Saksbehandler: Katarzyna Komorek Arkivsaksnr.:14/ Arkiv: REG GANGS BEHANDLING - REGULERINGSPLAN FORUS FELT D4

Transkript

1 Sola kommune SAKSFORELEGG Styre, råd, utvalg Utvalg for arealsaker Utvalg for arealsaker Kommunestyret Møtedato Saksbehandler: Katarzyna Komorek Arkivsaksnr.:14/ Arkiv: REG GANGS BEHANDLING - REGULERINGSPLAN FORUS FELT D4 RÅDMANNENS TILRÅDNING TIL VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens utlegges forslag til reguleringsplan REGULERINGSPLAN FORUS FELT D4, reguleringskart datert og med tilhørende bestemmelser, datert til offentlig ettersyn og sendes berørte parter og høringsinstanserfor uttale. Planforslaget endres på følgende punkt før utleggelse til offentlig ettersyn: 1. Kravet om plassering av hovedinngang mot Åsenvegen fra plan 0381 Forus Næringspark, Nordvestre del, Røyneberg Felt D, 1.4 videreføres i detaljreguleringen. 2. Parkering på Torg 1 reduseres til 2 kortidsparkeringsplasser. 3. Parkering 1 reduseres med 3 p-plasser mot nord. 4. Gangveger innenfor felt D reguleres til gang- og sykkelveger og det sikres separat sykkelfelt fra overordnet sykkelveinett og helt frem til innendørs sykkelparkeringer. RÅDMANNENS SAKSUTREDNING Saken skal behandles i følgende utvalg: Utvalg for arealsaker Vedtaket ekspederes til: Saksbehandler Brandsberg-Dahls Arkitekter AS, v/ Per Christian Omvik, pco@bda.no Oversikt over tilknyttede vedlegg 1. Planforslag: 1.1. Plankart, vertikalnivå 1, datert Plankart, vertikalnivå 2, datert , revidert Bestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Flomvurdering, datert Illustrasjonsprosjekt, datert

2 1.7. Mobilitetsplan, datert Parkeringsvurdering, datert Renovasjonstekniskplan, datert ROS - sjekkliste, datert Kriminalitetsforebygging - sjekkliste, datert Generell uttalelse om områdestabilitet tomt D4, datert Gjeldende områdeplan Forus næringspark nordvestre del, Røyneberg felt D: 2.1. Plankart, siste revisjonsdato Bestemmelser, datert Andre dokumenter i saken: 1. Merknader: 1.1. IVAR med vedlegg: kartutsnitt med beliggenhet av vannledninger, datert Statens Vegvesen, datert Lyse Elnett AS, datert Avinor, datert Rogaland fylkeskommune, datert Brannvesenet Sør-Rogaland IKS, datert Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/142

3 Innholdsfortegnelse 1.1 Saken gjelder Tidligere behandlinger og saksprosess Vurdering av krav om konsekvensutredning Varsel om oppstart Gjeldende og pågående planer Nasjonale og regionale føringer og planer Kommuneplan og relevante kommunedelplaner Gjeldende reguleringsplaner Beskrivelse av planområdet Størrelse, beliggenhet og avgrensning av planforslaget Eierforhold Landskap og topografi Naturtyper og biologisk mangfold Markslag og grunnforhold Vind, lokalklima og solforhold Eksisterende bebyggelse og arealbruk Kultur- og fornminner Barns og unges forhold Friområder og friluftsliv i nærmiljøet Transportsituasjon Kollektivbetjening Spesielle miljøforhold Teknisk infrastruktur Beskrivelse av planforslaget Hensikten med planforslaget Reguleringsformål, areal og utnyttelsesgrad Bebyggelse og anlegg Næring Tetthetsgrad Byggehøyder Byggegrenser Estetikk Universell utforming Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Tilkomst/avkjørsel Vegstruktur og ferdsel Kollektivbetjening Sykkeltilrettelegging Trafikksikkerhet Parkering Fellesområder - torg Annen infrastruktur Grønnstruktur Landbruksområder Hensynssoner Forhold til flyplassen Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/143

4 2.9 Forurensning og miljøhensyn Rekkefølge av tiltak Gjennomføring VURDERINGER Innkomne merknader ved varsel om oppstart: IVAR datert , med vedlagt kartutsnitt med beliggenhet av vannledninger Statens Vegvesen, datert Lyse Elnett AS, datert , med vedlagt kart Avinor, datert Rogaland fylkeskommune, datert Brannvesenet Sør-Rogaland IKS, datert med vedelgg Generelle vurderinger Volumoppbygging Funksjonsanalyse Konsekvenser for den trafikale situasjonen? Parkeringsdekning Sykkeltilrettelegging Trafikksikkerhet: Konsekvenser av planforslaget Konsekvenser for barn- og unge Universell utforming Konsekvenser for næringslivet i området? Drift og vedlikehold av veg- og grøntanlegg Klimapåvirkning Konsekvenser for kulturminner Konsekvenser for naturmangfold Konsekvenser for landbruket? Risiko- og sårbarhetsanalyse Kriminalitetsforebyggende tiltak Tilfredsstillende støysituasjon Gjennomførbarhet Rådmannens oppsummering Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/144

5 FAKTA (Tekst fra forslagsstiller i kursiv) 1.1 Saken gjelder Det fremmes privat forslag til detaljregulering for felt D4 innenfor gjeldende områdeplan 0381 Forus næringspark, nordvestre del, Røyneberg - Felt D. Hovedformålet med planforslaget er å legge til rette for kontorbygg og parkering. Søndre delfelt reguleres til kontor. Nordre delfelt reguleres til kombinert bebyggelse kontor/parkeringsanlegg. Begge formål i felte kontor/parkeringsanlegg kan benyttes fullt ut, men parkeringsdekning er begrenset og knyttet til BRA i planområdet. Følgende krav fra gjeldende områdeplan søkes endret: - Byggehøyde økes fra 5 til 8 etasjer mot Forusbeen/Åsenveien. - Parkeringsdekning reduseres i samsvar med pågående Kommunedelplan for parkering. - Byggegrense mot sør utvides i "spiss" mot Forusbeen/Åsenveien. Felt D4 ligger vest på Forus mellom Kanalsletta og Åsenveien. Brandsberg-Dahls Arkitekter AS (BDA) er forslagsstiller på vegne av oppdragsgiver Skanska Commercial Development AS (Skanska). Figur 1 Planområdet som vist i varsel om planoppstart oktober Tidligere behandlinger og saksprosess Vurdering av krav om konsekvensutredning Planen vil være hovedsakelig i tråd med overordnet reguleringsplan, gjeldende kommuneplan og ikke omfatter tiltak nevnt i forskrift om konsekvensutredninger. Planarbeidet utløser dermed ikke krav om KU Varsel om oppstart Varsel om oppstart ble sendt 11. oktober 2013 med frist 23. november Det kom inn 6 uttalelser. 1.3 Gjeldende og pågående planer Nasjonale og regionale føringer og planer Størst betydning har Regionalplan for Jæren , vedtatt høsten Planområdet er vist her som prioritert utbyggingsområde og Regionalt næringsområde med Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/145

