SAKSFREMLEGG. Planlagt behandling: Kommunestyret Planutvalget. Administrasjonens innstilling: ::: &&& Sett inn innstillingen under IKKE RØR LINJA&&&

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Reidar Andre Olsen Sakstittel: DETALJREGULERINGSPLAN FOR PRESTEGÅRDSBAKKEN BOLIGOMRÅDE (GNR 27 BNR 56) - SLUTTBEHANDLING Planlagt behandling: Kommunestyret Planutvalget Administrasjonens innstilling: ::: &&& Sett inn innstillingen under IKKE RØR LINJA&&& Med hjemmel i PBL vedtas reguleringsplan for Prestegårdsbakken boligområde, bestående av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, datert ::: &&& Sett inn innstillingen over IKKE RØR LINJA&&&... &&& Sett inn saksopplysninger under IKKE RØR LINJA&&& Saksutredning: Vedlegg: 1. Plankart datert Planbestemmelser datert Planbeskrivelse datert Vedlegg til planbeskrivelsen (11 dokumenter) 5. Merknadshefte m/kommentarer fra forslagsstiller og planadministrasjon. 6. Trafikknotat utarbeidet av Rambøll datert Bakgrunn: Området Prestegårdsbakken (eiendom 27/56) er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligområde med plankrav. Ifølge kommuneplanens bestemmelser er boligpotensialet anslått til om lag 65 boenheter i form av blokkbebyggelse. Grunneier, Opplysningsvesenets fond (OVF) fremmet i oktober 2015 forslag til reguleringsplan for området. Planforslaget ble førstegangsbehandlet av Planutvalget som i møte den vedtok å legge det ut til offentlig ettersyn. Følgende vilkår ble vedtatt lagt til grunn for vedtaket. 1. Utkast/skisse til utbyggingsavtale mellom forslagsstiller og Alta kommune må foreligge på det tidspunkt planen fremmes til kommunestyret for sluttbehandling. Det åpnes for at boligfeltet kan etableres før ny avlastningsveg. Midlertidige utbedringsbehov for sørlig del av Prestegårdsveien inkludert vegkrysset mot Aronnesveien, forutsettes avklart som en del av denne prosessen.

2 2. Det forutsettes at forslagsstiller i ettersynsperioden gjennomfører et særskilt informasjonsmøte med eierne av eiendommen 27/32, hvor det ut fra geotekniske hensyn vil være behov for å etablere en mot fylling. 3. Planutvalget ber om at det i utleggingsperioden utredes midlertidig løsning for fotgjengere/syklister fra krysset Prestegårdsveien/Aronnesvegen mot Aronnes inntil avlastningsvegen foreligger. 4. Administrasjon bes om å gjennomføre dialog med / informasjonsmøte med berørte parter som har landbruksinteresser / er grunneiere i omsøkte planområde, før utleggelse av plan til offentlig ettersyn. Kartutsnitt som viser planområdets lokalisering. Kort om planforslaget: Planforslaget består av plankart (vedlegg 1), planbestemmelser (vedlegg2) og planbeskrivelse (vedlegg 3) med tilhørende rapporter/utredninger(vedlegg 4). Hensikten med planen er å legge til rette for etablering av ny lavblokk bebyggelse for opptil 75 boenheter med tilhørende teknisk infrastruktur (kjøreveg, g/s-veg, VA og strøm) og grøntområder. Planen legger også til rette for etablering av ny skiløypeforbindelse mellom Alta sentrum og byløypa. Høring/merknader: Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden og det har i løpet av høringsperioden kommet inn til sammen 8 høringsuttalelser. Det foreligger ikke innsigelser til planforslaget fra noen av de statlige eller regionale myndighetene. En samlet oppsummering av innspillene etterfulgt av forslagsstillers og administrasjonens kommentarer til hvordan disse er vurdert og hensyntatt, er gjengitt i kap. 2.3 vedlagt merknadshefte, vedlegg 5. Innspillene til planforslaget er knyttet til flere ulike forhold herunder bl.a.; lokalisering av snedeponi, tap av utsikt, hensynet til byløypa, trafikale løsninger samt løsninger knyttet til

