Planbestemmelser for reguleringsplan B Stjørdal sentrum Detaljregulering av Husbyjordet

Transkript

1 Planbestemmelser for reguleringsplan B Stjørdal sentrum Detaljregulering av Husbyjordet Arkivsak: 2010/7084 Arkivkode: B Sakstittel: Husbyjordet - parkering - BFK og OFK 1 og 2 - Stjørdal sentrum Plankart datert: Sist revidert: Bestemmelser datert: Sist revidert: Planbeskrivelse datert: Vedtak: Planbestemmelsene gjelder for området som er vist med reguleringsgrense på plankart, og avløser planbestemmelser for sentrumsplanen vedtatt med endringer vedtatt FELLESBESTEMMELSER 1.1 Formål Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg: Tjenesteyting, kulturhus med kirke Næringsbebyggelse, forretninger og tjenesteyting Boligformål, forretninger og tjenesteyting Grønnstruktur Park Samferdselsanlegg og infrastruktur: Veg Fortau Annen veggrunn Annen veggrunn tekniske anlegg Parkeringshus/-anlegg Parkeringsplasser Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket Husbyjordet detaljregulering, og sist revidert Planen er vist på 2 plankart. Plankart 1 viser areal på terreng, og plankart 2 viser areal under terreng. 1.2 Utomhusplan Det skal på samtlige byggeområder sammen med byggesøknad godkjennes plan for ubebygd del av tomta (utomhusplan) i målestokk 1:500. Utomhusplanen skal vise opparbeidelse av uteoppholdsarealer, beplantning, møblering, eventuell terrengmessig behandling, av og pålessing/lagerareal og parkering.

2 1.3 Formingsveileder For alle søknadspliktige tiltak på felt BFT 1, BFT 2, BFT3 og BFT4 skal estetiske forhold vurderes ifht Formingsveileder for Stjørdal sentrum. Avvik fra veilederen skal begrunnes særskilt. 1.4 Helse, miljø og sikkerhet Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40% av boenhetene skal oppføres med livsløpsstandard I forbindelse med byggesøknad skal det redegjøres for hvilke tiltak som er planlagt med hensyn til å minimere bygningens energiforbruk, herunder energiforsyning, energi- og effektbudsjett Ved utbygging skal det ikke anvendes bygningsmaterialer som inneholde miljøgifter som står på Regjeringens prioriteringsliste, ref. St.meld. 24 ( ) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand Før det gis igangsettingstillatelse for søknadspliktige tiltak som omfatter bygg og anlegg under eksisterende terreng, må det framlegges geoteknisk redegjørelse/undersøkelse som kan dokumentere sikkerheten og konsekvensene mht bygging og evt avbøtende tiltak Før det foretas inngrep i form av graving eller fylling, skal det avklares hvorvidt det foreligger jordforurensning i reguleringsområdet. I så fall skal forurensingsmyndigheten varsles, jfr. forurensingslovens Ved utbygging skal det tilrettelegges for atkomst for brannvesenets materiell fram til, rundt og i bygninger. Det skal være tilfredsstillende tilgang på slokkevann (for sprinkler og vann til brannvesenets slokkeinnsats) På fellesarealer/gårdsrom skal et areal på 6.5x6.5 m kunne benyttes til oppstillingsplass for brannlift. Grunnen må være tilstrekkelig dimensjonert for formålet Nye bygg med gesims- eller mønehøyde over 15 meter, skal forelegges luftfartsmyndigheten for uttalelse Avfall skal lagres innendørs, det tillates ikke plassert avfallscontainere og liknende utendørs på ubebygd grunn. 1.5 Uteoppholdsareal og lekeareal Alle boenheter skal ha minimum 25 m2 uteoppholdsareal, og uteoppholdsarealet skal utgjøre minimum 25% av boligens samlede bruksareal Uteoppholdsareal dekkes av balkong, takterrasse, felles lekeareal og uteareal i felles gårdsrom. Inntil 10 m2 av overbygd terrasse kan inngå i minste uteoppholdsareal. Inntil 30% av minste uteoppholdsareal kan dekkes av uteareal på tak. Areal for lek og uteopphold skal være egnet til formålet. Typiske restareal mot bilveg eller N/NØ skal ikke inngå i minimumsarealet for lek og uteopphold Ved utbygging av områdene BFT1, BFT2, BFT3 og BFT4 skal det etableres et felles lekeareal som er felles for kvartalet på minst 100 kvm pr. 50 boenheter Felles lekeareal kan etableres i felles gårdsrom og på felles takterrasse. 1.6 Utnyttelse og høyder Grad av utnytting for de enkelte områder er påført plankartet. Grad av utnytting regnes i prosent av samlet tomteareal som inngår i byggeområde og fellesareal. Bruksareal (BRA) under terreng regnes ikke med i grad av utnytting. Imaginære plan regnes ikke med i grad av utnytting og BRA Nødvendige takoppbygg for heiser, trapper og tekniske installasjoner tillates utover de viste maksimale byggehøyder med inntil 3 m, tilbaketrukket min 2,5 m fra gesims og kan utgjøre maksimalt 5% av takflaten.

