PLANBESKRIVELSE FOR OMRÅDEPLAN FOR SPIKKESTAD SENTRUM

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE FOR OMRÅDEPLAN FOR SPIKKESTAD SENTRUM Områdeplan for Spikkestad sentrum 1

2 1 INNLEDNING BAKGRUNN VURDERING AV UTREDNINGSPLIKT PLANSTATUS KOMMUNEPLAN REGULERINGSPLAN OMRÅDEREGULERINGSPLAN DETALJREGULERINGSPLANER PÅGÅENDE PLANARBEID INNENFOR OMRÅDEPLANENS AVGRENSNING TILGRENSENDE PLANARBEID TIDLIGERE POLITISKE VEDTAK OG ORIENTERINGSSAKER DAGENS SITUASJON SPIKKESTAD I REGIONEN SPIKKESTADS HISTORIE STEDET SPIKKESTAD I DAG NYERE TIDS KULTURMINNER PLANENS FOKUSOMRÅDER BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET AVGRENSNING GENERELLE ENDRINGER BESKRIVELSE AV FELT FOR BEBYGGELSE OG ANLEGG BESKRIVELSE AV FELT FOR SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR REKKEFØLGEKRAV KONSEKVENSER KOSTNADER INVESTERINGSKOSTNADER GATER DRIFTSKOSTNADER GATER KOSTNADER VA UTREDNINGER INFRASTRUKTURPLAN UTFORMING AV TORGET MULIGHETSSTUDIE REGISTRERING AV NYERE TIDS KULTURMINNER PLAN FOR VA KIRKE- OG KULTURSENTERET MEDVIRKNING KUNNGJØRING INNSPILL RESYMÉ AV INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER MEDVIRKNING I PLANPROSESSEN OPPFØLGING AV PLANFORSLAGET Områdeplan for Spikkestad sentrum 2

3 1 INNLEDNING 1.1 Bakgrunn Gjeldende områdeplan for Spikkestad sentrum ble vedtatt Planen legger til rette for en urban sentrumsutvikling i tilknytning til Spikkestad stasjon og et nytt bytorg. Planen omfatter 12 felt (S1-S12) som alle er avsatt til sentrumsformål. Det er krav om detaljregulering for hvert felt. Etter at områdeplanen trådte i kraft har det blitt utarbeidet detaljregulering for felt S11 lengst øst i planområdet. Private planforslag er pr i dag under utarbeidelse for felt S3, S9 og 10 og S12. Områdeplanens felt S2 var godkjent for utbygging før planen ble vedtatt. Gjeldende områdeplan har rekkefølgekrav til utarbeidelse av en infrastrukturplan og et skisseprosjekt (arkitektkonkurranse) for torget. Dette arbeidet ble startet opp av kommunen våren Arbeidet med torget og infrastrukturen la grunnlaget for en revisjon av gjeldende områdeplan, og videreføres nå i arbeidet med ny områdeplan for Spikkestad sentrum. Oppstart av arbeid med ny områdeplan for Spikkestad sentrum ble varslet i februar 2014, etter vedtak i Formannskapets møte den , sak 13/4010. Formålet med områdeplanrevisjonen var: - Vurdere plassering av gater inn til torget. Det er ikke ønskelig med gjennomkjøring på torget, og det må finnes frem til en løsning som både sikrer atkomst til bebyggelsen, varelevering, kollektivknutepunkt, pendlerparkering og gode løsninger for gående og syklende. - Justere formålsgrensen mellom torg og byggeområder. Torgarealet er stort, og det må vurderes løsninger som gjør torget mer intimt samtidig med at alle ønskede funksjoner ivaretas. Torgets areal, muligheter for sambruk osv må vurderes sammen med krav til uteoppholdsareal pr boenhet. - Plassere tomt for nytt kirke- og kultursenter. Det er ønskelig å plassere dette bygget som et fondmotiv på torget. Bygget er også viktig i forhold til sambruk av torgarealene og det å skape liv på torget. - Generell gjennomgang av bestemmelsene med den hensikt å gi mer presise bestemmelser og større forutsigbarhet for utviklerne. 1.2 Vurdering av utredningsplikt I utarbeidelse og behandling av planer sikres hensynet til miljø og samfunn gjennom bestemmelsene om konsekvensutredninger i plan- og bygningsloven 4-2. Kravet om konsekvensutredning er avgrenset til planer som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Som planmyndighet er kommunen ansvarlig myndighet for alle planer som omfattes av forskriften og skal påse at reglene i forskriften følges. Områdeplan for Spikkestad sentrum 3

4 Forskrift om konsekvensutredning, 2, angir planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften. Følgende gjelder for områdeplaner: d) områderegulering som innebærer utlegging av nye områder til utbyggingsformål, e) områderegulering som legger til rette for senere detaljregulering av tiltak nevnt i vedlegg I, Gjeldende områdeplan er konsekvensutredet. Med unntak av tomt til kirke- og kultursenteret legges det ikke ut nye områder til utbyggingsformål. Arealet hvor det nye kirke- og kultursenteret skal plasseres er ikke avsatt til bebyggelse og anlegg i gjeldende områdeplan. Området er regulert til samferdselsanlegg; gatetun og pendler- /innfartsparkering. Av bestemmelsene fremgår det at arealet som berøres skal benyttes til midlertidig pendlerparkering og fremtidig bypark. Muligheten for parkering tas ut, men det skal etableres et stille uterom og grøntanlegg i tilknytning til kirke- og kultursenteret. Bygget er ikke til hinder for at det kan opparbeides tilstrekkelig antall pendlerparkeringsplasser i fremtiden. Kirke- og kultursenteret ligger sentralt midt i regulert sentrumsområde på Spikkestad, og innebærer ikke nye utbyggingsformål som ikke har vært grunnlag for utredninger i forbindelse med gjeldende områdeplan. En plassering av kirke- og kultursenteret på det nye torget vil være svært gunstig for å samle aktivitetene til sentrum ved det nye torget og kollektivknutepunktet. Dette er også i henhold til føringer i områdeplanen hvor det blant annet fremgår at: «Plassering av offentlige funksjoner og servicetilbud skal ligge sentralt i Spikkestad, og det bør vurderes mulighet for å tilrettelegge for å samle kulturaktiviteter og tilbud (kulturkirke, kino, utendørs scene, kulturskole mv.) slik at de blir liggende i direkte tilknytning til hverandre helt sentralt i sentrumsområdet.» Endring av områdeplan for Spikkestad sentrum anses med dette ikke å være utredningspliktig iht plan- og bygningsloven 4-2. Områdeplan for Spikkestad sentrum 4

5 2 PLANSTATUS 2.1 Kommuneplan I gjeldende kommuneplan for Røyken er areal for områdeplanen vist som sentrumsområde, uteoppholdsareal (torget), kollektivknutepunkt, parkering og grøntstruktur langs Industriveien. Kommuneplan med omriss av forslag til ny områdeplan for Spikkestad sentrum 2.2 Reguleringsplan Utsnitt fra kommunens nettsider; gjeldende reguleringsplaner med omriss av forslag til ny områdeplan for Spikkestad sentrum Områdeplan for Spikkestad sentrum 5

6 2.3 Områdereguleringsplan Områdeplan for Spikkestad sentrum (påført tekst), vedtatt Sentrumsformål For alle felt gjelder det at første etasje skal benyttes til forretning/tjenesteyting, og at det kan etableres bolig/kontor fra og med andre etasje. Krav til utnyttelse og høyder er gitt i kommuneplanens 5.1.1: I områder avsatt til sentrumsformål skal maks gesimshøyde og mønehøyde være 12 meter. Maks BYA settes til 50 %. Enkelte av feltene har særlige bestemmelser. Disse er gjengitt under. S1: Første etasje i arealer mot nye hovedveier og mot torget er skal benyttes til forretninger og tjenesteyting. Det kan etableres boliger fra og med andre etasje. Innenfor angitt område kan det vurderes oppført signalbygg dersom dette gir klare byutviklingsmessige gevinster for Spikkestad. S9: Innenfor angitt område skal det løses en gang- og sykkeltrase (med separate felt for gående og syklende) i forlengelsen av og i flukt med V3 over til T1. Traseen kan vurderes lagt under miljølokk. S10: Innenfor angitt område kan det vurderes oppført signalbygg dersom dette gir klare byutviklingsmessige gevinster for Spikkestad. Et signalbygg skal gjennom sin karakter, utforming og plassering være et naturlig møtested og landemerke i planområdet. Dette forutsettes avklart i reguleringsplan. Bygningsliv kan plasseres i formålsgrense, innenfor avmerket byggegrense, mot vest, sør og øst. Maks BYA settes til 100 %. Områdeplan for Spikkestad sentrum 6

7 S11: Innenfor planområdet skal det etableres felles friområde på min. 3 daa. Langs jernbanesporet skal det etableres en gate med fortau, eventuelt en gang-/sykkelvei frem til undergang under jernbanen. Plassering av G/S vei og undergang skal vises i detaljreguleringsplanen, samt grøntdrag som sikrere forbindelse mellom torget og adkomst til Gamle Drammensvei og adkomst til friområde nord for planområdet. Det skal avsettes plass til pumpestasjon i detaljreguleringsplan. Eksisterende høyspentanlegg som krysser området må legges om. Løsning for dette skal vises i detaljreguleringsplan. Det skal etableres gjennomgang som forbinder sykkeltrase i V4 med sykkeltrase langs jernbanelinjen V7. Det etableres undergang under jernbanelinjen. S12: Innenfor angitt område kan det vurderes oppført signalbygg dersom dette gir klare byutviklingsmessige gevinster for Spikkestad. Et signalbygg skal gjennom sin karakter, utforming og plassering være et naturlig møtested og landemerke i planområdet. Dette forutsettes avklart i reguleringsplan. Gatenettet Gatenettet er hovedsakelig regulert med gatebredde 20 m. Det er delvis angitt i bestemmelsene hvordan gatene skal utformes, men det foreligger ikke et helhetlig system. 2.4 Detaljreguleringsplaner Detaljplan for Spikkestad sentrum S11, vedtatt Det er tatt inn bestemmelse i forslag til ny områdeplan om at detaljreguleringen skal fortsatt gjelde. PlanID: Detaljplan for Spikkestad stasjon KK1, vedtatt Det er tatt inn bestemmelse i forslag til ny områdeplan om at detaljreguleringen skal fortsatt gjelde. Områdeplan for Spikkestad sentrum 7

8 PlanID: Detaljplan for Spikkestad Sentrum 6/55, 56 og 57, vedtatt Omfatter felt S2 i gjeldende områdeplan og tas ikke med i revidert områdeplan. PlanID: Pågående planarbeid innenfor områdeplanens avgrensning Felt S3, detaljregulering av Vestbygda skole, ble behandlet i møte Etter justeringer som følge av vedtak ligger planen ute til offentlig ettersyn i perioden 10. juni 2015 til 10 august Planen forventes sluttbehandlet i løpet av august Et planforslag for felt S9 og S10 er under utarbeidelse. Arbeidet avventer føringer i revidert områdeplan. Et planforslag for felt S12 er mottatt i juni 2015, og en håper å behandle planen ferdig i løpet av Tilgrensende planarbeid Detaljregulering for Industriveien 6/40. Har ligget ute til offentlig ettersyn. Det reguleres til bolig, konsentrert bebyggelse og blokk bebyggelse. Områdeplan for Spikkestad sentrum 8

