OLIGSALGSRAPPORT Med verditakst

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Med verditakst Gnr: 109 Bnr: 13 Takstselskap: F.nr/S.nr: Leilighetsnr: Kommunenr 0806 Kommune: Skien Telemark Takst og Byggvurdering AS Uniongata SKIEN Sted/dato Skien/ Tel: / Rapportansvarlig Stensrød Dag Fax:

2 BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI's veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning Intervaller for vedlikehold Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 1 av 15

3 teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. TILLEGGSUNDERSØKELSER Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres utfra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Egne premisser Areal på boligen er beregnet ut fra oppmålt bolig på befaringsdagen med laser type Leica Disto A5. Gulver/etasjeskiller er kontrollert med laser, Hilti PML 32. Tilstandsgraden TG 2-3 er i enkelte tilfeller benyttet på forhold og bygningsdeler som ikke har synlige svekkelser, men der normal gjenværende levetid er marginal eller har en usikker restlevetid. Krav til tetthet, isolering, etc. er forhold som er vanskelige å oppdage/konstatere etter de til en hver tid gjeldende byggeforskrifter. Kontroll av byggesøknader og offentlige godkjenninger inngår ikke i oppdraget. Takkonstruksjoner og utlufting vil i noen tilfeller være vanskelig å vurdere da det ofte ikke gjøres kontroll på yttertak. Skjulte feil og skader kan ikke utelukkes. Når det er en del snø på befaringsdagen er det begrensede observasjonsmuligheter som følge av dette. Badet blir vurdert ut i fra visuelle observasjoner. Det er viktig å merke seg levetid og risiko ved vannbruk direkte på overflater. Sluk kan i mange tilfeller være vanskelig å vurdere om det er tette overganger og bruk av membran. Dette grunnet smuss og groing. Det vil alltid fra takstmann sin side anbefales løsninger som tilsier at vannbruk direkte på overflater reduseres. Erfaringer med bad som er bygget av ufaglærte er at levetiden kan reduseres vesentlig. Det er viktig å merke seg at selger i de fleste tilfeller gir opplysninger til takstmann om årganger på bygningsdeler og annen informasjon om boligen. Forutsetning for rapporten er at disse opplysninger er riktige. I noen tilfeller hvor det ikke gis opplysninger til takstmann vil dette være antydning/vurdering fra takstmann og her kan det avvike fra faktiske forhold. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 2 av 15

4 Befarings- og eiendomsopplysninger Befaring: Formidler: Befaringsdato: Selger: Øystein Meland Takstkonsulent: Dag Stensrød Til stede: Selger og takstmann Eiendomsopplysninger: Gårdsnummer: 109 Bruksnummer: 13 Seksjons/festenr: Leilighetsnr: Adresse: Postnr/Sted: Type bygning: Enebolig Byggeår.: 1968 Tilbygget.: Forsikringsselskap: Nemi Forsikring Sameiebrøk: Dokumentkontroll: Selgers opplysning Egenerklæring Andre opplysninger: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 3 av 15

5 Konklusjon/sammendrag Rapportansvarlig: Stensrød Dag Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt anbefalte ytterligere undersøkelser. Enebolig i en etasje med kjeller, oppført i Tilhørende garasje på 16 m2 BRA er beliggende inntil boligen i 1.etg. Grunnmur er oppført i betongblokker, og utvendig pusset. Boligen er bygget opp i bindingsverk og utvendig kledd med tømmermannskledning samt med vestlandskledning i gavler. Takkonstruksjonen er oppbygget med prefabrikerte sperrer som saltak og vinkel, med takbord som undertak. Taket er tekket med dobbelkrummet takstein. Ifølge eier er takstein, sløyfer og lekter skiftet i Ifølge eier er det skiftet ny septiktank i glassfiber i 2010, og VV-bereder på 200 l er fra Det er installert varmepumpe i 2010, og det er installert innbruddsalarm. Boligen er for det meste fra byggeår. Bemerkninger er hovedsakelig på grunnlag av elde og slitasje iht levetidsbetraktninger. Dreneringen har behov for oppgradering. Det måles fukt innvendig. Samtidig med drenering bør fallforhold i framkant boligen gjøres om, slik at vannet renner vekk fra boligen. Utvendig kledning med behov for vedlikehold/ utskiftninger.. Vinduer og dører er hovedsaklig av eldre årgang og bør påregnes oppgradert/utskiftet pga. elde, slitasje og spesielt isoleringsevne. I kjelleren måles det fukt på gulv og opp på vegg. Det antas også at det er fukt i bakenforliggende konstruksjoner i innredde rom. Badet har behov for totaloppgradering iht. dagens krav og rammer. Bemerkninger på trapper/ terrasser. Vaskerom og toalettrom har behov for oppgradering iht. elde og slitasje. Kjøkkenet er funksjonelt, men har behov for oppgradering pga. alder og slitasje. Innvendige overflater er hovedsakelig fra byggeår,behov for oppussing/oppgradering etter individuelle ønsker og smak. Innvendig røropplegg er fra byggeår. El- anlegg fra byggeår. For ytterliggere informasjon og andre viktige bemerkninger, se under byggebeskrivelser med respektive tilstandsgrader. Signatur Skien, den Stempel og underskrift NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 4 av 15