3 1.7 Utforming Der ikke annet er oppgitt, skal ny bebyggelse ligge innenfor viste byggegrense. Der byggegrense ikke er vist, er formålsgrense lik byggegrense Forretninger i 1.etasje skal henvende seg mot og ha innganger fra gate. Maks 20 % av fasadelengden på første etasje kan være lukket. Mørklagte fasadeåpninger på første etasje mot gate tillates ikke. 1.8 Atkomst, parkering, varelevering Parkering skal dekkes i parkeringsanlegg som vist på plankart Parkeringsplasser beregnes etter følgende normer: Bolig: 1.0 plasser pr boenhet under 45 m2 BRA, 1,3 plasser pr.boenhet under 100 m2 BRA 1,5 plasser pr.boenhet over 100 m2 BRA Kontor og hotell 1,0 bilplasser pr 100 m2 Forretning og tjenesteyting: 1,0 bilplasser pr 50 m Kjeller tillates for parkering, varelevering og lager i 2 plan. Ved oppføring av ny bebyggelse over to etasjer (riving av eksisterende) skal det bygges parkeringskjeller Nedkjøring til parkeringsanlegg skal skje fra ramper angitt med FT1-4 på plankartet. Der ikke annet er oppgitt skal atkomst til ny bebyggelse skje fra omkringliggende gater Parkeringsplasser for sykkel beregnes etter følgende norm: Bolig: Minimum 1,0 plasser pr boenhet under 45 m2 BRA Minimum 1,5 plasser under 100 m2 BRA Minimum 2,0 plasser over 100 m2 BRA Kontorer/forretninger/detaljhandel: Minimum 0,6 plasser pr 100 m2 Restauranter/kino/teater: Minimum 2,0 plasser pr 10 seter Undervisning: Minimum 2,0 plasser pr årsverk Hotell: Minimum 2 plasser pr 10 rom/pr årsverk Sykkelplasser for ansatte og beboere kan anlegges i kjeller/inne i bygg. Andre skal tilrettelegges på bakkenivå i tilknytning til innganger i bygninger Minimum 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for handicapplasser Minimum 10 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges med el-uttak for el-biler. Plassene skal allikevel dimensjoneres i vanlig størrelse. 1.9 Rekkefølgebestemmelser Tilliggende offentlig gategrunn inklusive fortau, gangveger og offentlig trafikkformål skal være ferdigstilt før ny bebyggelse gis brukstillatelse Ny bebyggelse kan ikke gis brukstillatelse før ledningsnett for vann, overvann og spillvann inkludert brannkummer plassert etter anvisning fra Brann- og feiervesenet er ferdig opparbeidet.

