Detaljregulering for Tømrerveien 4 8, Plan ID

Transkript

1 Tiltakshaver: Amundsen Eiendom AS Detaljregulering for Tømrerveien 4 8, Plan ID Bodø kommune Planbeskrivelse Oppdragsnr.:

2 Oppdragsnr.: Detaljregulering for Tømrerveien 4 8, Plan ID Detaljreguleringsplan for Tømrerveien 4-8 IJR MALUN IJR Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS Konrad Klausens vei 6, NO-8003 Bodø 2

3 Oppdragsnr.: Detaljregulering for Tømrerveien 4 8, Plan ID Innhold 1 Sammendrag 5 2 Planens formål HENSIKT MED PLANARBEIDET TILTAKSHAVER, PLANKONSULENT OG EIERFORHOLD TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN UTBYGGINGSAVTALER KRAV OM KONSEKVENSUTREDNINGER 7 3 Planstatus og rammebetingelser OVERORDNEDE PLANER GJELDENDE REGULERINGSPLANER/kommunedelplan TILGRENSEDE PLANER TEMAPLANER STATLIGE RETNINGSLINJER/RAMMER/FØRINGER PLANER UNDER ARBEID 10 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold BELIGGENHET AREALBRUK OG TILSTØTENDE AREALBRUK LANDSKAP NATURVERDIER KLIMA KULTURMINNER OG KULTURMILJØ BEBYGGELSE NÆRING (REKREASJONSVERDI/UTEOPPHOLDSAREAL) GRUNNFORHOLD TRAFIKK TEKNISK INFRASTRUKTUR STØY FORURENSNING 15 5 Planprosessen MEDVIRKNINGSPROSESS MØTER OG ANDRE DELTAKERE INNSPILL TIL PLAN 16 6 Beskrivelse av planforslaget PLANLAGT AREALBRUK LANDSKAP (NATURVERDI) 19 3

4 Oppdragsnr.: Detaljregulering for Tømrerveien 4 8, Plan ID KLIMA KULTURMINNER OG KULTURMILJØ BEBYGGELSE Demografiske forhold sosial infrastruktur/næring (Landbruk) (REKREASJONSVERDI/UTEOPPHOLDSAREAL) GRUNNFORHOLD TRAFIKK Atkomst Kollektivtransport Parkering Anleggsperioden UNIVERSELL UTFORMING TEKNISK INFRASTRUKTUR VA- ledninger EL og teleanlegg og fjernvarme STØY FORURENSNING/MILJØOPPFØLGING RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE REKKEFØLGEBESTEMMELSER 25 7 Virkning/konsekvenser av planforslaget OVERORDNEDE PLANER KONSEKVENSER FOR TILGRENSENDE OMRÅDER ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN INTERESSEMOTSETNINGER AVVEINING AV VIRKNINGER 26 Vedlegg 1. Orientering om prinsippavklaring datert Brev oppstart m/ naboliste, høringsinstanser og annonse. 3. Referat fra oppstartsmøte og sjekkliste. 4. Kopi av innspill til oppstartvarsel i sin helhet. 5. Kopi av avklaringsmøte med Statens vegvesen 4

5 Oppdragsnr.: Detaljregulering for Tømrerveien 4 8, Plan ID Sammendrag Deler av planområdet er bebygd. Oppførte bygninger benyttes til verksted og lager med tilhørende kontor. Detaljplan legger til rette for videreføring samt at ubebygd del kan bebygges. Atkomst til planområdet vil bli fra Tømrerveien som i dag. 5

6 2 Planens formål 2.1 HENSIKT MED PLANARBEIDET Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for videreføring av dagens bruk samt legge til rette for oppføring av kontor og lagerbygg på ubebygd del. Planen vil også legge til rette for en høyere utnyttelse av hele eiendommen enn det som er tilfellet i dag. 2.2 TILTAKSHAVER, PLANKONSULENT OG EIERFORHOLD Tiltakshaver: Amundsen Eiendom AS Postboks Bodø Plankonsulent: Eierforhold Norconsult AS Konrad Klausens vei 8 Postboks Bodø Eiendommen eies i dag av Amundsen Eiendom AS. 2.3 TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN Det ble fremmet en prinsippavklaring som ble behandlet i komite for plan og miljø, den 5. september Følgende fremgår av vedtaket: Komite for plan, næring og miljø godkjenner med hjemmel i plan- og bygningslovens at det kan fremmes forslag om privat reguleringsplan for et kombinert kontor- og lagerbygg på eiendommen Tømrerveien 4-6, med utgangspunkt i skisser vedlagt skriv av Byggehøyde for 1. etasje vurderes økt. Prinsippavklaring er vedlagt. Se vedlegg 1. 6

