Utv.saksnr Utvalg Møtedato 31/13 Hovedutvalg for overordnet planlegging

Transkript

1 Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 31/13 Hovedutvalg for overordnet planlegging GANGS BEHANDLING - FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR HOPPENSPRETT BARNEHAGE, NORDKISA Vedtak Med henvisning til plan og bygningsloven vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) at forslag til detaljregulering for Nordkisa barnehage, datert med bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn. Rett utskrift Turi Kobbhaug Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler til videre forføyning Saksnr. 2012/ Side 1 av 17

2 Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging Behandling: Repr. Lise K. Furuseth (KrF) erklærte seg inhabil. Representanten ble enstemmig erklært inhabil. Av 11 representanter var 10 tilstede. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2012/ Side 2 av 17

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Med henvisning til plan og bygningsloven vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) at forslag til detaljregulering for Nordkisa barnehage, datert med bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn. Ullensaker, Siri Gauthun Kielland kommunaldirektør Saksnr. 2012/ Side 3 av 17

4 Saksbehandler: Øystein Ellingsen Vedlegg: Forslag til detaljregulering plankart datert Forslag til bestemmelser datert Illustrasjonsplan mulig utnyttelse av planområdet, datert ROS- analyse Støyrapport datert Sjekkliste mot Naturmangfold Saksdokumenter: HOP-sak 73/12, behandlet den HOP-sak 181/12, behandlet den SAKEN GJELDER 1. gangs behandling av detaljregulering Nordkisa barnehage, datert Planforslaget fremmes av Sjåtil & Fornæss AS avdeling Gardermoen på vegne av Hoppensprett AS. BAKGRUNN Det er behov for å utvide barnehagekapasiteten i Nordkisa da det står barn på venteliste for å få plass i dette området. Hoppensprett barnehage i Nordkisa drives i dag på eiendommene gnr/bnr 101/14 og 16. De har også kjøpt og disponerer eiendommen nord for 101/16, gnr/bnr 101/25, som i dag er bebygd med bolig, samt har avtale om kjøp av gnr/bnr 101/68 og del av101/1 (eksisterende veg mellom 101/14 og 101/68). Til sammen utgjør dette ca 7,4 dekar. Dagens barnehage har midlertidige godkjente lokaler for barnehagedrift fram til Det er viktig for Hoppensprett at barnehagen ikke må være i midlertidig godkjente lokaler, men at tiltaket kan gjøres permanent. For å møte behov for flere barnehageplasser i Nordkisa ønsker Hoppensprett å utvide sin drift, i første omgang til en 4-5-avdelings barnehage, men på sikt med mulighet til inntil 8 avdelinger. Hoppensprett har både vurdert å utvide den eksisterende barnehagen der den er i dag, men de har også sett på andre alternative barnehagetomter, blant annet arealet som er avsatt til barnehage i kommunedelplan for Nordkisa, rett sør for avsatt skoleareal ved Stensby. Dette arealet har de imidlertid ikke kunnet sikre seg. Forslagsstiller mener at dagens lokalisering er vel så god som arealet som er avsatt til barnehage i kommunedelplanen. Begrunnelsen er at eksisterende barnehagetomt ligger i gangavstand til den nye skolen i Nordkisa med god gangforbindelse gjennom boligområdet. Den ligger sentralt plassert med kort avstand til overordnet vegnett og bussholdeplasser. I tillegg er det planlagt gang- og sykkelveg langs Storvegen rett utenfor barnehageområdet. Hoppensprett ønsker nå å regulere området til barnehage, slik at det kan bli permanent drift med mulighet for utvidelse. Dette er i samsvar med vedtak i HOP den (sak 181/12). De arealene Hoppensprett disponerer (gnr/bnr 101/14, 12, 25, 68 og del av 101/1) er med god margin tilstrekkelige for utvidelse til totalt 8 avdelinger. Hvis det bygges parkeringskjeller under barnehagebygget kan det også hende at arealet som reguleres til kun barnehage vil kunne være tilstrekkelig til 8 avdelinger. Deler av gnr. 101 bnr. 25 reguleres til kombinert formål barnehage/tjenesteyting for å gi mulighet for utvidelse av barnehagearealet ved evt. behov. I første omgang vil dette arealet fortsatt benyttes til boligformål som i dag. Om det Saksnr. 2012/ Side 4 av 17