6 høy urbaniseringsgrad, kategori 1. Regionalplanen legger opp til en utnyttelsesgrad på % BRA i slike områder, på grunn av nærheten til kollektivaksen. Figur 2 Utsnitt fra ny regionalplan for Jæren, temakart næringskategorier Forus. Planområdet er markert med rødt Kommuneplan og relevante kommunedelplaner I gjeldende kommuneplan for Sola kommune er arealet avsatt til næringsbebyggelse. Området inngår også i ulike kommunedelplaner. Størst betydning har pågående Kommunedelplan for parkering for næringsområdene på Forus og Lura. I planen gis det en generell parkeringsdekning på 1,2 plasser per 100 m2 BRA, og 0,4 plasser per 100 m2 BRA for lager og industri. Det er satt krav om frikjøp for 2/3 av parkeringsdekningen, og disse skal etableres i felles parkeringshus. 1/3 av plassene kan etableres på egen tomt. Krav om frikjøp trer først i kraft når det er etablert et offentlig styrt samarbeid om parkeringshus i området. Planen har vært til offentlig ettersyn, og forventes tatt opp til andregangsbehandling i løpet av vår Rådmannen vil anbefale at foreliggende detaljregulering for felt D ikke fremmes til sluttebehandling før Kommunedelplan for parkering for næringsområdene på Forus og Lura er endelig vedtatt. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/146

7 1.3.3 Gjeldende reguleringsplaner Felt D4 er regulert gjennom gjeldende reguleringsplan 0381 Forus Næringspark, Nordvestre del, Røyneberg Felt D som ble vedtatt Planen inneholder krav om detaljregulering før utbygging kan tillates. D4 er regulert til kontor. Mindre deler av arealet er regulert til parkbelte i industristrøk og hovedvannledning. Figur 3 Kartutsnitt fra planregister. I østlig del av D4 er hensynssone for eksisterende vannledningsnett. Gjeldende bestemmelser er fra plan 0254 Hovedledning Skadberg - Røyneberg som ble vedtatt I reguleringskartgrunnlag eksisterer to sikringssoner langs hovedvannledningen på henholdsvis 20 og 30 m. Avviket avklares i dette planforslaget. 1.4 Beskrivelse av planområdet Størrelse, beliggenhet og avgrensning av planforslaget Plangrensen er samme som feltgrense/tomtegrense for D4 inklusiv vegetasjonsbelte mot omkringliggende veinett. I tillegg kommer et mindre areal som inngår i ny avkjørsel mot Kanalsletta. Totalt areal er m Eierforhold Feltet er fradelt tidligere landbrukseiendom og har nå gnr. 35 bnr Hjemmelshaver er Forus Næringspark AS, som har en opsjonsavtale med Skanska Landskap og topografi Området er tidligere landbruksareal som etter påfylling og komprimering faller svakt mot sør med ca 1:40. Kanalsletta ligger omtrent på kote +12 i nord og gangveien langs kanalen i sør på kote Naturtyper og biologisk mangfold Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/147

8 Det er i følge artsdatabankens kartoversikt ingen truede plante- og dyrearter i planområder som må hensyntas. Planområdet bærer preg av anleggsvirksomhet. Deler av arealet er benyttet som mellomlagring/deponi Markslag og grunnforhold Tomten er byggemoden, påfylt og komprimert fra Forus Næringspark AS. Det er ikke foretatt egen geoteknisk vurdering for tiltak som foreslås i planen. Med planforslaget følger generell uttalelse om områdestabilitet (se vedlegg). Grunnundersøkelser med geotekniske vurderinger av tomten og tiltaket vil bli gjennomført i regi av Forus Næringspark AS av kvalifisert personell før planforslaget tas opp til sluttebehandling. Sør for området ligger Foruskanalen med en normal vannstand på kote Vind, lokalklima og solforhold Planområdet har gode solforhold, men er utsatt for vind. Dominerende vindretning for Sola er nordvestlig vind i sommerhalvåret og sørøstlig vind om vinteren Eksisterende bebyggelse og arealbruk Det er ingen bebyggelse eller bruk av arealet i dag. Deler av arealet har vært benyttet som mellomlagring/deponi i forbindelse med utbyggingen av Forus Vest Kultur- og fornminner Det er ingen synlige kulturminner innenfor området. I områdeplan 0381 er det stilt krav til arkeologiske utgravninger i felt D nordvestre del (id og ), se bestemmelser til plan 0381, 7 pkt 1. Rogaland Fylkeskommune har i sin uttalelse til planoppstart ikke bemerket at det skal finnes noen spesielle fornminner innenfor planområdet. Se også pkt 2.10 avsnitt Kulturminner Barns og unges forhold Områdets funksjon er ikke innrettet mot barn og unge. Omkringliggende veisystem, kollektivvei, gang- og sykkelveier ivaretar allmenn ferdsel rundt området Friområder og friluftsliv i nærmiljøet Forusområdet er ikke tilrettelagt for friluftsliv. Nord for Forus ligger i dag landbruksarealer avsatt til LNF i gjeldende kommuneplan. Vest for planområdet er et felt regulert til arena for bedriftsidrett. Sør for området ligger Sola Golfklubb. Ca 200m vest for planområdet ligger et område som er regulert til park, og vist som hensynssone grønnstruktur i kommuneplan, og en del av regionalt grøntdrag i Regionalplan for Jæren. Området er ikke opparbeidet, og har vært brukt midlertidig til riggområde for maskiner i forbindelse med byggearbeider. Friområdet ved Åsnuten begynner noen hundre meter mot nordvest, mot sør ligger fortsettelsen av det regional grøntdraget ved Kjerrberget. Det er etablert lysløype på Åsnuten. På sikt skal turveinettet fra nord knyttes sammen med lysløpa og videre sørover gjennom det regionale grøntdraget til eksisterende turveinett over golfbanen til Kjerrberget Transportsituasjon I sør ligger Åsenveien langs Foruskanalen som en hovedtrasé for kollektivtrafikk og gang-/sykkeltrafikk øst-vest på Forus. Traséen er i ferd med å opparbeides som sådan og er allerede utstyrt med planfri kryssing for gang-/sykkel i rundkjøringen i sør Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/148

