SONGDALEN KOMMUNE. Møtebok. Planutvalget /14 SVS Kommunestyret /14 SVS. Arkiv: K2-L12 Objekt:

Transkript

1 SONGDALEN KOMMUNE Møtebok SAKSGANG Styre, utvalg, komitè Møtedato Saksnr Saksbeh. m.m. Planutvalget /14 SVS Kommunestyret /14 SVS Saksansv.: Svein Sunde Arkiv: K2-L12 Objekt: Arkivsaknr.: 13/ Endring av reguleringsplan for Midtheia. Felt B3 Dokumentliste: Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 1 I Kristiansand AS 2 U TTF Bygg v/pål Try; Kristiansand v/mariann Fossheim 3 I Kristiansand v/mariann Fossheim 4 U Kristiansand v/mariann Fossheim 5 I Kristiansand AS 6 I Fylkesmannen i Vest- Agder Miljøvernavd 7 I Vest Agder Fylkeskommune Mindre vesentlig endring av reguleringsplan for Midtheia B3 Mindre vesentlig endring av reguleringsplan for Midtheia felt B3 - tilbakemelding Videre behandling mindre reguleringsendring Midtheia Mindre endring av reguleringsplan for Midtheia B3 - tilbakemelding Vedr endring reguleringsplan Midtheia Midtheia - uttalelse til oppstart med reguleringsendring felt B3 Varsel om igangsetting av reguleringsendring av felt B3 Midtheia gnr. 110 bnr. 9, 675 og 686

2 8 I Kristiansand AS Reguleringsplan for Midtheia, søknad om endring felt B3 10 I Harry Valdal Reguleringsplan for Midtheia, søknad om endring felt B3 11 I Kristiansand AS 12 U Fylkesmannen i Vest- Agder Miljøvernavd; Vest Agder Fylkeskommune; Statens vegvesen - region sør; Agder Energi; Anders og Liv Karin Nodeland; Thomas Skarpeid og Rakel Malene Sløgedal; Musa og Shpresa Ala; Fisnik Tahiraraj; Songdalen kommune - kommuneplanlegger; Songdalen kommune - ingeniøravdelingen; Songdalen kommune - barnas talsperson; Kristiansandsregionen brann- og redning IKS; Norges vasdrags- og energiverk; Magne Lauvrak Songdalen Idrettsråd; Fellesrådet for eldre- og funksjonshemmede; Svalåskjerran Vel Christophe Rymann Mindre vesentlig endring av reguleringsplan for Midtheia B3 - tilleggsopplysninger Endring av reguleringsplan for Midtheia, felt B3. Utleggelse til offentlig ettersyn 13 U Se mottakerliste epost Reguleringsplan Midtheia - søknad om endring av B3. Utleggelse til offentlig ettersyn 15 I Vest Agder Fylkeskommune Merknader til mindre vesentlig endring av

3 14 I Miljøvernavd. Fylkesmannen i Vest- Agder reguleringsplan for Midtheia B3 Midtheia - uttalelse til endring av reguleringsplan Aktuelle lover, forskrifter, avtaler m.m.: Reguleringsplan Midtheia vedtatt Plan- og bygningsloven Bakgrunn for saken: På vegne av utbygger TTF Bygg AS har Kristiansand byggrådgivning sendt inn forslag til reguleringsendring av delfelt B3 i reguleringsplan Midtheia. Denne sak ble behandlet i planutvalget da det ble gjort vedtak om å legge den ut på offentlig ettersyn. Kommunestyret har ikke behandlet saken tidligere. Derfor består denne saksutredningen også av opplysninger fra første del av planbehandlingen, opplysninger som vil være repetisjon for planutvalgets medlemmer. Saksutredning: Midtheia er under utbygging. I felt B3 er det regulert for 6 stk tomannboliger. Utbygger har tidligere sendt inn søknad om reguleringsendring der de ønsket å endre bebyggelsen til 3 stk firemannsboliger på eksisterende tomt. Endring av regulert boligtype må behandles som en mindre reguleringsendring. Da søknaden ble mottatt, reagerte administrasjonen på hvordan organisering av parkeringsplassene var foreslått. Tegningen viste at nær sagt hele tomta B3 gikk med for å oppfylle kravet til parkering. Det viser seg at det er et misforhold mellom plankart og bestemmelser når det gjelder felt B3. Tomta er på 1,7 daa.