7 2.4 UTBYGGINGSAVTALER I oppstartsmøte ble det stilt krav om utbyggingsavtale/samarbeidsavtale. Det vises her til pkt. 7 i referat fra oppstartsmøte. Dette er også medtatt i oppstartannonse. Se vedlegg KRAV OM KONSEKVENSUTREDNINGER I oppstartsmøte med byplankontoret ble det konkludert med at tiltaket ikke vil utløse krav til konsekvensutredning. Det vises her til pkt. 5 i referat fra oppstartsmøte. Se vedlegg 3. 7

8 3 Planstatus og rammebetingelser 3.1 OVERORDNEDE PLANER Av overordnede planer viser en til kommunedelplan for Bodø sentrum vedtatt, den 16. juni 2010 (K sak 10/67). Planområdet ligger i sone 16, kvartal 2. Område har formål næring. Kartutsnitt for området er hentet fra Bodø kommune sin kartoppløsning. Områdets begrensning er vist med stiplet linje. 8

9 3.2 GJELDENDE REGULERINGSPLANER/KOMMUNEDELPLAN Ved revisjon av kommunedelplan for Bodø sentrum ble det stilt krav om ny reguleringsplan. Følgende mindre avvik er foreslått: Øket byggehøyde fra 15 til 17 meter. 3.3 TILGRENSEDE PLANER Planområdet grenser ikke til noen gjeldende reguleringsplaner. 3.4 TEMAPLANER Planlegger kjenner ikke til at det er utarbeidet temaplaner som berører planområdet eller tilgrensede arealer. 3.5 STATLIGE RETNINGSLINJER/RAMMER/FØRINGER Det er foretatt en samlet vurdering av tiltaket mot statlige retningslinjer, rammer og føringer. Det er funnet at tiltaket ikke er i strid med disse. Det er kun redegjort for retningslinjer/rammer/føringer som er spesielt viktig i forbindelse med dette planforslaget. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging Målet med retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging er at arealbruk og transportsystem skal utvikles, slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming Universell utforming innebærer en inkluderende planlegging og utforming av produkter og omgivelser. Universell utforming legger til grunn mangfoldet av mennesker og tilstreber gode løsninger. Sikre at planlegging på alle forvaltningsnivåer bidrar til en utvikling mot et stadig mer universelt utformet samfunn. Klargjøre det offentliges ansvar for at universell utforming blir ivaretatt i planleggingen av bygeområder, utearealer og transportinfrastruktur. Stimulere til planlegging som gir god tilgjengelighet og brukbarhet for alle, og som samtidig tilfredsstiller andre samfunnsmessige mål. Legge særlig vekt på å ivareta hensynet til personer med nedsatt funksjonsevne. 9

10 3.6 PLANER UNDER ARBEID Planlegger kjenner ikke til at det er andre planer inntil planområdet som er under arbeid. 10

11 4 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 BELIGGENHET Planområdet ligger mellom Olav V gate (sør) og Tømrerveien (nord). På øst- og vestsiden grenser området til eiendommer hvor det er påstående bygg. Planområdet er på ca. 6 dekar. Avgrensninger av planområdet er vist på kartutsnitt nedenfor med stiplet linje. Kartutsnitt her er hentet fra Bodø kommunes kartoppløsning, bearbeidet av Norconsult AS. 11

12 Ortofoto viser tidligere situasjon. Midlertidig plasthall i østre del av planområdet er revet. Ortofoto er hentet fra Bodø kommune sin kartoppløsning. 4.2 AREALBRUK OG TILSTØTENDE AREALBRUK Innenfor planområdet er det oppført to bygg som benyttes til verksted, lager og kontor. Øvrig areal benyttes til parkeringsplass og lagerplass. Det vises her til ovenstående ortofoto. Tilstøtende arealer: Mot vestsiden grenser planområdet til ABC-møblers lagerbygg. På nordsiden av Tømrerveien benyttes oppførte bygg til verksted, kontor og lager. På østsiden er det oppført et bygg for kontor og lager, hvor blant annet Røde Kors har sine kontorlokaler og bruktbutikk. Mot sør grenser området til Olav V gate. På sørsiden av Olav V gate ligger kontor- og verkstedbygg til Statssalg. 4.3 LANDSKAP Hele planområdet er opparbeidet. 4.4 NATURVERDIER Planområdet har ingen naturverdier. 12

