AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Byggraad AS Fleslandsvegen 235 A 5258 BLOMSTERDALEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /5 EBYGG KAVE AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 39 Bnr 6 Tiltakets adresse : Saksarhaugen 125 Tiltakets art Tiltakshaver : Bruksendring garasje / carport : Veslemøy E.C. Aamodt og Morten B.G. Nydal Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om rammetillatelse til tilbygg og påbygg til eksisterende garasje, samt bruksendring av deler av garasjen til boligformål. Den mottok bygningsmyndighetene reviderte tegninger til søknaden, før endelig vedtak var fattet i saken. Disse er omtalt i dette vedtak, men opprinnelige tegninger er også vurdert i saken uten at disse har medført et annet utfall. I opprinnelige tegninger vedlagt søknaden var total høyde for bygget oppgitt til like over 7.0 m, med takvinkel 33. Gesimsen var også noe lavere i opprinnelige tegninger, og innvendig planløsning var løst med knevegger. I reviderte tegninger er det oppgitt av ansvarlig søker at mønehøyden er senket ca. 50 cm, og at gesimshøyden er økt ca. 25 cm. Dette medfører at målbart areal i garasjens loftsetasje er økt, som følge av at kneveggene er tatt bort, samt at takvinkel er endret fra 33 til 25. Det er ikke foretatt nabovarsling av reviderte tegninger. Bygningen er fortsatt tenkt å inneholde garasje i første etasje, samt at det er tenkt etablert entre og bad der. Påbygg og tilbygg mot sør i tilknytning til garasjens loftsetasje er tenkt å inneholde stue/kjøkken på 51.7 m², bod på 5.7 m² og to soverom på henholdsvis 11.7 m² og 14.7 m². I søknaden er økt bruksareal som følge av tiltaket angitt til 34 m² BRA. I tegninger av eksisterende garasjebygg vedlagt søknaden er total høyde angitt til 6.20 meter og total høyde på loft er angitt til ca som ville medført målbart areal i loftsetasjen. Ut fra bygningsmyndighetenes arkiv er garasjen godkjent med total høyde på 5.3 m og med høyde på loft under 1,9 m. Altså ikke målbart areal på loft. På bakgrunn av dette vil økt areal som følge av tiltaket være nærmere 84 m².

2 Garasjebygget er i reguleringsplankartet vist som eksisterende bygg som inngår i planen, og omsøkte utvidelser er følgelig i strid med reguleringsplanen. Det foreligger søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen i saken. Det foreligger også merknader. Den ble det gitt avslag på søknad om tilbygg, påbygg og etablering av ny boenhet for samme garasje. Avslaget ble ikke påklaget. I søknaden som behandles i denne omgang er tilbygget endret både med hensyn til angitt romformål og plassering. Takvinkel er også endret samt at total høyde for bygget er endret fra 6.2 meter til ca. 6.5 meter. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, jf. reguleringsplan R vedrørende tiltak på bygg som er vist i plankartet som eksisterende bygg som inngår i planen. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra/ hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt. Tiltaket: Med hjemmel i pbl 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, jf. reguleringsplan R , avslås søknad om tillatelse til tilbygg og påbygg til eksisterende garasje, samt bruksendring av deler av garasjen til boligformål. Med hjemmel i pbl 29-1 Utforming av tiltak og 29-2 Visuelle kvaliteter, avslås søknad om tillatelse til tilbygg og påbygg til eksisterende garasje, samt bruksendring av deler av garasjen til boligformål, da tiltaket etter bygningsmyndighetens vurdering ikke har en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten , samt reviderte tegninger mottatt SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplannr , YTREBYGDA. SØREIDE/SØVIK/STEINSVIK, PLANOMRÅDE 5B, FELT X, stadfestet , og er regulert til eksisterende bygg som inngår i planen og boligområde. Den er i kommuneplanens arealdel vist som bebyggelse og anlegg. Det er i reguleringsplanen angitt bestemmelser blant annet vedrørende krav til uteoppholdsareal. Det er fastsatt et krav på minimum 500 m² per bolig. I dispensasjonssøknaden vedlagt i saken er det beskrevet at tomten har et areal på 2108 m² og at det vil være rikelig med uteoppholdsarealer selv om det etableres en ny boenhet på Side 2 av 7