5 ikke blir behov for å benytte området til barnehage i framtiden kan det fortsatt benyttes/videreutvikles til boligformål, evt. som omsorgsboliger. Hovedhensikten med planen er å regulere det aktuelle området til barnehage. En slik regulering gir mulighet til å utvide barnehagen til 4-5 avdelinger, og senere totalt til 8 avdelinger ved behov. I tillegg til selve barnehagetomten med adkomst og kombinert område bolig/tjenesteyting, skal også gang- og sykkelveg langs Storvegen reguleres mellom Postmannsvegen og eksisterende busslomme nord for Stensbykroken, samt boligeiendommen gnr/bnr 101/21, som ligger mellom barnehagetomten og Storvegen. Totalt areal for detaljreguleringsplanen er ca 10,7 dekar. SAKSGANG Kunngjøring Varsel om igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Eidsvoll Ullensaker Blad og Romerikes Blad, samt på kommunens og forslagsstillers hjemmesider. Berørte offentlige myndigheter, grunneiere, naboer, gjenboere, lag og foreninger ble varslet direkte ved brev datert Frist for uttalelser ble satt til Det kom inn 9 skriftlige uttalelser, samt en telefon innen fristen. Merknadene er oppsummert og kommentert av både rådmannen og forslagsstiller. Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningsloven 4-2 Planbeskrivelse og konsekvensutredninger, med tilhørende forskrift. Detaljreguleringsplanen vurderes ikke å komme inn under noen av punktene i forskriftens 2 Planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften (tiltak iht. vedlegg I). Planen kommer derimot inn under forskriftens 3 Planer og tiltak som skal vurderes etter forskriften 4 pkt. d) detaljreguleringer som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering. Det må dermed vurderes om tiltak iht. planen vil påvirke natur, miljø eller samfunn i vesentlig grad, jfr. 4 i KU-forskriften. Tiltak iht. planforslaget vurderes slik at det ikke vil påvirke natur, miljø eller samfunn i vesentlig grad. Det er derfor ikke utarbeidet en konsekvensutredning til planforslaget. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger rett vest for Storvegen, sør for Stensbykroken og litt nord for Postmannsvegen i Nordkisa sentrum. Området er ca 11 dekar og omfatter eiendommene gnr/bnr 101/14, 101/16, 101/21, 101/25, 101/68, 101/98 (del av Stensbykroken) og del av gnr/bnr 101/1, 101/11, 101/84, 101/85 samt del av Fv179 (Storvegen). På eiendommene gnr/bnr 101/14 og 101/16 er det i dag barnehage på midlertidig basis, mens gnr/bnr 101/11, 121/25, 101/68 101/84 og 101/85 er eksisterende boligbebyggelse. Resterende eiendommer som berøres er vegareal. Området er avsatt til boligbebyggelse i kommuneplan for Nordkisa og regulert til bolig og vegformål i gjeldende reguleringsplan. Det er ikke SEFRAK-registrerte eller bevaringsverdige bygg innenfor planområdet. Området er tilnærmet flatt og har gode solforhold. Det er ingen spesielle klimatiske forhold. Både privathagene og barnehagens uteareal er opparbeidet med plen, busker og trær. I tillegg har barnehagen sandkasse, lekeapparater og lignende. Saksnr. 2012/ Side 5 av 17

6 I dag har barnehagen 12 ansatte og en godkjenning for 62 barneenheter. Barnehagen og gnr/bnr 101/25 og 101/68 har i dag felles avkjørsel (som ligger på del av gnr. 101 bnr. 1) fra Storvegen mellom gnr/bnr 101/14 og 101/68. Gnr. 101 bnr. 21 har både direkte adkomst fra Storvegen og fra Stensbykroken. Gjeldende reguleringsplan for Nordkisa viser begge disse avkjørslene stengt, og en ny felles adkomstveg til eiendommene vest for gnr/bnr 101/21 og 101/68, men dette er ennå ikke opparbeidet. Det er opparbeidet gang- og sykkelveg på østsiden av Storvegen gjennom Nordkisa sentrum, mellom krysset Hauersetervegen/Kisavegen/Storvegen i sør og krysset Kopperudvegen/ Grøndalsvegen i nord. Langs vestsiden på samme strekning er det ikke gang- og sykkelveg, men dette er vist i kommunedelplanen for Nordkisa. I tillegg er det laget forprosjekt for miljøgate langs Storvegen hvor gang- og sykkelveg på begge sider av Storvegen er tegnet. Storvegen har en fartsgrense på 40 km/t og en ÅDT på ca 1500 forbi planområdet, noe som er relativt lavt. Samtidig vil bebyggelse som ligger inntil vegen være eksponert for trafikkstøy og -forurensning. Planområdets beliggenhet i forhold til Storveien medfører risiko for trafikkuhell/ulykker, men med bakgrunn i lav fartsgrense og trafikktall er det ikke stor sannsynlighet for dette. Selve barnehagen er inngjerdet iht. gjeldende krav. Det vises før øvrig til ROS-analysen. Tilstøtende arealer Bebyggelsen som ligger ved planområdet er boligbebyggelse fortrinnsvis i form av ene- og tomannsboliger. Like øst samt ca 100 meter sørvest for området er det også noe konsentrert småhusbebyggelse. Ca 100 meter vest for barnehagen er det et skogsområde, men dette er avsatt til skole/barnehage og er relativt nylig avskoget. Vestenfor dette arealet er det landbruksarealer med jorder og skog. Deler av disse områdene er også avsatt til framtidig boligbebyggelse i kommuneplanen for Nordkisa. Nordkisa skole (barneskole) ligger på østsiden av Storvegen knapt 500 meter sør for planområdet og Stensby stadion ligger ca 350 meter nordvest for området. Øvrige tjenestetilbud i Nordkisa sentrum er bl.a. kolonialforretning, gave- og blomsterforretning, pizzabar og et mindre bilverksted. Det er busstopp langs Storvegen i begge retninger ca 100 meter nord for Stensbykroken. EIERFORHOLD Hoppensprett barnehage i Nordkisa drives i dag på eiendommene gnr/bnr 101/14 og 16. De har også kjøpt og disponerer eiendommen, gnr/bnr 101/25 (som ligger nord for 101/16), samt har avtale om kjøp av gnr/bnr 101/68 og del av101/1 som ligger innenfor planområdet. For øvrig har tiltakshaver også tinglyst vegrett på 101/98. PLANSTATUS Rikspolitiske retningslinjer: Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Kommuneplan Saksnr. 2012/ Side 6 av 17