9 (Røynebergveien x Åsenveien). Holdeplasser for fremtidig høverdig kollektivtilbud skal etableres i Åsenveien/Forusbeen. Dersom det etableres en kollektivsløyfe/shuttleservice på Forus, forventes det at denne vil tangere feltet også mot vest, langs Røynebergveien. Øvrige kryss er opparbeidet og tomten er avgrenset av hele tre rundkjøringer. Naturlig adkomstmulighet er fra Kanalsletta i nord Kollektivbetjening Planområdet ligger langs eksisterende bussruter for ruter 9 (til Sola sentrum, flyplassen og Tananger, samt til Sandnes) og X77 (til Tananger). Det er pågående arbeid med å etablere busstopp i direkte tilknytning til felt D4 (mot nord). Den nye kollektivbroen v/ Statoil på Forus er nå tatt i bruk, og leder bussen raskt over E 39 selv i rushtrafikken. I Regionplan for Jæren er høyverdig trasé definert sør for Åsenveien. Gangavstand til nærmeste planlagt holdeplass på kollektivtraséen er under 100 m. Det er imidlertid uklart når høyverdig kollektivtilbud vil bli opparbeidet. Kommunen ønsker å gå i gang med regulering av traseen høst Det pågår nå arbeid hos Fylkeskommunene, med en tidshorisont for opparbeidelse av busway rundt Spesielle miljøforhold Nærheten til Foruskanalen utgjør et risikomemoment i forbindelse med flomdannelse. Det er utarbeidet en flomvurdering i forbindelse med planforslaget Teknisk infrastruktur Hovedvannledning for IVAR går over tomten og er sikret med en 20 meter bred sone med byggeforbud. I tillegg er det nedlagt infrastruktur i forbindelse med nytt veianlegg i området. Det er også lagt frem forsyningsledninger for fjernvarme til området. 2 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 2.1 Hensikten med planforslaget Hovedformålet med planen er å legge til rette for nytt kontorbygg. Med planforslaget følger illustrasjonsprosjekt, med oppriss, etasjeplaner og visualiseringer basert på digital 3D-modell av prosjektet. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/149

10 Figur 4 Illustrasjonsplan (se vedlegg) er utført som en situasjonsplan (takplan) som også illustrerer hvordan ubebygde deler av tomten tenkes benyttet. 2.2 Reguleringsformål, areal og utnyttelsesgrad. 2.3 Bebyggelse og anlegg Næring Kontor (Vertikalnivå 1 og 2): Søndre delfelt på 3,32 daa reguleres til kontor. Kontor/Parkeringsanlegg (Vertikalnivå 2): Nordre delfelt på 3,38daa reguleres til kontor/parkeringsanlegg. Begge formål kan benyttes fullt ut (100%), men antall parkeringsplasser er knyttet til BRA på feltet. Planforslaget viser noen usikkerhetsmomenter knyttet til utbyggingsformål på dette feltet. Dett omtales nærmere og vurderes under pkt 3.2.1, avsnitt Fordeling av utnyttelsesgrad og bygningsmasse. Parkeringsanlegg (Vertikalnivå 1): Nordre delfelt på 5,13 daa, under bakken reguleres til parkeringsanlegg Parkeringsareal på feltet er begrenset gjennom reguleringsbestemmelser til 1,2 p-plasser /100 BRA. Dette vil ikke gi muligheter for å etablere flere parkeringsplasser enn det som knyttes til BRA på feltet Tetthetsgrad Kontor: Maksimal utnyttelse er regulert til m 2, og utgjør 150% av tomteutnyttelse. Kontor/Parkeringsanlegg: Maksimal utnyttelse er regulert til m 2 og utgjør 50% av tomteutnyttelse. Planforslaget forutsetter at det bygges minimum m 2 BRA (150%), maksimum m 2 BRA (200%) iht. utnyttelse i gjeldende reguleringsplan. Kravet om minimumsutnyttelse i Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/1410

11 planen vil sannsynlig oppfylles med kontorbygget i søndre delfelt. Fordeling av utnyttelsesgrad i planforslaget omtales nærmere og vurderes under pkt 3.2.1, avsnitt Fordeling av utnyttelsesgrad og bygningsmasse. Planforslaget avviker fra områdeplan og fra TEK10 med at areal for tiltenkte plan og parkering på bakkeplan ikke inngår i beregningen av BRA. Dette omtales nærmere i vurderingsdelen, pkt 3.2.1, avsnitt Beregning av BRA. Kjeller under delfelt i sør (kontor) benyttes til kontorfunksjoner/arbeidsplasser og regnes med fullt ut Byggehøyder Kontor: Gjeldende plan tillater 5 etasjer og foreslås endret i søndre delfelt til 8 etasjer, dvs. 8 etasjer mot sør og 7 mot nord. Maksimalt tillatt gesimshøyde er angitt på plankart, 40,2 moh og 44,1 moh over atrium. Kontor/Parkeringsanlegg: Bebyggelse tillates oppført i 5 etasjer. Maksimalt tillatt gesimshøyde er angitt på plankart, 32,4 moh. Figur 5 Oppriss mot golfbanen (se vedlegg Illustrasjonsprosjekt). Figur 6 Oppriss mot Kanalsletta (se vedlegg Illustrasjonsprosjekt) Byggehøydene er satt som kotehøyder på plankart for vertikalnivå 2 og baserer seg på gjeldende plan der høydene er fastsatt i form av maks. etasjeantall og maks. bruttohøyde pr. etasje (4 m). Beregningsmetode angis i forslagstillers planbeskrivelse pkt 5.8. Det er vedlagt volumstudie som bl.a viser D4 i sammenheng med øvrig reguleringshøyder langs Åsenvegen. Særlig er profilen mot Golfbanen vurdert. Illustrasjonsprosjektet følger en 3D-visualisering av foreslått høyde (8 etasjer) sammenlignet med regulert høyde (5 etasjer) på D Byggegrenser Byggegrense mot sør foreslås utvidet i en 'spiss' sørover, slik at denne tangerer byggegrensen langs Åsenveien. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/1411

12 Figur 7 Utsnitt fra reguleringskartbasen med byggegrense utvidet i en spiss mot Åsenvegen Estetikk Planforslaget er basert på et illustrasjonsprosjekt bestående av et kontorbygg/ parkeringsanlegg med en rektangulær grunnform (parallellogram) i nord og et trekantet kontorbygg i sør. Kontoret/parkeringsanlegget i nord er kun volummessig behandlet, mens kontorbygget i sør er gitt en effektiv kontorløsning med tre fløyer rundt et innvendig, glassoverbygd atrium. Det har vært et mål å gi bygget en fasademessig henvendelse mot hovedaksen i sør, samtidig som byggets indre logistikk og kontorfunksjonenes behov ivaretas. Byggets hovedinngang er lagt mot adkomstsone og torg i nord, med en sekundærinngang mot sørøst. Planforslaget avviker dermed fra kravet om plassering av hovedinngang mot Åsenveien. Dette er vurdert under kapittel 3.2.2, avsnitt Plassering av hovedinngangdet er sikret estetisk kvalitet i parkeringskjeller i forbindelse med optimalisering av trafikksikkerehet for myke trafikanter også her. Det skal tilstrebes separate felt for fotgjengere og færrest mulig krysningspunkt for biltrafikk, gående og syklister Universell utforming Bygget skal prosjekteres iht. krav i PBL der det er krav til universell utforming (UU) av arbeidsbygning. Det er ikke lagt opp til noen spesielle grep i forhold til UU utover det. Planforslaget legger til rette for at 5 % av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for mennesker med nedsatt funksjonsevne. 2.4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Tilkomst/avkjørsel Tilkomst/avkjørsel er i gjeldende plan regulert fra Kanalsletta. Dette opprettholdes i forslag til reguleringsplan. Det legges opp til en tydelig adkomst for all kjøretrafikk, sykkeltrafikk og gående. Området gis i tillegg en tydelig og åpen adkomst fra gang- og sykkelveien langs Åsenveien og fremtidig holdeplasser langs denne Vegstruktur og ferdsel Omkringliggende veinett er allerede opparbeidet med asfalt, granittkantstein og rabatter. Interne gangveier (f_gangveg) skal være universelt utformet og knyttes opp mot omkringliggende gang-/sykkelveinett for å gi optimal tilgjengelighet for gående og syklende til og fra tomten. I nord mot Kanalsletta, i sør mot Åsenveien og i sørvest mot Røynebergveien, som en direkte tilkopling til hovedadkomsttorget for begge bygg. Offentlig gang- og sykkelvei langs Røynebergveien er regulert slik den er opparbeidet Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/1412

