Til andelseierne i Mikkelsgrenda Borettslag

Transkript

1 1 Til andelseierne i Mikkelsgrenda Borettslag Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Mikkelsgrenda Borettslag det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Mikkelsgrenda Borettslag avholdes tirsdag 19. mai 2015 kl i Stenbråten skole. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av de stemmeberettigede C) Valg av referent og minst en andelseier som protokollvitne D) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2014 A) Årsberetning og regnskap for 2014 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag fra Jermund Fromholt om at det inngås felles avtale for internett og TV B) Forslag fra Jermund Fromholt om beplantning i enden av blindveien C) Forslag fra Jermund Fromholt om begrensing av gjennomgangstrafikk til og fra Stenbråtlia Brl. D) Forslag fra Therese Farstad om å øke styrehonoraret Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 1 styremedlem for 2 år C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år D) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år E) Valg av valgkomité for 1 år Oslo Styret i Mikkelsgrenda Borettslag Ronny Ruud /s/ Anne Silje Jensen Voll /s/ Marianne Sæbø /s/

3 3 ÅRSBERETNING FOR 2014 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Ronny Ruud Marta Steinsviks Vei 69 Nestleder Anne Silje Voll Marta Steinsviks Vei 21 Styremedlem Marianne Sæbø Marta Steinsviks Vei 41 Varamedlem Ann Helen Svensen Marta Steinsviks Vei 31 Varamedlem Anita Vingan Marta Steinsviks Vei 61 Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Ronny Ruud Marta Steinsviks Vei 69 Varadelegert Anne Silje Voll Marta Steinsviks Vei 21 Valgkomiteen Geir Bølstad Marta Steinsviks Vei 45 Beate Solem Marta Steinsviks Vei 47 Maria Syrrist Marta Steinsviks Vei 55 Styrets medlemmer består i dag av 1 mann og 2 kvinner. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Mikkelsgrenda Borettslag Borettslaget består av 26 andelsleiligheter. Mikkelsgrenda Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 15 Søndre Nordstrand i Oslo kommune med følgende adresse: Marta Steinviksvei Gårds- og bruksnummer : Første innflytting skjedde i Tomten er kjøpt i Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.

4 4 Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Mikkelsgrenda Borettslag har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2014 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2014 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2014 var til sammen kr Dette er kr lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak reduserte kapitalkostnader som en følge av lavere renter. Kostnader Driftskostnadene i 2014 var til sammen kr Dette er som budsjettert. Resultat Årets resultat på kr fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN) I løpet av 2014 ble det innbetalt kr på IN-ordningen. Innbetalingen ble brukt til å nedbetale den enkeltes andel av borettslagets fellesgjeld. Årsresultat korrigert for innbetalinger gjennom IN-ordningen er kr Disponible midler Borettslagets disponible midler er en vesentlig størrelse knyttet til borettslagets økonomi og utgjorde pr kr

5 5 KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2015 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 1,2 millioner til større vedlikehold som omfatter maling av alle husene. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 22 %, mens renovasjonsavgiften øker med 12,5 %. Feieravgiften forblir uendret. Forsikring Forsikringspremien for 2015 har økt med kr (+9%). Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 6,6 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Mikkelsgrenda Borettslag. Lån Mikkelsgrenda Borettslag har lån i OBOS Banken. Gjenværende hovedstol er ca 12 millioner, og den flytende renten er 2,90%. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto 0,35 % Sparekonto 2,40 % Forretningsførerhonorar Forretningsførerhonoraret utgjør i 2015 kr eks mva. Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Driften i 2015 forutsetter en økning av felleskostnadene på 10 % fra april. På tross av de økte felleskostnadene viser budsjettet at borettslagets disponible midler reduseres, men styret mener det er forsvarlig i Styret vil ved behov låne deler av kostnaden ved malerunden, slik at den økonomiske soliditeten ikke forringes. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo Styret i Mikkelsgrenda Borettslag Ronny Ruud /s/ Anne Silje Voll /s/ Marianne Sæbø /s/

6 Til generalforsamlingen i Mikkelsgrenda Borettslag Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for Mikkelsgrenda Borettslag, som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2014, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Mikkelsgrenda Borettslag per 31. desember 2014, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo T: 02316, org. no.: MVA, Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

7 Revisors beretning Mikkelsgrenda Borettslag, side 2 Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til anvendelse av overskuddet er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 7. april 2015 PricewaterhouseCoopers AS Cato Grønnern Statsautorisert revisor (2)

