OBS!!!!! Saklisten med vedlegg er også tilgjengelig på kommunens hjemmeside:

Transkript

1 Levanger kommune Møteinnkalling Utvalg: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtested: Formannskapssalen, Levanger Rådhus Dato: Tid: 13:00 Faste medlemmer er med dette kalt inn til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på tlf , eller e- post: rita.mari.keiseras@levanger.kommune.no Saksnr Innhold PS 1/12 Referatsaker - PUK Levanger PS 2/12 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll PS 3/ /315/106 m.fl. - Detaljregulering for Sjøgata 33 C PS 4/12 Reguleringsplan Fv. 119, gang-/sykkelveg Lysaker - Korsbakken. Klage PS 5/12 Bruksendring på eiendommen 1719/18/11 - Oppretting av frisørsalong i del av driftsbygning - Oda og Andreas Storli PS 6/12 Søknad om fradeling av boligtomt fra eiendommen 1719/229/1 Leangen østre - John Anders Bugdø Husby PS 7/12 Planprogram for reguleringsplan for Djupvika i Åsenfjorden, Levanger PS 8/ /32/198 m.fl. - Klage på reguleringsplan for Handballvegen 11 Orientering: Boligområder i henhold til nylig vedtatt arealplan v/øivind Holand. Levanger, den 11. januar 2012 Alf Magnar Reberg leder OBS!!!!! Saklisten med vedlegg er også tilgjengelig på kommunens hjemmeside:

2 Innhold PS 1/12 REFERATSAKER - PUK LEVANGER...2 PS 2/12 VALG TIL GODKJENNING/UNDERSKRIVING AV PROTOKOLL /315/106 M.FL. - DETALJREGULERING FOR SJØGATA 33 C...5 REGULERINGSPLAN FV. 119, GANG-/SYKKELVEG LYSAKER - KORSBAKKEN. KLAGE...39 BRUKSENDRING PÅ EIENDOMMEN 1719/18/11 - OPPRETTING AV FRISØRSALONG I DEL AV DRIFTSBYGNING - ODA OG ANDREAS STORLI...47 SØKNAD OM FRADELING AV BOLIGTOMT FRA EIENDOMMEN 1719/229/1 LEANGEN ØSTRE - JOHN ANDERS BUGDØ HUSBY /32/198 M.FL. - KLAGE PÅ REGULERINGSPLAN FOR HANDBALLVEGEN PS 1/12 Referatsaker - PUK Levanger RS 1/12 Søknad om oppføring av nodehytte /19/5 Vinnabakken - NTE Marked AS - Godkjent RS 2/12 Søknad om garasje /3/1 - Gjemble nordre vestre - Anita Haugan - Godkjent RS 3/12 Søknad om tillatelse til tiltak - oppføring av uthus og takuttrekk, utepeis og endring av vindu på hytte /167/1/3 - Kristvik - Ingjerd Hofstad Isaksen - innvilget RS 4/12 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/158/49 Falstadberget III - Levanger Tomteselskap AS - Tilleggsareal til boligtomt - Godkjent RS 5/12 Skilting for ny butikk på eiendommen 1719/315/25 Håkon den godes gate 29 - Fluegutta AS - godkjent. RS 6/12 Søknad om oppføring av bolighus - Endring av tillatelse /16/128 Krogstadvegen 12 - Stian B Stølen og Silje S Jensen - Godkjent RS 7/12 Søknad om tilbygg bod /99/1/87 - Tomtvatnet - Torbjørn Alstad - Godkjent Side 2 av 78

3 RS 8/12 Søknad om tilbygg til bolig /275/6 Gamle Kongeveg 13 - Åsta og Kjell Ramfjord- Godkjent RS 9/12 Søknad om tilbygg /275/38 - Elverhøyvegen 4 - Håvard Heistad - Godkjent RS 10/12 Søknad om fasadeendring på del av bygning /275/918 Skoleparken 1 - Frol Eiendom AS - Godkjent RS 11/12 Søknad om enebolig og garasje /16/136 - Hagetun - Hveding AS - Godkjent RS 12/12 Søknad om endring av tillatelse /275/399 Ankolmvegen 33 - Karin Eidem og Vegard Woll - Godkjent RS 13/12 Søknad om ombygging av 5 etasje i bygg C og D /315/60 Sykehuset Levanger - Helse Nord-Trøndelag HF - Godkjent RS 14/12 Vedrørende oppføring av mur RS 15/12 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/97/2 Laberget - Roar Laberget - Tilleggsareal til boligeiendommen Fjellhaug 1719/97/6 - Godkjent RS 16/12 Søknad om innsetting av leddporter på verkstedbygning, bruksendring for del av bygget mm /208/38 - Forretningstomt II - Åsen Servicenter AS - innvilget RS 17/12 Vedtak - Endring av ansvarsretter 1719/16/134 - Nordbohus Byggservice AS - Riving av uthus/oppføring av 5 stk eneboliger - Fredrikkefryd III - Godkjent RS 18/12 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/16/8 Hagetun - Hveding Eiendom AS - 7 boligtomter - Godkjent RS 19/12 Søknad om omdisponering av 2 etasje i lagerbygning til boligformål /73/1 Gotås - Torbjørn Skei - Godkjent RS 20/12 Søknad om ombygging bolig /315/6 - Kirkegata 25 - Anders Dalane RS 21/12 Søknad om 2 eneboliger og garasje /159/14 - Falstadberget - Kjølen og Nydal Bygg AS - Godkjent RS 22/ /275/611 - Leiv Tore Berg - Endringssøknad vedrørende tilbygg til bolig - Sørvegen 30 - innvilget RS 23/12 Søknad om tilbygg 22m2 til eksisterende bolighus /275/877 Sørvegen 40 A - Elisabeth Stenhaug - Innvilget RS 24/12 Vedtak - Riving av deler av bygning /315/106 - Sjøgata 33C - Godkjent RS 25/12 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/159/14 Ekne III Falstadberget - Levanger Tomteselskap AS - To boligtomter - Godkjent RS 26/12 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/19/12 - Tangen - Jan Arild Steinvik - Tomt for eksisterende bolig - Delvis godkjent RS 27/12 Søknad tillatelse til oppføring av garasje /6/100 - Nordengbakkan 14 - Leif Håvard Brækkan - innvilget RS 28/12 Vedtak - Etablering av gråvannsfilter /331/8 - Bjørn Tennøe - Side 3 av 78

4 Godkjent Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste RS 29/12 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/276/2 Gjeite østre - Janne og Ole Ronny Jørstad - Tilleggsareal til boligtomt - Godkjent RS 30/12 Søknad om oppføring av hytte /154/16 - Siem østre - Bjørnhild Neslund RS 31/12 Søknad om tilbygg av garderobe /157/6 Ekne skole - Levanger kommune - Godkjent RS 32/12 Søknad om deling av eiendommen 1719/242/1 - Undlien Søndre - Djupvikvegen 14 - Bernt Undlien - Godkjent RS 33/12 Søknad om rehabilitering av våtrom i eksisterende bygning /35/108 Rådyrvegen 15 - Geir Frode Wiborg - godkjent. RS 34/12 Søknad om tilbygg til bolighus /296/18 Knausen - Frode Flatås - godkjent. RS 35/12 Søknad om oppussing av kvist /315/254 - Kirkegata 55 - Tore Stavrum - Godkjent RS 36/12 Fylkesmannens uttalelse til tillatelse til oppføring av bolighus - kommunens vedtak oppheves RS 37/12 Søknad om oppføring av veranda og carport /275/129 Jamtvegen 12 - Stein Guddingsmo - innvilget RS 38/12 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/24/10 Stavlo nedre - Tore Grøneng - Tilleggsareal til 1719/24/20 Stubbåsen - Godkjent RS 39/12 Søknad om oppføring av veranda med tak /2/19 Odins veg 19 - Heidi Jørstad - Godkjent RS 40/12 Søknad om opparbeidelse av veg, vann og avløp- 1719/232/ Godkjent RS 41/12 Søknad om oppføring av bolighus /16/107 Vårtunvegen 1 - Block Watne AS - Godkjent RS 42/12 Vedtak - Tilbygg til bolig /275/387 - Jamtvegen 68 - Per Ole Klingen - Godkjent RS 43/12 Søknad om riving av en del av hytte/nytt tilbygg til hytte /232/104 Tomt nr 7 Elvsanden - Arnljot Worseth - Godkjent RS 44/12 Søknad om oppføring av uthus og veranda på eksisterende anneks /210/21 Øykollen - Leif Haglund - Sak til uttalelse RS 45/12 Søknad om fradeling av bebygd tomt fra eiendommen 1719/303/33 Munkeby Mellem Søndre - Fridtjov Munkeby - innvilget PS 2/12 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll Side 4 av 78

5 Levanger kommune Sakspapir 1719/315/106 m.fl. - Detaljregulering for Sjøgata 33 C Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Side 5 av 78 Arkivref: 2011/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /12 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende tilføyelser i reguleringsbestemmelsene: Ny 2-7: Nivå for fyllinger skal ikke legges lavere enn kote +3,6 (NGO). Ny 2-8: Ved bygge-/rammesøkand skal det vedlegges utomhusplan i målestokk 1:500. Denne skal omfatte de formålene som skal opparbeides i forbindelse med utbyggingen. Utomhusplanen skal vise: Bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser, varelevering inkl. skjerming av denne, renovasjonsløsning, vegetasjon (plen, beplantning/sorter), dekker (belegningsstein osv.), belysning, utstyr (minimum benker, sandkasse, huske) samt kotenivå for framtidig terreng. I utomhusanlegg skal det legges vekt på god kvalitet i materialbruk, utforming og detaljer. 3-1: Det tilføyes at gesimshøyde skal måles fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. 3-1: Takform tilføyes. 3-1 (om parkering for personer med funksjonsnedsettelse): Det bør gå fram om prosenten gjelder enkeltformål eller samlet. 3-1: Siste setning (om sjøvarmepumpe) erstattes med 3.12 (fjernvarme) fra områdeplan. 6-1 (Småbåthavn): Type tiltak bør beskrives. Det gjøres følgende endringer på plankartet: Veg 2 og parkeringsrekke (innenfor Tømmerlunden ) bytter plass og legges inntil en redusert grøntrabatt på minst 60 cm mot politihuset. Veg 3 og GS2 tilpasses dette. Småbåthavn: Plankartets formålsgrense i sør justeres nordover jf. områderegulering Vedlagte forslag til reguleringsplan for Sjøgata 33 C, med overnevnte endring, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens Vedlegg: 1 Planbeskrivelse Plankart Reguleringsbestemmelser Tegninger skisseprosjekt ROS-analyse Plansammenstilling

6 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Områdereguleringsplan for Levanger havn, vedtatt Konsekvensutredning Levanger havn Saksopplysninger: Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Trønder-plan as på vegne av Sjøgata 33 C AS. Planforslaget legger til rette for bebyggelse i fire etasjer med forretning/kontor/bolig og med tilhørende parkering i bebyggelsen (første etasje). Planen viser også areal for avløpspumpestasjon, parkanlegg, friområde, trafikkområder omkring bebyggelsen samt kai og småbåthavn. Se vedlagte planbeskrivelse for nærmere informasjon. Forholdet til overordna plan (områderegulering) Føringer for arealbruken er gitt i områdeplan for Levanger havn, vedtatt , se utsnitt under. Planforslaget er en detaljregulering av bl.a. felt B/F/K-01 i områdeplanen. Avgrensning av område for detaljregulering, H810-03, er angitt i områdeplanen. Denne avgrensningen er i grove trekk fulgt, men planforslaget omfatter noe mer av Tømmerlunden enn forutsatt i områdeplanen. Dette for å få med hel vegbredde. (Østlig del av Tømmerlunden skal inngå i detaljregulering av nabofelt). Andre avvik fra områdeplanen er nærmere omtalt i saken. Vedlagte plansammenstilling viser forholdet mellom områdeplan og foreslått detaljregulering. Områdeplan (hvitt), planforslag (rødt), basiskart (turkis) og flyfoto fra Side 6 av 78

7 Illustrasjonen til høyre, fra områdeplanens planbeskrivelse, viser framtidige siktlinjer. Fire siktlinjer berører aktuell detaljregulering. Forholdet til forskrift om konsekvensutredning Det er gjennomført konsekvensutredning i forbindelse med områdeplanen. Detaljreguleringen utløser ikke krav om ny konsekvensutredning. Forholdet til forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre Områdeplanen har ingen begrensning ift. kjøpesenter, men angir heller ikke at forretning kan omfatte kjøpesenter. I kommunens sentrumsavgrensning har planområdet status som et avlastningsområde innenfor sentrum, men vi ser på havneutbyggingen som en naturlig byutvikling tett opptil dagens bykjerne. I forslag til bestemmelser er mulighet for forretning begrenset til 1. og 2. etasje, hvorav begge etasjene også tenkes benyttet til andre formål. Det er opplyst at det planlegges 245 m2 forretning av type postordresalg. Parkeringsmuligheter vil sannsynligvis begrense omfanget. Vi anser følgelig at kjøpesenterstoppen er lite relevant i denne saken. Planområdet Planområdet er på 5203 m2 og ligger i Levanger sentrum, mellom fergeleiet og Gunnlaug Ormstunges gate. I øst omfatter planforslaget småbåthavn i Sundet og i vest avgrenses planen omtrent midt i eksisterende parkeringsplass. Planområdet omfatter bl.a. Sjøgata 33 C, nåværende Nærengrostomta ved fergeleiet til Innherredsferga. Planstatus Planområdet omfattes av kommunedelplan Sundet - havna, vedtatt Føringene for planområdet er imidlertid mer detaljert fastlagt i senere områderegulering. Planområdet omfattes altså av områderegulering for Levanger Havn, vedtatt Denne planen erstatter tidligere reguleringsplaner (Reguleringsplan Rv774 Levanger fergekai, vedtatt og reguleringsplan Kirkegata Havna 1, vedtatt ). Områdeplanens reguleringsbestemmelser er omfattende og detaljert, og det er en ekstra utfordring å følge opp denne. Innholdsmessig er planforslaget på høyde med det som kreves, med noen få, delvis naturlige, unntak. Dette gjelder avklaring av takform med møneretning/takfall samt evt. kotehøyde for gesims. Da uteopphold er forutsatt i en større offentlig park er det ikke avgrenset noen tydelig lekeplass. Sykkelparkering og frisikt er ikke angitt. Sykkelparkering kan vises i utomhusplan. Før sluttbehandling må det jf. områdeplanen angis i bestemmelsene at utomhusplan med nærmere angitt detaljeringsnivå skal vedlegges byggesøknad. Blant annet skal beplantning og belysning tas med. Videre skal det ifølge områdereguleringen gjøres rede for grunnforhold med evt. forurensninger eller radon, materialbruk i bygninger og utomhusanlegg inkl. evt. kaifronter, strømforsyning, energiløsninger, avfallshåndtering, geotekniske forhold, evt. Side 7 av 78

