut som dette er hensyntatt i planskissen. Konseptet er i stor grad basert på at Tullinløkka opprettholdes som en åpen plass. Plassering av et nytt bygg på Tullinløkka har prinsipielt tre alternative plasseringer; a) I nord langs Kristian Augusts gate (vurdert som det mest egnede, også av Riksantikvaren) b) I sør langs Kristian IVs gate c) Midt på plassen Alternativ a) gir best solforhold på Tullinløkka, og lar løkka åpne seg mot sør. Et slikt nybygg på Tullinløkka vil understreke gateløpet i Kristian Augusts gate mer enn det vil bidra til at et nybygg i Tullinkvartalet «åpner seg mot Tullinløkka som en forlengelse av dette plassrommet» og lar bygningsmassen der framstå som et «fondmotiv for Tullinløkka», som er det som vektlegges i forslagsstillers foretrukne alternativ. Forslagsstiller bes derfor arbeide videre utfra et frittliggende nybygg på Tullinløkka som et mulig framtidsscenario, og at hensynet til gateløpet vektlegges i utredningene. Fordi forslagsstillers foretrukne alternativ («kompakt») innebærer en stor fondvegg mot Tullinløkka, fremhever Statsbygg behovet for utredninger om vind og turbulens som en del av de lokalklimatiske forholdene som er nevnt under planprogrammets «miljøfaglige forhold» (2.3.13) Statsbygg vil også understreke at løsninger som innebærer varelevering/avfallshåndtering på sørsiden av Kristian Augusts gate er uheldig for framtidige løsninger på Tullinløkka, og at den totale adkomstssituasjonen til Tullinkvartalet bør vurderes i forhold til dette. Konklusjon: Statsbygg opprettholder sitt standpunkt om å vurdere innsigelse dersom planforslaget for Tullinkvartalet legger føringer for utnyttelsen av Tullinløkka. Forslagsstillers tilsvar: Statsbyggs informasjon om kommende bebyggelse på Tullinløkka tas til orientering. Kapittel 7 i konsekvensutredningen tar for seg utredningsalternativenes forhold til Tullinløkka, med mulig utvikling av Tullinløkka. Entras planforslag forutsetter ikke noe særskilt vedr. bebyggelse eller bruk på Tullinløkka, og planforslagets innhold kan fungere uavhengig av hva som bygges på Tullinløkka.

72 Saksnr: Side side 72 av 115 Det visestil KU samt vedlagte rapport «Vindberegninger». Atkomstsituasjonen langs Kristian Augusts gate er utfordrende og det visestil punkt 3, der tilsvarende forhold er svart ut til Bymiljøetaten. Varsel om innsigelse tas til etterretning, men Entra kan ikke sehva ved foreslått ny bebyggelse i Tullinkvartalet som legger slike føringer på Tullinløkka. Plan- og bygningsetatens kommentar: Selv om forslagsstiller ikke mener å legge føringer for Tullinløkka med sitt forslag, mener PBE at oppfattelsen av plassen og dens forhold til omgivelsene vil endres dersom forslagsstillers forslag til et nybygg på 50m m legges mot Kristian Augusts gate. Dette vil i sin tur kunne legge føringer på hva som ansesom som akseptabel og ønskelig utvikling av Tullinløkka i fremtiden. Det er imidlertid ikke faren for at prosjektet vil legge føringer for fremtidig utvikling av Tullinløkka som gjør at PBE ikke vil anbefale forslagsstillers forslag, men snarere at nybygget vil forrykke balansen i et historisk viktig område i byen. Grunneier i Kristian Augusts gate 11,representert ved Advokat Ole Borge Eiendomsavdeling AS Grunneieren er positiv til en regulering til undervisning/offentlig eller privat tjenesteyting/næringsbebyggelse/forretning som inkluderer KA 11.Dersom KA 11 blir vurdert bevaringsverdig, vil grunneier måtte vurdere hvordan de stiller seg til det videre arbeidet med kvartalsplanene. Forslagsstillers tilsvar: Uttalelsen tas til etterretning. KA 11 er i planforslaget regulert med hensynssone bevaring. Plan- og bygningsetatens kommentar: Uttalelsen tas til orientering. Fagforbundet v/hilde Andersson Vagle Fagforbundet bemerker at et nybygg, som beskrevet i planforslaget, vil bli et stort og dominerende bygg på grunn av høyfilen. høyden. Også sett fra deres beliggenhet i Munchskvartalet, vil et nybygg av tenkte dimensjon bli markant og dominerende. Forslagsstillers tilsvar: Fagforbundets synspunkt tas til orientering. Plan- og bygningsetatens kommentar: Uttalelsen tas til orientering, og vi viser til PBEs vurdering i kapittel 5. OMS Eiendom AS, v/kristian Omsland, hiemmelshaver hjemmelshaver til Kristian Augusts gate 13. Linjesymbol for «Bebyggelse som forutsettes fjernet» i plankartet, må endres til «Bebyggelse som kan rives», slik at det ikke er i tvil at eksisterende bebyggelse kan bestå ved evt. framtidig, videre utnyttelse og nybygg på tomten. Vedrørende plankart og reguleringsbestemmelse 6: Forslag til plankart for felt U/T/N/F2 støttes. Det er viktig å opprettholde kartet uten byggelinjer, er, og å opprettholde størst mulig fleksibilitet for en evt. framtidig utvikling av eiendommen. Planbestemmelser 7.1 og 7.3: Etablering av innganger til bebyggelse fra alle omkringliggende gater og torg/allmenninger må knyttes til nye tiltak. Kravet om gangpassasje kan mistolkes som et krav til å etablere åpne rom på egen grunn i forbindelse med alle nye tiltak på eiendommen. Dersom utbygging innenfor felt U/T/N/F2 legges i byggegrense, må det i reguleringsbestemmelsene sikres rettigheter til å