6 VERDIVURDERING Tilleggsmodul TOMTEN Areal: 3685 m 2 Regulert område: Ja Nei Under regulering Utnyttelsesgrad: Andel av fellesareal: m 2 Av tomten kan fradeles nye tomter: Ja Sannsynlig Nei Øvrige anlegg på tomten/kommentarer: Tomen er delevis opparbeidet med noe plen og beplantning. Store deler av tomten er naturtomt. Det er ikke målebrev på tomten, arealet er oppgitt fra kommunen med beregnet areal. Arealet kan avvike noe fra faktisk areal. Normalpris for tomt kr.: JUSTERT TEKNISK TOMTEVERDI (->12L) KR.: Eiendomstomt Festetomt Annet: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 5 av 15

7 HOVEDBYGNING: AREALER ROMFORDELING TEKNISK NYVERDI Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM): Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. ETG AREALER Etg Kjell er U.et g 1. etg 2. etg BTA Brutto BRA Bruks Areal P-rom Areal S-rom Loft SUM ROMFORDELING (ANTALL ROM) Soverom Opph.- rom Kjøkken Bad/ dusj Dusj WC/ dusj WC Vaske rom Bod Garasje Øvrige rom/kommentarer: Kjeller inneholder - Primær areal 41 m2: Hall og kjellerstue. Kjeller inneholder - Sekundær areal 92 m2: Seks boder. 1.etg. inneholder - Primær areal 140 m2: VF, stue, kjøkken, fem soverom, bad, toalettrom og vaskerom. 1.etg. inneholder - Sekundær areal 18 m2: Bod og garasje. NORMAL TEKNISK NYVERDI, STEDSBETINGET KR.: TILLEGG FOR EKSTRA STANDARD OG ANDRE KONSTRUKSJONER (-> 12 B) KR.: FRADRAG PÅ GRUNN AV BYGGEMÅTE OG PLANLØSNING (-> 12 D) KR.: SUM VERDIREDUKSJON I RELASJON TIL TEKNISK NYVERDI (->12 F) KR.: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 6 av 15

8 Kommentarer: 6.1 : Det gis ekstra tillegg for peis i stue. Det trekkes relativt mye i relasjon teknisk nyverdi pga boligen er hovedsakelig fra byggeår og har et vedlikehold/ oppgraderings behov. TILLEGGSBYGNINGER TILLEGGSAREAL ANDEL AV FELLESAREAL Bygningstype/Arealtype TEKNISK NYVERDI (-> 12 H) KR.: VERDIREDUKSJON (-> 12 I) KR.: Kommentarer: EIE- OG LEIEFORHOLD EIEFORM: Selveierbolig SAMEIEFORHOLD: Ja Nei Sameiet omfatter: leiligheter Sameiets formue kr.: /gjeld kr.: Sameiebrøk: / Husleien omfatter: Varmt vann Oppvarming Fellesutgifter: Nei Ja Hvis ja, hvilke: Felles privat vei. Dugnadsordninger: Nei Ja Hvis ja, hvilke: SPESIELLE OPPLYSNINGER Konsesjonsplikt: Ja Nei Offentlig forkjøpsrett: Ja Nei Privat forkjøpsrett: Ja Nei Borett/Boplikt: Ja Nei Utleieforhold: Ja Nei Ja Nei Kommentarer: Pr. tlf. med Tinglysningen ble det opplyst om at det var to Pengeheftelser og en Servitutt: Bestemmelse om vann/kloakk. TEKNISK VERDI A (Rubr. 5) Normal teknisk nyverdi, stedsbetinget kr B (Rubr. 6.1) Tillegg for ekstra standard kr C (A + B) Sum kr D (Rubr. 6.2) Fradrag pga. byggemåte og planløsning kr E (C-D) Teknisk nyverdi hovedbygning - kr F (Rubr. 7) Teknisk verdireduksjon kr G (E-F) Teknisk verdi hovedbygning kr H (Rubr. 8) Teknisk nyverdi andre bygninger kr 0 I (Rubr. 8) Teknisk verdireduksjon andre bygninger - kr 0 J (H-I) Teknisk verdi andre bygninger kr 0 kr 0 K (G+J) Teknisk verdi samlet bebyggelse kr L (Rubr. 3) Justert teknisk tomteverdi kr M (K+L) SUM TEKNISK VERDI KR Rubrikkhenvisninger er til intern bruk for takstmannen NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 7 av 15