8 støyskjermingstiltak, universell utforming, sikkerhet sjøtomter, sjøsikkerhet, masseoppfylling/terrengnivå (inkludert evt. motfyllinger i sjø), vann- og avløpsforhold. Dokumentasjon på at støykravene i 3.3 overholdes skal vedlegges detaljreguleringen. Planforslagets forhold til planstatus går fram underveis i saken. Det er foreslått detaljering og eventuelle avvik en må ta nærmere stilling til i saken. Planforslaget Generelt Foreslåtte reguleringsformål går fram av plandokumentene. Hovedintensjonen er å legge til rette for bebyggelse i 4 etasjer med bolig, forretning, kontor og parkering. Områdeplanens mulighet for tjenesteyting og bevertning er ikke videreført. I områdeplanen har Tømmerlunden formålet gatetun (offentlig). Dette arealet foreslås nå detaljregulert til offentlige formål som park, felt for eksisterende avløpspumpestasjon, parkeringsplass, veg og gang- og sykkelveg. Formålene anses å følge opp områdeplanen. Områdeplanens bestemmelse om at det skal anlegges stier inne på området som letter beboernes, arbeidstageres og besøkendes tilgang til sjøen og grønnstruktur er ikke videreført i bestemmelsene, men planen viser flere relevante gangforbindelser. Bebyggelsen Se planbeskrivelse og illustrasjoner for utfyllende informasjon om planlagt utbygging. Det foreslås maks gesims 12,5 m over terreng. Høyden er iht. områdeplanen, men vi foreslår at høyden skal måles fra planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, som forutsatt i områdeplanen. Områdeplanens bestemmelse om at høyden er satt slik for å realisere den inntrukne 4. etasje og opprettholde den gjennomgående siktlinjen fra Gunnlaug Ormstunges gate og opp gjennom Sundet er ikke tatt med. Når det gjelder siktlinjer (se illustrasjon tidligere i saken) er det imidlertid i planbeskrivelsen sagt at: Planlagt gate nord/øst for prosjektet vil få utsikt til Levanger-sundet i et hull (åpning) tvers gjennom bygningen i en høyde/ bredde lik ca 6 x 10 m. Eventuell inntrekking av øverste etasje mot noen sider er ikke angitt i forslag til bestemmelser, men foreløpige illustrasjoner viser stor grad av inntrekking. Områdeplanens bestemmelse om minste gesims på 6 m er ikke videreført, men lavere bebyggelse enn dette synes likevel ikke aktuelt. Mulighet for fire etasjer i stedet for tre ble for øvrig endret i områdeplanen etter ønske fra utbygger/grunneier. Områdeplanen åpner for at det i detaljregulering kan fastsettes større byggehøyde for trappehus, heishus og andre nødvendige tekniske installasjoner. Vi regner med at dette ikke er aktuelt. Takform bør angis i bestemmelsene før høring og offentlig ettersyn. I form ligner omriss av planlagt bebyggelse områdeplanens veiledende omriss, men gårdsrom/-plass i nord har blitt noe mindre. Bebyggelsen har fortsatt noe karrépreg, som Side 8 av 78

9 forutsatt i områdeplanen. Planforslaget avviker noe fra områdeplanen mht. formålsbegrensning, byggegrenser og planlagt omriss, se vedlagte plansammenstilling. Planlagt bygg har større utstrekning i vest og øst, men noen tilpasninger kan aksepteres. For fasadene mot Sundet og parken omfatter dette utbygg med bl.a. uteplasser. Tillatte formål for hver etasje er angitt i bestemmelsenes 3. Vi forholder oss til dette, og ikke avvikende løsninger angitt i planbeskrivelse og foreløpige illustrasjoner. Det planlegges 15 leiligheter. I bestemmelsene er følgende foreslått: 1. etasje kan benyttes til parkering, boder, tekniske rom og forretning/kontor. 2. etasje kan benyttes til boliger og forretning/kontor. 3. og 4. etasje kan benyttes til boliger. Områdeplanens bestemmelse om at det ikke tillates boliger i 1. etg. er dermed ivaretatt. Områdeplanens bestemmelse om at det ikke tillates bakkeparkering anses fulgt opp. Det er forutsatt parkering i bebyggelsen og det er ikke tillatt å parkere på gårdsplassen. Områdeplanens bestemmelse om at minst 25 % av bebyggelsens bruksareal skal være kontor og forretning videreføres ikke. Andelen vil sannsynligvis ligge noe i underkant. Ifølge planbeskrivelsen planlegges det 245 m2 forretning/kontor. Områdeplanens bestemmelse om at arealer i 1. etasje i størst mulig grad skal nyttes til virksomheter som er publikumsorientert videreføres ikke. Planlagt forretning (ca. 245 m2) av type postordresalg er ikke publikumsorientert, heller ikke privat parkering. Utbyggingen er relativt begrenset, bakkeparkering er ikke tillatt og p-kjeller eller frikjøp antas uaktuelt. Vi har følgelig forståelse for at parkering i første etasje begrenser mulighetene for forretning/kontor i samme etasje. Områdeplanens bestemmelse om at fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau er ikke videreført i bestemmelsene. Her planlegges det hovedsakelig parkering i første etasje. Dvs. at andre forhold vektlegges. Estetikk Bestemmelser fra områdeplanen er videreført, men to setninger er utelatt. Dette gjelder setningen om at bygningen skal utføres med variasjon i fasadeliv og materialbruk. Samt at det i utomhusanlegg skal legges vekt på god kvalitet i materialbruk, utforming og detaljer. Det siste ble tatt inn i områdeplanen etter innspill fra estetikkutvalget, og bør tilføyes bestemmelse om utomhusplan. Det er gjort rede for materialbruk, men omtalen er ikke juridisk bindende. Grad av utnytting Det bebyggbare området er i detaljreguleringen begrenset i forhold til i områdeplanen, og prosentandelen som kan bebygges er oppjustert. Det bebyggbare området er imidlertid noe utvidet i øst og vest. Dette gjelder detaljer/utbygg for planlagt bebyggelse. Det foreslås %-BYA = 100 % av bebyggbart formål på ca m2. Områdeplanen angir minimum og maks %-BYA på hhv. 40 og 70 % av et formålet på ca m2, som også omfattet det arealet som nå foreslås detaljregulert til gårdsplass og plass for renovasjon. Ifølge områdeplanen kan 592 til 1036 m2 bebygges. Side 9 av 78

10 Ca. 174 m2 mer bebyggbart areal kan aksepteres, forutsatt at det ikke går vesentlig utover tilliggende områder eller andre forhold. Parken i øst blir noe mindre. Biladkomst og gang-/sykkelveg Det foreslås hovedadkomst fra Gunnlaug Ormstunges gate, men med mulighet for varelevering via gang- og sykkelveg på motsatt side av bygget. Plankartet viser 4 avkjørselspiler. En gjelder for varetransport og transport av forflytningshemmede til gårdsplass. Den i sør gjelder varetransport til forretning/kontor. De to siste gjelder adkomst til garasjeanlegg i 1.etasje. Forholdene for myke trafikanter anses gode, med fortau langs Gunnlaug Ormstunges gate og gang- og sykkelveg langs Sundet (rundt bygning). Veg2 og Park 1 gir også mulighet for å krysse planområdet nord-sør. Varelevering med adkomst via gang- og sykkelveg er imidlertid ikke ideelt, men trafikkomfanget blir forhåpentligvis lite. Gang- og sykkelveg 1 (nærmest Sundet) avviker noe fra områdeplanen i bredde og retning, men den flukter med planlagte videreføringer. Fortauet langs Gunnlaug Ormstunges gate får også ett litt smalere parti. I områdeplanen er siktlinjer delvis ivaretatt gjennom formål (bl.a. veger). Planlagt veg over Tømmerlunden bør ivareta en slik siktlinje. Under parkering foreslår vi likevel en justering. Områdeplanens bestemmelse om at alle tilliggende veger til et kvartal skal være ferdigstilt før området bebygges anses videreført i bestemmelsenes 7. Veg 1 (Gunnlaug Ormstunges gate) er ikke nevnt, da dette er eksisterende gate. Kai Kaiformål med tilhørende bestemmelse er iht. områdeplan, bortsett fra at det nå ikke framgår at anlegget skal inngå i utomhusplaner for tilliggende kvartaler. Opparbeiding er ikke nevnt i forslag til rekkefølgebestemmelser 7. Vi forutsetter at eventuell opparbeidelse avklares i utbyggingsavtalen. Parkering Boligparkering: Foreslått minstekrav (0,75 plass pr. boenhet + 0,5 pr. hybel) er iht. områdeplanen. Parkering for forretning/kontor: Det foreslås en reduksjon ift. områdeplanen - 1 plass pr. 65 m2 BRA i stedet for pr. 50 m2 BRA. Dette begrunnes med at forretningsvirksomhet av type postordresalg eller lignende medfører et lavere parkeringsbehov enn ordinær forretningsvirksomhet. Jf. områdeplanen sier bestemmelsene at forretning i tillegg skal ha lasteareal for vare- og lastebiler. Skjerming av varelevering bør nevnes i utomhusplan. Planlagte parkeringsplasser innomhus Det planlegges 16 parkeringsplasser i 1. etasje, hvorav 5 HC-parkering. 12 av disse plassene er tiltenkt de 15 leilighetene. Dette gir 0,8 parkeringsfelt pr. boenhet. De resterende 4 parkeringsplassene er tiltenkt kontor/forretning. Dette gir ca. 1 p-plass pr. 61,25 m2 BRA. Side 10 av 78

11 Offentlig parkering er vist med eget formål der en opprinnelig har tenkt gatetunet Tømmerlunden. Av 12 plasser er en det en HC-plass. Dette utgjør ca. 8 %. HC-parkering Minstekravet i bestemmelsene (5 %) og 1 av 12 er tilfredsstillende. Det bør imidlertid gå fram om prosenten gjelder enkeltformål eller samlet. Offentlig veg og parkering i Tømmerlunden Områdeplanens regulering til gatetun forutsetter færre parkeringsplasser. Foreslått detaljregulering viser 12 parkeringsplasser. Vi foreslår at eksisterende grøntrabatt mot politiet reduseres til minst ca. 60 cm og at planområdet utvides inntil gjenværende rabatt. Samtidig foreslår vi at Veg 2 og parkeringsrekke bytter plass og legges inntil gjenværende rabatt. Dette vil bryte noe med framtidig siktlinje, men inntil videre gjør også eksisterende bebyggelse det. Planløsningen kan endres i forbindelse med detaljregulering av nabokvartal KBA-1. Lek og uteopphold Ifølge forslag til bestemmelser skal det avsettes 25 m2 felles eller offentlig uteoppholdsareal pr. leilighet. Dette er iht. områdeplanen, som for øvrig her tillater at deler av uteoppholdsareal blir dekket av parker innenfor reguleringsplanen. Dette skal redegjøres for ved detaljregulering. For 15 boenheter vil det være krav om minst 375 m2 uteoppholdsareal. I planforslaget er det forutsatt at dette dekkes i offentlig parkanlegg rundt bygning. Park 1 og 2 omfatter til sammen vel 1 mål, men ikke alt er like egnet til opphold. Det er for øvrig foreslått mer parkareal enn forutsatt i områdeplanen. Dette gjelder park 2 og areal ved varelevering. Dette er areal mellom bygget og offentlig gang- og sykkelveg. Ifølge planbeskrivelsen vil parkområdet rundt bygning bli benyttet og tilrettelagt som uteoppholdsarealer. Området vil bli utformet med vegetasjon, en betydelig andel belegningsstein, belysning, benker, lekeapparat og annet utstyr. Park 1 Tømmerlunden skal være for allmennheten, men også dekke planlagte boligers behov for uteopphold. Det kan bli en utfordring å løse dette uten å privatisere plassen. Detaljert løsning bør gå fram av utomhusplan som vedlegges bygge-/rammesøknad. Ifølge områdeplanen skal uteareal for lek og opphold for barn og unge, ferdigstilles samtidig med boligene det skal betjene. Dette er delvis hensyntatt i detaljreguleringen, da det foreslås ferdigstilling fire måneder senere. Grønnstruktur (friområde og parker) Parkområdene (Park 1 og 2) er omtalt ovenfor. Foreslåtte bestemmelser er en utdyping av områdeplanens bestemmelser for gatetunet Tømmerlunden. I tråd med områdeplanen bør det tas med at detaljert utforming med vegetasjon, belysning og sittemuligheter skal medtas i utomhusplan. Friområdet ligger ned mot Sundet og småbåthavna. Formål og bestemmelser er iht. områdeplanen. Side 11 av 78

12 Småbåthavn (anlegg i sjø) Formål og bestemmelser er iht. områdeplanen, forutsatt at formålsgrensen i sør trekkes noe nordover. Evt. opparbeidelse avklares i utbyggingsavtale. Opparbeidelse er ikke foreslått i rekkefølgebestemmelsene. Beskrivelse av type tiltak (sannsynligvis flytebrygge) bør gå fram av bestemmelsene. Universell utforming og tilgjengelig boenhet Se bestemmelsenes 2-5. Jf. områdeplanen er det foreslått at minst 40 % av boligene skal tilfredsstille krav om tilgjengelig boenhet. Minstekravene i TEK 10 vil imidlertid gjelde, og med 4 etasjer vil det være krav om heis. Da øker også tilgjengelighetskravene og det blir krav om universell utforming av utearealene. Videre krever TEK 10 universell utforming av byggverk for publikum og arbeidsbygning. TEK10 har ikke konkrete krav til HC-parkering, men dette er angitt i planen. Det kan gis bestemmelser med krav om undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre virkninger for bl.a. tilgjengelighet for alle, ved gjennomføring av planen. Dette vil gi større fokus på tilgjengelighet og universell utforming. Tiltakshaver bør uansett benytte sjekklister for å sikre at kravene i TEK 10 blir oppfylt. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) Ifølge planbeskrivelsen er følgende mulige trusler identifisert: Naturgitte forhold: Ustabil grunn, tidevann/stormflo, flom i Levangerelva og radon. Infrastruktur: Ulykker med farlig gods og ulykker på sjø. Grunnforhold: Planområdet er i plandokumentene vurdert som sikkert mot skredhendelser som involverer kvikkleire, men det må utføres geotekniske vurderinger og evt. supplerende grunnundersøkelser før utbygging. Dette er synliggjort i bestemmelsenes 3-1. Trafikk: Planene vil ikke ha vesentlig innvirkning på trafikksikkerhet og framkommelighet, verken for gående, syklende eller kjørende. Klima: Det vil ikke oppstå endringer i lokalklimatiske forhold som følge av planen. Områdeplanens krav til minste kotehøyde +3,8 for golv i første etasje er videreført. Vi tilrår at områdeplanens krav til minste kotehøyde +3,6 for fyllinger også videreføres. Støy: Det er ikke foretatt støyberegning eller støymålinger for planområdet. Det foreligger følgelig ingen dokumentasjon på at støykravene vil bli overholdt, slik områdeplanen krever, men det er foreslått bestemmelser som skal sikre tilfredsstillende støynivå. Det antas for øvrig at støy fra trafikk (vegtrafikk og båttrafikk) er såpass lav at dette ikke vil være til vesentlig sjenanse for de planlagte leilighetene. Planområdet berøres ikke av Statens vegvesens støysonekartlegging langs Kirkegata. Side 12 av 78