73 Saksnr: Side side 73 av 115 etablere direkte atkomst til annen manns grunn. Krav om gangpassasje må ikke utløses ved mindre søknadspliktige tiltak som ikke berører funksjoner/bruki i 1. etasje. Forslagsstillers tilsvar: Linjesymbolet «bebyggelse som forutsettes fjernet» er ikke medtatt i plankartet som sendes ved planforslaget. Mot gate er byggelinjen lik formålsgrensen og det tillates inntrukne inngangspartier i 1. etasje, mot gate og lang gatetun. Krav om gangpassasjer er knyttet til etablering av ny bebyggelse, bruksendring eller hovedombygging. Disse er det knyttet rekkefølgebestemmelse til opparbeidelsen av. OMS kommentar angående tillegg i planbestemmelsene er ikke medtatt i den videre prosessen. Plan- og bygningsetatens kommentar: PBE gjør oppmerksom på at bebyggelse som ikke er underlagt hensynssone for bevaring tillates revet, men med mindre den er markert med «Bebyggelse som forutsettes revet» er rivning ikke et krav. For øvrig vises det til forslagsstillers kommentarer. Fortidsminneforeningen Fortidsminneforeningen ser det som særlig positivt at ombyggingen av kvartalet kan styrke Universitetets forankring i sentrum. Samtidig ser de det som svært viktig å kunne beholde bygninger fra alle tidsepokene som er representert i området som en del av 150års by- og arkitekturhistorie. Dette gjelder spesielt Alfheimkomplekset, Hotell Savoy, og Kristian Augusts gate 23. Videre ses det som viktig å bevare Kristian Augusts gate 11.På bakgrunn av dette ses det som svært viktig at det arbeides videre etter alternativ 3 (bevaringsalternativet) i NIKU s rapport, hvor hensyn til disse bevaringsverdige bygningene blir ivaretatt. Forslagsstillers tilsvar: Uttalelsen tas til etterretning. Det vises til kommentar til bemerkning 4. Plan- og bygningsetatens kommentar: Vi gjør for ordens skyld oppmerksom på at planforslaget ikke sikrer at det blir UiO som flytter inn i de nye lokalene som foreslås, og at det heller ikke er anledning til å sikre dette gjennom en reguleringsplan.

74 Saksnr: Side side 74 av FORSLAGSSTILLERS ARGUMENTASJON 4.1 FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE Vurdering av utredningsalternativer Konsekvensutredningen har tatt for seg fire utredningsalternativ. Figur 24 viser en skjematisk sammenstilling av ikke-prissatte konsekvenser. Sammenstillingen av ikke-prissatte konsekvenser viser at det er liten forskjell mellom utredningsalternativene. I forhold til dagens situasjon er konsekvensene av de alternative utbyggingene gjennomgående positive eller uten betydning. Temaet «kulturminner og verneinteresser» er vurdert til å åha negative konsekvenser for to av utredningsalternativene. Når det gjelder økonomiske konsekvenser for det offentlig er det vurdert at disse er lik 0 for alle alternativer. Fagtema 0-alt. Alt. 1 Alt. 2 Alt. 3a Alt. 3b Overordnede planer og retningslinjer Forhold til Tullinløkka O 0 0 Estetikk og byggeskikk Landskap og Siktlinjer 0 0 O 0 0 O 0 Stedsutvikling Universell utforming O 0 0 O Biologiskmangfold (naturmiljø) 0 Kulturminner og Verneinteresser Trafikkforhold 0 0 O 0 0 O 0 Miljøfaglige forhold O 0 0 Figur 24 - Sammenstilling av ikke-prissatte konsekvenser For ytterligere informasjon om konsekvenser vises det til kapittel 2.5 og Universitetsgata 7-9 (Tullinkvartalet) - Konsekvensutredning.

75 Saksnr: Side side 75 av 115 Anbefaling av utredningsalternativ utredninesalternativ Sammenstillingen viser at alternativ1 alternativl og 2 har flest negative konsekvenser i forhold til i dag mens alternativ 3b kommer best ut. Det planforslaget Entra nå anbefaler er i stor grad sammenfallende med utredningsalternativ 3b. Argumentasjon for planforslaget Innledning Forslagsstiller ser Tullinkvartalet som et strategisk viktig kvartal i en videreutvikling og vitalisering av sentrum-vest. Det er lite ny næringsetablering i området, og flere viktige kulturinstitusjoner har flyttet ut, eller planlegger flytting. Dersom den eksisterende byen fortsetter å bli tømt for innhold, og ingen ny virksomhet tilføres, blir Oslos byvekst en forskyvning av byens sentrum. Sentrale sentrumsområder bør videreutvikles og fornyes samtidig som byen vokser og utvides gjennom Fjordbyen. Videreutviklingen av undervisningsformål i sentrum vil derfor bli en kraftfull og betydningsfull fornyelse, som er viktig for nærområdet, men også for byen. Nye lokaler for UiO i sentrum er den vesentligste motivasjonsfaktoren og begrunnelse for planforslaget. Sammenhengen mellom universitetsetablering og kvartalets øvrige utviklingsmuligheter (særlig knyttet til å åpne kvartalet gjennom å etablere gangpassasjer gjennom kvartalet) har gjennom planprosessen vokst frem som et vesentlig argument for planforslaget Planforslaget skaper muligheter for ytterligere å forankre UiOs tilstedeværelse i Oslo sentrum og realisere Byuniversitetet som en del av kunnskapsbyen Oslo. Samtidig kan kvartalet bli et levende og flerfunksjonelt byområde med bl.a. servering og butikker. I tillegg er det viktig at eksisterende virksomheter gis forutsigbare rammer for videre drift og eventuell framtidig utvikling. I det følgende kapittelet argumenters det for planforslaget på tre nivåer, byen, området og kvartalet. Byen UiO har vært til stede i Oslo sentrum siden universitetsbygningene på Karl Johans gate ble reist som et viktig element i nasjonsbygging av hovedstaden. Lokalene som i dag huser juridisk fakultet møter ikke lenger vår tids behov, verken i omfang eller funksjon. Fakultetet leier lokaler spredt rundt i området, noe som er driftsmessig tungt og lite samlende for studentmiljøet. Et nytt bygg som samlokaliserer alle studenter og ansatte er en unik mulighet for å styrke Universitetets tilstedeværelse som undervisnings- og kulturinstitusjon i Oslo sentrum. UiO vil også kunne styrke sin posisjon i konkurransen om de beste studentene ved å samlokaliseres et nytt moderne bygg. Bysentrum blir fattigere uten studenter og undervisningsfunksjoner. Det er derfor et betydelig behov for et nytt Juridisk fakultet, som planforslaget legger til rette for i Tullinkvartalet. De sentrale områdene av Oslo har svært god kollektivdekning, og en fornyet universitetsinstitusjon gir arealintensiv bruk. Planforslaget avklarer kvartalets samlede utvikling til fornyelse og bevaring. Dette er en tilleggsverdi utover universitetsetableringen som kan og bør få betydning som motivasjonsfaktor for andre eiere i kvartalet og for omkringliggende kvartaler, bla. de historiske byggene på Tullinløkka. Samlet er dette bærekraftig byutvikling i et sentralt byområde. bærekraftig byutvikling i et sentralt byområde.

