MARKEDSRAPPORT Q2-2006

Transkript

1 MARKEDSRAPPORT Q2-26 Q2 UNION Norsk Næringsmegling MARKEDET FOR SALG AV NÆRINGSEIENDOM Side 4 STATUS LEIEMARKEDET I OSLO Side 8 UNION Real Estate UNION SATSER PÅ INTERNASJONAL EIENDOMSMEGLING Side 11 UNION Corporate FUSJONER OG OPPKJØP Side 12 UNION Eiendomskapital FAKTA OG MYTER OM EIENDOMSFOND Side 14 UNION Corporate ASA UNION Norsk Næringsmegling AS UNION Eiendomskapital AS UNION Real Estate AS

2 Partnere i UNION Gruppen: Øystein A. Landvik, Lars P. Fasting, Knut M. Stokke og Per Erik Engebretsen I første halvår av 26 har det vært et høyt aktivitetsnivå i UNION Gruppen. Innen næringseiendom er etterspørselen svært høy og prisene gode. I fjor ble det omsatt næringseiendom for ca. NOK 44 milliarder, nærmest en dobling fra 24. Presset fra villige investorer ser ikke ut til å avta og den høye aktiviteten har fortsatt inn i 26. Renten er fortsatt lav (realrenten har ikke steget), aksjemarkedet er volatilt og det er mye ledig kapital både i Norge og internasjonalt - noe som medfører at etterspørselen etter næringseiendom vil fortsette å være høy en stund fremover. Vi tror på enda et rekordår i 26. Gjennom det nyetablerte selskapet UNION Real Estate vil gruppen fokusere på det internasjonale eiendomsmarkedet og cross border eiendomstransaksjoner. UNION Real Estate skal bistå norske investorer ved kjøp av eiendom i utlandet i tillegg til å gi bistand til internasjonale investorer ved kjøp av eiendom i Norge. Vi er svært positive til dette markedet. Stigende leiepriser og stor etterspørsel etter attraktive lokaler Leietakernes betalingsvillighet fortsetter å øke i visse segmenter, men samtidig forventer leietakerne en større fleksibilitet i leieforholdet i form av kortere leiekontrakter. Leietakers tidligere ønske om forutsigbarhet i husleieforholdet er byttet ut med en forventning om økt endringsberedskap for strukturelle endringer. EIENDOMSFOND BEST I MARKEDET UNION Eiendomskapital leverte 7,9% avkastning på sitt første eiendomsfond i første kvartal 26. Resultatet var nesten tre ganger forventet avkastningen for kvartalet. Det gode resultatet skyldes i hovedsak at nyinvestert kapital i fondet har blitt hurtig investert i eiendommer som har fått en god verdiutvikling. Siste emisjon ble kraftig overtegnet og fondet hentet inn mer enn NOK 415 millioner fra 475 private og institusjonelle investorer. Per medio juni forvalter UNION Eiendomskapital en eiendomsportefølje på nærmere NOK 2,3 milliarder for fondet. Vi ønsker alle sammen en riktig god sommer! UNION Corporate ASA UNION Norsk Næringsmegling AS UNION Eiendomskapital AS UNION Real Estate AS

3 Innhold 4 Markedet for salg av næringseiendom 6 Eiendomsselskapene 8 Status utleie 1 Leieprisene øker men hva betyr dette for utleier? 11 UNION Real Estate AS 12 Fusjoner og oppkjøp 14 Fakta og myter om eiendomsfond 16 Handel og handelssteder 17 Byggeaktivitet 18 Inflasjon 19 Konjunkturer 2 Renter 21 Markeder 22 Arbeidsledighet og sysselsetting 23 Boligmarkedet 24 BNP 25 Hotellmarkedet 26 Nye ansatte i UNION gruppen 26 Ansatte i UNION Gruppen 28 UNION Gruppen driver sin virksomhet gjennom fire selskaper:

4 Markedet for salg av næringseiendom Rekordenes marked Til tross for at rentekurven for 1-års swaprenter nok en gang viser en stigende tendens, ser det ikke ut til at dette påvirker prisingen av næringseiendom. Det er høy etterspørsel etter gode objekter og mye investeringsvillig kapital, samtidig som konsumprisindeksen på 12-månedersbasis nærmest gjør et byks oppover. For april var denne hele 2,7%, noe som tilsier en fallende realrente. 7% 6% 5% 4% 3% 1-år-swap-rente UNION Norsk Næringsmegling bisto i salg av selskap. Utleid til Erling Hustvedt AS i 12 år. Thiisgården UNION Norsk Næringsmegling bisto i salg av eierselskapet, ca m 2. Et eget kvartal meget sentralt plassert i Oslo sentrum. Flere leietakere med varierende leieutløp. Vi har i de siste 5-6 markedsrapportene omtalt et meget godt marked for omsetning av næringseiendom, og forklart den lave yielden med lav realrente, forventning om leieoppgang og høy etterspørsel. 1-års swap-rente viser nå en stigende tendens, men justert for konsumprisindeksen (KPI) har realrenten vært fallende de siste 2 år. KPI på 12-måneders basis har steget kraftig de siste månedene, og fra april 5 til april 6 på hele 2,7%. Mye av økningen forklares iht. Statistisk Sentralbyrå med økte elektrisitets- og bensinpriser, og prisene på energivarene står samlet sett for over halvparten av bidraget til KPI-veksten i april. KPI, justert for avgiftsendringer og uten energivarer (KPI-JAE), har steget med,8 prosent fra april 25 til april 26, ned fra,9 prosent i mars. Vi opplever fortsatt at etterspørselen etter eiendommer er større enn tilbudet. De større eiendomsfondene, med Aberdeen og vårt eget Storebrand Eiendomsfond i spissen, rapporterer om høyt tegningsvolum, og Aberdeen har på 2% 1% % % jan yield 1998 mar mai 24 NKSW1 Curncy realrente KPI realrente KPI-jAE jul 24 2 sep 24 des feb apr 25 jun aug nov 25 jan mar 26 1 års stat Anslag netto yield Spread yield mot ti års stat Anslag netto yield for sentralt beliggende eiendom i meget god teknisk stand med 7-1 års leiekontrakter med solide leietakere. mai UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 4