4 Vedtatt plankart sier at utnyttelsesgrad er % BYA = 35 %. Reguleringsbestemmelsene sier at det kan bygges 6 stk tomannsboliger, der det er krav om 2 p-plasser pr. boenhet. Parkeringsplasser skal regnes med i beregning av utnyttelsesgrad. Dette er det ikke plass til innenfor gjeldende tomt og utnyttelsesgrad. Figur 1: Bildet til venstre viser ny foreslått tomt for B3. Bildet til høyre viser eksisterende tomt. For å rette opp i denne feilen har man 2 muligheter. Enten må

5 antall boenheter reduseres, eller så må tomta og eventuelt regulert utnyttelsesgrad økes. Utbygger ønsker å øke størrelsen på tomta for å få plass til de 12 boenhetene som er intensjonen i planen. Misforholdet mellom plankart og bestemmelser er også bakgrunnen for at de ønsker å endre boligtype. Se for øvrig vedlagt søknad datert , tilleggsopplysninger datert og plankart datert Det søkes her om å øke tomtearealet til 4 daa samt øke regulert utnyttelsesgrad fra % BYA = 35 % til % BYA = 40 %. Økningen av tomta blir mot vest, i lia nedover i retning av bekken som renner ut av Geittjønn. Grunneier gnr. 110/9 Anders og Liv Karin Nodeland har godtatt at det søkes om dette. Varsel om oppstart: Forslagsstiller varslet oppstart til berørte naboer og myndigheter samt Søgne og Songdalen budstikke i februar Det kom inn 3 uttalelser. Disse er ikke vedlagt her, men gjengitt nedenfor. Statens vegvesen og Fylkesmannen har ikke merknad til endringen. Fylkeskommunen skriver at: 1. Lekeplassene må vurderes dersom antall boenheter skal økes. 2. Eventuell økning av antall boenheter må vurderes i forhold til trafikksikkerhet på adkomstvegen inn i området. 3. Eksisterende sti i lia ved lekeplass FL 3 bør knyttes til området, for å opprettholde snarvei til friluftsområder. 4. Området er eksponert og utbyggingen bør vurderes i forhold det overordnede landskapsbildet. Rådmannens svar på dette (punkt 1 4) er at: 1. Antall boenheter skal ikke økes. 2. Antall boenheter skal ikke økes. 3. Rester av sti kan knyttes til lekeplass F13 for å opprettholde snarveg til sti mot Geittjønn. 4. Eksponering. Det søkes ikke om å endre regulert

6 gesimshøyde som er 7 meter. Bebyggelsen på Nodelandsheia ligger for en stor del på rygger og topper, og er eksponert i landskapet. Tomta B3 blir noe mer eksponert i landskapet og mot fv. 303 Kuliavegen dersom den endres som foreslått. Fyllinger blir større, men de skal vegeteres for å dempe uheldig eksponering. Slik det nå er regulert, ligger nærmeste tomannsbolig i B3 ca 80 meter fra fylkesvegen. Dersom tomta økes videre sørover som foreslått, blir nærmeste firemannsbolig ca 65 m fra fylkesvegen. Offentlig ettersyn (mai 2014 juli 2014): Kommunen la planforslaget ut på offentlig ettersyn i perioden Berørte naboer ble tilskrevet. Utleggelsen ble også annonsert i Søgne og Songdalen budstikke og på kommunens hjemmesider. I uttalelser ved offentlig ettersyn skriver Fylkesmannen og fylkeskommunen i brev av og at de ikke har spesielle merknader til planforslaget. Ellers kom det ikke inn noen uttalelser. Vurdering: I denne søknaden søkes det om 3 endringer: Endring av boligtype, økning av tomtearealet og økning av utnyttelsesgrad. Endring boligtype Planforslaget ble første gang behandlet i planutvalget i april Planutvalget etterlyste da begrunnelse for hvorfor utbygger ønsker å endre boligtype. De ble bedt om å redegjøre for dette til neste møte. Kristiansand byggrådgivning AS leverte da inn sin redegjørelse i brev datert 24. april 2014, vedlegg 8. De peker her på at man sparer plass på å ha 3 bygg fremfor 6 bygg. I en firemannsbolig får man en felles vegg som brannskille mellom boenhetene, fremfor 8 m avstand som man måtte hatt med 2 stk tomannsmanns boliger. Man frigjør da areal som kan brukes til bedre uteoppholdsarealer og parkeringsforhold. Forslaget til endring av boligtype henger altså direkte sammen med feilen i reguleringsplanen.