7 Det aktuelle arealet er i kommuneplanen avsatt til område for bebyggelse og anlegg; Eksisterende boligbebyggelse. Kommunedelplan for Nordkisa, vedtatt I kommunedelplan for Nordkisa er området også avsatt til eksisterende boligbebyggelse. Langs vestsiden av Storvegen er det vist framtidig gang- og sykkelveg, samt en sone langs vegen, med bredde på ca meter fra senterlinje veg, som er detaljeringssone for Storvegen. Gnr/bnr 101/21 og 101/68, mesteparten av 101/11 og mindre deler av 101/25 ligger i denne sonen. Gjeldende reguleringsplaner: - Reguleringsplan for Nordkisa (Plannr. 132), vedtatt , omfatter arealene sør for Stensbykroken. Områdene er regulert til boliger og vegformål. Dagens avkjørsler fra Storvegen til barnehagen og gnr/bnr 101/25 og 101/68 er i reguleringsplanen vist stengt. Ny felles adkomst for barnehagen og gnr. 101 bnr. 68 er regulert vest for gnr/bnr 101/21 og 101/68. - Reguleringsplan for del av gnr 101/1, 4, 7 på Nordkisa (Plannr. 120), vedtatt regulerer den delen av Stenbykroken som ligger innenfor reguleringsplanen som nå fremmes. - Forprosjekt/detaljplan for miljøgate, Storvegen Nordkisa, datert viser hvordan gang- og sykkelveg, busstopp, kryss med tilstøtende avkjørsler/veger og stenging av avkjørsler er planlagt på begge sider av Storvegen mellom krysset Kopperudvegen/Grøndalsvegen i nord og Hauersetervegen/Kisavegen/Storvegen i sør. Reguleringsplanen som nå fremmes vil erstatte deler av disse. Tidligere politiske vedtak I kommunens barnehageplan står det at «Nordkisa oppvekstsenter etableres med barnehage og skole fra 2013/2014 ut fra en avklaring i tettstedsplanen». Som nevnt ovenfor har Hoppensprett vurdert andre alternative barnehagetomter, blant annet på det området som er avsatt i kommunedelplan for Nordkisa. Dette har dog ikke ført frem og de ønsker nå å utvide barnehagen innenfor det området de disponerer ved dagens barnehage. De ba derfor om en politisk prinsippavklaring om å få starte reguleringsplanarbeid for området (brev datert sendt fra Sjåtil & Fornæss AS på vegne av Hoppensprett AS). Saken ble behandlet i HOP den , sak 73/12. Vedtaket av ble som følger: 1. Hovedutvalget for overordnet planlegging, HOP, anbefaler at arbeid med detaljreguleringsplan for Hoppensprett barnehage på gnr 101/14, 16 og 25 ved Stensbykroken i Nordkisa startes opp og dispensasjon gis til å være der de er etter og frem til Administrasjonen bes om å finne en alternativ lokalisering av barnehage. Det er derfor startet opp reguleringsplanarbeid på bakgrunn av ovennevnte vedtak. Rådmannen var imidlertid usikker på tolkningen av vedtaket, og saken ble tatt opp for avklaring den (sak 129/12) og (sak 181/12). Vedtaket ble som følger: Hovedutvalget for overordnet planlegging, HOP, anbefaler at arbeid med detaljreguleringsplan for Hoppensprett barnehage på gnr 101/14, 16 og 25 ved Saksnr. 2012/ Side 7 av 17

8 Stensbykroken i Nordkisa startes opp med formål om en permanent barnehage på de 3 tomter. Detaljreguleringsplanen som nå fremmes er i tråd med dette vedtaket. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Reguleringsformål og arealstørrelser Planområdet er ca 10,7 dekar som er fordelt på følgende reguleringsformål: Boligbebyggelse; frittliggende småhusbebyggelse (privat) 0,55 dekar Barnehage (privat) 5.64 dekar Bolig/barnehage 1,35 dekar Kjøreveg (offentlig og felles) 1,37 dekar Gang-/sykkelveg (offentlig) 0,66 dekar Annen veggrunn (offentlig og felles) 1,08 dekar Busstopp (offentlig) 0,05 dekar Grad av utnytting % BYA Innenfor områder for frittliggende småhusbebyggelse er maksimum tillatt bebygd areal % BYA= 35 % (jfr. veileder T-1459: Grad av utnytting ). Bebyggelsen skal ha saltak og kan oppføres med en maksimal mønehøyde på 9 meter over gjennomsnitt planert terreng. Takform og høyder samsvarer med bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan i området. Innenfor både områder for barnehage og områder med kombinert formål bolig/barnehage det er maksimum tillatt bebygd areal % BYA= 35 %. Bebyggelsen kan oppføres med en maksimal mønehøyde på 9 meter over gjennomsnitt planert terreng og krav til saltak, i tråd med bestemmelsene til detaljeringssonen i kommunedelplanen. Nødvendige konstruksjoner over tak for trapp, ventilasjon, heis, etc. kan tillates inntil 1,5 meter over tillatte høyder. Kombinert område for bolig/tjenesteyting vil i første omgang fortsatt benyttes til bolig. Senere kan det, når behov oppstår, benyttes til barnehage med tilhørende veger, parkering, anlegg og utelekeområder. Hvis det ikke blir behov for å benytte området til barnehage i framtiden vil området fortsatt kunne benyttes/videreutvikles til boligformål, evt. til omsorgsboliger for eldre hvor det også kan tilrettelegges for tilsynstjenester. Hele eller deler av det kombinerte området kan utnyttes/bebygges sammen med området regulert til barnehage. Innenfor boligformålet er det eksisterende boligbebyggelse. Bygninger innenfor barnehagen og kombinert formål bolig/barnehage er ikke plassert i planforslaget, da det ennå er usikkert hvordan disse ønskes plassert, men det er vist byggegrenser 15 meter fra senterlinje av Storvegen og 4 meter fra Stensbykroken. Ved at også 101/68 reguleres til barnehage er det større mulighet for at barnehagebyggets og evt. parkeringens plassering kan bidra til å redusere støy fra Storvegen til barnehagens uteområder. Som nevnt vil det sannsynlig i første omgang være aktuelt å utvide dagens barnehage til fire eller fem avdelinger. Det er derfor planer om å la bolighuset på gnr. 101 bnr. 25 stå, samt eventuelt flytte eksisterende bolighus fra gnr/bnr 101/68 til 101/25. Disse to husene kan da benyttes til boligformål inntil det evt. blir behov for ytterligere areal til utvidelse av barnehagen. Om det på sikt viser seg at det ikke er behov for å benytte dette arealet til barnehage, vil det vurderes hvordan arealet best skal benyttes/videreutvikles. Planen åpner for Saksnr. 2012/ Side 8 av 17