5 under to år passert NOK 9 mrd i investert kapital. Den siste store aktøren er Norwegian Property tilrettelagt av Enskilda, som etter suksessene med Oslo Areal og Norgani nå skal ha investert 1 mrd i næringseiendom og ønsker å investere NOK 5-1 mrd til. Det ser ut som 26 fort kan by på en ny omsetningsrekord. DnBNOR Næringsmegling mener det vil omsettes for NOK 5 mrd i 26, basert på utviklingen i år mot utvikling i 25. UNION Norsk Næringsmegling omsatte næringseiendom for ca. 8,5 mrd i 25, og vi forventer en omsetning på 5,-5,5 mrd første halvår i år. I tillegg til høy omsetning har det blitt satt yieldrekorder det siste halvåret. Thiis-gården ble solgt gjennom UNION Norsk Næringsmegling, en transaksjon som av mediene har blitt utropt til ny yield-rekord. Vi kan ikke kommentere de eksakte størrelser i transaksjonen, men det er liten tvil om at det for spesielle objekter er en meget høy betalingsvilje i markedet. Finansavisen har skrevet at yielden på Thiis-gården var 3,8%, et rekordnivå som sannsynligvis vil bli stående lenge. Vi holder yieldkurven på uendret nivå for siste kvartal. Yielden har vært fallende i perioden etter at yieldkurven skiftet markant nedover på slutten av 24, noe som stemmer bra med en fallende realrente (1-års swap korrigert for KPI på 12-måneders basis). Realrenten hensyntatt KPI-JAE på 12-måneders basis viser riktignok nå en stigende tendens, men leienivåene justeres Et utvalg av gjennomførte transaksjoner Dato Adresse Beliggenhet: Segment: Leietaker: Kjøpesum: Yield: jun-6 Søndre gate 4 og 1 Trondheim Kontor n/a 26 n/a mai-6 Plantasjen-eiendommer Sverige Handel Plantasjen 75 6,1% mai-6 Solsiden Trondheim Handel/kontor Div ,4% mai-6 Furuset Senter Oslo Handel/kontor Div ,4% mai-6 Nordea-portefølje Norge Kontor Nordea n/a 5,3% mai-6 Leiraveien 12 Lillestrøm Lager/kombi Ing. M.O. Schøyen Bilcentraler AS ,7% mai-6 Leiraveien 15 Lillestrøm Kombi Nokian Dekk AS 112 6,% mai-6 Årvollveien 72 Oslo Lager Erling Hustvedt AS 59 6,3% apr-6 Grand Hotel Terminus Bergen Hotell n/a 12 n/a feb-6 Politihuset på Gjøvik Gjøvik Kontor Vestoppland Politidistrikt v/ Justisdepartementet ,7% feb-6 Bjørvika Eiendomsinvest AS Oslo Kontor Visma 92 5,4% feb-6 Strandgt 1-2, Storgata 1-14 og 42 Molde Kontor Sparebank 1 Midt-Norge, Politimesteren i Møre og Romsdal ,% feb-6 Verven 4 Stavanger Kontor n/a n/a jan-6 Prinsensvn 5, Idustrigt. 3, Lagervn. 13 Sandnes, Lier, Stavanger Kombi Asko n/a 6,5% des-5 Kjørboanlegget Sandvika Kontor Hydro 55 n/a des-5 Strandveien 55 Oslo Kontor n/a 45 n/a des-5 Globus Storsenter Steinkjer Handel Coop 2 n/a des-5 Hageveien 2 Tønsberg Lager/kontor Brio AS ,4% des-5 Amfi Vågsbygd Kristiansand Kjøpesenter Cubus, Eurosko, Brilleoptikk AS, Kiwi, Narvesen, Nille, Notabene ++ 9 n/a des-5 Bjørvika Kontorbygg I AS Oslo Kontor PwC 57 5,3% des-5 Lørenfaret 1B Oslo Lager DnB 15 7,2% des-5 Folketeaterbygningen Oslo Kontor n/a n/a des-5 Akersviken Eiendom AS Oslo Kontor Div ,5% des-5 Alexandergården Trondheim Kontor n/a 3 n/a des-5 Søndre gate 12 Trondheim Kontor Ingen leietakere pt. 8 n/a normalt for KPI, ikke KPI-JAE. Vi har ingen grunn til å tro at ikke aktiviteten i markedet for salg av næringseiendom vil holde seg høy fremover, og vi ser ingen tegn til noen større korreksjon i yieldnivåene. Så lenge etterspørselen holder seg oppe, taler det for fortsatt lave yielder, selv om en eventuell økning i realrenten vil påvirke yielden. Det er interessant å se at det er fortsatt økende interesse fra utenlandske investorer til norsk næringseiendom, samtidig som nordmenn i økende grad ønsker å investere i utenlandsk næringseiendom - og da i økende grad utenfor Skandinavia. I lys av dette satser UNION Gruppen nå på å tilrettelegge både for utenlandske investorer i Norge og nordmenn i utlandet via vår nysatsning UNION Real Estate, jf. egen presentasjon i denne utgaven av Markedsrapporten. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 5

6 E i e n d o m s s e l s k a p e n e Pr TB Eiendom UNION Norsk Næringsmegling bisto i salg av eiendomsselskap. 12. m 2 bestående bygg, 45. m 2 utbyggingspotensial. Leieinntekt ca 7,6 mill Gjennomførte syndikerings prosjekter i 26 (fra tom ) Prosjekter siste 5 år (fra ) Syndikeringselskapene Antall Verdi, (MNOK) Antall Verdi (MNOK) Acta BSA Capital DnBNOR DTZ Realkapital Corporate Finance AS Fearnley First Securities Ness, Risan & Partners AS Nordea Markets Orkla Finans Kapitalforvaltning ASA Pareto Private Equity ASA Tschudi & Malling Syndikering AS UNION Eiendomskapital AS 7 69 n/a n/a Samlet for syndikeringsprosjekter Tall for Acta er fra Tall for BSA Capital og Pareto Private Equity er fra Verdi eiendomsportefølje per , (MNOK) Samlet næringsareal, m 2 Arealledighet (økonomisk ledighet) Vektet løpetid leiekontrakter, år Eiendomsfond 1 per Avkastning Q1 Antall eiendommer Brutto leie, (MNOK) Storebrand Eiendomsfond AS 2 7,9% ingen 7, Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA,6% ,4% 5,1 1 Fond som er åpne for nye investorer Castelar Eiendomsinvest I AS, DNB Eiendomsfond og Pareto Eiendomsinvest Nordic AS er eiendomsfond som er lansert i år. 2 UNION Eiendomskapital AS er fondets forvalter. Fondet er eiet av Storebrand Institusjonell Investor ASA og Storebrand Privat Investor ASA og avkastningen i fondet tilsvarer avkastningen i disse selskapene. Lille Grensen 5 UNION Norsk Næringsmegling var kjøpers representant ved kjøp av eierselskapet, ca. 5.5 m 2. Flere leietakere med varierende leieutløp. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 6

7 Selskaper Hovedliste - børsnotert Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år Olav Thon Eiendomsselskap ASA n/a 3,% 4, Norwegian Property AS % 8,1 Steen & Strøm ASA n/a 3,2% 3, Unoterte Eiendomsspar AS/Victoria Eiendom AS ,% 6,3 1 Norwegian Property omsettes på OTC-listen. 2 Tall fra Eiendomsspar AS / Victoria Eiendom AS er pr Livselskaper/ Forsikring/ Bank Bruttoleie, (MNOK) Samlet næringsareal, m 2 Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år Nordea Liv ,7% 5,2 Gjensidige Eiendom ,7% 7,1 KLP Eiendom AS ,2% 6,9 SpareBank ,4% 5,7 Storebrand Livsforsikring AS ,7% 4,4 Vital Eiendom AS forvalter ,7% 5, 1 Tall for Sparebank 1, Storebank Livsforsikring AS og Nordea Liv er fra Vital Eiendom AS forvalter DnB Nor ASA sine eiendommer som utgjør 269 MNOK av brutto leien. Resten av eiendommene de forvalter eies av Vital Forsikring ASA Andre Bruttoleie, (MNOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år AMFI Eiendom AS ,% 5, Andenæs Eiendom AS ,8% 4, Aspelin Ramm Gruppen ,8% 7,8 EAB Eiendom AS ,4% 4, Entra Eiendom AS ,% 11,2 Fabritius Eiendom AS ,% 4,6 Ferd Eiendom AS ,6% 2,5 Ica Eiendom AS ,% 6, Industrifinans Næringseiendom ASA ,% 5,4 Stor Ulven AS ,1% 4,9 Linstow Eiendom AS n/a n/a Mustad Eiendom AS ,5% 7,8 Norgani Hotels ASA n/a 8,9 NSB Eiendom (inkl. ROM Eiendomsutvikling AS) ,4% 4,3 OBOS Forretningsbygg AS ,4% 4,2 Oslo Areal ,5% 3,8 Pecunia As ,2% 6,4 Reitan Eiendom ,1% n/a Sektor Gruppen AS ,9% 3,7 T. Klaveness Eiendom AS ,% 6, Vika Eiendomsforvaltning AS ,7% 3,3 Sum eiendomsselskapene (untatt syndikeringselskapene) Industrifinans Næringseiendom ASA inngår i Rasmussengruppen. Tall fra Industrifinans Næringseiendom er fra Norgani oppgir tall for alle sine hoteller i Norden. 3 Oslo Areal ble kjøptav Gjensidige Forsikring etter ca. et år på børsen. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 7

