SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 12/ Arkiv: REG 381

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Formannskapet Arkivsaksnr.: 12/ Arkiv: REG _381 OMRÅDEREGULERING FOR TREKLYNGEN 1. GANGSBEHANDLING Forslag til vedtak: ::: Sett inn forslag til vedtak under denne linja 1. Forslag til områderegulering 0605_ 381 for Treklyngen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven 5-2 og Rådmannen skal før 2. gangsbehandling kvalitetssikre planen når det gjelder innhold og framstilling, samt foreta eventuelle mindre suppleringer og justeringer. 3. Det tas sikte på å oppheve gjeldende planer 243 Rv 35 G/S Hov-Risesletta, samt de deler av gjeldende reguleringsplan 155 Hovsmarka vedtatt , Hovsmarka næringsområde vedtatt og 353 Follum områdeplan vedtatt , som overlappes av ny plan, ved vedtak av 0605_381 områderegulering for Treklyngen. 4. Planprogram revidert juni 2013 er førende for det videre planarbeidet, og erstatter planprogram datert november 2012 som ble fastsatt , sak 87/ Konsekvensutredning og ROS-analysen er i tråd med det reviderte planprogrammet. ::: Sett inn forslag til vedtak over denne linja... Sett inn saksutredningen, vurderingen og saksdokumentene under denne linja Sammendrag Treklyngen ønsker å legge til rette for en fremtidig industri basert på trevirke. De ønsker derfor å lage en områdeplan for å sikre seg nødvendige arealer ved deres nåværende arealer på Follum.

2 Det kom inn totalt 13 innspill til oppstart og det offentlige ettersynet av planprogrammet. Det ble mottatt et innspill på alternativt bruk til bolig av grunneierne på deler av arealene som ønskes av Treklyngen. Denne interessekonflikten ble spesielt hørt i det offentlige ettersynet. Tilbakemeldingene fra statlige og regionale myndigheter var at denne arealkonflikten burde avgjøres på kommuneplannivå. Sakens historikk så langt viser en vanskelig avveining mellom hensyn til næringsliv/arbeidsplasser, bolig og idrett/friluftsliv. Klagen fra Borlaug Alme og Gamkinn oversendes Fylkesmann for endelig behandling. Innledning / bakgrunn Viken Skog har kjøpt Norske Skog Follums industriområde og etablert selskapet Treklyngen. De ønsker å starte opp virksomhet igjen på industriområdet og har sett at det er behov for større arealer for etablering. Viken skog ønsker derfor å utvide planområdet østover mot Hovsmarka. Formannskapet har tidligere vedtatt å tilby opsjonsavtale om salg av deler av kommunens eiendom gnr 87 bnr 1 i Hovsmarka til utvikler / kjøper av Follum-området (gnr/bnr 87/575, 87/7). Det er også blitt spilt inn et forslag om boligutbygging på eiendommene 89/1 og 89/3. Beskrivelse av saken Dagens situasjon Planområdet er på ca. 680 daa og omfatter gårds- og bruksnummer 87/1, 89/1 og 89/3 som er regulert til friområde og landbruksområde i reguleringsplan 155 «Hovsmarka». Hovsmarka brukes aktivt som et rekreasjons- og friluftsområde, og er tilrettelagt med blant annet turstier, lysløype som er rullestoltilpasset og skiskytterarena. Anlegget er finansiert ved hjelp av tippemidler, og har en klausul som sier at disse midlene må betales tilbake dersom anlegget rives innen 40 år etter siste tilskudd. Hønefoss brukshundeklubb bruker Hovsmarka som treningsområde. Hovsmarka er et viktig bynært friluftsområde med stor og allsidig bruk. I tillegg til de nevnte anleggene er det et høydebasseng på områdets høyeste punkt. Ved Hov næringsområde er det arealer som benyttes til lagerplass, og det er et karosseriverksted der. Hønefoss Skiskytterklubb har i tillegg til anlegget sitt noen brakker og lagerhall.