9 Detaljregulering for Oddevall. Planarbeidet er kunngjort igangsatt. Konsentrert boligbebyggelse i tilknytning til sentrum Detaljregulering for gang- /og sykkelvei fra Åsåker til Spikkestad. Planen har ligget ute til offentlig ettersyn. 2.7 Tidligere politiske vedtak og orienteringssaker Orienteringssak i Formannskapet ; presentasjon av forprosjekt for Spikkestad torg. Vedtak i Formannskapets møte den , sak 09/14: Rådmannen anmodes om å starte opp arbeidet med endring av områdeplan for Spikkestad sentrum. Endringen omfatter både arealplankart og bestemmelser. Vedtak i Formannskapets møte den , sak 98/14: 1) Torgets sone 1-3 opparbeides i henhold til fremlagte planer. Det bevilges inn til 15 mill. kr til dette formål. Dette finansieres av midler avsatt til Spikkestad i handlingsprogrammet. Formannskapet konsulteres som styringsgruppe. 2) I forbindelse med opparbeidelse i henhold til punkt 1 må VIVA sikre at tilstrekkelig med infrastruktur knyttet til vann, avløp og strøm legges ned i områdene som opparbeides. Konsekvenser av dette innarbeides i VAplan og i forslag til va-budsjett for ) Formannskapet får seg forelagt øvrige forhold som vist i saken utover høsten. Sakene tilpasses følgende føringer fra formannskapet: Til formannskapets videre behandling av områdene langs kirken og frem til Teglverksveien fremlegges minst midlertidig minimumsalternativ i tillegg til langsiktige optimale løsninger. Orienteringssak i Formannskapet ; kort presentasjon av arbeidet så langt med fokus på høyder, bevaring og midlertidig atkomst til kirke- og kultursenteret. Områdeplan for Spikkestad sentrum 9

10 3 DAGENS SITUASJON 3.1 Spikkestad i regionen Stedet Spikkestad har en sentral beliggenhet knyttet opp til riksveinettet (rv.23) i retning Drammen og i retning Hurum og videre til Akershus via Oslofjordforbindelsen. I tillegg er det togforbindelse inn til Asker og Oslo. Kartet under viser Spikkestad i en regional sammenheng. OSLO ASKER DRAMMEN SPIKKE- STAD OSLOFJORD- FORBINDELSEN Kartutsnitt som viser planområdet i regionen 3.2 Spikkestads historie Spikkestad er et tettsted som vokste fram i forbindelse med anleggelsen av Drammenbanen, strekningen Kristiania-Drammen, som åpnet i På den tiden var Spikkestad et av de minste tettstedene i Røyken. De lokale bøndene som måtte til Røyken stasjon for å levere melk, forlangte etter hvert at det også måtte etableres en stasjon på Spikkestad. Bøndene avga areal og midler til dette, og fra 1885 stoppet enkelte godstog på Spikkestad. Året etter kunne reisende ta toget til og fra stoppestedet Spikkestad, men det var først i 1911 at Spikkestad fikk status som stasjon. I 1897 startet Spikkestad teglverk opp, som et av flere teglverk på Spikkestad. De andre forsvant svært fort, mens Spikkestad teglverk holdt på frem til 1960 og var den klart viktigste industrien på Spikkestad i denne tiden perioden. Områdeplan for Spikkestad sentrum 10

11 I 1906 ble Vestbygda skole innviet. Dette var det første huset på Spikkestad som ble bygget med lokal murstein. Etter 2. verdenskrig ble det også fart i boligbyggingen, og i 1957 ble nye Vestbygda skole tatt i bruk (fløyen langs hovedveien). Samme år startet Elopak opp sin melkepappkartong-fabrikk. I dag driver Elopak As, avdeling Spikkestad, innen engroshandel med papir og papp. På slutten av 1960-tallet kom Spikkestad ungdomsskole, og områdene rundt ble bygd ut. Utbyggingen har siden den gang fortsatt, blant annet med utbygging av Spikkestad nord rundt den nye barneskolen. Jernbaneforbindelsen fra Spikkestad til Drammen ble nedlagt i Ved å flytte stasjonen østover ble det frigjort et sentralt areal. Her planlegges det nå et bytorg som sammen med stasjonen danner kjernen i den nye stasjonsbyen Spikkestad. Det legges til rette for en vesentlig befolkningsvekst med en økning fra dagens ca innbyggere til innbyggere. 3.3 Stedet Spikkestad i dag Illustrasjonen under gir en forenklet oversikt over området med navn på gater og steder samt benevnelser som benyttes i planbeskrivelsen, men ikke er påført plankartet. Illustrasjon; planområdet påført gatenavn og benevnelser som ikke fremgår av områdeplanen Områdeplan for Spikkestad sentrum 11

12 3.4 Nyere tids kulturminner Deler av Spikkestad sentrum har verneverdi. Buskerud fylkeskommune har pekt på følgende verneverdige kulturminner som bidragsytere til å gi Spikkestad identitet og tidsdybde: Spikkestad stasjon, Teglverksveien 11 (gnr. 6 bnr. 9) Stasjonsbygning og uthus har høy verneverdi og bør bevares. Stasjonen er avgjørende for framveksten av Spikkested sentrum. Bygningene ble satt opp på begynnelsen av 1920-tallet, og stasjonsbygningen skal være bygget med gjenbrukt materiale fra Høvik stasjon i Bærum. Frikstad, Teglverksveien 13 (gnr. 6 bnr. 6) Både bolighuset og uthuset har høy verneverdi, og eiendommen har en stor hages om også bør bevares. Bolighuset ble bygd i 1885 og fungerte som landhandel de første årene. Bolighuset står på en natursteinsmur, er i sveitserstil og det har to piper. Bygningen har stort takutstikk, profilerte taksperrer og krysspostvinduer. Solheim, Spikkestad meieri, Teglverksveien 9 (gnr. 85 bnr. 396) Meieriet har høy verneverdi. I Teglverksveien 9 har det både vært meieri og landhandel. Bygningen ligger vis-a-vis Frikstad. Det er et godt bevart sveitserstilshus, selv om det har nyere taktekke (bølgeblikk) og noen av vinduene er skiftet ut med nyere kopier av krysspostvinduene. Det er et lavt tilbygg med pulttak på fasaden mot øst. Bodal, Teglverksveien 1 (gnr. 85 bnr. 45) Bolighuset har høy verneverdi. Bolighuset ble bygget for formannen ved Spikkestad teglverk i Bygningen er oppført i upusset tegl og det har hvitpussede hjørnepilastre med kapiteler. Siden 1925 fungerte bygningen som overlærerbolig for Vestbygda skole som ligger på andre siden av Teglverksveien. Vestbygda skole (gnr. 6 bnr. 20) Barneskolen, bygd i 1906, har høy verneverdi og er tegnet av byggmester Edv. Graff. Bygningen står på en natursteinsmur og er oppført i upusset teglstein, mens inngangsfløyen mot nord er kledd med stående panel. Elopaks fabrikkbygning, eldste del, Gamle Drammensvei 2 (gnr. 7 bnr. 15) Fabrikkbygningen har middels verneverdi. Fabrikken ble bygd i 1957 og er en tidstypisk fabrikkbygning fra denne perioden. Elopaks fabrikkbygning er en av få forretnings- /næringsbygg som ble bygd i Spikkestad sentrum etter Sommerfryd, Bølstadveien 1 (gnr. 85 bnr. 58) Bolighuset har middels verneverdi. Bygningen er kledd med nyere panel og det har nye vippevinduer. Solhaug, Spikkestadveien 143 (gnr. 85 bnr. 52) Bolighuset har middels verneverdi. Bygningen har toramsvinduer og vippevinduer, og det har nyere taktekke (bølgeblikk). Områdeplan for Spikkestad sentrum 12

13 Fredheim, Teglverksveien 17 (gnr. 7 bnr. 7) Bolighuset har middels verneverdi. Bygningen er i to etasjer og har et opplett på fasaden mot sør. Det står også et uthus på eiendommen. De øvrige bolighusene i sentrum er fra bebyggelsen av 1900-tallet. Disse bolighusene er modernisert og ombygd, og fylkeskommunen vurderer derfor verneverdien som lav. 4 PLANENS FOKUSOMRÅDER Identitet og attraktivitet En sterk identitet er et viktig ledd i å skape et konkurransedyktig sentrum. For at Spikkestad skal være konkurransedyktig må det foretrekkes av mange, både i forhold til hvor de vil bo, handle, arbeide, besøke og etablere nye virksomheter. I forbindelse med planlegging av torget ble utviklere, lag og foreninger og ansatte i kommunen invitert med for å finne frem til hvilke unike kvaliteter Spikkestad har i dag. Det som kom frem var stedets størrelse (passe stort/oversiktlig), det landlige, flate og åpne landskapet, god tilgjengelighet til marka, et aktivt idrettsmiljø og stedets historie med teglverk og jernbanestasjonen. I forhold til stasjonen er det potensialet ved at det er en endestasjon som gjør det unikt. Dette er viktige premisser å bygge videre på, og er en del av Spikkestads identitet. Men Spikkestad er lite kjent for folk som ikke har en direkte tilknytning til stedet. I dag er Spikkestad et sted hvor man bor. I fremtiden skal Spikkestad også bli et sted man reiser til. For å trekke mennesker til Spikkestad trenger vi liv, og for å få liv til Spikkestad må Spikkestad ha noe å tilby i tillegg til flere boliger. Vi må legge til rette for arbeidsplasser, handel, service, offentlige funksjoner og aktiviteter. For å skape byliv trenger vi alle disse funksjonene, og de må ligge tett på hverandre, slik at det hele tiden er mennesker i gatene både på dagtid og på kveldstid. Det er dette som er en by. Uten menneskene og de aktivitetene de skaper blir Spikkestad et helt vanlig boligområde, hvor beboerne reiser andre steder for å arbeide, handle, møte andre mennesker og utføre aktiviteter. Byggehøyder, trivsel og uteoppholdstid Gjeldende områdeplan legger opp til byggehøyder på 12 meter, med tanker om en småby i 3 til 5 etasjer. I tillegg er det åpnet opp for enkelte signalbygg, og da signalbygg i form av høyde. Ved detaljregulering av feltene innenfor områdeplanen er derimot ikke intensjonen om en småby fulgt opp. Det er gitt tillatelse til bebyggelse fra 4 til 7 etasjer med byggehøyder opp mot 23 meter. Oslo kommune har en romlighetsnorm som i hovedsak skal sikre sollys til alle leiligheter og på uteoppholdsarealer. Den tilsier at avstanden mellom to bygninger minimum skal være 1,5 ganger bredere enn høyden på bygningene. Områdeplan for Spikkestad sentrum 13