8 . 8 INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Fradrag for avdrag på langs. lån Ekstraord. nedbet. IN-ordningen B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

9 9 RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Kapitalkostnader Innkrevde felleskostnader SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FØR IN: Innbetalt andel fellesgjeld DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til annen egenkapital

10 10 BALANSE Note EIENDELER ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken Sparekonto i OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 5000 * Annen egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Påløpte renter Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0 OSLO, , STYRET FOR MIKKELSGRENDA BORETTSLAG RONNY RUUD /s/ MARIANNE SÆBØ /s/ ANNE SILJE VOLL /s/

11 NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. INDIVIDUELL NEDBETALING AV FELLESGJELD Borettslaget har etablert en ordning med mulighet for individuell nedbetaling av borettslagets fellesgjeld. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne er behandlet etter egenkapitalløsningen. Egenkapitalløsningen innebærer at individuelle nedbetalinger fra andelseiernes side inntektsføres i selskapet det året nedbetalingen finner sted, og føres via balansen som egenkapital. Individuelle nedbetalinger fra andelseierne går direkte videre til borettslagets lånegiver via en klientkonto, og påvirker ikke borettslagets likviditet. Nedbetalingene gir de andelseiere som har nedbetalt, reduksjon i rente- og avdragsdelen av fremtidige felleskostnader. Andelseierne som har nedbetalt ekstraordinært, har fått sikkerhet ved inntrederett i pantobligasjonen som borettslagets lånegiver har tinglyst på eiendommen. Borettslagets beregnede forpliktelse overfor andelseiere som har nedbetalt, fremgår som egenkapital fra IN, under noten for annen egenkapital.

12 12 NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Reg.kapitalkostnader (IN) Kapitalkostnader (IN) Fratrekk kapitalkostnader (IN) SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALKOSTNADER Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 4 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2013/2014, og er på kr NOTE: 5 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 6 KONSULENTHONORAR Codex Advokat Oslo AS, juridisk bistand OBOS Forvaltning, tilleggstjenester -780 OPAK AS, vurdering tak og krypkjellere Ikess Norge AS, internkontroll elektro med termofotografering SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 7 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold utvendig anlegg Egenandel forsikring Kostnader dugnader -504 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene.

13 13 NOTE: 8 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 9 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container Snørydding/gressklipping Andre fremmede tjenester Trykksaker -787 Møter, kurs, oppdateringer mv Porto Bank- og kortgebyr -788 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 10 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken 947 Renter av sparekonto i OBOS-banken SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 11 FINANSKOSTNADER OBOS-banken, renter lån OB9Termingebyr lån SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 12 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi SUM BYGNINGER Tomten er kjøpt. Gnr.180/bnr.579 og 580. Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. NOTE: 13 KORTSIKTIGE FORDRINGER OFB, feilbelastet faktura Forskuddsbetalt forsikringspremie 2015 (blir kostnadsført i 2015) Forskuddsbetalte kostn, Canal Digital 1.kvartal 2015 (blir kostnadsført i 2015) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som

14 14 vedrører 2015, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i NOTE: 14 ANNEN EGENKAPITAL Opptjent egenkapital Egenkapital fra IN tidligere Egenkapital fra IN Reduksjon EK fra IN SUM ANNEN EGENKAPITAL Egenkapital fra IN er spesifisert for å vise at opparbeidelsen av deler av egenkapitalen skyldes at andelseiere ekstraordinært har nedbetalt på sin andel av fellesgjelden. Tallet er beregnet med utgangspunkt i summen av samtlige ekstraordinære nedbetalinger som er foretatt over årenes løp, korrigert slik at egenkapitalen fra IN reduseres i samme takt som pantelånet. Linjen "Reduksjon EK fra IN" er beregnet ut fra at egenkapitalen fra IN skal reduseres i samme takt som pantelånet nedbetales. NOTE: 15 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN OBOS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 3,35%. Løpetiden er 51 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere, ordinære avdrag Nedbetalt i år, ordinære avdrag Nedbetalt tidligere, IN Nedbetalt i år, IN SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 16 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 17 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Avregningskonto IN SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD

15 NOTE: 18 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd Pantelån Beregnede IN forpliktelser TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger Tomt TOTALT