7 Rådmannen er ikke negativ til forslaget om å endre boligtype. Reguleringsplan Midtheia har en variert boligstruktur fra eneboliger, tomannsboliger, kjedehus og rekkehus. I nabofeltet til B3 kan det bygges til sammen 12 tomannsboliger. Tilbudet av tomannsboliger er derfor rikelig selv om en eventuelt skulle endre B3 til mer konsentrert bebyggelse. Endringen av boligtype innebærer at det må utføres følgende endring av reguleringsbestemmelsene pkt. 1.2:.. I felt B3 kan det oppføres 3 firemannsboliger. Økning av tomtearealet Utbygger sitter nå med en tomt der intensjonen om 12 boenheter ikke lar seg realisere. De ønsker å øke tomtearealet fra 1,7 da til 4 daa for å få plass til det antallet boenheter som reguleringsbestemmelsene åpner for. En økning av tomtearealet innebærer også økning av planområdet. Søknaden må derfor behandles som en (vesentlig) reguleringsendring. Området er bratt. Det er utarbeidet en tverrprofil (vedlegg 5) som viser eksisterende terreng og nytt terreng langs 2 utvalgte tverrsnitt i planområdet. Tverrprofilen viser at det blir 3 meter flatt uteareal foran leilighetene. Deretter blir det bratt skråning ned mot plangrensa. Høydeforskjellen mellom topp- og bunn fylling blir ca 9 meter på profil 1 og 6 meter på profil 2. Nederst i lia avsluttes skråningen i en støttemur på ca 2 meter. Tverrprofilen viser altså at mye av tomta går vekk til skråning og ikke vil bli et reelt uteareal. Det må settes gjerde på toppen av skråningen. Et vilkår for å legge saken ut på offentlig ettersyn, var at utbygger før 2. gangs behandling skulle redegjøre for om deler av skråning på tomta kan terrasseres. Utbygger har svart at de ikke ønsker å ha flere nivåer / terrassering på skråningen. Grunnen er at det da må føres opp svært omfattende og dominerende forstøtningsmurer, murer som må sikres med gjerder eller liknende. De svarer videre at skråningen vil bli beplantet, og vegetasjonen vil innen få år være tilsvarende den omliggende skogs-vegetasjon. Rådmannen forstår at forstøtningsmurer her ville blitt omfattende, og er usikker på hvilken kvalitet et uteareal på en slik terrasse ville fått. Rådmannen ville uansett undersøke