8 Et utvalg av inngåtte leiekontrakter: Areal Pris pr. Leietid Adresse m 2 m 2 /år år Type Hieronymus Heyerdahls gt Kontor Hoffsveien 1D Kontor Vitaminveien 1A Kontor Fred Olsens gate Kontor Karoline Kristiansens vei Kontor Hammersborg Torg Kontor Lille Grensen Kontor Stranden 3A Kontor Stranden 3A Kontor Stortingsgaten Kontor Stortingsgaten Butikk Eivind Lyches vei 21B Lager Dronning Mauds gate Kontor Hegdehaugsveien Kontor Hegdehaugsveien Kontor Sandakerveien Kontor Lysaker Torg 5, 15 og Kontor Campus Nydalen Kontor Campus Nydalen Kontor Gjerdrums vei Kontor Nydalsveien 36/ Kontor Gullhaugveien Kontor Ruseløkkveien Kontor St. Olavs plass Kontor Vollsveien Kontor Status utleie If you snooze you loose Historisk sett er perioden frem til sommerferien svært hektisk i markedet for utleie av næringseiendom. Denne våren og sommeren er intet unntak, og aktivitetsnivået er jevnt over svært høyt. Det er fortsatt økende etterspørsel i visse segmenter, mens tilbudet stadig blir mindre ettersom gode objekter fortløpende leies ut. Flere interessenter har smertelig fått erfare at de ikke er alene på utleiers interessentliste; If you snooze you loose. Med andre ord; når leietaker har funnet sitt drømmelokale, bør han ikke sitte på gjerdet å vente. En bedrift med lange beslutningslinjer har et dårligere konkurransefortrinn sammenliknet med mindre organisasjoner, ettersom lokalenes omløpshastighet har økt betraktelig. Samtidig kan utleier nå i større grad ta seg råd til å være mer Ledige arealer (m 2 ) selektiv i forhold til hvilke interessenter utleier vil inngå kontrakt med. Leieprisene er generelt på vei opp, men i noe sprikende prosentvis grad. Som vanlig er det Vika/ Aker Brygge som leder an, i tillegg til Tjuvholmen som nå anses som en fremtidig forlengelse av Aker Brygge. I mangel på gode, eksisterende leieobjekter i dette området, er det enda større fokus på fremtidige prosjekter. Byggetrinn 1 på Tjuvholmen er solgt til en bruker (ferdig høsten 27), mens byggetrinn 2 (ferdig høsten 28) allerede har bortimot halve eiendommen utleid. Første leietaker i byggetrinn 2, er Advokatfirmaet Selmer som krysser broen fra Aker Brygge til Tjuvholmen for å ta i bruk ca. 5. m² kontor. Leienivået antas å utgjøre ca. 2.5,- pr m²/ år. 25% økning i leieprisene på ett år. I en spesifikk eiendom i Vika har det på ett år (fra juni 25 til juni 26) vært en konkret økning i leieprisen for det samme lokalet, på hele 25%. Den generelle leieprisøkningen i Vika anses å være noe lavere, mens den i gitte eiendommer også kan oppleves å være enda høyere, dog er dette ikke nødvendigvis kvalitativt målt. Også i Oslo sentrum generelt meldes det om økende leiepriser, og positive utsagn fra de fleste utleiere. Skøyen har fortsatt svært liten arealledighet. Forventet leienivået for kontorlokaler i moderne, eiendommer utgjør nå opp mot kr. 18,- pr m²/ år. Lysaker følger etter, men ligger fortsatt et par hundrelapper etter Skøyen Høyeste oppnåelige leie* Tendens K2-26 1,5% 2,1% 9,1% 8,% 7,% 3,2% 3,% 3,2% 6,5% 8,2% 6,2% 5,5% 1,2% 3,4% 4,1% 6,3% 7,5% 3,7% 8,2% 3,6% 9,6% 1,3% 6,9% 6,3% 9,6% 12,2% 13,1% 13,6% 12,3% 14,7% 1,9% 2,5% 7,4% 7,2% 5,6% 5,7% 7,1% 8,2% 14,% 15,6% 14,6% 14,9% 4,6% 6,9% 11,4% 12,7% 11,% 7,2% k k k k k k k k Vika/Rådhuset Øvrige sentrum Indre Vest Indre Nord Indre Øst Ytre Vest Ytre Nord/Øst/Syd Asker Bærum *) Leie for nye eller totalrehabiliterte lokaler Kilde: UNION Gruppen / Eiendomsspar 13/6/6 UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 8

9 Kvalitet viktigere enn pris Det er stort sett gjengs oppfatning blant interessentene at kvalitet, samt fleksibilitet, i leieforholdet er viktigere for leietaker enn pris. Skilt med Kontorlokaler til under kr. 9,- pr m²/ år, har vist seg å ikke nødvendigvis være god markedsføring av ledige kontorlokaler. Seriøse leietakere har i større grad oppfattet at det er samsvar mellom pris og kvalitet, og er nå mer positive til å betale for kvalitet. Med positive trendpiler i de fleste bransjer, og større etterspørsel etter kvalifisert arbeidskraft, har også leietakere sett fordelen av å bruke kontorlokalene som et konkurransefortrinn for å tiltrekke seg de mest attraktive jobbsøkerne. NOK Leiepris segmenter LEIEPRISER I ULIKE SEGMENTER Q A. Prestisje B. Høy standard C. Høy standard Tall for Utleiegrad og markedsleie kontor Oslo 1% 98% 96% 94% 92% 9% 88% % Kilde: UNION Gruppen, Eiendomsspar Min. Maks. Gj.snitt Tendens Utleiegrad kontor Oslo (%) Markedsleie pr. kvm. prestisje Oslo Reduksjon siden Q Stigning siden Q NOK Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard: Mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bl.a. i hovedgatene i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker. C. Høy standard: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste fem år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den riktige beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. A. Prestisje lokaler & -15% 27% B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet & -12% 31% C. Høy standard, forøvrig & -13% 33% Fra toppen i Q3 21 til bunnen i Q4 23 sank leieprisene med 3%-35%. Reduksjon angir det nominelle fallet i leienivået siden toppen i Q3 21. Stigning angir den nominelle stigningen i leienivået siden bunnen i Q4 23. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 9

