Planutvalget vedtar at ordfører, varaordfører og opposisjonsleder forestår forhandlinger med utbygger sammen med rådmannen.

Transkript

1 Saksprotokoll - Planutvalget Behandling: Tormod Vågsnes, Krf, fremmet følgende forslag: Reguleringsplanforslaget for Barbubukt med bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: i reguleringsbestemmelsene utgår - Bebyggelse øst for Barbuelva (tårnene) begrenses til 19 m.o.h.. - Bebyggelse vest for Barbuelva (tårn) begrenses til ca 22 m.o.h.. Vedtaket er gjort i medhold av plan- og bygningslovens Planutvalget vedtar at ordfører, varaordfører og opposisjonsleder forestår forhandlinger med utbygger sammen med rådmannen. Nils Johannes Nilsen, Ap, fremmet følgende forslag: Planutvalget vedtar å legge utbyggingsavtale datert ut til offentlig ettersyn. Vedtak: Det ble først stemt over rådmannens innstilling. Innstillingen falt med 8 mot 1 stemmer. Deretter ble det stemt over forslaget fra Tormod Vågsnes, Krf, unntatt punktet om 3.1 Forslaget fra Tormod Vågsnes, Krf, ble enstemmig vedtatt. Så ble det stemt over 3.1 i forslaget fra Tormod Vågsnes, Krf. Forslaget fra Tormod Vågsnes, Krf, ble vedtatt med 6 mot 3 stemmer. Til slutt ble forslaget fra Nils Johannes Nilsen, Ap, enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Reguleringsplanforslaget for Barbubukt med bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: i reguleringsbestemmelsene utgår - Bebyggelse øst for Barbuelva (tårnene) begrenses til 19 m.o.h.. - Bebyggelse vest for Barbuelva (tårn) begrenses til ca 22 m.o.h.. Vedtaket er gjort i medhold av plan- og bygningslovens Planutvalget vedtar å legge utbyggingsavtale datert ut til offentlig ettersyn. Planutvalget vedtar at ordfører, varaordfører og opposisjonsleder forestår forhandlinger med utbygger sammen med rådmannen.

2 ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Kristian de Lange, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2010/1758 / 55 Ordningsverdi: 2114pua6 Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Planutvalget Reguleringsplanforslag Barbubukt - 1.gangsbehandling Rådmannens forslag til vedtak: Reguleringsplanforslaget for Barbubukt med bestemmelser og utbyggingsavtale, datert legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av Plan-og bygningslovens Vedlegg: 1. Plankart 2. Reguleringsbestemmelser 3. Planbeskrivelse med merknader og kommentarer. 4. Fotomontasjer 5. Solstudie - bebyggelse 6. Forslag til ubyggingsavtale Bakgrunn / Saksfremstilling: Planområdet omfattes av delområde 5 og 6 i kommunedelplan for Barbu vedtatt Kommunedelplanen åpner for hotell og konferansefasiliteter, boligutbygging, offentlig service og privat tjenesteyting. Sentrale mål er også å tilrettelegge for gode byrom, møteplasser, strandpromenader, lekeplasser, aktivitetsområder og friområder. Det foreliggende planforslag er en klar videreføring av vedtatte kommunale planer og føringer, av disse fremgår at Barbu skal fremstå som en ny og urban bydel og blant annet ivareta store deler av det stadig økende behovet for sentrumsnære boliger. Det forutsettes høy utnyttelse samtidig som det stilles krav til at fasader oppleves varierte og spennende. Med utgangspunkt i bystyrets vedtak i sak (mandat ifbm. videre arbeid med regulering i Barbubukt), besluttet Planutvalget i januar 2011 å sette i gang en ny planprosess vedr. ny reguleringsplan for Barbubukt. Etter dette er det meldt oppstart av planarbeid som den formelle delen av arbeidet, i tillegg har det vært avholdt 3 arbeidsverksteder med et bredt utvalg av deltakere. 600 personer har gitt tilbakemelding på questback-spørreundersøkelsen, samtidig som det har vært fokus på å tilgjengeliggjøre informasjon på kommunens internettsider. Kommuneplanutvalget har fungert som styringsgruppe for planarbeidet. 2010/1758/-55 Side1av 7