9 MARKEDSVERDI Markedsvurdering: Eiendommen er beliggende i Grønnerødvegen i Skien kommune. Boligen ligger i landlige omgivelser med spredt bebyggelse. Flott utsikt over Gjerpensdalen. Tomten er oppgitt til 3.685,6 m2 og er delvis opparbeidet med plen og beplantning samt delvis en naturtomt. Adkomst er via felles privat veg, som er gruset. Eiendommen ligger syd-vestvendt og har gode sol- og lysforhold. Boligen er oppført i 1968 og er i en etasje med kjeller. Tilhørende garasje på 16 m2 er beliggen de på siden av boligen. Boligen er fundamentert på fjell og det er betongfundamenter. Grunnmur er oppført i betongblokker. Boligen er bygget opp i bindingsverk og utvendig kledd med tømmermannskledning samt med vestlandskledning i gavler. Taket er oppbygget som saltak og tekket med dobbelkrummet takstein. Boligen ble oppgradert med ny takstein, sløyfer og lekter i Ifølge eier er det skiftet ny septiktank i glassfiber i 2010, og VV-bereder på 200 l er fra Det er installert varmepumpe i 2010, og det er installert innbruddsalarm. Ellers er boligen hovedsaklig fra byggeår og har behov for vedlikehold og oppgraderinger/ utskiftninger. Det er ca. 3,5 km til nærmeste butikk, og ca. 6,5 km til Skien sentrum med alle fasiliteter. Det er ca. 3,6 km til barneskole og 3,3 km til ungdomsskole. Markedsverdien er basert på eiendommens beliggenhet og beskaffenhet, samt vedlikeholdsstatus på boligen. Avstand til skole/barnehage/nærbutikk/bysentrum samt vår erfaring på lignende eiendommer i området. DAGENS MARKEDSVERDI KR.: LÅNEVERDI KR.: NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 8 av 15

10 Enebolig Byggeår: 1968 Forenklet vurdering, tilleggsbygning(er) Generell vurdering Vurderinger: TG: 1 Garasje på siden av boligen på 16 m2 står på støpt betongdekke. Veggene er i lettklinkerblokker og er utvendig pusset. Takverk er oppført som saltak med prefabrikerte takstoler, og tekket med dobbelkrummet takstein. Garasjen er i funksjonell stand. Porten må skiftes. Tilstandsgrad 3. Utvendig bod under terrassen. Gulvet er med grus/stein. Veggene er i lettklinkerblokker. Taket er i betongdekke. Boden har behov for oppgradering pga. at det er mye fuktvandring i konstruksjonen, og det bør støpes gulv her. Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering Vurderinger: TG: 1 Ifølge eier står boligen på fjellgrunn, og det er synlig fjell i dagen rundt boligen. Boligen står på sprengsteinsfylling. Gulver har noe riss og sprekker, men dette antas kommer av spenninger pga. støping - svinnsprekker. Hovedgrunnmuren er generelt sett i bra stand, og ut fra de observasjoner som er gjort settes Tilstandsgrad 1. Tilstandsgrad 2 pga. synlig setningssprekk rett inn for inngangsparti. Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Vurderinger: TG: 1 Grunnmur er oppført i betongblokker, og utvendig pusset. Innvendig er muren delvis upusset. Det er ingen synlige riss eller sprekker, med unntak av liten setning som er synlig i teknisk rom. Ifølge eier er det en del saltutslag på grunnmur pga. sviktende drenering. Grunnmuren har noe behov for vedlikehold, men er generelt sett i bra stand. Tilstandsgrad 2 pga vedlikeholdsbehov. Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Ifølge eier er det utvendige drensrør i plastrør og det er utvendig fuktsikret med grydong - ut fra byggeårets standard. Det er noe synlig saltutslag på vegger, og det måles fukt både på vegg og i gulv pga. kapilær trykk fra NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 9 av 15