13 4.5 KLIMA Området er utsatt for normalt kystklima med vind fra sør og vest om våren, sommeren og høsten. Om vinteren fra nord og øst. Solforhold er tilfredsstillende. 4.6 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ Det er ikke avdekket kulturminner innenfor planområdet. 4.7 BEBYGGELSE Påstående bebyggelse benyttes som verksted, lager og kontor. Bilde under viser dagens situasjon med bygninger og uteareal. Ubebygde areal benyttes til parkeringsplass for tyngre kjøretøy og lager av utstyr. Bilde tatt av Inge Jakob Risjord november Bilde fra vest mot øst. 4.8 NÆRING Forretninger og annen privat service ligger i gangavstand fra planområdet. Det samme gjelder for barnehager, skoler, post med mere. 13

14 4.9 (REKREASJONSVERDI/UTEOPPHOLDSAREAL) 4.10 GRUNNFORHOLD Ikke bebygd grunn består av tilførte masser over "Bodø leira". Kvalitet på oppfylling er ikke kjent, men er av eier opplyst til å bestå av steinmasser. Det er ingen rasfare i området TRAFIKK Internvei inn til planområdet er Tømrerveien. Trafikkmengde i Tømrerveien er ikke kjent av planlegger. Nærmeste busstopp er i Snekkerveien, ca. 300 meter fra planområdet. Sentrumsbussene kjører innom denne holdeplassen TEKNISK INFRASTRUKTUR Vann og avløpsanlegg er oppgradert. Planlegger kjenner ikke til restkapasitet. Kart under viser dagens situasjon med hensyn til el-kabler i grunn. Opplysninger er gitt av Nordlandsnett. Kart er mottatt fra Nordlandsnett. Planlegger er ikke kjent med restkapasitet på dagens el-nett i området. Teleanlegg er ført fram til planområdet. Kvalitet, kabelføringer og kapasitet på teleanlegget er ikke kjent av planlegger. 14

15 4.13 STØY Planområdet er utsatt for støy fra fly og biltrafikk. Støy fra virksomheter i området er ikke noe problem FORURENSNING Det er foretatt utskifting av masser på ikke bebygd eiendom. Etter opplysninger gitt av eier er tilførte masser av stein. Det er ikke tatt prøver for å avklare om det er forurensning i anlagt fylling. 15

16 5 Planprosessen 5.1 MEDVIRKNINGSPROSESS Planvarsel ble sendt den 18. november Annonse ble satt inn i avisa Nordland den 16. november Det vises her til vedlegg 2. Etter mottatt innspill fra Statens Vegvesen er det inngått enighet om at byggegrense mot Olav V gate kan settes til 15 meter. Se vedlegg 5. I oppstartsmøte ble det avklart at det ikke er behov for folkemøte. 5.2 MØTER OG ANDRE DELTAKERE Det er avholdt oppstartsmøte med byplankontoret. Se vedlegg 3. Kontaktperson ved byplankontoret i Bodø kommune har vært Knut Kaspersen. Det er også avholdt møte med Statens Vegvesen vedrørende deres innspill. 5.3 INNSPILL TIL PLAN Innspill i sin helhet er vedlagt (vedlegg 5). Person/etat Dato Innspill Kommentar Bodø Energi AS De viser til vedlagt kart hvor kabler i grunn er vist. Kabler som berøres avklares i byggesaken mot kabeleier. Sametinget Etter det de har registrert, kommer ikke planområdet i konflikt med automatisk fredet samiske kulturminner. Skulle det under arbeidet oppdages gjenstander eller andre strukturer/spor som viser eldre aktivitet i området, Innspill tas med i bestemmelser. 16

17 må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget. De ber om at lov av 9. Juni 1978 nr 50 om kulturminner (kml.) 8 annet ledd tas inn i bestemmelser. Statens Vegvesen Atkomsten vil bli fra Tømrerveien som er kommunal vei. De kan akseptere en byggegrense fra midten av Olav V gate/rv 80 på 20 meter. Eventuell parkering må ta hensyn til vedlikehold og snørydding fra riksvei og kan derfor ikke reguleres nærmere enn 10 meter fra kjørebane. I møte med statens vegvesen ble det i etterkant avklart at byggegrensen kan settes til 15 meter. Avklares i byggesøknaden og medtas på situasjonsplan. Nordland Fylkeskommune De viser til fylkesplan kapittel 8 og ber om at uttalte mål i arealpolitikken i Nordland tas hensyn til ved planarbeidet. Det bør tas hensyn til fremtidige klimaendringer med hensyn til plassering og dimensjonering av viktig infrastruktur. Sårbarbarhet for klimaendringer skal vektlegges. Planlegging med tanke på utforming som er tilrettelagt for alle grupper. Dette vil blant annet si at funksjonshemmedes interesser må ivaretas. Ny bebyggelse og rom Ivaretas i planforslaget. Området ligger i sikker høyde med hensyn til fremtidig havnivåstigning. Viktig infrastruktur er ivaretatt i planforslaget. Det vises her til plan beskrivelsen. Ivaretas i byggesaken. I henhold til TEK