3 Som en konklusjon på mottatte innspill i oppstartsmeldingen og spørreundersøkelsen, samt resultatene fra arbeidsverkstedene, ble det utarbeidet alternativer for videre strategi og plangrep. Bystyret ble i sak 39/11 den forelagt 9 ulike alternativer for Barbubukt vedr. formål og utnyttelsesgrad. Alternativene som ble fremlagt var slik: 1. Park 2. Utbygging mot vest og øst park i midten 3. Utbygging vest park i øst 4. Utbygging øst- park i vest 5. Utbygging mot vest med utvidelse mot elva- park i øst 6. Utbygging mot øst med utvidelse langs RV park i vest 7. Utbygging langs veiene park mot sjøen 8. Urban utbygging med strandpromenade, elvepromenade og grøntanlegg mot sjøen 9. Urban utbygging med små gater i hele Barbubukt grøntanlegg mot sjøen Alternativene ble vist med en enkel kartskisse og en kort beskrivelse. I tillegg ble det vurdert fordeler og ulemper tilknyttet hvert alternativ. Utfallet av bystyrebehandlingen ble at alternativ 7 ble valgt som utgangspunkt for den videre planprosess. Alternativet innebærer utbygging både i øst og i vest, og med en moderat utbygging foran strandstedet og Barbuelvas vestbredd. I tillegg en mindre park på østsiden av Barbuelva ut mot sjøen. I rådmannens saksfremlegg i samme sak ble det angitt følgende fordeler og ulemper knyttet til alternativ 7: Fordeler med alternativ 7: Styrker sentrum med boliger og arbeidsplasser samt flere brukere til parkområdene. Realisme ift. gjennomføring og (mye) mindre kostnader til opparbeidelse av parkdelen. Flere boliger for flere, økt trygghet og flere brukere av parken hele døgnet. Flere utviklere som fordeler kostnader med dårlig byggegrunn. 2010/1758/-55 Side2av 7

4 Nye boliger langs Kystveien reduserer støy fra Kystveien, parkområdene blir skjermet. God økonomi i prosjektet Bydelen blir sammenhengende med korte avstander mellom funksjoner og tilbud. Plass til badeanlegg og mulighet for signalbygg Ulemper med alternativ 7: Parkarealene kan oppfattes som mer private enn dersom parkarealene hadde vært større. Lite parkareal i forhold til øvrige alternativer, begrenset plass til større arrangementer Stor usikkerhet om parken kan få status som regionalt friområde (finansiering fra staten) Kan redusere utsynet og innsynet til strandstedet. Bystyret fattet følgende vedtak i saken : Arendal Bystyre vedtar å legge alternativ 7 til grunn for videre planlegging i Barbubukt slik det er beskrevet i sakens kap. 4. Videre reguleringsplanprosess gjennomføres i kommunal regi i form av en områdereguleringsplan som beskrevet i sakens kap. 5. Arbeidet utføres i tråd med fremdriftsplanen i Forslag til prosess av , dvs. med bystyrebehandling i august Det avsettes ca. kr ,- til kjøp av konsulenttjenester i forbindelse med eventuelle konsekvensutredninger, utredninger, design og opptegning av plankart. Det opprettes en egen prosjektkonto tilknyttet enhet 88 via omdisponeringer innenfor rammen av vedtatt budsjett. Administrasjonen har etter dette jobbet intensivt med ulike forslag innenfor rammene av alternativ 7, og ble kommuneplanutvalget forelagt administrasjonens konklusjon med prinsippskisser og volumstudier for hvordan bebyggelsen og parkarealene kan plasseres i Barbubukt. Forslag til reguleringsplan bygger på denne konklusjonen og løsningene er innarbeidet i mulighetene planforslaget gir. Planforslaget som nå foreligger har form som en detaljreguleringsplan, Bystyret fattet imidlertid vedtak om at det skulle utarbeides områdeplan. Det lå til grunn at områdeplanen skulle inneholde områder med detaljering og at detaljreguleringsplan for disse områdene dermed ikke var nødvendig. Administrasjonen har, etter en juridisk gjennomgang, funnet ut at det ikke lenger er lovhjemmel til å fremme en områdeplan på den måten. Derfor er det nå foreslått en detaljreguleringsplan, som gir grunnlag for behandling av rammetillatelser for alle utbyggingsområdene. Vurderinger/beskrivelse av løsninger: I planarbeidet er det lagt stor vekt på å skape liv i området, hvilke funksjoner og rom som kan oppfylle dette behovet, samt hensynet til kulturmiljø, kulturminner og kulturlandskap. Hensynet til estetikk/ formgivning har vært sentral, kombinert med gjennomføringsmuligheter og universell utforming. Forholdet til støy og trafikksikkerhet har også vært sentral. Hovedgrepet i planforslaget innebærer en lav bebyggelse som ivaretar og kan identifiseres med gamle Barbu strandsted, og en innramming av høye signalbygg som ivaretar behovet for en stor boligmasse og muligheter for næringsutvikling. Mot sjøen er det gitt plass til parkarealer, ny lav bebyggelse i bakkant vil skjerme parkarealene for støy fra Kystveien. 2010/1758/-55 Side3av 7