13 Kulturminner Vi kjenner ikke til verneverdige kulturminner i området. Planområdet ligger utenfor det området som er foreslått fredet av Riksantikvaren. Biologisk mangfold - forholdet til naturmangfoldloven Sundet er blant annet en svært viktig plass for bl.a. ærfugl. Vi er usikre på hvordan småbåthavn (sannsynligvis flytebrygge) og sjøvarmepumpe vil påvirke forholdene i sundet, da tiltakene ikke er nærmere beskrevet. I forbindelse med forslag til reguleringsplan for hotell og kulturhus i Sundet, foreligger uttalelse fra Landbruk og naturforvaltning ( ) vedrørende biologisk mangfold i Sundet. Her nevnes bl.a. feltarbeid i regi av NIVA knyttet til kartlegging av marine naturtyper i kommuner ved Trondheimsfjorden. Vi finner at kartleggingen ikke viser forhold som må hensyntas innenfor aktuell detaljregulering. Planens detaljeringsnivå gjør det vanskelig å vurdere effekter på strømningsforhold i Sundet. Energiløsninger Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. I områdeplanen er det gitt følgende bestemmelse: 3.12 Fjernvarme Innenfor planområdet, hvor det er gitt konsesjon for fjernvarme, skal ny bebyggelse inklusiv påbygg, tilbygg og større hovedombygginger med BRA over 250 m2 tilknyttes fjernvarmeanlegget. Konsesjonær må da bekrefte at fjernvarme kan leveres til det aktuelle tiltaket. Kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten, der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning. For de bygninger som eventuelt ikke blir tilknyttet fjernvarmeanlegg skal oppvarming dekkes med bioenergi, varmepumpe eller andre nye fornybare energikilder. Overnevnte bestemmelse er ikke videreført i planforslaget. Vi har ikke mottatt dokumentasjon som tilsier at tilknytningsplikt ikke skal kreves, men det går fram av planbeskrivelsen at bygningen planlegges som meget energibesparende med isolasjon i tak og vegger som overgår kravene i TEK 10. Samt at oppvarming skal skje via sjøvarmepumpe og vannbårent varmeanlegg. Det går fram av bestemmelsene at oppvarming dekkes med sjøvarmepumper. At dette er en bedre løsning enn fjernvarme bør dokumenteres ved bygge-/rammesøknad. Vi tilrår at områdeplanens bestemmelse videreføres. Vi regner med at evt. tiltak i Sundet må vurderes av fylkesmannen. Ifølge områdeplanen skal utendørs strømforsyning redegjøres for i detaljreguleringsplan. Dette er ikke gjort, og vi forutsetter følgelig at dette blir innomhus. Renovasjon Det er forutsatt underjordisk anlegg ( 3-4), som forutsatt i områdeplan. Formålets størrelse og snumulighet for kranbil har vi ikke sett nærmere på. Gunnlaug Ormstunges gate vil bli en blindveg i framtida. Utbyggingsavtale Side 13 av 78

14 Ifølge områdeplanen skal det foreligge utbyggingsavtale for bl.a. opparbeidelse av parker og plasser inkl. Tømmerlunden. Det er igangsatt forhandlinger mellom utbygger og kommunen. Vi forutsetter at avtalen må foreligge før planen kan sluttbehandles. Planprosess Medvirkning Det ble avholdt forhåndskonferanse/oppstartsmøte den 10. mai Igangsetting av planarbeidet ble annonsert i Levangeravisa i april Det ble sendt informasjonsbrev til berørte grunneiere og til høringsparter. Forhåndsuttalelser fra fylkesmannen, fylkeskommunen, NVE, NTNU Vitenskapsmuseet og Bio Varme AS er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen. I kommunen er planforslaget forelagt: Kommunalteknikk, Bygg og eiendom, barnerepresentant, kommunelege, helsekoordinator, fagperson for universell utforming samt Brann og redning. Det er kun mottatt en uttalelse: Barnerepresentanten, Viser til planbeskrivelsens pkt 5.4, uteoppholdsarealer/lek i tilknytning til boliger, der det står følgende: Parkområde rundt bygning vil bli benyttet og tilrettelagt som uteoppholdsarealer. For å kunne vurdere dette punktet på en god måte er jeg avhengig av følgende tilleggsopplysninger: Størrelsen på området som blir tilrettelagt som uteoppholdsareal. Blir området ferdigstilt samtidig som leilighetene? Utforming/innhold (eks. sandkasse, leiker, balløkke m.m.). Dekker området alene kravet om avsatt areal? Kommentar: Uttalelsen er forelagt forslagsstiller. Beskrivelse og bestemmelser ble revidert Se også vurdering i saken under lek/uteopphold. Vurdering: Detaljreguleringen blir en komplett plan som vil bli juridisk bindende for utbyggingen. Føringer i områdeplanen er stort sett fulgt opp, delvis gjennom bestemmelser som vil gi samme resultat som områdeplanen legger til rette for. Vi tilrår at planforslaget, med endringer som angitt i Rådmannens innstilling, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens Side 14 av 78

15 Sjøgata 33C AS PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING SJØGATA 33C Levanger kommune INNHOLD Side 15 av 78

16 1. FORORD OMRÅDEBESKRIVELSE BELIGGENHET GRUNNFORHOLD EKSISTERENDE PLANER UTBYGGINGSAVTALE EIENDOMSFORHOLD KULTURMINNER BYGNINGSMESSIG BESKRIVELSE PLANPROSESSEN DELTAKERE I PLANPROSESSEN VARSEL OM IGANGSETTING INNSPILL I PLANPROSESSEN BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET AREALDISPONERING AVVIK FRA OVERORDNET PLAN RISIKO OG SÅRBARHET TRAFIKK UTEOPPHOLDSAREALER/LEK I TILKNYTNING TIL BOLIGER KLIMA STØY Vedlegg: - ROS-analyse datert Reguleringsbestemmelser datert Reguleringsplankart datert Tegninger skisseprosjekt datert FORORD Trønder-plan as er engasjert av Sjøgata 33C AS for å utarbeide reguleringsplan for Sjøgata 33C i Levanger kommune. Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for bygging av leiligheter. Arbeidene ble kunngjort i april 2011 i samsvar med bygningslovens Reguleringen utarbeides som en detaljregulering. Prosjektansvarlig hos Trønder-plan as har vært ing. Jan Ola Ertsås og siv.ing. Erlend Gystad som saksbehandler. Steinkjer Erlend Gystad Side 16 av 78

17 OMRÅDEBESKRIVELSE 1.1 Beliggenhet Det aktuelle området, Sjøgata 33C, ligger ved Levanger fergekai i sentrum av Levanger kommune. 1.2 Grunnforhold Planområdet vurderes sikkert mot skredhendelser som involverer kvikkleire. Dette er vurdert ut i fra et betydelig antall tidligere grunnundersøkelser i området. Det må utføres geotekniske vurderinger og eventuelle supplerende grunnundersøkelser i forbindelse med det planlagte tiltaket før det blir gitt klarsignal for bygging. Det vises for øvrig til ROS-analyse og geoteknisk rapport. 1.3 Eksisterende planer Områdereguleringsplan Levanger Havn, vedtatt Kommunedelplan Sundet - havna, vedtatt Reguleringsplan Rv774 Levanger fergekai, vedtatt Reguleringsplan Kirkegata Havna 1, vedtatt Utbyggingsavtale Det er igangsatt forhandlinger mellom byggherre og kommunen vedrørende utbyggingsavtale. 1.5 Eiendomsforhold Grunneiere for eiendommer innenfor planområdet er: Eiendom, gnr/bnr Eier 315/106, 335 Einar Hallem & Sønn AS 315/4, 125, 333 Levanger Kommune Deler Tømmerlunden er utelatt fra reguleringsplan. Dette er gjort da det ikke foreligger planer for bebyggelsen på eiendom 315/114, 288. Planens begrensning over Tømmerlunden er satt på bakgrunn av områderegulering for Levanger Havn vedtatt , dvs. linje for avgrensning mellom hensynssone H og H og avkjøringspil langs denne linje. Avgrensningslinja og avkjøringspil faller sammen med senterlinje veg inn til Tømmerlunden. Hele vegens bredde er tatt med i reguleringsplanen. 1.6 Kulturminner Det er ikke registrert verneverdige kulturminner i området. 3. BYGNINGSMESSIG BESKRIVELSE Sjøgata 33C, nåværende Nærengros-tomta ved fergeleiet til innherredsferga skal bebygges med boliger i 4 etasjer. Prosjektet vil bestå av 15 leiligheter med parkering i Side 17 av 78

18 lukket parkeringsanlegg i 1.etasje. 2.-, 3.- og 4.etasje blir rene boligareal. Bygningen vil få en meget attraktiv beliggenhet sentralt i Levanger og prosjektet er så godt som fullbooket. En liten del av eksisterende bygning vil stå igjen og gi plass for noe næringsareal (kontor og forretning av type postordresalg, totalt ca. 245m 2 ) og dessuten tekniske rom og boder for boligene. Boligene nås via heis og trapp samt nødvendig rømningstrapp. Horisontale forbindelser skjer via åpne svalganger fra trapp/ heis. Leilighetene vil få utenpåliggende balkonger mot sør og vest samt at leiligheter i 4.etasje vil få takterrasser over 3.etasjes tak. Fasader vil få kledning av «Royalimpregnert» trevirke samt sementbasert platekledning i 4.etasje. Rekkverk på balkonger og svalganger vil bestå av glass og metall. Bygningen planlegges som meget energibesparende med isolasjon i tak og vegger som overgår kravene i TEK 10. Oppvarming skal skje via sjøvarmepumpe og vannbårent varmeanlegg. Planlagt gate nord/ øst for prosjektet vil få utsikt til Levangersundet i et hull (åpning) tvers gjennom bygningen i en høyde/ bredde lik ca 6x10m. 4. PLANPROSESSEN 4.1 Deltakere i planprosessen Trønder-plan har utarbeidet planforslaget i samarbeid med Jon A. Olsen Arkitektkontor og med bistand fra Levanger Kommune. Det ble avholdt oppstartsmøte Varsel om igangsetting Igangsetting av planarbeidet ble annonsert i Levangeravisa i april Det ble sendt informasjonsbrev til berørte grunneiere og til høringsparter. 4.3 Innspill i planprosessen Det har kommet innspill fra følgende under planprosessen: Høringspart Innspill Kommentarer Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Nord-Trøndelag Fylkeskommune Det må tas hensyn til og tilrettelegges for barn, unge og funksjonshemmede. ROS-analyse må utarbeides. Støymessige forhold må vurderes Det bør bygges kun i tre etasjer. Det forutsettes at forslag til områderegulering for Levanger havn ligger til grunn for videre detaljregulering. Planforslaget bes ROS-analyse er utarbeidet med vurdering av støy. Bebyggelse og anlegg skal i størst mulig grad gis universell utforming. Det tillates i vedtatt plan for Levanger Havn at deler av uteoppholdsareal blir dekket av parker innenfor reguleringsplanen. Områderegulering Levanger havn ble vedtatt Denne planen ligger til grunn for detaljreguleringen. Jfr. denne planen tillates det Side 18 av 78

19 NVE NTNU Vitenskapsmuseet Biovarme sendt til Riksantikvaren angående kulturminnefredningen i Levanger sentrum. Det minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven Det bør gjennomføres en geoteknisk fagkyndig vurdering ang mulig skredfarlige kvikkleireforekomster Minner om meldeplikten for kulturminner under vann Biovarme har konsesjon for framføring av fjernvarme i Levanger sentrum, og ønsker derfor å komme i dialog med utbygger vedrørende avtale om fjernvarmeleveranser bygging i fire etasjer for planområdet. Geoteknisk vurdering er utført. Tas til etterretning Oppvarming av bygninger skal dekkes med sjøvarmepumper. Ihht. bestemmelser i områdereguleringsplan Levanger Havn, vedtatt , kan kommunen gjøre unntak fra tilknytningsplikten til fjernvarmeanlegg der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være miljømessig bedre enn tilknytning (dersom oppvarming dekkes med bioenergi, varmepumpe eller andre nye fornybare energikilder). 5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1 Arealdisponering Området er regulert til følgende formål: Bebyggelse og anlegg - Bolig/Forretning/Kontor - Bolig/Forretning/Kontor/Fortau - Avløpsanlegg - Renovasjonsanlegg - Gårdsplass Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Veg - Fortau - Gang-/sykkelveg - Kai - Parkeringsanlegg Grønnstruktur - Friområde Side 19 av 78

20 - Park Bruk og vern av sjø og vassdrag - Småbåthavn Arealets størrelse er m2. Øvrige arealer er listet opp i tabell: Formål Felt Eier ID Areal (m2) Veg V4 3 B Park P1 1 B Park P2 3 B16F 189 Bolig/forretning/kontor B/F/K 3 B2BD 1210 Veg V3 1 B1DE 25 Gang-/sykkelveg GS2 1 B1D2 12 Veg V2 1 B0FC 237 Avløpsanlegg AA 1 B17A 19 Veg V1 1 B1A2 297 Gang-/sykkelveg GS1 1 B Renovasjonsanlegg RA 3 B1AD 13 Gårdsplass GP 3 B Parkeringsanlegg PI 1 B1C6 169 Fortau FT 1 B Friområde FRI 1 B Kai KAI 1 B1EC 128 Småbåthavn SH 2 B24B 1088 Bolig/forretning/kontor/fortau AB 2 B25B 2 Parkeringsanlegg PI 1 B1B9 27 Gårdsplass GP 1 B122 1 Planområde B03C Avvik fra overordnet plan Føringer i overordnet områdeplan for Levanger Havn vedtatt er videreført i detaljreguleringsplan. Likevel er det noen avvik i forhold til disse føringene. Planens begrensning over Tømmerlunden er satt på bakgrunn av overordnet områderegulering for Levanger Havn vedtatt , dvs. linje for avgrensning mellom hensynssone H og H og avkjøringspil langs denne linje. Avgrensningslinja og avkjøringspil faller sammen med senterlinje veg inn til Tømmerlunden. Hele vegens bredde er tatt med i reguleringsplanen. Dette er gjort da det ikke foreligger planer for bebyggelsen på eiendom 315/114, 288. Plan for denne del av Tømmerlunden bør ses i sammenheng med en detaljregulering for eiendom 315/114, 288. Når det gjelder Tømmerlunden for øvrig så er det avsatt område for eksisterende avløpspumpestasjon, parkeringsplass og veg for adkomst til disse områdene. Gang- og sykkelveg 1 er i detaljreguleringsplan satt til fast bredde 3,0m. Dette er et avvik fra områderegulering for Levanger Havn, der bredden varierer fra 4,25m i nord til 3,86m i sør og 2,5m siste bit mot sør. Retning er tilpasset ny bygning. Fortau er angitt med fast bredde 3,0m langs Tømmerlunden. Ved passering av ny bygning vil bredden variere noe med minste bredde 2,55m. Linje mellom fortau og veg 1 er identisk med områdeplan. Side 20 av 78

