Odels-, konsesjonslov og jordlov

Transkript

1 Odels-, konsesjonslov og jordlov Skrevet av: Ingvild Nesset, Birgit Sundal, May-Alice Bjurstrøm, Anne Mette Laurendz

2 Lov av 28. juni 1974 nr. 58 om odelsretten og åsetesretten (odelsloven) Loven er inndelt i 15. kapitler og har 79. paragrafer, og er skrevet på nynorsk. Loven har en særstilling i norsk lov og vernes direkte i grunnloven gjennom 107. Odels og Aasædesretten maa ikke ophæves. De nærmere Betingelser,hvorunder den, til største Nytte for Staten og Gavn for Landalmuen, skal vedblive,fastsættes af det første eller andre følgende Storthing. Odelsloven omfatter alle landbrukseiendommer som har oppfyller krav til minsteareal fulldyrka eller overflatedyrka jord eller areal produktiv skog ( 2.). Deretter må eiendommen ha vært i slekten i minst 20 år( 7.). Odelsloven gir slekten rett til å innløse eiendommen dersom den overdras til fjerne slektninger eller fremmende. Loven kan også gjøres gjeldene ved dødsskiftebo. Fordeling av odel følger linjeprinsipp. Det har i løpet av den siste tiden blitt foretatt endringer i lovverket. Endringen har blitt vedtatt av stortinget, og følgende endringer vil nå være gjeldende. Kusiner, fettere, nevøer og nieser til gårdbrukere er nå fratatt odelsretten. Dette vedtaket er fattet på bakgrunn av Mat- og landbruksdepartementet sine uttalelser om at odelsretten slik den gjennom årtier har vært utformet har bidratt til å hindre salg av landbrukseiendommer og holdt friske krefter ute fra næringen. Med det nye vedtaket som er fattet et det ment at flere med interesse og kapital skal få muligheten til å investere i landbrukseiendommer. Lovendringene vil ikke bli tatt hensyn til i denne gjennomgangen av lovverket. De femten mest vesentlige paragrafene vil bli presentert under sine respektive kapitler. Kapittel I. Kva som kan odlast (odlingsjord) Første vesentlige paragraf i Odelsloven er 2 som sier noe om krav til hva som kan odles. 2. Krav til arealstoreleik Ein eigedom blir rekna som odlingsjord når fulldyrka eller overflatedyrka jord på eigedomen er over 25 dekar, eller det produktive skogarealet på eigedomen er over 500 dekar. Dette betyr odelsrett kun kan erverves over en eigedom når eiendommen enten er over 25 dekar eller at det finnes produktivt skogsareal på eiendommen over 500 dekar. Kapittel II.- Odelsvillkår knytt til hevdstid og slektskap Andre vesentlige paragraf i Odelsloven er 7 som sier noe odelshevdstid. 7. Odelshevdstid Odelsrett får odlaren når han har vore eigar med full eigendomsrett i 20 år.. For at odelshevd skal kunne kreves må samme person ha hatt full eiendomsrett i 20 år. Det er mulighet for å legge sammen eiertidene til flere innen slekten, spesielt hvor eiendommen går til etterkommere. Tredje vesentlige paragraf i Odelsloven er 8 som forteller hvem som har odelsrett. 8. Kven som har odelsrett Utanom odlaren får også etterkomarane hans odelsrett dersom nokon av foreldra, besteforeldra eller sysken av foreldra har ått heile eigendomen med odel. For at ein etterkomar av odlaren skal ha odelsrett, må han være fødd før jorda gjekk over til nokon som ikkje har odelsrett. Dersom en person har vunnet til seg odelshevd, får dermed også hans etterkommere odelsrett forutsatt at noen av besteforeldrene, foreldrene eller foreldrenes søsken har eid eiendommen med odel.

