Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /91

Transkript

1 Saksprotokoll Vestre Nedenes Panorama - forslag til reguleringsplan Arkivsak-dok. 16/32637 Saksbehandler Gidske Houge Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /91 Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar iht. plan- og bygningsloven at forslag til detaljplan for Vestre Nedenes Panorama med plankart og bestemmelser datert , sist revidert , legges ut til offentlig ettersyn. Kommuneplanutvalget har behandlet saken i møte sak 17/91 Møtebehandling Anne Cathrine Høyesen Hall (V) fremmet følgende tilleggsforslag til planbestemmelsene: Paragraf 2.2 Parkering. Andre avsnitt:" 8-mannsboliger skal disponere minst 1,25 biloppstillingsplasser enten på egen tomt eller i nærliggende fellesanlegg." Her tilføyes: "Det skal anlegges sykkelparkering til hver bolig, med 1.5 plasser per enhet, 30% av plassene skal etableres under tak." Paragraf 2.3 Tomteopparbeidelse. Nytt avsnitt to: "Det bygges opp en forhøyning eller det beholdes et naturlig oppstikkende terreng langs tomtegrense ut mot Fiolveien." Paragraf 2.3 Tomteopparbeidelse Nytt avsnitt fire: " Forstøtningsmurer oppføres i naturstein når muren ikke må utsettes for trykklast fra bebyggelsen." Votering Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Det ble stemt punktvis over Høyesen Halls forslag: Tillegg til pkt 2.2 ble enstemmig vedtatt Nytt avsnitt to i pkt 2.3 ble vedtatt med 6 (2 Ap, 1 V, 1 SV, 1 KrF, 1 Pp) mot 3 stemmer (1 Frp, 2 H) Nytt avsnitt fire i pkt. 2.3 ble vedtatt med 6 (2 Ap, 1 V, 1 SV, 1 KrF, 1 Pp) mot 3 stemmer (1 Frp, 2 H) Kommuneplanutvalgets vedtak side 1 av 2

2 Arendal kommuneplanutvalg vedtar iht. plan- og bygningsloven at forslag til detaljplan for Vestre Nedenes Panorama med plankart og bestemmelser datert , sist revidert , legges ut til offentlig ettersyn. Tillegg til planbestemmelsene: Paragraf 2.2 Parkering. Andre avsnitt:" 8-mannsboliger skal disponere minst 1,25 biloppstillingsplasser enten på egen tomt eller i nærliggende fellesanlegg." Her tilføyes: "Det skal anlegges sykkelparkering til hver bolig, med 1.5 plasser per enhet, 30% av plassene skal etableres under tak." Paragraf 2.3 Tomteopparbeidelse. Nytt avsnitt to: "Det bygges opp en forhøyning eller det beholdes et naturlig oppstikkende terreng langs tomtegrense ut mot Fiolveien." Paragraf 2.3 Tomteopparbeidelse Nytt avsnitt fire: " Forstøtningsmurer oppføres i naturstein når muren ikke må utsettes for trykklast fra bebyggelsen." side 2 av 2

3 ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Gidske Houge Utvalg Kommuneplanutvalget Møtedato Vestre Nedenes Panorama - forslag til reguleringsplan Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar iht. plan- og bygningsloven at forslag til detaljplan for Vestre Nedenes Panorama med plankart og bestemmelser datert , sist revidert , legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg Vedlegg 1 - Oversiktskart Vedlegg 2 - Forslag til plankart Vedlegg 3 - Forslag til bestemmelser rev Vedlegg 4 - Planbeskrivelse rev Vedlegg 5 - Illustrasjonsplan Vedlegg 6 - Snitt Vedlegg 7 - Sammenligning tidligere forslag Vedlegg 8 - Avstand jorde Vedlegg 9 - ROS analyse Vedlegg 10 - Merknader til oppstartsmelding Sammendrag: Planforslaget er fremmet av Asplan Viak på vegne av Block Watne. Planområdet ligger på Engene, og avgrenses av dyrka mark i nordvest, eksisterende boligområde på Vestre Nedenes i nord og øst, og utbyggingsområde for Engene terrasse (Engene platå) i sørvest. Planområdet er på ca. 60 mål og innebærer også