13 (o_gang-/sykkelveg) Kollektivbetjening Delfelt D4 tillates bebygget når det er etablert en øst-/vestgående kollektivtrase i regulert kollektivanlegg iht. reguleringsplan 0309 Forus næringspark, og som er betjent med buss eller annet materiell med høy frekvens. Krevet er sikret i plan 0381 Forus næringspark, nordvestre del, Røyneberg Felt D og videreføres i foreliggende detaljregulering som rekkefølgekrav under 2.1. Det er i tillegg stilt flere rekkefølgekrav som tilrettelegger for forbedring av kollektivbetjening hele Forus, se 2.1. Alle rekkefølgekravene er videreført fra områdeplan Sykkeltilrettelegging Det skal etableres minimum 2,0 overdekkede sykkelparkeringsplasser pr. 100 m2 BRA. Det tilrettelegges for lading av el-sykkel. Det skal etableres overdekkede gjesteplasser for sykkelparkering i nærheten av hovedinngang for bygg. Sykkelparkering plasseres sentralt i forhold til personalinnganger og det skal etableres tilfredsstillende garderobeforhold for syklistene. I planforslaget er det avvik mellom bestemmelser og kart. I kart reguleres det bare gangveger innenfor feltet, mens i bestemmelser sikres det gang- og sykkelveger. Avvike omtales i vurderingsdelen under pkt Se forøvrig avsnittet om Vegstruktur og ferdsel og vedlagt Mobilitetsplan Trafikksikkerhet Trafikksikkerheten for omkringliggende veinett er allerede vurdert på høyere plannivå. Internt i felt D4 skal det opparbeides egen gangvei mellom Åsenveien og Kanalsletta som gir tilkomst til overordnet sykkelveinett og til innendørs sykkelparkering i kjeller. Fellesområdet i inngangssonen er regulert til torg og skal opparbeides med prioritet for syklende og gående. Internt i parkeringsanlegg er det stilt krav om separate felt for fotgjengere gjennom hele parkeringsanlegget med og færrest mulig krysningspunkt for biltrafikk, gående og syklister Parkering Gjeldende plan gir en parkeringsdekning på 2,5 plasser per 100 m 2 BRA. Feltet foreslås nå regulert med en parkeringsdekning på inntil 1,2 plasser pr. 100 m 2 BRA, i tråd med forslag til ny Kommunedelplan for parkering for næringsområdene på Forus og Lura. Bakkeparkeringen er redusert fra 284 plasser som er tillatt i gjeldende plan 0381, til 90 plasser i forslaget til detaljplan. Parkering under bakkeplan medregnes ikke i utnyttelsesgrad. 83 av plassene reguleres på bakkeplan. I tillegg kan det opparbeides 7 plasser for bevegelseshemmede og kortidsparkering på Torg 1. Resten av parkeringsplasser vil lokaliseres i parkeringsanlegg på areal regulert for det. Fordeling av parkering på bakken er vurdert under pkt 3.2.2, avsnitt Disponering av Torg 1 og under pkt Det er utarbeidet mobilitetsplan med en reisemiddelfordeling som i forbindelse med planforslaget som dokumenterer at det vil være et parkeringsbehov utover bestemmelsene i kommunedelplanforslaget Det kan derfor gis tillatelse til maksimum 2,5 p-plasser pr. 100 m2 BRA i inntil 3 år dersom mobilitetsplan vedlagt til byggesøknad vil vise at det ikke er mulig å oppnå tilstrekkelig kollektivdekning. Forslaget er i samsvar med forslått håndtering av Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/1413

14 parkeringsreduksjon i overgangsfasen beskrevet i Kommunedelplan for parkering på Forus og Lura. Forslag til detaljplan Midlertidig Endelig Reisemiddelfordeling Personbil Annet (kollektiv, gang- og sykkel) Parkering Antall plasser pr.100 m 2 BRA Antall plasser ved min. utbygging (150%) Antall plasser ved maks. utbygging (200%) 52,6% 46,4% 2, ,6% 74,4% 1, Parkeringsvurdering: I planforslaget er det utarbeidet en parkeringsvurdering (vedlagt) som viser to alternativer for parkeringsløsning. Alternativ A, der deler av parkeringsbehovet for Forus Vest er dekket på D4 med 510 plasser og et alternativ B, der hele parkeringsbehovet for Forus Vest er dekket på D4 med 1060 plasser. Parkeringsdekning på feltet er begrenset gjennom forslag til reguleringsbestemmelser, til 1,2 p-plasser /100 BRA. Dette gir ikke mulighet til å etablere flere parkeringsplasser enn det som knyttes til BRA på feltet. Parkeringsvolumet som er vist i parkeringsvurderingen i alternativ A og B er kun bare illustrativt og vil ikke være mulig innenfor tillat utnyttelsesgrad. Dersom det skulle vise seg hensiktsmessig å bygge parkeringsanlegg for nabofelt, må dette gjøres gjennom en omreguleringsprosess. Endelig dimensjonering og plassering av store felles eller offentlige parkeringsanlegg må først vurderes og besluttes etter en helhetsvurdering av hele Forusområdet Fellesområder - torg Forslaget legger opp til fellesområder Torg 1, 2 og 3. Bestemmelsene sikrer en representativ opparbeidelsesstandard og grøntandel på minimum 5% av arealer Kjørebaner, gangsoner og parkeringsplasser skal markeres tydelig slik at trafikksikkerheten i området ivaretas. Det tillates inntil 7 parkeringsplasser for bevegelseshemmede og kortidsparkering på f_torg 1. Areal avsatt til torg i sørøst (f_torg 3) vil kunne benyttes som en utvendig forlengelse av serveringen. Det tillates ikke kjøretrafikk på hverken f_torg 3 eller f_torg 2. Utforming av torg er nærmere omtalt i vurderingsdelen under pkt 3.2.2, avsnitt Disponering av Torg Annen infrastruktur Vann/avløp: Utbygger skal besørge at tilstrekkelig brannvannsdekning for rednings- og slokkemannskap (brannvesen) er sikret. Ved unormalt store eller støtvise vannuttak eller unormalt store eller støtvise påslipp av avløpsvann, f.eks ved bruk til klimakjøring, sprinkleranlegg, jordvanning eller tømming av bassenger og oppfylling av tanker som overstiger det som anses som vanlig sanitærinstallasjon må det innhentes særskilt tillatelse fra kommunens vann- og avløpsverk. For bygg som er tiltenkt med sprinkleranlegg må kommunens vannverk kontaktes for å avklare restriksjoner i forhold til vannuttak fra vannverkets ledningsnett. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/1414