3 Kapittel III. Om odelsrekkefølgja Fjerde vesentlige paragraf i Odelsloven er 12 som forteller noe om rekkefølgen på odelsretthaverene. 12. Odelsrettshavarane sin prioritet Av etterkomarane til odlaren går eldre sysken føre yngre med seg og si line, om ikkje anna går fram av eller blir fastsett med heimel i denne lova. Dette gjeld uansett kjønn og når etterkomarane er fødde. Adoptivbarn går inn i den vanlege odelsrekkefølgja, men med prioritet etter adopsjonstidspunktet. Dette er utgangspunktet for hvordan odel fordeles mellom odelsberettigede søsken, men loven åpner for loven åpner mulighet for å hindre at den eldre løser fra den yngre hvor dette ville vere klårt urimeleg ( 21) Femte vesenlige paragraf i Odelsloven er 14 som sier noe om foredeling av odel når odelsjorden består av flere eiendommer 14. Odelsprioritet når odelsjorda består av fleire eigendomar Mellom sysken og deira liner gjeld føreretten til odelsjord berre ein eigedom. Den som frå nokon av foreldra eller frå slektningar elles i rett oppsigande line har tatt over ein eigedom som fyller krava til odlingsjord, har ikkje førerett til fleie odelseigedomar, så lenge yngre sysken eller deira liner ikkje har fått kvar sin. Kapittel VI. Kven odelsrett kan gjerast gjeldande mot og allmenne avgrensingar i løysingsretten Sjette vesentlige paragraf i Odelsloven er 19 som sier noe om hvem odelsrett kan gjøres gjeldene mot. 19. Mot kven ein kan gjere odelsrett gjeldande Odelsrett kan gjerast gjeldande både mot framande og mot odelsrettshavarar lengre ute i odelsrekkja. Odelsrett kan og gjerast gjeldande på skifte. Jf. Skiftelova 62 og Ekteskapslova 66 andre stykket. Ingen odelsrettshavar kan løyse odelsjord frå si eige mor eller sin eigen far før odelsretthavaren har fylt 18 år. Dette betyr at odelsrett kan gjøres gjeldene for fremmende og mot odelsberettigede lenger ut i slekten, dette kombinert med annet lovverk. Sjuende vesentlige paragraf i Odelsloven er 20 som forteller noe om kjøp og salg til personer med og uten odelsrett. 20. Kjøpstilbod ved sal til ein som ikkje har best odelsrett, eller til ein utan odelsrett Vil ein eigar avhende odelsjord eller delar av odelsjorda, til ein som ikkje har best odelsrett, eller til ein som ikkje har odelsrett, og dei er samde om villkåra, kan han gi tilbod om å gå inn i kjøpstilbodet på det avtalte villkåra til ein eller fleire av dei som har odelsrett. Kapittel VII.- Om bu og driveplikt Åttende vesentlige paragraf i Odelsloven er 28 som sier noe om hva som er konsekvensene av brudd på bo og driveplikt. 28. Odelsløysning og tilbakesøkjing ved brot på bu- og driveplikt. Dersom ein odelsretthavar ikkje oppfyller villkår om buplikt etter konsesjonslova 5 andre stykket, eller driveplikt etter jordlova 8, kan andre odelsretthavarar innan fem år etter at overtakinga fann stad, søkje eigedomen løyst på odel utan hinder av om eigaren måtte ha betre odelsrett.

4 Har eigaren fått eigedomen ved odelsløysing, kan også saksøkte i løysningssaka søkje eigedomen tilbake når vilkår om bu og driveplikt ikkje blir oppfylte. Det same gjeld om eigaren før tidsfristen etter første stykket er ute, avhender eigedomen til nokon som ikkje har odelsrett. Som avhending blir også rekna forpakting eller annen linande total bruksrett. Dette er en svært omfattende paragraf som er knyttet både til jordloven og konsesjonsloven. Vilkårene som blir satt i de nevnte lovene er med på å regulere odelsloven og dens funksjon akkurat på dette området. Kapittel VIII. Odelsfrigjøring Kapittel IX.- Attlevande ektemake og sambuar sitt vern Niende vesentlige paragraf i Odelsloven er 39 som forteller om etterlevende sine plikter knyttet til bo og driveplikt. 39. Bu og driveplikt for attlevende. For at attlevande skal ha vern som nemnt i 34 til 36, må han seinast frå eitt år etter at han blei eigar, bu på eigedomen og bruke han som sin reelle bustad jf. Konsesjonslova 6, og drive eigedomen i samsvar med jordlova 8. Den syresmakta som kan gi konsesjon etter konsesjonslova, kan gi dispensasjon frå buplikta etter første punktum. Den styresmakta som kan gi fritak frå driveplikt etter jordlova 8 a, kan gi dispensasjon frå driveplikta. Bruksretten fell bort om attlevande varig flytter frå eigedomen eller om eigedomen ikkje blir driven på forsvarleg måte. Paragrafen gir mulighet for å unngå bo og driveplikt for gjenlevende. I dette tilfellet gjelder ikke samspillet mellom de tre lovene. Kapittel X. Fordeling av odelsrett og løysningsrett Tiende vesentlige paragraf i Odelsloven er 40 som sier noen om fristen for å gjøre odelsrett gjeldene. 40. Frist for å gjere odelsretten gjeldande Retten til odelsløysning må gjerast gjeldande innan seks månader frå den dagen då dokumentet som gir den nye eigaren full heimel blir tinglyst. Dette gjeld også overgang ved arv. Ved tvangssal blir fordelingsfristen rekna frå tinglysninga av tvangssalskøyte. Reglane i første stykket gjeld likevel ikkje når ein eigar med odelsrett ikkje oppfyller buplikta etter konsesjonslova 5 eller driveplikta etter jordlova 8. Andre odelsretthavarar som hadde odelsrett då eigaren fekk tinglyst heimel, kan i eit slikt tilfelle krevje å løyse eigedomen, dersom kravet blir satt fram før det tidsromet er ute som eigaren er pålagt buplikt for eller som følgje av konsesjonslova 5. Gjennom denne paragrafen blir på nytt konsesjons, og jordloven brakt inn som faktorer for odelsloven. Ellevte vesentlige paragraf i Odelsloven er 41 som forteller noe om hvordan slekten kan miste sin odelsrett. 41. Slekta sitt tap av odelsrett Har odelsjord i slik tid som nemnt i 40 med tinglyst heimel i tilhøyrt nokon som ikkje har odelsrett, utan at nokon av odelsretthavarane har tatt steg til odelsløysning og deretter innløysar eigedomen, taper slekta odelsrett. Paragrafen forteller om hvordan slekta mister sin rett til odel dersom ingen har tatt hevd på den eiendom som har tilhørt noen uten odel. Tolvte vesenlige paragraf i Odelsloven er 44 som forteller noe om mothevd av odel. 44. Odelsmothevd