9 at det fortsatt kan være bolig, men også at det kan etableres omsorgsboliger. Det tenkes da omsorgsboliger for eldre mennesker enten med eller uten tilsynstjenester. Atkomst, varelevering Planen viser, i samsvar med gjeldende reguleringsplan, at dagens felles adkomst fra Storvegen skal stenges og at barnehagen får adkomst fra Storvegen via Stensbykroken og videre regulert felles kjøreveg. Nødvendig parkering, trafikk- og snuareal for renovasjon, varelevering etc for barnehagen skal være innenfor reguleringsformålet. Det er vist adkomstpil til både boligeiendommen og det kombinerte området fra Stensykroken. For det kombinerte området er det i tillegg vist mulig adkomst fra felles adkomstveg (Kjøreveg 4). Parkeringsdekning og trafikkforhold For boligbebyggelse skal det være minst 2 bilparkeringsplass pr. boenhet. For omsorgsbolig skal det være minst 0,5 bilparkeringsplasser pr. boenhet. For barnehagen skal det være minst 1,2 parkeringsplass per ansatt, hvorav 5 % skal opparbeides som HC-plasser. I tillegg skal det være minst en sykkelparkeringsplass pr ansatt. Estetikk, utforming av bebyggelse og anlegg Bestemmelsene sikrer at kommunen ved sin behandling av byggesøknader skal påse at bebyggelsen får god form og materialbruk, og at bygningene får en harmonisk utførelse med tanke på volum, takvinkel, materialvalg og farge. Forhold for barn/uteoppholdsarealer Reguleringsplanen legger til rette for utvidelse av dagens barnehage med inntil 8 avdelinger. Dette vil bidra til å møte behovet for nye barnehageplasser i Nordkisa-området. I forbindelse med barnehagen vil det bli opparbeidet uteområder til lek for barn. Disse vil også kunne benyttes av allmennheten utenom barnehagens åpningstider. Innenfor barnehagen gjelder Barnehageloven med normer for bebyggelse og utearealer, deriblant Kunnskapsdepartementets Veileder for utforming av barnehagens utearealer. Eventuelle støytiltak Støyrapport som er utarbeidet i tilknytning til planarbeidet viser at mindre deler av planområdet ligger i gul støysone. Konklusjonen i rapporten er at lydkrav i T-1442/2012 og NS8175:2012 vil bli oppfylt ved å bruke området nærmest FV179 enten til parkering eller ved å legge bygget langs denne vegen. Det er derfor ikke vist støytiltak i planen, men det er i bestemmelsene sikret at ny bebyggelse skal tilfredsstille gjeldende støyforskrifter. Kommunaltekniske forutsetninger Området kan betjenes av eksisterende kommunale vann- og spillvannsledninger, men det er ikke overvannsledninger i området. Overflatevann/takvann/drensvann må derfor behandles etter prinsippet om lokal overflatehåndtering på egen tomt. Det er i bestemmelsene sikret at nødvendig anlegg for elektrisitetsforsyning, vann- og avløpsanlegg og anlegg for overvannshåndtering må være etablert før det gis midlertidig brukstillatelse til ny bebyggelse innenfor området. Det er også krav til at det skal utarbeides tekniske planer, som skal behandles i kommunen, før utbygging av tekniske anlegg kan iverksettes. Energiløsning, fjernvarme TEK-10 legger opp til fornybar energi som fremste energikilde. Detaljer for energi- og varmeløsninger vil imidlertid bli vurdert nærmere ifm. byggesak. Saksnr. 2012/ Side 9 av 17

10 Risiko- og sårbarhet Det er utarbeidet en egen ROS-analyse i forbindelse med reguleringsplanen. Analysen viser at det er 2 forhold som kan medføre nevneverdig risiko. Dette gjelder uhell og ulykke/påkjørsel i krysset mellom avkjørselen til barnehagen/ boligene og Storvegen. Slikt uhell kan gjelde både bil mot bil, men også uhell/ulykker hvor myke trafikanter er involvert. Det er vurdert at fartsgrense på Storvegen er lav og det er i planen innarbeidet gang- og sykkelveg langs Storvegen. To eksisterende avkjørsler fra Storvegen foreslås dessuten stengt, slik at både barnehagen og de to boligeiendommene får avkjørsel via Stensbykroken. Dette er med på å bedre trafikksituasjonen i forhold til dagens situasjon. Universell utforming Planområdet er tilnærmet flatt og det vil dermed være uproblematisk å tilrettelegge utearealer for universell utforming. Det er for øvrig i bestemmelsene sikret at ny bebyggelse og uteområder skal planlegges og etableres etter prinsipper for universell utforming. ILLUSTRASJONSPLAN Det er ikke avklart hvor parkeringsareal og ny bebyggelse skal plasseres innenfor barnehagetomten. Det er likevel laget en egen illustrasjonsplan i forbindelse med reguleringsplanen, for å vise en mulig disponering av planområdet i tråd med planforslaget. Endelig plassering av parkering, bebyggelse og uteareal vil bli avklart i forbindelse med byggesak. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Konsekvenser ifht. overordnede planer og mål I gjeldende kommunedelplan er området avsatt til bolig og framtidig gang- og sykkelveg, og i gjeldende reguleringsplaner er områdene regulert til boliger og vegformål. I reguleringsplanen som nå fremmes, reguleres områdene til frittliggende småhusbebyggelse, barnehage og vegformål. Området som reguleres til barnehage er ikke i samsvar med gjeldende kommunedelplan og vil også være en endring av deler at Reguleringsplan for Nordkisa. Felles adkomst vest for gnr/bnr 101/21 og 101/68 og stenging av eksisterende adkomst fra Storvegen til barnehagen og gnr/bnr 101/25 og 101/68 er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Den delen av Stenbykroken som ligger innenfor reguleringsplanen som nå fremmes er i samsvar med gjeldende Reguleringsplan for del av gnr 101/1, 4, 7 på Nordkisa. Gang- og sykkelvegen som reguleres langs Storvegen er i samsvar med forprosjekt/detaljplan for miljøgate, Storvegen Nordkisa, datert Konsekvenser for natur og miljø Innenfor området er det i dag boligbebyggelse og barnehage. Det er ikke registrert biologisk mangfold eller truede og sårbare arter. Planen vil ikke få konsekvenser for natur eller biologisk mangfold. Planen vil heller ikke påvirke grønnstruktur, landskap, friluftsliv, landbruks- eller kulturinteresser. En utvidelse av dagens barnehage vil medføre noe økt trafikk, men det er svært kort avstand fra overordnet vegnett, og forandring i støy og forurensning anses ikke som betydelig. Det er for øvrig vedlagt en egen sjekkliste for naturmangfold (jfr. Naturmangfoldloven). Samfunnsmessige konsekvenser På den regulerte boligeiendommen vil det opprettholdes bolig som i dag. Deler av gnr. 101 bnr. 25, som reguleres til kombinert formål bolig/tjenesteyting, kan benyttes til bolig inntil det er behov for å benytte hele eller deler av arealet til barnehage. Det er i tillegg sikret Saksnr. 2012/ Side 10 av 17