15 Renovasjon: Avfallshåndtering skal løses som del av de fremtidige byggene innenfor planområdet. Det er lagt inn en egen bestemmelse om renovasjon som stiller krav til at det velges løsninger i tråd med kommunalteknisk avfallsnorm. Se for øvrig vedlagte renovasjonsteknisk plan. Energi: Området er forpliktet tilknyttet fjernvarmeanlegg fra Lyse. Behov for nettstasjon skal avklares ved byggesøknad. Nettstasjon skal integreres i bygningskroppen. 2.5 Grønnstruktur Til sammen ca. 2, 7 daa reguleres til felles grønnstruktur: park og vegetasjonskjerm. Arealer skal utformes iht. prinsipper i formingsveilederen Overordnet Grøntplan Forus. Vegetasjonsskjerm skal bestå av gressplen med felter av blomstrende busker. Det tillates etablert en rekke av høystammede trær. 2.6 Landbruksområder Området har i sin helhet vært dyrket mark. 28,7 daa. Arealregnskap for tap av dyrket mark er allerede vurdert på høyere plannivå og gås ikke nærmere inn på her. 2.7 Hensynssoner Det foreslås ingen endringer vedrørende eksisterende vannledningsnett for IVAR. I gjeldende plangrunnlag eksisterer to sikringssoner langs hovedvannledningen på henholdsvis 20 og 30 m. Nytt forslag setter denne til 20 m, dvs. 10 m på hver side av senterlinje rørtrasé. Dette er gjort på bakgrunn av uttalelse fra IVAR. Se egen merknad som følger saken. 2.8 Forhold til flyplassen Hele det aktuelle planområdet ligger innenfor område med krav til begrensning for bygningshøyder. Begrensningen ligger i horisontalflaten på 53,4 moh. Høyeste regulerte høyde i planforslaget er +44,1moh. Se også uttalelse fra Avinor under pkt Forurensning og miljøhensyn Tiltaket er i overensstemmelse med kommunens målsettinger om redusert utslipp. Det tilrettelegges for at transportarbeidet knyttet til arbeidsplassen i stor grad kan ivaretas av sykkel og kollektivtrafikk. Det stilles krav til at bygget skal knyttes til fjernvarmesentral. Støy: Planforslaget legger ikke opp til tiltak som kan bidra til økt støynivå i forhold til områdeplanen. Det legges heller ikke opp for utbygging av støysensitiv bebyggelse. Derfor har det ikke blitt utført en støyanalyse for planforslaget, men det er stilt krav om at bygg og uteoppholdsarealer skal ha tilfredsstillende støyforhold før innflytting. Grunnforurensing: Det er ikke gjort undersøkelser for radon men det er stilt krav om at grunnundersøkelser knyttet til forurensing og radon skal være dokumentert gjennomført før igansettingstillatelse gis. Ev. utbedrende tiltak skal være dokumentert gjennomført før brukstillatelse gis for bygningene Rekkefølge av tiltak Ved nærmere utsjekk med Forus Næringspark AS, er ingen av de opplistede rekkefølgekrav i plan 0381 for felt D gjennomført og de gjentas derfor i sin helhet på detaljplannivå. Rekkefølgetiltak sikres gjennomført i avtale mellom Skanska og Forus Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/1415

16 Næringspark AS, som på Forus forøvrig. Kulturminner: Rekkefølgekrav knyttet til fornminner i plan 0381 er tatt ut i samråd med administrasjonen, all den tid dette rekkefølgekravet er knyttet til delfeltet nord for D4. Se vedlagte illustrasjon som viser registrert fornminne (skravert område) nord for planområdet. Rogaland Fylkeskommune har i sin uttalelse ikke bemerket at det skal finnes noen spesielle fornminner innenfor planområdet. Gitt områdets nåværende beskaffenhet som ferdig planert tomt, er det rimelig å anta at det ikke er spesielle fornminner å finne innenfor delfeltet. Figur 8 Kilde: Gjennomføring Gjennomføring i byggetrinn er ivaretatt av reguleringsbestemmelsene, der 1. byggetrinn utgjør minimum 150% av tomten iht. gjeldende plan. Planen er en privat detaljreguleringsplan med gjennomføringsfrist på 5 år. 3 VURDERINGER 3.1 Innkomne merknader ved varsel om oppstart: 1. IVAR med vedlegg: kartutsnitt med beliggenhet av vannledninger, datert Statens Vegvesen, datert Lyse Elnett AS, datert Avinor, datert Rogaland fylkeskommune, datert Brannvesenet Sør-Rogaland IKS, datert IVAR datert , med vedlagt kartutsnitt med beliggenhet av vannledninger Vi vil gjøre oppmerksom på at IVAR har hovedvannledninger innenfor det aktuelle planområdet. Dette må det tas hensyn til i det videre planarbeidet. Vannledningene har en restriksjonssone på 10m, målt fra senter rør. Forslagsstillers kommentar Tas til følge. Sikringssone er lagt inn i plankart og bestemmelser fra gjeldende plan kopiert i sin helhet. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/1416

17 Rådmannens kommentar Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til merknaden Statens Vegvesen, datert Det forutsettes at føringer i overordnet plan følges. Det tas forbehold om flere merknader når det foreligger et konkret planforslag. Forslagsstillers kommentar Føringer i overordnet plan følges. Rådmannens kommentar Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til merknaden Lyse Elnett AS, datert , med vedlagt kart Nettstasjoner: Det skal avsettes areal til nettstasjoner i planomådet (mellom 16 og 30 m2på bakkenivå med direkte adkomst og tilfredstillende ventilasjonsforhold). Frittstående nettstasjoner må reguleres og foreslått plassering må framkomme på plankaret. Nettstasjoner og tilhørende kabelnett må være satt i drift før brukstillatelse. Oppvarmingskilde: Planområdet ligger konsesjonsområdet for fjernvarme. Fjernvarme bør/må derfor nyttes til oppvarming. Kabler: De gjør oppmerksom på at det finnes eksisterende kabler i området. Eventuelle omlegginger må avklares i forveien. Forslagsstillers kommentar Tas til følge Rådmannens kommentar Nettstasjoner: Behov og plassering av nettstasjon sikres i forslaget avklart ved utarbeidelse av byggesøknad. Rådmannen forutsetter at plasseringen avklares nærmere og fastsettes i planen før sluttebehandling. Nettstasjon sikres integrert i bygningskroppen. Oppvarmingskilde: Tilknytting til fjernvarme sikres i planen. Kabler: Merknaden tas til orientering Avinor, datert Viser til høyderestriksjoner for bygninger som følge av restriksjonsplan for flyplassen, som i planområdet ligger på 54 m.o.h.. Varsler innsigelse dersom bygning oppføres over kote +53,4. Forslagsstillers kommentar Høyeste regulerte høyde er +44,1. Rådmannens kommentar Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til merknaden Rogaland fylkeskommune, datert Slik saken er opplyst vil det herfra ikke være planfaglige merknader på dette nivå i planprosessen. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/1417