5 Når odelsjord har vore ute av odelsætta i 20 år, fell odelsretten for denne ætta bort, endå om den nye eigaren ikkje har tinglyst heimel, og utan omsyn til om ny odelshevd er fullført. Paragrafen forteller at om odelsjord har vært ute av slekten i 20 år faller odelsretten for denne slekten bort. Kapittel XI. Om verdsetjinga av odelseigedom og om hefte som kviler på odelsjord. Trettende vesentlige paragraf i Odelsloven er 49 som sier noe om hvordan odelseiendommen skal verdisettes. Takst av odelseiendommen kan foregå enten ved odelstakst eller åsetestakst. 49. Odelstakst Verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål. Reglane i første stykket gjeld tilsvarande for verdsetjinga av odelseigedom når nokon på arveskifte eller skifte mellom ektemaker tek over eigedom i kraft av odelsrett. Paragrafen forteller om reglene for takstsetting av odelseiendom, og hva som skal vektlegges ved denne type takst. Kapittel XII. Åsetesretten Fjortende vesentlige paragraf i Odelsloven er 51 som forteller om åsetesretten, dette er en særskilt rett for etterkommere av avdøde med odel. 51. Kva åsetesrett er Når eigaren av odelsjord eller odlingsjord døyr og jorda går i arv til etterkomarane hans, har ein av desse rett til å skifte å få denne utlagt til seg, på vilkår som går fram av dei etterfølgjande paragrafane. Denne retten som blir kalla åsetesrett, gjeld ikkje sameigepart utan der resteigedom er eigd av ektefellen eller sambuaren til arvelataren og arvingen er etterkomar også etter denne. Jord som ikkje fyller villkåra som odlingsjord på den tida arvelataren døyr, går ikkje inn under åsetesrett. Reglane om bu og driveplikt i konsesjonslova 5 andre stykket og jordlova 8 første stykket gjeld tilsvarande når ein åsetesarving tek over jord. Paragrafen forteller om hva åsetesretten er, og hvordan den fungerer. Det henvises til jordloven og konsesjonsloven, og at denne gjelder på samme måte som for annen odelsjord. Femtende vesentlige paragraf i Odelsloven er 56 som sier noe om åsetestakst. 56. Åsetestakst Åsetesarvingen har krav på at det ved skjønn blir fastsett ein overtakingspris som er rimelig etter dei tilhøve som ligg føre. Verdsetjinga skal gjerast med særleg tanke på at overtakaren kan makte å bli sitjande med eigedomen. Åsetestakst må ikkje setjast høgare enn verdien av eigedomen ved odelstakst jf. 49. Paragrafen forteller om en egen takst av eiendommen slik at det skal være mulig for den med åsetesrett å kjøpe, samt drive eiendommen. Det er vesentlig at taksten ikke er høyere enn odelstaksten. Kapittel XIII.- Om etteroppgjer og skadebot Kapittel XIV.- Rettargangsreglar ved odelsløysning Kapittel XV. Ikraftsetjing og overgangsreglar

6 Hovedprinsippene i konsesjonsloven Lovens formål: 1: Konsesjonsloven skal regulere og kontrollere omsetning av fast eiendom. Loven skal sikre landbruksforhold og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet for å legger til rette for: fremtidige generasjoners behov, landbruksnæringen, behovet for utbyggingsgrunn, hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser, hensynet til bosetting. Virkemiddel: 2 Med de unntak som følger av loven kan fast eiendom ikke erverves uten tillatelse av kongen, altså konsesjon. Kongen kan gjøre unntak fra konsesjonsplikten utover det som følger av 4,5 og 7, når særlige hensyn foreligger. I enkelttilfeller kan det også gjøres unntak fra konsesjonsplikten. Når det i loven sies at konsesjon blir gitt av kongen, menes det at denne myndigheten er delegert fra regjeringen og ned til kommunenivå. 3: Lovens regler om konsesjon gjelder også for disposisjoner som kan likestilles med erverv av eiendom, slik som stiftelse og overdragelse av leierett, med mindre retten er stiftet for høyst 10 år. Priskontroll: Konsesjonsloven inneholder også regler om priskontroll av eiendom, for å oppnå en mer samfunnsmessig forsvarlig prisnivå på fast eiendom. Det skal bare foretas priskontroll på eiendommer som er mer enn 25 daa. dyrka jord eller 500 daa. skog. Hvis arealgrunnlaget overskrider disse grensene skal det likevel ikke foretas priskontroll om prisen på eiendommen ikke overskrider kr, og eiendommen har et bolighus i brukbar stand. Overdragelser som ikke trenger konsesjon: 4: Unntak på grunnlag av eiendommens karakter: - ubebygde enkelttomter under 2 daa., fradelt etter PBL og jordlov - ubebygde enkelttomter i områder som er utlagt til bebyggelse i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan.