76 Saksnr: Side side av 115 å. T. gull' DDg9{9ENTRuM>0g"_,. AK;-R l;rygge `- *3» 3 å' TJUVHOLMEN QQJQJE BJDRVIKA Figur 25 - Illustrasjon av en utgliding og forskyving av sentrum mot Bjørvika. Planforslaget, med en styrking av sentrum vest, er en motvekt til denne utviklingen. Tullinkvartalet ligger nært viktige kollektivknutepunkter som fremmer bærekraftig byutvikling. Området Området rundt Tullinkvartalet er en viktig del av Oslos historiske sentrum og hovedstaden slik vi kjenner den fundamentert på Linstows byplan. Med utgangspunkt i denne planen ble viktige nasjonale institusjoner organisert, blant annet Universitet, Nasjonalteateret, Stortinget, Nasjonalmuseet og Nasjonalgalleriet. Planforslaget tilrettelegger for en revitalisering av hovedstadens historiske sentrum gjennom å ivareta eksisterende kvaliteter samtidig som området gjøres attraktivt for morgendagens viktige aktører. Grunnet flytting vil flere store, viktige kulturinstitusjoneri i området om få år stå uten innhold eller brukere, eksempelvis Nasjonalmuseet og tidligere Geografisk Oppmåling. Tullinkvartalet utpeker seg derfor som et viktig og strategisk kvartal for en ny kunnskapsinstitusjon. En tung undervisningsinstitusjon vil være med på å gi ny giv til et område som har fått preg av å være «bak» og ikke i sentrum. Et nytt byuniversitet vil kunne skape inspirasjon og være en motor for en revitalisering av kvartalet og stimulere til nytt innhold i historiske bygg. Tullinkvartalet ligger mellom det gamle Universitetet og den stadig ekspanderende Høyskolen i Oslo, som hver for seg gir utdanningen en tilstedeværelse i Oslo. Nytt juridisk fakultet i Tullinkvartalet vil dermed inngå i en kunnskapsakse og være med på å danne og videreutvikle et kunnskapssentrum. Gjennomganger gjennom kvartalet vil kunne revitalisere og skape nye sammenhenger fra Karl Johan og Nationaltheatret, over Tullinløkka, gjennom et nytt universitet og til Høyskolen i Oslo.

77 Saksnr: Side 77 av 115 INSTWUTT FOR PRWATRET-Ti MISJONSSALEN. FORELESNINGSSAI. Junfcff NORDISK INSTITUTT FOR SJGRFTF EDDERKOPFEN, FORELESN\NGS5ALJURFAK- U. V V DOMUS NOVA, JUFZFAL U10 F' ÉÖFÉS SÖTRÉOEIGÉN ' 'ooldwüà MEETÅ,, _G_YMNASTli<KBYGNlNGEN\ IDOMUS BVBLIOTECA \ r/\. "U10 idomus AC- \DEMlCA 'i jf \' ' _, Lee?ENfiæfiælgwfififzfi.æäasiäèêfifi _ b!9b_3! _ ENTE_R_ F_0_'iM.E.N.NE f<.eref!91'!eter.{ 9tEiTADEL.ER _ I_ 9J.. 4- Figur 26 - Oversikt over dagens mange bygg der juridisk fakultet holder hus vist i gult. Situasjonen viser en spredt og fragmentert lokaliseringssituasjon. UiO har et generelt ønske og behov for å åutvikle seg i sentrum av Oslo. Intensjonen på sikt er å åvidereføre det gamle universitetsanlegget, som også omfatter Historisk Museum og bygninger i Frederiksgate. Planområdets beliggenhet har en ideell nærhet til denne bygningsmassen. Figur 27- Gategulvsillustrasjon av en ytterligere ønsket, fremtidig samling av campus

78 Saksnr: Side side 78 av 115 Kvartalet Hele Tullinkvartalet reguleres, men planlegges videreutviklet innenfor hver enkelt eiendom. De ulike eiendommene er gitt formål undervisning, næring, kontor og byrettede funksjoner som bevertning, forretninger og offentlige og private tjenester. Bevertning og tjenesteyting skal ligge på gateplan, men tillates også i andre etasje, mens forretning kun tillates på gateplan. Premissene som legges vil gi grobunn for utadrettet virksomhet og et mer mangfoldig program enn i dag. Dette gjelder spesielt der kvartalet åpnes opp og det sikres gjennomganger. Disse grepene vil gi kvartalet mulighet for flere tilstøtende leietagere som vil skape positive synergier både innad mellom leietakere/aktører og til resten av sentrum og byen. Det vil i fremtiden kunne bli et kvartal, som i langt større grad enn i dag, bli en offentlig plass og et sted som vil kunne oppsøkes og være til glede for alle byens brukere. UiOs nybygg får en sentral plassering, midt på kvartalet, mot Kristian Augusts gate. Både plassering og volum spiller sammen med de andre historiske bygningene i kvartalet og omgivelsene. Et nytt bygg for UiO bør ha en særegen identitet som våger å vise seg fram i bylandskapet. Plassering og innhold gjør at et stort bygningsvolum kan forsvares, kvartalets øvrige bebyggelse vil ved høyder på ny bebyggelse og bevaring av annen bebyggelse, i stor grad underordne seg hovedvolumet mot Kristian Augusts gate. Bygningen gis et eget utrykk og fasadegrep i sammenheng med omgivelsene. Fasader og materialbruk vil detaljeres i videre prosjektutvikling og det foreslås ingen konkrete føringer på dette tidspunkt. Formen som avgrenser bebyggelsen er tenkt å skape tydelige vegger mot eksisterende gateløp. Bygningshøydene er tilpasset omgivelsene. Mot Ring 1 (Frederiks gate, St. Olavs gate og Pilestredet) og Universitetsgata tillates bygningshøyder opp mot 42 meter. UiO utgjør et tydelig, symmetrisk midtparti mot Tullinløkka på ca 50meter fra gateplan, mens øvrig bebyggelse mot Tullinløkka legges lavere og trappes ned mot plassrommet med maksimalt 22 meter. l I bevarte bygg NYBYGG! BEVARWG mulig nybygg PRINSJF- P PASSASJER / REGULERTE HØYDER I ii: regulerte høyder - _' høyder pà bevarte bygg Figur 28 - Forklaringsdiagrammer av kvartalskonsepetet, som øverst fra venstre viser eiendomsstruktur, hva som bygges nytt og hva som bevares, prinsipp av passasjer og regulerte høyder.