16 16 INNKOMNE FORSLAG A) Fellesavtale for internett/tv med Canal Digital Kabel TV Fra Jermund Fromholt: Ved at borettslaget inngår en avtale med Canal Digital med både Kabel Internett og Kabel Digital TV kan hver enkelt husstand spare mye på slike utgifter hver måned. Jeg vet fra tidligere bosted i borettslag at vi kom helt ned i ca 250 kr måneden for både Digital TV grunnpakke og med Maxi bredbånd som tilsvarer dagens 25/10 Mb bredbåndspakke. I dag betaler jeg og sikkert de fleste andre i borettslaget minimum 349 kr da kun for bredbånd. Forslag til vedtak fra Jermund Fromholt: Styret undersøker og forhandler frem en fellesavtale for internett/tv med Canal Digital Kabel TV. Styret støtter forslaget. B) Beplantning i enden av blindveien Forslag til vedtak fra Jermund Fromholt: Beplantning i enden av blindveien (nedre rekke) etter at skog og senere gjerde forsvant. Beplantning i form av mellomhøye busker/trær hadde vært ønskelig. Styrets forslag til vedtak Forslaget oversendes styret som bes vurdere dette i f.b.m. sak nr /15 "Gjennomgangstrafikk i MSV 21-31".

17 17 C) Gjennomgangstrafikk i MSV Fra Jermund Fromholt: Etter at tilflytting av nye beboere i det nye feltet så har det blitt merkbart mer trafikk av gående personer som bruker vår gatestubb (Marta Steinsviksvei 21-31) som snarvei til skole, barnehage, T-bane etc. Forslag til vedtak fra Jermund Fromholt: Styret ber Stenbråtlia ordne seg tilknytting til skole/t-bane ved å anlegge egen sti på sørsiden av sitt borettslag opp i mot eksisterende gang/sykkelvei. De bør også kanskje søke midler eller bekoste gang/sykkelvel bort til Marta Steinsviks vei på Stenbråtveien. Styrets forslag til vedtak: Styret får i oppdrag å utarbeide forslag til hvordan gjennomgangstrafikken fra Stenbråtlia BRL via MSV kan reguleres og hvordan fellesarealene mellom Mikkelsgrenda og Stenbråtlia eventuelt beplantes. D) Styrehonoraret Fra Therese Farstad: Forslag om å auke styrehonoraret. Det å vere styreleiar for Mikkelsgrenda er for tida mildt sagt ei stor utfordring, ikkje minst med pågåande reklamasjonssaker og anna. Her blir det gjort og skal det gjerast ein god jobb, og dette meiner eg bør kompenserast litt betre for enn i dag! Styret har bedt forslagsstiller fremme sitt forslag under den faste posten på generalforsamlingen om styrehonorar, og eventuelt foreslå et konkret kronebeløp.

18 18 VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som styreleder for 1 år foreslås: Ronny Ruud Marta Steinsviks vei 69 B. Som styremedlemmer for 2 år foreslås: Marianne Sæbø Marta Steinsviks vei 41 Styremedlemmer som ikke er på valg: Anne Silje Jensen Voll Marta Steinsviks vei 21 C. Som varamedlemmer for 1 år foreslås: 1. Anita Vingan Marta Steinsviks vei 61 D. Som valgkomité for 1 år foreslås: Maria Syrrist Marta Steinsviks vei 55 Geir Bølstad Marta Steinsviks vei 45 Serap Helin Hartwig Marta Steinsviks vei 49 E. Som delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Ronny Ruud Marta Steinsviks vei 69 Som vara for delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Anne Silje Voll Marta Steinsviks vei 21 Oslo, I valgkomiteen for Mikkelsgrenda Borettslag Geir Bølstad Beate Solem Maria Syrrist