11 grunnen. Det er ingen synlig åpent vann som kommer inn. Tilstandsgrad 2 pga. alder/ tilstand på drenering med behov for oppgradering. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av drenssystem med drensledninger er mellom 20 og 60 år Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Vurderinger: TG: 1-2 Boligen er bygget opp i bindingsverk og utvendig kledd med tømmermannskledning samt med vestlandskledning i gavler. Kledning på fasade syd og fasade vest har endel værslitasje og endel kuving, med behov for vedlikehold/ utskiftninger. Tilstandsgrad 2 pga. elde og slitasje, samt alder på konstruksjonen iht. isolasjonsverdi og kuldebruer. Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer og dører i kjeller. Vurderinger: TG: 3 Deler av vinduene er med enkle glass fra byggeår. Det er også vinduer med doble glass og disse vinduene er punktert. Vinduene bør påregnes utskiftet pga. elde og slitasje iht. isolasjonsverdi. Tilstandsgrad 2-3. Dør ut til terreng er en uisolert dør, og denne bør også skiftes ut iht. isolasjonsverdi. Vinduer og dører i 1.etg. Vinduene er fra byggeår og har endel elde og slitasje. Vinduene har behov for utskiftning, særlig iht. isolasjonsverdi. Vinduene er funksjonelle. Tilstandsgrad 2. Vinduene får også Tilstandsgrad 3 pga. isolasjonsverdi. Innvendige dører er slette dører fra byggeår. Dørene er funksjonelle, men de begynner å få vesentlig slitasje - også i låskasser. Enkelte dører har noe defekter. Tilstandsgrad 2-3. Ytterdører og terrassedør er også fra byggeår. Dørene er funksjonelle, men bør byttes pga. isolasjonsverdi. Tilstandsgrad 2-3. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av trevindu er mellom 20 og 60 år Normalt intervall for utskifting av tredør er mellom 20 og 40 år Normalt intervall for utskifting av innvendig tredør er mellom 30 og 50 år Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakninger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Vurderinger: TG: 1-2 Takkonstruksjonen er oppbygget med prefabrikerte sperrer som saltak og vinkel. Takbord som undertak. Det er lufting via ventiler i gavler og ned i gesimser. Det er dårlig lufting via gesimser og her bør det gjøres tiltak for å bedre lufting ved å legge inn noe slik at det blir bedre lufting av konstruksjonen. Dette kan medføre evt. kondensering. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 10 av 15

12 På fløybygning i vinkel, er det ingen mulighet for inspeksjon pga. at det var meget trangt. Tilstandsgrad 1 pga. helheten på konstruksjonen. Tilstandsgrad 2 pga. alder på isolasjonen iht. dagens krav samt at lufting bør utbedres. Det har tidligere vært en liten lekkasje over vaskerom, og det er noe fuktskjolder og noe svertsopp i himlingen. Det er ingen mulighet for å komme inn hit og sjekke. Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Vurderinger: TG: 1 Undertak er med takbord. Taket er tekket med dobbelkrummet takstein. Ifølge eier er takstein, sløyfer og lekter skiftet i Takstein har behov for noe vedlikehold pga. noe mosegroing. Generelt sett i bra stand. Det antas at det er noe brekkasje i kilrenner som er normalt for denne type konstruksjon - noe supplering av stein må påregnes. Gesimser er generelt sett i bra stand. Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Vurderinger: TG: 1 Takrenner og nedløp er i plastbelagt stål. Dette gjelder også israft, pipebeslag og luftehatter. Antatt skifte når takstein ble skiftet. Tilstandsgrad 2 pga noe slitasje på deler av beslag Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av takrenne/nedløp i sink eller plastbelagt stål er mellom 25 og 35 år Normalt intervall for utskifting av luftelyrer, ventilasjonshetter er mellom 20 og 40 år Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Utvendig trapp ned til inngang i kjeller er i betong. Trappen har behov for vedlikehold, men er i funksjonell stand.øverste trinnet er noe høyt. Tilstandsgrad 2 pga. elde og slitasje. Stor hellelagt terrasse ut fra stue er i betong med skifer. Rekkverk er i trekonstruksjon, og det har behov for vedlikehold/evt. utskiftninger. Deler av terrassen er ikke fersigstillet iht. skiferlegging. Det bør påregnes å legge en membran under skifer for å unngå fuktgjennomtrengning ned gjennom betong. Dette er synlig i bod under, hvor det er synlig at jernet ruster. I framkant av terrassen har blokk-konstruksjonen behov for utbedringer og puss. Utvendige trapper i naturstein har behov for vedlikehold. Det er også litt høye opptrinn. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 11 av 15

