REGULERINGSPLAN FOR DELER AV STORØYNE OG PERS RESORT NY 2.GANGS. BEHANDLING OG SLUTTBEHANDLING

Transkript

1 Arkivsak-dok. 13/ Saksbehandlar Hanne Cecilie Nes Saksgang Utval for natur og næring Kommunestyret REGULERINGSPLAN FOR DELER AV STORØYNE OG PERS RESORT NY 2.GANGS. BEHANDLING OG SLUTTBEHANDLING Saka vert avgjort av: Kommunestyret Vedlegg: Brev frå Nye Gol v/torgeir Østro og Ola Stølen, datert og Kommentar til brev frå Nye Gol A/S frå Torbjørn Rustberggard, datert Saksprotokoll og og saksutgreiing i Utval for Natur og næring, Sak 12/13, datert Miljøvernavdelinga trekker motsegn til reguleringsplan for Pers Resort og deler av Storøyne datert Nytt offentleg ettersyn (Opprettheld motsegn) frå Statens Vegvesen, datert Forslag til løysing av motsegn frå Gol kommune til Statens vegvesen, datert Reguleringskart og føresegner, oppdatert etter vedtak I UNN 12/13 og etter drøftingsmøte med FM, datert og Utbyggingsavtale mellom Gol kommune og Torbjørn Rustberggard, postført Dokument i saka: 1. Saksprotokoll og saksutgreiing i Kommuneplanutvalet, F-Sak 54/12, datert Brev til DBC arkitektur Ny behandling, datert Brev frå Nye Golv/Torgeir Østro og Ola Stølen, datert og brev datert Kommentar til brev frå Nye Gol A/S frå Torbjørn Rustberggard, datert Miljøvernavdelinga trekker motsegn til reguleringsplan for deler av Vikojordet og Storøyne, datert

2 6. Nytt offentelg ettersyn (Opprettheld motsegn) frå Statens Vegvesen, datert Forslag til løysing av motsegn frå Gol kommune til Statens Vegvesen, datert Reguleringskart og føresegner, oppdatert etter vedtak I UNN 12/13 og etter drøftingsmøte med FM, datert og Utbyggingsavtale mellom Gol kommune og Torbjørn Rustberggard, postført Kommunestyresak K 1/14, datert , Vedtak Utbyggingsavtaler 11. Innspel til nytt offentleg ettersyn frå NVE datert Dersom det er ønske om innsyn i fleire dokument ta kontakt med Utbyggingsavtalen eller sekreteriatet. Saksopplysningar: Opprinneleg planleveranse og konsekvensutredning vart levert kommunen for behandling Utval for Natur og næring vedtok eige planprogram januar Reguleringsforslaget for Pers Resort og deler av Storøyne la opp til bygging av eit stort antal m 2 bruksareal meir enn m 2. Kommunen krevde derfor eigen konsekvensutredning. Reguleringsplanen har vore ute på offentleg ettersyn i to perioder og tilsaman har det vore 4 politiske saker. 1 gangs. behandling starta i Formannskapet som kommuneplanutvalet då forslaget hadde avvik frå overordna plan. Det var ønskeleg med eit parallelløp med områderegulering Vikoøyne og deler av Storøyne. Områderegulering for sistnemnde plan er no stadfesta. Både Statens Vegvesen, Fylkesmannens miljøvernavdeling og NVE møtte planen med motsegn. Motsegn er no løyst med unntak av Statens Vegvesen. I skrivande stund håper vi å få løyst motsegn med Vegvesenet med det fyrste. Det er utarbeidd framlegg til løysing, jfr. saksdoknr.7 I etterkant av siste politiske møte i mars 2013 har det vore fleire møter mellom kommunen, Vegvesenet og delvis Statsbygg for å få framdrift i planen om rundkøyring, døgnhvileplass og kontrollstasjon. Prosjektering er ferdig og det er sannsynleg at anbudsdokumenta er klare hausten Beklagelegvis har planarbeidet stoppa noko opp, men viss Vegvesenet leverer kan kommunestyret sluttbehandle planen før ferien Utval for natur og næring har behandla reguleringssaken i møte sak 12/13 Behandling Informasjon frå avdelingsleiar Hanne Cecilie Nes om dei ulike plankarta som har kome inn sidan forrige handsaming i UNN i Utval for Natur og næring gjennomførte deretter synfaring på staden før dei tok opp saka til handsaming i kommunestyresalen. Ved synfaringa møtte Torbjørn Rustberggard for Gordarike, Ola Stølen for Nye Gol AS, Per Rustberggard for Pers AS og Torstein Kaslegard pva. planframstiller DBC arkitektur AS. Nye dokument i saka etter at saksframstillinga var ferdig frå administrasjonen: 2