18 mellom bebyggelse må vise hensyn til de eksisterende forhold, jfr. Plan- og bygningsloven 1-1. Planprosessen skal legge opp til en medvirkning i tråd med plan- og bygningslovens bestemmelser. Det vil si at berørte parter i området må trekkes aktivt inn i prosessen. De viser til naturmangfoldlovens 7 som gir prinsipper for offentlig beslutningstaking jfr. naturmangfoldloven Alternative energikilder bør alltid vurderes. Det bes om at bygninger og tiltak oppføres med tanke på fremtidige klimaendringer, og med tanke på å redusere energibehov og klimagassutslipp. Planforslaget er sjekket mot våre arkiver. Så langt vi kjenner til, er planforslaget ikke i konflikt med registrerte verneverdige kulturminner. Er ivaretatt i planforslaget. Er ivaretatt i planforslaget Er ivaretatt i planforslaget. Er ivaretatt i planforslaget. Deres uttalelse er medtatt i punkt 4.6 Norges handikapforbund NHF-Bodø ønsker at gjeldende forskrifter som går på universell utforming og tilgjengelighet blir fulgt med hensyn atkomst, bruksareal, heis, toalett og parkering. Krav til universell utforming vil bli en del av byggesaken. Plansaken legger opp til at gjeldende lov og forskriftskrav skal følges. 18

19 6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 PLANLAGT AREALBRUK Planlagt formål er kontor, industri, verksted og lager. Planforslaget legger opp til at hovedelementene i kommunedelplan skal følges. Samlet areal til bygeformål utgjør 5,64 dekar. 6.2 LANDSKAP Hele planområdet er planlagt opparbeidet. Ikke bebygd areal kan benyttes til parkering. Øvrig areal tilsås. 6.3 (NATURVERDI) 6.4 KLIMA Planforslaget medfører ingen endring av lokalklima. Solforholdene er gode. 6.5 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ Etter mottatte innspill fra kulturvernmyndigheter kommer tiltaket ikke i konflikt med kulturminner. Det er heller ikke i konflikt med kulturmiljø. 6.6 BEBYGGELSE Påstående bygninger er oppført med fasader i betong og stålplatekledning. Eksisterende bygninger er av eldre dato og benyttes til lager, verksted og kontor. Planforslaget legger til rette for oppgradering av eksisterende bygningsmasse samt oppføring av nytt bygg på ubebygd del. 19

20 Bilde tatt av Inge Jakob Risjord november Perspektiv viser planlagt situasjon med nytt bygg på ubebygd del av eiendommen. Perspektivet er utarbeidet av BYGG Engineering. 20

21 Det må utarbeides situasjonsplan som vedlegges byggesøknaden. Situasjonsplan må vise plassering av bygg og utnyttelse av ubebygd del av tomt. Situasjonsplan vedlegges søknaden om tillatelse til tiltak. Utnyttelsen er definert som % BYA= %. Utnyttelsen settes til 100 %. Det vises her til plankart. Økning av byggehøyden fra 15 til 17 meter. 6.7 DEMOGRAFISKE FORHOLD Tiltaket vil medføre at det kan etableres arbeidsplasser for 50 til 100 personer. 6.8 SOSIAL INFRASTRUKTUR/NÆRING Ettersom tiltaket ikke legger til rette for etablering av boliger, vil tiltaket ikke medføre belastning på barnehager eller skoler i området. Området planlegges utnyttet til verksted, lager og kontorformål. Utvendige arealer avsettes til parkering. Planleggers vurdering er at planlagt tiltak vil ha en positiv innvirkning sett i forhold til dagens bruk av området. 6.9 (LANDBRUK) 6.10 (REKREASJONSVERDI/UTEOPPHOLDSAREAL) 6.11 GRUNNFORHOLD Hele planområdet er oppfylt. Beskaffenhet er ikke kjent av planlegger med hensyn til oppbygging av de tilførte masser. Det bør derfor foretas en kartlegging av kvaliteten på fyllingen, før byggearbeidene tar til TRAFIKK Atkomst Planområdet har i dag atkomst fra Tømrerveien som er en kommunal vei. Planforslaget legger opp til at atkomsten videreføres. Det er opparbeidet gang- og sykkelvei langs Olav V gate som ligger på sørsiden av planområdet Kollektivtransport Planforslaget medfører ingen endringer. 21