13 Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildesteder vurderes avstand til brennbart materiale. Vurderinger: TG: 1 Pipen er i teglstein med to-løp, og pipen er fra byggeår. Det er to stk. feieluker i kjeller. I kjellerstue er det montert en stor åpen peis samt en eldre vedovn - antatt fra byggeår. Det er beslag foran peisen, og det er utforet i himling iht. avstand til brennbart materiale. I 1.etg. har det tidligere vært en åpen peis, og i ca ble det satt inn en innsats i peisen. Det er beslag foran peisen. Det var sist feier her i 2011 og det var ingen bemerkninger. Det har tidligere vært parafinfyring her, og det er utvendig nedgravd tank. Ifølge eier er tanken tømt, men denne bør også fjernes da det er ståltank fra byggeår. Innvendig i trappeløp er det også montert en dagtank, og denne bør også fjernes. Tilstandsgrad 2 pga. alder på ovnene. Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Etasjeskille i 1.et.g Vurderinger: TG: 1 Etasjeskille er i trekonstruksjon (trebjelkelag). Det er målt med laser, PML32, og det er ingen synlige skjevheter med vesentlige konstruksjonsmessige negative avvik. Krav til retthet er i generelt sett god stand. Tilstandsgrad 1. Tilstandsgrad 2 pga. alder på konstruksjonen iht. isolasjonstykkelse og kuldebruer. Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll og fuktmålinger av tilfeldige valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om annet ikke er nevnt. Rom under terreng består hovedsaklig av uinnredde rom. Det er noe delevegger i trekonstruksjon, og disse står helt ned i betonggulvet. Det er endel fukt i svill og noe opp på vegg, pga. at det ikke er lagt papp under svill pga. kapilær trykk i grunnen. Det er målt i himlingene og det varierer fra % vektprosent og dette er noe høyt. Dette kommer av en god del kapilær trykk i grunnen, samt at lufteventiler ikke er åpne. Ett av rommene er innredd og her måles det med fuktindikator på bunnsvill, og det måles 17 % vektprosent og det kan også være fukt i bakenforliggende konstruksjon. Denne type konstruksjon er en risikokonstruksjon. Tilstandsgrad 2 pga. antatt fukt i bakenforliggende konstruksjoner, samt generelt sett noe fuktig miljø innvendig. Det bemerkes spesielt at rom under terreng er en risikokonstruksjon. Med dette menes det og formidle at selv om det ikke måles fukt med skadelige verdier, kan dette ligge skjult inne i lukkede konstruksjoner. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 12 av 15