3 Brev ut til partar i saka, datert , med varsel om synfaring under UNN-møtet Brev frå Gordarike v/t Rustberggard kommentarar til administrasjonens innstilling. E-post frå Nye Gol AS, datert uttale til planforslaget. Nytt revidert framlegg til vedtak, etter arbeid i UNN: Utval for Natur og næring tilrår å legge nytt forslag til reguleringplan for Storøyne og Pers Resort ut på offentleg ettersyn i 6 veker etter at slike endringar er gjort i kart og føresegner: I reguleringskartet: - Rød stipla line, eigedomsgrense, må inn i teiknforklaring. - Veg 3 (V3) må flyttast til austsida av FP2. - Gangvegen nord/sør ligg som framlegg datert T8 skal i redusert breidde førast fram til V3 langs Dalaåni. I føresegnene: - Reduksjon av mønehøgde for T3 til 8 meter. - Nytt kulepunkt 2 skal ha slik formulering: o Før opparbeiding av T/C1 og T/C2, skal V2 og V3 fram til T8 vera ferdig opparbeidd. - Rekkefølgjeføresegn, kulepunkt 6 skal ha slik formulering: o Før ytterlegare utbygging (per dags dato ) av område S1, skal turveg (FT1, V4, V2, V3 fram til T8) frå Gamlevegen til Rv. 7 vera ferdig opparbeidd. Tekniske installasjonar, leikeapparat og liknande kan likevel tillatast. Føresegn 13.2 endrast slik: FP2 Parkering for T8. Nytt punkt 13.3 P1-P18 Felles parkering for S1, S2 og T7. Ytterlegare punkt under 13 vert forskjøvet II Administrasjonen får i oppdrag å starte forhandlingar om utbyggingsavtale med før 2.gangs behandling. III Endringar i kart og føresegner vert delegert til administrasjonen å kvalitetssikre før utlegging til offentleg ettersyn. Votering Einstemmig vedteke. Vedtak I reguleringskartet: - Rød stipla line, eigedomsgrense, må inn i teiknforklaring. - Veg 3 (V3) må flyttast til austsida av FP2. - Gangvegen nord/sør ligg som framlegg datert T8 skal i redusert breidde førast fram til V3 langs Dalaåni. 3

4 I føresegnene: - Reduksjon av mønehøgde for T3 til 8 meter. - Nytt kulepunkt 2 skal ha slik formulering: o Før opparbeiding av T/C1 og T/C2, skal V2 og V3 fram til T8 vera ferdig opparbeidd. - Rekkefølgjeføresegn, kulepunkt 6 skal ha slik formulering: o Før ytterlegare utbygging (per dags dato ) av område S1, skal turveg (FT1, V4, V2, V3 fram til T8) frå Gamlevegen til Rv. 7 vera ferdig opparbeidd. Tekniske installasjonar, leikeapparat og liknande kan likevel tillatast. Føresegn 13.2 endrast slik: FP2 Parkering for T8. Nytt punkt 13.3 P1-P18 Felles parkering for S1, S2 og T7. Ytterlegare punkt under 13 vert forskjøvet II Administrasjonen får i oppdrag å starte forhandlingar om utbyggingsavtale før 2.gangs behandling. III Endringar i kart og føresegner vert delegert til administrasjonen å kvalitetssikre før utlegging til offentleg ettersyn Forhold til overordna plan: Kommunedelplan for Gol tettstad, datert , K sak 0049/06. Området er her avsett til kultur og miljøpark, hyttepark og Senterområde. For hyttepark er det gitt føresegner om at mønehøgde ikkje skal overstige 7 meter. Miljøkonsekvensar: Gjennomføring og realisering av reguleringplan for Pers Resort og deler av Storøyne vil ha stor betydning for både arealer og heile miljøet på Storøyne. Det er nå lagt enda meir til rette for at allmennheten kan ferdast rundt heile Storøyne i form av ein turveg. Jf. FT1 FT6. Det var også lagt til rette for ein ikkje kommersiell adkomst/offentleg gangveg gjennom planområdet. Gangvegen skulle gjerdast inn på begge sider og dei som løyser billett skulle krysse under gangvegen og inn til Gordarike aktivitetspark. Etter siste revisjon datert er denne likevel fjerna, men langs V3 er det lagt ein stripe med felles grøntareal mot FT6. Vegane V2 V4 er alle kombinert veg/turveg. Helse-/miljø og beredskapstilhøve: Storøyne ligg slik til at deler av øya kan vera utsatt for flom frå to kanter. Gjennom revisjon av kommunedelplanen utførte NVE ein vurdering av flomfaren langs Hallingdalselva. Ved ein 200 årsflom vil deler av Storøyne ligge i områder der det er fare for at det kan koma vann inn 4

5 i kjellar. Konsulentfirma Sweco har i tillegg gjort ein berekning på vannstander rundt Storøyne. Konklusjonen i denne er at det er muleg å bygge flomvoller langs hovedløpet og kanalen. I samsvar med krav frå NVE er det for område S2 og T2 T8 sagt at golvnivå for utbygging skal være minimum 30cm over berekna kotehøgde for ein 200 års flom. I T7, T8 og T/C1 og T/C2 er det ikkje tillat med kjellar. Jfr. Føresegnane 3-5. (T/C2 er seinare fjerna) Økonomiske konsekvensar: Realisering av prosjektet vil forhåpentlegvis gi mange fleire besøkande turister til Gordarike med tilhøyrande anlegg og Gol generelt. Positive ringverknader for både kommunen og heile regionen. Gebyr for saksbehandling av planen er betalt i Gebyr for sluttbehandling av planen skjer etter pkt. 51 i gebyrregulativet. Dersom det er vanskeleg å definere antal bueiningar vil gebyret bestå i ein blanding av antal einingar og medgått tid. Utbyggingsavtale er signert og postført, Kommunestyre har behandla avtalene med Nye Gol AS, Torbjørn Rustberggad pva. Gordarike og Birger Rustberggard pva. Hahaug eiendom i møte Konsulentfirma Sweco har ferdig prosjektert veg og rundkøyring og det er sannsynleg med anbudsutlysning hausten 2016Utbyggjerane har forplikta seg til å betale inn bidrag rekna ut etter antal m 2 det blir søkt om rammeløyve for. Bidrag skal betalast inn før søknad om rammeløyve blir behandla. I det ligg det at kommunen saman med bidrag frå Vegvesenet nødvendigvis må forskottere.. Det er antyda behov for revisjon av Utbyggingsavtalene då kostnadsestimatet er blitt noko høgare enn det var på forhandlingstidspunktet for avtalene. Vurdering: Under siste offentleg ettersyn kom det inn slike merknader: Merknader Fylkesmannen si miljøvernavd. Kommentar Syner til forslag til løysing frå kommunen: Det er blant anna regulert inn eit 15 meter bredt grøntbelte langs Dalaåne og Hemsil i tillegg til at tidligare kjøreveg er regulert om til turveg (FT7).Desse endringane tek betre omsyn til dei vassdragsnære areala etter vår vurdering. Fylkesmannen trekk difor motsegna til planen med føresetnad om at dette inngår i den endelege planen. Når det gjeld dei andre endringane i planen har vi ingen spesielle merknader til dette ut frå nasjonale og regionale miljøinteresser. Vi vil likevel be kommunen om å kritisk vurdere kva areala på Storøyne kan nyttast til. Det er nå også opna for camping innafor S1 og S2, i tillegg til kultur-, aktivitets- og miljøpark. Endringane etter møte med FM er innarbeidd i kart og føresegner, jf. Reguleringskart og føresegner, datert

