Klage på vedtak - Smøla kommune - terrasse gbnr 52/25 Været Veiholmen - dispensasjon frå reguleringsplan

Transkript

1 saksframlegg Dato: Referanse: Vår saksbehandlar: /2018 Johnny Loen Saksnr Utval Møtedato Fylkesutvalet Klage på vedtak - Smøla kommune - terrasse gbnr 52/25 Været Veiholmen - dispensasjon frå reguleringsplan Vedlegg til saka: Smøla kommune - saksframstilling og vedtak Bakgrunn Fylkeskommunen fekk til høyring ein søknad om dispensasjon frå reguleringsplan Været i Smøla. Saka gjeld eit tiltak som kommunen har registrert som ulovleg igangsett. Fylkesrådmannen varsla i høyringssvaret at han ville vurdere klage på positivt vedtak. Kommunen avslo i første instans søknaden, men har etter klage frå tiltakshavar revurdert saka og gjort positivt vedtak om dispensasjon. Fylkesrådmannen har etter dette varsla klage i brev Det er denne avgjerda som no blir lagt fram for fylkesutvalet. Brevet til kommunen lyder slik [sitat]: "Tiltakshavaren valde sommaren 2016 å ferdigstille den utvendige verandaen sjølv etter at kommunen ved tilsyn stilte krav om søknad for tiltaket. Fylkeskommunen fekk søknaden til uttale i oktober 2016 og varsla klage i eit brev 8. november Smøla formannskap avslo søknaden 24. januar Tililtakshavaren har klaga på avslaget, og formannskapet gjorde om sitt vedtak og ga løyve 8. februar I varselet vårt om klage i 2016 sa vi dette om sjølve tiltaket: "Den oppførte verandaen på gbnr 52/25 er i strid med områdeplanen si føresegn om terrassar og plattingar. Føresegnene til omsynssoner for bevaring av kulturmiljøet (fellesføresegner og føresegner til omsynssone 2) omhandlar også rommet mellom husa og terrengbehandling. Intensjon er å halde vedlike ein open karakter i bebyggelsen. Ein veranda med dette omfanget som i tillegg strekkjer seg langs to eksponerte sider av bygget, verkar i vesentleg grad inn på bygningen sin karakter og korleis ein oppfattar tilhøvet mellom bebyggelsen, terrenget og rommet mellom husa på Været. Føresegnene underbygger såleis på fleire punkt ei forståing som går mot det gjennomførte tiltaket. Etter vårt syn er tiltaket i seg sjølv klart uheldig. Ei eventuell godkjenning vil dessutan gi eit uheldig signal om kva for tiltak som elles kan aksepterast i omsynssona. Vi finn det nødvendig å varsle at vi vil påklage eit eventuelt positivt vedtak for tiltaket. Vi finn det også nødvendig å kommentere at ei ny utgangsdør er sett inn for å kome ut på verandaen. Denne døra gir ikkje meining utan verandaen." Vi sa dette om reguleringsplanen og høvet til å gi dispensasjon:

2 "Reguleringsplan for Været vart endeleg godkjent i mai 2015 etter klage og oppheving av vedtak gjort i Ein kan såleis seie at planen er særs godt gjennomarbeidd og at mange omsyn har funne sin plass i planen. Dess viktigare er det etter vår vurdering å vere tydeleg på at planen er rettsleg bindande og at avvik gjennom dispensasjon ikkje skal vere «tilfeldige» men godt grunngitt med bakgrunn i dei omsyna planen skal ivareta. I denne konkrete søknaden er det vår vurdering at det omsøkte tiltaket vil sette vesentlege (kulturvernfaglege) omsyn til sides, jamfør pbl Kommunen bør derfor ikkje gi dispensasjon." Søkar har bygd sin klage på fem punkt: 1. Motstrid mellom reguleringsføresegnene og Rømmingsvegar frå bustaden 3. Betre trafikksikring 4. Betre openheit i bebyggelsen 5. Huset er bygt i 1956, skil seg frå annan bebyggelse og har ikkje verneverdi Kommunen har gått grundig gjennom klagen frå søkaren og har kommentert denne punkt for punkt. Administrasjonen innstilte på å avslå klagen. Når formannskapet likevel valde å godkjenne søknaden, blir det i vedtaket grunngitt med hustypen; bygningen har to fulle etasjar med kjellar under og hovudinngang på førsteetasjeplanet. Vi forstår formannskapet sitt vedtak slik at verandaen kan godkjennast fordi bygningen skil seg frå det meste av annan bebyggelse på Været (pkt. 5 i klagen). Samtidig seier formannskapet at dei fleste hus på Været av same type har verandaer bygd i høgda. Vurdering Fylkesrådmannen er samd i dei vurderingane som låg til grunn for kommuneadministrasjonen si innstilling. Vi kommenterer ikkje klagepunkta 2 og 3 ut over det som går fram av kommunen si saksutgreiing. Punkt 1 i klagen: Dette galdt motstrid mellom maksimalhøgd i (platting maks 0,3 m over terreng) og krav til sikring i (krav til høgde 3,1 m på grunn av stormflo). Med tilvising til tryggleiksklasse har administrasjonen avvist motsetnaden. Fylkesrådmannen vil føye til at paragraf ved alle høve ikkje inneber ein rett til å bygge platting/veranda men er eit vilkår for godkjenning der det elles ligg til rette for bygging. Punkt 4 i klagen: Reguleringsplanen sin intensjon er å halde vedlike ein open karakter i bebyggelsen. Det synest klart for fylkesrådmannen at ein veranda med rekkverk som står på stolpar 1,4 m over terrenget, fyller rommet kring og mellom husa på ein heilt annan måte enn opparbeiding på - eller tett ned mot - terrenget. Punkt 5 i klagen: Været på Veiholmen har regional verdi som kulturmiljø. Gbnr 52/25 ligg i omsynsone 2 i reguleringsplanen for Været. Bustadhuset er såleis omfatta av verneformålet sjølv om bygningen er oppført så seint som i Sone 2 inneheld i hovudsak bustadbebyggelse med uthus. Sjølve bebyggelsen er meir variert enn i den strengaste omsynssona. Sona har innslag av nyare hus frå midt på 1900-talet, og bygningane har i større grad enn i sone 1 vorte ombygd og tilbygd på ulike måtar dei siste tiåra. Dette er noko av årsaka til at den nye reguleringsplanen, vedteke i 2015, har to soner med ulik grad av vern for bustadbebyggelsen. Dei gjeldande reguleringsføresegnene er utarbeidd med det todelte vernet som føresetnad. Formannskapet sitt vedtak: Fylkesrådmannen kan ut frå vurderingane ovanfor ikkje sjå at huset på gbnr 52/25 er ein eigen type som gir særleg grunn til å avvike frå reguleringsføresegnene. Verandaer oppført for mange