21 Krav om tilgjengelig parkeringsplass for forretnings- og kontorbebyggelse reduseres fra minst 1 parkeringsplass pr. 50 m2 BRA i områdeplan til minst 1 parkeringsplass pr. 65 m2 BRA. Dette begrunnes med at forretningsvirksomhetens type (postordresalg eller lignende) medfører et lavere parkeringsbehov enn ordinær forretningsvirksomhet. 5.3 Risiko og sårbarhet Følgende mulige trusler er identifisert: Naturgitte forhold - Ustabil grunn - Tidevann/storflo - Flom i Levangerelva - Radon Infrastruktur - Ulykker med farlig gods - Ulykker på sjø Rapport med sjekkliste ved vurdering av risiko og sårbarhet for arealplanen er gjennomgått og vedlagt. 5.4 Trafikk Området får adkomst fra Gunnlaug Ormstunges gate. Det er angitt avkjørsel for inn- og utkjøring i fire punkter. Den ene gjelder for varetransport og transport av forflytningshemmede til gårdsplass. Den andre gjelder varetransport til forretning/kontorlokaler. De to siste gjelder for adkomst til garasjeanlegg i 1.etasje bygg. For myke trafikanter er det godt utbygd vegnett i og utenfor planområdet med fortau langs Gunnlaug Ormstunges gate og gang- og sykkelveg mot sjøen rundt bygning. Det er også avsatt gang- og sykkelveg som via veg til parkeringsplass forbinder Gunnlaug Ormstunges gate mot Fergeleiet. Arealer for privat parkering er avsatt i 1. etasje bygg. Det er totalt 16 stk private parkeringsfelt, av disse er fem reservert handikapparkering. Av 16 plasser av 12 stk avsatt leilighetene. Dette gir 0,8 parkeringsplasser pr. boenhet. De resterende 4 plassene er avsatt for kontor/forretning. Arealer for offentlig parkering er avsatt på Tømmerlunden med innkjøring via gang- og sykkelveg. Det er totalt 12 stk offentlige parkeringsfelt, av disse er ett reservert handikapparkering. Planene vil ikke ha vesentlig innvirkning på trafikksikkerhet og framkommelighet, verken for gående, syklende eller kjørende. 5.5 Uteoppholdsarealer/lek i tilknytning til boliger Parkområde rundt bygning vil bli benyttet og tilrettelagt som uteoppholdsarealer. Området vil bli utformet med vegetasjon, en betydelig andel belegningsstein, belysning, benker, lekeapparat og annet utstyr. Side 21 av 78

22 Det er avsatt 25m 2 uteoppholdsareal pr. leilighet, totalt 375m 2. Det forutsettes at dette dekkes gjennom parkanlegg rundt bygning. Med parkanlegg for Tømmerlunden utgjør dette et areal på 1082 m Klima Det vil ikke oppstå endringer i lokalklimatiske forhold som følge av planen. 5.7 Støy Det er ikke foretatt støyberegning eller støymålinger for planområdet. Leiligheter inngår i kategorien støyfølsomme bruksformål ifølge gjeldende støyregelverk (T-1442). For denne kategorien er det krav om at støynivå innendørs og for uteoppholdsrom er under 55 L den. Dersom støynivået overskrider disse verdiene kan avbøtende tiltak som isolering og støyskjerm utføres slik at en kommer under grenseverdien. Regelverket åpner for avvik fra bestemmelsene ved oppføring av nye bygninger i sentrumsområder i byer og tettsteder og ved gjenoppbygging, ombygging og utviding av eksisterende bygninger. Det antas at støy fra trafikk (vegtrafikk og båttrafikk) er såpass lav at dette ikke vil være til vesentlig sjenanse for de planlagte leilighetene. Side 22 av 78

23 Side 23 av 78

24 REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljregulering: SJØGATA 33C Reguleringsplankart datert Reguleringsbestemmelser datert , revidert Planområdet reguleres til følgende formål (PBL 12-5) Bebyggelse og anlegg - Bolig/Forretning/Kontor - Bolig/Forretning/Kontor/Fortau - Avløpsanlegg - Renovasjonsanlegg - Gårdsplass Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Veg - Fortau - Gang-/sykkelveg - Kai - Parkeringsanlegg Grønnstruktur - Friområde - Park Bruk og vern av sjø og vassdrag - Småbåthavn Arealets størrelse er m2. 2 Fellesbestemmelser 2-1 Kulturvern Dersom det under arbeid i området skulle komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, skal arbeidet stanses og melding sendes kulturvernmyndighetene jfr. Lov om kulturminner. 2-2 Støy Krav til støyskjerming skal tilfredsstille Miljøverndepartementets skriv, T-1442 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer. 2-3 Forurensning Forurensning i grunnen og i bygninger skal tilfredsstille krav i gjeldende plan- og bygningslov med tilhørende forskrift. Grenseverdier for luftkvalitet skal tilfredsstille forurensningsforskriften. 2-4 Estetikk Det skal legges vekt på god kvalitet i den arkitektoniske utforming, detaljering og materialbruk. Side 24 av 78

25 Kommunen skal påse at bebyggelsens form, format, fasader, dør- og vindusutforming, synlige materialer, farger og detaljer harmonerer med øvrig bebyggelse. Bebyggelse skal også når det gjelder volum, materialbruk og farger, utformes på en slik måte at området samleg framstår med et godt helhetlig preg. 2-5 Universell utforming Bebyggelsen og uteområdene skal utformes med prinsipp om tilgjengelighet for alle. Dette gjelder også samferdselsanlegg, grønnstrukturanlegg samt anlegg i sjø- og vassdrag som kan tilrettelegges for alle inkludert personer med funksjonsnedsettelse. Byggverk for publikum og arbeidsbygning skal være universelt utformet ihht. byggteknisk forskrift. Minst 40 % av nye boenheter skal tilfredsstille krav om tilgjengelig boenhet, ved at alle hovedfunksjoner skal ligge på inngangsplan eller plan med heisadkomst. Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soverom, bad og toalett. Alt gangareal må ha fast dekke som ikke gir for stor friksjon eller nivåforskjeller for rullestolbrukere og personer med ganghjelpemidler. Fortau og andre gangarealer skal belegges med asfalt eller annet belegg med tilsvarende jevn overflate. Kantsteinen skal kunne fungere som ledelinje for blinde. Derfor skal avslutning av fortau mot kjøreareal utformes med kantstein. Arealer mot publikumsinnganger skal tilrettelegges for gående og skilles fra kjøreareal og parkeringsareal. Utearealer som er forbeholdt fotgjengere skal utformes slik at de fungerer tilfredsstillende for alle grupper fotgjengere, inkludert personer med bevegelses- og orienteringsnedsettelser. 2-6 Hensyn til lykter og lysbøyer, belysning Det må ikke etableres tiltak som kommer i konflikt med eller hindrer belysning fra lykter ved innseilingen til havna. Belysning fra boliger og forretningsbygg langs sjøkanten, herunder også gatelys, skal vende nedover, slik at disse ikke får en negativ innvirkning på sjøveis ferdsel inn og gjennom Levanger havn. 3 Bebyggelse og anlegg 3-1 Bolig/Forretning/Kontor Området skal omfatte arealer for bolig (leiligheter), forretning, kontor og parkering. Med forretning menes type postordresalg eller lignende. I 1.etasje tillates oppført parkeringsarealer, bodarealer, tekniske rom og forretning/kontorlokaler. I 2.etasje tillates oppført av leiligheter og forretning/kontorlokaler. I 3. og 4.etasje tillates oppført leiligheter. Minimum høyde gulv 1.etg. er kote 3,80. Bygning tillates oppført i fire etasjer. Maksimal gesimshøyde er 12,5 meter over terreng. Tillatt bebygd areal %-BYA = 100%. Boligbebyggelse skal ha minst 0,75 parkeringsplass pr. boenhet. Hybler skal ha minst 0,5 parkeringsplasser pr boenhet. Forretnings- og kontorbebyggelse skal ha minst 1 Side 25 av 78

26 parkeringsplass pr. 65 m2 BRA i bebyggelsen. Forretning skal i tillegg ha lasteareal for vare- og lastebiler. Minimum 5 % (1 av 20 stk) av parkeringsplassene skal reserveres og være tilrettelagt for personer med funksjonsnedsettelse. Hver av disse skal være minimum 3,8m brede og 5,0m lange og plasseres lett tilgjengelig i forhold til hovedinnganger. Det må utføres geotekniske vurderinger og eventuelle supplerende grunnundersøkelser i forbindelse med det planlagte tiltaket før det blir gitt klarsignal for bygging. Det er ikke foretatt radonundersøkelser. Dette må måles i forbindelse med prosjektering av bygninger, eller at bygninger uansett oppføres med tiltak for å fjerne radon. Oppvarming dekkes med sjøvarmepumper. 3-2 Bolig/Forretning/Kontor/Fortau Området følger samme bestemmelser som for 2-2 når det gjelder 2., 3. og 4. etasje. For grunnplanet forutsettes arealet benyttet som fortau. Området kommer dårlig fram på plankart da området er kun 36 cm bredt. Dette området er plassert like øst for innkjøringspil til gårdsplass. 3-3 Avløpsanlegg Området er avsatt til avløpspumpestasjon. Utomhusanlegg skal opparbeides med en karakter slik at området kan ses i sammenheng med Tømmerlunden forøvrig. 3-4 Renovasjonsanlegg Området er avsatt til privat renovasjonsanlegg. Underjordisk løsning skal benyttes. 3-5 Gårdsplass Området er avsatt til privat gårdsplass for adkomst til leiligheter og arbeidsplasser for gående/syklende. Det tillates adkomst for varetransport eller transport av forflytningshemmede. Parkering tillates ikke. Det skal avsettes område for sykkelparkering. 4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 4-1 Avkjørsler Avkjørsler fra offentlig veg er vist på plankartet. Utforming og vedlikehold av avkjørsler skal skje ihht. vegnormalene for Statens vegvesen og forskrifter til Veglovens 43. Avkjørsel inn til gårdsplass gjelder kun for varetransport eller for transport av forflytningshemmede. Avkjørsel fra offentlig gang- og sykkelveg til veg 4 gjelder kun for varetransport. 4-2 Veg Side 26 av 78

27 Veg 1 og 2 er avsatt for offentlig bruk. Veg 3 gjelder kun for adkomst til kommunal avløpspumpestasjon. Det forutsettes at materialvalg på toppdekke for veg 3 ses i sammenheng med parkområdet, der det legges opp til utstrakt bruk av kjøresterk belegningsstein. Veg 4 er privat og tillates brukt kun til varetransport forretning/kontor. Veg 4 har adkomst fra offentlig veg via gang- og sykkelveg 1. Bredde på veg 2 skal være 5,0m. Bredde på veg 3 skal være 3,0m. Bredde på veg 4 skal være 3,0m. 4-3 Gang- og sykkelveg og fortau Gang- og sykkelveg 1 og 2 og fortau er avsatt for offentlig bruk. Bredde på fortau skal være 3,0m. Langs bolig/forretning/kontor tillates det avvik fra dette med bredde minimum 2,55m. Bredde på gang- og sykkelveg 1 skal være 3,0m. Bredde på gang- og sykkelveg 2 skal være 5,0m. Det gis tillatelse for bruk av gang- og sykkelveg 1 til varetransport fra fergeleiet og fram til avkjørselspil ved veg Parkeringsanlegg Område for parkeringsanlegg er avsatt for offentlig bruk. Det avsettes 12 stk parkeringsplasser, av disse skal en være forbeholdt handikapparkering. 4-5 Kai Område for kai er avsatt for offentlig bruk. Kai skal opparbeides med belysning og sittemuligheter. 5 Grønnstruktur 5-1 Friområde Område for friområde er avsatt for offentlig bruk 5-2 Park Området som inngår i Tømmerlunden, dvs. området sør/øst for bolig/kontor, skal ha god kontakt til sentrum og Indre Havn. Plassen skal opparbeides med bymessig karakter med vegetasjon, en betydelig andel hardt dekke, belysning, benker, lekeapparat og annet tilhørende utstyr. Til hardt dekke skal det benyttes kjøresterk belegningsstein. Det skal avsettes minimum 25m 2 felles eller offentlig uteoppholdsareal pr. leilighet. Det forutsettes at dette dekkes gjennom parkanlegg rundt bygning. Uteoppholdsareal skal ha gode lysforhold og skal inneholde sandkasse, lekeapparat og bord og benker for barn og voksne. 6 Bruk og vern av sjø og vassdrag Side 27 av 78

28 6-1 Småbåthavn Det åpnes for at område for småbåthavn både kan være privat og offentlig. Området skal ikke stenges for allmenn ferdsel. 7 Rekkefølgebestemmelser Renovasjonsanlegg skal ferdigstilles innen ny bygning ferdigstilles og er innflyttingsklar. Utearealer rundt bygning skal ferdigstilles innen fire måneder etter at ny bygning er ferdigstilt og innflyttingsklar. Det tas forbehold om at værforholdene tillater dette. Med utearealer menes gårdsplass, park 1 og 2, gang- og sykkelveg 1 og 2, veg 2, 3 og 4 og parkering. Side 28 av 78

29 Side 29 av 78

30 Side 30 av 78

31 Side 31 av 78

32 Sjøgata 33C AS ROS-ANALYSE DETALJREGULERING FOR SJØGATA 33C Levanger kommune Side 32 av 78

33 INNHOLDSFORTEGNELSE 0 SAMMENDRAG INNLEDNING PLANOMRÅDET SJEKKLISTE VURDERING/UTFYLLENDE KOMMENTARER GEOTEKNISK VURDERING TIDEVANN/STORMFLO FLOM I LEVANGERELVA RADON TRANSPORT AV FARLIG GODS ULYKKER PÅ SJØ VURDERING AV STØY Vedlegg 2. Geoteknisk rapport datert SAMMENDRAG Trønder-plan as engasjert av Sjøgata 33C AS for å utarbeide reguleringsplan for Sjøgata 33C i Levanger kommune. Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for bygging av leiligheter. I forbindelse med planarbeidet har Trønder-plan gjennomført en ROS-analyse for området. Følgende mulige trusler er identifisert: Naturgitte forhold - Ustabil grunn - Tidevann/stormflo - Flom i Levangerelva - Radon Infrastruktur - Ulykker med farlig gods - Ulykker på sjø Prosjektansvarlig hos Trønder-plan as har vært ing. Jan Ola Ertsås og siv.ing. Erlend Gystad som saksbehandler. Steinkjer Erlend Gystad Side 33 av 78

34 innledning Trønder-plan as engasjert av Sjøgata 33C AS for å utarbeide reguleringsplan for Sjøgata 33C i Levanger kommune. Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for bygging av leiligheter. I forbindelse med planarbeidet har Trønder-plan gjennomført en ROS-analyse for området. planområdet Planområdet ligger ved Levanger fergekai i sentrum av Levanger kommune. sjekkliste Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Nei Merknad Naturgitte Er området utsatt for snø- eller steinskred? X forhold Er området geoteknisk ustabilt? O Se kommentar 4.1 Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? O Se kommentar 4.2 Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder O Se kommentar 4.3 lukket bekk? Er det radon i grunnen? O Se kommentar 4.4 Annet (angi) X Infrastruktur Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer utgjøre en risiko for området? - hendelser på veg O Se kommentar hendelser på jernbane X - hendelser på sjø/vann/elv O Se kommentar hendelser i luften X Side 34 av 78