5 Administrasjonen mener at forslaget er et godt kompromiss som ivaretar behovet for parkarealer, sentrumsnære boenheter, næringsutvikling, og som samtidig sørger for realisme ift. gjennomføring samt for bevaring av gamle Barbu strandsted. Planen legger opp til en meget variert bebyggelsesstruktur, forslaget innebærer at det kan bygges boenheter både i høyblokk og i mindre enheter med inspirasjon fra eldre sørlandsstil. Dette medfører at det er vanskelig å forutse eksakt hvor mange leiligheter som vil kunne bygges, men det bør være en forutsetning at det bygges ca 200 boenheter innenfor planområdet. Det vurderes også muligheter for hotellvirksomhet i FELT A/H. I tillegg legges det til rette for næringsetablering, samt muligheter for svømmeanlegg og annen publikumsorientert virksomhet. Fra administrasjonens side er det i utgangspunktet ønskelig at næringsetablering helst bør skje i 1. etasje av byggene innenfor hele planområdet. Dette for å sikre at parkarealene, gang-sykkelvegene og strandpromenadene skal oppfattes som offentlige. Det antas at det vil være attraktivt å etablere næringsvirksomhet i bebyggelsen som får fasade mot Kystveien, som er kraftig trafikkert, og mot parken og sjøen. Disse fasade vil gi god eksponering for publikumsorienterte virksomheter. Det kan imidlertid være vanskelig å kombinere næring og boligformål i FELT C og D på grunn av den lave byggehøyden. Det foreslås derfor at det også gis mulighet for andre formål i 1. etasje for disse områdene. For å unngå uheldig privatisering foran nevnte bygninger er det kompensert med plassering av gang- og sykkelveg mellom disse bygningene og parken. Administrasjonen foreslår i reguleringsbestemmelsene at det i de høyeste byggene (FELT A1/F) legges til rette for publikumsorientert virksomhet i toppetasjene. Dette fordi det anses at et slikt utsiktspunkt har en stor opplevelsesverdi. Det er vist formålsgrenser, byggegrenser og byggelinjer på plankartet. Der hvor byggegrenser ikke er tegnet inn, er formålsgrensen byggegrense. Det er i tillegg angitt grad av utnytting. Der hvor det er inntegnet byggelinjer skal veggliv for planlagt bebyggelse plasseres. Maks. og min kotehøydeangivelser som er inntegnet på kartet gjelder innenfor den respektive byggelinje. I tillegg er det tegnet inn møneretning for områdene som har krav om saltak-, eller pulttaksløsninger. Reguleringsplandokumentet er utformet med to utsnitt, hvor utsnitt B viser hvilke områder som kan overbygges. For å kunne realisere byggevolumet som er skissert er man avhengig av noe overbygg over veg og gang-sykkelareal. Samtidig vil det gis mulighet for en kobling mot evt. ny bebyggelse i reguleringsplan for Tollbodkaia/Dauholla. Det gis også mulighet for takoverbygg borte ved fiskemottaket for om mulig å etablere uterestaurant eller å opprettholde/videreutvikle fiskerirelaterte aktiviteter. Det gis mulighet for å etablere parkeringsanlegg i kjeller under bebyggelsen i alle byggeområdene, med unntak av FELT A, H, B og G. Øvrig parkeringsbehov skal løses i parkeringsanlegg i fjell under Nesheia. Barn og unges vilkår er ivaretatt ved å avsette område til lekeplass samt at det i reguleringsbestemmelsene er foreslått hvor mye lekeareal som skal opparbeides, eksakt plassering av sistnevnte fastsettes i utomhusplan. I planforslaget gis det muligheter for å etablere lekeplass i område OLEK. I tillegg skal det etableres mindre lekeplasser innenfor hvert boligområde jfr. reguleringsbestemmelsene. Det gis i tillegg mulighet for etablering av et større badeanlegg i FELT A, og for å anlegge badestrand/utendørs badeanlegg i FS2, dette anses å være et godt tilbud til barn og unge dersom det realiseres. Forhold til andre arealplaner: 2010/1758/-55 Side4av 7