en omregulering av deler av Engene terrasse. Planen legger til rette for oppføring av flermannsboliger og eneboliger med tilhørende infrastruktur. Totalt åpnes det for 82 boenheter fordelt på 24 frittliggende eneboliger, 5 tomannsboliger og 6 åttemannsboliger. Adkomstvei blir gjennom Engene boligområde. Det etableres også en gang- og sykkelvei mot Vestre Nedenes med tanke på å korte ned på veien mot skole og kollektivtransport. Prosess: Reguleringsplan for området har tidligere vært oppe til behandling. Da med Rambøll som konsulent for Sør Gruppen AS / Birger Bakke. Forslaget ble avvist ved førstegangsbehandling 25. juni 2014 på grunn av manglende avtale om adkomstvei og for høy utnyttelse med påfølgende uheldige konsekvenser for naboene. Det lykkes ikke å komme fram til en avtale med Block Watne, og sistnevnte kjøpte derfor ut området og har engasjert Asplan Viak for å tegne et nytt planforslag. Siden sist behandling har det blitt startet opp arbeid med revisjon av kommuneplanens arealdel. I den forbindelse er ikke-realiserte byggeområder vurdert opp mot nyere prinsipper (ATP) i planleggingsarbeidet. Kommuneplanutvalget vurderte området på Engene i prosessmøte 21. juni og kom fram til følgende: Dokumentnr.: 16/ side 1 av 6

4 Kommuneplanutvalget har sett nærmere på området og diskutert det i forhold til de føringer og avklaringer som har vært de seneste årene. Med bakgrunn i de grunnlagsinvesteringer som er gjort i området, ut i fra kommunens føringer og signal, innstilles på at B 61 beholdes i kommuneplanens arealdel, til tross for at området er i strid med den areal- og transportpolitikken som er ønskelig for framtiden. Området vil i stor grad være bilbasert og vil generere trafikk gjennom Engene boligfelt. Det skal imidlertid påpekes at opparbeidelse av gangvei mot skolen vil være fordelaktig både for dette feltet og eksisterende boligbebyggelse omkring. Tilrettelegging ved kollektivstopp som Park and ride og sykkelparkering med tak vil også være svært gunstig og det oppfordres til dette. Venstres representant signaliserer at det generelt er uheldig at det gjennomføres infrastrukturtiltak/grunnarbeid før reguleringsplaner er vedtatt. Innkomne merknader med kommentarer: Det ble meldt oppstart av planarbeid i brev datert 24. januar Frist for å sende inn uttalelse var 19. februar. Det kom inn 6 merknader til oppstartsmeldingen. Det kom også inn en senere uttalelse som kommenteres her. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, brev datert Ønsker at det redegjøres for klima og energi med henvisning til ATP-arbeidet. Viser videre til landbruksareal og ber om at det settes av en buffersone på 50 meter. Fylkesmannen minner også om hensynet til barn og unge og at det settes av areal til dette formålet. Videre skal det gjennomføres ROS-analyse og gjøres vurdering av folkehelse, støy og naturmangfoldloven. Området ligger langs kollektivaksen, men i noe avstand fra holdeplass, skole og dagligvare. Planforslaget regulerer en ny gang- og sykkelvei som korter ned avstand til disse. Området er nylig vurdert av kommuneplanutvalget på ny med tanke på ATP-arbeidet, og det ble bestemt at området burde bli liggende i KP som boligområde. Parkeringsnormene følger kommuneplanens krav. Byggegrense mot dyrka mark følger kommuneplanens krav på 30 meter. Flere steder er likevel avstanden over dette. Det er satt av tre lekeplasser innenfor området, og det opparbeides offentlig ballbane i friområdet. Skoleveien vurderes som trygg. ROS analyse følger planforslaget. I forhold til folkehelse er det