7 - ubebygde arealer regulert til annet enn landbruks-, natur- og friluftsformål, eller som er lagt ut til bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel. - bebygd eiendom på under 100 daa., der full- og overflatedyrka jord ikke utgjør mer enn 25 daa. 5: Unntak på grunnlag av erververens stilling: - eierens ektefelle eller er i slekt med eieren eller eierens ektefelle - odelsberettiget til eiendommen. jf. Odelslova. - staten - den fylkeskommune eller kommune der eiendommen ligger, hvis eiendommen ligger i et område omfattet av kommuneplan eller reguleringsplan etter PBL, eller er utlagt til annet enn landbruksformål, eller skjer ved ekspropriasjon. - bank eller annen institusjon godkjent av kongen,for en fordring som erververen har panterett for i eiendommen. Ved tvangssalg: Eiendommen må selges videre innen 2 år. 6 om boplikt: Konsesjonsfriheten i 5 nr. 1 og 2 til eiendommer der full- og overflatedyrka jord er mer enn 25 daa. eller eiendommen består av mer enn 500 daa er betinget av at erverver bosetter seg på eiendommen innen 1 år og bor der i minst 5 år. 6 sier at den som etter 5,1 har boplikt til en eiendom, skal ta eiendommen til sin reelle bolig. Med reelle bolig menes at man må ha folkeregistrert adresse på eiendommen. Dette står det mer om i folkeregisterloven. 7 om nedsatt konsesjonsgrense for bebygd eiendom For eiendommer som omfattes av unntak i 4 1. ledd nr. 1 eller 2 kan kongen ved forskrift sette konsesjonsfriheten ut av kraft. Dette gjelder for bebygd eiendom som er eller har blitt brukt til helårsbolig, eiendom med bebyggelse dom ikke er tatt i bruk som helårsbolig, men regulert til boligformål, og ubebygd tomt som er regulert til boligformål. Konsesjonsplikt etter forskrift gjelder ikke dersom erververen forplikter seg

8 til at eiendommen skal brukes som helårsbolig, enten av ham selv eller andre. Fristen er 1 år. Forskrift fastsettes av kommunen dersom det anses å være nødvendig for å hindre at eiendommer som bør brukes som helårsbolig blir brukt til fritidsbolig. 9 om særlige forhold for landbrukseiendommer: Ved avgjørelse av ved søknad om konsesjon på eiendommer med landbruksformål skal det legges særlig vekt på: - om avtalt pris tilgodeser samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling - om erververens formål vil ivareta hensynet til bosetting i området - om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning - om erververen er skikket til å drive eiendommen - om ervervet ivaretar hensynet til en helhetlig ressursforvaltning, og hensynet til kulturlandskapet. Konsesjon skal vanligvis ikke gis dersom ved ervervet oppstår sameie. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket. 18 og 19 om hva som skjer dersom det ikke blir gitt konsesjon: 18: Dersom det ved søknad om konsesjon ikke blir gitt konsesjon skal kongen (delegert myndighet) sette frist for panthaveren til å bringe tvangsbruk opphør eller sette frist for erververen til å omgjør overdragelsen eller sørge for at eiendommen blir overdratt til noen som kan få konsesjon, eller ikke trenger konsesjon. Hvis konsesjon blir nektet pga. at erververen ikke skal oppfylle boplikten, kan erververen da velge om han likevel vil oppfylle boplikten. 19. Dersom frist gitt i 18 oversittes kan departementet uten varsel selge eiendommen etter reglene om tvangssalg. Dersom det gjelder rettigheter fastsatt i 3,1 om leieavtaler o.l. kan departementet la rettigheten bli solgt eller la den bortfalle.

9 20 om forbud mot forringelse av eiendommen: Hvis en eiendom er betinget av konsesjon, må det inntil forholdene er i orden foretas hugst eller annet som kan forringe eiendommens verdi. Overtredelse av forbudet straffes med bøter. Verdien av det som er avviklet kan inndras hos den skyldige. Departementet kan gjøre unntak. Hvordan Konsesjonsloven kan påvirke jordleie: Konsesjonsloven 3 omhandler stiftelse og overdragelse av leierett for en tidsperiode over 10 år, som nevnt tidligere. Ved leiekontrakter over 10 år må det søkes konsesjon. Det sentrale målet i landbrukslovgivningen har tidligere vert at eier og bruker av jorda skal være den samme. For mange vil det være hensiktsmessig å leie ut jorda i stedet for å selge den. Ved utleie (opptil 10 år) slipper eieren å fradele jorda, samtidig som driveplikten blir oppfylt, da det ikke er noen personlig driveplikt fastsatt i konsesjonsloven. Leietaker får da tilleggsjord uten å måtte søke konsesjon. Eieren av jorda kan da ha mulighet til å starte opp egen drift når leiekontrakten opphører. Dette er også noe som tar hensyn til fremtidige generasjoners behov og muligheter. Ved at man kan leie ut jorda i stedet for å fradele og selge, kan man leie ut fram til noen i familien/ slekten ønsker å overta og starte opp drift på eiendommen. Kilder: - Lovdata.no - Statens landbruksforvaltning - Regjeringen.no