6 Storøyne er på mange måtar Gol sitt ansikt utad med tanke på all trafikken langs rv. 7. Eit heilskaplig utrykk er difor viktig. Slik Fylkesmannen vurderer saka kan dette bli utfordrande med omsyn til at det og skal kunne plasserast campingvogner på areala kor det frå før er satt opp kopi av ei stavkyrkje og diverse bygningar frå vikingtida som ein del av kultur- og aktivitetsparken. NVE har slikt innspel: Etter ny plan- og bygningslov skal fareområde alltid visest som omsynssoner og tilknyttes føresegner som ivaretar tryggleiken. Dersom planen nå er utarbeida etter ny plan-og bygningslov forutsetter vi at områda utsett for flaumfare visest som omsynssone og at føresegnene som ligg i planen tilknyttes desse omsynssonene. Planen er ikkje utarbeidd etter ny plan- og bygningslov då FM har uttalt at dersom planen har vore på offentleg ettersyn før ny lova er det ikkje krav om oppradering til ny lov. SOSI kode (Samordnet Opplegg for Stedfestet Informasjon) for fareområde er likevel påført plankartet i tilgrensande område. Føresegn 5.1 i varetek tryggleiken med omsyn til 200års flom. Merknad vart lagt fram i møte Oppdragsgiver og planfremmer vil at vegen skal V1 skal svinge sørover langsplangrensa slik plankartet syner mens planfremmer og Nye Gol AS ønsker at vegen skal gå rett fram eit stykke før den svinger. Rambøll har prosjektert begge løysingane og begge tilfredsstiller krav til vogntog. Val av løysing påvirker ikkje avkøyringspunkt mot ny veg mellomrv7 og sentrum eller trafikkmengde. Nye Gol AS Merknaden gjelder bruk av Nye Gol AS (NG) sitt areal i planområdet. NG er en forholdsvis stor grunneier i planområdet. Arealbruk og løsninger som er vist for våre Slik kommunen har forstått det er Nye Gol AS ikkje grunneigar før dei har løyst inn eigedomane. Det er tinglyst urådighetserklæring på eigedomane gnr.5 6

7 areal i østre del av planområdet er ikke avklart med oss, og vi er sterkt uenige i den arealbruk og de løsninger som det her legges opp til. Planløsningen i området som NG eier, og særlig i den østre del av planområdet, er helt avgjørende for adkomst og brukbarhet for hele planområdet på Storøyne. Fra NG sin side er det svært beklagelig at det her er fremlagt er planforslag som ikke er avklart med oss i forkant, og at kommunen også vedtar å legge planforslaget ut på offentlig høring uten å sikre at det er enighet i dette området. Etter NG sin vurdering er eneste alternativ for kjørbar adkomst til planområdet via vår eiendom i øst. Av den grunn må det, etter NG sin vurdering, foreligge en enighet/avtale med oss for at planen skal kunne realiseres. På dette grunnlag hevder NG at reguleringsplanen ikke kan sluttbehandles/vedtas før det foreligger en planløsning (for vårt areal) og arealet i øst må benyttes for oppføring av et «signalbygg», og må være det tiltaket som ligg nærmest rundkjøringen. Et slikt bygg vil gi god profilering for hele området. Mellom bygget og rundkjøringen/riksvegen må det anlegges et innbydende og brukervennlig uteområde/parkområde. Nytt kombinert område TB/P, ny trasè for veg V1. Etter NG sin vurdering vil det være helt feil å benytte det mest eksponerte området i sørøst til veg og parkering for biler og busser slik planforslaget viser. NG har fått utarbeidet en planskisse datert (kart 1 Gol Expo) som viser vårt forslag til om vii har gitt vår tilslutning til. bnr.115 og gnr.10 bnr.18. Urådighetserklæringen har eit 10 års perspektiv. Det betyr at ingen kan råde over desse eigedomane, heller ikkje pantsette eller selje utan Nye Gol AS sitt samtykke Nye Gol AS la fram e-post og innspel til møte Det går fram av protokollen at det i tillegg vart halde synfaring med både representantar for både Nye Gol AS og planframstiller. Utval for Natur og næring valde likevel ikkje å legge om vegen, V1 vest for Expo område og T8/FP1. Arealet i øst må benyttes for oppføring av et «signalbygg», og må være det tiltaket som ligg nærmest rundkjøringen. Nytt kombinert område T8/P, ny trasè for veg V1.NG sin planskisse viser et kombinert formål T8/P som kombinert byggeområde og parkering. NG sin planskisse viser videre at veg V1 flyttes, og legges fra regulert avkjøring ved østre plangrense rett vestover ca. 80m til vest for vår vestre 7