3 eiendommen. Bygningsmyndigheten gjør oppmerksom på kvalitetskrav satt til uteoppholdsarealer i Byggteknisk forskrift kapittel 8. Bygningsmyndighetene kan ikke se at begge boligbyggene vil få tilgang til tilfredsstillende uteoppholdsarealer med egnet plassering, og det er heller ikke vist i søknaden hvilke arealer de ulike boenhetene er tenkt å disponere. Dersom vedtaket ønskes påklaget må det tydelig dokumenteres at begge boenhetene vil få tilgang på tilstrekkelig og egnet uteoppholdsareal. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med reguleringsplan vedrørende bygningens fastsatte begrensning i plankartet. Bygningen er regulert til eksisterende bebyggelse og utvidelser i form av tilbygg og påbygg er følgelig i strid med arealplankartet. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak arealplankartet er hensynet til å angi ulike formål til ulike områder. I den konkrete saken er reguleringsplanen vedtatt mens garasjen er godkjent Garasjen er følgelig regulert til eksisterende bebyggelse som skal inngå i planen slik den er. Reguleringsformålet for gjeldende eiendom er satt til boliger. Det er også flere eiendommer som inngår i denne formålsavgrensningen. På resterende eiendommer innenfor dette området er det angitt fremtidig plassering av andre boliger med tilhørende anlegg. Etter bygningsmyndighetenes vurdering er det da foretatt en konkret vurdering av hvilke typer boliger planområdet er tenkt å inneholde på de respektive eiendommene innenfor dette formålet. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn planen skal ivareta. Fordelene ved å gi dispensasjon er i følge ansvarlig søker at omsøkte tiltak vil gi hjemmelshaverne en bedre utnyttelse av egen eiendom samt at eksisterende garasjebygg vil få et bedre fasade-utrykk enn det har i dag. Ulempene vil være at de vurderinger som er gjort i forbindelse med planarbeidet ved fastsetting av bygningstyper for de ulike områdene blir vesentlig tilsidesatt. Og at ved å godkjenne omsøkte tiltak vil dette kunne medføre presedensvirkninger for de andre eiendommene som omfattes av reguleringsplanen. Dette kan som ytterste konsekvens føre til at det blir økt press på blant annet trafikkarealer, felles lekearealer og friområder uten at dette blir vurdert slik det ville blitt i forbindelse med utarbeiding av en reguleringsplan. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering ikke fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak reguleringsplanen det dispenseres fra, vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, jf. reguleringsplan R vedrørende bygningens reguleringsstatus i arealplankartet. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3 og det er registrert merknader fra eiere av gnr 39, bnr 407. Merknadene går i hovedsak på at omsøkte tiltak vil være til forringelse på merknadshavers eiendom. Det er også vist til reguleringsplanens 9 b) og c) der det står at «bygningens tak skal være saltak eller valmtak. Takvinkel skal være min. 23 maks. 35». Videre står det at «bygningsrådet kan kreve at Side 3 av 7

4 bygninger i samme gruppe eller langs samme veistrekning skal ha ensartet takform, taktekking og takvinkel. Bygningsrådet skal ved behandling av byggemelding ha for øyet at bebyggelsen får en god form og materialbehandling, og at bygninger i samme byggefelt får en enhetlig og harmonisk utforming. Farge på hus og taktekking skal godkjennes av bygningsrådet.» Merknadshaver påpeker at mønehøyden etter påbygg vil bli høyere enn eksisterende og at dette sannsynligvis vil skyggelegge deler av tun/inngangsparti på deres eiendom på ettermiddagen. I tilsvar til nabomerknader har ansvarlig søker beskrevet at påbygget skal ha en takvinkel på 33 og at den valgte utforming av påbygget følger tradisjonell byggestil. Ansvarlig søker redegjør også for at avstand mellom eiendomsgrensen og høyeste mønehøyde er ca. 8 m. Uteplassen til merknadshaver er påpekt av ansvarlig søker til å være orientert mot vest. Derfor menes det at planlagte tiltak ikke vil ha nevneverdig betydning for bruk eller verdi av gnr 39, bnr 407. Reviderte tegninger er ikke nabovarslet. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Det foreligger forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert i saken. Der skriver de at de registrerer at det skal etableres ny boenhet i garasjen, og at de ikke har merknader til dette. Det foreligger også vedtak fra Trafikketaten, tidl. Samferdselsetaten, datert i saken. I vedtaket godkjenner Trafikketaten utvidet bruk av avkjørsel på vilkår. Tilgjengelig boenhet: Omsøkte tiltak innehar ikke alle hovedfunksjoner på bygningens inngangsplan og ansees følgelig ikke som tilgjengelig boenhet. Utforming og visuelle kvaliteter: Etter pbl 29-1 Utforming av tiltak og 29-2 Visuelle kvaliteter, skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon, og at det innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Etter bygningsmyndighetens vurdering er disse forhold ikke tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. Saken gjelder søknad om tillatelse til oppføring av tilbygg og påbygg til eksisterende garasje, samt bruksendring av deler av garasjen til boligformål. Garasjen er en klassisk dobbel garasje. De omsøkte endringene medfører at bygningen ikke fremstår som en garasje lenger. Bygningen fremstår heller ikke som et boligbygg. I reguleringsplanens 9 står det at «bygningsrådet skal ved behandling av byggemelding ha for øyet at bebyggelsen får en god form og materialbehandling, og at bygninger i samme byggefelt får en enhetlig og harmonisk utforming». Eiendommen er en del av et allerede utbygget boligområde. Det er flere eneboliger med tilhørende garasjer i nabolaget. Bygningsmyndighetene kan ikke se at omsøkte tiltak får en utforming som gjenspeiler eksisterende bebyggelse i byggefeltet. Plan- og bygningsloven 29-2 Visuelle kvaliteter, sier: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering». Side 4 av 7