3 overvannshåndtering. Med de justeringer som foreslås gjennomført av planforslaget, vurderes innspillene som er kommet for å være ivaretatt på en akseptabel måte. Økonomiske konsekvenser: Boligfeltet med tilhørende infrastruktur forutsettes bygget ut i privat regi av forslagstiller. Før igangsetting forutsettes det at forslagsstiller inngår en utbyggingsavtale med Alta kommune som avklarer hvilket ansvar og økonomiske plikter som påhviler utbygger og Alta kommune. Etablering av boligfeltet betinger blant annet at det må bygges en del offentlig infrastruktur som i ettertid skal overtas av Alta kommune for fremtidig drift og vedlikehold, herunder bl.a. kjøreveger, fortau, vann- og avløpsanlegg m.m. Tilknyttet arbeidet med utbyggingsavtalen har man i dialog med utbygger kommet frem til at det som viktige elementer for utbygging av området er behov for å gjennomføre følgende ulike tiltak utenfor selve planområdet: 1. Senkning av eksisterende stikkrenne under Elvestrandveien (overvannshåndtering). 2. Oppgradering av Prestegårdsveiens østre del (utskifting av bærelag og dekke samt etablering av gatelys), da denne skal brukes som midlertidig atkomst frem til ny avlastningsveg kommer. 3. Oppgradering av eksisterende gang- og sykkelvegforbindelse mellom Prestegårdsveien og Alta sentrum, via Myrbakken. Utbyggers økonomiske andelsbidrag til Alta kommune tilknyttet disse tiltakene forutsettes avklart gjennom pågående arbeid med utbyggingsavtalen. Risiko- og sårbarhetsmessige forhold: Byggegrunn: Planområdet ligger i sin helhet innenfor et registrert kvikkeleireområde jfr. aktsomhetskart for kvikkleire. Med bakgrunn i dette er det utført omfattende geotekniske undersøkelser innenfor området. I rapportene konkluderes det med at området kan bygges ut under forutsetning av at det gjennomføres flere avbøtende tiltak, herunder blant annet; etablering av mot fyllinger i skråningen under byggeområde B3A samt at det gjennomføres kompenserende tiltak (vektreduksjon) i tilknytning til 5 av bygningene (B4A, B4B, B3C, B2B og B1). Det vil ifølge utredningene også være behov for etablering av en motfylling under E6, like vest for boligområdet, som legger belag på et samlet areal på om lag 3,6 dekar. Det er lagt inn rekkefølgekrav i planbestemmelsene som sikrer at tiltakene blir gjennomført. Trafikkstøy: Planområdets nordlige deler er i betydelig grad utsatt for trafikkstøy og dette gjelder spesielt boligblokka som ligger nærmest E6. Rambøll har utarbeidet en støyutredning som viser at det vil være behov for gjennomføring av avbøtende støytiltak for flere av boligblokkene og uteområdene for å oppnå tilfredsstillende støyforhold. Det er på plankartet angitt hensynssoner som viser hvilke områder man må ta spesielle hensyn og det er også i planbestemmelsene stilt krav til at det i byggesøknadene for de utsatte