18 Rådmannens kommentar Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til merknaden Brannvesenet Sør-Rogaland IKS, datert med vedelgg I byggesak stilles det krav om tilfredsstillende slokke- og atkomstmuligheter for brannvesenets personell og utstyr, jf TEK10. Det er derfor spesielt viktig at kravene blir tatt hensyn til allerede i planfasen. Brannvesenet ber derfor om at prosjekterende ivaretar brannvesenets atkomstbehov mht. veibredde, svingradius (indre og ytre), oppstillingsplasser, belastning, høyde og vannleveranse mv. i tidlig planleggingsfase. Vedlagt følger tabellen for redningsmateriell som brannvesenet disponerer. Rådmannens kommentar Arealer rundt bygningene sikres dimensjonert for å gi plass til og tåle brannvesenets stige- /snorkelbil der det er nødvendig. 3.2 Generelle vurderinger Planforslaget er i tråd med regulert formål men innebærer enkelte avvik i forhold til gjeldende regulering. Det gjelder følgende: Volumoppbygging Gjeldende plan tillater 5 etasjer og det foreslås endret til 8 for kontorbygg mot sør. Det argumenteres for dette som en tilpasning til nabobebyggelsen langs Åsenveien som er regulert opp til 8 etasjer. Figur 9 Volumoppbygging lang Åsenvegen - plan 0381 Figur 10 Volumoppbygging lang Åsenvegen - planforslag. Byggegrense mot sør foreslås utvidet i en 'spiss' sørover (se Figur 7) slik at denne tangerer byggegrensen langs Åsenveien. Figur 11 Byggegrenser langs Åsenvegen Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/1418

19 Etter rådmannens vurdering vil stedets karakter i forhold til overordnet plan ikke endres ved gjennomføringen av planforslagets volumoppbygging. I eksisterende situasjon er Åsenvegen veldig tydelig eksponert landskapsmessig sett fra golfbane. Dette vil endres betraktelig ved mulig, framtidig utbygging på begge sider av Åsenvegen / fortetting langs kollektivakse. Sammen med andre bygg langs Åsenvegen vil planforslagets volum bidra til å gjenskape og tydeliggjøre urban utforming av gate med høyverdig kollektivtilbud. Ut ifra en byplanmessig helhetsvurdering av vestre del av Forus, vil dette grepet styrke intensjonen i gjeldende plan om å "henvende bebyggelsen mot gang-/sykkelvei og kollektivtrasé i sør", jfr. plan Fordeling av utnyttelsesgrad / bygningsmasse: De to nye utbyggingsfelt beslaglegger ca samme areal (3,3 daa) men har ulik utnyttelsesfordeling. I planen vises det svært ulik opparbeidelsesgrad av volumoppbygging og arkitektonisk utrykk på de to regulerte utbyggingsfeltene. Mot Åsenvegen vises et kompakt kontorbygg med BRA som utgjør 150 % av tomteutnyttelse. Bygget tillates oppført i 8 etasjer og illustreres med detaljerte planløsninger og fasadeutforming. Kravet om minimumsutnyttelse i planen vil sannsynlig oppfylles med kontorbygget. Felt med kombinert formål mot nord utgjør 50 % av tomteutnyttelse. Det er ikke avklart i planen hva som er bakgrunnen for at feltet Kontor /Parkeringsanlegg beslaglegger så stort areal med relativ lav utnyttelsesgrad. Etter planforslaget kan bygningsvolum etableres med bare 2 etasjer (slik vises også i vedlagt Illustrasjonsprosjekt). Bygget med høyde i 1 eller 2 etasjer vil kunne skape ubalanse i strukturen i forhold til mye høyre nabobygg. Etter rådmannens oppfatning viser planforslaget store usikkerhetsmoment knyttet til utbyggingsformål og volumutforming på dette feltet. Med en slik løsning beholdes dermed stor fleksibilitet på denne delen av tomta i forhold til ønsket formål og utnyttelsesgrad, og vurderes som midlertidig løsning med omformingspotensial i framtiden. Gjeldende områdeplan som ble vedtatt i 2009 tillater 200 % utnyttelsesgrad. Regionalplanen, vedtatt i høst 2013 legger opp til en utnyttelsesgrad på maks 250 % BRA i feltet, på grunn av nærheten til kollektivaksen. Rådmannen mener at ulik fordeling av utnyttelsesgrad foreslått i planen vil ivareta områdets framtidige fleksibilitet med sikte på eventuell fortetting, men også vil gi mulighet for eventuell plassering av stort offentlig parkeringsanlegg i tilfelle hvis det i en helhetsvurdering av Forus-området besluttes å plassere anlegget i felt D4. Beregning av BRA: Det er ikke medregnet areal for tenkte plan i atrier med åpne løsning. Det er avvik fra områdeplanen. Rådmannen ser likevel ikke at det vil utløse negative konsekvenser. Plassering av atrier i bygg gir mulighet for at i atriene kan brukes til forvarming og distribusjon av tilluft, men også for evakuering av brukt luft. Dette vil kunne redusere behovet for mekanisk ventilasjon og anses som positiv miljøtiltak. Bestemmelser sikrer i tillegg at det ikke vil være mulig å legge inn mellomplan i framtiden uten at disse inngår i beregning av BRA. Planforslaget avviker fra områdeplan med at parkering på bakkeplan ikke regnes med i BRA. Hovedbegrunnelse for dette er at det ikke har vært praktisert tidligere, hverken på Forus generelt eller i Sola kommune generelt. I praksis resulterer det i at utnyttelsesgraden på tomten økes i forhold til områdeplan med areal som parkeringsplasser på bakken opptar: 90 x 12,5 m 2 = m Funksjonsanalyse Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/1419