11 at arealet fortsatt kan nyttes til bolig eller omsorgsboliger hvis det viser seg at det ikke er behov for ytterligere areal til barnehagen. Det er i dag behov for barnehageplasser i Nordkisa-området, og en regulering som legger til rette for utvidelse av dagens barnehage vil møte dette behovet. Størrelsen på barnehagearealet gir også mulighet til senere utvidelse ved ytterligere økt behov for barnehageplasser. I første omgang er det planlagt å utvide til en 4-5-avdelings barnehage, men med mulighet for 8 avdelinger ved behov. 4 avdelinger tilsvarer ca 15 heltidsansatte. Ved 8 avdelinger vil barnehagen tilføre ca 30 årsverk. Om det viser seg aktuelt å benytte det kombinerte området til omsorgsboliger, vil dette gi mulighet for at eldre mennesker fortsatt skal kunne bo i Nordkisa selv om de skulle ha behov for annet botilbud enn egen bolig. I bestemmelsene står det at kommunen skal påse at bebyggelsen skal få god form og materialbruk, og at bygningene får en harmonisk utførelse med tanke på volum, takvinkel, materialvalg og farge. I bestemmelsene er det krav om at det avsettes bilparkeringsplasser og parkering for sykkel for boligbebyggelse og barnehagen. Som nevnt er gang- og sykkelvegen langs Storvegen regulert i samsvar med kommuneplanen og forprosjekt/detaljplan for miljøgate, Storvegen Nordkisa. Opparbeidelse av denne gang- og sykkelvegen vil bedre trafikksikkerheten. Dagens avkjørsler fra Storvegen til barnehagen og gnr/bnr 101/25 og 101/68 er også vist stengt i reguleringsplanen, og ny adkomst til barnehagen er regulert vest for gnr/bnr 101/21. Dette er i samsvar med gjeldende reguleringsplan og forprosjekt/detaljplan for miljøgate, Storvegen Nordkisa. En slik løsning vil bidra til bedret trafikksikkerhet i området, og er innarbeidet som rekkefølgekrav i bestemmelsene. Ifm byggesak for ny bebyggelse vil energiløsninger vurderes. Utgangspunktet er at premisser fastsatt i TEK-10 skal følges. Økonomiske konsekvenser Det tilrettelegges for en privat barnehage som dermed skal bygges og driftes av private. Midlertidig utvidelse av barnehageplasser i dagens barnehage har vært meldt inn og omsøkt i lengre tid, men har ikke blitt innvilget, da eiendommen ikke har vært under regulering til formålet. Eier må søke om godkjenning av ny barnehage og forhåndstilsagn om tilskudd til nye plasser etter fastlagte prosedyrer. Fremdrift Hoppensprett har planer om utvidelse til en 4-5-avdelings barnehage skal være ferdig bygget slik at den kan tas i bruk i august Juridiske konsekvenser Planforslaget vil medføre at Hoppensprett AS kan utvide dagens barnehage og ha en permanent i stedet for en midlertidig barnehagedrift innenfor planområdet. Hoppensprett AS vil ha ansvaret for å bygge/utvide, drifte og vedlikeholde barnehagebygg, trafikkareal og utomhus- og lekeareal som tilhører barnehagen. Barnehagens utomhus- og lekeområder vil være åpne og kunne brukes av privatpersoner utenom barnehagens åpningstider. Området regulert til frittliggende småhusbebyggelse kan fortatt benyttes til boligeiendom som i dag. Området regulert kombinert bolig og barnehage kan benyttes til bolig inntil det evt. er behov for ytterligere areal ved utvidelse av barnehagen. Om dette behovet ikke skulle melde seg, kan det opprettholdes/videreutvikles for boliger eller omsorgsboliger. Saksnr. 2012/ Side 11 av 17