4 byggene/uteområdene skal redegjøres særskilt for hvordan man skal kunne tilfredsstille gjeldende støykrav. Vurdering: Generelt: Det vurderes som svært positivt at reguleringsplanen for Prestegårdsbakken nå endelig blir fremmet for politisk behandling. Planområdet ligger sentrumsnært og vil være et positivt bidrag til kommunens målsetning om å bygge byen innover samt styrke og skape mere liv på Alta sentrum. Gangavstand til de fleste daglige funksjoner og nærhet til kollektivholdeplasser vil også bidra til redusert behov for bilkjøring. Planforslaget vurderes å være grundig bearbeidet fra forslagsstillers side og man har hatt en god og konstruktiv plandialog med kommunen. Oppfølging av punkter tilknyttet Planutvalgets vedtak om offentlig ettersyn av planforslaget: Når det gjelder vedtakets punkt 1, som omhandler behov for oppgradering av Prestegårdsveiens østre del, så vil dette avklares endelig som en del av utbyggingsavtalen. Når det gjelder vedtakets punkt 2 i, knyttet til eiendommen 27/32 hvor motfyllingen skal etableres, så har selskapet Alta sentrumsutvikling as (ASU), hvor forslagsstiller selv er medeier, ervervet størsteparten av denne eiendommen. Møte med grunneier anses derfor ikke lengre nødvending. Med utgangpunkt i vedtakets punkt 3 har Rambøll utarbeidet et eget trafikknotat (vedlegg 6), hvor midlertidige tiltak for gående/syklende langs Aronnesveien er vurdert nærmere. Når det gjelder vedtakets siste punkt er det avholdt møte med den eneste aktive bonden i området (Grethe Heggeli), som opplyste at hun ikke har innvendinger mot det planlagte reguleringsplanforslaget som er fremmet. Boligområdet: Noen av de store kvalitetene med området er sentrumsnærhet, gode lokalklimatiske forhold (mye sol og lite vind) samt gode utsiktsforhold oppover Altadalen. Ved utformingen av planforslaget har man etter planmyndighetenes vurdering klart å ivareta disse bokvalitetene på en god måte. Plasseringen av de nye boligblokkene er utformet på en slik måte at de fleste vil være sikret svært gode sol- og utsiktsforhold. Høyden på bebyggelsen innenfor feltets øvre deler er også dempet ned for å redusere negative konsekvenser for eksisterende bakenforliggende bebyggelse. 75 nye boenheter i planområdet innebærer en relativt god utnyttelsesgrad som er i tråd med føringene i kommuneplanen. Parkering til alle leilighetene etableres i parkeringskjeller, mens noen få gjesteparkeringsplasser etableres på bakkenivå. I planen legges det opp til at planområdets øvre del etableres som byggetrinn 1, og at den nedre delen bygges som trinn 2, noe som virker som en fornuftig inndeling. Det legges til rette for hensiktsmessige snarvegløsninger mellom boligfeltet og Alta sentrum samt gode utomhus arealer/lekeområder for beboerne i området. Helt nord i området er det regulert inn areal for etablering av ny skiløypetrase mellom Alta sentrum og eksisterende byløypa, noe som vil være en stor kvalitet for området. Trafikale løsninger: Trafikksikkerheten for myke trafikanter vurderes å være ivaretatt på en god måte ved at Prestegårdsveien (kommunal veg) oppgraderes til samleveg med tilhørende fortau.

5 Vedtatt reguleringsplan for ny avlastningsveg innebærer at Prestegårdsveien på sikt skal kobles mot denne nye veien via en 4-armet rundkjøring som vist på kartutsnittet på neste side. Da boligfeltet planlegges bygd ut før avlastningsvegen, vil østre del av Prestegårdsveien (som ikke omfattes av planforslaget) måtte benyttes som midlertidig atkomstveg for boligfeltet inntil avlastningsvegen er ferdigstilt. Kartutsnitt som viser planområdet og trase for ny avlastningsveg (hvit linje). Prestegårdsveiens østre del som må oppgraderes midlertidig er vist med rød strek. Gjennom rekkefølgekravene i planen som nå fremmes sikrer man seg at vestre del av Prestegårdsveien (vest for planlagt rundkjøring) blir oppgradert med breddeutvidelse og fortau. Prestegårdsveiens østre del, som ligger utenfor planområdet, er i svært dårlig forfatning og trenger oppgradering for å kunne håndtere økt trafikk fra boligfeltet. All den tid det vil kunne gå mange år før avlastningsvegen blir bygd, er planadministrasjonen av den oppfatning at denne delen av vegen må oppgraderes i form av utskifting av bærelag og toppdekke samt etablering av belysning. Det forventes at boligfeltet vil kunne generere noe økt trafikk av gående/syklende ut på Aronnesveien i vegkrysset Aronnesveien X Prestegårdsveien, noe som vil være uheldig da det ikke er etablert gang- og sykkelveg langs denne delen av Aronnesveien. Det har derfor blitt utredet mulighet for etablering av trafikksikkerhetsforbedrende tiltak langs denne vegen, jfr Rambølls trafikkutredning (vedlegg 6). Konklusjonen i rapporten er at dette vil bli et relativt kostbart tiltak. Både Statens vegvesen og kommunal vegmyndighet har med bakgrunn i dette konkludert med at man ikke vil stille krav til at det gjennomføres særskilte tiltak for gående/syklende langs Aronnesveien. For å sikre at gående/syklende fra planområdet får en enklest og tryggest mulig forbindelse mot Alta sentrum, forutsettes det at eksisterende gangstiforbindelse via Myrbakken (se kartutsnitt over) må oppgraderes.