4 1.9.3 Eksterne vann- og avløpsløsninger skal bygges etter godkjent vann- og avløpsplan. Før brukstillatelse kan gis skal Vann- og avløpsplan for området være godkjent av Stjørdal kommune Fellesarealer, herunder uteoppholdsarealer, lekearealer, atkomstarealer og tilsvarende, skal være ferdigstilt før ny bebyggelse som disse arealene er felles for gis ferdigattest OF1 skal være trinnvis ferdigstilt før det gis ferdigattest for ny bebyggelse på BFT2-3, NFT1 og T1. Den trinnvise opparbeidingen av parken skal fremgå av detaljprosjektering av byggene, som må vise en raskest mulig ferdigstilling av parken uten at dette forstyrrer utbyggingen av resterende bygg FT1 og FT2 må ferdigstilles før det gis brukstillatelse for det første bygget av BFT3 og BFT FT3 og FT4 må ferdigstilles før det gis brukstillatelse for det første bygget T1, NFT1 og BFT FK1, FT5 og BFT3 gis ikke igangsettingstillatelse før næringsvirksomhet i BFT1 er sikret atkomst for varetransport, sikker persontrafikk samt atkomst til egen parkeringskjeller under hele byggeperioden. Avgrensing mot byggeplass skal sikres med fysiske tiltak FK1 og FT5 må ferdigstilles før det gis igangsettingstillatelse for byggearbeider oppå parkeringskjeller i BFT FK2 må ferdigstilles før det gis igangsettingstillatelse for BFT Støy For ny bebyggelse skal støynivå på minst tre fasader vendt mot felles lekeareal ikke overstiger 55 dba beregnet som LAden Alle boenheter skal ha tilgang på minst 8 kvm privat uteplass, hvor støynivået ikke overskrider 55 dba beregnet som LAden Det skal foretas beregning av innendørs støynivå og krav til fasadekonstruksjoner i forbindelse med byggemelding, når endelig utforming av leilighetstyper er kjent og ihht. teknisk forskrift NS8175 klasse C I parken OF1 skal areal avsatt til strøkslekeplass ha et støynivå som ikke overstiger 55 dba beregnet som LAden Støy i byggeperioden skal oppfylle grenseverdier i T-1442, kapittel Det skal i bygg- og anleggsfasen normalt ikke utføres støyende virksomhet på lørdager, søndager, helligdager og på hverdager mellom kl 1900 og Kulturminner Automatisk vernede kulturminner: For områdene BFT2, BFT3, NFT1 og T1 er forholdet til kulturminner etter kulturminnelovens 8, 4 ledd, jfr. samme lovs 3 og 4 ikke avklart. I god tid før eventuelt tiltak verksettes, skal Nord Trøndelag fylkeskommune få anledning til å gjøre undersøkelser om slike kulturminner finnes. Dersom slike finnes, må det søkes om dispensasjon etter 8, 1. ledd. Undersøkelsen bekostes av tiltakshaver ihht. Kulturminnelovens Dersom det avdekkes historiske spor i grunnen, skal arbeidet stanses og meldes fra til kulturminnermyndighetene umiddelbart, jmf Kulturminnelovens BEBYGGELSE OG ANLEGG 2.1 Tjenesteyting, Kulturhus med kirke T Formål: Området tillates nyttet til kulturformål (herunder kultursaler, bibliotek, kino, undervisning, ungdomshus/allaktivitet, kirkesenter o.l). Det tillates også forretninger, kurs og konferansevirksomhet, serveringssted samt kontorvirksomhet i bebyggelsen. Første etasje skal nyttes til utadrettet virksomhet Utnyttelse: Det tillates en utnyttelse på inntil 220% BRA over bakken.