tilrettelagt for flere stier som knyttet sammen områder og fremmer bruk av føttene. Støy er utredet i tidligere planprosess. Viktig naturmiljø blir ikke berørt av utbyggingen. Aust-Agder fylkeskommune, brev datert Forutsetter at alminnelige planhensyn ivaretas i planarbeidet, og viser spesielt til hensynet til barn og unge, gode muligheter for gange og sykkel, snarveier og tilpasning til grønnstrukturen. Kulturminneseksjonen har ingen merknader. Det er satt av tre lekeplasser innenfor området, og det opparbeides offentlig ballbane i friområdet. Skoleveien vurderes som trygg. Planforslaget regulerer flere stier og en ny gang- og sykkelvei som kobler sammen området med omkringliggende områder og infrastruktur. Grønnstruktur ivaretas mot eksisterende bebyggelse på Vestre Nedenes og mot jordene. Statens vegvesen, brev datert Viser til tidligere uttalelse til planarbeid i området. Forutsetter at området får samme adkomst resten av Engene. Vegvesenet synes det er positivt at det tilrettelegges for gang- og sykkelvei. Forutsetter at skoleveien blir omtalt i planen. Området får samme adkomst som resten av Engene-feltet. Skoleveien går mot Nedenes skole og vurderes som trygg. Petter Berthelsen, Fiolveien 1, e-post sendt Viser til tidligere planer, og ønsker at den grønne buffersonen mot Fiolveien opprettholdes. Ønsker også at husene i denne retningen ikke blir for høye med tanke på innsyn mot verandaer. Dokumentnr.: 16/ side 2 av 6

5 Det etableres en grønn buffer mot eksisterende bebyggelse også i dette forslaget. Mot Fiolveien planlegges det eneboliger i «vanlig» høyde. Det er utarbeidet flere snitt som viser hvordan ny bebyggelse vil bli liggende i forhold til eksisterende bebyggelse. Kjell Andersen, brev datert Refererer til planlagt gang- og sykkelvei mot Granliveien og etterspør avtale på denne (er en av grunneierne i området). Block Watne har inngått avtale med grunneierne og har sendt søknad til kommunen om fradeling av det aktuelle arealet og tilhørende veisystem. Anna Lisa Stenhaug, Granliveien 8, e-post sendt Viser til tidligere korrespondanse om problemer med overvann i området. Problemet oppstod da skogen som stod i området ble hogd ut. Er videre bekymret for store vinduer mot sin bolig. Dagens terreng heller mot Granliveien slik at den naturlige dreneringen skjer i denne retning. Utbyggingen av området er planlagt med fall mot Engene terrasse og problemet skal med dette kunne løses. Det planlegges ikke bebyggelse orientert mot Granliveien. Lideta Habtemariam og Kubrom Ghebredinghle, Bergfletteveien 1, brev datert Ønsker et grønt belte mellom sin eiendom og ny bebyggelse. Ønsker skjerming mot innsyn. Ber om at eventuelle friområder legges mot bebyggelsen som buffer. Ber også om at det ikke planlegges for høye hus. Viser til at de har uteplassen mot nordvest. Det etableres en grønn buffer mot eksisterende bebyggelse. Mot Bergfletteveien planlegges det eneboliger i «vanlig» høyde. Det er utarbeidet flere snitt som viser hvordan ny bebyggelse vil bli liggende i forhold til eksisterende bebyggelse. Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanen og føringer for planarbeidet Planområdet er i kommuneplanens arealdel dels avsatt til boligområde (B61) og dels vist med hensynssone der gjeldende reguleringsplan styrer arealbruken (Engene terrasse). Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel og utløser derfor ikke krav om konsekvensutredning. Området ble endret fra LNF-område til boligformål gjennom rulleringen av kommuneplan Skisseutkastet som lå vedlagt innspillet den gang viste til at området hadde potensial for opp mot boenheter med variert småhusbebyggelse. Konsekvensutredningen problematiserte tap av grønne areal, pga. det allerede høye antall enheter i områdene Engene og Linnheia. Det ble konkludert med at fordelene var større enn ulempene ved å endre området til byggeområde. Ved behandlingen ble det lagt vekt på at reguleringsplanen måtte sikre gjennomgående stier og grønnstruktur, og buffer mot landbruksområdene. Reguleringsarbeidet måtte også redegjøre for hvilke natur og kulturkvaliteter som kunne utnyttes positivt, og tas hensyn til, som for eksempel steingjerder, utsiktspunkt, verdifull vegetasjon med mer. Ved behandling av tidligere forslag til reguleringsplan for området, fremmet av Rambøll, ble følgende vedtatt av kommuneplanutvalget 25. juni 2014: 1) Avtale om adkomstvei, herunder infrastrukturbidrag må være på plass før detaljreguleringsplanen kan legges ut. 2) Kommuneplanutvalget er av den formening at utnyttelsesgraden er for høy. Rekkehusene kommer for tett innpå eksisterende boliger. Utbygger må komme tilbake med et forslag med utnyttelsesgrad på maksimum 70 boenheter. Første punkt er nå overflødig da det aktuelle området og området der adkomstveien skal ligge har samme utbygger. Punktet om antall boenheter er overholdt. Området som omfattes av vedtatt plan for Engene terrasse inneholder i dag 6 tomter til eneboliger og et leilighetsbygg som ifølge planbeskrivelsen kan ha 22 enheter. Det nye planforslaget åpner for totalt 88 enheter, og antallet for det nye feltet blir da 60. Dokumentnr.: 16/ side 3 av 6

6 I forhold til nærhet til eksisterende boliger i Bergfletteveien og Fiolveien er endringene vist i vedlegg og omtalt i planbeskrivelsen. Både tomtegrense og byggegrense er dratt noe bort fra eksisterende bebyggelse, tomtegrense mellom 0 og 11 meter og byggegrense mellom 3 og 12 meter. I tillegg er det nå planlagt frittliggende boliger med ca. 4 meter lavere takhøyde enn tidligere forslag. Planforslaget åpner for flere eneboliger. Det er i utgangspunktet ikke ønskelig fra kommunens side med eneboliger, og det oppfordres til heller å satse på mer konsentrert bebyggelse som rekkehus og firemannsboliger. Med tanke på føringene fra forrige behandling på maksimalt antall boenheter fremmes likevel forslaget for politisk behandling slik det er sendt inn. For å imøtekomme nyere føringer om bedre adkomstveier til skole og kollektiv er det planlagt en ny gang- og sykkelvei mot Vestre Nedenes. Denne korter ned veien til skole med ca. 1 km og busstopp med ca. 250 meter. Det er på nåværende tidspunkt sendt inn søknad om fradeling av dette arealet slik at det kommer inn i kommunalt eie. Estetikk og landskapsvirkning Planområdet ligger i dag noen høydemeter over omkringliggende områder. Utbygging av feltet vil derfor kunne gi både nær og fjernvirkninger. Bebyggelsen er planlagt som konsentrert og frittliggende toetasjes småhusbebyggelse. Ingen av boligområdene åpner for høyere hus enn 9 meter. I forhold til konsekvenser for landskapet er det positivt at det ikke planlegges høyere bygninger. Dette er også positivt med tanke på å sikre en bedre tilpasning mot Vestre Nedenes som består av frittliggende småhus. Området er kupert, og det vil som en del av utbyggingen måtte foregå terrenginngrep for å sikre kjørevei som tilfredsstiller kommunale krav og tilgjengelighet til boligene. Masseberegninger er utført på grovplaneringsplan og viser at området kan opparbeides med omtrent massebalanse. Skråningen mot vest vil bevares som grøntområde og det er også lagt