12 Offentlig trafikkarealer vil, der de i dag ligger på privat grunn, måtte erverves og overskjøtes rette myndighet (kommunen for kommunale veger og fylkeskommunen for fylkesvegen). Konsekvenser for barn og unge Planforslaget legger til rette for utvidelse av dagens barnehage i et område der det er behov for flere barnehageplasser, noe som er i samsvar med barns interesser. Det er kort veg til eksisterende og framtidig skole og idrettsanlegg, samt til friluftsområder, som også kan nås via eksisterende gang- og sykkelvegnett og/eller lite trafikkerte internveger. Gang- og sykkelvegnettet langs Storvegen vises også utvidet i reguleringsplanen. Videre kan barnehagens uteområder benyttes av allmennheten utenom barnehagens åpningstid. Planen synes å ivareta barn- og unges interesser på en god måte. Universell utforming Bestemmelsene sikrer at ny bebyggelse og uteområder skal planlegges og utarbeides etter prinsippet om universell utforming. Arealet er tilnærmet flatt, så det bør være enkelt å tilrettelegge for universelle løsninger. Arkeologisk registrering Fylkeskommunen varslet først i sin merknad at det var krav til arkeologiske undersøkelser innenfor planområdet. I etterkant ble de gjort oppmerksomme på områdets karakter og hvor mye det var bearbeidet over tid. De kom da med en ny tilbakemelding hvor de frafalt sitt krav om arkeologiske registreringer da potensial for funn av fornminner vurderes som liten. For ordens skyld er det tatt inn i bestemmelsene at hvis det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunens kulturavdeling straks varsles. Risiko og sårbarhetsanalyse Som nevnt er det utarbeidet egen ROS-analyse ifm. reguleringsplanen, og der det anses å være fare for risiko er dette kommentert i ROS-analysen. Analysen viser at det er få forhold som kan medføre nevneverdig risiko. UTTALELSER Akershus Fylkeskommune, brev datert og e-post sendt Automatisk fredete kulturminner I brev datert satte som nevnt fylkeskommunen krav om at det skulle gjennomføres arkeologiske registreringer innenfor planområdet. Dette kravet ble imidlertid trukket i e-post sendt , da potensialet for fornminner ble ansett som lite. Nyere tids kulturminner Det er ingen SEFRAK-registrerte bygg innenfor planområdet, men det opplyses at arkivmateriale viser at det er to SEFRAK-registrerte bygg på naboeiendommen gnr. 95 bnr. 4. Kommunen må vurdere om det eventuelt skal tas hensyn til disse i det videre planarbeidet. Universell utforming Ullensakers kommuneplan stiller en rekke krav til universell utforming i planleggingen, og det forventes at dette legges til grunn i det videre planarbeidet. Forslagstillers kommentar: Bestemmelsene sikrer at ny bebyggelse skal få god form og materialbruk, og at bygningene får en harmonisk utførelse med tanke på volum, takvinkel, materialvalg og farge. I tillegg er Saksnr. 2012/ Side 12 av 17

13 det innarbeidet at barnehagens bebyggelse og uteområder skal planlegges og opparbeides etter prinsippet om universell utforming. Rådmannens kommentar: Planforslaget er i tråd med intensjonene for detaljeringssonen langs Storvegen i kommunedelplanen for Nordkisa. Da bebyggelsens plassering og utforming på planområdet ikke er endelig avklart, forutsetter rådmannen at nødvendige hensyn til sefrak-registrert bebyggelse på gbnr 95/4 tas under behandling av byggesak på planområdet. Statens vegvesen, brev datert Statens vegvesen viser til at kommunedelplan for Nordkisa legger til rette for etablering av miljøprioritert gjennomkjøring langs Storvegen, og at det er utarbeidet en detaljplan for dette tiltaket. Detaljplanen viser også stenging og omlegging av avkjørsel til planområdet og etablering av gang- og sykkelveg. Vegvesenet forutsetter at reguleringsplanen utformes iht. detaljplanen for miljøgate. Vegvesenet krever at det i bestemmelsene må framgå rekkefølgekrav som sikrer at gang- og sykkelvegen langs vestsiden av Storvegen, fra Postmannsvegen fram til busslommen nord for Stensbykroken, etablerers iht. byggeplan godkjent av Statens vegvesen før det gis igangsettingstillatelse innenfor planområdet. Reguleringsbestemmelsene må sikre at støykravene i MDs støyretningslinjer ivaretas og at det ved behov gjennomføres nødvendige støytiltak. Forslagstillers kommentar: Merknadene fra Statens vegvesen er i all hovedsak tatt til følge, med unntak av at rekkefølgekrav til bygging av gang- og sykkelveg langs Storvegen knyttes til midlertidig brukstillatelse av ny bebyggelse og ikke igangsettingstillatelse. Det kan være aktuelt å benytte dagens avkjørsel til barnehagen (den av gnr. 101 bnr. 1) som anleggsveg ved første utvidelse av barnehagen, og da vil en evt. nyetablert gang- og sykkelveg kunne ødelegges i anleggsperioden. Rådmannens kommentar: De hensyn som vegvesenet påpeker, anses idet alt vesentlige varetatt i planforslaget. Kommunen mener det er rimelig å sette rekkefølgekrav til opparbeidelse av G/S-vegen i forhold til brukstillatelse og ikke igangsettingstillatelse. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev datert Fylkesmannen har vurdert varslet planarbeid ut ifra regionale og nasjonale hensyn innenfor sitt ansvarsområde, og har ingen konkrete merknader til varsel om oppstart av planarbeid. Det vises til Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av når det gjelder aktuelle overordnede føringer for kommunal planlegging som skal vurderes og ivaretas i planen, samt Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging av Forslagstillers kommentar: Aktuelle nasjonale forventninger og overordnede føringer er vurdert og hensyntatt. Rådmannens kommentar: Tas til etterretning. Ruter AS, e-post sendt Saksnr. 2012/ Side 13 av 17

