Detaljregulering for Gågategarasje øst - avklaring av eksisterende paviljonger i forhold til framtidig gågate, føring for utomhusplan

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /4250 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 12/86 Komite for plan, næring og miljø Bystyret Detaljregulering for Gågategarasje øst - avklaring av eksisterende paviljonger i forhold til framtidig gågate, føring for utomhusplan Sammendrag Bystyrets vedtak ved behandling av klage angående detaljregulering for Gågategarasje øst har ført til usikkerhet om hvordan paviljongene skal håndteres, og dermed uklare rammer for prosjektet og framdrift i gjennomføring av dette. For at alle parter skal ha klare rammer å forholde seg til i forbindelse med gjennomføring av prosjektet for Gågategarasje øst, legges det derfor fram en egen sak der det inviteres til å ta stilling til paviljongene i Storgata øst for torvet. Disse må bort i forbindelse med utbyggingen, og spørsmålet er om de kan settes opp igjen permanent eller midlertidig. Permanent etablering vil være i strid med reguleringsplanen og krever endring eller dispensasjon. Byplankontorets anbefaling er at de ikke settes opp på nytt, hverken midlertidig eller permanent. Det må tas forbehold om fylkesmannens avgjørelse i klagesaken som er til behandling. Saksopplysninger Bakgrunn Detaljregulering for Gågategarasje øst var ute til høring våren Det kom merknad fra Papirhandelen AS og Royal Sko AS rettet mot at planforslaget ikke åpnet for permanent lokalisering av de to midlertidige paviljongene i Storgata øst for torget. Ved endelig behandling av planen i bystyret ble merknaden ikke tatt til følge. Den vedtatte planen åpner ikke for at paviljongene skal bli en permanent del av gågata. Planvedtaket ble påklaget av Papirhandelen AS på vegne av de to eierne. Bystyret behandlet klagen i møte , og gjorde følgende vedtak: «Bystyret finner ikke grunn til å ta til følge klage fra Papirhandelen AS og Royal Sko AS eller klage fra advokat Trond-Ivan Blomsø på vegne av Mediegården AS og News On Request Eiendom AS på vedtak , sak PS 12/114, detaljreguleringsplan for Gågategarasje øst, Bodø sentrum. Side270

2 Bystyret ber om at en gjennom det videre arbeid med bygging av ny gågate, vurderer og tar hensyn til videreføring av et aktivt bymiljø. Lokalisering av paviljonger eller mindre og/eller nye næringsarealer kan vurderes i utomhusplanen til denne reguleringsplanen, eller tas med i en overordnet plan for Storgata mellom Bankgata og torvet.» Klagen er oversendt fylkesmannen til endelig behandling. Fylkesmannen har ved brev av 15. oktober varslet at det kan ta inntil 3 måneder fra saken ble mottatt til den er behandlet. Klagesaken ble oversendt fylkesmannen Gjennomføring av planen Gågategarasje øst er forutsatt gjennomført som en utbygging i privat regi. Plassene skal dekke deler av kravet til parkering for kulturbyggene, utløst av nybygg og erstatning for plasser som forsvinner. Dette forutsettes sikret gjennom avtale mellom Bodø kommune/kulturkvartalet og utbygger av garasjen. Det er krav om at parkeringsplassene skal være ferdigstilte før det kan gis brukstillatelse/ferdigattest for kulturbyggene. Det er således et tidspress for å komme i gang med utbyggingen. Bygging av garasje under bakken innebærer at gata må opparbeides på nytt, og det er i reguleringsplanen gitt føringer for dette og stilt krav om en utomhusplan som ivaretar dette og som skal være godkjent av kommunen ved kommunalteknisk kontor. Det stilles også krav om at gata skal være ferdigstilt før parkeringsanlegget kan få ferdigattest og tas i bruk. Gata er regulert til kjøregate for østlige del og gågate for vestlige del, mellom torvet og Rådhusgata. Det er i dette området paviljongene står. Ansvar for å utarbeide utomhusplan ligger på utbygger. Andre ledd i vedtaket ved behandling av klagesaken skaper usikkerhet om hvordan paviljongene skal håndteres, og dermed uklare rammer for prosjektet. Det er dessuten avtalemessige forhold knyttet til paviljongene, med oppsigelsestid på 6 og 12 måneder, som har betydning for fremdriften. Om paviljongene skal reetableres og gjøres permanent kreves det endring av reguleringsplanen eller dispensasjon fra denne. Paviljongene avtalemessige forhold De to paviljongene er privat eid, men står på Bodø kommunes grunn. Paviljongene er godkjent som midlertidige tiltak. De ble oppført i andre halvdel av 1980-tallet, og det ble da etablert leieavtaler for grunnen mellom Bodø kommune og utbyggere. Den ene avtalen var ble inngått mellom Gunter Moe og kommunen, senere (1995) overført til Hans Mentzoni Herreklær AS. Leieavtalen ble inngått for et tidsrom på 30 år, til 2016, med mulighet for forlengelse. I avtalens punkt 9 heter det: «Dersom planen for gågata etter 10 år eller mer er endret slik at bygningen må fjernes, har kommunen adgang til å heve kontrakten med 6 mnd. varsel. Kommunen erstatter da bygningens verdi på overtagelsestidspunktet beregnet ut fra godkjent byggeregnskap og full nedskriving over 30 år.» Den andre avtalen ble inngått mellom Papirhandelen AS og kommunen. Leieavtalen ble inngått for et tidsrom på 10 år med rett til forlengelse av leietiden 10 år om gangen. Gjeldende avtale utgår I avtalens punkt 10 heter det: «Dersom planene for gågata etter 10 år eller mer er endret slik at bygningen må fjernes, har kommunen adgang til å heve avtalen med 12 mnd. varsel. Kommunen erstatter da Side271