inn grønne buffere mot eksisterende bebyggelse. Videre er det satt krav om at steinfyllinger skal jordkles og beplantes/revegeteres. Konsulent opplyser om at det vil kunne bli en liten skjæring (1-2 meter) på den første tomta på Bf3 og mulig en også i enden av Bf4, men at det ellers ikke vil være skjæringer i feltet. Barn og unge Det planlegges to lekeplasser for mindre barn i området. I tillegg omreguleres tidligere regulert ballbane og lekeplass til tilsvarende formål. Det er satt rekkefølgekrav til opparbeiding av alle tre lekeplassene, samt ballbanen. Ballbanen reguleres til offentlig formål og vil dermed være tilgjengelig for beboere både på Engene og Vestre Nedenes. De tre lekeplassene er til sammen på snaue 2 mål og tilfredsstiller kommuneplanens krav om tilstrekkelig areal til lek. Plasseringen av LEK1 er spesielt god, da den ligger tilknyttet et offentlig friområde med fin utsikt. Nærmeste skole er Nedenes barne- og ungdomsskole. Hit er det ca. 2,5 km via ny planlagt gang og sykkelvei mot Vestre Nedenes. Skoleveien går gjennom dette feltet og krysser så fylkesveien i etablert overgang. Videre følges gang- og sykkelvei til skolen. Skoleveien går med unntak av veiene gjennom planlagt boligfelt og boligfeltet på Vestre Nedenes på fortau og gang- og sykkelvei. Skoleveien regnes som trygg. Universell utforming Det fremgår av planbeskrivelsen at bebyggelsen er planlagt å tilfredsstille husbankens krav til tilgjengelighet. Ingen veier har større stigning enn 8 %. Gjennom bestemmelsene er det krav om at adkomst og minst et av lekeapparatene på hver av lekeplassene skal være universelt utformet. Friluftsliv Området benyttes ikke i dag til friluftsaktiviteter. Området sitt største potensiale ligger i mulighetene for tilknytning til nærliggende turområder. I planforslaget er det innarbeidet en gang- og sykkelvei som knytter Engene sammen med Vestre Nedenes. Fra enden av gang- og sykkelveien går det en Dokumentnr.: 16/ side 4 av 6

7 sti videre på nordsiden av Granliveien. Det er også regulert inn tursti fra feltet mot Fiolveien og i retning mot transformatorstasjonen. I illustrasjonsplanen er det vist mulighet for opparbeidelse av en sti vestover mot Bjønnes. Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke registrert kulturminner i området. Området inngår heller ikke som en del av noen kulturmiljø. Langs eiendomsgrensene går det flere sammenhengende steingjerder. Det er ikke foreslått bestemmelser om særskilt sikring av disse, men for det meste ligger de i områder regulert til grønnstruktur. I eiendomsgrensen mellom bnr. 42 og 65 vil steingjerdet bli ødelagt ved utbygging av felt BK1 og BF1. Miljøkonsekvenser / biologisk mangfold Det er ikke registrert viktige naturtyper eller sjeldne arter i Naturbase eller Artsdatabanken. Området der det skal bygges er hogd ut. Gjenstående skog reguleres til friområde. For vurdering i forhold til naturmangfoldloven vises det til planbeskrivelsen. Landbruk Planlagte byggeområder ligger på grunnfjell med skrint løsmassedekke. Skogen på platået er hogd, mens eikeskogen i skråningen mot nordvest er ivaretatt. Selve planområdet inneholder ikke dyrka mark, men det grenser i nordvest mot de store sammenhengende jordbruksarealer på Bjønnum og Hestekjær. Jordbruksarealene drives intensivt, og det er derfor viktig å sørge for en tilstrekkelig byggegrense for å redusere potensielle konflikter med tanke på lukt og støv. Planforslaget har tatt hensyn til kommuneplanens byggegrense på 30 meter mot dyrket mark. Avstandene er vist i vedlegg der rød strek viser 40 