14 Det kjøres rutebuss i Storveien forbi barnehagen, og det er viktig å legge opp til god fremkommelighet for bussen i de trafikale løsningene rundt barnehagen. Eventuelle fartsreduserende tiltak bør ikke innebære fartshumper. Forslagstillers kommentar: Storvegen med gang- og sykkelveg og busslomme er regulert i samsvar med detaljplan for Storvegen. Rådmannens kommentar: Tas til etterretning. Øvre Romerike Eiendom AS, e-post sendt Øvre Romerike Eiendom stiller spørsmål om gnr/bnr 101/21 og 101/68 som skal reguleres til boligformål, er eksisterende boliger som skal opprettholdes eller om det er det tomtearealer som skal disponeres til nye boliger. Forslagstillers kommentar: Gnr/bnr 101/21 og 101/68 er eksisterende boligeiendommer som kommunen har bedt om at innlemmes i reguleringsplanen. Grunnen er både at dagens direkte avkjørsler til Storvegen skal vises stenget og adkomst fra nord skal reguleres (i samsvar med tidligere vedtatt reguleringsplan), samt at gang-/sykkelveg som skal reguleres langs Storvegen berører disse eiendommene. I planprosessen har Hoppensprett inngått avtale om kjøp av gnr. 101 bnr. 68 som nå reguleres til barnehage, mens gnr. 101 bnr. 21 opprettholdes regulert til bolig. Rådmannens kommentar: Tas til etterretning. Advokatfirmaet Nicolaisen & Co på vegne av Kai R. Johannessen, Postmannsvegen 1, brev datert Det vises til brev fra Kai R. Johannessen datert som ble sendt ifm. prinsippavklaring om detaljreguleringsarbeid for barnehage på gnr/bnr 101/14, 16 og 25. I dette brevet uttrykkes en kritisk holdning til dagens barnehagedrift. I tillegg understrekes det at det ikke aksepteres at det beslaglegges grunn fra Johannesens eiendom til gang- og sykkelveg langs Storvegen. Advokatfirmaet Nicolaisen & Co ANS skriver også at en eventuell gang- og sykkelveg langs vestsiden av Storvegen vil innebære at en ikke uvesentlig del av Johannessens eiendom må avstås til formålet. Dette synes ikke Johannessens er rimelig, siden det allerede er gang- og sykkelveg på østsiden av Storvegen, og at trafikken på denne vegen ikke er så stor. Det anføres at dette heller ikke vil gi trafikksikkerhetsmessige fordeler: Storvegen må uansett krysses hvis det kun bygges en kort strekning gang- og sykkelveg på vestsiden av vegen. Hvis det må avstås grunn til gang- og sykkelveg på eiendommen, vil det også føre til ulemper som økt støynivå og innsyn fra forbipasserende. Videre vises til at barnehagen gradvis har blitt utvidet, og at dette er gjort som midlertidige tiltak. Barnehagen har nå en størrelse som medfører betydelige ulemper for Johannessen, og det vises til hans tidligere innsigelser. På tross av innsigelsene har barnehagen ikke foretatt tiltak for å redusere ulempene. Bl.a. ble det i brev datert anmodet om at det ble satt opp støyskjerm pga. unormalt høyt støynivå fra barnehage, men dette er ikke iverksatt. Da barnehagen stadig har utvidet uten å ta hensyn til nærmeste naboenes interesser, kan ikke Johannessen akseptere ytterligere utvidelser før det er klarlagt hvordan dette vil påvirke nærmeste nabo. Saksnr. 2012/ Side 14 av 17

15 Forslagstillers kommentar: Merknad til prinsippavklaring om barnehagen ble vurdert og behandlet ifm. vedtak i denne saken (HOP-sak 173/12), og brevet lå da med som vedlegg til saken. HOP vedtok i sak 181/12, som var en avklaring i forhold til HOP-sak 173/12, at de anbefalte at arbeid med detaljreguleringsplan for Hoppensprett barnehage på gnr 101/14, 16 og 25 kunne startes opp med formål om en permanent barnehage på de 3 tomter. Som nevnt er gang- og sykkelveg regulert i samsvar med detaljplan for Storvegen samt kommunedelplan for Nordkisa. Dette er gjort som følge av krav fra Ullensaker kommune og Statens vegvesen. Vegvesenet krever også at det innarbeides rekkefølgebestemmelse til opparbeidelsen av gang- og sykkelvegen mellom Postmannsvegen og busslommen nord for Stensbykroken. De har varslet innsigelse til planen dersom dette ikke følges opp i planen og bestemmelsene. Forslagstiller mener imidlertid at rekkefølgekravet bør knyttes til brukstillatelse av ny bebyggelse innenfor planområdet, og ikke til igangsettingstillatelse slik vegvesenet skriver. Uansett medfører dette tiltaket, slik Advokatfirmaet Nicolaisen & Co ANS skriver, at det beslaglegges grunn fra Johannessens eiendom. Det er imidlertid ikke noe Hoppensprett AS selv har ønske om å gjøre, men må følges opp med bakgrunn i ovennevnte krav. Tiltak for å redusere ulempene for de nærmeste naboene bør vurderes fortløpende, og eventuell skjerming for innsyn og støy vil vurderes i forbindelse med byggesaksbehandling. Når det gjelder støy nevnes det at støyproblematikk for boliger og barnehager skal følge Miljøverndepartementets retningslinje T-1442/2012 Støy i arealplanlegging. Retningslinjen skal sikre at boliger og barnehager er skjermet mot eksterne støykilder som biltrafikk, jernbane, flyplasser, industri etc. innenfor visse verdier og at dette ivaretas gjennom arealplanlegging og byggetiltak. Til opplysning benevner ikke retningslinjen barns lek som støykilde for boliger, og de er således ikke anvendelig. Statens forurensningstilsyns TA- 2115/2005 Veileder til Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (støyretningslinjen) nevner heller ikke barnehager som støykilde. Rådmannens kommentar: Det anses at planforslaget følger opp intensjonene i kommunedelplanen for Nordkisa og detaljplanen for Storvegen, slik Statens Vegvesen krever. Det er planlagt gang-/ sykkelveg på begge sider av Storvegen, og dette anses som et verdifullt grep for lokalmiljøet. Det forutsettes at grunnavståelse i forbindelse med dette vil kompenseres på vanlig måte. For å ivareta et godt naboskap, vil rådmannen oppfordre tiltakshaver til å vurdere en form for skjerming mot naboer som blir spesielt berørt av barnehagedriften. Beboere i Kullbrennervegen, brev datert Ved etablering av gang- og sykkelveg langs vestsiden av Storvegen må eksisterende vegetasjon mellom vegen og eiendommene i Kullbrennervegen fjernes. De skriver at deres eiendommer allerede er utsatt for støy over gjeldende grenser (de viser til trafikktall i rapport Nordkisa, Arealanalyse og alternative skisser til tettstedsplanen fra 2007), og beboerne er redd for at fjerning av den lave vegetasjonen vil medføre ytterligere støybelastning. En utvidelse av barnehagen vil bety betydelig trafikkøkning, som vil medføre ytterligere forringelse av deres utemiljø. De ber derfor om at støyskjerming blir tatt med i planen for utbygging og regulering, selv om det er Statens vegvesen som er eier av Fv 179. Forslagstillers kommentar: Støyrapporten som er utarbeidet i forbindelse med reguleringsplanen viser at eiendommene som ligger inntil Storvegen delvis ligger i gul støysone. I bestemmelsene er det tatt inn at ny bebyggelse skal tilfredsstille gjeldende retningslinjer og forskrifter om innendørs og utendørs Saksnr. 2012/ Side 15 av 17