5 2.1.3 Høyder: Mønehøyde skal være maks. 19,0 m over fortausplan og planert terreng. Kirketårnet skal markere seg i fasaden, og tillates å være maks 23,0 m over fortausplan Utforming: Plassdannende enkeltbygg. Fasadeliv for første etasje skal ligge i formålsgrensa. Det tillates utkraginger over parken og Stokkanvegen for etasjene over første etasje. Bygningen og parken skal spille sammen både arkitektonisk og funksjonelt. Bebyggelsen skal utformes med et moderne representativt uttrykk. Det tillates en friere utforming av byggets takform innenfor oppgitt gesimshøyde. Det tillates kirkeklokke eller klokkespill Atkomst og varelevering: Varelevering skal skje fra Stokkanvegen som vist med pil på plankartet. Det tillates kjøreatkomst til kirkens del av bygget som vist med pil på plankartet. 2.2 Næringsbebyggelse, forretninger og tjenesteyting NFT Formål: Området tillates brukt til hotell, kurs- og konferansevirksomhet og serveringssted. Det tillates også kontorvirksomhet, forretning og privat eller offentlig tjenesteyting i bebyggelsen Utnyttelse: Det tillates en utnyttelse på inntil 500% BRA over bakken Høyder: For bebyggelse som skal benyttes til hotell, kurs- og konferansevirksomhet og serveringssted tillates mønehøyde maks. 21 m (6 etasjer) over fortausplan og planert terreng. Det tillates en friere utforming av byggets takform innenfor en gesimshøyde på maks 18 m. For bebyggelse som skal nyttes til kontor kontorvirksomhet, forretning og privat eller offentlig tjenesteyting tillates mønehøyde maks 19 meter (5 etasjer) over fortausplan og planert terreng. Det tillates en friere utforming av byggets takform innenfor en gesimshøyde på maks 16 meter Utforming: Bygningen skal spille sammen med parken og kulturhuset T1, både arkitektonisk og funksjonelt. Bebyggelsen skal utformes med et moderne representativt uttrykk. Det tillates utkraginger over parken og Stokkanvegen for etasjene over første etasje. Det tillates etablert en klimatisert bro over parken i inntil 1 etasje over første etasje, for å binde sammen NFT1 med T1. Netto høyde under broen skal være min 4,3 m. Broen skal ha et transparent uttrykk og være maks 5 m bred Atkomst og varelevering: Varelevering skal skje fra Ole Vigs gate som vist med pil på plankartet. Det tillates etablert kjøreatkomst fra Stokkanvegen som vist med pil på plankartet. 2.3 Boligformål, forretninger og tjenesteyting BFT Formål: Området tillates nyttet til bolig, forretning og privat eller offentlig tjenesteyting. forretning/kontor innen BFT Utnyttelse: Det tillates en utnyttelse på inntil 280% BRA over bakken Høyder: Gesimshøyde skal være maks. 12 m (3 etasjer) over fortausplan. Det tillates en tilbaketrukket 4. etasje med maks gesimshøyde 15 m over fortausplan Utforming: Lukket karrebebyggelse. Det tillates glassoverbygg over gårdsrom eller forretningsbase med åpen karre- eller lamellbebyggelse på basens tak. Bebyggelsen skal utformes med et moderne, urbant uttrykk. Bebyggelsen skal ha flatt tak. 2.4 Boligformål, forretninger og tjenesteyting BFT Formål: Området tillates nyttet til bolig, forretning og privat eller offentlig tjenesteyting. forretning/kontor innen BFT Utnyttelse: Det tillates en utnyttelse på inntil 240% BRA over bakken Høyder: Bygningsvolumet mot nord skal ha gesimshøyde på maks. 16 m over fortausplan og planert terreng. Bygningsvolumet mot sør skal ha gesimshøyde på

6 maks 9 m over fortausplan og planert terreng. Skillet mellom volumene er angitt på plankartet Utforming: Plassdannende enkeltbygg. Bygningen skal spille sammen med parken og kulturhuset, både arkitektonisk og funksjonelt, og skal utformes med et moderne representativt uttrykk. Fasadeliv skal ikke overskride byggegrense mot atkomstveg. Bebyggelsen skal ha tilnærmet flatt tak. Det tillates etablert takterrasse oppå det søndre bygningsvolumet Atkomst og varelevering: Varelevering skal skje fra felles atkomstveg. Publikumsatkomst til byggets virksomhet tillates fra parken OF Boligformål, forretninger og tjenesteyting BFT Formål: Området tillates nyttet til bolig, forretning og privat eller offentlig