35 Tidligere bruk Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industri ol) utgjøre en risiko for området? - utslipp av giftige gasser/væsker X - utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare X gasser/væsker - radioaktivt nedfall X - industribrann X Er området utsatt for mye støv og støy fra X Se kommentar 4.7 trafikk? Er området utsatt for mye støv og støy fra andre X Se kommentar 4.7 kilder? Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området: - elektrisitet X - teletjenester/bredbånd/kabel-tv X - vannforsyning X - renovasjon/avløp X - transportnett X Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: - påvirkes området av magnetisk felt fra strømførende luftspenn? - er det spesiell klatrefare i forbindelse X med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området: - til skole/barnehage? X - til nærmiljøanlegg (idrett ol.)? X - til forretning ol.? X - til busstopp? X Brannberedskap - omfatter området spesielt farlige anlegg? X - har området utilstrekkelig X brannvannforsyning (mengde og trykk)? - har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? X Er det mistanke om forurensning i grunnen fra tidligere virksomheter? - bensinstasjon/bilverksted/tankanlegg X - mekanisk verksted/skipsverft X - galvaniseringsverksted X - impregneringsverk X - avfallshåndtering/ deponi X - gjentatte rivingsarbeider/rehabilitering X av bygninger fra byjord: sentrale og eldre bydeler X X Side 35 av 78

36 Omgivelser - gruver: åpne sjakter, steintipper etc. X - militære anlegg: fjellanlegg, X piggtrådsperringer etc. - annet (angi) X Er det regulerte vassdrag/vannmagasiner i X nærheten, med spesiell fare for usikker is og/eller varierende vannstand i elveløp? Finnes det naturlige terrengformasjoner som X utgjør spesiell fare (stup etc.) Vindfall som følge av uttak av skog X Vil tiltaket kunne føre til endringer av X avrenningsforhold/hastighet til nærliggende bekk/elv Vil tiltaket føre til forurensing av drikkevann X Vil tiltaket kunne føre til olje- og X kjemikalieforurensing Er området spesielt utsatt for fare ved X skogbrann Annet (angi) X Ulovlig virksomhet Sabotasje og terrorhandlinger - er tiltaket i seg selv et sabotasje- /terrormål? - finnes det potensielle sabotasje- /terrormål i nærheten? X X VURDERING/UTFYLLENDE KOMMENTARER o geoteknisk vurdering Det er utført betydelig antall grunnundersøkelser i området. Grunnundersøkelser utført av NGI på planområdet og rett utenfor planområdet, viser grunnforhold bestående av sand og siltmasser over leire. Leira er ikke kvikk/sensitiv. Grunnundersøkelser som er utført for/ved Levanger havn og videre sør i sentrum, viser grunnforhold bestående av silt/sandmasser over leire. Leira er ikke sensitiv/kvikk. Øst for planområdet, på Levangerelvas østside, er det påvist kvikkleire. Basert på den informasjonen som foreligger i form av kvartærgeologiske kart, topografiske kart og utførte grunnundersøkelser, vurderes planområdet sikkert mot skredhendelser som involverer kvikkleire. Dette begrunnes med følgende: - Det er på planområdet og områdene i umiddelbar nærhet påvist løsmasser som ikke er kvikke eller sensitive. Skred som involverer kvikkleire kan da utelukkes på planområdet og i de omkringliggende områder - Det er påvist kvikkleire øst for Levangerelva. Denne forekomsten av kvikkleire medfører likevel ingen fare for planområdet, da et eventuelt skred her ikke vil kunne forplante seg bort til planområdet grunnet områdets topografi. Levangerelva ligger på ca. samme nivå som Levangersundet utenfor planområdet. Det poengteres at geoteknisk notat/rapport kun omfatter vurdering av skredfare for reguleringsplan. Det må utføres geotekniske vurderinger og eventuelle supplerende grunnundersøkelser i forbindelse med det planlagte tiltaket. Side 36 av 78

37 Det vises for øvrig til vedlagt rapport. o Tidevann/stormflo Det vises til rapporten Havnivåstigning, revidert utgave (2009). For Levanger i år 2100 er det beregnet en havstigning på 37cm (usikkerhet 17 til 72cm) og en landheving på 53 cm. Det er antatt for Levanger i år 2100 at 100 års stormflo har en høyde på 303 cm (usikkerhet 283 cm 338 cm) relativt til NN1954 (høydekote 0moh). Eksisterende terreng i reguleringsområdet har høyde ca. 2,4-3,1 moh, jfr. digitalt kartgrunnlag. Dette er under usikkerhetsmarginen for antatt nivå 100 års stormflo i år Ihht områderegulering for Levanger Havn, vedtatt , skal nivå for fyllinger ikke legges lavere enn kote 3,6 moh. Nivå på gulv i 1. etasje skal ikke legges lavere enn kote 3,8 moh. Dette nivået er 42 cm over 100 års stormflo for o Flom i levangerelva Levangerelva kan til tider gå over sine bredder og føre til flom i Levanger sentrum, dette var tilfelle senest i høst. Planområdet ligger likevel såpass langt unna elva og ligger gunstig til med tanke på utløp til Levangersundet at en vil tro sannsynligheten for særlige flomskader er forholdsvis lav. Likevel må en ta i betraktning av slike hendelser kan inntreffe. o radon Det er ikke foretatt radonundersøkelser. Dette må måles i forbindelse med prosjektering av bygninger, eller at bygninger uansett oppføres med tiltak for å fjerne radon. Det vises for øvrig til byggteknisk forskrift o Transport av farlig gods Det er liten risiko for at området blir berørt av ulykker med farlig gods på veg. Det antas å være lite godstrafikk i området. Området har lite gjennomfartstrafikk da veg ender ved Hamnpiren. Dersom evt. en ulykke likevel oppstår kan konsekvensene bli store, avhengig av type gods. o ulykker på sjø Planområdet ligger like ved Levanger fergekai. Dette betyr at det er noe båttrafikk i området. Det er liten risiko for at utslipp, brann og andre hendelser på ferga eller annen båttrafikk vil ha innvirkning på planområdet. Men dersom en ulykke likevel oppstår kan konsekvensene bli store, spesielt dersom dette skjer mens ferga ligger til kai på fergeleiet. o Vurdering av støy Det er ikke foretatt støyberegning eller støymålinger for planområdet. Side 37 av 78

38 Leiligheter inngår i kategorien støyfølsomme bruksformål ifølge gjeldende støyregelverk (T-1442). For denne kategorien er det krav om at støynivå innendørs og for uteoppholdsrom er under 55 L den. Dersom støynivået overskrider disse verdiene kan avbøtende tiltak som isolering og støyskjerm utføres slik at en kommer under grenseverdien. Regelverket åpner for avvik fra bestemmelsene ved oppføring av nye bygninger i sentrumsområder i byer og tettsteder og ved gjenoppbygging, ombygging og utviding av eksisterende bygninger. Det antas at støy fra trafikk (vegtrafikk og båttrafikk) er såpass lav at dette ikke vil være til vesentlig sjenanse for de planlagte leilighetene. Side 38 av 78

39 Levanger kommune Sakspapir Reguleringsplan Fv. 119, gang-/sykkelveg Lysaker - Korsbakken. Klage Saksbehandler: E-post: Tlf.: Åge Isaksen aage.isaksen@innherred-samkommune.no Arkivref: 2009/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /12 Rådmannens forslag til vedtak: Klagene fra John Løvås, Karianne og Eirik Bakken på kommunestyrets vedtak i sak nr. 35/11 tas ikke til følge. Klagene oversendes Fylkesmannen for endelig behandling. Hjemmel/bakgrunn for saken: Kommunestyresak nr. 35/11. Vedlegg: Klage fra John Løvås dat , Klage fra Karianne og Eirik Bakken dat , Brev fra Statens vegvesen dat , Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommunestyresak nr. 35/11, Saksopplysninger: Levanger kommunestyre har i møte den vedtatt reguleringsplan for fv. 119, Lysaker Korsbakken, gang- og sykkelveg. Vedtaket er kunngjort og berørte parter er tilskrevet med opplysninger om klageadgang. Innen klagefristens utløp har vi mottatt klage fra John Løvås eier av 1719/31/8 og fra Karianne og Eirik Bakken eier av 1719/22/38. Klagerne er parter i saken da de får sine eiendommer berørt av tiltaket. Kommunestyrets vedtak i saken har følgende formulering: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven vedtas reguleringsplan for fv 119, Lysaker Korsbakken, gang-/sykkelveg, datert (plankart rev ). Kommunen ber vegvesenet erstatte medgåtte arealer/deler av arealer til g/s-veg/sideareal for de berørte eiendommene. Dette gjennom utvidelse av tomtene på motsatt side og/eller ved en noe endret veglinjeføring. Det henvises til Fylkestinget sak nr. 09/20 Fylkesvegplan oppsummering av høringsuttalelser: Side 39 av 78

40 Så lenge byggherre anbefaler at strekningen over jernbanebru tas ut av planen, endres forutsetningen om at traktorer henvises til å kjøre Fv 119. E-6 Holsand Gråmyra kan ikke stenges for traktorer, før hele strekningen på Fv 119 har G/S veg. Klagen fra John Løvås dat Det kreves at fv. 119 flyttes i forbindelse med bygging av ny gang-/sykkelveg. Den nye gang-/sykkelvegen kommer så nært boligen at dette blir til stor ulempe og foringer eiendommen. Viss ikke kravet blir tatt til følge vil det gjennom advokat bli krevd innløsning av eiendommen. Klagen fra Karianne og Eirik Bakken, dat Forventer at det velges fortausløsning forbi eiendommen da dette vil redusere arealinngrep i boligtomta. Slik løsning er også valgt for andre deler av gang- /sykkelvegen. En annen mulighet som bør vurderes er en noe endret veglinjeføring ved å benytte den brede grøfta (5meter) på andre siden av vegen i forhold til vår eiendom. Dette vil føre til følgende fordeler: Unngår å kjøpe jordbruksareal for å kompensere for tapt areal, samt opparbeide dette arealet til hage. Slipper å rive og bygge nytt gjerde (ca. 50 m), samt hogge/flytte/plante om store mengder trær og busker. Slipper å kompensere for verdifall på eiendommen som følge av at gang- /sykkelvegen kommer svært nær. Det spares jordbruksareal ved at man hovedsakelig bruker veggrøft til å utvide veg. Det blir ikke nødvendig å kjøpe jordbruksareal på andre siden av vår eiendom for å kompensere for tapt hageareal. Dersom vår hage blir brukt til gang- sykkelveg, vil kompensasjonen medføre tapt jordbruksareal. Vi slipper å få folk tett innpå huset vårt og beholder hagen som er viktig for oss. Fartsgrensen settes ned til 50 km/t på hele strekningen. Dette er vi som bor i området for. Strekningen som trenger å reduseres er ikke mye mer enn 1 km. Det vil altså ikke medføre store tidsmessige endringer for de som bruker vegen. Klagene er oversendt Statens vegvesen ved brev dat , der vi ber om vurdering av de forhold det klages over. Statens vegvesen har i brev dat gitt følgende svar; Statens vegvesen kan ikke se at det gjennom klagene er fremmet momenter som ikke var tilstrekkelig belyst ved kommunestyrets behandling av saken, eller at det er påvist feil i saksbehandlingen. Et vedtak kan ikke påklages på grunnlag av de rammene for en nærmere utnyttelse, plassering og utforming som framgår av en reguleringsplan. Selv om Vegvesenet har forståelse for at klagerne er uenige i vedtatt planløsning, står våre vurderinger av høringsuttalelsene og tilhørende saksforhold ved lag. Våre vurderinger er belyst i saksdokumentene. Konklusjonen er begrunnet i følgende: Så vidt vi kan se, er begge klagene begrunnet i argumenter noenlunde identiske med hva som ble framført i de respektive høringsuttalelser. Begge merknader ble oppsummert og vurdert i vårt brev av 21.desember I hovedsak knytter problemstillingene seg til flytting av gang- og sykkelveg (eller fortau) lenger bort fra eksisterende boliger, noe som medfører at fylkesvegen her må flyttes og bygges på nytt. Dette har store økonomiske og arealmessige konsekvenser. Side 40 av 78

41 Eier av 31/8 krever at fylkesvegen flyttes lenger bort fra boligen fordi gang-/sykkelvegen (egentlig fortauet) kommer så nært boligen at dette blir til stor ulempe og forringer eiendommen. Dette har vi forståelse for, og det er også derfor gang-/sykkelvegen er foreslått etablert som fortau forbi denne eiendommen spesielt - som den eneste på hele strekningen. Med hensyn til krav om innløsing er dette forhold som naturlig hører inn under grunnervervsprosessen, og kravet vil bli vurdert og behandlet i tråd med reglene for dette. For eiendommen 22/38 medfører etablering av gang-/sykkelvegen inngrep i hage, opparbeidet med hekk og øvrig beplantning. Ønsker fortausløsning og utflytting av fylkesvegen i stedet for vedtatt løsning. Valg av standard (fartsgrense, vegbredde mv.) er omtalt i planbeskrivelsen og planens øvrige dokumenter. Statens vegvesen ønsker en helhetlig standard på strekningen med færrest mulig brudd og avvik. Separat tilbud til myke trafikanter på landeveg er etter vegnormalene gang-/sykkelveg ved skiltet fartsgrense 60 km/t eller høyere. Fv. 119 er en typisk bygdeveg, og med etablert gang- /sykkelveg er 60 km/t en fartsgrense som balanserer trafikksikkerhet og framkommelighet på en tilfredsstillende måte. Flytting av hovedvegen for å redusere omdisponering av tomteareal vil i praksis si nybygging av fylkesvegen på disse partiene. Dette gir store kostnadsmessige og arealmessige utslag, særlig hvor vegen ligger i sving. Med anslagsvis behov for 200 meter omlegging pr tilfelle, og kostnad pr meter ny veg på kr 5000,- (forsiktig anslått), gir dette en merkostnad på minst to mill. kroner. Dette er kostnader som vi ikke har dekning for innen de bevilgete rammer. Med hensyn til det juridiske aspektet er forholdet mellom forvaltningsloven og plan- og bygningsloven (pbl) omtalt i pb Parter og andre med rettslig klageinteresse kan klage over forhold som ikke er avgjort. Statens vegvesen mener at forholdene som her fremmes som klage, ble avgjort med kommunestyrets planvedtak den 22. juni 2011, etter forutgående planprosess med offentlig ettersyn. Innspillene fra høringen ble vurdert av både Vegvesenet og planmyndigheten forut for den politiske behandlingen. Statens vegvesen anser derfor de bindende rammene for planen som avklart, og mener at klagene må avvises på dette grunnlag. Vurdering: Utarbeiding og behandling av reguleringsplan er en omfattende prosess, der det blir vurdert alternative løsninger for å komme fram til et resultat som er til det beste for den enkelte og samfunnet. Statens vegvesen mener de forhold som det klages over er vurdert i forbindelse med utarbeidelse og behandling av reguleringsplanen. Forskyvning av fylkesvegen bort fra de aktuelle eiendommer for å redusere inngrepet i boligtomtene, er den løsning begge klagerne ønsker gjennomført. Løsningen er vurdert i forbindelse med planarbeidet, og det har kommet klare signaler fra landbruksmyndighetene om at inngrepet i dyrka mark må reduseres til det som er minimum for at kravene til sikkerhet for gang-/sykkeltrafikken blir oppfylt. Flytting av fylkesvegen er dessuten et langt større anleggsmessig grep, som betyr økte kostnader for sikring av gang-/sykkeltrafikken på denne strekningen. Situasjonen i dag er slik at bevilgninger til gang-/sykkelveger er knappe i forhold til de behov som er registrert i Side 41 av 78

