Årsrapport Salto Eiendom AS

Transkript

1 Årsrapport 2012 Salto Eiendom AS

2 SALTO EIENDOM AS med fokus på små og mellomstore kjøpesentre. Salto Eiendom er et rendyrket kjøpesenterselskap. Vår målsetning er å bli ledende på drift, forvaltning og utvikling av små og mellomstore kjøpesentre i Norge.

3 VISJON Gjennom engasjement, entusiasme og klokskap skape en arena for de beste handelsopplevelser! Viktige hendelser i Leder 6 Utviklingen i Salto siden oppstart 7 Nøkkeltall fra våre sentre 9 Kjøpene av Bryn Senter og Kuben Senter 11 Våre prosjekter 13 Eiendommer 14 Styrets årsberetning 20 Årsregnskap Noter til regnskapet 24 Kontantstrømanalyse 36 Revisjonsberetning 37 Senteroversikt 39 Årsrapport

4 Årsrapport 2012 Torghjørnet i Hamar Stoa Senter i Arendal Berja Senter i Kongsberg 4 Årsrapport 2012

5 viktige hendelser i 2012 VIKTIGE HENDELSER I ble et nytt spennende år for Salto. Økonomisk ble året vårt beste noensinne. Nedenfor gjengir vi noen av de viktigste begivenhetene i året som har gått. I januar 2012 overtok Salto kjøpesenteret Rortunet i Slemmestad i Røyken kommune. Dette senteret har en ledende posisjon i sitt lokale marked. Rortunet har en butikkomsetning på ca. 500 MNOK og et betydelig utviklingspotensial. I mai ble det vedtatt en ny reguleringsplan for sentrum i Grimstad. Denne åpner for en betydelig utvidelse av Oddensenteret som Salto kjøpte i Grimstad har i dag en betydelig handelslekkasje til omkringliggende byer. Salto kjøper seg opp til 100% eierskap i Hvedingkvartalet AS i Harstad. Sommeren 2012 ble hele Hvedingkvartalet omregulert til kjøpesenter. Hvedingkvartalet er nabokvartalet til Salto Bysenteret i Harstad sentrum. På Berja Senter i Kongsberg ferdigstilles 27 nye leiligheter over kjøpesenteret. Leilighetene selges med en bokført gevinst på ca. 9 MNOK. Sommeren 2012 igangsetter vi byggingen av Ryensvingen 5 i Oslo. Dette blir et kombinasjonsbygg med Rema 1000 og Elixia i de 2 nederste etasjene, med kontorer i resten av bygget. Ryensvingen 5 blir på over kvm. og vil stå ferdig høsten Fullt utleid vil eiendommen generere opp mot 20 MNOK i årlige leieinntekter. Salto kjøper seg opp til 100% eierskap i Torghjørnet og Storhamarsenteret i Hamar. I september 2012 igangsettes arbeidet med detaljreguleringen av både Rortunet i Slemmestad og Oddensenteret i Grimstad. To meget spennende prosjekter for Salto. Det medfølger et betydelig utbyggingspotensial på Bryn Senter i Oslo. I november reåpner Stoa Senteret i Arendal etter en betydelig oppgradering av senteret. Skeidar forlenger sitt leieforhold i eiendommen med 15 nye år. I november vedtas det en kapitalforhøyelse i Salto på 500 MNOK. Emisjonen blir betydelig overtegnet. I desember selger Salto seg ut av Peer Gynt Kjøpesenter på Vinstra. Salget utløser en regnskapsmessig gevinst på 16 MNOK. Peer Gynt Kjøpesenter var Salto sitt minste kjøpesenter og salget er strategisk motivert. I desember igangsettes byggingen av det siste, ubygde tomteområdet på Berja Senter i Kongsberg. Utbyggingen av området på Berja har vært meget vellykket for Salto. Salto Eiendom AS har generert en økende, positiv kontantstrøm hvert år siden oppstarten i blir selskapets beste år, med en underliggende positiv kontantstrøm på ca. 68. millioner kroner. Hovedkontoret i Asker styrkes med en rekke dyktige medarbeidere. Kompetansen på drift og utvikling av kjøpesentre har blitt betydelig styrket. I løpet av 2012 ble det signert leiekontrakter for 216 MNOK. Areal-ledigheten i porteføljen utgjorde 2,6% ved årsskiftet. Gjennom hele 2012 pågår det forhandlinger om kjøp av Bryn Senter i Oslo og Kuben Kjøpesenter i Hønefoss. Begge sentrene kjøpes av Salto med overtagelse i januar Bryn og Kuben har samlet ca. 80 MNOK i årlige leieinntekter og en butikkomsetning på ca. 1,3 milliarder kroner. Årsrapport