10 Leieprisene øker men hva betyr dette for utleier? Hieronymus Heyerdahls gate 1 Leiepris: kr/m 2 Areal: 61 m 2 Type: Kontor Hoffsveien 1D Leiepris: 1 5 kr/m 2 Areal: 77 m 2 Type: Kontor Kontorleiemarkedet passerte sitt antatt laveste nivå i 23. Gjennomsnittelig leiepris har deretter steget jevnt. Især stiger leieprisene raskest for gode kvalitetslokaler i sentrale strøk. Fremtidsutsiktene er lyse i de fleste bransjer, med ytterligere forventet økonomisk vekst. Det er vedvarende økt etterspørsel etter gode leieobjekter, og et tilsvarende redusert tilbud. De nominelle leieprisene forventes derfor å stige ytterligere. Alt annet likt er det enkelt å konkludere med at utleierne i dag får bedre betalt for sine lokaler som følge av økende leiepriser. I tillegg er de fleste skjulte rabatter som i nedgangsperioden ble brukt som lokkemiddel for å få leietakere i hus, bortimot eliminert. Det er derfor en gjengs oppfatning at gårdeiere som har sentralt beliggende kvalitetseiendommer, er i en betraktelig bedre situasjon i dag sammenliknet med tidligere. Isolert sett får utleier bedre betalt pr m²/ år, som følge av økende leiepriser. Men det er nå en vesentlig faktorendring i dette regnestykket. Kontraktslengde Mens leietaker tidligere forventet og etterspurte forutsigbarhet i form av lange leieavtaler, etterspørres det nå i økende grad større fleksibilitet i leieperioden. Leietakere ønsker å redusere risikoen for økonomisk tap ved strukturelle endringer. For å imøtekomme denne år utfordringen etterspørres det i dagens marked til dels kortere leiekontrakter, med unntak av kontrakter som inngås på nybygg. På grafen under ser vi at gjennomsnittelig vektet løpetid Gjenværende løpetid (år) på kontorkontrakter i sentrum faktisk har halvert seg fra år 2 til 25 (kilde: Eiendomsverdi Næring 25). Dette betyr i praksis at utleier må rehabilitere lokalene oftere enn tidligere og får dermed økte eierkostnader. En 1 års leieavtale til kr. 2.,- pr m²/ år har derfor en større verdi sammenliknet med en kontrakt på samme leienivå, men med kortere varighet. Dette fordi tilpasningskostnaden vil utgjøre en vesentlig del av leieprisen på den kortere leieavtalen. I tillegg må utleier foreta en hyppigere generell rehabilitering av lokalene, og øker risikoen for ledighet mellom to leiekontrakter. En kortere vektet gjennomsnittelig leietid kan også redusere eiendommens verdi ved et eventuelt salg. Den siste tidens generelle økning i leienivåene er neppe tilstrekkelig for å veie opp for dette. Er det derfor riktig av markedet å konkludere med at den økningen vi har sett i leieprisene den siste perioden, kommer utleier til gode krone for krone? Leietakertilpasninger I et perfekt marked skal alle leietakertilpasninger kunne fordeles og avskrives over den aktuelle leiekontrakten. Dette utføres ikke alltid i praksis, og en stor grad av investeringene som etterspørres, blir tillagt utleier. Leietakere har ikke fått den nødvendige forståelsen for dette økonomiske prinsippet, og sammenlikner derfor som regel kun pris pr m²/år, uten å verdifastsette innholdet av leveransen. Vi mener at etterspørselen etter kortere kontraktsvarighet er den nye skjulte rabatten i leiemarkedet, og anbefaler utleiere å i større grad å prisdifferensiere på kortere og lengre leiekontrakter, der det skal foretas tilpasninger. Utleiere bør også forsøke å avskrive en større andel av tilpassingskostnadene på hver enkelt kontrakt, uansett lengde. Leiemarkedet bør kunne være modent for dette, på lik linje som de fleste kunder er villig til å betale for fleksibilitet i leiekontraktene, og andre fordeler for øvrig. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 1

11 UNION Real Estate AS UNION Real Estate er et nyetablert selskap i UNION Gruppen. Selskapet vil fokusere på det internasjonale eiendomsmarkedet og cross border eiendomstransaksjoner. Det norske eiendomsmarkedet har den siste tiden fått økt oppmerksomhet fra internasjonale investorer. I første rekke har dette vært britiske private equity aktører og tyske eiendomsfond. Det har også vært utbredt internasjonal interesse ved børsnotering av de nye eiendomsselskapene Oslo Areal ASA, Norgani Hotels ASA og senest Norwegian Properties ASA. For å styrke sin satsing på dette området har UNION Gruppen valgt å etablere UNION Real Estate AS, som vil bistå internasjonale investorer ved kjøp av eiendom i Norge. UNION Real Estate vil også bistå norske investorer ved kjøp av eiendom internasjonalt. Som følge av høy etterspørsel etter norsk eiendom har flere norske aktører begynt å se etter attraktive investeringsmuligheter internasjonalt. ACTA er et eksempel på dette, som har investert i svensk boligeiendom, tyske boligporteføljer og kontorbygg i New York. Cross border eiendomstransaksjoner krever ikke bare detaljert markedskunnskap, men også objektiv rådgivning vedrørende lokale juridiske og kommersielle problemstillinger. UNION Real Estate vil bistå investorer i denne prosessen med et etablert nettverk av jurister, tekniske rådgivere og forvaltere i Norge og internasjonalt. UNION Real Estate vil strømlinjeforme eiendomstransaksjoner slik at investorer føler trygghet når de trer inn i nye markeder. Fredrik Leonthin er ansatt for å lede arbeidet i UNION Real Estate. Leonthin kommer fra stillingen som Transaksjonsansvarlig i Aberdeen Property Investors Norge og har omfattende transaksjonserfaring. Leonthin har vært ansvarlig for kjøp av ca 9 næringseiendommer med en samlet brutto kjøpesum på ca NOK 1 mrd. Han var også ansvarlig for to porteføljesalg av til sammen 48 eiendommer til internasjonale investorer med en samlet brutto kjøpesum på NOK 1,4 mrd. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 11

12 Til informasjon FUSJONER OG OPPKJØP Den høye aktiviteten fortsetter Salg av selskapet til Senterbok Holding AS Et selskap kapitalisert av Reiten& Co Capital Partners VI L.P. Mai 26 Siden forrige markedsrapport i mars i år har vi registrert 35 offentliggjorte transaksjoner i det norske markedet. Dette er på linje med nivået i perioden desember 25 februar 26 som er beskrevet i forrige rapport. Til tross for påsken ble april den måneden med høyest aktivitet, med hele 13 offentliggjorte transaksjoner. Mai var imidlertid preget av lav aktivitet, med kun tre offentliggjorte transaksjoner. Den største transaksjonen i perioden var Pan Fish sitt oppkjøp av Marine Harvest. Transaksjonen hadde en total verdi på nær 1,4 mrd. Videre er det gjennomført to transaksjoner med børsnoterte selskaper i perioden; britiske Sage Group s oppkjøp av Visma (i konkurranse med private equity fondet Hg Capital), og islandske Tryggingamidstodins frivillige tilbud på forsikringsselskapet Nemi. Perioden var forøvrig preget av høy aktivitet innen industri og IT/telekom sektoren, med hhv. syv og fem transaksjoner. Aktiviteten innen shipping/offshore var noe lavere enn i foregående perioder. Av de 35 registrerte transaksjonene var seks gjennomført av en finansiell kjøper. Private equity miljøer med representasjon i Norge gjennomførte fire transaksjoner i perioden. Dette omfatter Ferd Private Equitys oppkjøp av madrassfabrikanten Wonderland og overflatebehandlingsfirmaet Dalseide Fløysand Group AS, Reiten & Co s kjøp av 6% i bokhandelkjeden Notabene, og Capmans tilleggsinvestering i Jærkylling AS gjennom Cardinal Foods. Rådgiver for selger: Antall transaksjoner Antall offentliggjorte transaksjoner Finansiell kjøper Industriell kjøper Feb. 26 Jan. 26 Des. 25 Nov. 25 Okt. 25 Sept. 25 Aug. 25 Jul. 25 Jun. 25 Mai. 25 Apr. 25 Mar. 25 Feb. 25 Jan. 25 Transaksjoner pr. bransje 3 mnd. Annet (5) Eiendom (2) Handel (1) Shipping/Offshore (5) Havbruk (4) 4 2 IT/Telekom (5) Industri (7) Finans (3) UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 12