3 bygningens verdi på overtakelsestidspunktet beregnet ut fra godkjent byggeregnskap og etter skattelovens bestemmelser om avskrivingstid.» For begge avtalene er det en bestemmelse om at avtalen ikke binder opp Bodø bygningsråds behandling av saken etter bygningslovgivningen. Behov for avklaring Både for å få en nødvendig framdrift og for at alle parter (utbygger, eiere/leietakere og grunneier) skal ha klare premisser å forholde seg til er det behov for en avklaring av hva som skje med paviljongene, og dette spørsmålet kan ikke utsettes. Denne avklaringen må gjøres av kommunen som planmyndighet, der bystyret er øverste myndighetsorgan. For å kunne gjennomføre utbyggingen av garasjeanlegg må paviljongene bort. De scenarier man kan se for seg er: 1. Paviljonger fjernes permanent 2. Paviljonger flyttes til midlertidig plassering og reetableres permanent Det er ikke gjort noen vurdering av den tekniske tilstanden, eller de praktiske utfordringer med eventuell flytting og reetablering. Vurderinger I administrasjonens vurdering i forbindelse med forberedende klagebehandling heter det: «Bruk av gategrunn til tomt for permanente forretningsbygg er ikke ønskelig, og er heller ikke i samsvar med reguleringsformålet hverken i den gamle planen, i den nye planen eller i gjeldene kommunedelplan. Det fremgår også av de opprinnelige tillatelser at bygningene er godkjent som midlertidige tiltak. Bygningseierne har dermed vært kjent med at forretningsdriften var midlertidig og at næringslokalene måtte fjernes. Paviljongbygningene er ikke vurdert som verneverdige. Det legges til grunn at paviljongene må fjernes før tiltaket igangsettes og at paviljongene ikke skal oppføres på nytt. Det er meget ønskelig at forretningsdriften videreføres i andre lokaler avsatt til næringsformål i dette området. At det ikke tillates permanente bygg i gata er ikke nytt. Den gamle planen hadde ingen bestemmelser som åpnet for varige næringsbygg på arealet, og den nye planen har dermed ikke medført endret eller strengere regime med hensyn på bruken av området til næringsformål. Tvert i mot så har kommunen i den nye planen åpnet for en småskala næringsvirksomhet og bruk av salgsboder på gatearealet. Gjennom planprosessen er bruken av området endret fra park/lekeplass til gågate.» Spørsmålet om paviljonger i de offentlige uterommene er også kommentert i den nylig vedtatte Formveileder for byrom i Bodø sentrum (Asplan Viak, side 15). Her anbefales slike bygg fjernet fordi de tar opp verdifull plass i byrommene og hindrer sikt og åpenhet. Funksjonene som er i byggene må få nye lokaler på gateplan i bygningene som ligger inntil plassene, heter det. Klimaskjerming må ivaretas gjennom andre tiltak som beplanting og møblering. Byplankontoret hadde følgende kommentar i saksframlegget: «Byplankontoret støtter den prinsipielle holdningen i veilederen at forretnings- og servicevirksomhet bør lokaliseres til byggene inntil gata, med mulighet for møblering og Side272