42 fylkets kommuner. Det vil derfor være en målsetting å få bygget mest mulig gang- /sykkelveg for de midler som stilles til rådighet. Bygging av fortau er akseptert som løsning forbi boligtomtene nærmest Lysaker, som blir hardest rammet av tiltaket. På den øvrige strekning mener vegvesenet at inngrepene i tomtene ikke blir så betydelig at fortausløsning kan forsvares. Gang-/sykkelveg adskilt fra hovedvegen med trafikkdeler er den mest trafikksikre løsning, og når det skal investeres betydelige midler på nytt anlegg, er det ønskelig at den beste løsning kan etableres i størst mulig grad. Fortausløsning medfører dessuten at fartsgrensen må skiltes ned til 50 km/t, og det er ikke ønskelig med hyppige sprang i fartsgrenseskiltingen over så korte strekninger som det i tilfelle ville bli her. Vi finner ut fra dette i likhet med Statens vegvesen at klagene ikke inneholder nye forhold som ikke har vært vurdert i tidligere behandlinger. Klagene tilrås derfor ikke tatt til følge. Side 42 av 78

43 Side 43 av 78

44 Side 44 av 78

45 Side 45 av 78

46 Side 46 av 78

47 Levanger kommune Sakspapir Bruksendring på eiendommen 1719/18/11 - Oppretting av frisørsalong i del av driftsbygning - Oda og Andreas Storli Saksbehandler: E-post: Tlf.: Elisabeth Marø Holand elihol@innherred-samkommune.no Arkivref: 2011/ /1719/18/11 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /12 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis varig dispensasjon fra reguleringsplan Nossumhyllan, dennes reguleringsformål landbruk, til omsøkte bruksendring. Hjemmel/bakgrunn for saken: Plan- og bygningslovens 19-2, 20-1 litra d Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Anmodning om innlevering av søknad 2. Søknad om bruksendring 3. Søknad om dispensasjon 4. Situasjonskart 5. Kommentar til plantegning 6. Tegninger 7. Høringsskriv 8. Landbruksfaglig uttalelse 9. Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune 10. Uttalelse fra Statens vegvesen 11. Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Saksopplysninger: Kommunen ble gjennom avisoppslag i Levangeravisa den 27. oktober 2011 kjent med at det var planlagt åpnet frisørsalong i del av driftsbygning på Fossen gård. Tiltaket var ikke omsøkt i samsvar med pbl og kommunen tilskrev derfor tiltakshaver den 4. november 2011 og anmodet om at det ble søkt om bruksendring for mulig etterhåndsgodkjenning. Tiltakshaver tok umiddelbart kontakt med kommunen og søkte om tillatelse til den foretatte bruksendring. Side 47 av 78

48 Av reguleringsplan Nossumhyllan (L ) fremgår det at den aktuelle tomta er avsatt til landbruksformål. Bruksendring til frisørsalong i del av driftsbygning er således ikke i samsvar med fastsatte reguleringsformål. Tiltakshaver har derfor i skriv datert 7. november 2011 søkt om dispensasjon i samsvar med pbl. 19-2, samt redegjort for saken; Jeg viser til Deres brev av Undertegnede overtok eiendommen Fossen midtsommeren På det tidspunkt hadde jeg fagbrev som anleggsgartner og fast jobb i Trondheim bydrift. Dessverre ble jeg utsatt for ei alvorlig ulykke under førstegangstjenesten i forsvaret, januar 2000; hvilket resulterte i en skadet fot og flere smertefulle prolapser i ryggen. Legene fant det utilrådelig at jeg fortsatte som anleggsgartner, og anbefalte ei omskolering. Jeg har derfor satset på ei fagutdanning som automatikkmekaniker, og går nå som lærling på Norske Skog. Jeg legger ikke skjul på at vi har hatt det trangt økonomisk de siste åra, fordi det ble nødvendig å foreta atskillig vedlikeholdsarbeide på driftsbygningen etter hvert. I fjorsommer skiftet vi blant annet takplater og bordkledning på gammelfløya. Dette arbeidet har jeg stort sett utført sjøl, hvilket jeg mener må få betydning for min søknad som egen ansvarshavende. Under henvisning til min fagutdanning, mener jeg å ha betydelig kompetanse innenfor rørlegging inkl. trykktesting. Den gamle fraukjelleren ble faset ut tidlig på 1980-tallet fordi den ikke tilfredsstilte miljøforskriftene. Derfor bygde min bestefar nytt grisehus som blir brukt som fjøs til ammekyr nå. Arealet over den gamle gjødselskjelleren har hittil blitt brukt som verksted og lagerplass, og det er deler av dette arealet som skal benyttes som frisersalong. Det dreier seg derfor ikke om noen bruksendring som får betydning for gårdsdrifta/husdyrholdet. Loftetasjen over frisørsalongen har jeg tenkt å innrede som hjemmekontor for å kunne frigjøre et ekstra barnerom i boligen. Når det gjelder utfordringa i forhold til avkjørsel på E6, er det kun snakk om et enkeltmannsforetak uten ansatte. Trafikken må derfor vurderes deretter. Min kone Oda, som har fagbrev som frisør, mener det vil komme mellom 2 og 4 besøkende daglig. For øvrig er beplantninga mot gang- og sykkelveien fjernet, og søppelskuret dratt lenger inn mot den gamle hovedlåna. Sikten er derfor langt bedre enn tidligere. I løpet av relativt kort tid har vi blitt foreldre til 2 jenter på hhv. 1 og 2 år. Vi har funnet det best for barna at Oda får mest mulig tid til samvær med dem i stedet for å ta seg fastjobb utenfor hjemmet. Forøvrig vil jeg legge til at det blir slitsomt å drive med storfeholdet samtidig som vi begge skal gå i fullt arbeid. Frisørsalongen er derfor ment som ei tilleggsnæring til gardsbruket, slik som landbruksmyndighetene i dag oppfordrer til. Vi håper derfor at myndighetene ser med velvilje på foretaket, og ber om at søknaden behandles så snart som mulig da vi har investert mye penger i prosjektet med etablering av frisersalong. Saken ble sendt på høring til mulig berørte instanser i samsvar med pbl siste pkt. Innherred samkommunes enhet for landbruk v/landbrukssjefen hadde ingen merknader til omsøkte bruksendring. Det ble uttalt at man anser det som positivt at det etableres aktivitet som nyttiggjør seg av gårdens ressurser. Nord-Trøndelag Fylkeskommune hadde ingen merknader til søknaden. Statens vegvesen ble forespurt grunnet mulig økt bruk av avkjørsel fra E6. I skriv datert 12. desember 2011 ble det uttalt at vegvesenet generelt fører en streng holdning til tiltak som medfører utvidet bruk av avkjørsler fra E6. Dette ble begrunnet i Side 48 av 78

49 trafikksikkerhetshensyn. Basert på at den utvidede bruken av avkjørselen vil bli begrenset, fant vegvesenet likevel å kunne godkjenne omsøkte bruksendring. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag hadde ingen merknader til søknad om dispensasjon. Som det fremgår av ovennevnte har ingen berørte høringsinstanser uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden, jfr. pbl. 19-2(4)2.pkt. Vurdering: Kommunens adgang til å innvilge dispensasjon fra planer med tilhørende reguleringsformål er hjemlet i pbl. 19-2(1), hvor det fremgår at kommunen kan gi varig ( ) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i ( ) medhold av denne lov. Utgangspunktet er således at det kan gis dispensasjon fra reguleringsplan Nossumhyllan. Ordlyden kan viser imidlertid at tiltakshaver ikke har noe rettskrav på å få innvilget dispensasjon. Forutsatt at vilkårene i pbl. 19-2(2) er oppfylt, må kommunen foreta en konkret helhetsvurdering av den foreliggende søknad. De kumulative vilkårene for å kunne innvilge dispensasjon fremgår av pbl. 19-2(2). Bestemmelsen fastsetter at dispensasjon ikke kan gis hvis hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre kreves det at fordelene ved å gi dispensasjon [må] være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl annet ledd tilsier som utgangspunkt at det skal svært mye til for å dispensere fra vedtatte reguleringsplaner med tilhørende bestemmelser. Dette bekreftes i lovens forarbeider (Ot.prp.nr s.243) hvor det uttales at det ikke skal være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Utstrakt bruk av dispensasjon kan undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag og hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen tilsier derfor at vesentlige endringer bør skje gjennom reguleringsendring og ikke dispensasjon. Samtidig understrekes det i forarbeidene at dispensasjonsadgangen ikke skal være så streng at det forhindrer en hensiktsmessig utvikling. I den foreliggende sak er den aktuelle tomta avsatt til landbruksformål. Hensynet bak en slik regulering må følgelig være å sikre at landbruksareal ikke blir tilsidesatt på bekostning av andre formål og annen bebyggelse. I utgangspunktet bør bebyggelse og bruk som ikke er nødvendig i driftssammenheng ikke godtas, da dette kan redusere potensielt landbruksareal. I denne saken er det snakk om bruk som ikke har direkte sammenheng med landbruksdrifta, og dette kan tale mot at det gis dispensasjon. Det må også fremheves at reguleringsformålet er en sentral og betydningsfull del av planen i sin helhet. I Sivilombudsmannens sak 2011/87 fra oktober 2011, uttales det at bygningsmyndighetene normalt sett bør gå veien om reguleringsendring dersom tillatelse til byggetiltaket er i strid med reguleringsformålet. Videre fremheves det at det ved valget mellom dispensasjon og reguleringsendring, vil være et sentralt moment hvorvidt fraviket er ment å være konkret og midlertidig eller som et permanent avvik med generell gyldighet for det aktuelle reguleringsområdet. I denne saken er det snakk om en formålsendring og et permanent avvik fra fastsatte reguleringsformål. Dette kan også tale mot at dispensasjon bør gis. Side 49 av 78

50 På den annen side er det ikke snakk om en fullstendig endring i reguleringsformålet, da landbruksdrifta ikke opphører som følge av tiltaket. I stedet vil det være snakk om et kombinert formål, ved at man åpner for forretningsdrift i tillegg til eksisterende landbruksdrift. Bruksendringen berører videre en forholdsvis liten del av driftsbygningen. Arealet hvor tiltaket gjennomføres har ikke vært benyttet i driftssammenheng siden tidlig på tallet, da blant annet fraukjeller ikke tilfredsstilte dagjeldende miljøforskrifter, jfr. opplysninger fra tiltakshaver. Som en følge av dette vil gjennomføringen av tiltaket ikke oppføres i konflikt med- eller på bekostning av landbruksareal. Bruksendringen vil heller ikke vanskeliggjøre fremtidig bruk i landbrukssammenheng, da tiltaket må anses for å være reversibelt ved at det ikke utføres noen konstruksjonsmessige endringer Videre har kommunens landbruksavdeling uttalt seg positivt til omsøkte bruksendring. Det uttales at man anser det som en fordel at man utnytter seg av gårdens ressursgrunnlag. Det må legges til grunn at også landbruksavdelingen har foretatt en avveining av hvorvidt tiltaket kommer i konflikt med landbruksinteresser, og kommet til at tiltaket ikke medfører at hensyn bak planen blir tilsidesatt. Dispensasjon vil således ikke medføre at hensyn bak reguleringsformålet blir vesentlig tilsidesatt. Spørsmålet blir derfor om fordelene med dispensasjon er klart større enn ulempene. Den generelle ulempen med å dispensere fra vedtatte reguleringsplaner er at slike tillatelser over tid kan medføre en uthuling av gjeldende regelverk. Som forarbeidene understreker, kan dette medføre en svekkelse av planenes funksjon som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Dette taler på generelt grunnlag mot at kommunen gir dispensasjon. På den annen side er det grunn til å understreke at reguleringsplan Nossumhyllan er en forholdsvis lite omfattende reguleringsplan rent arealmessig. Innenfor planområdet er det kun den aktuelle tomta som er avsatt til landbruksformål, slik at innvilget dispensasjon ikke vil ha noen tungtveiende relevans ved behandlingen av andre lignende søknader. Det vil uansett måtte foretas en konkret helhetsvurdering i forbindelse med hver sak. Planen som informasjons- og beslutningsgrunnlag blir således lite svekket som følge av dispensasjon i denne saken. Det må også fremheves at gjeldende reguleringsplan er fra Planen er ikke opphevet, jfr. kommunedelplan for Levanger sentrum, men reelle hensyn kan tilsi at man benytter et visst skjønn ved anvendelsen av eldre reguleringsplaner med tilhørende bestemmelser. En slik tolkning kan begrunnes særlig i de samfunnsmessige endringer som har skjedd i løpet av de siste 30 årene. I miljøverndepartementets veileder Landbruk Pluss, oppfordres kommunene i dag til å tillate alternativ næringssatsing i landbruket. Dette bør også ha betydning i den foreliggende sak. Landbruk pluss skal i følge veilederen være en samlebetegnelse på arbeidet med modernisering og nye strategier i landbrukspolitikken. Kommunene bør til en viss grad åpne for satsing på tilleggsnæringer i landbruket, gjennom blant annet å tillate bruksendring i eksisterende bygningsmasse. Side 50 av 78

51 I dette tilfellet er det snakk om bruksendring til frisørsalong, hvilket i utgangspunktet ikke faller inn under begrepet landbruk pluss. Begrepet tar i første omgang sikte på virksomhet knyttet til produksjon på gården og utnytting av ressursgrunnlag ved salg av råvarer og lignende. Det utelukkes imidlertid ikke at man kan tillate andre former for næringsdrift, og et sentralt moment som fremheves er om bruksendringen kan innpasses i eksisterende bygninger eller om det kreves nybygg. I dette tilfellet er det som kjent snakk om bruksendring i eksisterende bygg, og dette må anses som en fordel i helhetsvurderingen. Tiltakshaver har delvis begrunnet sin dispensasjonssøknad med økonomiske og sosiale forhold. Det er klart at dette som utgangspunkt ikke skal tillegges vekt i kommunens vurdering av dispensasjonssøknad. Bakgrunnen for dette er at eierforhold på bygningsmasse og tomteareal endres med tiden. I dette tilfellet mener kommunen imidlertid det kan ha betydning i helhetsvurderingen. Bakgrunnen for dette fremgår av ovennevnte redegjørelse. Tiltakshaver har informert kommunen om at videre landbruksdrift til en viss grad avhenger av at familien har en biinntekt. Skulle kommunen ikke gi dispensasjon i et tilfelle som det foreliggende, kunne resultatet således bli en svekkelse av den eksisterende driften på gården. Det er klart at en slik biinntekt ikke nødvendigvis trenger å fremskaffes gjennom bruksendring på driftsbygning, men tiltakshaver opplyser at dette er en mest hensiktsmessig løsning hensett til familieforhold. Kommunen mener derfor dette bør tillegges noe vekt i helhetsvurderingen. Ovennevnte helhetsvurdering av hensyn bak planbestemmelsen og ulemper og fordeler med tiltaket, tilsier at fordelene med dispensasjon er klart større enn ulempene. Vilkårene i pbl. 19-2(2) er således oppfylt, og dispensasjon kan gis. Side 51 av 78