79 Saksnr: Side side 79 av 115 Det nye prosjektet for UiO vil redefinere sammenhengene i kvartalet og området på en positiv måte. Tullinløkka er i dag en bakside for Universitetskomplekset på Karl Johans gate, for Historisk museum og Nasjonalmuseet, som alle har hovedinnganger fra andre gater. UiOs nybygg blir den første institusjonsbygningen som henvender seg til Tullinløkka. Sammenhengen mellom nye lokaler for juridisk fakultet og de eksisterende lokalene på Karl Johans gate, aktiviserer Tullinløkka som byrom på en ny måte. Prosjektet for UiO Forslagsstillers hovedhensikt med planforslaget er å revitalisere en del av sentrum, og hovedgrepet for å få til dette er å introdusere en tung undervisningsinstitusjon med tilhørende miljøskapende byaktiviteter på gateplan. Planen muliggjør at Juridiske fakultet kan samle sin virksomhet på ett sted i sentrum, hvilket er nødvendig og viktig for en fremtidig utvikling. Ved en stor omlegging av Juridisk fakultet, er det ønskelig fra universitetets side å samlokalisere i ett bygg. Dette vil skape større tilhørighet og ha en samlende effekt på fakultetet. Romprogrammet er styrende for prosjektutformingen. Volumoppbygningen og bearbeidingen av bygget er blant annet et resultat av romprogrammet, men har også hensyntatt konteksten med historiske verneverdige bygg på tilstøtende eiendommer. Frilagt gategulv og atkomst under universitetsbygningen mot Kristian Augusts gate, samt fasadebearbeidingen (avtrappende slisse), gir åpenhet og kontakt med omgivelsene. Samtidig er bygget tilpasset fasadelinjen og høyden mot tilgrensende bebyggelse. Portalen under bygget er et viktig grep for å understreke UiO som offentlig bygg og allment tilgjengelig plassrom. Brukere og besøkende av bygget vil kunne nytte disse til opphold, gjennomgang og som brukere av kvartalets fasiliteter. Gesimslinjene til nabobygg tas opp som en opptrapping i bygningskroppen. Dette skaper en symmetri og harmoni mot tilstøtende fasader. Kulturminner NIKU har utarbeidet en rapport: «Tullinkvartalet-Kulturminneverdier på by-, område- og bygningsnivå». Planforslaget implementerer og bevarer hovedtrekkene i anbefalingene, og Tullinkvartalet vil i fremtiden fremstå som en symbiose mellom gammelt og nytt. Planforslaget bevarer og tar inn over seg den kulturhistoriske konteksten som Tullinkvartalet er en del av, samtidig som det videreutvikles. Kvartalet trenger, slik forslagsstiller ser det, en større diversitet for at fremtidig utvikling skal kunne finne sted. Et universitet og et nybygg på tomten vil legge til rette for at både ny og eksisterende bruk og brukere vil kunne utfolde seg sammen og dra nytte av hverandre, og sammen skape en sterk identitet for Tullinkvartalet. Trafikk Rapporten «Tullinkvartalet-trafikkanalyse» beskriver bla. de trafikale konsekvensene av tiltaket på bakgrunn av foreslått parkeringsdekning. Konklusjonen er at utbyggingen (gjelder alle alternativ) gir kun en marginal trafikkøkning. Planforslaget sikrer kun et minimalt antall p-plasser til bil, men tilsvarende høyt antall plasser til sykkelparkering. Dette bidrar derfor til en opprettholdelse, og ytterligere vridning til miljøvennlige reiser, som er en viktig brikke i bærekraftig byutvikling. Landskap og siktlinjer Planforslaget er utformet med et bevisst forhold til Tullinløkka, og definerer og aktiviserer plassrommet. Byrommet rundt Tullinløkka omkranses i dag av tre kulturinstitusjoner, Historisk museum, Nasjonalmuseet og Universitetsanlegget. Dette er institusjoner som alle har hovedinnganger vendt bort fra plassen. Den nye bebyggelsen for UiO i Tullinkvartalet samspiller med øvrig bebyggelse og tilfører Tullinløkka en tydelig sammenheng mot Universitetskomplekset på Karl Johans gate.

80 Saksnr: Side side 80 av 115 Avbøtende tiltak Avbøtende tiltak som er valgt som følge av konsekvensutredningen knytter seg bla. til bevaring av bygninger som Alfheimkomplekset og Kristian Augusts gate 11.Videre er gesimser på nybygg bundet opp i planbestemmelser og hovedvolumer over gesims er trukket til bake fra gateliv. Det er satt krav i planbestemmelsene når det gjelder arkitektonisk kvalitet på bebyggelse og uterom samt i forbindelse med overflater og materialvalg. Gatetun skal være private og skal vær åpne og tilgjengelige for allmennheten hele døgnet. For å få midlertidig brukstillatelse for ny bebyggelse på feltene 5, 7, 8 og 10er det satt rekkefølgebestemmelser til opparbeidelse av gatetun. G1-2 skal være opparbeidet for felt 5, G3 og G4 til felt 7, G5 og G6 til felt 8 og G7 til felt 10. Dette sikrer kvaliteter, oppholdsrom og mulighet for bevegelse ettersom en utvikling av kvartalet gradvis finner sted.