meters og gul strek viser 50 meters avstand fra jordet. Denne avstanden tilsvarer omtrent bakken opp til platået der bebyggelsen planlegges, og høydeforskjellen vil bidra til ytterligere å redusere eventuelle konflikter. Overvann Avskoging og utbygging av et område vil føre til mer avrenning, da mye av nedbøren fordamper fra trær og infiltreres i grunnen i skogsområder. Harde flater har vesentlig mindre fordampning, og vil i hovedsak lede vannet inn mot tilgrensende områder. Fordrøyningseffekten som et skogsområde har vil også reduseres som følge av utbyggingen. Utbyggingen er planlagt slik at overvann som kommer på utbyggingsområdet vil drenere via fall til veisystemet og ikke til tilgrensende områder. Overvannet skal så ledes tilbake til anlegg i Engene terrasse. Støy Området ligger høyt i terrenget, og E18 ligger ca. 500 meter i vestlig retning. Støyen fra E18 er merkbar, noe som også gikk fram av støyutredning i tidligere planprosess. Innenfor planområdet var det noen mindre områder som er innenfor gul støysone. Fasadeberegningene viste derimot at alle fasadene lå utenfor gul sone. Det er ikke gjennomført ny støyutredning til dette planforslaget, men bebyggelsen er ikke planlagt nærmere veien enn tidligere løsning så konklusjonene i rapporten kan overføres til nytt planforslag. Teknisk og sosial infrastruktur Vei og parkering: Planområdet er tenkt tilkoblet offentlig vei gjennom Engene boligområde. Det planlegges etablert fortau opp til «sløyfa». Videre er det ikke planlagt fortau innenfor feltet. Parkering vil foregå ved hver bolig eller i fellesanlegg. Krav til parkeringsdekning er minst 2 plasser for enebolig og tomannsbolig, og minst 1,25 plass per åttemannsbolig. Vann og avløp: Det nye området vil koble seg til tekniske anlegg ved Engene terrasse. I følge planbeskrivelsen vil trykkøker ved Tukarten gi de nødvendige 50 liter/s til slukkevann. Renovasjon: Det planlegges nedgravd anlegg sentralt i området. Det er avsatt egen lomme som kranbilen kan stanse på ved tømming av anlegget. Dokumentnr.: 16/ side 5 av 6

8 Kollektiv og sykkel: Området ligger langs kollektivaksen mellom Arendal og Grimstad som er hyppig frekventert. Nærmeste bussholdeplass er via ved overgangen på fylkesveien ved Vestre Nedenes. Hit er det rundt 900 meter. Det er også holdeplass ved avkjøringen opp til Engene boligfelt. Langs fylkesveien er det etablert gang- og sykkelvei mot Arendal og mot Fevik/Grimstad. Skole og barnehage: Området tilhører Nedenes skolekrets. Skoleveien på 2,5 km regnes som trygg. Det er kommunal barnehage etablert på Engene (ca. 700 meter langs fortau). Det er private barnehager ved Nedenes (1,3 km) og Nedenesåsen (2,5 km). Forretning: Det er dagligvare på Nedenessletta (1,3 km) og Nedenes bydelssenter (1,9 km). Risiko og sårbarhet Det er gjennomført ROS analyse. Denne ligger vedlagt planen. Det er ikke avdekket spesielle faremoment som følge av utbyggingen. Konklusjon Plandokumentene er utført og levert iht. plan- og bygningsloven. Planforslaget reiser problemstillinger knyttet til lokalisering av boligområder i forhold til nærhet til skole og kollektiv. Dette er spesielt vurdert i forbindelse med pågående rullering av kommuneplanens arealdel. På denne bakgrunn anbefaler Rådmannen at planforslaget legges ut på offentlig ettersyn. Driftsmessige konsekvenser Drift av offentlige veier og friområder vil være kommunens ansvar. På grunn av avstand til skolen har også førsteklassinger krav på skoleskyss. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 15. august Dokumentnr.: 16/ side 6 av 6