3 år tilbake på andre hus kan heller ikkje nyttast som argument for godkjenning av tiltak etter at den nye planen med sine føresegner vart gjeldande. Etter fylkesrådmannen si vurdering vil dispensasjonsvedtaket sette dei omsyna reguleringsplanen skal ivareta vesentleg til side, først fordi tiltaket i seg sjølv er i strid med intensjonen, men også fordi eit positivt vedtak vil gi presedensverknad for tilsvarande søknader og tiltak. Konklusjon: Den oppførte verandaen er i strid med reguleringsplanen slik vi har gjort greie for i brevet 8.november Fylkeskommunen meiner at tiltaket i seg sjølv er klart uheldig med omsyn til Været sin regionale verdi. I tillegg vil eit løyve no gjere det vanskelegare i andre saker å handheve den nye reguleringsplanen sine føresegner etter intensjonen. Vesentlege kulturminnefaglege omsyn blir sett til sides. Ut frå dette vert vedtak om dispensasjon påklaga. [sitat slutt] Vurdering Fylkesrådmannen er kjent med at det vil kome fleire dispensasjonar som utfordrar reguleringsplanen på Været. Saken som no ligg føre, vil såleis kunne vere førande for praksis i fleire saker. Reguleringsplanen vart vedteken i Smøla kommune etter ein omfattande og langvarig prosess, som også inkluderte behandling i fylkesutvalet og etterfølgande mekling mellom kommunen og Riksantikvaren. Planvedtaket vart likevel oppheva av fylkesmannen (av årsaker som ikkje er relevante her), og kommunen måtte ha ein ny runde med offentleg ettersyn. Dette vart gjennomført i Gyldig, endeleg planvedtak vart såleis gjort i kommunen Etter dette kan ein med stor tyngde hevde at gjeldande plan er eit best mogleg kompromiss mellom ulike og komplekse interesser som ligg føre på Været. Dette kompromisset inneber nokså detaljerte utgreiingar og dokumentasjon under planarbeidet, og tilsvarande detaljerte føresegner til planen. Derfor vil også eventuelle dispensasjonar nokså fort påverke dei omsyna planen skal ivareta, og terskelen for å gi dispensasjon bør vere høg. Det er kapittel 19 i plan- og bygningslova som heimlar dispensasjon. Her heiter det i 19-2 at: "Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene til lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter ensamlet vurdering..." Kommunen har gjort vurderingar ut frå dette. Når fylkesrådmannen varslar klage på dispensasjon, er det også med utgangspunkt i at dei omsyna fylkeskommunen skal ivareta vert vesentleg tilsidesett, i dette tilfellet kulturvernomsyna. I og med at Riksantikvaren har vore involvert i prosessen tidlegare vil fylkesrådmannen måtte orientere Riksantikvaren om saka og utfallet. Situasjonen er illustrert i nokre bilde nedanfor. Det er verandaen som vert påklaga særskilt. Saksframstillinga i Smøla kommune er lagt ved.

4 Bygningen med og utan veranda (NB! farge vil truleg bli kvit) Lokalisering på Veiholmen Nabolaget. Gavla på det omsøkte huset er å sjå lengs bak i bildet. Diverre manglar bilde nærare. Frå Googlemaps/streetview

5 Forslag til vedtak: Møre og Romsdal fylkeskommune påklagar vedtak gjort i Smøla formannskap, sak 11/18, om dispensasjon for bygging av veranda på gbnr 52/25. Klagen er grunngitt i at regionale kulturvernomsyn som reguleringsplanen skal sikre, vert sett vesentleg til side. Ottar Brage Guttelvik fylkesrådmann Ole Helge Haugen fylkesplansjef