Detaljreguleringsplan for Vister næringspark - sluttbehandling

Transkript

1 SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Ole Ringsby Førland Detaljreguleringsplan for Vister næringspark - sluttbehandling Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk /18 2 Bystyret /18 Behandling i Utvalg for plan, miljø og teknikk : Følgende hadde ordet ved behandling av saken: Ingen Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Innstilling fra Utvalg for plan, miljø og teknikk: I medhold av plan- og bygningsloven ledd vedtas detaljreguleringsplan for Vister næringspark utarbeidet i målestokk 1:000, datert og sist endret Videre vedtas de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert og sist endret Behandling i Bystyret : Følgende hadde ordet ved behandlingen av saken: Ingen Votering Innstillingen fra Utvalg for plan, miljø og teknikk ble enstemmig vedtatt. Bystyrets vedtak I medhold av plan- og bygningsloven ledd vedtas detaljreguleringsplan for Vister næringspark utarbeidet i målestokk 1:000, datert og sist endret Videre vedtas de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert og sist endret side 1 av 7

2 Detaljreguleringsplan for Vister næringspark - sluttbehandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Svein Magne Agnalt Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven ledd vedtas detaljreguleringsplan for Vister næringspark utarbeidet i målestokk 1:000, datert og sist endret Videre vedtas de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert og sist endret Vedlegg: 1. Plankart, datert , revidert Reguleringsbestemmelser, datert , revidert Planbeskrivelse, datert , revidert Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og rådmannens kommentarer, datert Sammendrag: Hensikten med planarbeidet er å videreutvikle næringsområdet til kontor-, industri- og lagervirksomhet. Reguleringen av området innebærer også en omlegging av Lundestadveien. Merknader ved offentlig ettersyn er i alt vesentlig imøtekommet. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. Fylkesmannen i Østfold og Østfold fylkeskommune har hatt innsigelser til planforslaget. Disse er nå trukket og planen kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Vister næringspark vedtas. Utredning: Bakgrunn for saken Sweco Norge AS har på vegne av Bjørnstad Entrepenørpark AS utarbeidet forslag til reguleringsplan for Vister næringspark. Hensikten med planarbeidet er å regulere næringseiendommen gnr/bnr/fnr 2071/1/1 til kombinert bebyggelse og anleggsformål. Dette vil legge til rette for å videreutvikle eiendommen til kontor, industri og lager. Kommuneplanens arealdel , bestemmelse 4.1 stiller krav om reguleringsplan ved nybygg/tilbygg/påbygg til næringsbebyggelse utover 600 m2 i nåværende bygge- og anleggsområde. Planene for eiendommen går ut over disse rammene og det er derforkrav om reguleringsplan. side 2 av 7

3 Beskrivelse av området Planområdet ligger nordvest for Sarpsborg sentrum, ved Gamle Kongevei i krysset med Lundestadveien på Vister/Opstad. Områdets areal er ca. 67,5 daa. Det finnes ingen dyrka mark innenfor planområdet, men i henhold til NIBIO sin kartportal Kilden er arealene nord og vest for planområdet dyrkbar jord. Planforslaget berører ca. 12 daa m² dyrkbar jord, hvorav 4,3 daa m² utgjør nye Lundestadveien mens de øvrige 7, 8 daa utgjør areal som foreslås regulert til grønnstruktur, vegetasjonsskjerm og turveg. Innenfor planområdet er det etablert betongverk, lager, saltskur, bil- maskinverksted, kontorbygg, midlertidig boligrigg og garasjer. Skogsområdet innenfor og rundt planområdet inngår som en del av friluftsområdet for Kalnesskogen Greåker, som inneholder et nett av stier. Friluftsområdet benyttes blant annet av Torsdagsløpet. Forholdet til andre planer Området er i gjeldende kommuneplan disponert til nåværende næringsbebyggelse. Området er uregulert, men reguleringsplan for Grustak på Lundestad, vedtatt , inngår i planavgrensningen. Planen skal ifølge kommuneplanens arealdel fortsatt gjelde. Arealet i reguleringsplanen som berøres er regulert til industri, kjørevei, jord og skogbruk, og parkbelte i industriområde. Denne planen vil delvis bli erstattet av reguleringsplanen for Vister næringspark. Følgende reguleringsplaner grenser til planområdet: Reguleringsplan for Gang-/sykkelvei langs Gamle Kongevei (planid 105_21021), vedtatt Reguleringsplan for Industri på Bjørnstad (planid 105_21009), vedtatt Reguleringsplan for Vistertoppen (planid 105_21062). Planlegging er igangsatt. Beskrivelse av planforslaget Innenfor planområdet legges det til rette for utvikling av næringsbebyggelse med formålet kombinert bebyggelse og anleggsformål. I tillegg tilrettelegges det for kontorarbeidsplasser i tilknytning til lager, industri, utelagringsplass og oppstillingsplass for maskiner og utstyr. Forslagsstiller ønsker at eiendommen dels skal benyttes av egen virksomhet, og dels skal kunne leies ut til andre aktører i bygge- og anleggsbransjen. Planen legger en øvre ramme på m2 nytt bruksareal (BRA), herunder 3000 m2 BRA kontor. Dette er for å begrense trafikkmengden inn og ut av området, da kontorareal genererer mest årsdøgntrafikk. Samtidig er det ønskelig å videreføre dagens virksomhet av bil- og maskinverkstedet. Virksomhetene det planlegges for har stort arealbehov i form av manøvreringsareal og utelagring, og det må være rom mellom bygg for store kjøretøy. Planen medfører at Lundestadveien etableres nord for eiendom 2071/4. De første 40 meterne fra Gamle Kongevei vil bli felles med dagens adkomstvei til eiendommen, som skal opprettholdes. I tillegg etableres det en gruset tursti med bredde 2,0 m fra enden av Lundestadveien og ut på Gamle Kongevei, slik at gående og syklende kan unngå adkomstveien til næringsparken, som vil ha mer tungtrafikk enn den nye Lundestadveien. side 3 av 7