6 Årsrapport 2012 leder Store endringer i kjøpesenterbransjen Det skjer store endringer i kjøpesenterbransjen. Det omsettes flere kjøpesentre enn på svært mange år, og det er ingen tvil om at kjøpesentre er en meget attraktiv aktivaklasse. Prisene som oppnås er svært gode. Samtidig snakkes det om netthandelens utbredelse. Forståsegpåerne krangler om fremtiden til bransjen, og vi både leser og hører om en bransje i solnedgang. Dette stemmer ikke med våre egne erfaringer. Ser vi ikke skogen for bare trær? Detaljhandelen i Norge vokste med 3,3% i Samtidig var inflasjonen i Norge på 1,1%. Veksten i norsk detaljhandel var dermed 3 ganger så høy som den underliggende inflasjonen. I et hvilket som helst annet land i Europa ville en slik handelsutvikling ha blitt karakterisert som svært attraktiv og høy, men ikke i Norge. Her leser vi avisenes krigstyper om den svakeste jule-handelen siden Vi i Salto har stor tro på den norske kjøpesenterbransjen. Veksten og markedsandelene til norske kjøpesentre har vokst nesten uavbrutt siden de første kjøpesentrene ble etablert i Norge for ca. 40 år siden. Statistikken over handelen i kjøpesentrene, sammenlignet med frittstående butikker i sentrumsgatene, gir oss ingen indikasjoner på at kjøpesentre taper terreng. Dette handler om handelsoppevelser, det norske klimaet og den norske økonomien. At veksten i 2012 var lavere enn i mange tidligere år, ser vi mer på som et styrketegn for bransjen. Vi ser at enkelte bransjer selger mer og mer over nettet, men vi ser også det motsatte. Vi er selvfølgelig oppmerksomme på endringer som skjer i norsk handel, men samtidig ser vi at besøkstallene på norske kjøpesentre fortsetter å stige og at serveringskonseptene gjør det stadig bedre. Kjøpesentre er vår tids torg, endringer vil skape nye muligheter. Kjøpesentre er vår tids torg, endringer vil skape nye muligheter. Vi i Salto har hatt et godt år i Faktisk vårt beste! Med et resultat før skatt på 30 millioner kroner og en underliggende, positiv kontantstrøm på over 68 millioner, har vi oppnådd mye. Med kjøpene av Rortunet i Slemmestad, Bryn Senter i Oslo og Kuben Senter i Hønefoss, har vi ytterligere styrket posisjonen vår gjennom Det gir oss trygghet og god styringsfart inn i et nytt år. Men det viktigste vi har oppnådd i 2012, er oppbyggingen av en enda bedre og sterkere organisasjon. Vi er nå over 60 personer som hver dag går på jobben for å skape bedre handelsopplevelser for våre kunder og våre leietagere. Kompetansenivået på kjøpesenterdriften i Salto har blitt betydelig forsterket gjennom året. Igjen vant vi prisen for beste kjøpesenter i Norge relatert til service (Sortland Storsenter). Det er hyggelig å prestere gode resultater. Det er desto mer givende å sette sammen et lag som i fellesskap, og med entusiasme og pågangsmot vokser med å løse utfordringene underveis. Det er nesten uvirkelig å tenke tilbake på hvor vi stod når vi etablerte selskapet for kun 6 år siden. Vi i Salto står godt rustet og vi gleder oss til å angripe nye utfordringer. Arne Vannebo Administrerende direktør 6 Årsrapport 2012

7 Utviklingen i Salto siden oppstart Salto Eiendom AS - Konsern Tall i NOK Sum leieinntekter Driftsresultat Resultat før skatt Balansesum Sum egenkapital Egenkapital i % 23,0% 35,7% 31,7% 29,5% 28,4% 26,2% 29,1% Utvikling i kontantstrøm EBITDA i underliggende drift (MNOK) Utvikling i egenkapital og gjeld Utvikling i leieinntekter Årsrapport

8

9 nøkkeltall nøkkeltall fra våre sentre Eiendom Sted Tot. areal Omsetning* Ant. butikker Park.plasser Prosjekt (kvm) Bryn Senter Oslo Kuben Senter Hønefoss PP Senteret Porsgrunn Stoa Senter Arendal Berja Senter Kongsberg Salto Bysenteret Harstad Stortorvet Kongsberg Tuvensenteret Notodden Torghjørnet Hamar Storhamarsenteret Hamar Colosseum Park Oslo Sortland Storsenter Sortland Oddensenteret Grimstad Vik Senter Brumunddal Sjøsiden Senter Mosjøen Rortunet Kjøpesenter Slemmestad Sentrumsgården Kongsberg Utviklingsprosjekter Hvedingkvartalet Harstad Ryensvingen 5 Oslo Sum total * Butikkomsetning i hele millioner kroner inkl. mva. Årsrapport

10 Årsrapport 2012 nye kjøp 10 Årsrapport 2012

11 nye kjøp Kjøpene av KUBEN Senter i Hønefoss og Bryn Senter i Oslo Salto Eiendom jobbet i 2012 med kjøpet av Bryn Senter i Oslo og Kuben Senter i Hønefoss. Selger var Salto sin største eier Schage Eiendom AS. I november ble kjøpekontraktene signert, med overtakelse i januar Schage Eiendom hadde eid disse sentrene siden 2010, men intensjonen og ønsket var at sentrene burde komme inn i en kjøpesenterorganisasjon for å få den rette oppmerksomheten og de beste forutsetninger for videre utvikling og vekst. Kuben Senter er nr. 1 i sitt lokalmarked, og har en meget sterk posisjon i sitt markedsområde. Med sin sentrale beliggenhet i Hønefoss regnes senteret som en naturlig del av sentrum i byen. Kuben Senter kan med sine 63 butikker tilby en allsidig og spennende butikkmiks med godt utvalg innenfor de fleste bransjer. Samlet butikkomsetning i 2012 havnet på 565 millioner kroner. Senteret ble bygget i 1987, og utvidet og totalrenovert i Totalarealet på bygningsmassen er m 2. Senteret kan tilby sine kunder et moderne parkeringsanlegg med 380 p-plasser. Bryn Senter har siden åpningen i 1992 blitt et godt innarbeidet handelssted i sitt lokalmarked. Eiendommen har blitt oppgradert flere ganger, senest i 2012, og fremstår i dag som et moderne og attraktivt kjøpesenter. Senteret har et sterkt leietakerlag, med en stor Ultra-butikk som største trekkplaster. Videre finner man et godt utvalg av både kjeder og lokale butikker representert. Konkurransesituasjonen til Bryn Senter har tilspisset seg de siste årene, blant annet gjennom utvidelser av Lambertseter Senter og Storo Storsenter. Til tross for dette hadde Bryn Senter en markedsmessig god vekst gjennom fjoråret, og totalomsetningen havnet på 785 millioner kroner. I tillegg til handelsarealene har senteret kontorarealer som i hovedsak er leid ut til helserelatert virksomhet. Bryn Senter har en unik beliggenhet og eksponering mot Ring 3 og E6 og dette kombinert med 1000 gratis p-plasser er et viktig konkurransefortrinn i et spennende markedsområde. Vi jobber med en videreutvikling av eiendommen på Bryn Senter. I forbindelse med kjøpet av sentrene ble det gjennomført en rettet emisjon mot dagens eiere i Salto Eiendom AS. Emisjonen var på 500 millioner kroner, og den ble overtegnet i løpet av 24 timer. Dette viser at våre eiere har tro på våre nye kjøp, og tillit til Salto sin utvikling i årene som kommer. Årsrapport

12 Årsrapport 2012 prosjekter Prosjekt Oddensenteret Prosjekt Bryn Senter Prosjekt Rortunet 12 Årsrapport 2012

13 prosjekter våre prosjekter Flere av våre kjøpesentre har en sentral beliggenhet, og er strategisk plassert i forhold å skape gode handelsplasser i bysentrum. Vi ser alltid etter spennende muligheter for våre eiendommer, og har flere store pågående utviklingsprosjekter. Rortunet, Slemmestad Rortunet er et veletablert handelssted gjennom mange år. Med sin gode beliggenhet langs Slemmestadveien, og sin varierte butikkmiks har senteret alltid levert gode omsetningstall. Salto ser et stort potensiale i en utvidelse og oppgradering av senteret, og det er god interesse for nyetableringer. Senterets nedslagsfelt er i dag ca mennesker, og SSB anslår at befolkningen i dette området vil øke med 23% frem til Senteret er i dag på m2 og har en butikkomsetning på 500 MNOK. Vi ser for oss et nytt og moderne kjøpesenter på ca m2 over 2 plan, med ca p-plasser under tak. Her kan vi få plass til alle dagens leietakere, samt tilføre senteret mange nye butikker og økt handelstilbud. I tillegg ser vi på et større boligprosjekt på eiendommen, boliger. Vi håper på byggestart i 2015 med ferdigstillelse i Reguleringsarbeidet ble igangsatt høsten Oddensenteret, Grimstad Odden-området er indrefileten i Grimstad. Gjennom ny vedtatt havneplan i Grimstad skal hele området revitaliseres. Salto Eiendom er veldig glade for å få være med i denne prosessen, og vårt bidrag kommer i form av en utvidelse og oppgradering av Oddensenteret. Oddensenteret har i alle år vært et velfungerende kjøpesenter, og alt ligger til rette for en vellykket utvidelse. Grimstad har i dag en betydelig handelslekkasje og lite kjøpesenterareal per innbygger i egen kommune. Salto ønsker å legge til rette for handel i egen by, og det arbeides derfor nå med en betydelig utvidelse av Oddensenteret. Dette vil videreutvikle handelstilbudet og styrke handelen i Grimstad. Senteret er i dag m2 og omsetter for ca. 300 MNOK årlig. Basert på kommunens signaler er det utarbeidet et skisseprosjekt som viser områdets potensiale. Vi mener det er mulig å bygge ut ca m2 handelsarealer over to plan, samt leiligheter i plan 3. Det jobbes også med et underjordisk parkeringshus med god kapasitet. Vår dialog med det offentlige i Grimstad er meget god, og vi har tro på å kunne få til et bra prosjekt. Mange av dagens leietakere ønsker mer plass, og interessen for nyetablering er god. Detaljregulering ble igangsatt september i Planlagt byggestart er i 2014, med ferdigstillelse i Bryn Senter, Oslo Bryn Senter er meget sentralt plassert ved knutepunktet Bryn og har enkel adkomst fra Ring 3 og E6. Senteret har siden åpningen i 1992 innarbeidet seg som en populær handelsdestinasjon. Til tross for økt konkurranse i nærområdet har senteret opprettholdt en høy butikkomsetning. Nærområdene er i jevn vekst, og og beliggenheten av Bryn Senter har en spennende fremtid. På bakgrunn av dette ønsker vi å utvikle eiendommen vår videre. Det jobbes nå med en omregulering av eiendommen som maksimalt vil gi: m2 handel (økning på 5000) m2 kontor/helse (økning på ) m2 boliger m2 parkering (all parkering samles under tak) Årsrapport

14 Årsrapport 2012 eiendommer eiendommer BRYN SENTER - OSLO Antall butikker 48 Totalareal, kvm Handelsareal, kvm Byggeår 1992/2012 P-plasser 800 Senterleder: Kenneth Olsen Eiendomssjef: Tarjej Sandnes brynsenter.no KUBEN SENTER - HØNEFOSS Antall butikker 63 Totalareal, kvm Handelsareal, kvm Byggeår 1987/2008 P-plasser 380 Senterleder: Anne Trine Høibakk Eiendomssjef: Oddbjørn Oland kubensenter.no STORTORVET SENTER - KONGSBERG Antall butikker 74 Totalareal, kvm Handelsareal, kvm Byggeår 1995/99/07 P-plasser 460 Senterleder: Truls Klippen Eiendomssjef: Rolf Harald Holand stortorvetsenter.no RORTUNET KJØPESENTER - SLEMMESTAD Antall butikker 38 Totalareal, kvm Handelsareal, kvm 9786 Byggeår 1986/2002/2006 P-plasser 330 Senterleder: Marianne Mevik Eiendomssjef: Hege Englund rortunet.no 14 Årsrapport 2012

15 eiendommer sortland storsenter - sortland Antall butikker 38 Totalareal, kvm Handelsareal, kvm Byggeår 2004 P-plasser 275 Senterleder: Ronny Johansen Eiendomssjef: Rune Eilertsen sortlandstorsenter.no TUVEN SENTERET - NOTODDEN Antall butikker 30 Totalareal, kvm Handelsareal, kvm Byggeår 1984/1995/2010/2011 P-plasser 300 Senterleder: Margit Bakken Eiendomssjef: Hege Englund tuvensenteret.no ODDENSENTERET - GRIMSTAD Antall butikker 35 Totalareal, kvm Handelsareal, kvm Byggeår 1975/1996 P-plasser 450 Senterleder: Erik Mørland Eiendomssjef: Erling Skovli odden.no berja senter - kongsberg Antall butikker 8 Totalareal, kvm Handelsareal, kvm Byggeår 2009 P-plasser 300 Senterleder: Kristine Stray Eiendomssjef: Stein Håvard Landmark berja.no Årsrapport