13 Et utvalg av gjennomførte transaksjoner Dato Bransje Selskap Kjøper Enterprise Value (MNOK) Industri ABZAC Luxembourg; ABZAC NORDIC; ABZAC POLSKA; CESKY ABZAC VPK Packaging Group NV n/a Finans Norse Securities ASA Glitnir (tidl. Islandsbanki hf) n/a Industri Wonderland AS Ferd Private Equity Partners AS n/a Finans UNION Group AS (5.1% andel) Glitnir (tidl. Islandsbanki hf) n/a Havbruk Marine Harvest International B.V. Pan Fish ASA IT/Telekom ComHouse (33.4% andel) TeliaSonera AB Energi Ergon AS Agder Energi Montasje AS n/a IT/Telekom Tech Data Corporation Global Knowledge, Inc n/a Annet MoMin AS Nordic Mining ASA Shipping/Offshore Borgestad Shipping AS Gearbulk Shipowning Ltd Energi Hydro Texaco Eesti AS; Hydro Texaco Latvija, SIA; UAB Hydro Texaco Alexela Oil AS n/a Tjenester Kvestor Holding AS (86% andel) Pretax Oy Industri Jaerkylling AS Cardinal Foods AS n/a Shipping/Offshore Technor ASA CET Holding AS Shipping/Offshore Petroleum Geo-Services ASA (Produksjonsvirksomhet) Petroleum Geo-Services ASA (Utdeling til aksjonærene) n/a Industri Valinge Innovation AB Kronospan Technical Co Ltd; Kronotex GmbH & Co KG n/a Transport Borg Trans AS (91% andel) Jetpak Group AB n/a Eiendom Norsk Batsenter AS (66% andel) Lunde & Haugland Eiendom AS IT/Telekom Visma ASA The Sage Group plc Handel Notabene AS Reiten & Co n/a Industri Dalseide & Floysand Group Ferd Private Equity Partners AS n/a Havbruk Salmar AS (42% andel) Øystein Stray Spetalen Finans Nemi ASA Tryggingamidstodin HF Eiendom Grand Hotel Terminus AS Augustin Hotel AS Shipping/Offshore Songa Drilling AS Abbot Group plc Havbruk Matgrossisten Midt-Norge AS (5.3% andel) Domstein ASA n/a Havbruk Fjord Seafood ASA (32.95% andel) Pan Fish ASA Industri Proserv AS Canica AS; Northern Industries AS; Selvaag Invest AS; SR Investering AS; Storebrand ASA; Sundt AS Industri Aker Kvaerner (Pulping and Power business) Metso Corporation Shipping/Offshore SeaBed Geophysical AS SeaBird Exploration Limited IT/Telekom Allianse ASA ErgoGroup AS IT/Telekom BaneTele AS (5% andel) Bredbandsalliansen AS UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 13

14 STOREBRAND EIENDOMSFOND SKYTER FART Stadig flere plasserer penger i eiendomsfond fremfor i aksjefond eller bank - og med en gjennomsnittlig avkastning på mellom 1 og 18 prosent, er eiendomsfond et svært godt alternativ til lavrentesparing i bank. Vellykkede emisjoner Siden oppstart i september 25 har UNION Eiendomskapital gjennomført fire emisjoner for Storebrand Eiendomsfond, alle med stor suksess. Den siste, og største emisjonen ble sluttført og overtegnet 24. mai investorer tegnet seg for over NOK 415 millioner, til tross for at det kun var to måneder siden forrige emisjon. Dermed har eiendomsfondet hentet inn totalt ca. NOK 87 millioner fra nærmere 1 5 investorer siden oppstart. UNION Eiendomskapital forvalter i dag ca. NOK 2,3 milliarder for fondet. God bredde blant investorene Storebrand Eiendomsfond har tatt steget opp i øverste sjikt hva gjelder forvaltningskapital og aksjonærmiks. Store institusjonelle aktører som liv- og pensjonsfond har investert i fondet, i tillegg til en rekke mindre private aksjonærer. Gjennomsnittlig tegningsbeløp etter fondets fire emisjoner er ca. NOK 5. 62% av investorene i fondet har investert mellom NOK 5 og NOK 5. 23% av investorene har investert mer enn NOK 5, mens de resterende 13% av investorene har tegnet seg for fondets minste tegningsbeløp på NOK 5. Bedre avkastning enn ventet Fondets langsiktige avkastningsmål er 8-12% per år. Ved utgangen av fjerde kvartal 25 oppjusterte vi avkastningsmålet til 15-18% for 26. Avkastning ble 7,9% i første kvartal i 26, nesten tre ganger forventet avkastning for kvartalet. I tillegg til høy avkastning er eiendomsfond en skattemessig gunstig investering med gode samvariasjonsegenskaper til tradisjonelle investeringsporteføljer med aksjer og obligasjoner. Dermed er det ikke rart at investorer har strømmet til eiendomsfond det siste året, i en tid hvor det er stor usikkerhet i aksjemarkedet og alternative spareprodukter ser ut til å miste sine tidligere skattefordeler. Fremtidige emisjoner Eiendomsfondet tar sikte på å gjennomføre kvartalsvise emisjoner i fondets oppbyggingsfase, som senest forventes avsluttet i juni 28. På denne måten har fondet en jevn tilstrømning av kapital som gjør det mulig for fondet å kjøpe eiendom i et jevnt tempo. Dette optimaliserer utnyttelsesgraden av kapitalen samt investorenes avkastning. Neste emisjon starter 26. juni og avsluttes 15. september 26. Målet er å hente inn ytterligere NOK 25 millioner i egenkapital. Fakta og myter om eiendomsfond Eiendomsfond er relativ nytt på markedet, og nye produkter skaper ofte diskusjon og kritiske røster. Det har vi også erfart. Derfor ønsker vi å oppklare noen av de myter som verserer om eiendomsfond generelt og Storebrand Eiendomsfond spesielt. Privatpersoner oversvømmes med ulike investeringstilbud. Derfor er det viktig å vite hva man velger. Vi gjør hva vi kan for å opplyse våre kunder om fordeler, ulemper og risiko ved å investere i eiendomsfond. Myte 1: Eiendomsfond opererer med optimistiske avkastningsmål Investorer spør ofte hvorfor avkastning ofte måles før utbytteskatt og andre kostnader, som tilrettelegging- og tegningshonorarer. Eiendomsfond i likhet med andre fondsprodukter bruker konsekvent Indeks Utvikling aksjer og næringseiendom i Norge 7 Norske aksjer 6 Næringseiendom Norge avkastning etter selskapsskatt, men før utbytteskatt. Årsaken til dette er at fondsinvestorer ofte er i ulik skatteposisjon. De som investerer via et aksjeselskap unngår gevinstbeskatning, mens de som investerer privat må betale utbytteskatt (men oppnår derimot et gunstig formuesfradrag). Derfor er det mest hensiktsmessig å estimere avkastning før kapitalbeskatning på investors hånd. Det samme gjelder andre kostnader. Eiendomsfond rapporterer som oftest avkastning før fratrekk før ordinære etableringskostnader, som tegningsog tilretteleggingshonorarer. Dette gjøres fordi investorer som oftest belastes ulike tegnings- og tilretteleggingshonorarer avhengig av investert beløp. I prospektet til Storebrand Eiendomsfond har vi forespeilet en årlig avkastning på 8-12 prosent før skatt og før tegnings- og tilretteleggingskostnader Ved utgangen av fjerde kvartal 25 oppjusterte vi avkastningsmålet for 26 til 15-18% basert på sterke prognose for året. Fondet leverte en avkastning på 7,9 prosent i 1. kvartal 26, mer enn tre ganger forventet avkastning på 2-3%. Så vidt vi vet er dette den høyeste avkastningen som er blitt levert av lignende produkter i markedet i perioden. Eiendomsmarkedet har i en årrekke levert gode avkastningstall og våre prognoser for de neste tre årene er gode. Samtidig er det ingenting som heter garantert avkastning. Vi kan bare gjøre vårt beste for å eliminere den systematiske risikoen. Dette gjelder for alle typer investeringer, og er ikke spesielt for eiendomsfond. Myte 2: Eiendomsfond har lavere risikospredning enn andre fond Noen hevder at eiendomsfond har lavere risikospredning enn andre fond, som for eksempel aksjefond. Dette er bare delvis riktig. Et eiendomsfond vil under oppstart ha en liten portefølje og dermed liten grad av diversifisering. Men med økende volum i fondet øker også graden av diversifisering. Storebrand Eiendomsfond har meget god diversifisering. Per i dag er porteføljen sammensatt av 48% handel og 33% kontor. Den resterende delen av porteføljen består av 15% lager/kombi og en mindre andel andre type lokaler. Samtidig har Storebrand Eiendomsfond flere eiendommer med lange kontrakter og solide leietakere. Disse eiendommene har svært lav risiko. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 14