16 støy. De eiendommene som her er omtalt er imidlertid eksisterende boligeiendommer som i dag har støy som er noe høyere enn gjeldende grenseverdier. Ved bygging av gang- og sykkelveg må det likevel vurderes om det skal settes opp støyskjerm som en del av tiltaket. Til orientering vil ikke støy reduseres målbart av et smalt felt med vegetasjon, men den psykiske effekten av ikke å se støykilden kan påvirke oppfatningen av støyen. Rådmannens kommentar: Støy fra fylkesvegen er Statens Vegvesens ansvarsområde. Det anses at den eventuelle trafikkøkning som planforslaget tilrettelegger for, er en meget begrenset andel av trafikken på fylkesvegen. Det er derfor ikke rimelig å pålegge et eventuelt støyskjermingsbehov langs Storvegen på tiltakshaver, men er noe som må vurderes av vegvesenet. Tom Øystein Rotnebo, telefon mottatt Rotnebo eier en stripe langs Storvegen, dagens innkjøring til Hoppensprett barnehage del av Postmannsvegen. Han opplyste at han ikke har noe i mot at de disse arealene inngår i planen og reguleres til andre formål, men forutsetter arealene blir ervervet av rette vedkommende alt etter hva det reguleres til. Forslagstillers kommentar: I planprosessen er det inngått avtale mellom Rotnebo og Hoppensprett AS om kjøp av aktuelle deler av gnr. 101 bnr. 1. Arealene som ligger langs Storvegen og mindre del av Postmannsvegen som ligger innenfor reguleringsplanen reguleres til offentlig vegformål, mens dagens innkjøring til barnehagen og gnr. 101 bnr. 68 reguleres til barnehage. Rådmannens kommentar: Det oppfordres til en oppmåling og sammenføyning av eiendommene på planområdet. VURDERINGER/DRØFTINGER Foreliggende forslag til detaljregulering er en oppfølging av vedtak i HOP sak 181/12. Planarbeidet vurderes som grundig, og ivaretar intensjonene bak detaljeringssonen i kommunedelplanen, med maksimal byggehøyde på 9 m og krav til saltak. Videre er detaljplanen for Storvegen fulgt opp i planforslaget, idet gang- / sykkelveg på vestsiden av Storvegen er innarbeidet fra Postmannsvegen til bussholdeplassen. Planforslaget følger opp gjeldende regulering ved å tilrettelegge for adkomst via Stensbykroken, og stenge avkjørslene direkte mot fylkesvegen. Planforslaget tilrettelegger for etablering av barnehage, med mulighet for fremtidig utvidelse, med maksimal utnyttelse av tomten på % BYA=35%. Parkeringskapasitet og bygningen på tomten må påbygges ved en eventuell utvidelse. I fall det ikke er aktuelt med utvidelse av barnehagen, legger planforslaget opp til mulighet for etablering av omsorgsboliger i nordvestlige hjørne av planområdet. Det bør i den videre prosjektering av første byggetrinn tilrettelegges for at en eventuell utvidelse eller etablering av boligbebyggelse skal medføre minst mulig ulemper for driften av barnehagen, både med tanke på støy, anleggstrafikk og behov for HMS-tiltak. Planforslaget vurderes å innebære store nok arealer til etablering av barnehage med utearealer i tråd med gjeldende føringer. Det vil her være en forutsetning at planforslaget tolkes slik at det enten tilrettelegges for en utvidelse av barnehagekapasitet, eller en etablering av en type boliger på nordvestre del av tomten. Det anses ikke hensiktsmessig å utvide utover den 4-5 avdelings barnehagen, uten å ta i bruk arealet med kombinert formål på plankartet. Saksnr. 2012/ Side 16 av 17

17 Fra kommunens side er det så langt i reguleringsprosessen ikke tatt stilling til hvorvidt en fremtidig utnyttelse av arealet med kombinert formål kan være aktuelt til omsorgsboliger. Dette er ikke noe eget formål, slik at det i planforslaget kun er angitt som kombinasjonen bolig / barnehage. I den videre planprosessen kan det vurderes nærmere hvorvidt dette er en aktuell fremtidig bruk, og i hvilken grad det er hensiktsmessig med egne parkeringsbestemmelser for omsorgsboliger. Det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse for planforslaget, som ikke avdekker kritiske faremomenter. Boligbebyggelsen innenfor planområdet er ikke behandlet i kommunens boligbyggeprogram. Den etablerte bebyggelsen anses ikke å ha behov for oppføring i boligbyggeprogrammet. Eventuell fremtidig fortetting på boligarealet, med etablering av nybygg og flere boenheter må innarbeides med egen kvote i boligbyggeprogrammet. Det har vært vurdert behov for utbyggingsavtale for foreliggende planforslag, men da rekkefølgebestemmelsene er så vidt detaljerte, anses det fra kommunens side ikke å være behov for utbyggingsavtale. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler å legge forslag til detaljregulering for Nordkisa Barnehage med tilhørende bestemmelser ut til offentlig ettersyn. Melding om vedtak sendes: Saksnr. 2012/ Side 17 av 17