16 Årsrapport 2012 eiendommer COLOSSEUM PARK - OSLO Antall butikker 6 Totalareal, kvm Handelsareal, kvm Byggeår 1998 P-plasser 300 Eiendomssjef: Stein Håvard Landmark colosseumsenter.no SJØSIDEN SENTER - MOSJØEN Antall butikker 29 Totalareal, kvm Handelsareal, kvm Byggeår 1993/1998 P-plasser 550 Senterleder: Harald Forbergskog Eiendomssjef: Stein Håvard Landmark sjosiden.no salto bysenteret - harstad Antall butikker 25 Totalareal, kvm Handelsareal, kvm Byggeår 1998 Senterleder: Rune Eilertsen Eiendomssjef: Rune Eilertsen saltobysenteret.no storhamarsenteret, hamar Antall butikker 10 Totalareal, kvm Handelsareal, kvm Byggeår 1976 P-plasser 300 Senterleder: Gard Engh Eiendomssjef: Benedicte Seland Nilsen storhamarsenteret.no 16 Årsrapport 2012

17 eiendommer stoa senter - arendal Antall butikker 9 Totalareal, kvm Handelsareal, kvm Byggeår 1974/12 P-plasser 270 Senterleder: Erik Mørland Eiendomssjef: Erling Skovli stoa.no TORGHJØRNET - HAMAR Antall butikker 17 Totalareal, kvm Handelsareal, kvm Byggeår 1964/97 P-plasser 60 Senterleder: Gard Engh Eiendomssjef: Benedicte S. Nilsen torghjornet.no pp senteret - porsgrunn Antall butikker 14 Totalareal, kvm Handelsareal, kvm Byggeår 1970/2004 P-plasser 100 Senterleder: Thomas Aasland Eiendomssjef: Erling Skovli VIK SENTER - BRUMUNDdAL Antall butikker 7 Totalareal, kvm Handelsareal, kvm Byggeår 2009 P-plasser 200 Eiendomssjef: Benedicte S. Nilsen ppsenteret.no Årsrapport

18 Årsrapport 2012 eiendommer SENTRUMSGÅRDEN, KONGSBERG Antall butikker 4 Totalareal, kvm Handelsareal, kvm 691 Byggeår 1989 P-plasser 22 Eiendomssjef: Stein Håvard Landmark HVEDINGKVARTALET, HARSTAD Totalareal, kvm Byggeår 1950/63/75/91 P-plasser 200 Eiendomssjef: Henrik Teigen Akselsen Eiendomssjef: Rune Eilertsen PROSJEKT RYENSVINGEN, OSLO Totalareal, kvm Byggeår 2013 P-plasser 170 Prosjektansvarlig: Hans Edvard Velle Eiendomssjef: Benedicte Seland Nilsen Årsrapport 2012

19

20 Årsrapport 2012 fra styret i salto eiendom as 20 Årsrapport 2012

21 Årsrapport

22 Årsrapport 2012 resultat Morselskap Konsern Beløp i NOK 1000 Note Leieinntekt Annen driftsinntekt Gevinst ved salg av aksjer/eiendom 2, Sum driftsinntekt Avskrivning Annen driftskostnad 5, Sum driftskostnad Driftsresultat Finansinntekt Finanskostnad Netto finansposter Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad (+=inntekt) Årsresultat Herav minoritetsinteresser Majoritetens årsresultat Overføring Utbytte til minoritetsaksjonærer Overføringer til/(fra) annen egenkapital Sum overføring Årsrapport 2012

23 balanse Morselskap Konsern pr pr Beløp i NOK 1000 Note pr pr EIENDELER Utsatt skattefordel Goodwill Sum immatrielle eiendeler Eiendom, tomt, inventar, prosjekter mv Sum varige driftsmidler Investering i datterselskap Investering i felleskontrollert selskap 12, Langsiktige fordringer Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Kortsiktige fordringer 9, Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD Aksjekapital 10, Overkursfond Sum innskutt egenkapital Annen egenkapital Minoritetens egenkapital Sum egenkapital Utsatt skatt Sum avsetninger for forpliktelser Langsiktig gjeld 14, Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Årsrapport

24 Årsrapport 2012 noter noter Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet består av morselskapet Salto Eiendom AS og datterselskaper hvor morselskapet direkte eller indirekte har bestemmende innflytelse. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskaper følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Interne transaksjoner, fordringer og gjeld elimineres. Ved kjøp av datterselskaper elimineres kostprisen på aksjer i morselskapet mot egenkapitalen i datterselskapet på kjøpstidspunktet. Forskjellen mellom kostpris og netto bokført verdi på kjøpstidspunktet av eiendeler i datterselskapene tillegges de eiendeler merverdien knytter seg til innenfor markedsverdien av disse eiendelene, og avskrives over eiendelenes gjenværende levetid. Datterselskap Datterselskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Konsernbidrag og utbytte innenfor resultatet i eierperioden er resultatført under finansposter. Eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler. Konsernbidrag og utbytte ut over resultatet i eierperioden er nettoført mot finansielle anleggsmidler. Konsernbidrag mellom datterselskap resultatføres ikke i morselskapet. Inntektsføring Inntektsføring av leieinntekter skjer i takt med at de opptjenes. Leieinntektene består av en fast minimumsleie og en omsetningsbasert del. For den omsetningsbaserte husleien gjennomføres inntektsføringen på grunnlag av leietakerens rapporterte omsetning. Avregning omsetningsleie gjennomføres i påfølgende periode basert på faktisk revisorbekreftet omsetning. Prosjekter under utførelse i konsernet er egenregiprosjekter som verdsettes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Anskaffelseskost er entreprisekostnader og andre direkte tilvirkningskos-tnader. Virkelig verdi vil være antatt salgspris fratrukket salgsomkostninger. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlets levetid dersom de har levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Konsernets eiendommer avskrives med 1-1,33% for kjøpesenter og alle faste installasjoner tilknyttet disse. Konsernets eiendommer avskrives med 2% for kontor-bygninger. Leietakertilpasninger aktiveres og periodiseres over leiekontraktens løpetid. Byggelåns-renter aktiveres sammen med anlegg under utførelse. Anlegg under utførelse avskrives først når anlegget gir inntjening (se kommentarer i note 5). Nedskrivninger av varige driftsmidler foretas ved verdifall som ikke antas å være forbigående. Driftsmiddelet nedskrives til antatt virkelig verdi, dvs. gjenvinnbart beløp. Reversering av nedskrivninger foretas når virkelig verdi av varige driftsmidler er høyere enn den balanseførte verdi, og dette skyldes forhold som i sin tid begrunnet nedskrivningene. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Fordringer som forfaller senere enn ett år etter regnskapsårets slutt inngår i linjen langsiktige fordringer. Egenkapitaltransaskjoner Utgifter til egenkapitaltransaksjoner regnskapsføres direkte mot egenkapitalen etter skatt. Minoritetsinteresser Minoritetsinteressene er trukket ut som egne poster i resultatregnskapet og balansen. I resultatregnskapet beregnes og vises minoritetenes andel av resultatet etter skatter. Minoritetsinteresser i balansen representerer minoritetenes andel av selskapenes egenkapital hensyntatt minoritetenes andel av mer-/mindreverdier. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både 24 Årsrapport 2012