20 Plassering av hovedinngang: Planen foreslår plassering av hovedinngang mot Torg 1. Dette avviker fra områdeplan hvor hovedinnganger sikres mot Åsenvegen for å gi prioritering for gående fra kollektivaksen. Etter rådmannens vurdering vil plassering av hovedinnganger være avgjørende for opplevelse og funksjon av framtidig urban gatebebyggelse med kollektivakse - Åsenvegen. Rådmannen vil derfor anbefale at planen omarbeides sik at kravet om plassering av hovedinngang mot Åsenvegen fra områdeplan ( 1.4) sikres. Utbygging vil på denne måten knyttes sterkere til hovedaksen øst-vest på Forus. Under reguleringsprosessen har kommunen opplyst hvilken oppfatning angående plassering av hovedinngang den har. Forslagsstiller ønsker å fremme til behandling planforslaget som det er. Forslagstillers argumentasjon er angitt i vedlagt Planbeskrivelse, pkt Disponering av Torg 1: Rådmannen er skeptisk til at alle funksjoner som er typiske for baksiden av bygninger (varelevering, avfallshenting, innkjøring til parkeringsanlegg) er planlagt på Torg 1 beskrevet som representativ inngangsone for hele feltet. I tillegg tillates det til sammen 7 parkeringsplasser for bevegelseshemmede og kortidsparkering (antall ikke begrenset). Rådmannen mener at planen er noe svakt opparbeidet i forhold at disponering den delen av området. I vedlagt illustrasjon, Figur 12 vises det at veg og parkeringsfunksjon vil være svært dominerende på torget og skaper uryddig funksjonsblanding. Rådmannen vil anbefale derfor at parkering på torget reduseres til 2 kortidsparkeringsplasser. Dette også med hensyn til trafikksikkerhet for gående og syklende på torget. P-plasser for bevegelseshemmede anbefales flyttet til overdekket parkeringsanlegg på felt avsatt til kombinert formål. Avstanden til inngang vil være på mindre enn 30 meter og anses som akseptabel. Figur 12 Disponering av Torg 1. (Illustrasjon viser 3 p-plasser for bevegelseshemmede mot 7 som er regulert) Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/1420

21 Under reguleringsprosessen har kommunen opplyst hvilken oppfatning angående disponering av Torg 1 den har. Forslagstiller ønsker å fremme til behandling planforslaget som det er. Forslagstillers argumentasjon er angitt i vedlagt planbeskrivelse pkt Konsekvenser for den trafikale situasjonen? Omkringliggende veinett er allerede opparbeidet med asfalt, granittkantstein, rabatter og gang og sykkelveger. Tilkomst/avkjørsel er planlagt fra Kanalsletta, i samsvar med områdeplanen. For biltrafikk er E39 nærmeste hovedtrasé. Størstedelen av biltrafikken til planområdet forventes å ville komme fra Forussiden eller Solasplitten. Åsenvegen mot Sola sentrum er stengt for gjennomkjøring, slik at biler som skal til Sola må benytte Forusbeen. Planforslaget påvirker ikke overordnet vegnett ut over det som allerede har blitt vurdert og fastsatt på høyere plannivå Parkeringsdekning Reduksjon av parkeringsdekning fra 2,5 som er tillat i områdeplan, til 1,2 plasser / 100 m2 BRA er et viktig tiltak for å redusere veksten i biltrafikk, og øke andelen reiser med kollektivtransport, på sykkel og til fots. Parkeringsdekningen er fastsatt i planforslaget i samsvar med krav fra pågående kommunedelplan for parkering for næringsområdene på Forus. Planforslaget sikrer også god sykkelparkering (minimum 2,0 plasser pr. 100 m 2 BRA) med garderobe for syklistene. Vedlagt mobilitetsplanen viser at transportsituasjonen med redusert bilparkering blir vanskelig å håndtere på grunn av at planlagt kollektivtilbud ikke er på plass. Derfor søkes det i planen om dispensasjon til midlertidige parkeringsplasser på 2,5 plasser / 100 m 2 BRA begrenset til 3 år. Søknaden er i samsvar med forslått håndtering av parkeringsreduksjon i overgangsfasen beskrevet i Kommunedelplan for parkering på Forus og Lura. Rådmannen ser positivt på foreslått parkeringsløsning, men det er usikkert om reisemønsteret i praksis vil kunne være i samsvar med planens intensjon i fastsatt tidsperspektiv på 3 år. Derfor ønsker rådmannen å høre foreslåtte parkeringskrav, men at det i forbindelse med behandling etter offentlig ettersyn vil foretas en vurdering om eventuelt behov for endringer. Rådmannen vil også anbefale at foreliggende detaljreguleringen ikke fremmes til sluttebehandling før Kommunedelplan for parkering for næringsområdene på Forus og Lura er endelig vedtatt. Intensjoner om mer forutsigbar, effektiv og fleksibel transportavvikling er også knyttet til rekkefølgekrav om etablering av kollektivtilbud betjent med høy frekvens for planområdet og omtales nærmere i vurdering av planens gjennomførbarhet, under pkt , under avsnitt Krav om øst-vest-gående kollektivtrase Krav om frikjøp av p-plasser: Det er i forslaget til kommunedelplanen satt krav om frikjøp for 2/3 av parkeringsdekningen, og at disse skal etableres i felles parkeringshus. 1/3 av plassene kan etableres på egen tomt. Krav om frikjøp trer først i kraft når det er etablert et offentlig styrt samarbeid om parkeringshus i området. Det er på nåværende tidspunkt ikke igangsatt arbeid med å etablere et felles parkeringshus i nærheten til planområdet. I pågående reguleringsplan presiseres det derfor at før kravet om frikjøp kan inntre, skal det være etablert en organisasjon for håndtering av frikjøpsordning og etablering og drift av felles parkeringsanlegg. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/1421

22 Parkeringsvurdering: Rådmannen mener at parkeringsvurderingen som ble gjennomført i planen belyser ulike løsninger for parkering som kan være utgangspunkt / hjelpemiddel for videre planlegging. Vurderingen må sies å oppfylle rammer knyttet til detaljregulering av feltet Sykkeltilrettelegging Gang- og sykkelvegnett ved planområdet er allerede velutviklet. Hovedrute for sykkel går langs Åsenvegen, og det er gode forbindelser til Sola sentrum, over Solasplitten til Røyneberg, og mot Forus, og videre til Stavanger eller Sandnes med den fremtidige sykkelstamvegen som skal ligge langs E39. Planforslaget påvirker ikke overordnet sykkelvegnett. For syklende besøkende etableres det utvendig overbygde sykkelstativer. I tillegg skal kontorbygget skal kunne tilby gode fasiliteter for sine syklende ansatte med innendørs sykkelparkering, verksted/vaskeri og garderobeanlegg.i vedlagt mobilitetsplan står det at: for å stimulere til at flest mulig går eller sykler, knyttes det veletablerte gang- og sykkelveinettet i området tett opp til bygget. Det reguleres bare gangveger innenfor feltet og rådmannen kan ikke se delfeltene har direkte tilknytning til offentlig gang- og sykkelvegnettet. For å skape gode vilkår for sykkeltrafikken og god fremkommelighet til arbeidsplass er det nødvendig å planlegge sammenhengende nett helt til sykkelparkering knyttet til arbeidsplasser. Med hensyn til bedre sykkeltilrettelegging innenfor planområdet anbefales derfor at gangveger G1 og G2 reguleres til gang og sykkelveger. Med hensyn til trafikksikkerhet anbefales i tillegg å sikre separat sykkelfelt som gir tilkomst fra overordnet sykkelveinett og helt frem til innendørs sykkelparkeringer i feltet Trafikksikkerhet: Rådmannen mener at planen er noe svakt opparbeidet i forhold til kjørestruktur og bevegelsesmønster for myke trafikanter. Mye av parkering skjer på bakkeplan og noen steder kan det være vanskelig å prioritere gående og syklister foran biltrafikk. Rådmann vurderer at Torg 1 er planlagt med uheldigfunksjonsblanding, hvor kjøretøy vil være dominerende. Derfor anbefales det reduksjon av parkeringsplasser på torget til kortidsparkering. Dette vil også styrke planens intensjon og krav om prioritering av gående og syklende på torget. Med hensyn til trafikksikkerhet vil det også anbefales at Parkering 1 reduseres med 3 p- plasser mot nord. Dette for å sikre at biler som manøvrer inn / ut av plassene ikke vil blokkere krysset med tilkomst/avkjørsel til hele planområdet. Figur 13: 3 parkeringsplasser som anbefales fjernet Under reguleringsprosessen har kommunen anbefalt reduksjon av bakkeparkering enkelte steder med hensyn til trafikksikkerhet. Forslagsstiller ønsker å fremme til behandling Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/1422