3 Området består for det meste av tett skog der hvor det ikke er opparbeidet for treningsaktivitet eller for høyspenttrase. Terrenget er et kupert ravinelandskap, med bratte skråninger og relativt store høydeforskjeller innenfor et begrenset areal. Arealene på Børdalsmoen er i vedtatt kommuneplan lagt ut som landbruks-, natur- og friluftsområde. Planforslaget Forslag til områdereguleringsplan 381 Treklyngen er mottatt fra Cowi på vegne av Treklyngen. Planforslaget som foreligger til behandling består av - Plankart Reguleringsplan for utvidelse av Follum industriområde i målestokk 1:3000, datert Forslag til reguleringsbestemmelser, udatert - Planbeskrivelse med konsekvensutredning og ROS-analyse, datert november 2013 Planforslaget innebærer i hovedsak arealer avsatt til formål industri, tenkt for treforedlingsindustri. Planen inneholder også områder for boligbebyggelse, grønnstruktur og vegareal. Planer under arbeid i området Ringerike kommune har satt i gang en områderegulering av deler av Hovsmarka næringsområde som omfatter arealbruken for Ringerikshallen. Området er tidligere avsatt til byggeområde idrett, og ønskes omregulert til friområder og kombinert bebyggelse- og anleggsformål. Det er varsla oppstart av arbeid med områdeplan for øvre del av Hønengata. Planarbeidet kan innebære endringer i krysset hvor veien opp til Hovsmarka tar av fra Hønengata. Statens vegvesen jobber med valg av ny trase for E16 over Eggemoen og videre til E16 forbi Hønefoss. Statnett vurderer sine høyspenttraseer i området. Dette kan på sikt medføre endringer for linjene over Hovsmarka. Det er mottatt forslag til utvikling av de private arealene på Børdalsmoen til boligområde, som er nærmere omtalt under. Utviklingsbehov og mulige planformål Skogsindustrien har i den senere tid opplevd store nedleggelser. Dette rammet også Norske Skog Follum, og mange arbeidsplasser forsvant i Ringerike som følge av dette. Viken Skog har kjøpt opp Follum og sett at det er et behov for en ny type skogsbasert industri i

4 østlandsregionen. Med Follums sentrale beliggenhet i regionens vei- og jernbanenett, samt de betydelige restverdiene i industrielle anlegg og infrastruktur, fremstår dette området som kanskje landets mest egnede lokalisering for den nye skogsbaserte industrien. I tillegg til de eksisterende områdene på 1400 daa på Follum ønsker Viken Skog å omregulere ytterlige 680 daa i Hovsmarka til formålet industri. Med betydelige forespørsler etter flere eneboligtomter i Hønefoss, har grunneierne i det aktuelle området på Børdalsmoen også lansert sine egne planer for området. Dette innebærer et ønske om å utvikle området for boligformål. Kommunen har valgt å ta stilling til forslaget om regulering til bolig i kommuneplanrevisjonen og forslaget vil derfor ikke inngå i arbeidet med plan 381 Treklyngen. Gjeldende reguleringsplaner 155 Hovsmarka, vedtatt Formål er friområde og landbruk Hovsmarka Næringsområde, vedtatt Formål innafor avgrensing av planforslag 381 er parkering og friluftsområde. 343 Follum områdeplan, vedtatt Formål er grønnstruktur, næringsvirksomhet og industri. Plantype og avgrensning Planen fremmes som et privat forslag til kommunal områderegulering. Treklyngen er forslagsstiller. Områdereguleringsplanen kan utformes med ulik detaljeringsgrad ut fra om det skal settes krav til utarbeiding av detaljreguleringsplan før byggesak eller ikke. For areal som foreslås regulert til formål industri settes det krav til detaljreguleringsplan før byggesak. For resten av planen er det ikke krav om detaljreguleringsplan. Oversiktskart og flyfoto på side 8 i planbeskrivelsen (vedlegg 3) viser planens avgrensning. Reguleringsplanen omfattes av Forskrift om konsekvensutredninger, som har til hensikt å sørge for at hensyn til miljø og samfunn blir tatt i betraktning under utarbeidelsen av planer. Forskriftens 2-4 tar for seg hvilke planer som skal konsekvensutredes, og i forhold til denne reguleringsplanen er følgende punkter avgjørende: 2. Planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften d) områdereguleringer som innebærer utlegging av nye områder til utbyggingsformål f) reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i vedlegg I. Vedlegg I. Planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes

5 1. Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn 500 mill kr eller et bruksareal på mer enn m2. 9. Industrianlegg for - Produksjon av papirmasse av tømmer eller lignende fibermateriale, - Produksjon av papir og papp med en produksjonskapasitet på mer enn 200 tonn pr. dag Eiendomsforhold Planområdet består av eiendommene gårds- og bruksnummer 87/1 som eies av Ringerike kommune, 89/1 som eies av Hans Erik Gamkinn og 89/3 som eies av Ragnhild Borlaug Alme. Forholdet til overordnede planer I kommuneplanens arealdel vedtatt er området avsatt til friområde og LNF-område. Juridiske forhold Naturmangfoldloven De miljørettslige prinsippene 8 12 i naturmangfoldloven, av , skal legges til grunn som retningslinjer ved alle enkeltvedtak, herunder vedtak av område og detaljreguleringer. Det skal i saksdokumentene redegjøres for hvordan disse er fulgt opp. Det skal i saken fremgå hva slags kunnskap om naturmangfold beslutningen bunner i. Det er søker som har hovedansvaret for å fremskaffe kunnskapsgrunnlaget. Dersom kunnskapsgrunnlaget skulle vise seg å være mangelfullt, skal tiltaket vurderes i henhold til føre var prinsippet. Man skal i saken innta en økosystemtilnærming og samlet belastning av tiltak i området skal vurderes. Tidligere behandlinger og vedtak Oppstart av planarbeid, formannskapet sak 267/12 Fastsetting av planprogram, formannskapet sak 87/13 Klagebehandling, formannskapet sak 150/13 Sak: 267/12, OPPSTART AV OMRÅDEREGULERING TREKLYNGEN FOLLUM FORSLAG TIL PLANPROGRAM, Vedtak i Formannskapet Kommunen vedtar oppstart av 0605_381 områderegulering for Treklyngen.

6 2. Kommunen vedtar å legge planprogram, datert , for områdereguleringen ut på høring og offentlig ettersyn. 3. Det tas sikte på å oppheve gjeldende planer 155 Hovsmarka vedtatt , samt de deler av gjeldende reguleringsplan Hovsmarka næringsområde vedtatt og 353 Follum områdeplan vedtatt , som overlappes av ny plan, ved vedtak av 0605_381 områderegulering for Treklyngen. Kommunen vedtar å legge planprogram, datert , for områdereguleringen ut på høring og offentlig ettersyn. 4. Ved 1. gangs behandling av områdereguleringen skal planbeskrivelse og konsekvensutredning for planen foreligge, jf. plan og bygningsloven 4-2 og Forskrift om konsekvensutredning Det skal foreligge en fremdriftsplan ved fastsettelse av planprogram. 6. I planprogrammet skal det tas inn et krav om at det skal gjøres en generell geologisk undersøkelse, og en spesielt opp mot skredfare. 7. Det skal utredes ulike utbyggingsstrategier med påfølgende konsekvenser. 8. Interessekonflikter om arealbruk for de to private grunneierne skal særlig belyses og høres. Alf Meiers protokolltilførsel som følger saken: Arbeiderparti støtter utviklingsplanene i Follum området, som nå er under utarbeidelse og som også omfatter foreliggende områderegulering. Det er viktig å understreke at utvidelsen av industriområdet mot Hovsmarka innebærer en betydelig inngripen og begrensning av et viktig idretts- og friluftsområde. Dersom de allmene interessene viker plass for industriutvikling må dette forutsette at Viken Skog/Treklyngen Follum konkretiserer sine forretningsplaner herunder også tidsplaner for realisering av prosjektene som skal føre til industriell fornyelse, vekst og arbeidsplasser i området. Det legges til grunn at slik konkretisering foreligger før eiendomsoverdragelse av deler av kommunens eiendom gnr. 87 bnr. 1, jfr. Formannskapets vedtak om samme sak, gjennomføres. Sak: 87/13, TREKLYNGEN -FASTSETTELSE AV PLANPROGRAM, Vedtak i Formannskapet : 1. Kommunen vedtar planprogram, datert , for områderegulering, med disse tilføyelser: a. Nytt utredningstema for Vassdrag