4 Det er konsekvensutredet i henhold til fastsatt planprogram. De viktigste utredningstemaene er trafikk, naturverdier, kulturmiljø, friluftsliv og landskapsbilde. I uttalelse til offentlig ettersyn av planforslaget datert , etterlyser Direktoratet for mineralforvaltning konsekvenser for mineralressurser, nærmere bestemt sand- og grusressurs i tilknytning til Vister grustak. Mineralressurser er lagt inn som tema i konsekvensutredningen etter offentlig ettersyn. Oppsummert vil tiltaket medføre både positive og negative konsekvenser for miljø og samfunn. Etter at det er gjort avbøtende tiltak vil de negative konsekvensene være akseptable, sett opp mot de positive konsekvensene for miljø og samfunn planforslaget medfører. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad Fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Deretter ble det varslet oppstart på nytt med forslag til planprogram Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside I løpet av planprosessen er det varslet om utvidelse av planområdet i nordøst, hvor det er planlagt ny Lundestadvei. Bakgrunnen er at det har vært nødvendig med noe mer areal for å sikre at veien blir mest mulig trafikksikker og får optimale siktforhold. Varselbrevet ble sendt ut den , med merknadsfrist den 23. april. Det kom inn i alt to merknader, en fra Statens vegvesen og en fra privat grunneier og entreprenør som benytter veien til massedeponi. Merknaden fra Statens vegvesen (SVV) anses å være ivaretatt, det er også gjennomført et dialogmøte med SVV i juni Etter ytterligere dialog med entreprenør er det sikret i planen at ny Lundestadvei er dimensjonert for vogntog. Merknaden vurderes med dette å være hensyntatt. Utvalg for plan, miljø og teknikk vedtok i møte , sak 18/18, å legge forslag til reguleringsplan for Vister næringspark til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i perioden Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad og på Sarpsborg kommunes nettside. Ved høringsfristens utløp var det innkommet i alt seks merknader. Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser og endringer etter offentlig ettersyn Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med tiltakshavers og rådmannens kommentarer følger saken som eget vedlegg. Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkomne merknader og gjort noen mindre endringer i reguleringsbestemmelser, planbeskrivelse og plankart. I avsnittet under redegjøres det nærmere for innsigelsene og øvrige uttalelser, og hvorvidt de er imøtekommet. side 4 av 7