15 Pris pr. kvm Prisutvikling kontorbygg og boligbygg i Oslo-området (1981-jan.26) Kontorbygg, høy standard sentralt Boligbygg, selveierleiligheter Mrd. NOK transaksjonsvolum transaksjonsvolum 5 transaksjonsvolum (estimat) Kilde: DnB NOR Næringsmegling Myte 3: For enkeltpersoner er det rimeligere å kjøpe en leilighet enn å investere i eiendomsfond Det er alltid hensiktsmessig å diversifisere investeringsporteføljer i flere aktivaklasser. Dersom en investor eller privatperson har hele sin formue i egen eiendom, kan man vurdere om ytterligere eiendomsinvesteringer er riktig måte å diversifisere. Samtidig vet vi at mange privatpersoner foretrekker nettopp dette. Overskuddslikviditet brukes til å kjøpe seg opp i eiendom, gjerne utleieobjekter, fremfor aksjer eller obligasjoner. Dersom dette er tilfellet, er eiendomsfond et betydelig tryggere og mer diversifisert alternativ enn en enkeltbolig, da man unngår risiko knyttet til leieinntekter og slitasje på boligen. I tillegg er det knyttet usikkerhet til fortsett sterk vekst innen boligeiendom, tatt i betraktning den sterke prisutviklingen de siste årene. Leiepris per kvadratmeter innenfor næringseiendom derimot, er fremdeles svært lav, og det forventes en positiv økning de neste årene. Myte 4: Eiendomsaksjer er bedre enn aksjer i eiendomsfond Den største fordelen med å være børsnotert er at aksjen får økt likviditet i markedet. Dette er derimot ikke like relevant for eiendomsaksjene på børsen. I og med at mesteparten av aksjene i disse selskapene er eiet av få store aksjonærer, er det meget lav likviditet i disse aksjene. I tillegg viser internasjonale studier at verdiutviklingen i børsnoterte eiendomsaksjer i større grad følger aksjemarkedet enn eiendomsmarkedet. Dette betyr at når børsen faller, faller aksjen. Blant annet falt Olav Thon-aksjen ni prosent den første dagen med børsfall i midten av mai, samtidig med at børsen falt med ca. fem prosent. Eiendomsmarkedet derimot, har steget stabilt gjennom hele året og ikke blitt preget av de store svingningene på børsen. Myte 5: Investeringer i eiendomsfond er forbundet med lav likviditet Det er liten tvil om at eiendomsinvesteringer historisk har vært forbundet med lavere likviditet enn aksjeinvesteringer. I dag, derimot, tilbyr eiendomsfond investorer flere nyttige likviditetsmekanismer. Først og fremst er investeringer i eiendomsfond gjort gjennom investeringer i aksjer registrert i VPS og er dermed fritt omsettelige i annenhåndsmarkedet. De fleste tilretteleggerne av eiendomsfond bistår med kjøp og salg av aksjer i dette markedet. Investorer i Storebrand Eiendomsfond tilbys ytterligere likviditet. Først og fremst har fondet fått fullmakt til å kjøpe tilbake aksjer for hele NOK 1 millioner i forbindelse med fondets kvartalsvise emisjoner frem til midten av 28. Samtidig stiller Storebrand Livsforsikring AS kapital til rådighet for å skape en marketmaker -funksjonen i tillegg til fondets egne tilbakekjøpsrett. Denne økte likviditeten står i sterk kontrast til historiske eiendomsinvesteringer, hvor man selv måtte finne en motpart i en eventuell transaksjon. Kombinasjonen av disse likviditetsmekanismene gjør at Storebrand Eiendomsfond tilbyr investorer markedsledende likviditet uten å være børsnotert (og derfor også opprettholder eiendomsmarkedets attraktive karakteristika). UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 15

16 H a n d e l o g h a n d e l s s t e d e r Hver tredje butikk-krone omsettes i et kjøpesenter Vitaminveien 1A Leiepris: 1 3 kr/m 2 Areal: 65 m 2 Type: Kontor Mer enn hver tredje krone som omsettes i norske butikker går gjennom et kjøpesenter. I Oslo og Bergen er andelen hele 4 prosent. Med dette ligger Norge høyt oppe på kjøpesentertoppen. Kanskje nærmer vi oss et metningspunkt, sier Tore Kvarud i Kvarud Analyse, som har fulgt bransjen i en årrekke. Mens kjøpesentrene har økt omsetningen med 4 prosent de siste fem årene, har detaljhandelen generelt økt med 27 prosent. I år 2 var omsetningen vel 7 milliarder kroner (eksklusive moms). Anslaget for i fjor var 98,5 milliarder kroner, opplyser Kvarud. Ikke nådd metningspunktet ennå Årlig investerer de store kjøpesenteraktørene milliardbeløp - først og fremst i utvidelser av eksisterende sentre. I Norge er vekstmulighetene begrenset fordi vi siden slutten av 199-årene har hatt begrensninger i bilbaserte kjøpesentre. Men utvidelser av eksisterende sentre er det ikke lagt lokk på, og heller ikke senterutbygging i sentrum av byer og kommuner, skriver Dagens Næringsliv. Dessuten er det en trend at eksisterende kjøpesentre tiltrekker seg etableringer i form av store kjedebutikker som elektro, møbler eller byggevarer. Thon er kongen Det er Olav Thon som troner øverst når Norges rikeste mann skal kåres etter at John Fredriksen gjorde kypriot av seg. Thon er også norsk kjøpesenterkonge med en annen av Norges rikeste - Stein Erik Hagen - som en god nummer to. Selskapene deres investerer for milliardbeløp hvert år. Likevel; vi shopper mindre Detaljhandelen er på vei ned, og spesielt handler vi mindre sko, klær og jernvarer. Uten justering for sesongvariasjoner omsatte detaljhandelsbutikkene i volum for 4,1 prosent mindre i april 26 sammenlignet med april 25. Omsetningsvolumet til detaljhandelsbutikkene gikk ned med,4 prosent fra mars til april i år. Det viser volumindeksen for detaljhandel justert for sesongvariasjoner. På årsbasis falt den sesongjusterte volumindeksen med 1,2 prosent. Verdiindeksen for detaljhandel eksklusive motorkjøretøyer og bensin falt 4,2 prosent på årsbasis, ifølge tallene fra SSB. I mars var den sesongjusterte volumindeksen opp,8 prosent på månedsbasis og opp 7,7 prosent på årsbasis. Omsetningsindeksen for mars og april er for øvrig vanskelig å sammenligne med tilsvarende måneder i 25 på grunn av påsken. Mindre sko og klær mer nytelse Butikkhandel med salg av sko og klær hadde en nedgang i omsetningsverdien (ikke justert for prisendringer) med henholdsvis 21,2 og 18, prosent i april 26 sammenlignet med april 25. Stor nedgang hadde også butikker med bredt utvalg av jernvarer, fargevarer og andre byggevarer, med 2,5 prosent i samme periode. Butikkhandel med nærings- og nytelsesmidler i spesialforretninger hadde derimot en økning på 15,8 prosent. Fred Olsens gate 6 Leiepris: kr/m 2 Areal: 5 m 2 Type: Kontor Navn By Omsetning t.o.m. uke 13, 26 (MNOK) Omsetning t.o.m. uke 13, 25 (MNOK) Vekst Totalomsetning 25 (MNOK) Vekst Areal m 2 25 Antall butikker 25 Lagunen Storsenter Bergen ,9% ,2% 6 12 ALNA Senter Oslo ,1% ,8% CC Vest Oslo ,2% ,% Oslo City Oslo ,8% ,3% Kvadrat Sandnes ,1% ,3% Sandvika Storsenter 1 Sandvika ,3% ,8% Ski Storsenter Ski ,7% ,5% Strømmen Storsenter Strømmen ,4% ,5% City Syd Trondheim ,6% ,% Stormoa Ålesund ,2% ,4% Sandvika Storsenter + Inforama UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 16