7 b. Forurensningsloven tas med under overordnede føringer c. Naturmangfoldloven nevnes under punkt d. Forhold for myke trafikanter og kollektivtrafikk presiseres under punkt e. Folkehelsemeldingen føres opp under overordnede føringer for planarbeidet med bakgrunnen i hensyn til idrett/grønne lunger og skolenes/barnehagenes aktiviteter i nærområdet. 2. Dersom Treklyngen ikke utvikler og tar i bruk arealene i tråd med planprogrammet senest , faller området tilbake til gjeldende formål i den til enhver tids gjeldende kommuneplan. 3. Innspillet om boliger på Almemoen Nord (Børdalsmoen) går videre fra grovsilingen og konsekvensutredes iht. planprogram for kommuneplanrevisjonen parallelt med Treklyngens planer for området. Kommuneplanprosessen med konsekvensutredninger vil avklare om det er mulig å utvikle boliger på Børdalsmoen dersom Treklyngen ikke gjør bruk av området. Sak: 150/13, TREKLYNGEN KLAGE, Vedtak i Formannskapet : 1. Formannskapet finner ikke grunn til å ta klagen fra Borlaug Alme og Gamkinn til følge. 2. Klagesaken oversendes Fylkesmannen for endelig behandling. Økonomiske forhold Utvikling av store arealer til industri vil kunne generere arbeidsplasser både i anleggs- og driftsfasen. Antallet arbeidsplasser vil være avhengig av type foretak som etablerer seg. Deler av planområdet tilhører Ringerike kommune. Formannskapet har i sak 50/12, i møte , behandlet en egen sak vedrørende mulig salg av kommunens eiendom Hovsmarka. Formannskapets vedtak var: 1. Ringerike kommune har til hensikt å tilby opsjonsavtale om salg av deler av kommunens eiendom gnr 87 bnr 1 til utvikler / kjøper av Follum-området (gnr/bnr 87/575, 87/7). 2. Arealet kan kun benyttes til dagens formål og / eller næring knyttet til industri basert på skog som råstoff. Det gis forbehold om det etter en reguleringsplanprosess er mulig å regulere til slik næring. 3. Forutsetninger for formannskapets tilslutning er at opsjonsavtalen er inngått innen Opsjonen bortfaller dersom den ikke er benyttet innen 31.desember 2022.

8 4. Kommunen skal ikke ha kostnader til eventuell flytting av kommunaltekniske anlegg (vei, vann, avløp, avfallsdeponi) og idrettsanlegg som følge av kjøpers utvikling av området. 5. Salg av eiendommen skal skje til verditakst eller høyere. 6. Rådmannen får fullmakt til å forhandle frem opsjonsavtale i tråd med forutsetningene i saksfremlegget. Opsjonsavtalen legges frem for politisk behandling til endelig godkjenning. Formannskapet vedtok 15/ sak 7/13 å inngå opsjonsavtale om salg av deler av kommunens eiendom gnr 87 bnr 1 til Follum Eiendom AS. Ved å nedbygge idrettsanlegget innebærer det at tippemidler som er gitt til bygging av anlegget må betales tilbake, men jf pkt 4 i vedtaket over skal ikke kommunen ha utgifter i forbindelse med kjøpers utvikling av området. Behov for informasjon og høringer Planbeskrivelsen angir i kapittel 2 hvordan kravet om informasjon og medvirkning i planprosessen skal har blitt ivaretatt og skal ivaretas. Dette innebærer blant annet at alle berørte parter i saken blir varslet gjennom brev, i tillegg annonseres planarbeidet i lokal presse. Innkomne merknader etter oppstart Kommunen mottok 13 merknader etter varsel om oppstart av arbeid med planen i desember Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i vedlegg 5. Følgende er oversikt over de innkomne merknadene med rådmannens kommentar: 1. Buskerud fylkeskommune, Fossekallen IL, Det vises til omtale av arealbehov på side 16 i vedlegg Fylkesmannen i Buskerud, Rådmannens kommentar: Rådmannen forutsetter at Fylkesmannens forespørsler blir fulgt opp, og mener på bakgrunn av det at merknaden er tilstrekkelig kommentert av forslagsstiller. Det vises til konsekvensutredninga og omtale av arealbehov på side 16 i vedlegg Hilde Berggren,