tjenesteyting. forretning/kontor innen BFT Utnyttelse: Det tillates en utnyttelse på inntil 320% BRA over bakken Høyder: Gesimshøyde skal være maks. 12 m (3 etasjer) over fortausplan. Det tillates en tilbaketrukket 4. etasje med maks gesimshøyde 15 m over fortausplan. Mot nord skal 4 etasje være tilbaketrukket min 5,0 m fra fasadeliv Utforming: Det tillates 2 klimatiserte broer over offentlig gategrunn i inntil 2 etasjer over første etasje, for å binde sammen Torgkvartalet (BFK15 i sentrumsplanen) med BFT3. Netto høyde mellom gate og bro skal være min 4,3 m. Broen skal ha et transparent uttrykk og være maks 7 m bred Atkomst og varelevering: Varelevering skal skje fra nord. Publikumsatkomst til byggets virksomhet tillates fra parken OF Boligformål, forretninger og tjenesteyting BFT Formål: Området tillates nyttet til bolig, forretning og privat eller offentlig tjenesteyting. forretning/kontor innen BFT Utnyttelse: Det tillates en utnyttelse på 280% over bakken Høyder: Gesimshøyde skal være maks. 12 m (3 etasjer) over fortausplan. Det tillates en tilbaketrukket 4. etasje med maks gesimshøyde 15 m over fortausplan Utforming: Lukket karrebebyggelse. Det tillates glassoverbygg over gårdsrom eller forretningsbase med åpen karre- eller lamellbebyggelse på basens tak. Bebyggelsen skal utformes med et moderne, urbant uttrykk. Bebyggelsen skal ha flatt tak. 3 GRØNNSTRUKTUR PARKEN OF1 3.1 Formål: Området skal benyttes til park og utendørs kulturformål for allmennheten og være tilgjengelig for alle. Vann skal være et sentralt tema. Parkeringsanlegg kan anlegges under terreng som vist på plankart 2. Konstruksjonen må dimensjoneres/utføres slik at grøntanlegg og beplantning kan anlegges. Det tillates etablert trappe- og heishus fra parkeringsanlegget under bakken og opp i parken. 3.2 Utforming: Før opparbeidelse skal det foreligge en helhetlig utomhusplan som skal vise detaljer for utforming av parken, herunder høyder og stigningsforhold, utforming av terrengoverflaten, plassering og utforming av vegetasjon, dammer og anlegg for overvannshåndtering. Videre skal det redegjøres for utforming av amfi/ utescene, murer, kantstein, belegg, renner, basseng, arealer for lek og annen aktivitet, møblering, belysning og skilting. Planen skal redegjøre for naturlige gangdrag gjennom parken, og utformes med hensyn til dette. Planen skal også vise og beskrive møblering ved ulike aktuelle arrangementer. Det skal gjøres rede for hvordan prinsippene for universell utforming og trafikksikkerhet mot Sandgata og Ole Vigs gate er ivaretatt. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG INFRASTRUKTUR 4.1 Veger og fortau

7 4.1.1 Sandgata skal opparbeides som vist på plankartet med opphøyde gangfelt, kjørefelt, kantparkering og fortau Stokkanvegen skal opparbeides som vist på plankartet med fortau, kantparkering, kjørefelt og avlessingssone Felles atkomstveg FK1 og FK2 er felles for BFT1, BFT2 og BFT3 og skal opparbeides som vist på plankartet. 4.2 Parkeringsanlegg FT1-4 skal nyttes til nedkjøringsramper til parkeringskjeller som vist på plankart 2. Rampe kan overbygges og plassering kan justeres ved detaljprosjektering. Rekkverk skal utføres med høy standard på materialbruk og utforming P1 parkeringsanlegg under bakken skal benyttes til privat parkering for bebyggelsen over, men plassene skal være offentlig tilgjengelige. Innen arealet tillates det også nødvendige teknisk anlegg for bebyggelsen over, samt boder for leilighetene. Endelig trase for felles kjøreveg gjennom anlegget og inndeling i i parkeringsstruktur fastlegges gjennom detaljprosjekteringen. Minimum 5% av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede, og skal være plassert nærmest heishusene. Det skal etableres offentlig tilgjengelige heis- og trappehus til parken og/eller fortau. Det tillates også etablert heis- og trappehus til bebyggelsen i overliggende plan. 4.3 Parkeringsplasser Området skal benyttes til offentlige parkeringsplasser Parkeringsplasser FT5 er felles for BFT parkeringsplasser tilhørende BFK8 i reguleringsplan for Stjørdal sentrum skal tilrettelegges i kjeller.