14 Den danske, prisbelønte arkitekten og professoren Jan Gehl viser til menneskets evne til å oppfatte og kommunisere når han konkluderer med hva som er gode byer for mennesker: Synssansen er horisontal. Ved å se rett frem kan man se hva som skjer innenfor en vinkel på 90 grader. Synsvinkelen nedover er mindre og oppover enda mindre. Når man går i en gate ser man stort sett 1. etasje, gatebelegget og hva som foregår i gaterommet. Det sosiale synsrom defineres innenfor en avstand på 100 m hvor vi kan vi definere figurer som mennesker. Mellom 100 og 70 m kan man definere kjønn. Først fra 30 m er det mulig å se detaljer som ansiktstrekk og frisyre. Fra m er de fleste i stand til å oppfatte følelser og stemninger hos den andre personen. Denne sammenheng mellom avstand og intensitet, nærhet og varme kan overføres til byrom hvor byer med moderate dimensjoner, smale gater og små rom oppleves som intime, varme og personlige, mens byer med store rom, brede gater og høye hus ofte oppleves som kalde og upersonlige. Bygges det for høyt mister man kontakten mellom leilighetene og det som skjer utenfor. Kommunikasjon fra leilighet til gateplan går utmerket fra 1. og 2. etasje og er mulig fra 3. og 4. etasje. Fra disse etasjene kan man ta del i byens liv. Fra 5. etasje endres dette drastisk da det ikke er mulig å se detaljer eller ha kontakt med personer på gateplanet. Sansene våre er også innstilt på å oppfatte detaljer og inntrykk som mottas i gå eller løpehastighet (5-15 km/t). Når mennesker går mot hverandre tar det ca 30 sekunder fra de ser hverandre til de møtes. Hvis hastigheten reduseres fra 60 til 6 km/t vil det tilsynelatende ferdes 10 ganger så mange mennesker på gaten, fordi den enkelte trafikant vil være 10 ganger så lenge innenfor synsfeltet. Et annet viktig moment som favoriserer lavere bebyggelse er uteoppholdstiden pr beboer. Rekkehus med forhager har færre beboere enn blokkbebyggelse, men ofte større aktivitetsnivå rundt huset fordi uteoppholdstiden pr beboer er lengre. I forslag til ny områdeplan foreslås det å opprettholde en tetthet som tilsvarer en intim og kompakt småby, men med justerte bestemmelser for høyder som bedre ivaretar intensjonen. Byggehøyde på Områdeplan for Spikkestad sentrum 14

15 12 meter gir mulighet for 3 etasjer, dersom 1.etasje skal være tilpasset forretningslokaler. Det foreslås derfor at det innenfor hvert felt tillates en gjennomsnittshøyde på 14 meter som tilsvarer 4 etasjer med høy 1. etasje, samtidig som det angis en makshøyde på 17 meter (5 etasjer). Det skal være variasjon i byggehøyder innenfor hvert felt for å gi bebyggelsen en mer aktiv/dynamisk utforming. Det legges til rette for et stort bytorg med parkanlegg. Dette skal bli byens storstue, hjerte og samlingspunkt, og det er derfor viktig at det ikke legges til rette for konkurrerende områder i umiddelbar nærhet. Det skal være gatene og gatetunene sammen med torget og parken som skal være hovedområdene for hvor folk skal ferdes og oppholdes seg når de er ute. Det må bygges tett, men ikke for høyt. Dette vil gi den beste utnyttelsen i forhold til Røyken kommunes ønske om en intim småby. Gatene og livet mellom bygningene Muligheten for å oppleve andre mennesker er en av byens vesentligste attraksjoner. Mennesker og deres aktiviteter tiltrekker nye mennesker som gir liv til byens rom og gater. I Spikkestad vil gatene utgjøre en viktig transport- og oppholdssone. Uten mennesker i disse gatene vil Spikkestad bli et «dødt» sted. Å trekke folk til gatene vil være essensielt for at Spikkestad skal utvikle seg til den byen og det stedet man ønsker. For å trekke folk til byen kreves det at noen viktige basisforhold er på plass. Det handler om å kunne ferdes trygt og komfortabelt, å ha et sted å oppholde seg, at det finnes både uformelle møteplasser og steder for organisert samling/møter, og at det må føles godt å oppholde seg i byen. Byen må ha rom og bygninger som man kan glede seg over. Og på Spikkestad vil gatene utgjøre et viktig byrom i tillegg til torget. Gatene har også en viktig funksjon i forhold til å skape rom mellom bygningene, slik at leilighetene får sol, luft og utsikt. Dette gjør at byen også blir et godt sted å bo. Med tanke på aktiviteter deler Jan Gehl disse inn i tre typer: Nødvendige aktiviteter som utføres uansett. Valgfrie aktiviteter som vokser betydelig med økt kvalitet på uterommene. Følgeaktiviteter / sosiale aktiviteter som å hilse og føre samtaler, samt den viktigste som er å se og høre andre mennesker. Det å kunne se og høre andre mennesker er en svært viktig trivselsfaktor i dagens samfunn med fler og fler eldre (hvor mange ikke kommer seg ut av egen leilighet uten hjelp), og mange ensomme. Bygger vi for høyt og/eller uten tilrettelegging for uteoppholdsaktiviteter som gir mulighet for byliv, blir det lite å se og høre på, og vanskelig å oppnå kontakt med andre. Grønne omgivelser er også viktig for menneskets psyke og velvære. Opphold i grønne omgivelser krever en spontan oppmerksomhet som gjør at den styrte oppmerksomheten (som i for store doser kan føre til stress og utbrenthet) får hvile. Effekten oppnås fordi en spontan oppmerksomhet ikke krever noen anstrengelse og fordi det grønne/biologiske instinktivt fasinerer oss (Kaplan & Kaplan). Grønne omgivelser reduserer altså stressnivået og fører i tillegg til økt aktivitet. Begge deler er trivselsfaktorer og viktig for folkehelsen. Det kan også dokumenteres at for eksempel nærliggende parker som innbyr til opphold og samvær også er viktig for sosial nettverksdannelse, som igjen gir Områdeplan for Spikkestad sentrum 15

16 sosial kapital. Person fra områder med gangvennlige omgivelser har mer sosial kapital enn personer fra bilavhengige områder. De kjenner oftere naboene, deltar på aktiviteter, har mer tillitt til andre mennesker og er generelt mer engasjert i sosialt arbeid (Leyden, 2003). Detaljutforming av fasader og byrom syntes også å spille en vesentlig rolle for hvilke muligheter for opphold vi har i det offentlige rom. Er rommene og gatene øde og tomme uten møblering, beplantning osv, og fasadene fattige på detaljer som for eksempel passasjer, åpninger, dører og trapper, kan det være vanskelig å finne et sted å være. Gode oppholdsbyer har ujevne/knudrete fasader og et godt utvalg av støttepunkter noe å lene seg på - i rommene. Forankring av fokusområdene Planens fokusområder er videreført i bestemmelser til områdeplanen, herunder formålsparagrafen: 1 Hensikt Hensikten med planen er å utvikle Spikkestad til en attraktiv, intim og levende stasjonsby. Spikkestad sentrum skal gis visuelle kvaliteter gjennom fokus på design, materialbruk og vegetasjon. Området skal ha gode byrom og forbindelser som gir mulighet for opphold og aktivitet gjennom hele året. Byens bebyggelse skal ha en menneskelig skala, romme ulike funksjoner og tilpasses beboere i alle aldre. Det er i tillegg gitt konkrete krav til bebyggelsesstruktur, fasader og 1. etasje: 12.6 Krav til bebyggelsesstruktur Krav til bebyggelsesstruktur Der ikke annet fremgår av plankartet skal hvert felt ha kvartalsstruktur. Store felt kan deles inn i flere kvartaler. For bebyggelse inne i gårdsrom skal avstand mellom to bygg ikke være mindre enn byggehøyde x 1,5 meter. Innenfor hvert felt skal det sikres en variasjon av leilighetstyper og boligstørrelse Krav til fasade og 1. etasje Krav til fasader og til 1. etasje Det er et mål å oppnå et levende bymiljø hvor 1.etasje i størst mulig omfang benyttes til fellesfunksjoner som butikk, kafé, utstilling, verksted, felleslokaler eller annen virksomhet som skaper aktivitet og mulighet for samhandling og møter mellom mennesker. Fasader og virksomheter på gateplan ut mot torg og gater skal ha en publikumsrettet virksomhet og en åpen utforming som sikrer dialog. Det skal sikres visuell kontakt mellom ute og inne. Inngangspartier og publikumsareal skal utformes slik at 1.etasje blir godt synlig utenfra, og samtidig skaper en god utsiktssituasjon fra aktiviteten innenfor. Ny bebyggelse ut mot gate eller torg skal gis en variert fasadeutforming som visuelt gir inntrykk av en oppdelt eiendoms- og bygningsstruktur. Boliger over næringsvirksomhet skal ha inngangsparti mot gaten. Områdeplan for Spikkestad sentrum 16

17 Det skal være sprang i fasader ut mot torg og gater. Det tillates å trekke bebyggelsen delvis ut til formålsgrense for å oppnå variasjon i fasade og legge til rette for aktive fasader mot gateog torgplan. For bebyggelse mot jernbanen (o_sb) er byggegrensene absolutte. Det tillates ikke lukkede fasader. Balkonger ut mot offentlig rom som gate, torg og gatetun skal være inntrukket i bygningen og tillates ikke utkraget ut over formålsgrense. Alle forholdene i denne bestemmelsen skal dokumenteres og/eller redegjøres for ved utarbeidelse av detaljregulering. 5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1 Avgrensning Forslag til nytt plankart følger i hovedsak samme avgrensning som gjeldende områdeplan. Felt S2 (Spikkestad park) er tatt ut da dette feltet er ferdig utbygd og det ikke er knyttet bestemmelser til feltet i gjeldende områdeplan. Felt S2 i gjeldende områdeplan for Spikkestad I tillegg er det mindre justeringer i ytterkantene av plankartet som følge av prosjektering av gatenettet. For øvrig fremgår eventuelle avvik mellom gjeldende og ny områdeplan fra illustrasjon i kap Generelle endringer Plankartet I forslag til revidert områdeplan er plankartet mer detaljert. Byggegrenser, høyder og bebyggelsesstruktur som tidligere kun lå i bestemmelsene, er nå lagt inn på plankartet for å forsterke viktigheten av disse elementene i planen. Gatenettet er regulert som om det skulle være en detaljreguleringsplan, slik at vi sikrer en helhetlig utforming av gatenettet etter hvert som feltene bygges ut. Hvordan gatene skal utformes er gitt i dokumentet; Formingsveileder gater, Spikkestad sentrum , som det vises til i reguleringsbestemmelsene og dermed gjøres juridisk bindende. Det er regulert en kiss- and ride Områdeplan for Spikkestad sentrum 17