9 Det vises til konsekvensutredninga og omtale av arealbehov på side 16 i vedlegg Hilde og Reidar Børdal, Det vises til konsekvensutredninga i vedlegg Hønefoss og omegn brukshundklubb, Det vises til konsekvensutredninga i vedlegg Liv Karin og Erling Børdalen, Det vises til konsekvensutredninga i vedlegg Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), Ragnhild Borlaug Alme og Hans Erik Gamkinn, Rådmannens kommentar: Kommunen mener at det må avgjøres i kommuneplanarbeidet som pågår om områdene skal brukes til bolig eller ikke. Det vises til klagesak med vedtak om oversendelse til Fylkesmannen (se avsnitt «Tidligere behandlinger og vedtak»). Det vil derfor ikke bli laget planforslag som viser bolig i forbindelse med dette planarbeidet, og det vil heller ikke bli gjennomført en ekstra høringsrunde utover planlagt prosess. Det vises til omtale av arealbehov på side 16 i vedlegg 3. Merknaden tilstrekkelig kommentert av forslagsstiller. Boligforslaget og dialog mellom Treklyngen og Alme/Gamkinn er ikke omtalt i planprogrammet, rådmann har ingen kommentarer ut over at klagesak oversendes Fylkesmann. 10. Ringerike O-lag, Rådmannens kommentar: Folkehelsemeldinga er ikke innarbeida planprogrammet, men i planbeskrivelsen. Videre vises det til konsekvensutredninga i vedlegg 3. Der konkluderes det med at er flere måter å løse problemstillinga som oppstår i forhold til bruk av Hovsmarka til friluftsliv. Løsningene som foreslås er å flytte aktiviteter lenger sør i Hovsmarka, å flytte aktiviteter til andre egna områder rundt Hønefoss, å bruke områdene kombinert til industri og friluftsliv eller en kombinasjon av disse tre. Det legges opp til videre dialog om dette. Det vises til omtale av arealbehov på side 16 i vedlegg 3.

10 11. Ringeriks-kraft, Statens vegvesen, Tine Børdalen, Det vises til konsekvensutredninga og omtale av arealbehov på side 16 i vedlegg 3. Rådmannens vurdering Treklyngens ønske om å endre bruk av Hovsmarka og Børdalsmoen innebærer interessekonflikter som omhandler næringsliv/arbeidsplasser og idrett/friluftsliv. Friluftsliv Å endre bruk av Hovsmarka og Børdalsmoen kan få store konsekvenser for friluftslivet. Hovsmarka er et viktig og mye brukt område som er godt tilrettelagt med anlegg for ulike typer aktiviteter og også funksjonshemminger. Børdalsmoen brukes til turgåing, jogging og andre aktiviteter som ikke krever mye tilrettelegging. Områdene er sentrumsnære og er derfor viktig å bevare for framtida når byen blir større og fortettes. Rådmannen viser til konsekvensutredningas kapittel 7.5 om friluftsliv. Der foreslås tre ulike avbøtende tiltak for friluftslivet i Hovsmarka. Rådmannen mener at alle løsningene må vurderes, og mener at det er aktuelt å flytte de ulike anleggene til andre lokasjoner, men at kun forslaget om sambruk mellom friluftsliv og industri ivaretar Hovsmarkas viktige egenskaper som sentrumsnært, lavterskel friluftsområde. Om en skal få til sambruk må drift av industriområdene tilpasses dette, spesielt med tanke på sikkerhet. Rådmannen mener sambruk kan være positivt, både for å skape et annerledes og interessant turområde og for å skape mer kunnskap og interesse for treforedlingsindustrien i lokalsamfunnet. Næring Planforslaget legger opp til næringsaktivitet i hele planområdet. Etablering av næring vil skape arbeidsplasser både under og etter etablering av industriområdet. Typen næring Treklyngen vil etablere er basert på trevirke, og produkter og avfallsprodukter knytta til trevirke. Med bakgrunn i nedleggelser i treindustrien den siste tiden er det stort behov for treforedlingsnæring, både i regionalt og nasjonalt perspektiv. Hvis Treklyngens visjoner blir oppfylt vil dette kunne få fart på treforedlingsnæringen igjen, og Treklyngen vil bli ledende innen sitt felt. Lokalt vil det etableres arbeidsplasser som er både direkte og indirekte avhengige av treforedlingsnæringen. Etablering av denne typen industri vil kunne bidra til økonomisk og kompetansemessig verdiskaping i kommunen.

11 Dokumentasjon for arealbehov Planområdet som er foreslått omfatter store områder og rådmannen har stilt spørsmål ved arealbehovet Treklyngen vil få. Rådmannen ser arealene i sammenheng med regulerte, ubebygde arealer på Kilemoen. Forslagsstiller mener de vil få bruk for arealene på Kilemoen i tillegg til arealene i Hovsmarka og på Børdalsmoen. Ved å stille krav til helhetlig utbyggingsplan kan en sikre at arealer ikke bygges ned før det er helt nødvendig, slik at de kan brukes til friluftsliv selv om de er regulert til industri. Saksgang Det er ikke fastsatt en revidert utgave av planprogrammet, men den samme utgaven som ble lagt fram ved oppstart i desember I vedtaket ved fastsetting sto det konkret hvilke ting som skulle endres i planprogrammet, og det foreligger en revidert versjon av planprogrammet som ikke er politisk behandla, men hvor vedtakspunktet er innarbeida. Rådmannen ser at endringene er videreført i konsekvensutredninga. Planprogram revidert juni 2013 er førende for det videre planarbeidet, og erstatter planprogram datert november 2012 som ble fastsatt , sak 87/13. Dersom kommunen vedtar områdereguleringsplanen som krever areal fra Alme og Gamkinn må det bli enighet mellom Treklyngen og Alme og Gamkinn om avhending av arealer. Slik saken står nå er det lang avstand mellom partene. For at Treklyngen skal kunne realisere sine planer, er mulig konsekvens at kommunestyret må gå inn å ekspropriere på vegne av Treklyngen. Dette må gjøres innen 10 år etter at planen for Treklyngen er vedtatt. Klagesak Klagen fra Borlaug Alme og Gamkinn oversendes Fylkesmann for behandling. Fylkesmann har 12 uker til å behandle saken etter at de har mottatt klagen. Samlet vurdering: Rådmannen oppfatter at konsekvensutredning og ROS-analysen er i tråd med det reviderte planprogrammet datert Rådmann vil også legge til grunn at det er i sak 7/13 er inngått opsjonsavtale om salg av deler av kommunens eiendom gnr 87 bnr 1 til Follum Eiendom AS. Treklyngen vil gi Ringerike en positiv næringsutvikling i form av å gi nytt liv og nye arbeidsplasser i et gammelt industriområde. Rådmann anbefaler at forslag til områderegulering for Treklyngen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven 5-2 og Vedlegg Vedlegg med stjerne og lenker er tilleggsinformasjon og trykkes ikke i papirversjon. De foreligger på Ipad og kommunens internettsider. Kontakt servicetorget ved behov for papirutskrift.

12 1. Forslag til plankart 2. Forslag til bestemmelser 3. Planbeskrivelse med konsekvensutredning 4. Brev med varsel om oppstart, datert * 5. Oppsummerte merknader med forslagsstillers kommentar* 6. Vurdering av naturmiljø, * 7. Mulighetsstudie Hovsmarka, oktober 2013* 8. Innkomne merknader i sin helhet* 9. Planprogram endra i henhold til innkomne merknader etter oppstart, revidert * 10. Protokoll fastsetting av planprogram i formannskapet , 87/13* 11. Saksframlegg fastsetting av planprogram* 12. Protokoll fra klagebehandling i formannskapet , sak 150/13* 13. Kommuneplanen* 14. Grønn plakat* Ringerike kommune, Knut Helland konstituert rådmann leder: Gunnar Hallsteinsen leder for areal- og byplanavdelingen: Grethe Tollefsen saksbehandler: Ole Einar Gulbrandsen... Sett inn saksutredningen, vurderingen og saksdokumentene over denne linja

13