25 noter periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt og utsatt skattefordel ved oppkjøp er vurdert til nåverdi, hvilket er reflektert i transaksjons-prisen. For øvrige midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier og underskudd til fremføring er det anvendt en skattesats på 28%. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Utsatt skattefordel balanseføres i den utstrekning fremtidig bruk kan sannsynliggjøres. Rentekostnader Renter på fastlånsavtaler kostnadsføres etter hvert som de påløper. Eventuell over-/underkurs resultat føres ikke. Mer- og mindreverdier knyttet til rente-bytteavtaler resultatføres ikke. Note 2 Vesentlige transaksjoner Salto Eiendom AS overtok Rortunet Kjøpesenter i Slemmestad i januar Rortunet har en sterk posisjon i sitt lokale marked med en butikkomsetning på ca millioner kroner med god drift og et svært stabilt leietagerlag. Det er et betydelig utviklingspotensial på Rortunet, og detaljreguleringen av eiendommen ble igangsatt i september I forbindelse med kjøpet av Rortunet ble det innbetalt 100. millioner kroner i et ansvarlig lån fra eierne i selskapet. Dette ansvarlige lånet ble tilbakebetalt 10. desember Lånet løp med 10% fast rente. Sommeren 2012 kjøpte Salto Bysenteret AS, et heleid datterselskap av Salto Eiendom AS, de resterende 33,3%-ene av selskapet Hvedingkvartalet AS fra Barlindhaug Eiendom AS. Salto Bysenteret eide fra tidligere 66,7% av selskapet og ble dermed eneeier i Hvedingkvartalet AS. Hvedingkvartalet AS eier kvm. med næringseiendom i sentrum av Harstad. Disse eiendommene er nærmeste nabo til kjøpesenteret Salto Bysenteret i Harstad, og det planlegges en utvidelse av Salto Bysenteret inn i Hvedingkvartalet. På Berja Senter i Kongsberg har konsernet i 2012 bygget og ferdigstilt 27 nye leiligheter i Byggetrinn 2. Alle disse 27 leilighetene ble overlevert til sine nye eiere 15. desember Oppgjøret fra dette salget ble mottatt i februar Salget medførte en regnskapsmessig gevinst på kroner, som er inntektsført i forlenget sitt leieforhold på eiendommen i nye 15 år. 30. desember 2012 ble Peer Gynt Kjøpesenter på Vinstra solgt til Utstillingsplassen Eiendom AS. Salto Eiendom AS eide 51% av eierselskapet. Peer Gynt Kjøpesenter var konsernets minste kjøpesenter, og salget var strategisk motivert. Salget av de 51%-ene av Peer Gynt Kjøpesenter medførte en regnskapsmessig gevinst for konsernet på kroner, som er inntektsført under gevinst ved salg av eiendom i Samtidig som Salto Eiendom AS solgte sine 51% av Salto Peer Gynt Kjøpesenter AS, kjøpte konsernet seg opp til å bli eneeier av kjøpe-sentrene Torghjørnet og Storhamarsenteret. Begge kjøpesentrene er lokalisert på Hamar. Begge sentrene har vært 51% eiet av Salto Eiendom AS siden Selger av 49%-ene i Torghjørnet og Storhamar-senteret var Utstillingsplassen Eiendom AS. Alle de 3 sentrene har blitt verdsatt eksternt i forbindelse med disse transaksjonene. Mot slutten av 2012 kjøpte Salto Eiendom AS kjøpesentrene Bryn Senter i Oslo og Kuben Kjøpe-senter i Hønefoss. Begge disse sentrene er mellomstore, norske kjøpesentre med svært sterke posisjoner i sitt lokale marked. Kjøpesummen for disse 2 kjøpesentrene lå på ca. 1,2 milliarder kroner og kjøpesentrene ble overtatt 1. januar Bryn Senter og Kuben Kjøpesenter har begge ca. 40. millioner kroner i løpende årlige leieinntekter. I november 2012 ble det vedtatt en emisjon i Salto Eiendom AS på 500. millioner kroner mot dagens eiere. Emisjonen skjedde til 1.000,- kroner per aksje og ble betydelig overtegnet. Kapitaløkningen ble delt inn i 2 trinn. Trinn 1 ble gjennomført i desember, mens Trinn 2 ble gjennomført 4. januar 2013 i forbindelse med overtagelsene av Bryn Senter i Oslo og Kuben Kjøpesenter i Hønefoss. Det er kun Trinn 1, en kapitaløkning på 200. millioner kroner, som er medtatt i balansen per 31/ Salto Eiendom AS har en omfattende portefølje av utviklingsprosjekter. Kostnader til prosjektutvikling, omregulering, arkitekt- og konsulentbruk kostnadsføres fortløpende frem til styrevedtak om bygging. I løpet av 2012 er det gjennomført en omregulering av Hvedingkvartalet i Harstad til kjøpesenter. Det er igangsatt detaljregulering av både Oddensenteret i Grimstad og Rortunet i Slemmestad. I tillegg har det pågått utviklingsarbeid på PP Senteret i Porsgrunn, Sjøsiden i Mosjøen, Berja Senter i Kongsberg og Stortorvet i Kongsberg. I 2012 er det samlet kostnadsført 7,9 millioner kroner i ekspansjons- og utviklingskostnader i konsernet. I løpet av 2012 er Stoa Senter i Arendal betydelig oppgradert og modernisert. Eiendommen reåpnet i november Selskapets hovedleietager har Årsrapport