18 løsning i enden av Nye Stasjonsvei ved Spikkestad stasjon. Løsningen skal kunne benyttes til buss for tog, taxi, korttidsparkering og kiss- and ride. Torget er planlagt og delvis detaljprosjektert. Utførelse av torget er knyttet opp til følgende dokumenter, som gjøres juridisk bindende tilsvarende som for formingsveilederen: Spikkestad torg, landskapsplan, byggefase 1, LA 101 (datert ) med tilhørende tekniske tegninger og detaljer Spikkestad torg, landskapsplan, helhetlig løsning, LA 100, datert Forsamlingslokale, annen offentlig eller privat tjenesteyting (kirke- og kultursenter) og bensinstasjon/vegserviceanlegg er nye byggeformål på plankartet. Forsamlingslokalet og vegserviceanlegget er i gjeldende plan vist som sentrumsområde. Det er tatt stilling til hvilke bygninger og miljøer som skal bevares, og regulert inn hensynssoner for kulturmiljø. I tillegg er det tatt inn sone for rekkefølgekrav til infrastruktur og bestemmelseområder med krav til utforming. Feltbenevnelser er endret i henhold til Røyken kommunes mal som viser til kartverkets forslag til benevnelser. Bestemmelser Reguleringsbestemmelsene er omarbeidet og tilpasset det reviderte plankartet. Det er egentlig ikke vesentlig endringer i innhold, ut over andre krav til høyder og uteoppholdsarealer. Den vesentlige endringen har bestått i å strukturere og tydeliggjøre, samt luke ut feil i gjeldende bestemmelser. I tillegg er det lagt noe mer vekt på kvalitetskrav som for eksempel krav til aktive 1. etasjer og redegjørelse for hvordan dette er tenkt løst, krav til variert fasadeutforming og inntrukne balkonger mot gate og torg osv. Høyder Det er ikke anledning til på benytte etasjebegrep i bestemmelsene. Det er derfor angitt maks høyder og gjennomsnittshøyder. Her ligger følgende til grunn: - 5 meter tilsvarer høy 1. etasje - 8 meter tilsvarer 2 etasjer - 11 meter tilsvarer 3 etasjer - 14 meter tilsvarer 4 etasjer - 17 meter tilsvarer 5 etasjer - 20 meter tilsvarer 6 etasjer. Det er i utgangspunktet ikke ønskelig at det skal bygges høyere enn 5 etasjer. Gjeldende plan legger som nevnt opp til maks høyde 12 meter, som den gang var tenkt som 4 etasjer. På bakgrunn av de tillatelser som allerede er gitt, og den forventning som er gitt utviklere på Spikkestad, åpnes det opp for en mulig 6. etasje på noen få områder hvor det antas at høyden ikke vil få vesentlig konsekvenser for tilgrensende bebyggelse. Dette må det i tilfelle redegjøres for i oppfølgende detaljreguleringsplan. Det er i tillegg krav til solfgorhold på uteoppholdsarealene som må oppfylles og dermed kan gi begrensinger for hvor høyt det kan bygges. Områdeplan for Spikkestad sentrum 18

19 Illustrasjonen under viser foreslåtte høyder sett i forhold til snitt for Nye Stasjonsvei. Byggegrensen ligger 1,25 m inn fra fortauet, men det tillates å trekke enkeltelementer helt ut til formålsgrensen for å skape variasjon i fasadeutformingen. Gateløpet kan derfor enkelte steder være opptil 2,5 meter bredere. Dette fremgår ikke av illustrasjonen. Uteoppholdsarealer (MUA) Det er gitt krav til MUA, minste uteoppholdsareal, jfr H-2300 Grad av utnytting. Det foreslås å benytte eksempel fra veilederen som tilsier at MUA skal være minst 20% av bruksarealet for bebyggelse på feltet, hvor av minst 50% skal ligge på bakken. For at areal på bakken skal kunne medregnes i MUA må arealet ha sol ved vår- og høstjevndøgn i minimum 3 timer mellom kl 12 og 18. Eksemplene under viser solinnfall ved jevndøgn kl 12 og kl 15. Områdeplan for Spikkestad sentrum 19

20 Jevndøgn kl Områdeplan for Spikkestad sentrum 20

21 Jevndøgn kl De øvrige uteoppholdsarealene kan opparbeides som takterrasser og private balkonger. Store deler av gatenettet er støyutsatt og det er derfor krav til gjennomgående leiligheter. Dette gir rom for balkonger ut mot to retninger, og dermed større sannsynlighet for sol på private uteoppholdsarealer. Det vil være viktig med takterrasser på deler av bebyggelsen for å kunne få tilfredsstillende solforhold. Parkering Parkering for boligbebyggelse skal løses under terreng på egen tomt. Det samme gjelder for større næringsvirksomhet som detaljvarehandel og for kontorer. For mindre bedrifter som henvender seg ut mot gaten og ikke baserer seg på en bilbasert kjøpegruppe, skal det kun tilrettelegges for ansattparkering på egen tomt. Sykkelparkering skal etableres på gateplan i forbindelse med inngangspartier til næringsvirksomhet. Sykkelparkering for boliger og for eksempel kontorer skal løses sammen med bilparkeringen og/eller under tak inne i gårdsrom. Områdeplan for Spikkestad sentrum 21

22 Parkeringsplasser i gaten skal etableres som kortstopp-plasser, slik at det blir en tidsbegrensning som hindrer langtidsparkering pådagtid. I tillegg må det noen steder legges til rette for varelevering i forbindelse med kortstopp-plassene. 5.3 Beskrivelse av felt for bebyggelse og anlegg Beregning av utbyggingsvolum Det er gjort en enkel beregning av utbyggingsvolum for hvert felt. Denne tar ikke hensyn til eventuell eksisterende bebyggelse. Beregningen baserer seg på feltets areal, forslag til grad av utnytting og gjennomsnittlig antall etasjer som tillates. Areal under terreng medregnes ikke. Eksempel: Feltets areal er 2 daa, utnyttelse %-BYA=50% og gjennomsnittlig byggehøyde 14 m (4 etasjer) = 2000 m 2 x 50% x 4 etasjer = 4000 m 2 utbyggingsvolum. Felt BS1 Felt BS1 utgjør ca 10,25 daa og omfatter områdene sør for Spikkestadveien. Feltet omfatter Rema, et mindre næringsbygg med frisør mm, samt eneboliger. Bensinstasjonen er trukket ut som eget felt og gang- og sykkelvegen i bakkant sikres ved å regulere den til gang- og sykkelveg. Forbindelsen mellom gang- og sykkelvegen og Spikkestadveien / Nye Stasjonsvei (se foto) skal opprettholdes. Dette sikres i reguleringsbestemmelsene. Utsnitt fra Google Earth; gang- og sykkelforbindelse ved Rema med fotgjengerkryssing over til Nye Stasjonsvei. Områdeplan for Spikkestad sentrum 22

23 Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS1 Det er gitt i gjeldende områdeplan at det kan oppføres et signalbygg på dette feltet forutsatt at signalbygget gir klare byutviklingsmessige gevinster for Spikkestad. Dette er en feil og bestemmelsen tas ut. Det er ikke vurdert utviklingsform og høyder på denne tomten, annet enn at det er regulert byggegrense mot Spikkedstadveien for å sikre en urban utforming og kvartalsstruktur mot Spikkestadveien. Før utbygging er det krav om detaljregulering. I utgangpunktet er det ønskelig med en plan for hele området, men det åpnes opp for at dette kan fravikes dersom detaljreguleringen utgjør minimum 50% og maksimum 70 % av hele felt BS1. Minimumskravet tas med for å sikre helhet i utviklingen og maksimumskravet tas med for å hindre uregulerte «restarealer». Dette betyr at området maks kan deles i 2 delområder (detaljreguleringsplaner). Selv om planområdet deles i to detaljreguleringsplaner, må hele området illustreres, for å vise at detaljreguleringen er forenlig med en helhetlig løsning for området. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 50%. Byggehøydene skal være varierte, men maks høyde er satt til 17 meter og gjennomsnittlig byggehøyde skal ikke overstige 14 m for hele feltet samlet. Dette tilsvarer et utbyggingsvolum på ca m2. Arealer under terreng kommer i tillegg. 1. etasje ut mot Spikkestadveien skal benyttes til forretning og/eller tjenesteyting/service. Eventuelle boliger i etasjene over må være gjennomgående på grunn av støy, og skal ha inngang ut mot gaten. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS1 utgjør dette ca 4,1 daa ved full utbygging. 50% av dette skal være på bakkeplan. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Områdeplan for Spikkestad sentrum 23

24 Felt BS2 Felt BS2 i forslag til revidert områdeplan utgjør ca 9 daa og omfatter området mellom gamle Vestbyda skole og fremtidig område for pendlerparkering. Feltet består i dag av to eneboligtomter og Spikkestad Kanvas-barnehage. Utsnitt fra Google Earth; Felt BS2 sett fra Teglverksveien med to eneboliger og barnehagen i bakkant. Feltet er utvidet mot nord og tar med seg deler av skråningen ned mot pendlerparkeringen. Denne er ikke tilgjengelig for parkering og tas derfor med i byggeområdet slik at den muligens kan utnyttes/opparbeides i forbindelse med et byggeprosjekt. Alternativt vil den mest sannsynlig bli liggende som et restareal etter opparbeidelse av pendlerparkeringen. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS2 utvidet mot nord. Grensen lå tidligere i eiendomsgrensen. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 50%. Det er lagt opp til en kvartalsstruktur som er åpen mot sør, slik at leiligheter og uteoppholdsareal skal få noe sol. Hvor gode disse forholdene blir avhenger av hvor høyt det bygges på tilgrensende felt i sør, BS3. Byggegrensene som vist på plankartet utgjør en utnyttelse på ca 50%. Avhengig av hvordan man velger å løse området, vil det være mulig å bygge noe lavere bebyggelse (maks 3 etasjer) inn i gårdsrommet. Dette kan gi en god Områdeplan for Spikkestad sentrum 24

25 miks, i forhold til å knytte flere leiligheter ut mot bakkeplan, og dra ned skalaen på prosjektet for å skape mer intime uteoppholdsarealer. Atkomst er tenkt fra ny veg mellom felt BS2 og BS3, men kan også løses fra Teglverksveien. Dette må vurderes opp imot ønsket om få brudd på fortauet (skolevei). Feltet er vist med ulike makshøyder. Mot nord er det gitt mulighet for opptil 6 etasjer, da denne ikke får konsekvenser for bebyggelse mot nord (pendlerparkering). Mot Teglverksveien er makshøyden 17 meter, mens mot vest er det lagt opp til lavere bebyggelse av hensyn til eksisterende bebyggelse på Spikkestad Park, for å sikre variasjon og for å få inn kveldssol. Hvis det bygges ut med 50% og maks høyder som påført plankartet vil dette tilsvare gjennomsnittshøyde på 14 meter som gir et utbyggingsvolum på i underkant av m2. Arealer under terreng kommer i tillegg. 1. etasje ut mot Teglverksveien skal tilrettelegges for forretning og/eller tjenesteyting/service. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS2 utgjør dette ca 3,6 daa. 50% av dette skal være på bakkeplan. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Felt BS2 kan ses i sammenheng med pendlerparkeringen og få atkomst via denne. Dette er en mulighet dersom det planlegges bebyggelse i forbindelse med parkeringsanlegget og pendlerparkeringen løses under bakken. Pr i dag foreligger det ingen slike planer, og det legges derfor ikke opp til en slik løsning i områdeplanen. Felt BS3 Felt BS3 utgjør ca 10,3 daa og omfatter området ved gamle Vestbygda skole. Utsnitt fra Google Earth; Felt BS3 sett fra krysset Spikkestadveien - Teglverksveien. Bygg til venstre for den gamle skolen er revet. Det foreligger et privat detaljreguleringsforslag for dette feltet. Planforslaget har vært til 1.gangs behandling, men er ikke lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget har stoppet opp fra tiltakshavers side etter at det ble vedtatt endringer i planen før den ble lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget Områdeplan for Spikkestad sentrum 25

26 er ikke i tråd med gjeldende områdeplan eller det som nå ligger til grunn for revidert områdeplan. Da det foreløpig ikke er avklart hvordan felt BS3 detaljreguleres, legges det opp til at feltet i områdeplanen reguleres med de samme krav til utnyttelse, høyde og utforming som de øvrige sentrumsfeltene. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS3. Plankartet viser en kvartalsstruktur påført makshøyde, med krav om at gjennomsnittlig høyde for feltet samlet ikke skal overstige 14 meter. Bebyggelse inne i kvartalsstrukturen tillates ikke høyere enn 11 meter, både for å tilpasses bevaringsverdig bygg men også for å dra ned skalaen på prosjektet og gi mulighet for sol på uteoppholdsarealene. Full utnyttelse av området tilsvarer et utbyggingsvolum på ca m2. Arealer under terreng kommer i tillegg. Dette gir et krav til MUA på i overkant av 4,1 daa, hvor av ca 2 daa skal løses på bakken. Det reguleres inn atkomstveg mellom felt BS3 og BS2 som går over i gang- og sykkelveg med påkobling fra Spikkestad park. I tillegg tillates det en atkomst fra Spikkestadveien, forutsatt at denne samordnes med atkomst til Spikkestad park. Felt BS4 Felt BS4 utgjør ca 2,1 daa og omfatter bebyggelsen langs Spikkestadveien mellom bevaringsverdig bolighus (Bodal) og Nye Stasjonsvei. Områdeplan for Spikkestad sentrum 26

27 Utsnitt fra Google Earth; Felt BS4 sett fra Spikkestadveien. Som bildet over viser er det i dag ikke «ledig areal» for utbygging. Det er en forutsetning at eksisterende bebyggelse rives eller bygges på eller til for at dette området skal utvikles i tråd med områdeplanen Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS4. Det er regulert inn byggegrense i en kvartalsstruktur med makshøyder på 17 og 14 meter. Begrensingen på 14 meter er satt ift nærføring til eksisterende bygg på naboeiendom (ny boligblokk på felt SB12). Dette gir et utbyggingsvolum på til sammen ca 4200 m2 over terreng. Noe som sannsynligvis ikke gir økonomi for å rive og bygge opp nytt i nær fremtid. 1. etasje ut mot Spikkestadveien og Nye Stasjonsvei skal benyttes til forretning og/eller tjenesteyting/service. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS4 utgjør dette ca 800 m2. 50% av dette skal være på bakkeplan. Arealet vil ikke kunne tilfredsstille kravet til sol, og det må derfor opparbeides takterrasse på et eventuelt prosjekt på dette feltet. Det er tatt inn en egen bestemmelse om at uteoppholdsarealer kan løses på takterrasser. Områdeplan for Spikkestad sentrum 27

28 Felt BS5 Felt BS5 utgjør 11,4 daa og omfatter Kiwi-bygget og småhusbebyggelsen øst for Kiwi (tidligere felt S6). Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS5. Området mellom Spikkestadveien og stasjonen er i gjeldende områdeplan delt vertikalt. Dette er nå endret til at husrekken langs Spikkestadveien utgjør et eget felt, mens småhusbebyggelsen øst for Kiwi er tatt inn i felt BS5. Feltene er slått sammen da småhusbebyggelsen har atkomst fra Nye Stasjonsvei og en samlet plan for dette området vil bidra til en mer helhetlig utvikling. Kommunen har kjøpt opp eiendommen gnr 7 bnr 18 (Selbos vei 16) for å kunne realisere et tidligere planlagt kollektivknutepunkt. For å unngå innsigelse fra Jernbaneverket er kollektivknutepunktet i ettertid tatt ut av planen. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøyder på feltet. Makshøyden er 17 meter, mens gjennomsnittet for hele feltet samlet ikke skal overstige 14 meter. Dette tilsvarer et utbyggingsvolum på ca m2. Arealer under terreng kommer i tillegg. Det er vist byggegrense på plankartet som gir en kvartalsstruktur ut mot Nye Stasjonsvei og stasjonen. Hvordan feltet løses for øvrig må avklares ved detaljregulering. 1. etasje ut mot Nye Stasjonsvei skal benyttes til forretning og/eller tjenesteyting/service. Det er ikke tillatt å bygge ut mot formålsgrensen mot stasjonen. Dette er kun tillatt ut mot gater, torg og gatetun. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS5 utgjør dette ca 4,6 daa. 50% av dette skal være på bakkeplan. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Områdeplan for Spikkestad sentrum 28

29 Det går en flomvei nordøst i området. Denne må ivaretas og er sikret ved regulering til bestemmelseområde på plankartet. Ved detaljregulering er det viktig å påse at veier og flater har fallmuligheter inn mot flomveien. Felt BS6 Felt BS6 utgjør ca 4,0 daa og omfatter småhusbebyggelsen fra Nye Stasjonsvei og langs Spikkestadveien østover. Utsnitt fra Google Earth; Felt BS6 sett fra krysset Nye Stasjonsvei Spikkestadveien, retning østover. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS6. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 50%. Full utnyttelse iht bestemmelsene gir et utbyggingsvolum på ca m2. Det er gitt byggegrenser på plankartet som sammen med felt BS5 gir en kvartalsstruktur. Leiligheter ut mot Spikkestadveien skal være gjennomgående på grunn av støy, og 1. etasje skal benyttes til forretning og/eller tjenesteyting/service. Gjennomsnittshøyden skal ikke overstige 14 meter, med maks høyde 17 meter. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS6 utgjør dette ca 1,6 daa. 50% av dette skal være på bakkeplan. Resterende kan løses på takterrasser og Områdeplan for Spikkestad sentrum 29

30 balkonger. Det vil være utfordrende og få til store nok arealer med tilfredsstillende solforhold på bakken. Det må derfor arbeides med smett og byggehøyder for å løse dette på en optimal måte. Felt BS7 Felt BS7 utgjør ca 2,1 daa og er i gjeldende områdeplan en del av felt S12. Området blir nå delt ved at Stasjonsveien reguleres til gatetun. Eiendommen Frikstad (gnr. 6 bnr. 6), sammen med Spikkestad meieri, reguleres til hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Det tillates ikke nybygg, samtidig med at dagens reguleringsformål (sentrum) opprettholdes for ikke å legge begrensninger på eventuell fremtidig bruk av området. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS7. Felt BS8 Felt BS8 utgjør ca 9,3 daa og omfatter ABB-tomten som i gjeldende plan er delt i to felt (S7 og S8) av en gate på tvers av feltet. Det er utført et mulighetsstudie for dette området. Mulighetsstudiet bygger på at atkomsten til kirke- og kultursenteret ikke skal være gjennomkjørbar. Denne forutsetningen er i ettertid endret uten at mulighetsstudiet har blitt justert i henhold til nytt kjøremønster/gatenett. Prinsippene fra mulighetsstudiet med tanke på utforming av bebyggelsen (høyde, struktur og form) videreføres allikevel i områdeplanen. Områdeplan for Spikkestad sentrum 30

31 Angivelse av bebyggelsessstruktur og høyder fra mulighetsstudiet. Felt BS8 omfatter C og B i mulighetsstudiet. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS8. Det er regulert inn byggegrense med en kvartalsstruktur som følger gaten, og med en dybde på 15 m for å gi noe fleksibilitet. I tillegg kan veggsonen (1,25 m mellom byggegrense og fortau) benyttes til å skape variasjon i fasadeutformingen mot omkringliggende gater. Full utbygging innenfor byggegrensen tilsvarer ca %-BYA = 50%. Dette gir et utbyggingsvolum på ca m2. Det er ønskelig med funksjoner i dette området som kan trekke til seg barnefamilier og som kan utnyttes i sambruk med parken. For eksempel vil en barnehage være et godt tilbud og alternativ på dette feltet. Dette er gitt i bestemmelsene. Området skal i hovedsak utnyttes til bolig, men ut mot den nye gaten inn mot kirke- og kultursenteret skal det være næring eller offentlig og privat tjenesteyting i 1. etasje. Det tillates også næring i øvrige 1. etasjer, men her er det valgfritt. Det skal legges vekt på å etablere gode forbindelser gjennom området, og da spesielt er aksen fra Spikkestad nord til torget viktig. Dette sikres ved byggegrenser og et bestemmelseområde med krav til smett gjennom bebyggelsen. Smettet skal være tilgjengelig for alle, godt opplyst og ha en størrelse og utforming som innbyr til bruk. Mulighetsstudiet viser også flere smett gjennom bebyggelsen, og det er ønskelig at dette videreføres i senere detaljplanlegging av området. Dette er for øvrig ikke tatt med som et krav i reguleringsbestemmelsene. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS8 utgjør dette ca 3,7 daa som det i prinsippet er mulig å dekke på bakkeplan. Feltet er tenkt som et potensiale for å tilrettelegge for barnefamilier og en egnet tomt for å innpasse en barnehage. Uteoppholdsareal Områdeplan for Spikkestad sentrum 31

32 på bakkenivå er derfor viktig. Med tanke på at tilfredsstillende solforhold skal løses, og at det skal legges til rette for en allment tilgjengelig snarvei gjennom området, er kravet satt til 70%, noe som gir et uteoppholdsareal på bakken på ca 2,6 daa. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Leilighetene må være gjennomgående ut mot Industriveien og Gamle Drammensvei på grunn av støy. Hovedvannledningen til Glitre går gjennom felt BS8. Det er satt av en hensynssone langs ledningen. Det vil så være opp til utbygger om de velger å flytte ledningen eller har et åpent belte på minimum 8 m (kan overbygges fra og med 3. etasje) langs traseen. Hovedutfordringen med ikke å flytte ledningen er å løse parkeringskjeller. Det anses derfor som mest sannsynlig at ledningen flyttes. Felt BS9 Felt BS9 utgjør 4,0 daa og omfatter Strøms eiendom nord for torget og eiendommen gnr 7 bnr 7 som eies av REAS. Området omfattes av mulighetsstudiet som har gitt grunnlag for å regulere inn byggegrenser og høyder. Makshøyden mot sørvest er redusert sammenliknet med mulighetsstudiet. Dette for å slippe til noe mer sol på uteoppholdsarealene. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 65%. Det skal være variasjon i byggehøyder og maks høyder er påført plankartet. Gjennomsnittet for feltet skal dog ikke være mer enn 14 meter. Dette tilsvarer et utbyggingsvolum på i overkant av m2. Arealer under terreng kommer i tillegg. Boliger ut mot Gamle Drammensvei må være gjennomgående på grunn av støy. Angivelse av bebyggelsessstruktur og høyder fra mulighetsstudiet. Felt BS9 omfatter A i mulighetsstudiet Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS9. Områdeplan for Spikkestad sentrum 32

33 Feltet foreslås utviklet som et boligprosjekt hvor det skal være næring i 1. etasje ut mot torget og mot gatetunet. Som for BS8 er det tillatt med næring i øvrige 1. etasjer ut mot gate, men det er ikke et krav. Feltet har ikke store arealer til næring, men de er viktige i forhold til å være med på å skape aktivitet på torget (parken) og i en «handlegate» vis a vis kjøpesenteret inn mot torget. Parkering for boligene løses i egen kjeller. Byggene skal plasseres i en kvartalsstruktur som følger gaten, og det er lagt inn en dybde på 15 m for å gi noe fleksibilitet. I tillegg kan veggsonen (1,25 m) benyttes til å skape variasjon i fasadeutformingen mot Gamle Drammensvei. Feltet er smalt og det er derfor ikke rom for veggsone mot gatetun og SKV9. Variasjon i fasader må derfor løses innenfor den bredde som foreligger (15 m). Det samme gjelder for fasaden mot torget. Det er satt av arealer i plan for torget som skal benyttes til inngangssoner og uteservering mot torget. Gjennomføring av prosjektet forutsetter at enebolig på tomt gnr 7 bnr 7 rives. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS9 utgjør dette ca 2 daa. 50% av dette skal være på bakkeplan. Gårdsrom på innsiden av byggegrenser utgjør ca 1,2 daa, men deler av arealet tilfredsstiller ikke kravet til solforhold. Dette må det jobbes mer med ved detaljreguleringen. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Felt BS10 Felt BS10 utgjør 10 daa og omfatter kjøpesentertomten. Det kan bygges på hele tomten. Eksisterende bygg er tenkt nyttet til kjøpesenter, som utvides ut mot torget og stasjonen. Det kan bygges boliger i en kvartalsstruktur i tomtens ytterkanter, med uteoppholdsareal på den nye delen av bebyggelsen. Skissen under viser en mulighet innenfor de rammer plankart og reguleringsbestemmelser gir. Hvordan dette løses må avklares i en detaljregulering. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS10. Skisse: en mulig utbyggingsform som ligger til grunn for volumberegning under. Områdeplan for Spikkestad sentrum 33

34 Det er lagt opp til at det kan bygges nytt i hele kvartalet (se byggegrenser), men utbygger har gitt uttrykk for at det ikke er økonomisk å bygge på eksisterende bygg. Dette er derfor ikke skissert. Skissen gir rom for i overkant av m2 boligareal, m2 forretningsareal i tillegg til eksisterende bygg som utgjør ca m2 i 2 etasjer, og m2 parkeringsarealer. Arealer under terreng kommer i tillegg. Det er plass til nesten m2 uteoppholdsareal på taket, men mye av dette er skyggefullt. Det må derfor løses ytterligere med for eksempel takterrasser på deler av boligbebyggelsen. For å kompensere for manglende uteoppholdsareal på bakken, er det rekkefølgekrav til opparbeidelse av byparken før boligene kan tas i bruk. Utsnitt fra Google Earth; Felt BS10 sett fra Gamle Drammensvei. Del av Elopak-bygget som skal bygges på/til. Det foreslås at kjøpesenteret får atkomst for parkering og varelevering fra gaten mellom kjøpesentertomten og felt S11. Parkering og varelevering skal løses integrert i bebyggelsen, slik at omkringliggende boligbebyggelse skjermes for innsyn og støy. Den skal ikke legges i eller ved gatetunet inn mot torget som foreslått i tidligere prosjekt. Felt BS11 Felt BS11 utgjør 22,5 daa og omfatter Spikkestadkvartalene øst for kjøpesenteret. Feltet er ferdig regulert og medtas i områdeplanen med bestemmelse om at vedtatt reguleringsplan skal gjelde. Felt BS12 Felt BS12 utgjør 11,1 daa og omfatter arealet til Avanti vest for Nye Stasjonsvei sammen med Teglverksveien 7 (gnr 85/bnr 7), det gamle stasjonsbygget og parkering (Rom eiendom). Områdeplan for Spikkestad sentrum 34

35 Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS12. Det er startet opp et planarbeid for dette feltet. Det er usikkerhet knyttet til et eventuelt kjøp av tomten til Rom Eiendom, og hvordan planen skal forholde seg til Teglverksveien 7. Tomten reguleres derfor med de samme forutsetninger som de øvrige feltene. Det gamle meieriet skal bevares sammen med eiendommen Frikstad, og stasjonsbygningen skal flyttes ut på torget, i randsonene mellom parken og festplassen. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 50%. Det skal være variasjon i byggehøydene, hvor det trappes ned mot den bevaringsverdige bebyggelsen. Mot torget for øvrig skal det være maks 4 etasjer av hensyn til solforholdene på torget. Ved en gjennomsnittlig byggehøyde på 14 meter gir dette et utbyggingsvolum på ca m2, hvor av ca 3600 m2 allerede er bygget (markert på plankartet). Arealer under terreng kommer i tillegg. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS12 utgjør dette ca 4,4 daa. 50% av dette skal være på bakkeplan. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Feltet skal ha atkomst fra Nye Stasjonsvei, men det er også mulig å vurdere en atkomst fra Teglverksveien, forutsatt at denne samordnes med atkomst til BS13. Varelevering må løses i gaten, evt under terreng dersom det legges opp til større virksomheter som detaljvarehandel. Felt BS13 Felt BS13 utgjør 2,3 daa og omfatter bebyggelsen langs Teglverksveien fra krysset med Spikkestadveien og opp til Teglverksveien 7. Områdeplan for Spikkestad sentrum 35

36 Utsnitt fra Google Earth; Felt BS13 sett fra Spikkestadveien med bolig som skal bevares (til venstre) og fra Teglverksveien med bebyggelse som må rives for å utvikle feltet i tråd med områdeplanen. Som bildet over viser er feltet utbygd med eneboligbebyggelse. Dersom feltet skal utvikles med urban bebyggelse må den delen av eneboligbebyggelsen som ikke reguleres til bevaring rives. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BS13 Det er regulert inn byggegrense som angir hvor ny bebyggelse kan oppføres. Utnyttelsen av området er satt til %-BYA = 40%. Den er satt lavere enn 50% fordi området for bevaring ikke kan bygges ut, men regnes med i forhold til %-BYA. Dette gir mulighet for å bygge blokkbebyggelse ut mot Teglverksveien. Med full utbygging innenfor byggegrensen (ca 38 m lengde og m dybde) får vi et bygg på i overkant av 500 m2. Med 5 etasjer gir dette et utbyggingsvolum på ca 2500 m2. Arealer under terreng kommer i tillegg. 1. etasje ut mot Teglverksveien skal benyttes til forretning og/eller tjenesteyting/service og leilighetene må være gjennomgående på grunn av støy. Uteoppholdsarealer, MUA, skal utgjøre minst 20% av bruksarealet på tomten. For felt BS13 utgjør dette ca 0,5 daa. I og med at arealet er så lite kreves det at en større andel av arealet skal være på bakkeplan, 80%. Resterende kan løses på takterrasser og balkonger. Områdeplan for Spikkestad sentrum 36

37 Forsamlingslokale (BFL) Gamle Vestbygda skole reguleres til forsamlingslokale i tråd med dagens bruk. Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BFL. Det foreslås en utnyttelse på %-BYA = 25% for å gi rom for biloppstillingsplasser på tomten. Biloppstillingsplasser og ny atkomst fra Teglverksveien må opparbeides når felt BS3 bygges ut. Annen offentlig eller privat tjenesteyting (BAT) Kirke- og kultursenteret reguleres til område for offentlig eller privat tjenesteyting. Det er lagt inn byggegrenser tilpasset prosjektet «Løft» som vant arkitektkonkurransen for Spikkestad kirke- og kultursenteret våren Feltet (BAT) gir plass til selve bygget og til uteoppholdsareal for kontorfunksjonene i 1. etasje bak bygget mot Teglverksveien (fasade sør). Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BAT. Områdeplan for Spikkestad sentrum 37

38 ARKITEKTONISK IDE: De seremonielle rommene samles «i en tung, teglkledd form, «svevende» over en åpen 1.etasje i glass» mot torget med aktivitetsrom og kafe i forkant, kontorer i bakkant. Hovedinngangen til de to etasjene ligger på langsidene diagonalt vis a vis hverandre forbundet med et intern trappeamfi og heis. Et utstikkende betongvolum mot nord inneholder garderobe og toaletter samt baldakin og inngangsparti foran teglvolumet. Illustrasjoner; Arkitekt MNAL Einar Dale og Hille Melbye arkitekter as Atkomst til byggets 1. etasje vil være fra torget. Parkering vil måtte foretas i gatene eller på parkeringsplassen o_spa vest for pendlerparkeringen. De som ikke kan gå og behøver parkering rett utenfor døren, må benytte inngangen i 2. etasje og ta heisen ned til 1. etasje. Noe av hensikten med plasseringen av kirke- og kultursenteret er å aktivisere torget, og det å gå gjennom torget for å komme frem til kirke- og kultursenteret vil være en viktig bidragsyter. Gatetunet, felt o_sgt3, er tilpasset hovedinngangen til kirkedelen. Den har samme bredde som gateløpet fra Industriveien og er tenkt som et vrimleområde med blandet trafikk. Plassen skal ha redusert fremkommelighet slik at den ikke benyttes til unødvendig gjennomkjøring og skal ligge 3,5 m høyere enn torget. Det må sikres en universell utformet sykkel og gangforbindelse ned til torget i tillegg til trappen. Bensinstasjon/vegserviceanlegg (BV) Tomt for bensinstasjon reguleres til gjeldende formål, slik at dagens bruk kan opprettholdes og også videreutvikles. Utnyttelsen forslås til %-BYA = 35%, og det tillates ikke støyende eller skjemmende virksomhet som ikke er forenlig med tilgrensende boligbebyggelse. Områdeplan for Spikkestad sentrum 38

39 Utsnitt fra forslag til områdeplan, felt BV. Det er krav om detaljregulering før det gis tillatelse til tiltak. Dette er gjort for å sikre en helhetlig utvikling, og at et eventuelt utvidet anlegg tilpasses sentrum, tilgrensende boligbebyggelse og gis en urban utforming mot Spikkestadveien. 5.4 Beskrivelse av felt for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Regulering av gatene baserer seg på geometri utarbeidet i forbindelse med infrastrukturplanen for Spikkestad sentrum. For de fleste gatene er høydene prosjektert ca, da det i hovedsak er regulering fra veggliv til veggliv og skråningsutslag da ikke er relevant. Det betyr at det må påregnes ytterligere prosjektering ved eventuell byggeplan. Det samme gjelder for alle detaljer inn mot kryss og i kryss. De ulike snitt og utforming av gatene fremgår av Formingsveileder gater, Spikkestad sentrum Snittene er gjennomgående noe smalere enn i gjeldende områdeplan, men det er lagt inn en veggsone på 1,25 meter mellom ny bebyggelse og kant fortau. Denne var i gjeldende plan regulert til vegareal. Områdeplan for Spikkestad sentrum 39

40 Industriveien syd Industriveien fra Myresvingen og sørover er tilpasset eksisterende vei og regulering til gangog sykkelvei, men det er utformet en ny kryssløsning. Valg av kryssløsning er beskrevet i «Spikkestad sentrum, delleveranser infrastruktur, juli 2014.» Som en forutsetning for prosjektering av Industriveien sør er det lagt inn at grunnforholdene er fjell i skråningen opp mot Spikkestad park. Dersom dette ikke stemmer får vi et skråningsutslag som vil kreve etablering av mur opp mot gangvegen som kommer ned fra Spikkestad park. Myresvingen Myresvingen er utformet med et noe smalere snitt enn Industriveien. Det er lagt opp til at sykkelfeltet kobles på den gamle jernbanetraseen mot Lier. Geometrien (både vertikalt og horisontalt) er låst da det er overlevert til utbyggere nord og sør for Myresvingen. Industriveien og felt for parkering/pendlerparkering Industriveien mellom Myresvingen og Teglverksveien (se utsnitt over) er noe justert i forhold til dagens trase for å tilpasses kryssløsningene i begge ender. Parkeringsplassen er delt i 2, hvor pendlerparkeringen ligger nærmest sentrum, og den offentlige parkeringsplassen for kirke- og kultursenteret ligger 125 meter fra krysset Teglverksveien/Industriveien. Parkeringen skal ligge på høyde med Teglverksveien. Dette vil gi en bedre løsning vurdert opp imot å grave ut parkeringsarealet og forlenge og benytte dagens kulverten. En slik løsning vil få liten sosial kontroll, da området blir ligger under øvrig terreng uten tilgrensende bebyggelse eller gate med Områdeplan for Spikkestad sentrum 40

41 innsyn. Selv med ekstra fokus på god belysning, høy materialkvalitet og godt vedlikehold for å unngå fysisk forfall, vil det være sannsynlig at flere vil oppleve dette området som utrygt. På grunn av manglende sosial kontroll og innsyn vil området kunne bli et samlingssted for uheldige grupperinger som for eksempel kriminelle og rusmisbrukere. Industriveien videre nordover mellom Teglverksveien og Gamle Drammensvei er tilpasset krysset med Teglverksveien og ny gate/avkjørsel inn til kirke- og kultursenteret. Teglverksveien For Teglverksveien er det forsøkt å rette opp gaten noe i forhold til gjeldende områdeplan, men samtidig tatt hensyn til ønske om bevaring av hagen til eiendommen Frikstad. Sykkelfelt ligger i Teglverksveien på høyre side, og gateparkering på venstre (retning nord som illustrert). Områdeplan for Spikkestad sentrum 41

42 Spikkestadveien I forhold til gjeldende områdeplan er reguleringsgrensen for Spikkestadveien justert noe sørover. Spikkestadveien har sykkelveg på sørsiden og kantparkering på nordsiden, med unntak av strekningen mellom Teglverksveien og Nye Stasjonsvei. Her er det satt av plass til kantsopp for buss med ekstra areal for leskur og venteareal. Snitt fra formingsveileder. For ikke å komme helt inn til veggliv med fortauet forbi den bevaringsverdige overlærerboligen er fortauet senket på dette strekket, og rabatt mellom kjøreveg og fortau er tatt ut. Det er lagt inn et midlertidig anleggsbelte for å ha plass til å opparbeide gaten forbi. Det kan være aktuelt med mur eller skråning i dette arealet. Dette avklares i byggesak. Områdeplan for Spikkestad sentrum 42

43 Adkomst til kirke- og kultursenteret Det foreslås at kirke- og kultursenteret får atkomst fra krysset Industriveien Teglverksveien. Snittet gir mulighet for ensidig parkering mot nord og sykkelfelt og fortau som egne felt, men ikke atskilt fra kjørevegen med rabatt, mot sør. Atkomsten skal utformes som en avkjørsel og ikke et kryss, og sammen med at området foran hovedinngangen til kirke- og kultursenteret utformes som et gatetun skal dette signalisere lav fart og ikke innby til gjennomkjøring. Dette er viktig av hensyn til kirken og for at fotgjenger- og sykkelkryssinger skal være mest mulig trygge. Det tillates gjennomkjøring til Gamle Drammensvei for å unngå rygging i et område hvor det antas å bli mange myke trafikanter. Universell utforming krever at gang- og sykkelvegen går gjennom parken som illustrert under. Det vil etableres trapp langs kirke- og kultursenteret. Utsnitt fra Spikkestad torg, landskapsplan, helhetlig løsning, LA 100, datert (Landskaperiet as) Områdeplan for Spikkestad sentrum 43

44 Nye Stasjonsvei og kiss- and ride Nye stasjonsvei er regulert med bredt fortau på en side fremfor sykkelvei for å gi rom for tosidig parkering i gaten. Snittet er redusert med 3,75 meter i forhold til gjeldende områdeplan, hvor av 2,5 meter er mot felt BS5 (Kiwi). Det reguleres en kiss and ride- løsning med plass til buss for tog, taxi og korttidsplasser iht skisse. Områdeplan for Spikkestad sentrum 44

45 Avstand fra pendlerparkeringen til stasjonen er ca 230 meter fra de nærmeste plassene. Det er krav om opparbeidelse av 70 plasser på felt for pendlerparkering når området rundt den gamle stasjonsbygningen bygges ut. I tillegg er det parkering på stasjonen (37 plasser) som i dag. Gamle Drammensvei Gamle Drammensvei er regulert med samme veisnitt som gatenettet for øvrig. Det er viktig å se at dette ikke er en bakgate, men en vanlig gate i sentrum når Spikkestad på sikt vil utvikles nordover. Det er lagt opp til sykkelvei i nord og gateparkering mot sør. Gaten vil få relativt mye trafikk selv om det er en blindgate, da den er atkomst til fremtidig kjøpesenter. Frisikt Frisikt er påført plankartet i henhold til Røyken kommunes veg- og gatenorm. 5.5 Rekkefølgekrav Det er gitt generelle rekkefølgekrav som følger rammetillatelsen, og mer spesifikke krav knyttet til hvert enkelt felt som følger brukstillatelse/ferdigattest. Rekkefølgekrav fremgår av reguleringsbestemmelsene, 7-9. Noen av feltene er små og bebygd, med forutsetning om å rive eksisterende bebyggelse for å utvikle i tråd med områdeplanen. Legger man til krav om parkering i kjeller, solfylte uteoppholdsarealer på bakkenivå og kostnader til opparbeidelse av tilgrensende gate og kryssløsninger samt torg, er det sannsynlig at man er over smertegrensen for grunnlagsinvesteringer for noen av feltene. Områdeplan for Spikkestad sentrum 45

46 Finansiering og ansvar for opparbeidelse, vedlikehold og drift for disse områdene vil sannsynligvis tilfalle kommunen. Dersom en har overskuddsmidler i et fond for infrastruktur i Spikkestad sentrum vil det være anledning til å dele på kostnader knyttet til disse områdene. 6 KONSEKVENSER Det foreligger en konsekvensutredning gjennomført i forbindelse med gjeldende områderegulering for Spikkestad, datert , sist revidert Her er følgende tema utredet: Landskap, kulturminner, kulturmiljø og estetikk Biologisk mangfold, vegetasjon og grønnstruktur Lokalklima Grunnforhold Energi - miljø og bærekraft Luftkvalitet og støy Risiko- og sårbarhetsanalyse Barn og unge Universell utforming Bebyggelse og tjenester Næringsliv og sysselsetting Transport VA/El ledningsnett Avfallshåndtering Anleggsperioden Handelsanalyse Det ble utredet 3 alternativer som angitt under: Alternativ 0 (lav) med etablering og utvikling av næring som i dag, med småskala næringsvirksomhet i sentrumsområdet, inntil m² totalt. Uendret bebyggelse med inntil 3 etg. Ingen endring av formål i gjeldende planer. Fortetting og boligutbygging innenfor vedtatte planers begrensning, ca nye boliger innenfor planområdet. Nåværende trafikksystem beholdes. Alternativ 1 (middels) med etablering av kjøpesenter, m² næring/handel og m² annen næring. Etablering av tett bystruktur med næring på grunnplan. Tilrettelegge for etablering av arbeidsintensiv næring innenfor planområdet. Bebyggelse i 3-5 etasjer, jevnt over 3 etg., enkelte bygg inntil 5 etg. Det antas ca nye boliger innenfor planområdet. Relativt høy fortetting og regulering av nye områder og omregulering av eksisterende områder. Kjellerparkering. Flytting av stasjonsområde, anlegge nytt, sentralt torg. Ny veistruktur og nytt kjøremønster etableres. Alternativ 3 (høy) med etablering av kjøpesenter, m² næring. Etablering av tett bystruktur med næring på grunnplan. Tilrettelegge for etablering av arbeidsintensiv næring innenfor planområdet. Bebyggelse 5-8 etasjer, jevnt over 5 etg., enkelte bygg inntil 8 etg. Høy fortetting og regulering av nye områder innenfor planområdet, omregulering av eksisterende områder. Tett bystruktur med næring på grunnplan. Parkering i kjeller. Totalt nye boliger innenfor planområdet. Åpne for signalbygg. Flytting av stasjonsområde, anlegge nytt, sentralt torg. Ny veistruktur og nytt kjøremønster etableres. Områdeplan for Spikkestad sentrum 46

47 I konsekvensutredningen ble det trukket følgende konklusjon: I Spikkestad ligger alle forutsetninger til rette for å utvikle en miljøvennlig småby basert på prinsipper for samordnet areal og transportplanlegging. Valg mellom alternativ 1 og 2 handler i tillegg til nøytrale parametere også om hva slags stedsidentitet en ønsker å skape. Dersom en velger en generell byggehøyde på 5-8 etasjer (alt 2) så medfører det at en trenger større plass på bakken for å slippe til lys og sol. Sannsynligvis vil dette også betinge en annen struktur på bebyggelsen. Likeledes vil bygging i slike høyder tvinge frem større offentlige parker og grøntarealer, siden det da neppe vil være tilstrekkelige uteoppholdsarealer ved boligen. Spikkestad skal være en intim og kompakt småby og en generell utbygging på 3-5 etasjer (alt 1) i sentrum passer best for å ivareta dette målet. De største ulempene som påføres Spikkestad som følge av utviklingen kommer fra veitrafikk. Alt 2 gir større nyskaping av trafikk enn alt1. Handelsanalysen peker på at det er grunnlag for et kjøpesenter på ca m². Det er ikke markedsmessig grunnlag for et senter med den størrelse som fremgår av alt 2 ( m 2 næring). På bakgrunn av konsekvensvurderingen har Røyken kommune valgt å legge alternativ 1, middels utnyttelse til grunn for den videre utviklingen av Spikkestad. Dette alternativet gir etter vår mening den best balansen mellom de overordnede målsettingene som er satt for utvikling av Spikkestad. Konklusjonen fra konsekvensutredningen ble videreført i områdeplanen med unntak av at det i tillegg ble åpnet opp for signalbygg. Ved praktisering av områdeplanen kan det derimot se ut til at det er alternativ 2 som er lagt til grunn med byggehøyder opp mot 7 etasjer (10-11 meter høyere enn det som er fastsatt i gjeldende områdeplan). Det er ikke ønskelig å videreføre denne praksisen, da dette ikke er med på å skape den byen Røyken kommune er tjent med og ønsker seg. 7 KOSTNADER 7.1 Investeringskostnader gater Det er foretatt en kostnadsberegning i forbindelse med infrastrukturplan og formingsveileder. Med en uforutsettpost på 25% og mva er prosjektkostnaden beregnet til 117 mill kr. Av dette utgjør mva 20 mill kr. Kostnadsoverslaget omfattet gatenett og innfartsparkering som beskrevet i formingsveilederen. Områdeplan for Spikkestad sentrum 47