6 Planområdets avgrensning avvik fra kommuneplanen: I forhold til området som i kommuneplanens arealdel er avsatt til boligformål, er planområdet utvidet med om lag 5,7 dekar mot vest som vist på kartutsnittet under. Bakgrunnen for utvidelsen skyldes behov for sikringstiltak for å stabilisere byggegrunnen (motfylling) samt utfordringer knyttet til å få etablert tilfredsstillende stigningsforhold og kurvatur på atkomstvegen ned til planområdets nedre deler. For å slakke ut vegen noe, har man vært nødt å trekke denne noe lengre vest, utenfor området avsatt til boligformål. Dette har vært drøftet med kommunal jordbrukssjef, og man har vært enige om at dette samlet sett gir den beste planløsningen for området. Kartutsnitt som viser planområdet og området på 5,7 dekar (rød strek) som i kommuneplanens arealdel er avsatt til fremtidig sentrumsformål. Anbefalte endringer av planen etter offentlig ettersyn Basert på innspillene som har kommet i forbindelse med offentlig ettersyn vil planadministrasjonen anbefale at det gjøres følgende endringer og justeringer av planforslaget: NB! Endringer skrevet i kursiv er foreslått av forslagsstiller selv, mens de øvrige endringene er foreslås av planadministrasjonen: Plankart: Snedeponi O_SD1 foreslås utvidet med om lag 120 m 2 mot vest. Hensynssone (sikringssone) F_SO justeres også noe som følge av dette.

7 Snedeponi O_SD2 flyttes til motsatt side (vestsiden) av Prestegårdsveien. Dette innebærer også at plangrense flyttes og at avgrensningen av områdene O_AV7 (annen veggrunn) og O_GS1 (gang- og sykkelveg) justeres noe. Infrastruktursone parkeringskjeller er lagt under hele byggeområde B1 og B2 for større fleksibilitet og slingringsmonn i detaljprosjekteringen. Planbeskrivelse: Kap. 5.12: Tekst om snødeponi er endret. Illustrasjon av plankart er endret. Bestemmelser: Punkt c): O_GS2 tas også med i byggetrinn 1 Punkt 4.2: SF endret til SO i overskriften. Dette iht. plankartet. Punkt 5.1.1: Lekeplass L og Trafostasjon tatt ut av liste. Punkt 5.1.2: Ny retningslinje Punkt 7.3 c): Punktet er tatt ut da det ikke er regulert inn noen infrastruktur innenfor område for motfylling. Punkt e) er lagt inn som nytt punkt for å sikre at utforming av gatelysanlegg tilfredsstiller kommunal veglysnorm. Punkt 5.3 b) er lagt inn som nytt punkt for å sikre trafikksikker krysning av Prestegårdsveien, mellom Ridebanen og ridestallen. Punkt 7.3.c er lagt inn som nytt punkt for å sikre hensynet til fremtidig videreføring av byløypa mot vest. Oppsummering/konklusjon: Planmyndighetene vil etter en helhetlig vurdering anbefale at forslag til reguleringsplan for Prestegårdsbakken boligfelt godkjennes.... &&& Sett inn saksopplysninger over IKKE RØR LINJA&&& Alta, Bjørn Atle Hansen Rådmann Oddvar K. Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan