PROSJEKT BRØNNØYSUNDREGISTRENE, NYBYGG Alternative lokaliseringer - Tilleggsopplysninger

Transkript

1 U.off PROSJEKT BRØNNØYSUNDREGISTRENE, NYBYGG Alternative lokaliseringer - Tilleggsopplysninger Oppdragsgiver: Nærings- og handelsdepartementet 27. september 2013

2 Innholdsfortegnelse 1 OPPDRAGET ARBEIDSPROSESS SALHUSSUNDET Grunneierforhandlinger og tomtestørrelse Ny mulighetsstudie på redusert tomt Transportbehov og parkering Reguleringsrisiko LENDINGA Avinors vurdering Miljø- og arealbrukskonflikt Reguleringsrisiko HESTVADET - SVARTHOPEN NORD Avinors vurdering Miljø- og arealbrukskonflikt Reguleringsrisiko THONKVARTALET Alternative tomter Mulighetsstudien Reguleringsrisiko Alternativ arealdisponering rundt Schrøderkvartalet AREALEFFEKTIVISERING REDUKSJON AV VOLUMER SAMMENSTILLING AV PRISSATTE ELEMENTER FORHOLD TIL OVERORDNEDE FØRINGER Statlige planretningslinjer Statlig lokalisering og god by- og stedsutvikling GRUNNEIERFORHANDLINGER OG EKSPROPRIASJON STATSBYGGS OPPSUMMERING OG ANBEFALING VEDLEGG

3 1 Oppdraget Statsbygg har på oppdrag fra Nærings- og handelsdepartementet (NHD) utredet alternative lokaliseringer for nytt bygg for Brønnøysundregistrene i Brønnøy kommune. Rapporten ble oversendt NHD Suppleringer og svar på spørsmål fra NHD ble gitt i e-post av NHD gir i brev, datert , Statsbygg i oppdrag å fremskaffe ytterligere opplysninger ved enkelte tomter. Frist for tilleggsutredningen er NHD ber i brevet om følgende: «I e-post fra Statsbygg den fremgår det at tilgjengelig areal i Salhussundet kan være vesentlig mindre enn opprinnelig antatt. Vi ber Statsbygg om å redegjøre for hvilke konsekvenser dette kan ha for mulighetene til å reise et egnet bygg for Brønnøysundregistrene i Salhussundet. Vi ber videre om en utvidet vurdering av tomtene i Lendinga og Hestvadet Svarthopen nord. For Lendinga; Hvor sterk er miljø- og arealbrukskonflikten for dette arealet? Hvilke muligheter finnes det for å utvide arealet i fremtiden, om nødvendig gjennom ekspropriasjon? For Hestvadet Svarthopen nord; særlig omfanget av konflikter med Avinors interesser. Vi ber også om utdypende opplysninger om Thonkvartalet, bl.a. med en vurdering av mulighetene for å bygge ned mot sjøkanten. Vi er kjent med at en slik utbygging sannsynligvis vil måtte berøre dagens registerbygg, og i så fall ikke være i samsvar med retningslinjene som tidligere er lagt for utredningen (at Brønnøysundregistrenes virksomhet skal kunne fortsette uavbrutt og med et godt arbeidsmiljø for de ansatte gjennom byggeperioden). Vi ber likevel Statsbygg utrede denne muligheten. For Thonkvartalet ber vi videre om at Statsbygg utdyper beskrivelsen av hvordan et egnet bygg vil kunne passe inn arkitektonisk i den øvrige bebyggelsen i området, samt av mulighetene for å utvide arealet i fremtiden dersom det ikke skal bygges ned mot sjøkanten.» 2 Arbeidsprosess Statsbyggs frist for tilbakemelding til NHD har vært knapp. Følgende kontakt med eksterne aktører er gjennomført: E-post dialog med Avinor. Avinors merknader til Lendinga og Hestvadet Svarthopen Nord er kommentert i vurderingen av den enkelte tomt. E-post dialog med Nordland fylkeskommune, avdeling plan og bygg. E-post dialog med Fylkesmannen i Nordland, miljøvernavdelingen. Videomøte med planetaten i Brønnøy kommune Planetatens kommentarer er beskrevet under den enkelte tomt. Det har vært avholdt møte med Olav Thon. Resultatet fra møtet fremkommer under kapittel 6. Samtlige grunneiere som har inngått opsjonsavtale er kontaktet og forespurt om forlengelse på avtalene. Det avventes fortsatt tilbakemelding fra enkelte grunneiere. Det er gjennomført mulighetsstudie på følgende tomter Salhussundet, redusert tomt i forhold til tomteutredningen fra juni Thonkvartalet, utvidet tomt i forhold til tomteutredningen fra juni

4 3 Salhussundet 3.1 Grunneierforhandlinger og tomtestørrelse Mulighetsstudien som inngår i Statsbyggs tomteutredning oversendt i juni, la til grunn et tomteareal på ca. 22 mål (blått pluss gult areal på flyfotoet neste side). Statsbygg utdypet imidlertid i e-post til NHD den at en av to grunneiere i alternativ Salhussundet avviser å selge tomt. Eiendommen utgjør ca. 6,7 mål og fremgår i gult på flyfotoet. Eier av gult areal (gbnr 105/509) er ikke villig til å selge. Fothandlinger pågår med eier av blått areal (gbnr 105/136), og det lille sirkelformede arealet (gbnr 150/509). I annonseringsrunden i januar/februar 2013 opplyste eier av gbnr 105/136 (markert med blått på flyfotoet), at han også eide gbnr 105/509 (markert med gult på flyfotoet), og at begge arealene var tilgjengelige for nybygg til Brønnøysundregistrene. Da grovsorteringen var avsluttet og forhandlingene om opsjonsavtalene startet, ble det klart at det var meldt inn feil gnr/bnr i den innledende runden. I stedet for å melde inn et lite sirkelareal (gbnr 150/509) beliggende i matrikkelen gbnr 105/139, ble to av sifrene i gårdsnummeret byttet om. Tilfeldigvis er dette tilstøtende naboeiendom, eid av tredjeperson og har en veldig lik matrikkel, gbnr 105/509. Da misforståelsen ble avdekket ble hjemmelshaveren av gbnr 105/509 kontaktet for å diskutere opsjonsavtale på arealet. Hjemmelshaver er imidlertid helt klar på at de ikke ønsker å selge arealet. Skulle dette alternativet bli besluttet, er det per i dag vanskelig å kjøpe eiendommen gjennom minnelig avtale. Man må i såfall vurdere ekspropriasjon av gbnr 105/509. Et lite areal på gbnr 105/136 (gbnr 150/509) er eid av tredjemann, men hjemmelshaver på gbnr 105/136 opplyser at arealet er reelt, men ikke formelt overført hans selskap. Eierforholdet er uavklart. Det er ennå ikke lykkes å komme til enighet om opsjonsavtale på gbnr 105/139 og 150/509. 4

5 3.2 Ny mulighetsstudie på redusert tomt Disponibel tomt er redusert fra ca. 22 mål til ca. 16 mål, og tomtens form er endret i forhold til utgangspunktet i tomteutredningen. Hovedformålet med en ny mulighetsstudie er å få belyst hvorvidt tomta har tilstrekkelig utbyggingskapasitet til å romme det programmerte arealet. Som tidligere gjennomførte mulighetsstudier, er det tatt utgangspunkt i et brutto arealbehov på ca BTA, og med et utbyggingspotensial på ca. 20 prosent, til sammen BTA. Mulighetsstudien, utført av Lerche Arkitekter AS, følger vedlagt. Arealmessig er tomten noe knapp for innpassing av det programmerte arealet inkludert parkeringsbehovet. 3.3 Transportbehov og parkering I tomteutredningen fra juni 2013 fremgår en forenklet transportanalyse for å avdekke hvilke endringer som vil oppstå i transportarbeidet og utslippene ved å lokalisere Brreg på alternative tomter utenfor sentrum. Vurderingene og beregningene viser at lokalisering i sentrum har kortest gjennomsnittlig avstand mellom bopel og arbeid, og dermed lavest transportarbeid og klimagassutslipp. Differansen mellom totalt antall reiser og bilreiser utgjør i dag gang-og sykkelreiser (uten et godt kollektivtilbud). I tomteutredningen er andelen gang- og sykkelreiser på denne bakgrunn beregnet til 40 prosent for sentrum, mens Salhussundet vil gi 26 prosent. Utgangspunktet for disse vurderingene er reisevaneundersøkelsen for dagens ansatte, deres reiseaktivitet og reisemiddelvalg ved ulike reiseavstander. I tillegg beskriver tomteutredningen fra juni 2013 at det er et potensial for å redusere bilbruken ytterligere, primært på de korte reisene (under 3 km). Uansett betyr dette at parkeringsbehovet vil være større i Salhussundet enn i sentrum. Tas differansen mellom den vurderte andelen gang- og sykkelreisene, dvs. 40 prosent i sentrum minus 26 prosent i Salhussundet, utgjør dette 88 flere ansatte som reiser med bil til Salhussundet enn i sentrum når 630 ansatte legges til grunn. Noe samkjøring kan tenkes, men det antas at behovet i Salhussundet vil være flere parkeringsplasser enn i sentrum. Som det fremgår i tomteutredningen kapittel avviker de ansattes bosettingsmønster seg noe fra befolkningens bosettingsmønster i tettstedet. Basert på eksisterende bosettingsmønster og planlagt boligutvikling i kommunen, er det grunn til å tro at den forholdsmessige andelen ansatte bosatt nord for sentrum (mellom Valen og Mosheimkrysset), på sikt vil avta sammenlignet med i dag. Med en tilpasning til kommunens bosettingsmønster, betyr det at gjennomsnittlig arbeidsreise mellom bosted og Salhussundet øker ytterligere. Dette kan igjen bety ytterligere økt behov for flere parkeringsplasser. 3.4 Reguleringsrisiko Parkeringsløsning, utnyttelsesgrad Som det fremgår av tomteutredningsrapporten fra juni 2013, omfattes tomten av reguleringsplan Salhus søndre del (vedtatt i 2002), og utgjør del av område I/L3, regulert til industri/lager. Maks møne/gesimshøyde 9,0 m målt fra gjennomsnittlig terrengnivå, bebygd areal (fotavtrykk) BYA 50 %. Rammene i gjeldende reguleringsplan gir dermed rom for et bygg i 2 etasjer og et bebygd areal på ca m2 (50 % av tomteareal på ca m2). Overflateparkering inngår i beregning av bebygd areal, BYA. Volumene i mulighetsstudien utgjør et bebygd areal (BYA) på ca m2, inkludert spaltene mellom volumene, ekskludert overflateparkering. Med utvidelse på 4000 m2 er BYA ca m2. Med en tomtestørrelse på 16 mål, utgjør dette en BYA på 57,5 % ekskludert parkering. Hvis 300 parkeringsplasser legges til grunn, vil det beslaglegge ca m2 (25 m2 per parkeringsplass). Tomten skal 5

6 også ha plass til inngang/adkomstvei og uteoppholdsareal. Sannsynligvis vil det kun bli plass til gjesteparkering på terreng. Det resterende parkeringsbehovet forutsettes lagt under bygningsmassen. Mulighetsstudien viser tre etasjer, dvs. at forslaget overskrider gjeldende reguleringsplans byggehøyde med ca. en etasje. En utnyttelse av tomten til nytt bygg for Brreg må ta høyde for at det på sikt kan komme et bygg på nabotomten 105/509, og dette vil gi noen begrensninger i forhold til utforming og utnyttelse av tomten. Handlingsrommet på tomten er redusert, sammenlignet med tomtealternativet som inngikk i tomtevurderingen fra juni Tomtestørrelsen forutsetter at hovedvekten av parkeringsbehovet legges under terreng. Arealbruk - samordnet areal- og transportplanlegging Det fremgår både av tomteutredningen fra juni 2013, og den påfølgende lokale debatten, at den politiske holdningen i kommunen er delt. Tomten hevdes å ha strategisk verdi for kommunens sjørelaterte næringsutvikling. Planfaglig kan dette synet støttes. Tomtens tilstøtende sjøareal er regulert til Havneområde i sjø, og nærhet til Gårdsøya med dypvannskai/godshavn og annen sjørelatert/maritim næring, gir grunnlag for synergi. Planetaten ga i møtet uttrykk for at det Salhussundet Dundasskogen Dundas-skogen, øst for tomten er mye benyttet av Salhus skole sannsynligvis vil bli mer «støy» rundt denne tomta enn sentrumsalternativ. Planetaten fremhevet i samme møte at skogsområdet like sørøst for tomten, Dundas-skogen, er av betydning å bevare for fremtiden og at opplevelseskvalitetene ikke forringes. Skogen er i aktiv bruk som utfluktsområde av Salhus skole (1-10 klasse, ca. 450 elever), og ligger ca. 1,2 km i gangavstand fra skolen.. Etablering av en stor kontorvirksomhet på denne tomten, kan medføre stort press på utvikling av de tilliggende områder, og utfordre de regulerte landbruksarealene. Registrene kan bli liggende avsides til uten synergi med andre virksomheter. Forslag til statlige planretningslinjer for samordnet boligareal- og transportplanlegging som Miljøverndepartementet nylig har lagt ut på høring, forsterker ytterligere at arbeidsplassintensive statlige virksomheter skal lokaliseres i forhold til planlagt senterstruktur og i samsvar med regionale planer. Se utdypning i kap. 9. Konklusjon reguleringsrisiko Nordland fylkeskommune antyder langt på vei i e-post datert at lokaliseringen ikke er i samsvar med fylkesplanen og er i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Hvis lokaliseringen i tillegg viser seg å være i strid med kommunens prioritering, tolker vi det som at fylkeskommunen vil vurdere innsigelse. Arealmessig er tomten i tillegg noe knapp for innpassing av programbehovet inkludert parkeringsbehovet. Det kan vurderes å øke etasjeantallet for å frigjøre areal på bakkeplan, men konsekvens for omgivelsene er ikke vurdert. Det er knyttet relativ stor usikkerhet i å få vedtatt en reguleringsplan med de nødvendige rammene for et nytt bygg for Brreg i Salhussundet. Da lokaliseringen er på tvers av overordnede nasjonale og regionale føringer, kan ikke en løsning som forutsetter ekspropriasjon av naboeiendommen anbefales. Det er sannsynlig at det vil skape støy og 6

7 sette staten i et dårlig lys. 4 Lendinga 4.1 Avinors vurdering Det fremgår av tomteutredningen fra juni 2013 at tomten ligger innenfor restriksjonsområde gul flystøysone, og at det i gjeldende reguleringsplan er fastsatt høyderestriksjoner for å sikre hinderfri inn- og utflyging til Brønnøysund lufthavn. På Statsbyggs forespørsel har Avinor kommet med følgende merknader i e-post datert (tekst i kursiv): «Alternativet Lendinga er berørt av høyderestriksjoner rundt rullebanen, jf. kap. 10 i Forskrift om utforming av store flyplasser, BSL E 3-2. Forskriften er hjemlet i Luftfartsloven 7-1. Høyderestriksjonene er vist på restriksjonsplanen/byggerestriksjonskartet for Brønnøysund lufthavn, tegning ENBN-P-10 datert Lendinga ligger delvis under sideflaten og horisontalflaten. Høyderestriksjonene ligger på kote 40 m.o.h. i østre delen av planområdet og stiger til kote 52,5 m.o.h. i vestre delen. Planområdet ligger bare 110 meter vest for innflygingsflaten fra nord til bane 22. Det er ikke ønskelig å få et høybygg helt oppunder høyderestriksjonsflatene i dette området. Sør for planområdet ligger Lendingåsen 26 m.o.h., som ligger nærmere innflygingen og i dag utgjør et hinder. Avinor vil sterkt henstille til at høyden på Lendingåsen 26 m.o.h. settes som en maksimalhøyde for en eventuell utbygging av Lendinga av hensyn til innflygingen og turbulensproblematikk. Rent generelt vil et terrassert/oppsplittet bygg være bedre i forhold til turbulens enn et massivt blokkliknende bygg. Det vil bli krevd at tiltakshaver gjennomfører og bekoster utredning av turbulensforhold og tilhørende risikoanalyse av bebyggelsen. Det kan ikke gis byggetillatelse før tilfredsstillende turbulensvurdering og risikoanalyse for flysikkerheten foreligger. Deler av området er begrenset av navigasjonsanlegget LOC04 i nordøst til kotehøyde 6,659 m.o.h. Resterende del av tomten er begrenset av navigasjonsanlegget DME i nordøst til kotehøyder i området ca m.o.h. Alle bygg over nevnte kotehøyder må radioteknisk vurderes av Avinor. Det samme må bruk av tårnkraner for oppføring av bygg. Det er ikke gitt at radioteknisk vurdering kommer ut med positivt resultat og da kan det ikke gis byggetillatelse. Radioteknisk vurdering utføres på basis av byggetegninger (fasade-tegninger) når byggets endelige form med kledningsmateriale og plassering er klarlagt.» Avinors innspill betyr følgende for rammene for utvikling av et nybygg for Brønnøysundregistrene på denne tomten: Turbulensforhold og tilhørende risikoanalyse av planlagt bebyggelse må gjennomføres av tiltakshaver. Generelt vil hensyn til turbulens innvirke på utformingen av bygget, der en oppsplittet bygningsmasse vil være bedre enn et massivt, sammenhengende bygg. Det foreligger en reell risiko for at tilfredsstillende turbulensforhold og flysikkerhet ikke kan oppnås, og at byggetillatelse dermed ikke kan gis. En radioteknisk vurdering kreves utført, og baseres på byggets endelige form, plassering og kledningsmateriale. Hvis den radiotekniske vurderingen kommer ut med et negativt resultat, kan det ikke gis byggetillatelse. Tilsvarende kreves et positivt resultat av en radioteknisk vurdering for bruk av tårnkraner i anleggsfasen. Dette betyr at det vil foreligge en usikkerhet gjennom store deler av prosjektutviklingen. 7

8 4.2 Miljø- og arealbrukskonflikt Det fremgår av tomteutredningen fra juni 2013 at arealbrukskonflikten er høy. En utbygging vil frata nærområdet et attraktivt regulert friluftsområde, berøre sårbar natur og strandsonen, og er i strid med fylkesplanen og nasjonal politikk i 100-meters belte langs sjøen. I tillegg vil en utbygging bidra til økt trafikkbelastning langs bolig- og skolegater, og er i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging. Fylkesmannen uttrykker seg kritisk til å omdisponere området fra friluftsområde i e-post av Naboer i nord og sør er boligbebyggelse. Det vurderes som svært vanskelig å få frem en reguleringsplan som danner et juridisk grunnlag for ekspropriasjon av tilliggende areal for en fremtidig ekspansjon. I vest, på motsatt side av Lenningsveien ligger Helgeland slakteri. En eventuell ekspansjon i den retningen vil kreve erstatningstomt, samt dekking av kostnader knyttet til etablering av nytt bygg for slakteriet på ny tomt. Planetaten signaliserte i møtet den at hvis arealet i framtiden blir aktuelt for utbygging, bør boligformål prioriteres. 4.3 Reguleringsrisiko En utbygging av tomten er i strid med fylkesplanen og rikspolitiske retningslinjer for samordnet arealog transportplanlegging. Hvis lokaliseringen i tillegg viser seg å være i strid med kommunens prioritering, tolker vi det som at fylkeskommunen vil vurdere innsigelse. I tillegg vil krav fra Avinor sette begrensninger på byggets utforming, og bringer inn en usikkerhet gjennom hele prosjekteringen hvorvidt de radiotekniske krav og tilfredsstillende turbulensforhold og flysikkerhet kan oppnås. 5 Hestvadet - Svarthopen nord 5.1 Avinors vurdering Det fremgår i tomteutredningen fra juni 2013 at tomten inngår i planområdet til områdeplanen for flyplassutvidelse Avinor har under utarbeidelse. Avinor uttalte følgende om Hestvadet Svarthopen nord som registertomt i e-post datert : «Når det gjelder alternativet nordøst for Svarthopen, så ligger det nært inntil innflygingen mot Brønnøysund lufthavn fra nord (bane 22). Avinor ønsker ingen større bebyggelse i dette området av hensyn til høyderestriksjonene rundt lufthavnen, navigasjonsanlegget LOC/LLZ og turbulensproblemer under innflyging fra nord til bane 22. For øvrig vises til at Avinor har gitt samme tilbakemelding i forhold til byggemuligheter på Soløya som har tilsvarende beliggenhet på østsiden av innflygingen. I den pågående områdereguleringen er deler av lokaliteten innenfor planavgrensningen og er foreslått regulert til friområde av Brønnøy kommune. Dette støttes av Avinor.» I e-post datert gir Avinor følgende tilleggsmerknader til rapporten: «Når det gjelder høyderestriksjonene i henhold til kap. 10 i forskrift BSL E 3-2, ligger planområdet under sideflaten. Høyderestriksjonene ligger på kote 20 m.o.h. i østre delen av planområdet og stiger til kote 40 m.o.h. i vestre delen. Planområdet ligger bare 150 meter til side for forlenget senterlinje på rullebanen. Siden planområdet ligger langs siste del av innflygingen til bane 22 fra nord, dvs. den mest kritiske delen av innflygingen, er det sikkerhetsmessig uheldig med et høybygg i området som kan skape turbulens. Det vil bli krevd at tiltakshaver gjennomfører og bekoster utredning av turbulensforhold og tilhørende risikoanalyse 8

9 av bebyggelsen. Det kan ikke gis byggetillatelse før tilfredsstillende turbulensvurdering og risikoanalyse for flysikkerheten foreligger. Området er begrenset av navigasjonsanlegget LOC04 i nordøst til kotehøyde 6,659 m.o.h. Alle bygg over den kotehøyden må radioteknisk vurderes av Avinor. Det samme må bruk av tårnkraner for oppføring av bygg. Det er ikke gitt at radioteknisk vurdering kommer ut med positivt resultat og da kan det ikke gis byggetillatelse. Radioteknisk vurdering utføres på basis av byggetegninger (fasadetegninger) når byggets endelige form med kledningsmateriale og plassering er klarlagt.» Avinors innspill betyr følgende for rammene for utvikling av et nybygg for Brønnøysundregistrene på denne tomten: Avinor ønsker ingen større bebyggelse i dette området av hensyn til høyderestriksjonene rundt lufthavnen, navigasjonsanlegget og turbulensproblemer under innflyging fra nord til bane 22. Tilfredsstillende turbulensforhold og tilhørende risikoanalyse av planlagt bebyggelsen må dokumenteres av tiltakshaver. Det foreligger en reell stor risiko for at tilfredsstillende turbulensforhold og flysikkerhet ikke kan oppnås, og at byggetillatelse dermed ikke kan gis. En radioteknisk vurdering kreves utført, og baseres på byggets endelige form, plassering og kledningsmateriale. Hvis den radiotekniske vurderingen kommer ut med et negativt resultat, kan det ikke gis byggetillatelse. Tilsvarende kreves et positivt resultat av en radioteknisk vurdering for bruk av tårnkraner i anleggsfasen. Dette betyr at det vil foreligge en stor usikkerhet for at prosjektet ikke vil få byggetillatelse gjennom store deler av prosjektutviklingen. Tomten ligger innenfor gul flystøysone, som betyr at avbøtende tiltak må gjennomføres i bygget i henhold til Teknisk forskrift. 5.2 Miljø- og arealbrukskonflikt Som det fremgår i tomteutredningen, utgjør tomten en del av Svarthopen friluftsområde, et av de mest populære turområdene i Brønnøysund. Den nordlige delen av tomta er bebygd og regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Resten av tomta består av skog og er regulert til offentlig friluftsområde. Rundt Svarthopen er det opparbeidet gangvei tilrettelagt for rullestolbrukere, inkludert badeplass og fiskeplass. Parkeringsplassen ved skolene nord for Svarthopen er utgangssted for lysløypa. Området benyttes daglig av skolene (barne-/ungdoms-/ videregående) som totalt huser ca elever. Tomtens ligger innenfor gult omriss. Grønn strek er tursti/gangvei. Rød markering i nord er lysløype 9

10 Tomten vurderes å ha dårlig tilgjengelighet til overordnet vegnett. Det er ca. 1,5 km fra riksveien langs samleveier og en ny adkomst til tomta. Avstand til kollektivterminalen (buss/båt) i sentrum er ca. 2 km. Beliggenheten vurderes å kreve høy bilandel, dvs. høy parkeringsdekning. Utbygging av tomta vil øke trafikkbelastningen og økt støy- og forurensningsnivå langs boliggater og skoleveier. I tomteutredningen fra juni 2013 fremgår det at ny vegadkomst, ca. 400 meter lang, til Lenningsveien inkludert rundkjøring, må opparbeides. Denne vegadkomsten vil krysse eksisterende turveisystem og lysløypa. Tomteområdet i rødt, ny vegadkomst i blått Gjeldende reguleringsplan med regulert vegforbindelse I følge planetaten i møtet den , er ikke vegadkomsten i gjeldende reguleringsplan vært gjennom en konsekvensutredning. I en eventuell planprosess for et nytt bygg for Brreg, må vegadkomsten utredes. Planetaten har antydet at det vil være aktuelt å utrede en alternativ vegforbindelse langs «vågen» til Flyplassveien. Begge disse adkomstløsningene vil være forbundet med stor arealbrukskonflikt og berøre etablerte turveier/stier. Berørt område må i tillegg utredes med hensyn på biologisk mangfold. Det er en risiko for at sårbare arter identifiseres. Som det fremgår av tomteutredningen er det allerede registrert planteart i sårbar kategori i artsdatabanken, funnet rett ved tomtegrensen i syd. 5.3 Reguleringsrisiko Tomten inngår i restriksjonsområde for flyplassen. Avinor ønsker ingen større bebyggelse i området tomten er en del av, p.ga høyderestriksjoner rundt lufthavnen, navigasjonsanlegget og turbulensproblemer under innflyging fra nord til bane 22. Avinor AS har innsigelseskompetanse i henhold til Retningslinjer for innsigelse i plansaker etter plan- og bygningsloven (Rundskriv, ). Det er en risiko for at Avinor vil fremme innsigelse i en planprosess for denne tomten. En utbygging av tomten er i strid med fylkesplanen og rikspolitiske retningslinjer for samordnet arealog transportplanlegging. Hvis lokaliseringen i tillegg viser seg å være i strid med kommunens prioritering, tolker vi det som at fylkeskommunen vil vurdere innsigelse. 10

11 6 Thonkvartalet 6.1 Alternative tomter Eiendommene markert med blått (feltene 1 og 2) er lagt til grunn for mulighetsstudien i tomteutredningen fra juni NHD har bedt Statsbygg om en vurdering av å bygge ned mot sjøkanten, dvs. det gule tomteområdet 3 (der Brreg er lokalisert i dag). Det kan i tillegg ligge et potensial i de gule markerte områdene 4 og Mulighetsstudiene tar i bruk varierende grad de ulike feltene 1 til 5. Eierforholdene er som følger: Felt 1: Thon hotellbygg as, med unntak av 104/1133 («doktorgården»). 104/1133 er i privat eie, leies ut til bolig. I følge tidligere dialog med planetaten «sitter eier på gjerde» i påvente av en bedre pris. Felt 2: 194/372 har samme eier som dagens Brreg (Søren Nilsen AS). I følge tidligere dialog med planetaten har Søren Nilsen AS antakelig en avtale om overtakelse av de øvrige Felt 3: Dagens Brreg, eies av Søren Nilsen AS Felt 4: To private grunneiere. Torghattens gt 23, 104/355, ble tilbudt Statsbygg av grunneier i en e-post i vår. Felt 5: Thon Hotellbygg as. Benyttes til matbutikk og parkering. På nåværende tidspunkt har det med unntak av Olav Thon, ikke vært dialog med de respektive hjemmelshavere på bakgrunn av NHDs forespørsel om tilleggsopplysninger. Olav Thon eier felt 1 og 5, med unntak av en mindre tomt i felt 1. Olav Thon har i møtet den uttrykt vilje til å selge sine eiendommer. 6.2 Mulighetsstudien Sammenlignet med mulighetsstudien i tomteutredningen fra juni 2013, er tomteområdet utvidet i nordøst (felt 4 og 5 i kartoversikt). Vedlagte mulighetsstudie illustrerer tre varianter som tar i bruk 11

12 ulike felter innenfor kartskissen over. Vi vil presisere at tiden har vært for knapp for en tilstrekkelig studie av mulighetsrommet og bearbeidelse av mulighetsstudiene. I tomteutredningen fra juni 2013, konkluderte vi med at Thonkvartalet vurderes som uegnet for et så stort utbyggingsvolum, da bebyggelsen sprenger småhusskalaen i nærområdet bestående av boligbebyggelse, og vil være uheldig for siktlinjer, sol- og skyggeforhold. Den vedlagte mulighetsstudien konkluderer fortsatt med at fotavtrykk, høyder og volumer for den nye bebyggelsen vil stå i sterk kontrast til omgivelsene i nord og øst. Samtidig gir et utvidet tomteområde et større mulighetsrom for avbøtende tiltak, som for eksempel å gi kvaliteter tilbake til byen i form av attraktive byrom og tilgang for allmennheten til sjøen. Mulighetsstudiens alternativ 2 og 3, tilrettelegger for fremtidig riving av deler av dagens registerbygg, som kan utvikles til et attraktivt byrom med direkte sjøkontakt etter at det nye bygget er oppført. Det kan også tenkes en variant der deler av dagens registerbygg tas i bruk for nybygget. En slik variant vil imidlertid i gjennomføringsfasen gripe inn i driften av eksisterende bygg, og det vil være behov for å utrede hvordan byggefasen kan utføres og samtidig opprettholde full drift gjennom ulike tiltak, samt kostnader forbundet med dette. Det må påregnes en betydelig merkostnad som eventuelt må utredes nærmere. 6.3 Reguleringsrisiko I dag ligger de nordlige grensen av sentrum ved dagens register og hotell, og en registerplassering i Thonkvartalet bidrar til å utvide sentrum nordover. Tomtens beliggenhet er relativ sentral og i kort avstand til kollektivterminalen. Plasseringen vil ha en rekke av de samme konsekvensene for sentrumsutviklingen som de to alternativene rundt Schrøderhaugen (kompakt og delt løsning), dvs. en positiv effekt for omkringliggende næringsliv og synergier med det planlagte kulturhus. Lokaliseringen vil bygge opp om rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Planetaten vurderte isolert sett i møte den lokalisering i Thonkvartalet som mer positivt enn negativt. Imidlertid har det ikke innenfor tidsrammen vært mulig å gi kommunen anledning til å vurdere mulighetsstudien. Hvis det blir aktuelt å utrede dette alternativet nærmere, vil det blant annet være nødvendig å se på muligheter for å bearbeide volumer, høyder og fotavtrykk med sikte på å redusere negative konsekvenser for nærområdene. 6.4 Alternativ arealdisponering rundt Schrøderkvartalet I tomteutredningen fra juni 2013 anbefalte Statsbygg en sentrumsløsning med delt løsning som det foretrukne og beste alternativet. Delt løsning betyr at nybygget deles på to eller flere bygg, på begge sider av Havnegata. Samtidig presiserer utredningen at dette ikke utelukker at prosjektet kan nærme seg en mer kompakt løsning gjennom konseptutvikling og prosjektering. I tillegg vurderes det å være et potensial både for arealeffektivisering, og at noe areal som er illustrert over bakke kan legges under terreng, jf. pkt. 8. Statsbygg har vært i dialog med samtlige grunneiere i Schrøderkvartalet, og alle grunneierne har uttrykt vilje til å selge til markedspris. Illustrasjonen på neste side viser en oversikt over eierforholdene. 12

13 Eiendomsforhold i Schrøderkvartalet. Oversikten viser også Thons eiendom nord for hotellet. Som det fremgår i tomteutredningen fra juni 2013 planlegger kommunen et regionalt kulturhus i et samarbeid med Thon (eier av hotellet) nord i Schrøderkvartalet. Gjeldende reguleringsplan fra 2008, tilrettelegger for et kulturhus og utvidelse av hotellet. Pr 2011 var kulturhuset planlagt med ca m2 BTA eksklusiv parkeringskjeller. Schrøderkvartalet vurderes til å ha potensial til å fylle både det planlagte kulturhuset og nytt bygg for Brreg. Det vil antakelig best løses ved å se på en omdisponering av arealene i kvartalet. Basert på mulighetsstudien for Schrøderkvartalet i tomteutredningen fra juni 2013, vurderes tomten avsatt til kulturhus til å tåle et større bygningsvolum og høyere byggehøyde enn tomteområdet lenger sør i kvartalet. Kulturhustomten vurderes derfor å egne seg for nytt bygg for Brreg med tanke på å få til en mer kompakt bygningsløsning. En løsning der kulturhuset legges mot bytorget i sør vil samtidig bidra til å vitalisere torget. Torget ligger sentralt i forhold til kollektivterminalen (buss/båt), men er i dag lite i bruk. Denne plasseringen vil gi kulturhuset en mer sentral posisjon i bybildet, og vil i større grad bidra til at dette publikumsrettede bygget henvender seg mot sentrum. Illustrasjonen på neste side viser en grov disponering av fotavtrykkene i kvartalet og anslått etasjehøyder. Det må gjøres grundigere mulighetsstudier for å få tilstrekkelig grunnlag for den mest optimale løsningen, og konsekvenser for tilliggende bebyggelse i naboområdene. I denne løsningen kan landskapsprofilen og Schrøderhaugen ivaretas i stor grad. Samtidig vil en utbygging bidra til å vitalisere «haugen» og trekke folk inn i grøntområdet og kulturparken. I lys av den lokale debatten og underskriftskampanjen for bevaring av Schrøderhaugen, er det viktig å være oppmerksom på at gjeldende reguleringsplan allerede gir rammer for å fjerne den nordlige delen av haugen. Schrøderhaugen er også over tid betydelig «amputert» i forbindelse med fremføring av Havnegata og opparbeidelse av parkeringsplasser, og fremstår med skjemmende sprengningsvegger. 13

14 Alternativ arealdisponering i Schrøderkvartalet vil gi rom for alle funksjonene. I møtet signaliserte Olav Thon tydelig at det ikke er en forutsetning for samarbeidsprosjektet med kommunen at kulturhuset blir liggende vegg i vegg med hotellet, og at avtalen ligger på vent inntil en beslutning om tomtevalg for Brreg foreligger. Han signaliserte samtidig at hvis Brreg flytter ut av sentrum, vil han revurdere alle sine investeringer og utbyggingsplaner i sentrum. I møtet den med planetaten, signaliserte plansjefen at en omdisponering av arealene kan være aktuelt basert på en planfaglig vurdering. 14

15 7 Arealeffektivisering reduksjon av volumer Romprogrammet inneholder en arealramme på m2 BTA og legger 630 arbeidsplasser til grunn. Programmeringen har så langt ikke tatt stilling til kontorløsning. I prosjektet legges det opp til at skisse- og forprosjektfasen skal brukes til å optimalisere arealbruken og å redusere det totale arealbehovet. I mulighetsstudiene er m2 BTA lagt som volumer over terreng. Av disse antas grovt at m2 kan legges under terreng, da det utgjør arealer som ikke trenger dagslys, f.ek tekniske rom. Dette sammen med arealeffektivisering, vil bidra til noe reduksjon i volumer i forhold til det som vises i mulighetsstudien. 8 Sammenstilling av prissatte elementer Statsbyggs junirapport over prissatte elementer, er på grunnlag av tilleggsopplysningene, endret til (alle kostnader i MNOK): Tomtealternativ Sentrum - «kompakt løsning» Sentrum - «delt løsning» Sentrum - Thonkvartalet Tomtepris (takst) Programestimat inkl tomtetekniske kostnader Rivekostnader Infrastruktur , , Øvrig kostnadsmessig usikkerhet 8 _ 1) , Kostnader ved sjønær plassering, og inngripen i eks registerbygg/-drift, er ikke vurdert i tilleggsutredningen. Vil representere en betydelig merkostnad som må utredes nærmere. Salhus Salhussundet Kommentarer og øvrige forhold: 1 Taksering er ikke foretatt i tilleggsutredningen. 2 Stor avstand mellom takst og prisforlangende (30 MNOK). 3 Riggkostnader, vurdert med +/- 25%-usikkerhet, kan for dette alternativet være underestimert. 4 Redusert i forhold til sentrumsalternativene fordi det forutsettes delt parkeringsløsning under terreng og overflate (forutsetningen er ikke godkjent av kommunen), men reisevaneundersøkelsen indikerer at bilbruken, og behovet for parkeringsplasser vil øke ved denne lokaliseringen. 5 Økt i forhold til junirapporten pga mer parkering under bakken fordi tomtereduksjonen gir lite arealer til overflateparkering. 6 Avhengig av berørte eiendommer 7 Omfatter ikke evt bruk av dagens registerbygg 8 Ingen av alternativene er i denne fasen undersøkt med tanke på evt forurensning i grunn. 15

16 9 Forhold til overordnede føringer 9.1 Statlige planretningslinjer Etter at tomteutredningen ble oversendt NHD i juni, har Regjeringen bestemt at det skal utarbeides Statlige planretningslinjer (SPR) for samordnet bolig-areal og transportplanlegging, med utgangspunkt i gjeldende Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging fra Miljøverndepartementet har lagt forslaget ut på høring med høringsfrist Bakgrunnen er at retningslinjene trenger fornyelse og oppdatering på sentrale politikkområder som klima, bærekraftig transport, sentrumsutvikling, fortetting og jordvern. Disse retningslinjene er svært relevante for lokalisering av statlige bygg. F.eks sier følgende punkter (vår utheving): 4.6 «Handelsvirksomhet og andre publikumsrettede private og offentlige tjeneste- og servicefunksjoner skal lokaliseres ut fra en regional helhetsvurdering tilpasset eksisterende og planlagt senterstruktur og i samsvar med regionale planer, og støtte opp om utvikling av levende by- og tettstedssentra. Dette gjelder også for besøks- og arbeidsplassintensive statlige virksomheter, institusjoner og foretak. 6.5«Kommunale, fylkeskommunale og statlige etater og foretak skal legge retningslinjene til grunn for lokalisering av egne virksomheter og institusjoner». Forlaget finnes under følgende link: Tomteutredningen fra juni 13 henviser til overordnede retningslinjer og planer, og den enkelte tomt er gitt en vurdering i forhold til disse. Fylkeskommunen antyder i e-post av at alternativene utenfor sentrum neppe kan sies å være i samsvar med fylkesplanen og de statlige planretningslinjene som nå er på høring. 9.2 Statlig lokalisering og god by- og stedsutvikling Staten spiller en viktig rolle i gjennomføring av by- og stedsutvikling ved lokalisering og utbygging av statlige bygg. I en rekke stortingsmeldinger er det lagt føringer som vektlegger at statlig virksomhet skal bygge opp under lokale planer og strategier for by- og tettstedsutvikling, når disse er i samsvar med nasjonal politikk. Det fremgår at staten må feie for egen dør og samordne sin virksomhet overfor kommunen. Statsbygg og Miljøverndepartementet har i et samarbeidsprosjekt i 2009 utarbeidet en eksempelsamling Statlig lokalisering og god by- og stedsutvikling. Eksempelsamlingen er utarbeidet med sikte på å formidle den nasjonale politikken gjennom tekst og eksempler på god praksis. Hensikten er å gi anbefalinger i forhold til hvordan statlige aktører kan bidra til god by- og stedsutvikling ved lokalisering av statlige funksjoner. Eksempelsamlingen kan lastes opp fra følgende link: 16

17 10 Grunneierforhandlinger og ekspropriasjon Statsbygg har vært i dialog med samtlige grunneiere for de opprinnelige tre aktuelle alternativene i tomteutredningen fra juni Alle grunneiere har uttrykt vilje til å selge til markedspris med unntak av de to grunneierne som eier tomtealternativet på Salhussundet. Den ene private grunneieren på Salhussundet bestrider markedsverdien satt i taksten. Partene stod langt fra hverandre i forhandlingene vedrørende pris, og ble derfor avsluttet i juni Det er derfor ikke inngått opsjonsavtale med vedkommende, men forhandlingene forsøkes å gjenopptas primo oktober Den andre private grunneieren er ikke villig til å selge, jf. punkt 3. På nåværende tidspunkt har vi ikke vært i dialog med de respektive hjemmelshavere på bakgrunn av NHDs forespørsel om tilleggsopplysninger. Enkelte er likevel varslet om at vi ser nærmere på deres alternativ. Det er alltid en fordel å ha flere alternativer når man forhandler om kjøpesum for eiendommer til statlige bygg. Statsbygg opplever imidlertid relativt ofte at det er tatt beslutning om lokalisering på overordnet nivå før det er inngått opsjonsavtale om kjøp med aktuelle grunneiere. I de siste årene har dette vært tilfellet blant annet for kjøp av eiendom til tollstasjoner, sivilforvarsleire, fengsel og politihus. I disse tilfellene har vi alltid klart å komme frem til en omforent kjøpesum for eiendommene basert på markedspris, selv om det bare har foreligget et alternativ. Dersom Statsbygg oppfatter at selgers prisforlangende i en forhandlingssituasjon ligger over markedspris, vil staten ha mulighet til å ekspropriere eiendommen basert på vedtatt reguleringsplan. Ved en eventuell ekspropriasjon er prinsippet at kjøpesummen som hovedregel skal baseres på markedsverdi. Selv om Statsbygg til nå aldri har ekspropriert for å få gjennomført statlige byggeprosjekter, så vil muligheten for ekspropriasjon normalt medvirke til at selger er villig til å inngå frivillig avtale om salg basert på markedspris. I denne saken ligger antatt oppstart av byggeprosjektet så vidt langt frem i tid at man vil ha muligheten til å ekspropriere eiendom fra en eller flere grunneiere uten å måtte forskyve fremdriften i prosjektet. Selv om det i dette tilfellet ikke er inngått opsjonsavtale for alle grunneiere, tilsier erfaringen at det mulig å få til kjøpsavtaler basert på markedspris selv om det bare foreligger et alternativ. Dersom man for enkelte grunneiere ikke klarer å få til avtale om markedspris så har staten mulighet til å ekspropriere eiendommene basert på vedtatt reguleringsplan. Men å ta opp til regulering en tomt som er i strid med nasjonale føringer, og som forutsetter ekspropriasjon, kan skape støy og svekke statens omdømme. 11 Statsbyggs oppsummering og anbefaling Oppsummering Tilgjengelig areal i Salhussundet er mindre enn opprinnelig antatt. En ny mulighetsstudie viser at tomten er noe knapp for innpassing av programbehovet inkludert parkeringsbehovet. Alternativet vil forutsette at hovedandelen av parkeringsplassene legges under terreng, eventuelt må bygningene bli høyere. Miljø- og arealbrukskonflikten for arealet i Lendinga vurderes fortsatt som svært høy. I tillegg vil restriksjoner på grunn av nærhet til flyplassen sette begrensninger på byggets utforming, og bringe inn en usikkerhet gjennom hele prosjektutviklingen. 17

18 Avinor har supplert sin uttalelse for alternativet Hestvadet Svarthopen nord. Kravene i forhold til turbulens, byggehøyder og radiotekniske forhold, vil i likhet med Lendinga, bringe med seg en stor usikkerhet gjennom hele prosjektutviklingen. I tillegg vurderes miljø- og arealbrukskonflikten som høy også her. Gjennom kommunikasjon med Fylkeskommunen har de presisert at lokaliseringene utenfor sentrum er i strid med nasjonale føringer og fylkesplanen, slik tomteutredningen fra juni 2013 også vurderer. De kan per i dag ikke svare på om de vil komme med innsigelser eller ikke, men de informerte om at de arbeider med å bedre kollektivtilbudet i hele fylket. En lokalisering av Brønnøysundregistrene utenfor sentrum vil ikke være gunstig for dette arbeidet. Både Lendinga og Hestvadet/Svarthopen har også usikkerhet knyttet til adkomstvei. Det er gjennomført en ny mulighetsstudie for Thonkvartalet med tre alternative løsninger utover den som lå til grunn for tomteutredningen. Felles for alle er at bebyggelsen er i sterk kontrast til småhusskalaen i nærmiljøet i nord og øst. Samtidig vil alternativet ha en positiv effekt for næringslivet i sentrum og ha potensiell synergi med kulturhus og hotell. Det presiseres at tomtealternativet omfatter et område med mange private grunneiere, og det har ikke vært dialog med de respektive hjemmelshaverne i forbindelse med dette oppdraget, med unntak av Thon Hotellbygg AS. Et alternativ der deler av eksisterende bygninger rives ved sjøfronten, og erstattes med nye, krever mer detaljerte utredninger i forhold til omfang og kostnader, inkludert erverv av eiendommen. Anbefaling Statsbygg anbefaler fortsatt en sentrumsløsning i området rundt Schrøderkvartalet. Statsbygg mener også at dette kan være den beste løsningen for både Brønnøysundregistrene og for kommunen. Prosjektering av nytt kulturhus er satt på vent inntil lokalisering av Brreg er besluttet. Basert på de samtaler Statsbygg den siste uka har hatt med hovedaktørene i kvartalet, mener vi det ligger et grunnlag for å optimalisere arealbruken i kvartalet ved en omdisponering av arealene/funksjonene til en vinn/vinn-sitasjon for alle aktørene og byen. Gjennom samtale med Olav Thon har det også vist seg at mulighetsrommet rundt Schrøderkvartalet er større enn tidligere forutsatt. Innenfor Schrøderkvartalet vurderes det nå å være tilstrekkelig tomteareal til å romme både Brreg, nytt kulturhus og eksisterende funksjoner på en god måte. Trolig vil Brreg kunne etableres i en mer sammenhengende bygningskropp (kompakt bygg) og flyttingen vil kunne foregå i kun én fase. Dersom kommunen ønsker å reise et kulturhus, vil også mulighetene til sambruk med Brreg og hotellet være betydelige. På bakgrunn av dette anbefaler vi NHD at det velges en løsning der Brønnøysundregistrene lokaliseres i området rundt Schrøderhaugen. Videre detaljering og konkretisering av løsningen kan foregå i byggeoppdraget. Tilsvarende tidligere anbefalt løsning vil dette innebære noe usikkerhet knyttet til framdriften i forprosjektet, fordi alternativer for plassering må belyses og konkretiseres før endelig valg gjøres. Vi får med dette et større mulighetsrom for å utforme et godt bygg for Brreg. Det videre arbeidet må foregå i nært samarbeid med brukerne av Brreg, kommunen og aktuelle grunneiere. VEDLEGG Mulighetsstudie Thonkvartalet og Salhussundet. Rapport Lerche Arkitekter AS, september