6 Det er startes opp planarbeid for ny rundkjøring og trafikkavvikling i Barbubukt og Møllebakken. I tillegg er det signalisert at området bak Havnegården og FELT A skal vurderes i detaljplansammenheng. Derfor er det nå foreslått i planen for Barbubukt at deler av bebyggelsen i FELT A senkes noe. Dermed vil bakenforliggende områder kunne vurdere flere mulige alternativer, bl. a en tilkobling til bygg i FELT A. Kommuneplanens føringer: Det er utarbeidet kommunedelplan med konsekvensutredning for planområdet. Kommunedelplanen er innarbeidet i kommuneplanens arealdel. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Sammen med planforslaget legges det ut forslag til utbyggingsavtale. Her legges det frem hvordan kostnadene mht. infrastrukturløsningene skal fordeles. Det er en forutsetning at kommunen skal drifte de offentlige områdene etter overtakelse. Følgende forutsetninger om utbyggingsvolum og infrastruktur er lagt til grunn: Infrastrukturkostnader: Oppgraving av Barbuelva til kote -1,5 m og steinsetting på begge sider. Det er ikke forutsatt behov for spesielle rensetiltak av vannet Strandpromenade med bro over Barbuelva Internveg langs Kystveien med rundkjøring, i bakkant av utbyggingsområdet Felles parkområder med utstyr Ny kaifront i et avgrenset område i øst ved fiskerimottaket, for å sikre sammenhengende strandpromenade Riving av Linjegodsbygget inklusiv flytting av trafo Tilrettelegging for gang- og sykkelveg gjennom området Tiltak i forhold til mulig forurenset grunn på fellesarealene Bedre løsning for kollektivtransporten ved Viadukten/Jernbanen og kapasitetsforbedring i rundkjøringen i Barbu. Til sammen ca. kr. 35 mill. kroner inkl. moms. I dette er det ikke medregnet saneringstiltak i Barbuvassdraget med tanke på å få akseptabel badevannskvalitet i området. Dette er tiltak som skal gjennomføres i regi av kommunens Kommunaltekniske enhet i tråd med vedtatt investeringsplan for Vann og avløp. Planlagt ferdigstillelse for sanering av alle avløp til Barbuvassdraget nedstrøms Langsæ er /1758/-55 Side5av 7

7 Infrastrukturbidrag: Følgende infrastrukturbidrag er lagt til grunn i forslag til utbyggingsavtale: Infrastrukturbidrag Bolig kr. 1200,- pr m2 BRA Næring kr. 1000,- pr.m2 BTA Samlet utbyggingsareal Barbu Brygge m2 Kommunen m2 Totalt infrastrukturbidrag ca. 34,7 mill. kroner. Infrastrukturbidrag uten tårn: Dersom man velger å fremme reguleringsplanen uten tårn vil man kunne oppnå følgende infrastrukturbidrag: Infrastrukturbidrag Samlet utbyggingsareal Bolig kr. 1200,- pr m2 BRA Næring kr. 1000,- pr.m2 BTA Barbu Brygge 9 600m2 Kommunen m2 Totalt infrastrukturbidrag ca. 28,2 mill. kroner. Dette innebærer at man vil mangle ca. 7 millioner kroner for å kunne dekke in de samlede infrastrukturkostnadene. Salg av kommunal utbyggingsgrunn (uten tårn): Kommunen kan imidlertid velge å subsidiere infrastrukturkostnadene i området med penger fra salg av tomtegrunn/utbyggingsgrunn. Totalt kan man se for seg følgende inntektsbilde vedr. salg. Utg. pkt. priser i Kunnskapshavna Samlet utbyggingsareal: Kommunen m2 Totalt salgsinntekt ca. 19 mill. kroner. Rådmannen vil imidlertid påpeke at utgangspunktet bør være at infrastrukturbidragene dekker infrastrukturkostnadene og at salgsinntekten bare i mindre grad bør brukes til infrastrukturkostnader. 2010/1758/-55 Side6av 7

8 Dersom salgsinntektene skal brukes i Barbubukt bør disse primært brukes til å legge et driftsmessig grunnlag for et eventuelt badeanlegg i området. For øvrig har kommunen en rekke andre investeringsutfordringer i Arendal sentrum (Torvet, Kanalplassen, Langbrygga, mv..) og andre steder hvor disse inntektene kan anvendes. Annet: Støyutredning vedlegges dokumentene som utsendes til offentlig ettersyn. Varmesentral er under utbygging i Dauholla, det er en forutsetning at dette anlegget kan forsyne bebyggelsen i planforslaget med varme/kjøling. Anlegget er tilpasset slik at påkobling til fjernvarmesentralen er mulig. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 10. juni /1758/-55 Side7av 7