8 eiendomsgrense, her svinger den 90 mot sør og går i retning mot P3, kfr. vedlagt planskisse. Vårt forslag til reguleringsbestemmelser for område T8/P. 1 området kan det oppføres servicebygg og opparbeides parkeringsplasser for biler og busser. BYA = 2000 m2. Mønehøyde regnes fra gjennomsnittlig planert terrengnivå rundt bygningen og skal ikkje overstige 11 meter. Det er ikke tillatt med kjeller i området. Planen slik UNN vedtok den i siste vedtak legg opp til BYA = 1000m 2. Dersom området utvidast i tråd med skisse og ønske frå Nye Gol AS vil det også vera naturleg med ein høgare BYA. Gordarike v/t. Rustberggard datert og har slike merknader: Syner til tvistesak og inngått forlik. Intensjon om signalbygg er definert i eigen avtale. Meiner at avkøyring som vist i reguleringsforslaget fullt ut er fagleg forsvarleg. Saksa frå innspelet: Forsøk på å skille areal definert i avtale mellom partene med kultur- og aktivitetsparken synes å være farget av ønske om å kunne skille dette arealet frå kultur- og aktivitetsparken med trafikkområe. Dette strider mot intensjonen om å knytte serviceanlegget på «Gol Expo» til parken Etterlysing Frå Nye Gol AS. Ønsker svar på høyringsmerknad. Tilbakeviser påstand om intensjonsavtale som gjeld parkering. Presiserer at det er Nye Gol AS som har opsjon på T8. Statens Vegvesen har i brev datert i 6 punkter ramsa opp krav som dei krev innarbeid i planen for å trekke motsegn. Rådmannen kan ikkje sjå at det kome inn nye moment eller opplysninger til reguleringsplanen som gjør at Utval for Natur og næring endrer sitt synpunkt på vegspørsmålet. Svar på høyringsmerknad blir gjort gjennom denne 2.gangs behandling. Kommunen konstaterer at partane tolker intensjonsavtale ulikt. Kommunen har i brev forslag til løysing på dei 6 punktene, men har ikkje lykkast å få tilbakemelding Konklusjon: Motsegn er løyst med aktuelle statlege instanser. Jf. Brev datert Rådmannen kan ikkje sjå at det kome inn nye moment eller opplysninger til reguleringsplanen som gjør at Utval for Natur og næring endrer sitt synpunkt på vegspørsmålet eller andre forhold Jf. siste vedtak i Utval for Natur og næring, Sak 12/13 8

9 Det er fortsatt eit politisk spørsmål korvidt det er ønskeleg med etablering av bubilar og campingrelatert verksemd på Storøyne i kombinasjon med kultur og miljøpark. FM påpeiker i brev der dei trekk motsegn at Storøyne på mange måter er Gols ansikt utad med tanke på all trafikken langs Rv.7. Eit heilskapleg utrykk er difor viktig. FM meiner dette kan bli utfordrande med omsyn til at det skal kunne plasserast campingvogner og bubiler på areala kor det frå før er sett opp kopi av stavkyrkje og bygg frå vikingtida. Midlertidig adkomst og generering av trafikk mellom næringshagen og kommunehuset er heller ikkje ønskeleg. Det knytter seg stor usikkerhet til kor lenge «midlertidighet» vil vare. Det er likevel forståeleg med frykten for at alt skal stoppe opp i påvente av den nye vegen Kommunen var lova svar på motsegn frå Statens Vegvesen innan måndag 8 juni. Denne fristen har dei ikkje klart å halde. Rådmannen har likevel sagt at saken skal sendast ut med håp om at Vegvesenet leverer innan behandling i UNN 15 juni. Krav og vilkår frå Vegvesenet må eventuelt innarbeidast i vedtak eller vilkår i vedtak. Alternativet er dialog eller mekling. Rådmannen si innstilling: Kommunestyret vedtek reguleringsplan for Pers Resort og deler av Storøyne, Planid i samsvar med plan- og bygningslova 12-12, på slike vilkår: I. Endringar i føresegnene II. Endringer i kartet Hege Mørk Rådmann Hanne Cecilie Nes Avdelingsleiar 9