4 lettere konstruksjoner i gaterommet som skaper aktivitet, samt baldakiner og beplantinger mv. for å skjerme mot regn og vind.» Bilder som viser paviljongene sett fra torvet (til venstre) og fra øst (til høyre). Utgangspunktet er at disse byggene var tenkt å være midlertidige, og skulle bort dersom plan for gågata skulle tilsi det. Vi står nå ved et nytt vegskille da paviljongene må vike for å få bygget garasjen, og det er tidspunktet for å ta stilling til om de skal få permanent tilhold. Byplankontoret er opptatt av å åpne og inkludere gågata øst for torvet i bysentrum. Paviljongene lukker gateløpet i stor grad og skaper avstand. Dette forsterker det prinsipielle synet at gaterommet skal møbleres og ikke bebygges. Det er virksomhetene i de tilliggende bygningene som skal skape aktivitet i gågata. I avveiningen mot de argumenter eierne anfører, vektlegges dette sterkest. Byplankontoret ser at de forretningsdrivende har økonomiske argumenter for å reetablere paviljongene, og er bekymret for at disse virksomhetene ikke kan fortsette. Men mot dette kan det anføres at det har vært forutsigelig at de en gang skulle bort, og at utløpet av kontraktstiden er bare 3 ½ år fram i tid. Garasjeanlegget skal stå ferdig høsten En mulig reetablering for en driftstid på knappe halvannet år fram til kontraktsforholdets utløp vurderes ikke som noen akseptabel løsning. Ingen er tjent med det. Det nevnes at sommeren 2012 hadde to arkitektstudenter sommerjobb på byplankontoret, og fikk som en oppgave å vurdere utviklingsmulighetene i Storgata mellom torvet og Bankgata. I deres rapport er åpning mot torvet for å bidra til å øke handelsvirksomheten et viktig grep. Gaterommet foreslås møblert/beplantet i soner, med mulighet for skjerming med ulik grad av overbygging, se illustrasjoner under. Illustrasjoner fra studenrapport Storgata (Sissel Westvik/Eirik Tollåli, 2012) Side273

5 Økonomiske konsekvenser for kommunen Oppsigelse av leieavtalen påfører kommunen en erstatningsplikt, jfr. kontraktene. På grunn av at kontraktstiden utløper våren 2016 utgjør dette maksimalt1/10 av verdien. Det er ikke konkret beregnet hva det utgjør i rene utgifter, men antas å være moderat. Konklusjon og anbefaling For at alle parter skal ha klare rammer å forholde seg til i forbindelse med gjennomføring av prosjektet for gågategarasje øst, legges det fram en egen sak der det inviteres til å ta stilling til paviljongene i Storgata øst for torvet. Disse må bort i forbindelse med utbyggingen, og spørsmålet er om de skal settes opp igjen permanent eller midlertidig. Permanent etablering vil være i strid med reguleringsplanen og krever endring eller dispensasjon. Byplankontorets anbefaling er at de ikke settes opp på nytt, hverken midlertidig eller permanent. Det må tas forbehold om fylkesmannens avgjørelse i klagesaken. Forslag til innstilling I forhold til bystyrets vedtak i PS 12/146 Klage på vedtak detaljregulering for Gågategarasje øst, Bodø sentrum, gjøres følgende presisering: Nåværende midlertidige paviljonger skal ikke reetableres etter utbygging av garasjeanlegget. Tiltak for et aktivt bymiljø løses med andre virkemidler innenfor reguleringsplanens ramme. Det tas forbehold om fylkesmannens avgjørelse i klagesaken. Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Knut Kaspersen Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Trykte vedlegg: Utrykte vedlegg: Side274