52 Levanger kommune Sakspapir Søknad om fradeling av boligtomt fra eiendommen 1719/229/1 Leangen østre - John Anders Bugdø Husby Saksbehandler: E-post: Tlf.: Torbjørn Sirum tsi@innherred-samkommune.no Arkivref: 2011/ /1719/229/1 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /12 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 19 (Dispensasjon) gis John Anders B. Husby dispensasjon fra kommuneplanen for Levanger kommune til fradeling av en boligtomt i område for Landbruks-, Natur- og Friluftsformål, samt Reindrift. Bakgrunn og forutsetninger for dispensasjon er gitt i dette saksframlegg. Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 20-1 (Tiltak som krever søknad og tillatelse) godkjennes søknad fra John Anders B. Husby om fradeling av en parsell på ca. 2 dekar fra eiendommen Leangen østre, gnr/bnr 229/1 i Levanger kommune. Parsellen skal benyttes til boligtomt. Det forutsettes at parsellen sikres rettigheter til atkomst frem til offentlig veg, samt rettigheter til å ha evt. vann- og avløpsledninger på annen privat grunn. Videre må det innsendes søknad om utslipp av avløpsvann for planlagte bolig. Hjemmel/bakgrunn for saken: John Anders B. Husby søker om fradeling av en boligtomt (ca. 2 da) i et område i kommuneplanen for Levanger som er avsatt til Landbruks-, Natur- og Friluftsformål, samt Reindrift, og hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanen. Vedlegg: Ingen. Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om deling med vedlegg mottatt Høringsbrev datert Brev fra Reindriftsforvaltningen i Nord- Trøndelag mottatt Brev fra Fylkesmannen i Nord- Trøndelag mottatt Brev fra Nord- Trøndelag fylkeskommune mottatt Brev fra Sametinget mottatt Innherred samkommune v/ landbrukssjefen delegert vedtak i sak 81/11. Saksopplysninger: John Anders B. Husby søkte om fradeling av parsell på ca. 2 dekar fra Side 52 av 78

53 eiendommen Leangen østre, gnr. 229 bnr. 1 i Levanger kommune. Parsellen ligger ca. 240 meter øst for tidligere gårdstunet tilhørende Leangen østre og skal benyttes til boligtomt. Planstatus: Den omsøkte parsell ligger i kommuneplanen for Levanger kommune i et område avsatt til Landbruks-, Natur- og Friluftsområde, samt Reindrift (LNFR). Parsellen ligger utenfor områder hvor det er åpnet for spredt boligbygging etter visse vilkår. Det søkes om dispensasjon i fra kommuneplanen. Andre myndigheter: I henhold til plan- og bygningslovens 19 og 21-5 ble søknaden i brev datert sendt til andre myndigheter for uttalelse og behandling etter annet lovverk. Svarfrist ble satt til 4 uker. Reindriftsforvaltningen i Nord- Trøndelag har i brev mottatt skrevet følgende: Viser til oversendelse ang. søknad fra John Anders Bugdø Husby om fradeling av boligtomt fra eiendommen 1719/229/1 Leangen Østre. Omsøkte fradeling berører ikke viktige reindriftsinteresser. Reindriftsagronomen har ingen merknader til søknaden. Fylkesmannen i Nord- Trøndelag har i brev mottatt skrevet følgende: Landbruksavdelingen Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen merknader til søknaden. Miljøvernavdelingen Ut fra hensynet til regional og nasjonale miljøverninteresser har vi ingen merknader til fradelingen. Fylkesmannen minner om at kommunen har et selvstendig ansvar i å ta lokale miljøhensyn og viser til lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldloven) 7. Kommunalavdelingen Fylkesmannen minner om at nødvendige samfunnssikkerhetshensyn, inkludert tilpasning til et endret klima, skal vurderes i hht pb og edd. DSB sin veileder "samfunnssikkerhet i arealplanleggingen" inneholder en sjekkliste som kan benyttes til en vurdering av slike forhold (se under hovedtema samfunnssikkerhet og undertema samfunnsplanlegging). Nord- Trøndelag fylkeskommune har svart følgende i brev mottatt : Generelt: Det søkes om fradeling av en 2 daa stor boligtomt i nærheten av gårdsbebyggelsen på Leangen østre, ca 1 km fra fv. 753 ved Leangsfjorden. Vi har ikke kjennskap til regionale interesser på området og har ut fra det ingen merknader til en eventuell dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Side 53 av 78

54 Kulturminner: Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen. Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Det oppfordres til bruk av askeladden; htt ://askeladden.ra.no og mittkulturminne; htt :// for informasjon om kulturminner i Nord-Trøndelag. Sametinget skriver følgende i brev mottatt : Etter vår vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan vi ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget. Skulle det likevel under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (km1.) 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Vi minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge kml. 4 annet ledd. Samiske kulturminner kan for eksempel være hustufter, gammetufter, teltboplasser (synlig som et steinsatt ildsted), ulike typer anlegg brukt ved jakt, fangst, fiske, reindrift eller husdyrhold, graver, offerplasser eller steder det knytter seg sagn til. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert av kulturminnevernet. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme fredet kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kml. 3 og 6. Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen bare gjelder Sametinget, og viser til egen uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune. Innherred samkommune v/ enhet for landbruk og naturforvaltning har i delegert sak 81/11 fattet følgende vedtak: Landbrukssjefens vedtak: Med hjemmel i Jordlovens 9 og 12, Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 og M-6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement gis med dette John Anders B. Husby samtykke til fradeling av en ubebygd parsell på inntil 2,0 dekar av eiendommen Leangen østre, gnr. 229, bnr. 1 i Levanger kommune slik det er søkt om. Det omsøkte arealet skal brukes til boligformål. I sak 81/11 er saken vurdert etter jordloven og naturmangfoldlovens Søknaden om fradeling ble også sendt til høring/ behandling til Statens Vegvesen og Færen reinbeitedistrikt, men kommunen har ikke fått svar fra disse og tidligere satt Side 54 av 78

55 svarfrist på 4 uker er for lengst utgått. Kommunen tolker manglende svar til at disse instansene ikke har noen merknader til omsøkte fradeling. Nabovarsling: Omsøkte parsell grenser kun mot eiendommen som parsellen søkes fradelt ifra og nabovarsling anses ikke som nødvendig. Veg, vann og avløp: Adkomst vil bli til eksisterende privat veg som går fra fylkesveg 753 (Frostavegen). En forutsetning for evt. fradeling vil være at parsellen sikres rettigheter til å benytte den private vegen. Vannforsyning til tomta er planlagt tilknyttet kommunalt vann via Leangen vannlag. Avløp er planlagt som privat kloakkrenseanlegg med 3 kamret septiktank og filtergrøft. Forutsetning for evt. fradeling vil være at parsellen sikres rettigheter til å benytte/ legge vann- og avløpsledninger over annen manns grunn. Samfunnssikkerhet: I følge kart kommunen har tilgjengelig, ligger ikke omsøkte parsell i fareområde for kvikkleire eller innenfor flomsoner. Kommunen er heller ikke kjent med øvrige naturfarer i området, heller ikke som følge av endret klima. Biologisk mangfold: Søknaden er i forbindelse med Jordlovsbehandlinga også vurdert etter Naturmangfoldloven. Vurdering: Ny arealdel til kommuneplanen for Levanger ble vedtatt i kommunestyret Dette er den andre søknaden om dispensasjon fra kommuneplanen til fradeling av boligtomter i LNFR-områder hvor det ikke er åpnet for spredt boligbygging. I møte i sak 77/11 ble liknende sak for fradeling av to tomter ovenfor Bjørnang (1719/48/4 Anne Margrete Leite) godkjent. Vurdering av dispensasjon: I henhold til Plan- og bygningslovens 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden. Side 55 av 78

56 Søker har i vedlegg til søknaden begrunnet dispensasjonen som følger: Bakgrunn for søknaden er at det i forbindelse med salget av gårdstunet på eiendommen, ble jeg forespurt av Morten Selbo fra Trondheim om boligtomt i område, da selve gårdstunet besto av for stor bygningsmasse, som ikke var aktuelt for hans del. Dette trodde jeg da var en formalitet, etter som jeg hadde forstått at i den nye arealplanen var åpnet for spredt boligbygning i 7632 Asenfjord. Etter å ha tatt kontakt med kommunen viser det seg at Leangen er holdt utenom. Morten Selbo ønsker å bygge en livsløpsstandard bolig, for å bosette seg i Asenfjord. Den planlagte tomten ligger på ett areal som ikke er dyrket mark eller skogsareal. Det er skrint flassberg, og ligger nært privat veg (Leangen Veilag) som krever opparbeidelse av vei på ca 100 meter opp til tomten. Strøm må tilkobles ved eksisterende trafo ved Gårdstunet på 229/1 og det er kommunalt vann med tilknytning gjennom Leangen vannlag. Kloakk er planlagt med septikk med 3 kamre med renseanlegg og filtergrøft. Tomten grenser kun mot eiendommen 229/1, og berører således ikke andre eiendommer, og er ikke til sjenanse for driften av landbrukseiendommen. Andre grunner som kan tale for at det kan gis dispensasjon kan være: Ingen av høringspartene går i mot søknaden, og søknaden er godkjent etter Jordloven. Grunner som kan tale for at dispensasjon ikke bør gis kan være: Ny kommuneplan som det tidligere kun er gitt en dispensasjon (PUK sak 77/11) Dispensasjon kan føre til en presedens for senere saker. Dispensasjoner er med på å svekke kommuneplanen som informasjons- og beslutningsverktøy. Å utarbeide en kommuneplan er en omfattende prosess, hvor det har vært mulighet for alle å komme med innspill. Lokale og regionale myndigheter har i flere omganger vært involvert i arbeidet. Kommuneplanen er et resultat/kompromiss av flere innspill og noen ganger motstridende interesser. Når det gjelder hvor det skal tillates boligbygging, er det mange momenter som er med i vurderingene. Avstand til skole, barnehage og andre servicefunksjoner; en samordnet, trygg, samfunnsøkonomisk og miljøvennlig transportplanlegging; støy, kulturlandskap, landbruk, fornminner med mer. Samtidig er det et ønske om å opprettholde bosetting ute i bygdene/ skolekretsene. I kommuneplanen er ny boligbygging lokalisert til eksisterende reguleringsplaner og til områder avsatt til fremtidige boligområder, men med krav om mer detaljert plan. I tillegg er det i enkelte soner i LNFR- område åpnet for spredt boligbygging etter visse kriterier. I de øvrige områdene er det ikke åpnet for ny boligbygging. Den omsøkte parsellen ligger ca 1 km nord for område SB01 i kommuneplanen, hvor det er åpnet for spredt boligbygging på visse kriterier. Side 56 av 78

57 Omsøkte fradeling burde helst blitt vurdert i en plansammenheng. Det er flere hensyn som blir ivaretatt i arbeidet med en reguleringsplan, som bl.a. behov for god utnytting av arealene, infrastruktur som atkomstveger, gang- og sykkelveger/fortau og lekeplasser. Samtidig ser kommunen det relativt omfattende å kreve reguleringsplan for ei tomt og at det er mer hensiktmessig at søknaden i stedet behandles som en dispensasjon fra gjeldende kommuneplanen. I Jordlovsbehandlinga har landbrukssjefen vurdert at kulturlandskapet blir i liten grad endret, og drift av resteiendommen i liten grad blir påvirket. En mener også at det er positivt at en styrker bosettingen i området. Kartutsnitt av omsøkte fradeling: Plan- og byggesakssjefen har vurdert saken nøye og kommet til at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon i fra, kan vurderes til ikke å bli vesentlig tilsidesatt, samt at fordelene ved å gi dispensasjon kan være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dersom Plan- og utviklingskomiteen er av den oppfatning det ikke bør gis dispensasjon, kan et avslag hjemles i Plan- og bygningslovens 11-6 (Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel) og 19 (Dispensasjon). Avslaget må begrunnes. Et avslag vil være et enkeltvedtak, og det må informeres om at vedtaket da kan påklages jfr Forvaltningslovens 28 og at det er 3 ukers klagefrist på vedtaket. Side 57 av 78

58 Levanger kommune Sakspapir Planprogram for reguleringsplan for Djupvika i Åsenfjorden, Levanger Saksbehandler: E-post: Tlf.: Thomas Møller thomas.moller@innherred-samkommune.no Arkivref: 2010/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /12 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Forslag til planprogram for reguleringsplan Djupvika fastsettes iht PBL 4-1 og 12-9 som framlagt. Vedlegg: 1 Forslag til planprogram for reguleringsplan Djupvika 2 Innsendte merknader i forbindelse med høring av planprogram med tiltakshavers vurdering av disse. Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: Bergersen Arkitekter AS har på oppdrag fra Weto Eiendom Norge AS v/tom Aas utarbeidet forslag til planprogram for reguleringsplan for Djupvika i Åsenfjorden, Levanger. Bakgrunn: Bakgrunnen for igangsatt planprosess er et felles ønske hos tiltakshaver og grunneier om å videreutvikle og oppgradere Djupvika til et mer fremtidsrettet område tilrettelagt for både hytteeiere i området samt allmennheten for øvrig. Planprosessen søker også å ivareta grunneiers ønske om å etablere et næringsgrunnlag for seg og sin familie gjennom servicefunksjoner for hyttefolk, drift av marina med bevertning (restaurant), utleie av hytter og rorbuer. Planområdet: Planområdet utgjøres av eiendommen gnr. 244 og bnr. 1 som ligger i Djupvika i Åsenfjorden. I tillegg kommer 4 km. privat adkomstvei fra Undli til Djupvika. Området omkranser eiendommen Mevika med gnr bnr. 25 som er omfattet av egen reguleringsplan av Reguleringsplan Mevika legger til rette for seks hytter hvorav tre er realisert. Planområdet avgrenses med høydedrag og åskammer som heller ned mot Djupvika. I sør er det bratt og ufremkommelig, mens det på nord- og østsiden er helninger mot sør og Side 58 av 78