26 Årsrapport 2012 Note 3 virksomhetsområder Konsernets største virksomhetsområde er utleie og forvaltning av kjøpesentre. I tillegg kommer drift og markedsføring, samt prosjektutvikling av kjøpesentre. Konsernets virksomhet er i Norge. Note 4 nærstående parter Konserninterne lån løper til markedsmessige betingelser. Andre tjenester mellom konsernselskaper er basert på markedsmessige vilkår. Salto Eiendom AS har noen avtaler med sine eiere relatert til drift av selskapet og dets kjøpesentre. Alle disse avtalene er inngått til markedsmessige betingelser. Note 5 Spesifikasjon av resultatposter Morselskap Konsern NOK Annen driftskostnad Vedlikehold av eiendommer Eiendomsrelaterte kostnader Eiers andel av felleskostnader og innleie Fremmede tjenester og innleid personell Lønnskostnader, se spesifikasjon nedenfor Utviklingskostnader Tap på fordringer - konstaterte tap og avsetning Andre driftskostnader Sum annen driftskostnad Spesifikasjon av lønnskostnader Lønn, feriepenger, påløpt lønn/bonus Arbeidsgiveravgift Innleid arbeidskraft/pensjonskostnad Andre personalkostnader Sum lønnskostnader Finansinntekt Renteinntekter fra foretak i samme konsern Utbytte fra datterselskap Årets konsernbidrag fra datterselskap Annen renteinntekt Sum finansinntekt Finanskostnad Rentekostnad til foretak i samme konsern Annen finanskostnad Annen rentekostnad Sum finanskostnad Årsrapport 2012

27 Note 6 Varige driftsmidler Anlegg under Leietaker Maskiner KONSERN NOK Eiendom Tomt utførelse tilpasninger og inventar Goodwill SUM Anskaffelseskost pr. 1/ Tilgang Avgang Anskaffelseskost pr. 31/ Akkumulerte avskrivninger pr. 1/ Årets ordinære avskrivninger Akk.avskrivning solgt eiendom Akkumulerte avskrivninger pr Balanseført verdi pr * Økonomisk levetid år 1-10 år 3-5 år 5 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Lineær Lineær * Anlegg under utførelse: Konsernet har for tiden ett pågående prosjekt. Det er aktivert kostnader knyttet til utbygging av Stortorvet i Kongsberg. 27 leiligheter på Berja Senter er ferdigstillt og overlevert. Oppgjør for dette prosjektet ble mottatt i februar Maskiner morselskap NOK og inventar Goodwill SUM Anskaffelseskost pr Tilgang Avgang 0 Anskaffelseskost pr Akkumulerte avskrivninger pr Årets avskrivninger Akkumulerte avskrivninger pr Balanseført verdi pr Økonomisk levetid 3-5 år 5 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Årsrapport

28 Årsrapport 2012 Note 7 Skatter Morselskap Konsern NOK Midlertidige forskjeller som inngår i utligningen Bygninger, driftsmidler og goodwill Omløpsmidler Gevinst og tapskonto Sum midlertidige forskjeller Underskudd og godtgjørelse til fremføring (28%) Sum midlertidige forskjeller og fremførbare underskudd Grunnlag for beregning av utsatt skatt 28% Utsatt skatt /(Utsatt skattefordel) Fremkommer i balansen som: Utsatt skattefordel Utsatt skatt Netto utsatt skatt/(utsatt skattefordel) Morselskap Konsern NOK Skatt består av følgende Årets betalbare skatt Påløpt skatt i solgt virksomhet, ikke skyldig for konsernet 482 Endring utsatt skatt/(utsatt skattefordel) Årets skattekostnad (+)/ -inntekt (-) Avstemming mellom regnskapsmessig og skattemessig resultat Morselskap N NOK Ordinært resultat før skattekostnad Permanente forskjeller, inkl skattefri aksjegevinst Endring midlertidige forskjeller Bruk av fremførbart underskudd Mottatt konsernbidrag fra datterselskaper Mottatt utbytte fra datterselskap med minoritetseiere Skattepliktig inntekt Årsrapport 2012

29 Note 8 BANKINNSKUDD Bundne bankinnskudd i morselskapet pr utgjør kr ,-, og det samme gjelder for konsernet. Skyldig forskuddstrekk for ansatte utgjør pr kr ,-. Note 9 FORDRINGER Morselskap Konsern NOK Kortsiktige fordringer Kundefordringer Avsetning tap på fordringer Årets konsernbidrag fra datterselskaper Påløpne inntekter Forskuddsbetalte kostnader Til gode merverdiavgift Fordringer konsernselskap Påløpne renteinntekter Andre kortsiktige fordringer Utbytte til gode fra datterselskap med minoritetseiere Sum kortsiktige fordringer NOK Langsiktige fordringer Lån til selskap i samme konsern Lån til felleskontrollert virksomhet (Akrobat Eiendom AS) Periodiserte investeringer i fellesareal Sum langsiktige fordringer Det er ikke avtalt nedbetalingsplan eller innfrielsesdato for konsernlånene og lån til felleskontrollert virksomhet. Investeringer i fellesareal tilbakebetales fra leietakerne over en periode på fra 3-5 år. Årsrapport