81 Saksnr: Side side 81 av FORSLAGSSTILLERS ILLUSTRASJONER Følgende illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser mulig utbygging iht. forslaget. Vedlagt planforslaget (vedlegg 11), viser illustrasjonsplan for universitetsprosjektet uavhengig av mulig utvikling av øvrige tomter i kvartalet. Illustrasjonsplan for Tullinkvartalet ' x: s b ø i j j I'. H In. _._,,;.I Figur 29 - Illustrasjon som viser en maksimal utbygging av planområdet. Mulighetsstudie på Tullinløkka også vist. (Kilde: MIR)

82 Saksnr: Side side 82 av 115 Figur 30 - Reguleringsplanens forslag til maksimal volumoppbygging (farget). (faget). l-ivit Hvit farge gjengir bevaringsverdig bebyggelse og tillates ikke på- eller utbygget.

83 Saksnr: Side 83 av <9 å? Figur 31 - Angivelse av snitt av Tullinkvartalet, se figurene 33 og 34. PILETREDET Emuvsg _... l.. H» E.... u., M.. _ W. W n.nj ' x x fl}? _. l i Wm x I x x x x - ` 1% l KIIAIHEUSIGY u il rc+61,5 _c+56,0. c +46,0 _.í. c +0,0 KVARTALSNITF A 1:500 Snitt gjennom kvartal med alt.1 planforslag Entra ~ ~ - =- Linje tilsvarer ytre avgrensing høyde fra reguleringskart Figur 32 - Snitt A. Grønn stiplet linje viser maksimal tillat høyde. Maks volum Volum begrenses av maks tillat BRA, og bygg vil ikke kunne fylle ytre grense fullstendig.

84 Saksnr: Side side 84 av 115 i c+61,5 _ c +53,5 f ' r r n n: enemas ET KA23 /" i i KA13 Kl-\1 l m? KVARTALSNITT B 1:500 Snitt gjennom kvartalmed alt.1 planforslag Entra Linje tilsvarerytre avgrensing høyde fra reguleringskart Figur 33 - Snitt B. Grønn stiplet linje viser maksimal tillat høyde. Maks volum begrenses av maks tillat BRA, og bygg vil ikke kunne fylle ytre grense fullstendig. Figur 34 - Feltinndeling i planområdet. G1-G8 er felter regulert til gatetun/ gågate so ikke har overbygde arealer. Disse er koblet sammen med passasjer. (Rambøll 2014)

85 Saksnr: Side 85 av 115 I Figur 35 - Oversikt volum kvartal med omgivelser 21_mai kl 'HH Figur 36 - Perspektiv fra Kristian Augusts gate mot Universitetsgata, der planområdet ligger til venstre i bildet og Historisk museum til høyre

86 Saksnr: Side av 115 Figur 37 - Planforslaget sett fra Universitetsgata ved Domus Nova. Nybygg i U7-9 med inntrukken gesims og høyde sees i sammenheng med øvrig bebyggelse

87 Saksnr: Side 87 av 115 (_ - I 'P Volum av grunnform kube sett sammen med volum av andre bygg i kvartalet KOMPAKT FORM o Grunnfiate trukket opp i 13 etasjer c \ \ \. \» N t, jjfif) \/11;! xx, å _'x.- '~ \..,\. PORTAL UNDER I Åpent pà bakkeplan inn under bygningsvolumet I Portalen mot gata understreker byggets betydning og offentlige funksjon GESIMS u Gestmslinje til nabobygg tas opp som en trapping i bygningskroppen I Hovedvolum trekkes tilbake fra gata u Den trappede skjæringen i volumet skaper takterasser -:2 \.. ' '. '\ ~; t å `\_ l.*~ \ \_,. 'l- 'm LYS OG TRANSPARENS 0 Atriumet gir overlys 0 Volumet henvender seg til tullinløkka med åpenhet i skjaeringen 0 Synliggjør livet i bygget med stor transparens i skjæringen Figur 38 - Illustrasjon av universitets-konseptets form og volum. Utbygging (form og volum) for øvrige tomter er ikke vist i illustrasjonen

88 Saksnr: Side side 88 av PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING OG ALTERNATIV 5.1 PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG ANBEFALING Plan- og bygningsetatens vurdering av planforslaget Det vil være en styrke stflke for universitetet å få samlokalisert sine sentrumsfunksjoner sentrumsfunksoner Forslagsstiller mener at planforslaget innebærer å legge et nybygg for universitetet symmetrisk om aksen som går gjennom det gamle universitetsanlegget. Plasseringen vurderes som god - nærheten til det gamle universitetsanlegget gir mulighet for at det oppleves som ett anlegg, hvilket vil styrke universitetets posisjon i bybildet. Forslagsstiller argumenterer for det store bygningsvolumet i felt 1 med at universitetet har behov for denne plassen for å løse sitt romprogram. Samtidig foreslås det at de øverste fire etasjene (etasjene 10-13) kan nyttes til kontor i all fremtid (selv om undervisning også ligger inne som en mulighet), og at ytterligere tre etasjer kan benyttes til kontor i en periode på 13år. Dermed er det under halvparten av bebyggelsen i felt 1 som foreslås sikret undervisningsformål i denne omgang. Om universitetets arealbehov i fremtiden er så stort at det trenger hele foreslåtte bygningsvolum, mener vi det bør være mulig å fordele universitetets romprogram på flere av eiendommene Entra eier, også Universitetsgata 7-9, uten at dette svekker den grunnleggende idéen om å samle universitetets funksjoner. Forslag til reguleringsbestemmelser sikrer undervisning i deler av felt 1, men en vil aldri ha noen garanti for at det faktisk blir UiO som tar lokalene i bruk, da det ikke er anledning til å reguleringsfeste en konkret leietaker. Det er imidlertid anledning til å regulere type undervisning, og en bør derfor låse dette til universitet/høyskole, og ekskludere muligheten for etablering av barne-, ungdoms- eller videregående skole. Plan- og bygningsetaten mener denne type undervisningsformål bør sikres i bestemmelsene selv om forslagsstiller ikke gjør det. Dette skyldes blant annet at det i liten grad legges opp til utearealer innenfor planområdet, noe som gjør at planområdet vurderes som lite egnet for skole på lavere trinn. Dimensjoner Dimens'oner på foreslått nybygg mot Tullinløkka forrykker tjægdepunktet tyngdepunktet i nasjonalt nas`onalt viktig område Nybyggets plassering symmetrisk i forhold til Tullinløkka og aksen gjennom universitetsbygningen utgjør et sterkt formalt grep. Dette kan være positivt, da det knytter nybygget til det eldre universitetsanlegget. Samtidig medfører denne symmetrien at bygningen i seg selv får en sterkere posisjon, og kombinert med foreslåtte høyde og dets rene, tilnærmet kubiske form endres balansen i bybildet. Tullinløkka fremstår med dette prosjektet som en forplass til den nye universitetsbygningen, snarere enn som en sentral plass mellom viktige kulturinstitusjoner i hovedstaden. Forslaget kan dermed få konsekvenser for hvordan man oppfatter Tullinløkka i fremtiden, og låse handlingsrommet for hvordan plassen eventuelt kan utvikles i fremtiden. Tullinløkka har i dag det særtrekket at den har en normal byvegg på sin langside - slik tilfellet også er i Spikersuppa - i motsetning til Youngstorget hvor Folketeaterbygningen er det dominerende element. Forslaget vil m.a.o. endre forholdet mellom plass og bebyggelse. Plan- og bygningsetaten mener de store høydene må legges lenger inn i kvartalet for å motvirke denne dominansen av plassen. Ny NV bebyggelse vil løse opp kvartalsstrukturen, og tar lite hensyn hensvn til bevaringsverdige bygninger bvgninger Entras foreslåtte nybygg på egne tomter vil strekke seg over flere eiendommer, og nybyggene vil fremstå som mye større enheter enn øvrig bebyggelse i kvartalet. Dette medfører at den klassiske kvartalsstrukturen, med mange små elementer satt sammen til en større helhet, blir avgjørende endret. Dette mener vi er uheldig.

89 Saksnr: Side side 89 av 115 Videre vil den store forskjellen i skala på foreslåtte nybygg og bevaringsverdige bygninger, få til og med det relativt høye og markerte hjørnebygget Kristian Augusts gate/frederiks gate til å fremståsom litt smått og ubetydelig. Vi mener ny bebyggelse må tilpasses i skala til eksisterende, bevaringsverdig bebyggelse, og at dette må ivaretas i kartet og bestemmelsene. Det har ikke forslagsstiller gjort i sitt forslag. _x a* \ K Forslagsstillers illustrasjon av maks byggehøyder i kvartalet. Foreslåtte høyder på hjørnet av Universitetsgata/ / Pilestredet er problematiske. Universitetsgata er en viktig akse i byen. Arneberg og Poulsson bygget videre på Linstows plan da de tegnet Rådhuset, ved å etablere Borggården og knytte denne til aksen fra St. Olavs plass. Symbolsk sett representerer denne aksen i dag byen Oslo og understreker rollen hovedstaden har i forhold til statsmaktene, synliggjort som en del av det nasjonale aksesystemet med Slottet, Stortinget, Domkirken, Akershus festning, St. Olavskirke og St. Olavs plass. Eksisterende høy bebyggelse langs Universitetsgata ligger godt tilbaketrukket. Nybygg på 42 m, knapt tilbaketrukket fra gaten, vil endre gatesnittet merkbart og dermed forringe lesbarheten av aksen. Kvalitetene i og gjennomføringen av foreslåtte passasjer er ikke sikret godt nok Forslagsstiller legger i sin beskrivelse vekt på passasjene gjennom kvartalet, og viser i sine illustrasjoner et åpent plassrom under bebyggelsen mot Kristian Augusts gate. Det åpne plassrommet mot Kristian Augusts gate har potensial til å utgjøre en kvalitet i prosjektet. Portalen vil gi vrimleareal og rom på gateplan, noe som vil bidra til at prosjektet vil kunne fungere også dersom det kommer et nybygg på Tullinløkka på den andre siden av Kristian Augusts gate. Vi mener imidlertid at dette rommet må gis en rausere høyde enn de 4,3 m slik det er sikret i bestemmelsene. Plassrommet og øvrige passasjer gjennom kvartalet er ikke sikret gode nok kvaliteter. Passasjen fra Kristian Augusts gate gjennom felt 1er ler kun sikret med 3 meters bredde, og har som resten av passasjene kun blitt sikret 4,3 m fri høyde. Når passasjen så er 40 m lang, mener vi det er lite sannsynlig at den blir en attraktiv passasje å benytte. Den blir for lang, smal og lav til at det et troverdig at den vil fungere som en

90 Saksnr: Side side 90 av 115 inngangsport til kvartalet, til tross for bestemmelser om at det skal etableres innganger fra, og høy arkitektonisk kvalitet i, samtlige passasjer. Høy arkitektonisk kvalitet avhenger av at forutsetningene for et variert romforløp med tilfredsstillende dimensjoner er til stede. Plan- og bygningsetaten mener videre at fasadene mot Fredriks gate og St. Olavs gate med fordel kan aktiviseres mer enn i dag, og at det bør etableres passasjer også i denne delen av planområdet. De nye gatetunene som foreslås plasseres inntil bygningsvolumer på henholdsvis 50og 42 m høyde. Høydene på disse byggene gjør det krevende å få til gode kvaliteter for opphold her. Dette vanskeliggjøres ytterligere ved at rommene som foreslås også er svært smale. Rommeligheten i gårdsrommene vil gi en innestengt følelse. Også der det ikke vil være mulig å få direkte sollys på gatetunene, mener vi det må etterstrebes gode dagslysforhold, noe som ikke vil være mulig med foreslåtte høyder og bredder. Felt 'I Felt B G8 13 Prinsippsnitt gjennom gatetun G8 i forslagsstillers alternativ. Det er for stor usikkerhet knyttet knvttet til når passasjer og fjerning av avkjørsler vil bli gjennomført Plan- og bygningsetaten mener etablering av passasjer gjennom planområdet er vesentlig for å knytte det bedre sammen med byen rundt. Vi mener at forslag til rekkefølgebestemmelser ikke sikrer at disse blir etablert samtidig med de viktigste nybyggene i kvartalet. Det er foreslått rekkefølgebestemmelse som sikrer sammenhengende passasjer gjennom felt 1, 4 og 7, men kravet er knyttet til det sist ferdigstilte av disse feltene. Entra selv eier felt 1 og 7, men universitetsprosjektet er kun knyttet til felt 1. Det er uvisst om og når det blir foretatt større endringer i bebyggelsen i felt 7 og 4, og dermed er det umulig å si når en slik gjennomgang gjennom kvartalet vil være en realitet. Felt 4 eies av andre enn Entra, og dermed har heller ikke forslagsstiller kontroll på når gjennomgang gjennom kvartalet vil være etablert med de rekkefølgebestemmelsene de foreslår. Passasjer gjennom Alfheimkomplekset, felt 8, er heller ikke sikret gjennomført. Vi mener gjennomganger helt gjennom kvartalet må være etablert når nybygg i felt 1 skal tas i ibruk, fordi det er i felt 1 den store økningen i brukere og endringen i funksjon foreslås. Dette må sikres gjennom rekkefølgebestemmelser og privatrettslige avtaler.

91 Saksnr: Side side 91 av 115 # 9 Uten åpning nord i felt 4 blir det ingen gjennomgang gjennomgdng gjennom kvartalet. Slik åpning kommer først ved ny bebyggelse eller hovedombygging på felt 4. Tilsvarende er det for stor usikkerhet knyttet til etableringen av avkjørsel fra Universitetsgata, med tilhørende sanering av avkjørsler mot Kristian Augusts gate og St. Olavs gate. Det er stor trafikk på fire av kvartalets fem sider, med trikk i Krisitan Augusts gate og Ring 1 med busser og generelt høy belastning i Frederiks gate, St Olavs gate og Pilestredet. Dette gjør at avkjørsler til kvartalet i størst mulig grad bør samles i Universitetsgata, som er en lite trafikkert blindvei. Avkjørsel fra Universitetsgata skal være etablert før ny bebyggelse på felt 7 kan tas i bruk. Bygget som i dag står på felt 7 er et relativt moderne bygg (tatt i bruk i 1987), og eiendommen inngår ikke i prosjektet for samlokalisering av Universitetets fasiliteter i sentrum. Etablering av en avkjørsel som skal betjene store deler av kvartalet kan dermed skyves ut i tid. Det er etter vårt syn ikke akseptabelt at man bygger et stort nytt bygg i felt 1, og legger opp til fortsatt avkjørsel fra Kristian Augusts gate, fordi dette er i konflikt med trikk og trikkeholdeplass. Avkjørsel fra Universitetsgata må derfor være på plass når Entras hovedprosjekt mot Kristian Augusts gate tas i ibruk, selv om dette vil kunne innebære at felt 1 og 7 vil måtte bygges ut samtidig Foreløpig konklusjon Plan- og bygningsetaten mener det vil være en styrke for universitetet å få samlokalisert sine sentrumsfunksjoner i dette kvartalet, men påpeker at universitetet som leietaker ikke kan sikres gjennom reguleringsplanen. Likevel bør man spesifisere undervisningsformålet slik at det ikke kan etableres grunnskole innenfor planområdet. Undervisningsformålet utgjør dessuten under halvparten av foreslåtte nybygg innenfor planområdet, og behovet for mer egnete lokaler for UiO kan hverken forsvare eller forklare den generelt høye utnyttelsen og de store byggehøydene i kvartalet. Selv om en viss monumentalitet ville kunne forsvares for et nytt universitetsbygg, mener vi at foreslåtte nybygg er altfor høyt og bredt, og forrykker tyngdepunktet i et nasjonalt viktig område. Dersom forslaget blir gjennomført, vil Tullinløkka fremstå som en forplass til det nye monumentalbygget i Kristian Augusts gate, og oppfattelsen av plassen vil med det endres radikalt. Når det ikke er sikkert at det faktisk blir Universitetet i Oslo som flytter inn i nybygget, kan dette vanskelig begrunnes.

92 Saksnr: Side side 92 av 115 Både mot Kristian Augusts gate og på hjørnet av Universitetsgata/Pilestredet, vil ny bebyggelse løse opp den klassiske kvartalsstrukturen. Dette gjøres ved at flere historiske eiendommer blir slått sammen til større enheter, og ved at en innfører høyder som bryter kraftig med dominerende byggehøyder i teppebyen. Høyder på 42 meter tett inntil bevaringsverdige deler av kvartalet får enkeltbygg som i dag har en viss monumentalitet, som Arbeidsgiverforeningen i Kristian Augusts gate 23 og Hotell Savoy, til å fremstå som restelementer av det opprinnelige kvartalet. Til tross for at planforslaget legger opp til bevaring av store deler av kvartalet mener vi derfor at kulturminnehensynene ikke ivaretas tilstrekkelig i forslaget. De foreslåtte gårdsrommene i og passasjene gjennom kvartalet er et godt trekk, som kan tilføre området kvaliteter i form av nye snarveier og innganger til et forhåpentligvis innholdsrikt kvartal. Imidlertid mener vi at verken gårdsrom eller passasjer er sikret tilstrekkelige rommelige kvaliteter, og at særlig passasjen gjennom felt 11vil få preg av å være en lang og smal korridor, snarere enn en inviterende inngangsport til kvartalet. Det er videre for stor usikkerhet knyttet til når gjennomganger gjennom kvartalet vil bli etablert. Disse må være på plass når nybygg mot Krisitan Augusts gate tas i ibruk. Avkjørsel til kvartalet bør i hovedsak samles i Universitetsgata, fordi det er stor belastning på øvrige veier rundt planområdet. Etablering av avkjørsel herfra bør knyttes til brukstillatelse for nybygg i Kristian Augusts gate, og ikke til et eventuelt nybygg i felt 7 slik forslagsstiller foreslår. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget og fremmer eget alternativ, alternativ PLAN- OG BYGNINGSETATENS ALTERNATIV, ALTERNATIV Hensikten med forslaget Plan- og bygningsetatens alternativ 2 har til hensikt å åpne for videre utvikling av kvartalet på en måte som tar hensyn til byen rundt og de store kulturminneverdiene i og rundt området Planforslaget Høyder og utnyttelse utnflelse Planforslaget foreslår at ny bebyggelse følger eksisterende høyder mot gate, men kan økes til 30 meters byggehøyde inne i kvartalet. Dette gir en total BRA på inntil m 2, noe som gir % BRA på ca 490%. byggehøyde inne i kvartalet. Dette gir en total BRA på inntil I112, noe som gir % BRA på ca 490%.

93 Saksnr: Side side 93 av 115 L I I 5 4 Takoppbygg begrenses til 4 m over underliggende takflate, og tillates kun for skjerming av og atkomst til takterrasser. Passasjer Passas`er og o gårdsrom Alle passasjer og gårdsrom foreslås regulert til offentlige gatetun. Hensikten er å sikre gjennomføring i et kvartal hvor det er flere ulike grunneiere, hvor rekkefølgen på utbyggingen er usikker. Plan- og bygningsetatens alternativ sikrer større, rommelige gårdsrom i kvartalet. Vi foreslår å fristille eksisterende bakbygning i Alfheimgården fra eventuell ny bebyggelse i St. Olavs gate 24, og at det uansett etableres gjennomganger som gjør det mulig å gå rundt begge bakbygningene i Alfheimkomplekset. Plassering av gårdsrom og passasjer gjennom felt 7 foreslås som i forslagsstillers alternativ.

94 Saksnr: Side side 94 av 115 Felt 1 Feltå Gå 1! Prinsippsnitt gjennom gatetun G8 i Plan- og bygningsetatens alternativ. Passasjer skal, med unntak av de gjennom bevaringsverdig bebyggelse, ha minst to etasjers fri høyde, og vi foreslår at passasje gjennom felt 1 er minst fem meter bred, samt at det skal etableres minst ett atrium på minst 10x10m i tilknytning til denne. I Plan- og bygningsetatens alternativ foreslår vi at alle passasjer og gårdsrom i kvartalet skal være tilgjengelige for publikum i tidsrommet 07.00til Videre er det i alternativ 2 krav om at det skal være innganger til publikumsrettete funksjoner fra alle tilstøtende gater, gårdsrom og passasjer. Utforming Rh..._, #=" _..- ' _ " -~._ l xxx ///I X,~/ HER Kxhxx. Hax Zz, Ema.f K.. Den klassiske kvartalsstrukturen, med mange bygningskropper som hver har begrenset bredde mot gate, opprettholdes. Dette gjøres ved at det stilles krav om at bebyggelse i hvert av feltene 1 og 7 skal fremstå som 3 separate bygninger gjennom materialvalg, fasadeutforming og bearbeiding av bygningsvolum over fremre gesims. Mot bakgård foreslås det bestemmelser som sikrer at oppdelingen mot gate skal gjenkjennes i bakgårdsfasadene.

95 Saksnr: Side side 95 av 115 i. W PBEs alternativ, ser nedover Universitetsgata, felt 7 i forgrunnen. I motsetning til i hovedalternativet, stilles det ikke krav om flate tak, da skrå takflater kan bidra til å skape en overgang mot bevaringsverdig bebyggelse. På ny bebyggelse i felt 1 og 4 skal det etableres takterrasse. Formål Undervisningsformålet foreslås lagt også til felt 7, slik at Universitetets romprogram kan spres på felt 1 og 7 ved behov. Det foreslås kun undervisning og publikumsrettet virksomhet i felt 1, kontor er ikke tillatt. Videre spesifiseres det at undervisningsformålet begrenses til universitet og høyskole, og at det dermed ikke er åpning for å etablere barne-, ungdoms- eller videregående skole. For øvrig foreslår vi samme formål som forslagsstiller i sitt forslag, men viderefører gjeldende regulering med flere mulige formål for St Olavs gate 26. Kulturminner I alternativ 2 foreslås hensynssone for bevaring av kulturmiljø over de samme eiendommene som i alternativ 1, men vi gir mulighet til å ta hull i det lave mellombygget i det innerste gårdsrommet i Kristian Augusts gate 11, da dette kan gi muligheter for bedre atkomst og/eller gjennomganger i kvartalet. Videre foreslås det å legge hensynssone over Centralkirkens bygning på hjørnet av Frederiks gate/ St Olavs gate, da denne eiendommen er et godt eksempel på 1960-tallsarkitektur. Bygningen er varslet lagt på Byantikvarens gule liste, men Byantikvaren avventer utfallet av plansaken før vedtak om listeføring fattes. I forslaget tillates det imidlertid å utvide eksisterende påbygg mot Frederiks gate, med et påbygg i én etasje også mot St. Olavs gate. Påbygget skal utformes i samråd med Byantikvaren.

96 Saksnr: Side av _._,._'.'l \. PBEs alternativ, ser oppover St. Olavs gate, Centralkirken med påbygg i forgrunnen. Atkomst I Plan- og bygningsetatens alternativ foreslås det at alle felt unntatt 2, 3, 10 og 11får avkjørsel fra Universitetsgata. Dette innebærer at det ikke kan etableres nybygg på andre felt uten at avkjørsel fra Universitetsgata er på plass. Denne atkomsten atkornsten reguleres som felles kjøreveg. En felles avkjørsel fra Universitetsgata ligger også inne i gjeldende regulering, selv om den i gjeldende regulering kun skal betjene felt 7, 8 og 9. Gjeldende regulering viser felles avkjørsel fra Universitetsgata. niersitetsgata.

97 Saksnr: Side side 97 av 115 Rekkefølgebestemmelser Vi foreslår rekkefølgebestemmelser som sier at tilstøtende gatetun skal være sikret opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse til nybygg, hovedombygging eller bruksendring, og at de faktisk skal være opparbeidet før brukstillatelse kan gis. Det stilles videre krav om at det må etableres gjennomganger gjennom kvartalet før nybygg i felt 11kan få brukstillatelse. Gjennomgangene skal gå fra G8 og gjennom felt 7 (BAGT 4) og felt 8 (BAGT 7), men det stilles åpent om tilknytningen til gatetun G8 går gjennom G9, eller rundt Alfheimkompleksets bakerste bygning Konsekvenser Plan- og bygningsetatens alternativ medfører betydelig lavere bebyggelse enn det forslagsstiller foreslår, og alternativet medfører ingen negative konsekvenser for kulturminnene i og rundt planområdet. For omgivelsene blir solforholdene tilnærmet uendret i forhold til dagens situasjon. Alle arealer regulert til gatetun, dvs gårdsrom og gjennomganger, blir offentlige. Gjennomføring av disse gatetunene vil kreve en utbyggingsavtale, siden de foreslås regulert til offentlig areal.

98 Saksnr: Saksnr: Side Side av av KART KART OG OG BESTEMMELSER BESTEMMELSER._...nku?m,Eu1m.E E.Efia.s.w.:I: 6.1 PLANKART - alternativ NEDSKALERT NEDSKALERT PLANKART alternativ 2.5:..!:am.!IEu!..3_._.F_:i:u_? H _ F. c.àåízê m s 4 s L