17 Byggeaktivitet Sterk vekst i bygg og anlegg Omsetningen til bedriftene innenfor byggeog anleggsvirksomheten økte med 4,6 milliarder kroner i januar og februar i år sammenlignet med samme periode i fjor. Dette tilsvarer en vekst på 19,2 prosent. Det ble totalt omsatt for 28,6 milliarder kroner de to første månedene. Statistisk sentralbyrås konjunkturbarometer viser at en økende andel industriledere melder om kapasitetsskranker og mangel på kvalifisert arbeidskraft. Det er stor ordretilgang på nye prosjekter både i industrien og i bygge- og anleggssektoren. 1 kvm Igangsatt bruksareal til annet enn bolig Industri Bygge- og anleggsvirksomhet varehandel hotell- og restaurantvirksomhet 2 Rekordhøy ordrebeholdning i bygg og anlegg Tilgangen på nye bygge- og anleggsprosjekter fortsetter å øke i 26. Verdien av byggenæringens beholdning av bygge- og anleggsprosjekter er nå 29 prosent høyere enn ved utgangen av første kvartal 25, målt i løpende kroner. Verdien av bedriftenes beholdning av nye boligbygg og andre bygg steg med henholdsvis syv og tolv prosent i løpet av første kvartal i år. Av nye store næringsbygg kan nevnes andre Finansiell tjenesteyting og forsikring Eiendom, forr.messig tj.yting og utleie Offentlig forvaltning 26 byggetrinn av St. Olavs hospital i Trondheim. Den totale produksjonen innenfor bygge- og anleggsvirksomhet økte med 12,6 prosent fra første kvartal i fjor til første kvartal i år. Ser en bort fra normale sesongvariasjoner, steg produksjonen med 2,5 prosent fra fjerde kvartal i fjor til første kvartal i år. Noe av forklaringen til årsveksten kan ligge i at påsken i fjor var i mars, mens den i år falt i andre kvartal (april). Nybygg øker Produksjonen av nybygg var i første kvartal i år 13,8 prosent høyere enn i tilsvarende kvartal i fjor, mens den innenfor rehabilitering (utbedring, ombygging, reparasjon og vedlikehold) var 12,5 prosent høyere sammenlignet med tilsvarende kvartal i fjor. Anleggsvirksomheten økte med 1,4 prosent fra første kvartal i fjor til første kvartal i år. Korrigert for normale sesongvariasjoner ligger produksjonen innenfor anleggssektoren omtrent på det samme nivået som i forrige kvartal. Det ble satt i gang bygging av 947 m 2 bruksareal til næringsbygninger. Sammenlignet med fjorårets førstekvartal, er dette en økning på 17,3 prosent. Det har vært en økning for alle bygningstyper, unntatt for fiskeri- og landbruksbygninger. Størst økning har det vært i igangsatt bruksareal til helsebygninger. For denne bygningskategorien ble det registrert igangsatt 84 m 2 bruksareal i første kvartal, en økning på 86,7 prosent sammenlignet med første kvartal i fjor. Større vekst i Norge, enn i Sverige og Danmark Tall fra EU sitt statistiske kontor, Eurostat, viser at Sverige og Danmark hadde en produksjonsvekst i bygge- og anleggsnæringen på henholdsvis 4,4 og 3,8 prosent fra 24 til 25. I Norge var den tilsvarende årsveksten på 8,4 prosent. Fotball-Norge bygger på spreng Når alle påbegynte stadionanlegg er klare vil klubbene i den norske Tippeligaen ha investert tre millarder kroner på anleggssiden. Den nye medieavtalen med TV2 fører til at investorer og sponsorer pumper penger inn i klubbene, slik at satsingen på anlegg øker. Felles for mange klubber er at det skal bygges helt nye arenaer. Både Start, Fredrikstad, Odd, Sandefjord og Stabæk flytter inn i splitter nye stadionanlegg neste sesong. Kilde: SSB 11/6/6 UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 17

18 Inflasjon Moderat økning i prisveksten Karoline Kristiansens vei 1-9 Leiepris: kr/m 2 Areal: 395 m 2 Type: Kontor KPI (%) Konsumprisindeksen (KPI) økte med 2,3 prosent fra mai 25 til mai 26. Denne endringen kommer blant annet av høyere priser på energivarer. KPI viste derimot ingen endring fra april til mai. KPI justert for endringer i avgifter og uten energivarer (KPI-JAE) steg med,7 prosent fra mai 25 til mai 26. Nedgang i tolvmånedersveksten Tolvmånedersveksten i KPI gikk ned fra 2,7 prosent i april til 2,3 prosent i mai. Nedgangen kommer hovedsaklig av prisutviklingen på elektrisitet med en nedgang i mai i år mot en økning i mai i fjor. Teleutstyr medvirket også til nedgangen i tolvmånedersveksten i KPI med et prisfall i mai i år mot en kraftig oppgang på samme tid i fjor. konsumprisindeksen (kpi) Prosentvis endring i forhold til samme periode året før KPI totalindeks KPI-jAE Tolvmånedersveksten i KPI-JAE var på,7 prosent i mai 26, noe som er en nedgang på,1 prosentpoeng fra april. Tolvmånedersveksten i KPI justert for endringer i avgifter (KPI-JA) gikk fra 2,6 prosent i april til 2,1 prosent i mai. Utviklingen i energi- og råvareprisene har bidratt til høyere konsumprisvekst hos flere av våre handelspartnere. Kjerneinflasjonen er fortsatt moderat, men har tatt seg noe opp i flere land i det siste. Økonomene forventer høyere prisvekst neste året TNS Gallups Forventningsundersøkelse for annet kvartal 26 viser at det nå ventes høyere prisvekst neste 12 måneder enn i forrige kvartal. KPI-jAE, anslag fra Norges Bank Økonomene forventer en prisvekst neste 12 måneder på 1,9 prosent mot 1,7 prosent i første kvartal. I arbeidslivsorganisasjonene har forventet prisvekst kommende 12 måneder økt fra 2, til 2,2 prosent. Næringslivsledernes forventninger for prisveksten de neste 12 månedene økte med,1 prosentpoeng til 2,3 prosent, mens husholdningenes forventninger økte fra 2,6 til 3, prosent. Dersom sentralbanken øker renten med,25 prosentpoeng på hvert av sine rentemøter ut året, vil det gi en renteutvikling som samsvarer godt med referansebanen i Norges Banks siste inflasjonsrapport. Kronekursen forblir sterk, inflasjonen lav Elektrisitetsprisene har i de siste månedene steget kraftig og på årsbasis ligger de an til å øke med om lag 2 prosent i 26. Dette bidrar til at veksten i konsumprisindeksen (KPI) ventes å ta seg opp fra 1,6 prosent i fjor til 2,6 prosent i år. Avgiftsendringer bidrar til å øke KPI-veksten med om lag,4 prosent i år, om lag det samme som året før. Så lenge oljeprisen holder seg høy og rentene i Norge minst er på høyde med nivået i euroområdet, tror ekspertene at kronekursen vil holde seg relativt sterk. Det gir utsikter til at vi får en inflasjon på linje med inflasjonstakten i euroområdet som antakelig kommer tilbake til om lag to prosent når effekten av høstens høye oljepriser er uttømt over sommeren 26. Kilde: SSB, Norges Bank 11/6/6 UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 18