10 Lov om jord ( jordlova) av 12.mai 1995 Kort historikk: Dagens jordlov etterfølger jordlovene av 1928 og Loven fra 1928 hadde som formål å skaffe folk jord å leve av, særlig med hensyn på de vanskelige økonomiske forholdene på 1920-og 30 tallet. Det var også et fokus på å avskaffe husmanns- og bygselsvesenet, og loven ga husmenn rett til å kjøpe husmannsplassen de bodde på og skille den ut som et eget småbruk. Loven regulerte prissettingen på kjøp av husmannsplassene. Dette resulterte i flere mindre bruksenheter. I 1955 var forholdene annerledes, gjenoppbyggingen etter krigen var i full gang og den nye jordloven skulle gi muligheter for en bruker til ikke bare å forsørge seg og familien men også å kunne tjene penger på lik linje med andre industrier. Det var fokus på økonomisk utvikling, en mekanisering og rasjonalisering av landbruket. Det skulle bli slutt på en uøkonomisk oppdeling av landbrukseiendommer, som hadde vært vanlig for å sikre at arvingene fikk hver sin jordlapp å drive. Derfor ble delingsforbudet av landbrukseiendommer innført ved lovens 55. Et annet virkemiddel for å skape større og mer økonomisk drivverdige bruk var statens forkjøpsrett til landbruksjord etter 10 i jordloven. Med denne retten kunne staten (ved fylkeslandbruket) gå inn i et salg og kreve forkjøpsrett til jorda. Staten kunne så selge jorda videre til de den måtte mene hadde best forutsetning til å drive jorda mest mulig til nytte for både samfunnet og landbruksyrket. Jordloven av 1995 viderefører i noen grad både formål og virkemidler fra loven av F.eks er delingsforbudet videreført. Delingsforbudet i dag er nødvendig av andre grunner enn i 1955-loven. I dag er det i mange tilfeller lønnsomt å dele fra jord til bolig- og hyttetomter, og det er snarer dette delingsforbudet skal forhindre, enn at jorda deles opp til små nye bruk til arvingene. Men statens forkjøpsrett er fjernet, og konsesjonsloven sørger nå for at landbruksjord havner hos eiere som er interessert og egnet til å drive jorda til det beste for samfunnet og landbruksyrket. Vi ser at formålet med å bevare landbrukseiendommene i drivverdig stand til mest mulig nytte for samfunnet og den enkelte bonde er videreført. I dagens lov vektlegges også natur og miljø, kulturminner og landskapsbilde. Hovedprinsippene i loven:

11 1 Lovens formål Formålet med jordloven er å legge til rette forholdene slik at landbruksareal i Norge kan brukes på en måte som er «mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket». Loven skal forvalte arealene med hensyn på bosetting, arbeid og driftsmessig gode resultater, det skal tas hensyn til fremtidige generasjoners behov, og i tillegg skal det tas hensyn til miljø, jordkvalitet, kulturlandskap og «liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter». Formålet favner altså vidt, både samfunnet, enkeltpersoner (bøndene), natur og miljø, kulturlandskap og fremtidige generasjoner skal ivaretas, og jordloven er således et viktig instrument for bosetting i distriktene, og opprettholdelse og beskyttelse av landbruksjord og særlig matproduksjon. 2 Virkeområde Denne paragrafen bestemmer virkeområdet for loven som i utgangspunktet er hele landet, men det viktige her er bindeleddet til plan og bygningsloven, og dens inngripen i jordloven. Med denne koblingen kan det offentlige (kommunene) overstyre jordlovens beskyttelse av dyrka og dyrkbar jord (se 9), og jordlovens delingsforbud (se 12), og med reguleringsplan eller bindende arealdel av kommuneplanen velge å bruke slikt areal til f.eks bolig- eller hytteområder, industri, infrastruktur etc. Jordloven viker for Plan og Bygningsloven. 3 Behandling av landbrukssaker Kommunen har ansvar for behandling av saker etter jordloven, sammen med fylkesmannen og fylkeslandbrukskontoret som er overordnet myndighet bl.a når det gjelder behandling av delingssaker. Kommunen kan da i utgangspunktet omgå jordlovens regel om at dyrket jord bare skal brukes til jordbruksformål eller omgå et statlig samtykke om deling, med kommuneplanen eller en detaljregulering. Kommunen styrer derfor forvaltning gjennom jordloven selv, men ved innsigelser fra de statlige landbruksmyndighetene krever et vedtak tatt av kommunen en statlig godkjennelse. 8 Driveplikt Her slås det fast at «jordbruksareal skal drivast». Denne paragrafen sikrer at jordbruksareal ikke blir liggende brakk. Plikten til å drive jorda skal eier i utgangspunktet sørge for å oppfylle, men driveplikten kan også oppfylles ved jordleie, dvs bortleie av jorda. Ved jordleie skal det foreligge en 10 års skriftlig avtale, som må føre til «driftsmessig gode løysingar». Driveplikten er et av de viktigste juridiske virkemidlene for å holde jordbruket oppe. Ved søknad kan departementet gi fritak fra driveplikten, etter vurdering av en rekke forhold, jfr. 8a.