14 Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besikiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad i 1.etg. Vurderinger: TG: 3 Badet har belegg på gulv, fliser og tapet på veggene og malte plater i himlingen. Ventilasjone er via ventil i yttervegg og ventil i himling som går opp over tak. Rommet inneholder toalett, servant og badekar med dusj. Det er fall til sluk. Sluket er i støpejern fra byggeår. I gulv er belegget sprekt mellom oppkant på rør og gulv, og det er også svikt i gulv som antas kan komme av fuktskade i bakenforliggende konstruksjoner. Badet har behov for totaloppgradering iht. dagens krav og rammer. Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besikiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Vaskerom i 1.etg. Vaskerommet har belegg på gulv, malte plater på veggene og panel i himlingen. Ventilasjon er via ventil i yttervegg. Det er ikke tilluft i rommet. Rommet inneholder opplegg til vaskemaskin og vaskekar. Det er sluk i gulv, og det er fall til sluk. Sluket er i støpejern. Ifølge eier tar sluket dårlig unna, og det hender det koker opp. Rommet har behov for oppgradering iht. elde og slitasje. Det måles ikke fukt på befaringstidspunktet. Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilering av rommet. Toalettrom i 1.etg. Toalettrommet har belegg på gulv, tapet på veggene og malte plater i himlingen. Ventilasjon er via ventil i himling. Det er ikke tilluft i rommet. Rommet inneholder toalett og servant. Rommet er generelt sett fra byggeår. Tilstandsgrad 2 pga. alder på sanitærutstyr og rommet generelt. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 13 av 15

15 Kjøkken Visuelle observasjoner spesielt med tanke på ventilering, Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkken i 1.etg. Kjøkkenet har belegg på gulv, tapet på veggene og malte plater i himlingen. Ventilasjon er via ventilator som går opp over tak. Avløp fungerer OK. Kjøkkeninnredningen er ca. 20 år gammel. Innredningen har noe slitasje, men den er funksjonell. Tilstandsgrad 2 pga. alder og slitasje. Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Innvendige overflater i kjeller. På gulv er det skifer og teppe. På veggene er det panel og malt puss. I himlingene er det panel. Innvendige overflater har noe behov for oppussing/oppgradering etter individuelle ønsker og smak. Teppe fra byggeår bør påregnes utskiftet. Innvendige overflater i 1.etg. På gulv er det parkett og belegg. På veggene er det panel og tapet. I himlingene er det panel og malte overflater. Parkett i gang/hall antas å være ca. 10 år gammel. Ellers er innvendige overflater hovedsaklig fra byggeår, med behov for oppussing/oppgradering etter individuelle ønsker og smak. På gulv i kjøkken må det påregnes utskiftning av plater pga. sprekk i gulv - undergulvet svikter. Parkett i gang/hall får Tilstandsgrad 1. Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Kjellertrapp Vurderinger: TG: 1 Kjellertrappen er en svingtrapp med belegg i trinn. Trappen har normal bruksslitasje, med noe behov for vedlikehold. Lysåpninger i rekkverk er for store. Det mangler barnesikring i trinn. Tilstandsgrad 2 pga. ingen form for barnesikring og for store åpninger i spiler. VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut i fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggbeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Det er offentlig vann, og vannledningen ble lagt bort til boligen i ca tallet. Ifølge eier er det plastledning fra offentlig nett og til bolig. I boligen i gulv er det vannledningen i galvaniserte rør fra NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 14 av 15

16 byggeår. Ellers er innvendige synlige vannrør i kobber som er hovedsaklig fra byggeår. Innvendige synlige avløpsrør er i soil fra byggeår, og avløpet går til septiktank. Ifølge eier er det skiftet ny septiktank i glassfiber i VV-bereder på 200 l er fra Ifølge eier fungerer VVS-anlegget OK. Tilstandsgrad 2 pga. alder på innvendig anlegg. Levetidsbetraktninger: Normalt intervall for utskifting av varmtvannsbereder, elektrisk er mellom 15 og 25 år Normalt intervall for utskifting av utslagsvask, servant, klosett, badekar er mellom 20 og 50 år Normalt intervall for utskifting av tappebatterier er mellom 10 og 30 år Elektriske anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.-fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Vurderinger: Hovedinntaket er på 3x63 Amper. Det er 13 kurser med skrusikringer som er fra byggeår. Det er installert varmepumpe i 2010, og det er installert innbruddsalarm. Det er ingen form for varmekabler i boligen. TG: Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Boligen ligger på skrånende terreng. Det er stedvis feil fall inn mot grunnmur og det er viktig at det er fall ut fra grunnmur, for å unngå vannpress mot muren. Det er viktig å legges en drensledning i overkant av boligen/ nedkjøringfor å bli kvitt vannet. Det er satt opp forstøtningsmurer og murene har utglidning/sprekk. Tilstandsgrad 2-3. NITO Takst og NTF Norges Taksteringsforbund Side 15 av 15