19 19 Orientering om borettslagets drift Styrets arbeid Styret har i valgperioden 2014/15 hatt 11 styremøter. Alt styrearbeid blir nå gjennomført og dokumentert via OBOS nettløsning Samtlige dokumenter, innkallinger og protokoller blir arkivert og på den måten også tilgjengelig for alle styrets medlemmer To saker har vært en gjenganger på alle styremøter: Reklamasjonssakene overfor OBOS Nye Hjem og planlegging av det utvendige vedlikeholdet. Reklamasjonssakene: Konsulentfirmaet OPAK leverte i mai 2011 en rapport som påviste flere mangelfulle forhold ved boligene. Dette gjald fuktproblemer i enkelte kjellere (muligens forårsaket av manglende fuktsikring i kombinasjon med fall mot grunnmur), feil ved utvendig kledning (spiker kryper ut av kledning), feil ved røropplegg, avskallet maling på skorstein samt mangelfulle forhold ved takene på boligene. Borettslaget reklamerte over forholdet overfor OBOS Nye Hjem AS 23. mai 2011, og Moelven ByggModul AS gjennomførte noen utbedringsarbeider på boligene. Borettslaget innhentet i 2014 en ny rapport fra OPAK AS. Befaring ble gjennomført 27. mai Rapporten er datert 3. juli OPAK konkluderte i den nye rapporten med at det fortsatt var reklamasjonsforhold som ikke var utbedret. Styret valgte i august 2014 å engasjere Codex Advokat Oslo AS i det videre arbeidet med reklamasjonssakene. OPAK-rapporten ble sendt til alle andelseiere, og styret foretok også en kartlegging av gjenstående innvendige reklamasjoner for eventuelt å bistå andelseierne med disse sakene. Codex Advokat vurderte disse innvendige reklamasjonene, men kunne ikke anbefale styret å gå videre med sakene. Styret fulgte denne anbefalingen. På vegne av borettslaget fremsatte Codex Advokat på nytt krav om å utbedre de eksisterende utvendige feilene slik de er beskrevet i OPAKs rapport datert Utvendig vedlikehold: Utvendig vedlikehold av husene er lagt inn i budsjettet for 2015 med en stipulert kostnad på kr pr. hus, tilsammen 1,3 millioner kroner. Styrets vurdering er at vi kan benytte vår sparekonto til å dekke disse vedlikeholdsutgiftene og ikke trenger å ta opp ekstra lån. For å bygge opp sparekontoen igjen, er felleskostnadene økt med 10 prosent med virkning fra april Styret har valgt å inngå avtale med OBOS Prosjekt for å gjennomføre det utvendige vedlikeholdet. Avtalen med OBOS prosjekt omfatter alt arbeid knyttet til prosjektering, utarbeidelse av tilbudsmateriale, evaluering av tilbud, innstilling og kontrahering, byggeledelse i utførelsesperioden samt oppfølging etter overtakelse. Når det gjelder forholdet til vår pågående reklamasjonssak, har styret valgt å støtte seg til følgende vurdering fra OBOS Prosjekt: Husene må vedlikeholdes uansett. Dersom det senere viser seg at deler av utvendig kledning må skiftes, vil det naturlig nok være et krav at ny utvendig kledning males på samme måte.

20 20 Vedlikehold av avløpsrør: Etter en omfattende vannskade i en av boligene, vedtok styret at det skulle gjennomføres spyling og inspeksjon av avløpsrørene i alle husstander. Firmaet Power Clean Pipe ble valgt til å gjøre jobben og de har levert detaljert dokumentasjon etter oppdraget, samt stikkprøver med video fra innsiden av rørene i noen av husene. Power Clean Pipe anbefaler av det gjennomføres en tilsvarende vedlikeholdsrens igjen om 5 år. Dugnad og sosiale tiltak: Den årlige vårdugnaden ble avholdt i mai. Foruten rydding av fellesarealer, vask av søppelcontainere m.m. ble det i år også gjennomført inspeksjon og rens av takene. Dette siste bør inn som et fast punkt på de årlige dugnadene for å forebygge tette avløp og skader på taktekkingen. Det ble arrangert en uformell sommerfest i juni I forbindelse med den årlige julegrantenningen, ble det i år investert litt ekstra i å montere en solid juletrefot i betong. Styret håper juletrefoten vil holde i mange år, og vil samtidig takke alle andelseiere for godt samarbeid dette året! Styret i Mikkelsgrenda Borettslag 2014/15 Marianne Sæbø Anne Silje Voll Ronny Ruud Styret Se Mikkelsgrenda Borettslags hjemmeside, for informasjon. Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vaktmester Borettslaget har ikke egen vaktmester. Ta kontakt med styret for spørsmål som gjelder daglig drift og løpende vedlikehold. Parkering Borettslaget har ikke felles parkeringsplasser. All parkering skal skje i carport og på asfaltert gårdsplass tilhørende den enkelte bolig. Nøkler/skilt Den enkelte andelseier er selv ansvarlig for nøkler og skilt til ringeklokke og postkasse. Det kreves ikke rekvisisjon for kopiering av nøkler.