5 Innsigelser Fylkesmannen i Østfold Fylkesmannen i Østfold (FM) fremmet innsigelse til å etablere 5000 m2 BRA kontorvirksomhet. FM var også kritisk til at ikke kontorvirksomhet knyttet til lager- og industrivirksomhet var innlemmet i begrensningen på 5000 m2 BRA., da dette medfører redusert styring på hva totalt areal til kontorvirksomhet kan bli. For at innsigelsen skal frafalle krever FM at andel kontorarbeidsplasser reduseres fra 5000 m² til 3000 m², og at det blir satt rimelig begrensning på antall kontorarbeidsplasser som kan etableres i forbindelse med ny industri og lagervirksomhet på området. Vilkåret er tatt til følge og innarbeidet i planen. Østfold fylkeskommune Østfold fylkeskommune (ØFK) har som FM fremmet innsigelse til å etablere 5000 m2 BRA kontorvirksomhet. ØFK har kommet med likelydende innsigelse og vilkår som FM. Vilkåret er tatt til følge og innarbeidet i planen. Merknader som er imøtekommet, jf. Vedlegg - Direktoratet for mineralforvaltning (DMF), ved at temaet mineralske ressurser er konsekvensutredet. - Statens vegvesens (SVV), ved at hensynssone for frisikt utvides mot nord frem til Gamle Kongevei. - SVV, ved at avkjørselspilen ved Gamle Kongevei fjernes. - SVV, ved at krav til tre sykkelparkeringsplasser for hver 100 ivaretas i planforslaget. - SVV, ved at det legges inn en generell bestemmelse om at tiltak vurderes opp mot de anbefalte grenseverdiene i Klima- og miljødepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen. Merknader som ikke er imøtekommet, jf. Vedlegg - DMF ønsker at man vurderer de langsiktige konsekvensene av å omdisponere områder arealplanen har avsatt til råstoffutvinning. o Rådmannen påpeker at et svært begrenset areal av en stor randmorene foreslås omdisponert fra framtidig råstoffutvinning til veiformål og grønnstruktur i nordvest. I sørvest foreslås et lite areal å bli omdisponert fra råstoffutvinning til grønnstruktur. Ressursene vil ikke bli fysisk berørt, og vil fortsatt ligge der i et langsiktig perspektiv. - Fylkesmannen i Østfold, om at det stilles strengere krav til parkering til maksimalt 1 parkeringsplass pr. 100 m². o Rådmannen viser til at antall biloppstillingsplasser er hentet fra arealplanen. - Østfold fylkeskommune, om at tiltaket vil kunne gå ut over stisystemet i skogen og ØFK anmoder Sarpsborg kommune, utbygger og friluftsorganisasjonene om at de sammen finner løsning for fortsatt gode skogsforbindelser. o Rådmannen viser til konsekvensutredningen for friluftsliv som viser at omlegging av Lundestadveien ikke vil påvirke områdets bruksmuligheter, attraktivitet eller tilgjengelighet. Omfanget av tiltaket er vurdert til å være intet side 5 av 7

6 (ingen endring). Sarpsborg idrettsråd er også tilsendt brev om at forslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn, og har hatt anledning til å uttale seg. Ved varsel om oppstart ble det avholdt et møte med dem, før løsninger var tegnet opp. Endringene i planforslaget anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og kan ikke sees å endre planens intensjoner og hovedformål. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Sarpsborg kommune har en ordning for å ivareta barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som har ansvaret for å ivareta dette. Planområdet består i hovedsak av et eksisterende næringsområde med industri og kontor. Området rundt består av utmarksareal, som benyttes som turområde. Næringsområdet er imidlertid gjerdet inn og adskilt fra turveiene, og portene inn til området låses når det ikke er folk der. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om forholdet til naturmangfoldloven. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av aktuelle problemstillinger tilknyttet planforslaget. Behov for grunnerverv Grunnerverv er nødvendig for å sikre opparbeidelse av nye Lundestadveien/SKV2. Det er ikke knyttet rekkefølgebestemmelser mellom etablering av ny virksomhet i planområdet og nye Lundestadveien/SKV2. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Vister næringspark vedtas. Forslag til reguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Lundestadveien har status som privat vei, men er eid av Sarpsborg kommune. Reguleringsplanen legger opp til at deler veien skal legges om og få ny trasé. Dette er ønskelig ikke bare av hensyn til trafikkavviklingen i området, men også fordi deler av nåværende vei er i ferd med å rase ut. Omlegging av Lundestadveien, opparbeiding av en mindre turveistrekning og endring av eksisterende Lundestadvei til turvei vil medføre en økonomisk kostnad for Sarpsborg kommune. Kostnaden er ikke beregnet. Det vil være opp til kommunen å avgjøre når dette skal prioriteres. Miljø: Flytting av Lundestadveien fra randsonen mot Vistergropa til nordsiden av planområdet side 6 av 7

7 vurderes som positivt for det viktige viltområdet i Vistergropa. Grunnen langs sørsiden av veien (mot sandtaket) er utrast flere steder. Om man skal beholde den samme veitraséen i fremtiden vil man være nødt til å forsterke skråningen mot sandtaket. Dette vil kunne påvirke hekkemuligheter for sandsvale negativt. Forutsatt at man beholder en skogdekt randsone mellom planområdet og sandtaket (ev. med en tursti) vurderes flytting av veien å være positivt for naturmiljø. Folkehelse: Det er positivt for friluftslivet at Lundestadveien stenges for trafikk. Det ligger i planforslaget at det skal reguleres en vegetasjonsskjerm rundt hele næringsområdet, dette er en positiv konsekvens og vil bidra til å begrense fjernvirkninger. Ved å legge om Lundestadveien til nordsiden av næringstomten er det også større sannsynlighet for at mer av tungtransporten knyttet til massedeponiet på Lundestad gård kjører ned Kalnesbrekka og dermed unngår å kjøre nedover Gamle Kongevei og forbi boligbebyggelsen. Rett utskrift. Dato: 14. desember 2018 Hilde Øisang Formannskapssekretær Dokumentet er elektronisk signert. Saken oversendes saksbehandler for oppfølging. side 7 av 7