48 7.2 Driftskostnader gater Forutsetninger: De angitte kostnadene for årlig drift og vedlikehold viser kostnadsnivået, og er meget grovt beregnet. Grunnlag for kostnadene for vintervedlikeholdet er dagens kvalitetskrav og prisnivå (januar 2015). Bortkjøring av snø er inkludert i vintervedlikehold Det er planlagt noe gatevarme og er inkludert i vintervedlikeholdskostnadene. I henhold til informasjon fra Asker kommune er sommervedlikeholdet av Asker sentrum ca 2 mil kr (Strøket, torget og tilhørende veier). Asker sentrum er noe større enn Spikkestad sentrum og sommervedlikeholdet i Spikkestad anslås til 1,5 mill kr I kontraktene for utførelse av grøntanlegg inngår minimum 3 års drift av anlegget. De årlige kostnadene inkluderer grøntanleggene etter denne 3- årsperioden. Kommunen drifter veilys langs det meste av veiene som omfatter områdeplanen. Det planlegges bruk av LED og strømforbruket og annet vedlikehold antas å ikke bli vesentlig høyere enn i dag. Sommervedlikehold omfatte: o Klipping og stell av gressflater o Beskjæring av trær o Feiing og renhold vår, sommer og høst o Renovasjon, bla drift av søppelkasser o Vannspeil og andre vanninstallasjoner o Vedlikehold av anleggsdeler, lekeapparater og møblering o Reparasjoner etter hærverk o Tømming og drift av sandfang og sluk Områdeplan for Spikkestad sentrum 48

49 Vintervedlikehold veier, økte driftsutgifter i forhold til de utgiftene kommunen har i dag til vintervedlikehold Vintervedlikehold av Torget, ny utgift Sommervedlikehold veier og Torget, økte driftsutgifter i forhold til de utgiftene kommunen har i dag til Veilys. Energi og vedlikehold Anslått nivå på økning i driftsutgiftene: 0,7 mill kr 0,8 mill k r 1,5 mill kr Antar ingen vesentlig økning i forhold til dagens utgifter. 3mill kr pr år. 7.3 Kostnader VA Vannforsyningen og spillvann- og overvannshåndteringen er utredet i en egen rapport, Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum, Områdeplan for Spikkestad sentrum 49

50 Dagens ledningssystem og anlegg er vurdert med hensyn til kapasitet og beliggenhet sett i sammenheng med framtidig utbygging. Kapasiteten på vannforsyningen må økes både for å ivareta krav til brannvann og til økning i befolkningen og næringsvirksomhet. To eksisterende uttak på Glitreledningen som i dag er stengt, må settes i drift ved at det etableres sonevannmålerkummer. Det etableres et ringsystem med dimensjon 250mm for å sikre vannforsyning fra flere sider i tilfelle avbrudd i forsyningen. Spesielt i området rundt det framtidige torget kommer dagens ledninger i konflikt med ny bebyggelse og må flyttes. Spillvann fra den østre delen av området går med selvfall mot øst til pumpestasjon i Selboes vei. Denne pumpestajonen pumper videre gjennom Spikkestad for så videre å gå med selvfall til Lahell renseanlegg. Fra de vestlige delene kan spillvannet føres til selvfallsledninger som ligger i Industriveien og videre ned mot Lahell renseanlegg. Spesielt i området rundt det framtidige torget kommer dagens ledninger i konflikt med ny bebyggelse og må flyttes. Overvann fra området dreneres enten mot øst til Skitegga eller mot vest til Dauerudbekken. Det er mye leire i området og reduserte mulighet til å infiltrere overvann i grunnen. Derfor legges det opp til å legge overvannsledninger i hele området. For å dempe overvannsmengdene må alle utbyggere fordrøye overvann fra sine eiendommer før de få slippe ut vann på offentlige overvannsledninger. Kriterier for fordrøyning er vist i egen rapport Dimensjoneringskriterier for overvann, til utbyggere, Det skal legges til rette for at vegetasjon benyttes til fordrøyning og at overvannshåndteringen blir et positivt element. Klimaendringene medfører flere tilfeller av ekstremvær og når vannmengdene blir så store at fordrøyning og rørsystem ikke har kapasitet, vil vannet flomme vider langs naturlige flomveier. Flomveiene skal holdes åpne slik at vannet kan flomme fritt uten at det medfører store skader på bygninger og anlegg. I detaljplanleggen er det viktig å ikke bygge ned flomveiene. Kostnadene for vann- og avløp er på skisseprosjektstadiet samlet beregnet til 54 mill kr eks mva. Det er inkludert 30% uforutsett og 20 % for administrasjon. Glitreledningen samt kommunale avløpsledninger krysser felt BS8 i områdeplanen. Glitreledningen er hovedvannforsyning til Røyken og Frogn kommuner og har en dimensjon 500mm. Det er ikke tillatt å bygge nærmere enn 4 m på hver side av ledningen og dette begrenser utvikling av område S8. En omlegging av ledningene er grovt anslått til ca 5 mill kr eks mva. Det er inkludert 30% uforutsett og 20 % for administrasjon. Områdeplan for Spikkestad sentrum 50

51 8 UTREDNINGER 8.1 Infrastrukturplan Det er utarbeidet en infrastrukturplan for Spikkestad sentrum som omfatter utforming av gatene generelt og detaljering av enkelte kryss. Infrastrukturplanen består av rapportene; - Spikkestad sentrum, delleveranser infrastruktur, Rambøll juli Spikkestad sentrum, utforming av gater, Rambøll 11.juli 2014 I tillegg er det utarbeidet følgende tegninger; - B01, C01-08, G01, N01-02 og E01. Arbeidet med infrastrukturplanen er delvis ferdigstilt. Etter den delvise ferdigstillelsen er det gjort flere endringer i prosjektet. Infrastrukturplanen er allikevel benyttet som grunnlag. Geometrien (prosjektering av gatene i områdeplanen) er oppdatert. Det samme er kostnadsberegningen og formingsveilederen. 8.2 Utforming av torget Utforming av torget ble definert i et skisseprosjekt for torget gjennomført i Skisseprosjektet er vedlagt, mens det her kun gis en kort oppsummering. Avgrensningen av torget i skisseprosjektet følger avgrensingen i gjeldende områdeplan. I oppfølgende arbeider med torget er denne grensen noe justert. Torget deles inn i 4 soner hvor sonene 1 til 3 er det urbane torget (den røde løperen) mellom stasjonen og kirke- og kultursenteret, og sone 4 er byparken. Sone 1, bytorget, vil ligge i direkte tilknytning til kollektivknutepunktet og kjøpesenteret. Bygulvet skal dekkes med en kombinasjon av lokal røykengranittheller, grus og teglstein, mens hvite/lyse materialer som for eksempel hvit betong benyttes som sekundærmateriale for å gi en kontrast til alt det røde. Hovedelementet på bytorget blir vannspeilet som er tenkt som et aktivitetsrom (lek med vann). Områdeplan for Spikkestad sentrum 51

52 Sone 2, festplassen, er dimensjonert for store arrangementer, men vil til daglig være et krysningspunkt for gående og syklende. Bygulvet skal dekkes med rødlig grus, men vil ha elementer av tilvarende materialer som på bytorget for at de to sonene skal henge sammen. På vinterstid kan det etableres skøytebane, og regnbedene til fordrøyning av overvann vil ha sittemuligheter og gi en ramme for banen. Stasjonsbygningen plasseres i grensen mot parken, slik at uteservering kan foregå inn mot festplassen. Sone 3 er fondmotivet på torget med nytt kirke- og kultursenter. Hvordan forplassen til kulturkirken skal utformes må vurderes når byggets plassering, løsning og design er avklart. Sone 4, parken, skal ha fokus på frodig vegetasjon og aktiviteter for barn. Terrenget stiger mot nord og vest. I motsetning til den røde løperen som er flat med harde flater, vil parken formes med koller og terrengvariasjoner for å skape lekemuligheter og avskjermede områder. Aktuelle aktiviteter som passer i denne type terrengpark er for eksempel ski- og sykkelløyper, buldresteiner, klatrenett, sklier og klatretårn. Skisseprosjektet er fulgt opp med en landskapsplan som vil knyttes opp til reguleringsbestemmelsene. Med grunnlag i dette skal det utarbeides byggeplantegninger og anbudsdokumenter. 8.3 Mulighetsstudie Rodeo arkitekter as har utført et mulighetsstudie for områdene nord for det fremtidige torget, felt BS9 og BS10 i ny områdeplan. Situasjonsplan og snitt under viser noe av resultatet. Det vises for øvrig til «Mulighetsstudie S7, S8 og S9, Rodeo arkitekter as » Områdeplan for Spikkestad sentrum 52

53 Illustrasjoner fra mulighetsstudiet for felt BS8 og BS9 Områdeplan for Spikkestad sentrum 53

54 8.4 Registrering av nyere tids kulturminner Ingen bygg eller områder er regulert med verneverdi eller som hensynssoner i gjeldende områdeplan. Imidlertid har kommuneplanen en generell bestemmelse ( Vern av bebyggelse og bygningsmiljøer, kulturminner), som sier noe om kartleggingsplikt og hvilke hensyn som skal ivaretas. En kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljø i Røyken kommune er under utarbeidelse. Arbeidet er ikke ferdigstilt, men den foreløpige vurderingen har pekt ut et større område som vist på illustrasjonen under som et hensynsområde for kulturmiljø Det vises til kap. 3.4 Nyere tids kulturminner for beskrivelse av de ulike byggene. Alle bygningene kan ikke ivaretas, da dette vil legge en for stor demper på den byutviklingen kommunestyret har vedtatt skal skje på Spikkestad og som er i henhold til nasjonale føringer om fortetting og urbanisering ved kollektivknutepunk. På den annen side er identitet og historie viktige elementer når en by skal vokse frem. Det foreslås derfor at det fokuseres på kulturaksen som vist under, hvor av to miljøer trekkes ut som hensynssoner kulturmiljø i områdeplanen. Områdeplan for Spikkestad sentrum 54

55 Illustrasjon; viktige akser i Spikkestad sentrum, herunder kulturaksen fra Gamle Drammensvei og til Spikkestadveien Kulturaksen starter på Gamle Drammensvei og tar inn i Spikkestad sentrum ved vestfasaden på elopakbygget hvor den gamle fabrikkbygningen integreres som en del av det nye kjøpesenteret. Her kan det etableres innganger og småbutikker ut mot gatetunet som leder til torget og stasjonsbygget med café/kultur og uteplasser. Stasjonsbygget er flyttet ut på torget hvor det spiller sammen med den gamle landhandelen med eplehagen og meieriet. Aksen trekkes videre ned mot Spikkestadveien hvor gamle Vestbygda skole og den gamle overlærerboligen bevares. Områdeplan for Spikkestad sentrum 55