12 9 Bruk av dyrka og dyrkbar jord Hovedregelen her er at dyrka jord ikke må brukes til annet enn jordbruksformål, og ikke brukes slik at jorda ikke er egnet til jordbruksformål i fremtiden. Dette er en oppfølging av 8, og her sikres det at den driften som skal foregå på jordbruksarealet er nettopp til jordbruksformål, og ikke f.eks til en sykkelløype, jorduttak, golfbane etc. Dersom en grunneier ikke ønsker å bruke jorda til jordbruksformål kan departementet gi dispensasjon, men dette er kun i spesielle tilfeller og med særlige grunner, og krever en nøye vurdering. I tillegg kan det stilles vilkår for dispensasjonen som er nødvendige av hensyn til de formål som loven skal dekke. 12 Deling Delingsforbudet er videreført fra 1955 loven, der hensikten er å unngå at en økonomisk drivverdig landbrukseiendom blir delt opp i så stor grad at den ikke lengre er drivverdig. Dette forbudet håndheves strengt, delingstillatelse kan ikke gis uten samtykke fra departementet, og da kun hvis samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller delingen er forsvarlig ut fra den avkastningen eiendommen kan gi. Uten delingsforbudet er det en reell fare for at mye landbruksjord ville endt opp som boligtomter, hyttetomter, eller til industri, siden prisene for denne typen areal ofte er mye høyere enn det en kan forvente å få dersom eiendommen selges som landbruksareal. Økt jordleie Leie av jord har økt betraktelig etter krigen, og hver bonde leier i dag i gjennomsnitt 40 % av den jorda han driver. Det kan være mange årsaker til dette, kanskje finner vi noen av dem i jordloven. I følge bondelaget er de strenge reglene om delingsforbud en årsak til at jordleien har økt. En bonde som trenger tilleggsjord vil ofte ha vansker med å finne jord til salgs, og han vil ofte ha problemer med å finne denne jorda i nærheten av gårdsbruket. Det strenge delingsforbudet hindrer en eier av en landbrukseiendom å dele fra og selge en del av sin eiendom, selv om den blir solgt til en annen landbrukseiendom og fortsatt kommer til å drives. Dersom en eier ønsker å selge jorda, må han enten selge alt (tunet kan deles fra og beholdes) eller ingenting, jfr. retningslinjer. Dersom en bonde ønsker å utvide drifta, noe som kan være en forutsetning for å holde oppe lønnsomheten, og som også ser ut til å være et politisk ønske (større bruksenheter, stordriftsfordeler, billigere mat til forbruker..) er ofte den eneste løsningen å leie tilleggsjord.

13 Videre kan jordlovens 9 om bruk av dyrka jord også være en faktor som bidrar til økt jordleie. Ettersom en eier av en landbrukseiendom ikke kan bruke denne jorda til noe som ikke tar sikte på jordbruksproduksjon, er det ikke så mange muligheter dersom han ikke ønsker å drive jorda selv, og heller ikke ønsker å selge den. Dette kan også sees i sammenheng med 8 om driveplikten for jordbruksareal. Dersom en eier ikke lenger ønsker å drive jordbruk, men samtidig ikke vil selge eiendommen er altså jordleie eneste løsning. Lovenes betydning for prisreguleulering og omfanget av jordleie. Lovene fungerer som virkemiddel i prisreguleringen for omsetning av landbrukseiendommer og påvirker dermed rekrutteringen i næringen. Overdragelse av landbrukseiendom foregår i størsteparten av tilfelle innen familien, via odel, arv gave osv. I 2010 ble i underkant av en tredel av eiendommene solgt på åpent marked. (Sentralbyrå 2011) Formålet med lovene er å sørge for lønnsomhet i næringen og et ønskelig bruksog bosettingsmønster. For å oppnå dette mener myndighetene at prisene på landbrukseiendommer må reguleres oppad så det ikke bli for dyrt å kunne kjøpe eller ta over et gårdsbruk. For kjøper er dette positivt, inngangsbiletten inn i næringen skal ikke være for dyr. Ulempen er imidlertid at det gavner ikke selger å «gi bort» bruket til lav pris. Konsekvensen, mener mange, er at en del eiere heller blir sittende på eiendommen i stede for at den kommer ut på markedet. Strukturendringen i landbruket de siste 50 årene viser tydelig at det er svært stor nedgang i antall bruk, fra i 1949 til pr 2010 ifølge jordbrukstellinger, SSB. Det er imidlertid registrert nesten landbrukseiendommer pr i dag. Det viser at mange fortsatt har en landbrukseiendom, men har ikke et gårdsbruk som drives som en jordbruksbedrift. Lave eiendomspriser gjør det mer lønnsomt å leie bort jorda, men fortsatt beholde gården som bosted og mange sitter nok i denne situasjonen i dag. Driveplikten, jfr konsesjonsloven ble oppmyket i 1995, til å være upersonlig, sånn at areal kan leies ut på visse vilkår. Dette medførte nok at mange som har valgt å ikke leve av jordbruket, men har full jobb utenom heller kan leie ut jorda til naboen eller andre som trenger tilleggsjord for at deres bruk skal være stort nok for å kunne drives med overskudd. Fradeling av jord er det som hovedregel forbud mot, jfr jordloven, men det kan søkes om unntak. I 2010 ble ifølge SSB 456 slike søknader der fradelingens formål var tilleggsjord til annen eiendom, godkjent. Mange velger nok heller utleie enn å gjennomgå en slik søknadsprosess som forvaltningen kan avslå. «Kunstig» lave eiendomspriser grunnet lovverk kan altså sies å medføre færre salg av eiendommer, og dette

14 medfører igjen et samfunnsmessig effektivitetstap ifølge professor ved UMB Normann Aanesland. (2002) Omfanget av jordleie har økt de senere åra, som resonementet om at mange eiere av landbrukseiendom heller leier ut tilleggsjord til gjenværende bruk enn å selge til lav pris, tilsier. 12% av areal i drift i 1959 var utleid mens det i dag er 42% av areal i drift som leies ut. 62% av jordbruksbedriftene leide areal i 2010 og av disse er det nærmere halvparten hvor over halvparten av jorda er leid. (Sentralbyrå 2011) Prisen på utleieareal settes som avtalt mellom leietaker og utleier. Det er ingen direkte regulering av verdien på leiejord. Mange faktorer spiller inn, som arrondering, jordsmonn og kvalitet og bruksformål i tillegg til etterspørsel av jord i det aktuelle området. Betalingen for arealet bli nok også flere stedet betalt helt eller delvis via gjentjenester eller naturalia. (Statens Landbruksforvaltning 2013) Jordleieomfanget har altså økt og det er grunn til å tro at dette henger sammen med prisen på landbrukseiendom. Uten reguleringer, altså i et fritt marked, vil grunnrenta, avkastningen til jordbruksbedriften, være grunnlaget for prisen i markedet. En potensiell kjøper vil være villig til å betale det som tilsvarer nåverdien, den diskonterte verdien av avkastningen, såfremt en tenker seg en sikker, fast årlig avkastning som er justert for inflasjon. «Båndlegging» av eiendommer gjennom lovgivingen medfører både at en del kjøpere «holdes utenfor» markedet der odelsberettigede har fortrinn og at prisen holdes kunstig lav, som nevnt tidligere. Innen familien overdras ofte bruket til odelstakst som er generelt lavere enn markedspris, det er også innført en praksis med priskontroll for landbrukseiendommer hvor avtalt pris overstiger 2,5 millioner kroner i tillegg er det all grunn til å tro at kjøpere i det frie marked ikke er villige til å betale det det eiendommen i realiteten er verdt da det hviler begrensninger på potensielle avkastningsmuligheter gjennom å bruke arealet til andre formål enn jordbruk. Hadde alle landbrukseiendommer vært solgt på det åpne marked til glede for alle aktuelle etterspørrere ville prisen, ifølge markedsteorien, vært høyere. Reguleringer, som er tilfellet foreløpig, er en dempende faktor på betalingsviljen. Prisnivået for omsetting av landbrukseiendom er noe høyere når en ser på eiendomsprisen i fritt market og holder utenfor overdragelser innen familien. Ville et friere marked for landbrukseiendom medføre større omfang av utleie enn det en ser nå? Med strukturedringene mot færre og større bruk i bakhodet kan det tenkes at det ville være mer attraktivt for de som sitter med mindre eiendommer å heller selge hele bruket, eventuelt fradele og selge jordbruksareal om de hadde fått bedre betalt for eiendommen enn i dag. Liberalistiske politiske parti ønsker å endre eller fjerne helt reguleringene og dermed styrke eiendommsretten. Dette skal sikre at eiendommer kommer ut på markedet, da det er gevinst å hente i et salg, i tillegg til at betalingsevne bestemmer hvem eiendommen tilfaller. Hvilke konsekvenser fjerning av reguleringer og friere eiendomsmarked faktisk gir avhenger av hvilke kjøpere som finnes i det aktuelle markedet. Dette kan nok variere med hvor i landet en befinner seg og hvilke alternative utnyttelsesmuligheter eiendommen gir.