5 Bestemmelsen stiller krav om at tiltaket skal ha "gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser" det skal plasseres i. Etter forarbeidene, Ot.prp. nr. 45 ( ), er dette selvstendig krav, og det sies at: "Selv om et tiltak i seg selv har gode kvaliteter, er det ikke sikkert det kan plasseres i alle typer omgivelser. Det kreves ikke at det skal være helt likt sine bygde omgivelser, også kontraster kan være positive, men avvikene må framstå som faglig begrunnede valg framfor tilfeldig utforming." Formålet med pbl 29-2 er å ivareta visuelle kvaliteter i prosjekteringen og dermed ta vare på god byggeskikk. Omsøkte tiltak er tenkt med et bebygd areal på ca m², og med total høyde på ca. 6.5 m over terreng. Fasademessig fremstår bygningen fortsatt som et garasjebygg etter omsøkte endringer. Det er lite ved bygget som viser at det er et bolighus foruten den store vindusflaten på fasade Nord. Eksisterende bebyggelse på eiendommen består av en enebolig på ca. 275 m² BRA over 2 etasjer, en frittliggende dobbel garasje og et uthus. Tomten er på litt over 2 mål. Bebyggelsen på naboeiendommene består av tilsvarende bebyggelse dog med noe mindre tomter. På andre siden av vegen fra gjeldende eiendom ligger det en barnehage. I kommuneplanens arealdel punkt 23 er det gitt bestemmelser knyttet til garasjer. Der står det at garasje må plasseres og utformes i samsvar med bygningens formål. Det står også at ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. Etter bygningsmyndighetenes vurdering vil bygningen, etter tiltak, fremstå som en garasje med hensyn til garasjeporter og form. Selv med de store vinduene over garasjeportene er det lite ved bygget som tilsier at det er et boligbygg. Leiligheten er relativt liten i forhold til garasjens utstrekning og bygget fremstår således ikke som en vanlig bolig med garasje i underetasjen. Bygningen vil etter bygningsmyndighetenes syn ikke ha en klart definert bygningstype. Bygningsmyndighetene kan ikke se at en garasje med leilighet på loft er tilpasset strøkskarakteren hverken med hensyn til garasjene eller bolighusene i nabolaget. Etter bygningsmyndighetens vurdering vil omsøkte tiltak med sin utydelige bygningstype ikke være tilpasset strøkskarakteren, ei heller tilfredsstille kravet om at nye tiltak skal ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Med hjemmel i pbl 29-1 Utforming av tiltak og 29-2 Visuelle kvaliteter, avslås søknad om tilbygg og påbygg til eksisterende garasje, samt bruksendring av deler av garasjen til boligformål, da tiltaket ikke innehar en god arkitektonisk utforming og ikke i stor nok grad er tilpasset de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 5 av 7

6 Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: katrine.ve@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Katrine Ve - saksbehandler Trond Haugen - fungerende gruppeleder Kopi: Veslemøy E.C. Aamodt og Morten B.G. Nydal, Saksarhaugen 125, 5253 SANDSLI Side 6 av 7

7 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 7 av 7