19 Konjunkturer Fortsatt god vekst internasjonalt Konjunkturbarometeret for første kvartal 26 vitner om positiv utvikling for norsk industri. Økt ordretilgang i hjemme- og eksportmarkedet fører til økt vekst i produksjonsvolum og kapasitetsutnyttelse. Samtidig registreres det en viss styrking av markedsprisene. Høyt aktivitetsnivå i verftsindustrien og hos verftsindustriens underleverandører, utgjør hoveddrivkraften bak utviklingen, og det ser ut til at de fleste bransjer som omfattes av undersøkelsen er i positiv utvikling. Industrisysselsettingen synes nå å være klart økende. Selv om alle indikatorer for utviklingen i norsk økonomi peker opp, skal det likevel understrekes at turbulensen i verdipapirmarkedene siste måned ikke er bakt inn. Veksten i husholdningenes gjeld var uendret på 13,3 prosent, mens gjeldsveksten i bedriftssektoren økte fra 15,7 prosent til hele 16,8 prosent. Den sterke gjeldsoppbyggingen i næringslivet må sees i sammenheng med økt inntjening, økende tro på fremtiden, høye aksjekurser og sterk investeringsvekst. Husholdningenes høye lånevekst skyldes i hovedsak den store aktiviteten i bolig- og hyttemarkedet. OECD spår fortsatt vekst i verdensøkonomien OECDs Economic Outlook ble offentliggjort 23.mai, og organisasjonen spår fortsatt solid vekst i verdensøkonomien i år og neste år. OECD er jevnt over noe mer optimistisk enn andre prognosemakere, særlig for euroområdet neste år. OECD venter at prisveksten hos handelspartnerne tar seg svakt opp neste år. OECDs anslag er basert på at oljeprisen (Brent Blend) holder seg på 7 USD pr. fat ut 27. USA-vekst fortsetter En BNP-vekst på nesten fem prosent i først kvartal var med på å synliggjøre at veksten i amerikansk økonomi fortsetter. Det private forbruket økte med over fem prosent, og investeringene med tett oppunder 1 prosent. Den amerikanske sentralbanken økte renten til fem prosent på sitt rentemøte i mai. Selv om det er tidlig å trekke noen sikker konklusjon, kan dette indikere en en dempet forbruksvekst. Tysklands viktigste konjunkturindikator; IFOindeksen steg i april til sitt høyeste nivå på 15 år, men falt noe i mai. Til tross for at deltakerne i indeksen rapporterer om omsetningsvekst, er deres optimisme for det neste halve året noe svekket. For øvrig viser de siste europeiske tallene at optimismen stiger i næringslivet, og ulike europeiske indekser indikerer at industrisektoren er i ferd med å våkne. Hovedbildet fra Japan frem til mai er at økonomien er i fremgang, og at det er utsikter til gradvis tiltakende prisvekst. Beste på 3 år Bladet Economist anslår veksten i første kvartal til 5,2 prosent, opp fra 4,9 prosent i fjerde kvartal. Dette er basert på foreløpige tall fra 52 land, som representerer 9 prosent av verdensøkonomien. Faktisk har verdensøkonomien nå vokst med mer enn fire prosent i 11 kvartaler på rad, ifølge Economists tall. Dette er den kraftigste veksten i verdensøkonomien på over 3 år. SSB Makroøkonomiske hovedstørrelser i Norge Prognoser (Prosentvis prisendring fra samme periode året før hvis ikke annet oppgitt) Konsum i husholdninger mv. 2,7 3,3 3,9 1,8 3 2,9 4,7 3,8 3,9 3,6 3,1 3,2 Bruttonasjonalprodukt 2,6 2,1 2,8 2,7 1,1 1,1 3,1 2,3 1,3 2,5 2,7 1,4 BNP Fastlands-Norge 4,1 2,7 2,5 2,1 1,4 1,4 3,8 3,7 2,3 1,9 2,4 2,2 Sysselsatte personer 2,5,8,4,2, -1,1,4,7 1,5,7,7,9 Arbeidsledighetsrate (nivå) 3,2 3,2 3,4 3,6 3,9 4,5 4,5 4,6 3,8 3,7 3,6 3,4 Konsumprisindeksen (KPI) 2,3 2,3 3,1 3, 1,3 2,5,4 1,6 2,6 1,9 2, 1,9 KPI-JAE ,6 2,3 1,1,3 1, 1,3 2, 2, 2, Boligpris (Selveier) 9,7 9,4 14,1 7,2 4, 1,6 1,1 7,9 3,4,6 1,8,4 Husholdningenes realdisponible inntekt 5,6 2,7 3,5 -,2 7,3 4,3 4,8 6,5-6, 3,7 3,1 3,1 1 KPI justert for avgiftsendringer og uten energivarer. Kilde: SSB 12/6/6 Nettotall sammensatt konjunkturindikator for industri i Norge* Sammensatt konjunkturindikator, ujustert Sammensatt konjunkturindikator, sesongjustert Gj.snitt 1988K1 t.o.m. 26K1 * Sammensatt konjunkturindikator for industrien er det aritmetiske gjennomsnitt av svaret (nettotall) for forventet produksjon, ordrebeholdning og lagerbeholdning av egne produkter (det siste med motsatt fortegn). Kilde: SSB 13/6/ UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 19

20 Renter Forventninger til normalisering Norges Bank økte renten på rentemøtet 31.mai, og signaliserte at det ligger an til to renteøkninger i annet halvår i år. De mest sannsynlige datoer for disse renteøkningene er 27. september og 13. desember. 1 8 renteutvikling i Norge To lagereiendommer i Fredrikstad UNION Norsk Næringsmegling bisto i salg av eierselskapene, tilsammen ca m 2. Langsiktige leiekontrakter med Europris. Renteoppgangen må sees på bakgrunn av at den sterke, bredt baserte og delvis lånefinansierte konjunkturoppgangen i norsk økonomi synes å fortsette i overskuelig fremtid. Dessuten er rentenivået i Europa på vei opp. Dette gir Norges Bank økt handlefrihet i pengepolitikken, sett ut fra hensynet til kronekursen. Husholdningenes finansielle stilling er samlet sett god. Fortsatt lave renter gjør at rentebelastningen nå er lav, men den vil øke etter hvert som renten normaliseres. Noen flere husholdninger vil dermed kunne få problemer med å betjene gjelden. Kredittrisikoen ved lån til husholdninger vurderes samlet sett likevel som relativt lav. Utsiktene fremover og risikofaktorer Analysene i Norges Banks første inflasjonsrapport i år er basert på at renten gradvis bringes tilbake mot et mer normalt nivå. I rapporten er det utsikter til at inflasjonen etter hvert ville ta seg opp og være nær målet på 2,5 prosent på tre års sikt. Kapasitetsutnyttingen i økonomien ble anslått å øke de neste to årene. En videre renteøkning vil etter hvert stabilisere veksten i produksjon og sysselsetting, slik at rente (%) mnd NIBOr (nominell rente) 1 års stat (effektiv rente) Kilde: Norges Bank 11/6/6 kapasitetsutnyttingen i økonomien vil avta. Det vil dempe oppgangen i inflasjonen. I inflasjonsrapporten pekes det på at fortsatt sterke vridninger i importmønsteret og økt konkurranse innenlands vil kunne bidra til at prisveksten blir lavere enn ventet. Det blir også pekt på risikoen for at en lang periode med lav realrente kan medføre at veksten i produksjon og sysselsetting tiltar og at pris- og kostnadsveksten blir høyere enn anslått. Det er ikke vesentlige endringer i vurderingene av usikkerheten fremover. Aktørene i finansmarkedene venter en gradvis økning i Norges Banks styringsrente fremover, og de kortsiktige renteforventningene i finansmarkedet er litt høyere enn renteprognosen i Inflasjonsrapport 1/6. Både de kortsiktige og de langsiktige rentene har variert en god del den senere tiden. Etter en lengre periode med stigende renteforventninger hos våre handelspartnere har de nå falt noe tilbake igjen. Renteforventningene er fortsatt høyere enn da inflasjonsrapporten ble lagt fram i midten av mars, og i USA og Storbritannia også høyere enn de var i slutten av april. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 2