59 vest. Området er kupert med mange små koller og høydedrag og har 64 hytter. Vegetasjonen i områder er primært barskog. Mot sjøen er det svaberg og steinstrender. Det ligger et lite gårdsbruk innenfor planområdet. Eiendommen vurderes uegnet for høyverdig jord- eller skogbruk. Ca. 20 mål av eiendommen leies ut til produksjon av silofôr. Det reises tvil i forslag til planprogram om denne produksjonen vil fortsette, dette uavhengig av resultat av påbegynt planprosess. Planstatus: I gjeldende kommuneplan inngår Djupvika i LNFR-området SB01 som åpner for spredt boligbygging med inntil fire nye enheter. Et evt. forslag til reguleringsplan som legger til rette for fritidsbebyggelse med mer vil således være i strid med overordnet plan som trådte i kraft så sent som Eksisterende hyttefelt er utbygd etter strandplan vedtatt Slike strandplaner er ikke lenger gjeldende og området omfattes således ikke av noen reguleringsplan. Forslag til planprogram: Det ble varslet om planoppstart gjennom annonse i Levangeravisa den Varsel ble også kunngjort elektronisk på nettsidene til Bergersen Arkitekter AS. Forslag til planprogram ble da også lagt ut til høring med høringsfrist den Det kom i løpet av høringsperioden inn 12 uttalelser med merknader til planprogrammet. Innkomne uttalelser med tiltakshavers vurdering følger vedlagt. Forslaget til planprogram er detaljert og går langt i å beskrive hvordan det kommende planforslaget er tenkt utarbeidet. Forslaget tar opp i seg de momenter som formelt kreves i henhold til PBL 4-1, dvs. formål med planarbeidet, planprosessen med frister og deltagere, opplegg for medvirkning, hvilke alternativer som skal vurderes og behovet for utredninger. Planprogrammet legger til rette for et planforslag som iht. tiltakshavers ønsker skal bestå av 110 nye hytter i planområdet, vei og parkeringsplass, turvei langs strandsonen, friområder, område for grønnsaksdyrking, lekeområder, badeplasser, småbåthavn med molo med tilliggende restaurant og marina. Vurdering: Kommunen vurderer at planprosessen faller inn under kravene hjemlet i Plan- og bygningslovens (PBL) 4-1 Planprogram og 4-2 Planbeskrivelse og konsekvensutredning jf. Forskrift om konsekvensutredninger 3 a, b og d, 4 a (stor sannsynlighet for å finne automatisk fredete kulturminner jf. uttale fra NTFK) og d (Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen), vedlegg II nr. 2 og 5. Kommunen vurderer at omfanget som kommer til uttrykk i forslaget til planprogram er svært store og omfattende. I utgangspunktet ville det være mest hensiktsmessig å avklare detaljreguleringa gjennom en forutgående områdereguleringsplan. Gjennomføring av områdereguleringsplaner er en kommunal oppgave. Kommunen har ikke til strategi å tilrettelegging for hytte-/turistnæring på en privat eiendom for å ivareta fremtidens behov for fritidsbebyggelse i Levanger. Kommunen har likevel ikke funnet noe formelt i veien for at prosessen kjøres som en privat detaljreguleringsplan. Nødvendige avklaringer og hensyn vil kunne ivaretas gjennom en god og grundig konsekvensutredning og Side 59 av 78

60 hensiktsmessige planbestemmelser som inkluderer etappevis utbygging og rekkefølgekrav. Det ikke er derfor ikke noe til hinder for et privat planforslag som hjemler de ideene som her skisseres. Reguleringsplanen vil være av en viss prinsipiell betydning da den legger til rette for en større grad av turisme tilknyttet et etablert område for fritidsbebyggelse. Dette gjennom utleiehytter, restaurantdrift og gjestemarina for båtfolk på Trondheimsfjorden. Planen er ambisiøst og tiltaket kan representere en ny destinasjon for regional helge- og ferieutfart. Planen innebærer et visst konfliktpotensial i forhold til de som allerede har Djupvika som sitt fritidssted, etablert ut i fra andre forutsetninger og ønsker. Kommunen vurderer at innkomne merknader er vurdert og behandlet på en adekvat måte av forslagsstiller (se vedlegg). Flere av merknadene er knyttet til omfanget av planene og uttrykker bekymring for en verdiforringelse av eksisterende fritidseiendommer og rekreasjonskvaliteter. Tema som adkomstforhold, støy, landskap og estetikk ligger inne blant flere tema i KU-programmet og skal belyses i forkant av utforming av planforslag. Svar på disse utredningene vil være viktig å legge til grunn i den endelige dimensjoneringen av tiltaket. Planforslaget slik det antydes å kunne bli i forslaget til planprogram vurderes av kommunen til å komme i strid med de nylig vedtatte: Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Dette gjelder først og fremst restaurantbygg som er skissert plassert i tilknytning til ny marina og manglende godkjenning i oppdatert kommuneplan. Hvorvidt disse retningslinjene til syvende og sist vil ligge til hinder for realisering av (deler av) planen vil avgjøres av hvordan planforslaget blir utformet. Det er i så hensende viktig å legge vekt på tiltak som ivaretar tilgjengelighet for allmennheten til strandsonen ved eks. å avsette areal til kyststi, friluftsområde og lignende jf. retningslinjenes pkt. 6.2 første avsnitt. Slike tiltak er også skissert i forslaget til planprogram som mulige arealformål. Kommunen stiller seg samlet sett noe ambivalent til ideene som skisseres i foreliggende forslag til planprogram. På den ene siden kan det stilles spørsmål ved realismen og gjennomførbarheten ved en såpass omfattende planidé både i forhold til markedsgrunnlag og områdets estetiske tåleevne. Det ligger også som nevnt et reelt konfliktpotensial i saken i forhold til eksisterende bruk av området. På den andre siden kan dette bli et spennende tilskudd til regionens fritids- og rekreasjonsområder med tilbud og muligheter som det finnes få av. Kommunen kan på nåværende tidspunkt heller ikke se noe formelt som taler for at planprosessen bør stoppes. Arbeidet med å utarbeide et realistisk planforslag vil likevel stille store krav til tiltakshaver/forslagsstiller i forhold til medvirkning og involvering av eiere av eksisterende hytter/velforening og utarbeidelse av gode planbestemmelser i forhold til trinnvis utbygging og rekkefølgebestemmelser. Oppsummert finner kommunen grunnlag for videre planprosess med konsekvensutredning som skissert i pkt. 6.0 i forslaget til planprogram og evt. påfølgende utarbeidelse av planforslag. Administrasjonen tilrår derfor at forslag til planprogram fastsettes iht. PBL 4-1 og 12-9 som framlagt. Side 60 av 78

61 Levanger kommune Sakspapir 1719/32/198 m.fl. - Klage på reguleringsplan for Handballvegen 11 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2010/ /L Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /12 Rådmannens forslag til vedtak: Klage fra Anny Holta Tounsi, på Levanger kommunestyres vedtak av reguleringsplan for Handballvegen 11, vedtatt den , sak 41/11, tas ikke til følge. Klagen oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: 1 Klage fra Anny Holta Tounsi 2 Norgeshus - Kjølen og Nydal Bygg, Plankart vedtatt Reguleringsbestemmelser vedtatt Illustrasjoner som også viser Blilivegen 19 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Innherred samkommune, og Sakspapir m/vedlegg - kommunestyrets vedtak av plan , sak 41/11 Høringsuttalelse fra naboer ved Anny Holta Tounsi, mottatt Norgeshus Kommentar til merknader Forhåndsuttalelse fra naboer ved Anny Holta Tounsi, Saksopplysninger: Anny Holta Tounsi har påklaget Levanger kommunestyres vedtak av reguleringsplan for Handballvegen 11, vedtatt den , sak 41/11. Klagen ble mottatt i kommunen den 28. november 2011, ca. 3 uker etter at klagefristen var gått ut. Klagen ble først feilsendt til fylkesmannen. I reguleringsplan for Handballvegen 11 i Skogn er det lagt til rette for boliger (to bygg med til sammen 16 boenheter) med tilhørende fellesområder og parkering i kjeller. Det vises til sakspapir med vedlegg for nærmere informasjon. Utbygger ble informert om klagen med brev datert , og gitt anledning til uttalelse. Utbygger har i brev av kommet med kommentarer til klagen. De stiller bl.a. spørsmål ved om kommunen har gjort en vurdering av om det er grunnlag for å ta klagen opp til behandling og forventer at den avvises pga. utgått frist. Brevet ble Side 61 av 78

62 besvart den , hvor vi konkluderte med at det fortsatt syntes rimelig å ta klagen opp til behandling. Klagens innhold Klager er hjemmelshaver av gnr. 32 bnr. 101 (Blilivegen 19), ovenfor/sørvest for planområdet. Bliliv. 20, som også nevnes i klagen, ligger like nord for planområdet. Ifølge klager er problemet størrelsen på bygningene. Planlagte øverste bygg (kalt B1) begynner 4 meter fra tomtegrensa på ene siden, og går til 4 meter fra tomtegrensa på andre siden. Dette ødelegger veldig mye for naboene. Deres høyeste ønsker var 1 etg. bygninger, men: De ber om at øverste bygning innskrenkes med 2 boenheter, og midtstilles på tomta. Det vil gjøre en kjempeforskjell (for naboen som får ødelagt for sin balkong, utsikt, snuplass i enden av gata, uteareal, gjøre bygningen mindre dominerende osv...). Tounsi kjøpte hus i den tro at det ikke ville komme noe på tomta nedenfor som ville ødelegge for utsikten. Tounsi har overfor oss også påpekt at ønsket endring vil gi følgende fordeler: Blilivegen 20 sin balkong ville fortsatt være trivelig for dem å bruke, og lysforholdene på deres eiendom ville bli bedre. Det er selvfølgelig også bedre for min utsikt. Det ville bli lettere for søppelbilen og alle andre å snu, for det blir veldig trangt i gata slik det nå er planlagt (dette ville bedre situasjonen for alle i den gata, og alle som går snarveien fra Blilivegen og ned). I forhold til NorgesHus sin kommentar om at naboer alltid reagerer negativt når en vil bygge noe nytt i nabolaget sier Tounsi følgende: Ingen av naboene er negative til leiligheter, men planlagt 2-etasjes bygg 4 meter fra tomtegrenser i nord og sør er temmelig stort i et nabolag med eneboliger i 1 og 1,5 etasje. Tidligere uttalelser fra klager I forbindelse med offentlig ettersyn av planen mottok vi den uttalelse fra naboer ved Anny Holta Tounsi (totalt 15 underskrifter). Høringsuttalelsen tar blant annet opp det samme forholdet som nå er påklaget. Flere forhold gjorde at vi anså utbyggingen som akseptabel og aktuell nabomerknad ble ikke imøtekommet. Det vises til vår vurdering i kommunestyresak 41/11. Høringsuttalelsene ble også kommentert av utbygger den Naboer ved Tounsi uttalte seg også til oppstartsvarselet, og dette var oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Angående planvedtak I kommunestyrets planvedtak (gjengitt nedenfor) er utbygger henstilt om å frigjøre område til snuplass for renovasjonskjøretøy samt å ta hensyn til naboer mht. plassering av bygg, jfr. uttalelse nr. 7 i saken. Dette for å minimere bortfall av utsikt. Uttalelsen fra Tounsi var nr. 8 i saken. Uttalelse nr. 7 var fra naboer i Blilivegen 20 og 22, nord for planområdet. I øvre del av planområdet (felt B1, nærmest klager) er illustrativt omriss av planlagt bebyggelse tegnet helt ut til byggegrensene i nord og sør. I nedre del av planområdet (felt B2) er forholdene romsligere, fordi Plan- og utviklingskomiteen vedtok at det største bygget skulle reduseres med to boenheter fra 10 til 8 boenheter før offentlig ettersyn. Side 62 av 78

63 Kommunestyrets vedtak: Levanger kommunestyre har i møte den , sak 41/11, vedtatt overnevnte reguleringsplan ved følgende vedtak: Vedlagte forslag til reguleringsplan vedtas, iht. plan- og bygningslovens Utbygger bes vurdere underjordisk renovasjon og oppvarming basert på fornybare energikilder. Det henstilles om at utbygger frigjør område til snuplass for renovasjonskjøretøy. Kommunestyret ber rådmannen legge fram en sak om fjernvarme i Skogn sentrum basert på fornybare energikilder. Det henstilles til utbygger om å ta hensyn til naboer mht plassering av bygg, jfr. uttalelse nr. 7 i saken. Dette for å minimere bortfall av utsikt. Vurdering: Rettslig klageinteresse Planvedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages av en part eller annen med rettslig klageinteresse, jf. blant annet fvl. 28 første ledd. Vi er av den oppfatning at klager, som er gjenboer til planområdet, har rettslig klageinteresse. Det er rimelig å anta at klager vil bli berørt av utbyggingen, og dermed har klageadgang. Klagefrist Brev om planvedtaket ble sendt ut til berørte parter med brev datert 12. oktober Det var tre uker klagefrist fra kunngjøring lørdag 15. oktober Klagefristen blir følgelig lørdag 5. november - eller mandag 7. november om nærmeste følgende virkedag kan regnes. Tounsi s e-post til fylkesmannen, som vi tolker som en klage og ikke bare en beklagelse, er datert/sendt 11. november Hun ønsker konkrete endringer og ber fylkesmannen om å ta opp saken. Kommunen mottok klagen pr. e-post den 28. november Klagen er dermed ikke fremsatt rettidig til kommunen, men den ble sendt til det overordna klageorganet (fylkesmannen) bare få dager etter utløpet av fristen. Se følgende lovkommentar: Vurdering av om klagen skal realitetsbehandles eller avvises Forvaltningslovens 31 sier følgende: 31. (oversitting av klagefristen). Side 63 av 78

64 Selv om klageren har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt a) parten eller hans fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med klage etterpå, eller b) det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Klagen kan ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet. Klagefristen er oversittet. Vi anser likevel at klagen kan tas opp til behandling, da klagen kan gis oppreisning jf. fvl. 33 a). Sen levering av klagen er begrunnet med personlige forhold (sykdom), som også nevnes som en aktuell grunn i lovkommentarer. På bakgrunn av begrunnelsen anser vi det som sannsynlig at klager ikke kan lastes for å ha oversittet klagefristen eller for å ha drøyd med å klage etterpå, og at det dermed foreligger grunnlag for å ta klagen opp til behandling. At klagen kun tar opp forhold som er tatt opp tidligere i planprosessen er sannsynligvis ikke tilstrekkelig grunnlag for å avvise klagen. Videre antar vi at 4-6 dager for sen levering ikke er overveiende mye i en slik plansammenheng. Når en klage tas opp til behandling skal det også legges vekt på om vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Et forslag om privat detaljregulering er å anse som kommunens eget forslag fra det tidspunkt det vedtas utlagt til offentlig ettersyn. Utbygger blir følgelig sannsynligvis ikke å regne som motpart i denne klagesaken. Vi har likevel forståelse for at en klagebehandling kan medføre ulemper for utbygger. På bakgrunn av en helhetsvurdering synes det fortsatt rimelig at klagen tas opp til realitetsbehandling. Vurdering av klagen Vi ser at naboer kan oppnå fordeler gjennom at planen endres iht. klagers ønske, men dette er tatt opp tidligere i planprosessen og ikke imøtekommet. I planens felt B1 er planens marginer knappe, og vi antar følgelig at kommunestyrets henstilling om å ta spesielle hensyn ikke vil komme naboer til felt B1 særlig til gode. Eventuelt nedsatt utsikt er forståelig nok sårt, men det synes vanskelig å imøtekomme alles interesser ved en slik utbygging. Se også vedlagte illustrasjoner, men vær oppmerksom på at huset lengst unna klager viser et noe større hus enn planen tillater. Konklusjon Vi kan ikke se at det er mottatt nye opplysninger som tilsier at klagen bør tas til følge. Vi tilrår at klagen oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Side 64 av 78

65 Side 65 av 78

66 Side 66 av 78

67 Side 67 av 78

68 Side 68 av 78

69 Side 69 av 78

70 Side 70 av 78

71 Side 71 av 78

72 Side 72 av 78

73 Side 73 av 78

74 Side 74 av 78

75 Side 75 av 78