8 denne muligheten, i og med at reelt uteoppholdsareal blir mindre enn ønsket når en så stor andel av tomta benyttes til parkering og skråning. Regulant opplyser at det blir 38 m2 uteoppholdsareal (MUA) pr. bolig slik dette beregnes etter 5-6 i byggteknisk forskrift. Kommuneplanens bestemmelser har føringer som sier at dette skal være 80 m2. Det må da legges til at B3 grenser til et lekeareal. Dette blir i et supplement til uteoppholdsarealet. Rett vest for (nedenfor) tomta ligger det en traktorveg / sti som eies av gnr. 110/9, Anders og Liv Karin Nodeland. Vegen / stien gir adkomst til skogeiendommen og blir en del brukt lokalt av turfolk. Det er derfor viktig at utbyggingen ikke hindrer bruk av denne, og at skråning vegeteres og støttemur utformes slik at dette blir minst mulig skjemmende for omgivelsene. Planting av busker og trær kan bidra til å skjerme. Parallelt med stien går Geittjønnbekken. Ny foreslått plangrense ligger på det nærmeste ca 10 meter fra denne. Økning av utnyttelsesgrad Gjeldende utnyttelsesgrad i B3 er % BYA = 35 %. I søknaden foreslås det å øke utnyttelsesgraden til % BYA = 40 %. Økning av tomtestørrelse og økning av utnyttelsesgrad er 2 ulike virkemiddel for å oppnå det samme, nemlig å få plass til det antall boenheter som allerede er regulert. Virkemidlene kan brukes om hverandre, eller hver for seg. I de første møter mellom utbygger og administrasjonen så man for seg en kombinasjon der tomta ble gjort noe større, og utnyttelsesgraden ble økt noe. Når man nå øker tomtestørrelsen til 4,03 daa, ser imidlertid administrasjonen at det ikke er behov for å øke utnyttelsesgraden. Utbygger har levert inn byggetegninger over de planlagte 4 manns boligene. På bakgrunn av disse tegningene og krav til parkering har administrasjonen regnet ut at BYA = 35 % er tilstrekkelig. Det er derfor ikke nødvendig å øke utnyttelsesgraden. Utbygger er informert og er enig i dette. Forslaget om 40 % henger igjen fra en tidligere fase i planarbeidet der tomta, og dermed beregningsgrunnlaget for BYA, var mindre enn det som nå foreslås. Rådmannens samlede vurdering: Denne søknaden har i seg elementer som viser at det er vanskelig å finne ideelle løsninger. Det er et

9 misforhold mellom plankart og bestemmelser. Nå som feilen er avdekket, ønsker Rådmannen å bidra til å finne løsninger. Rådmannen ser at intensjonen i reguleringsplanen har vært 12 boenheter i B3 og har gjennom planprosessen forsøkt å være konstruktiv sammen med utbygger og regulant for å få til løsninger. Flere plangrep har vært vurdert før dette planforslaget nå legges frem for politisk sluttbehandling. Utbygger søker ikke om å øke antall boenheter, men om å øke tomta for å kunne realisere intensjonen i reguleringsplanen. På denne bakgrunn foreslår Rådmannen at planforslaget blir vedtatt. Vilkår for vedtak er: 1. Skråning på tomt skal jordkles og vegeteres. 2. % BYA skal endres til 35 % i plankartet Vedlegg: Nr. Avsender Innhold Dato 1 Kristiansand Søknad om endring av felt B Kristiansand 3 Kristiansand 4 Kristiansand 5 Kristiansand 6 Kristiansand 7 Kristiansand Plankart Plankart Planendring med eksisterende regulering som bakgrunn Reviderte bestemmesler Midtheia Tverrprofil 1 og Illustrasjon parkering Plantegning 1. etasje, 2. etasje og fasadetegninger udatert

10 8 Kristiansand 9 Fylkesmannen i Vest-Agder 10 Vest-Agder fylkeskommune Tilleggsopplysninger etter planutvalgets møte utfyllende begrunnelse Uttalelse ved offentlig ettersyn Uttalelse ved offentlig ettersyn RÅDMANNEN FORESLÅR AT PLANUTVALGET LEGGER FREM FOR KOMMUNESTYRET FØLGENDE FORSLAG TIL INNSTILLING: 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven og vedtas forslag til endring av reguleringsplan Midtheia Felt B3. 2. Følgende endringer må foretas: -reguleringsbestemmelsene for B3 suppleres med at skråning skal jordkles og vegeteres. -% BYA endres til 35 % i plankartet PLANUTVALGET Votering: Enstemmig innstilling. PLAN-046/14 BER KOMMUNESTYRET FATTE FØLGENDE VEDTAK: 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven og vedtas forslag til endring av reguleringsplan Midtheia Felt B3. 2. Følgende endringer må foretas: -reguleringsbestemmelsene for B3 suppleres med at skråning skal jordkles og vegeteres. -% BYA endres til 35 % i plankartet KOMMUNESTYRET Votering:

11 Enstemmig vedtatt KS-070/14 VEDTAK: 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven og vedtas forslag til endring av reguleringsplan Midtheia Felt B3. 2. Følgende endringer må foretas: -reguleringsbestemmelsene for B3 suppleres med at skråning skal jordkles og vegeteres. -% BYA endres til 35 % i plankartet