30 Årsrapport 2012 Note 10 egenkapitalbevegelse Aksje- Overkurs- Annen Sum NOK Morselskap kapital fond egenkapital Egenkapital Egenkapital pr Emisjon des Årets resultat Egenkapital pr Aksje- Overkurs- Annen Minoritetens Sum NOK Konsern kapital fond egenkapital andel EK Egenkapital Egenkapital pr Oppkjøp 33% i Hvedingkvartalet (eier nå 100%) Emisjon i desember Salg av 51% av Peer Gynt Senter (hele Senteret solgt) Kjøp av 49% av Torghjørnet og Storhamarsenteret (eier nå 100%) Årsresultat Egenkapital pr Note 11 Aksjer og andeler i datterselskaper Forretnings- Stemme-/ Bokført- Eiet av morselskapet direkte kontor eierandel verdi Kongsberg Utvikling AS Asker 53,95 % Salto PP-Senteret Eiendom AS Asker 100,0 % Salto Stoa Eiendom AS Asker 100,0 % Salto Tuven Senter AS Asker 100,0 % Salto Storhamarsenteret AS Asker 100,0 % Salto Torghjørnet AS Asker 100,0 % Salto Bysenteret AS Asker 100,0 % Salto Centra Colosseum AS Asker 50,1 % Salto Sortland Storsenter AS Asker 100,0 % Salto Oddensenteret AS Asker 100,0 % Salto Vik Senter AS Asker 100,0 % Salto Sjøsiden AS Asker 100,0 % Salto Rortunet AS Asker 100,0 % Salto Senterdrift AS Asker 100,0 % Sum investering i datterselskap Årsrapport 2012

31 Forretnings- Stemme-/ Datterselskaper eiet indirekte kontor eierandel Berja Eiendom AS Asker 53,95 % Kongsbergbygg ANS Asker 53,95 % KS Spitengården Asker 53,95 % Sentrumsgården Kongsberg AS Asker 53,95 % Stortorvet Drift AS Kongsberg 53,95 % Kongsberg Storsenter AS Asker 53,95 % Hvedingkvartalet AS Asker 100,0 % Sortland Storsenter Drift AS Sortland 50,0 % Salto Oddensenteret Drift AS Grimstad 100,0 % Salto Vik Kontorbygg AS Asker 100,0 % Note 12 Investeringer i felleskontrollert virksomhet Oversikt over investeringer i felleskontrollert virksomhet som i konsernregnskapet er ført etter kostmetoden. Akrobat Eiendom AS er ikke konsolidert inn i konsernet siden eierandelen ikke er over 50%. 100% andel 100% andel Forretnings- Stemme-/ Bokført Årsresultat Egenkapital NOK kontor eierandel verdi Morselskap og Konsern Selskapets navn Akrobat Eiendom AS Asker 50,0 % Sum investeringer Eierne i Akrobat eiendom AS har pr stilet et ansvarlig lån på 14 millioner kroner som er fordelt etter eierandel. Eierne har i tillegg stilet et lån på til sammen 46 millioner i løpet av Totalt har eierne til gode 59 millioner pr Se også note 9. Akrobat Eiendom AS fører opp et kontorbygg på kvm i Ryensvingen 5-7 i Oslo. Bygget forventes ferdigstillt ultimo Det er inngått flere svært langsiktige leieavtaler i bygget, og det forventes en samlet leieinntekt på opp mot 20. millioner kroner fullt utleid. Byggingen av Ryensvingen 5-7 er finansiert med normale byggelån i DNB. Årsrapport

32 Årsrapport 2012 Note 13 Investeringer i aksjer og andeler - Anleggsmidler Bokført NOK Eierandel verdi Selskapets navn Akrobat Eiendom AS (ref.note 12) 50% eiet av Salto Eiendom AS Grimstad min By AS Andel eiet av Salto Oddensenteret AS og Salto Oddensenteret drift AS 16 Sortland Storsenter drift AS 50% eiet av Salto Sortland Storsenter AS 1 Sum investeringer 17 Totale investeringer i felleskontrollerte virksomheter Note 14 Langsiktig gjeld Morselskap Konsern NOK Langsiktig gjeld Bank- og kredittinstitusjoner, rentebærende Annen langsiktig gjeld og konserngjeld Sum langsiktig gjeld og Avdragsstruktur morselskap senere Avdrag langsiktig rentebærende gjeld og Avdragsstruktur konsern senere Avdrag langsiktig rentebærende gjeld Årsrapport 2012

33 Note 15 Kortsiktig gjeld Morselskap Konsern NOK Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Skyldig feriepenger, styrehonorar og avgifter Forskuddsbetalte inntekter Påløpne rentekostnader Påløpne kostnader Kortsiktig gjeld til konsernselskap Kassekreditt (limit 30 millioner) Annen kortsiktig gjeld (inkl.aksjonærlån 48 mill.) Avsetning etter salg av Hagaløkkveien 7, Asker Byggelån leiligheter Berja Senter, kortsiktig Avsatt utbytte i datterselskap med minoritetseier Sum kortsiktig gjeld Note 16 Pantstillelser Morselskap Konsern NOK Gjeld sikret med pant Gjeld til bank- og kredittinstitusjoner Sum gjeld sikret med pant Bokført verdi av pantsatte eiendeler Eiendom * Tomt Prosjekter under utførelse, egenregi Aksjer i datterselskaper Sum bokført verdi av pantsatte eiendeler * Morselskapet har hele eller deler av finansieringen for eiendommer i datterselskap. Bokførte verdier er basert på konsernoppføring. Årsrapport

34 Årsrapport 2012 Note 17 aksjekaptital og aksjonærinformasjon Antall aksjer Pålydende Aksjekapital Aksjekapital pr kr. 100,00 kr ,- Vedtektene inneholder ikke stemmebegrensninger. Aksjonærer pr Antall aksjer Andel Tilknytning Schage Eiendom AS ,09 % Styreleder Knut Schage og Styremedlem Petter F. Andersen Varner Kapital AS ,50 % Styremedlem Espen Karlsen Utstillingsplassen Eiendom AS ,44 % Styremedlem Terje Kojedal AVA Invest AS ,96 % Styremedlem og Adm.dir. Arne Vannebo Sportsmagasinet AS ,46 % Styremedlem Morten Lager Elima AS ,69 % Mininaste AS ,70 % Placebo Invest AS ,54 % Tere AS ,10 % Styremedlem Espen Karlsen Aksjonærer som eier under 1% av selskapet ,53 % Sum ,00 % Note 18 Antall årsverk sysselsatt Morselskap Konsern NOK Gjennomsnittlig antall ansatte Konsernet har 31 fast ansatte pr 31/ , og i tillegg noen deltidsansatte på sentrene. Konsernet har tjenestepensjon innenfor lovens krav for alle faste ansatte. 34 Årsrapport 2012

35 Note 19 ytelser til ledende personer, revisor mv. Morselskap Konsern NOK Styrehonorar avsatt/utbetalt i året Administrerende direktør Arne Vannebo har fått kr ,- i lønn i I tillegg har han fått bonus og naturalytelser på kr ,-. Morselskap Konsern NOK Revisor Honorar for lovpålagt revisjon Honorar attestasjonstjenester og annen bistand Sum revisjonshonorar Note 20 Finansiell markedsrisiko Konsernets finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til svingninger i det norske rentenivået. Det er stor spredning i kredittrisiko knyttet til inngåtte leieavtaler, som i det vesentligste er sikret med 6 mnd bankgaranti/depositum. For å redusere renterisikoen benyttes ulike typer rentesikringsinstrumenter. Pr var ca. 72 % av konsernets langsiktige rentebærende gjeld bundet til fast rente eller rentesikret. Rentesikringen av porteføljen har en gjenværende løpetid fra 2 til 13 år, og rentesikringen som løper ut først er reforhandlet i I løpet av 2012 har Salto Eiendom AS redusert rentesikringsgraden noe. Vektet gjenværende løpetid på rentesikringene er 4,4 år. En endring i det generelle rentenivået på 1%-poeng vil medføre en endring i konsernets rentekostnader på ca. 4,6 millioner kroner per år. Årsrapport

36 Årsrapport 2012 kontantstømanalyse Morselskap Komsern KONTANTSTRØMMER FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER resultat før skattekostnad periodens betalte skatter Gevinster ved salg av anleggsmidler Ordinære avskrivninger Endring kortsiktige fordringer Endring annen kortsiktig gjeld NETTO KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER Anskaffelse av varige driftsm. (Rortunet og sluttbet.sjøsiden)+ ord.tilgang Salg av eiendom (salgssum) Endring langsiktige fordringer Kjøp av aksjer i eiendom Avgitt konsernbidrag til datterselskap NETTO KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER Netto endring langsiktig gjeld Kjøpte minoritetsandeler Emisjon NETTO KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER NETTO ENDRING I KONTANTER OG KONTANTEKVIVALENTER BEHOLDNING AV LIKVIDER BEHOLDNING AV LIKVIDER Årsrapport 2012

37 revisjonsberetningen Årsrapport

38 Årsrapport 2012 revisjonsberetningen 38 Årsrapport 2012

39 SENTEROVERSIKT Kuben Senter Hønefoss Senterleder: Anne Trine Høibakk. Tlf: Eiendomssjef: Oddbjørn Oland. Tlf: Bryn Senter Oslo Senterleder: Kenneth Olsen. Tlf: Eiendomssjef: Tarjei Sandnes. Tlf: Stortorvet Senter Kongsberg Senterleder: Truls Klippen. Tlf: Eiendomssjef: Rolf Harald Holand. Tlf: Rortunet Senter Slemmestad Senterleder: Marianne Mevik. Tlf: Eiendomssjef: Hege Englund. Tlf: Tuven Senteret Notodden Senterleder: Margit Bakken. Tlf: Eiendomssjef: Hege Englund. Tlf: Sjøsiden Senter Mosjøen Senterleder: Harald Forbergskog. Tlf: Eiendomssjef : Stein Håvard Landmark. Tlf: Sortland Storsenter Senterleder: Ronny Johansen. Tlf: Eiendomssjef: Rune Eilertsen. Tlf: Salto Bysenteret Harstad Senterlede: Rune Eilertsen. Tlf: Eiendomssjef: Rune Eilertsen. Tlf: Oddensenteret Grimstad Senterleder: Erik Mørland. Tlf: Eiendomssjef: Erling Skovli. Tlf: Torghjørnet Hamar Senterleder: Gard Engh. Tlf: Eiendomssjef: Benedicte Seland Nilsen. Tlf: PP Senteret Porsgrunn Senterleder: Thomas Aasland. Tlf: Eiendomssjef: Erling Skovli. Tlf: Stoa Senter Arendal Senterleder: Erik Mørland. Tlf: Eiendomssjef: Erling Skovli. Tlf: Colosseum Park Oslo Senterleder: Marianne Mevik. Tlf: Eiendomssjef: Stein Håvard Landmark. Tlf: Berja Senter Kongsberg Senterleder Kristine Stray. Tlf: Eiendomssjef: Stein Håvard Landmark. Tlf: Storhamarsenteret Hamar Senterleder: Gard Engh. Tlf: Eiendomssjef: Benedicte Seland Nilsen. Tlf: Vik Senter Brumunddal Eiendomssjef: Benedicte Seland Nilsen. Tlf: Sentrumsgården Kongsberg Eiendomssjef: Stein Håvard Landmark. Tlf Hvedingkvartalet Harstad Eiendomssjef: Rune Eilertsen. Tlf: Eiendomssjef: Henrik Teigen Akselsen. Tlf

40 Salto Eiendom AS Hagaløkkveien 7, 1383 Asker Tlf: saltoeiendom.no