23 planforslaget som det er. Forslagstillers argumentasjon er angitt i vedlagt planbeskrivelse pkt Konsekvenser av planforslaget Konsekvenser for barn- og unge Planområdet omfatter ingen funksjoner rettet mot barn. Den forverrer heller ikke eksisterende tilbud. Således vil den fysiske utvikling av området ikke ha vesentlige konsekvenser for barn og unges oppvekstvilkår Universell utforming Krav til universell utforming ivaretas gjennom PBL. Bestemmelser sikrer at alle bygninger og uteområder skal tilfredsstille nasjonale mål for universell utforming for aile menneskers bruk. Forholdene skal sikres ivaretatt og dokumentert gjennom søknad om byggetillatelse Konsekvenser for næringslivet i området? D4 er en meget sentralt plassert utbyggingstomt med antatt stor attraktivitet for bedriften og for de ansatte. Dette skyldes god eksponering, god tilgang til infrastruktur, nærhet til hovedveier E39 og Solasplitten samt en sentral posisjon i forhold til kollektivn ettet. Ansatte vil stort sett ha fast arbeidsplass i bygget og bedriften vil ha en høy grad av tilstedeværelse i arbeidstiden. Ved minimumsutbygging vil D4 kunne gi plass til arbeidsplasser (1 pl. pr. 21 m 2 ) og det antas at D4 fullt utbygd med en tilsvarende tetthet vil kunne ha inntil arbeidsplasser. Utbygging m 2 BRA m 2 /ansatt antall ansatte Kontor minimum Kontor maksimum Drift og vedlikehold av veg- og grøntanlegg G/S- veg mot nord er offentlige, og skal driftes av kommunen. Parkeringsanlegg, tilhørende grøntarealer, samt torg og gangveger skal driftes av grunneierne Klimapåvirkning Kontorbygg i felt sør er planlagt som et kompakt bygningsvolum, som vil kunne være utslagsgivende for lavt energibruk og et lite klimamessig fotavtrykk. Feltet mot nord er lite opparbeidet i forhold til forventet utbygging. Med en slik løsning beholdes dermed stor fleksibilitet på denne delen av tomta i forhold til mulig framtidig økning av utnyttelsesgrad. Bygningsmassen sikres tilknyttet til fjernvarme. Det i størst mulig grad lagt til rette for sykling eller kollektivtransport til arbeidsplassene i området og reduksjon av personbiltrafikk. Det er utarbeidet mobilitetsplan i planprosessen Konsekvenser for kulturminner Det er ingen kjente kulturminner i planområdet Konsekvenser for naturmangfold Området er regulert til utbyggingsformål og det foreligger ingen kjente naturmangfold innenfor planområdet Konsekvenser for landbruket? Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/1423

24 Området har i sin helhet vært dyrket mark. Arealregnskap for tap av dyrket mark har vært vurdert på høyere plannivå. I planen stilles det krav om analyser og gjenbruk av matjord, jf. krav fra kommuneplan, Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er i forbindelse med planforslaget utarbeidet en Risiko- og sårbarhetsanalyse som er lagt ved planforslaget. Flomvurdering: Det er stilt krav om vurdering av flomrisiko og eventuelle avbøtende tiltak knyttet til dette. Hovedkonklusjon er at flomfaren for D4 anses som ubetydelig. Prosjektets sikkerhet mot flom vil ivaretas ved at nedre plan stedstøpes i vanntett konstruksjon i henhold til gjeldende forskrifter og konstruksjonskrav. Dette er sikret i bestemmelsene. Overkant vanntett konstruksjon vil ligge på maks kote +8,5, som er sikret på plankart for vertikalnivå 1 (areal under terreng). Geoteknisk vurdering av områdestabilitet: Med planforslaget følger generell uttalelse om områdestabilitet (se vedlegg). Grunnundersøkelser med geotekniske vurderinger av tomten og tiltaket vil bli gjennomført i regi av Forus Næringspark AS før planforslaget tas opp til sluttebehandling. Radon: Det er ikke gjort undersøkelser for radon men det er stilt krav om at det i byggesøknaden skal dokumenteres eventuelle risikofaktorer og at eventuelle tiltak for å fjerne eller redusere farene skal beskrives Kriminalitetsforebyggende tiltak Prinsippene om kriminalitetsforebygging er vurdert å være hensyntatt i planleggingen, se vedlagt sjekkliste Tilfredsstillende støysituasjon Reguleringsbestemmelsene sikrer at bygg og uteoppholdsarealer skal ha tilfredsstillende støyforhold før innflytting. Lydnivå sikres generelt gjennom funksjonskrav med hensyn på lyd og lydforhold i bygninger i Byggteknisk forskrift etter Plan- og bygningsloven Gjennomførbarhet De aller fleste rekkefølgebestemmelsene iht. plan 0381 er enten utført ( 7.1 om arkeologiske utgravinger og alle tiltakene i tabell 2) eller sikret utført gjennom egen utbyggingsavtale mellom Sola kommune og Forus Utvikling AS fra 2005 (dvs. alle tiltak i tabell 1). Krav om øst-vest-gående kollektivtrase I 7.2 i plan 0381 sikres det at felt D4 tillates bebygget når det er etablert en øst-vestgående kollektivtrase (iht. reguleringsplan 0309 Forus Næringspark), og som er betjent med buss eller annet materiell med høy frekvens. Åsenveien er definert som høyverdig trasé i Regionplan for Jæren men gjennomføringshorisont er ukjent. Forus Næringspark har flere pågående planer med sikte for utbedring av tilgjenglighet av planområdet med kollektivtransport: forbereder forbelastning av grunnen for den regulerte kollektivtraseen øst-vest langs golfbanen dette for å framskynde setninger i grunnen før kollektivanlegget Saksnr.: 14/ Løpenr.: 11610/1424