15 Her følger en liten oversikt over hvilke mulige scenario et mindre regulert eiendomsmarked vil medføre. Markedsteorien kan vise at reguleringer i pris gir effektivitetstap. (McDowell 2009) Omsetningsstatistikken viser at eiendommer omsatt i markedet har en høyere pris enn de som er omsatt innen familien. Det er grunn til å tro at markedsprisen vil være enda høyere med færre begrensninger og dette vil være incentiv til flere som sitter på en landbrukseiendom om selge, eventuelt at de fradeler og selger jordbruksarealet. Det vil dessuten være en annen og antagelig større kjøpergruppe som etterspør disse eiendommene. Dette er nok den faktor som kan endre forutseningene i markedet mest, avhengig av hvilken kjøpergruppe som dominerer. Andre bønder kan ønske å kjøpe nytt gårdsbruk eller å kjøpe areal for jorda sin del. Dette fører til at flere gårdbrukere kan eie jorda de driver og medføre mindre behov for jordleie. Gårdsdrift er en framtidsretta næring hvor forutsigbarhet er viktig for de som driver med dette, og da er det absolutt tryggere å eie egen jord framfor å leie. For at dette skal være en aktuell situasjon må gårdbrukerne ha råd til å kjøpe eiendom og viss eiendomsprisene går ytterligere opp korresponderer dette dårlig med dagens inntektsnivå i jordbruket. Et storstillt oppkjøp av jord til gårdsbruk forutsetter færre og mer kortnadseffektive storbruk og økt avkastning. Landbrukseiendommer i enkelte områder av landet kan ha en verdi som bolig eller fritidsbolig som kan utløse større betalingsevne hos folk generelt enn det gårdbrukerne er villig til gi ut fra avkastningskriteriet. Om disse eiendommene kan selges til rent boligformål, enten helårs eller fritid, er spørsmålet hva skjer da med jorda som medfølger eiendommen. Det er rimeligst å annta at den blir solgt, enten til de som ønsker å drive jordbruk eller andre. Det er også en mulighet her at jorda leies ut, men antageligvis ønsker den nybakte villa- eller hytteeieren å slippe å måtte administrere en slik utleieordning. Så lenge eiendomsprisene er høyere enn utleieprisene vil nok jordbruksarealet bli fradelt og havne på markedet. En tredje kjøpergruppe inkluderer de som ønsker å tjene på videresalg av bolig eller tomter. Å investere i eiendom for utbyggingsformål kan være attraktivt i en del områder, særlig i bynære strøk og eventuelt i mer grisgrendte strøk som fritidsboliger og hytter. Omdisponering av jordbrukseiendom til andre formål enn jordbruksdrift gir gjerne mye høyere avkastning enn det en kan forvente gjennom gårdsdrift. Dette avhenger selvsagt av tomtenes beliggenhet og tilgang til attraktive arealer i utbyggingsøyemed i området. Det er i utgangspunktet myndighetene som forvalter arealene og hvilken anvendelse de skal ha gjennom bla reguleringsbestemmeler i plan og bygningsloven og lovgiving som f.eks jordvern gjennom jordloven. (Regjeringen.no 2011) Grunneierens eiendomsrett og forvaltningens planmyndighet over arealene er motstridende interesser, men den som eier eiendom er bundet til å anvende arealet i samsvar med den regulering som gjelder det aktuelle området. Økende befolkning og urbanisering medfører imidlertid at det i de siste årene omdisponeres mellom og da dyrka og dyrkbar mark til andre formål enn landbruk og ofte kan

16 grunneieren høste stor gevinst av dette.(budsjettnemnda for jordbruket 2013) Dette er en utvikling myndighetene har hatt som mål å få kontroll på for å sikre våre matressurser. (Rundskriv 2013) De to siste kjøpergruppene, privatpersoner som kjøper eiendom til boligformål og kjøpere som har som hensikt å utvikle eiendommen i en anna retning enn jordbruksformål vil antagelig skape større forskjeller i eiendomsprisene mellom attraktive, bynære områder og en del distriktsområder, gjennom at betalingsvilligheten skiller seg fra den første kjøpergruppen, bønder som kjøper eiendom og beholder arealet som dyrka mark. Konsekvensen kan dessuten være uheldig for distriktene og bosettingsmønstret der viss mange bor der kun deler av året i fritidsbolig. Hva som blir totaleffekten for omsetningen av landbrukseiendom og dermed andel og pris på leiejord er usikkert, men det vil muligens få ulike konsekvenser i de ulike delene av landet ettersom hvilken av kjøpergruppene som blir å dominere på eiendomsmarkedet. Tilgang til areal på utleiemarkedet vil være avgjørende. Sturkturendringene går mot større bruk og de mellomstore brukene vil måtte ha tilleggsjord via leie eller oppkjøp. Er det lite utleiejord tilgjengelig fordi eiendommer og arealer omdisponeres eller selges og etterspørselen etter tillegsjord på leiemarkedet er stor vil dette nødvendigvis presse utleieprisene opp. Bøndene som trenger å utvide driften er prisgitt eiendomsmarkedet i det området de holder til. Viss markedsprisen er presset opp av ulike kjøpedyktige grupper blir bøndene tvunget over i utleiemarkedet. Som nevnt vil bildet av eiendomsmarkedet antagelig bli mer diferensiert utifra hvor i landet en befinner seg. På den måten kan en se at deregulering vil medføre sterkere eiendomsrett men en svakere kontroll med distrikts- og bosettingshensyn. (2002). ""Boplikten er offentlig tyveri"." Dagens Næringsliv. Budsjettnemnda for jordbruket, N. (2013). Resultatkontroll for gjennomføringen av landbrukspolitikken. L. o. Matdepartementet. McDowell, M. (2009). Principles of economics. London, McGraw-Hill. Regjeringen.no (2011). Meld. St. 9 ( ). Landbruks- og matpolitikken. L. o. Matdepartementet. Rundskriv, L. o. M. (2013). Omdisponering og deling Lov om jord (jordlova) 12. mai 1995 nr og 12. L. o. Matdepartementet.

17 Sentralbyrå, S., Ole Rognstad, Trond Amund Steinseth (2011). "Landbruket i Norge 2011, Jordbruk-Skogbruk-Jakt." Statistisk Sentralbyrå. Statens Landbruksforvaltning, A. o. r. (2013). "Jordleieundersøkelsen 2013."