22 6.123 Parkering Parkeringen løses på bakkenivå i bygg eller under bakken Anleggsperioden Det er knyttet bestemmelser til ulempe i anleggsperioden, da området ligger inntil etablerte bedrifter UNIVERSELL UTFORMING Universell utforming av bygg skal ivaretas, der dette er hensiktsmessig og fysisk mulig. Område utenfor bygg må vies spesiell oppmerksomhet TEKNISK INFRASTRUKTUR VA- ledninger Det er ført fram vann- og spillvannsledning til planområdet. Restkapasitet er ikke kjent av planlegger. Dette forutsettes avklart i byggesøknad EL og teleanlegg og fjernvarme Framføring av el løses i byggesaken. Det vises også til punkt Teleanlegg er ført fram til planområdet. Eksisterende telenett forutsettes benyttet i den utstrekning dette er mulig. Lokal teleleverandør kontaktes ved oppstart av bygg- og anleggsarbeider. Bygg planlegges for tilkobling til fjernvarmeanlegg. Dette forutsettes avklart ved søknad om tillatelse til tiltak STØY Planlagt tiltak vil ikke medføre økt støy til omgivelser. Støy fra naboområder er heller ikke noe problem FORURENSNING/MILJØOPPFØLGING Planlagt formål vil ikke medføre forurensning til vann eller grunn. Fylling som er utført av andre, må sjekkes med hensyn til forurensning, før området tas i bruk. Tiltakshaver opplyser at det er benyttet knust stein og sjøsand. 22

23 6.17 RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Naturgitte forhold Infrastruktur Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er området geoteknisk ustabilt/er det fare for utglidning? Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Er området utsatt for flom i elv eller bekk/ lukket bekk? Er det radon i grunnen? Annet (spesifiser)? Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? Nei Merknad Det er ikke gjennomført målinger. Fra er det lovpålagt krav om radonsperre i alle nye bygninger hvor det oppholder seg mennesker. Avklares i byggesøknad. Hendelser på veg Hendelser på jernbane Hendelser på sjø/vann/elv Hendelser i luften Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende virksomheter (industriforetak etc.) utgjøre en risiko for området? Utslipp av giftige gasser/væsker Utslipp av eksplosjonsfarlig/brennbare væsker/gasser Medfører bortfall av tilgang på følgende 23

24 tjenester spesielle ulemper for området? Elektrisitet Teletjenester Vannforsyning Renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: Påvirkes området av magnetiske felt fra kraftlinjer? Er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? Til skole/barnehage Til nærmiljøanlegg (idrett etc.) Til forretning Til busstopp Brannberedskap Omfatter området spesielt farlige anlegg? Har området tilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? Avklares mot byteknikk Har området bare en mulig adkomstrute for brannbil? Tidligere bruk Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomhet? Gruver: åpne sjakter, steintipper etc. Militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. Industrivirksomhet, herunder Prøver av masser tas før 24

25 avfallsdeponering oppstart. Annet (spesifiser) Omgivelser Ulovlig virksomhet Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.)? Annet (spesifiser) Sabotasje og terrorhandlinger Er tiltaket i seg selv et sabotasje- /terrormål? Finnes det potensielle sabotasje- /terrormål i nærheten? 6.18 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Bodø kommune og tiltakshaver framforhandler utbyggingsavtale/samarbeidsavtale. Det vises her til referat fra oppstartsmøte punkt 7. Det er stilt krav om samtidighet med hensyn til ferdigstillelse av utomhusarealer, før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest kan gis. Vise her til 5.1. I tillegg er det stilt krav om godkjenning av planer før tilkopling til offentlig nett ( 5.2) og når situasjonsplan skal foreligg ( 5.3). 25

26 7 Virkning/konsekvenser av planforslaget 7.1 OVERORDNEDE PLANER Planforslaget er i store trekk i tråd med kommunedelplan for Bodø, sentrum. For avvik vises det til punkt KONSEKVENSER FOR TILGRENSENDE OMRÅDER Viser til punkt ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN I annonse og i referat fra oppstartsmøte er det stilt krav om utbyggingsavtale/samarbeidsavtale mellom Bodø kommune og tiltakshaver. 7.4 INTERESSEMOTSETNINGER Planlegger har til nå ikke avdekket interessemotsetninger. 7.5 AVVEINING AV VIRKNINGER De krav som er stilt med hensyn til mulig ulempe i utførelsesperiode, må medtas i arbeidsunderlag for utførelsen. 26