GBNR 44/4 - DISPENSASJON -TILLATELSE TIL TILTAK - FRADELING AV KÅRBOLIG TIL BOLIGFORMÅL - BØRSTADVEIEN 65

Transkript

1 Sande kommune Dato: Vår ref.: Arkiv: Saksbeh: / GBNR-44/4 Joachim Lie Brasøy Roar Jakobsen Børstadveien SANDE I VESTFOLD GBNR 44/4 - DISPENSASJON -TILLATELSE TIL TILTAK - FRADELING AV KÅRBOLIG TIL BOLIGFORMÅL - BØRSTADVEIEN 65 Saken er behandlet som saksnr DS 327/17. Tiltakshaver: Roar Jakobsen Vi viser til søknad mottatt Sist innsendte dokumentasjon er mottatt Saken er funnet å være komplett Søknaden omfatter en dispensasjonsbetinget fradeling av et bebygd areal på ca. 1daa for opprettelse av ny boligtomt. Området er uregulert og avsatt til LNF i kommuneplanens arealdel, og det omsøkte arealet er i dag bebygd med en enebolig. I medhold av plan- og bygningslovens 19-1, søkes det dispensasjon fra følgende bestemmelser: Pkt. A2, kommuneplanens arealdel ( ): Vedr. krav til reguleringsplan ved tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1, i uregulerte områder. Pkt. C1, kommuneplanens arealdel ( ): Vedr. tiltak i strid med arealformål VEDTAK etter delegert myndighet og med hjemmel i plan- og bygningsloven 21-4, jamfør 20-1 Sande kommune gir tillatelse til opprettelse av ny boligtomt, i henhold til søknad datert , tegninger og situasjonskart godkjent Dispensasjon Jf. plan- og bygningsloven 19-1 godkjennes dispensasjon fra kommuneplanens pkt. A2, "Plankrav". Postadresse: Postboks 300, 3071 Sande Telefon: Besøksadresse: Prestegårdsalleen 35, 3070 Sande E-post: postmottak@sande-ve.kommune.no Internett: Org.nr:

2 Jf. plan- og bygningsloven 19-1 godkjennes dispensasjon fra kommuneplanens pkt. C1, "Landbruk- og friluftstiltak". Betingelser: Veirett for nytt gbnr for adkomst fra offentlig vei må tinglyses som heftelse på berørte eiendommer. Erklæring leveres til landmåler på oppmålingsforretning for ny eiendom. Rett til legging samt vedlikeholdsarbeid på VA-ledninger frem til offentlig påkoblingspunkt må tinglyses på alle berørte eiendommer. FAKTA Dokumentasjon: Søknad om deling datert Situasjonskart datert Vedtak etter jordloven datert Planer og vedtekter Eiendommen er uregulert, men er omfattet av kommuneplanens arealdel, vedtatt , og dens bestemmelser. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til LNF. Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet i henhold til bestemmelsene i plan - og bygningslovens Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Høringsuttalelser Fylkesmannens har uttalt følgende: «Fylkesmannen ved landbruksavdelingen kan ikke se at omsøkte tiltak kommer i vesentlig konflikt med de nasjonale interesser vi er satt til å ivareta. Fradelingen er av den lokal landbruksforvaltningen vurdert til å ikke medføre drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket. Vi har ingen merknader til kommunens vurdering.» VURDERINGER Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter kapittel 5 i byggesaksforskriften. Dispensasjon Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Ved dispensasjon skal det videre legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet samt statlige og regionale rammer og mål. Dispensasjon 1 - Kommuneplanens arealdel, pkt. A2: I kommuneplanens bestemmelser (periode ) står det følgende: A2 - plankrav: «For å oppnå helhetlig planlegging og god sammenheng med omgivelsene fastsettes et generelt krav til reguleringsplan for tiltak etter plan- og bygningsloven (PBL) Plankravet skal sikre side 2 av 7

3 samfunnsøkonomiske løsninger og ressursforvaltning i fellesskapets interesse.» Kravet til reguleringsplan er ment å sikre at tiltak av et visst omfang ikke skal kunne gjennomføres uten at berørte planfaglige områder er blitt vurdert i en overordnet planprosess. Det vil ved utarbeiding av en reguleringsplan være flere hensyn som må vurderes og eventuelt tas hensyn til i større eller mindre grad, og det vil være en forutsetning for dispensasjon i fra A2 at kommunen i en dispensasjonssak vurderer disse hensynene som tilstrekkelig ivaretatt. Ved en søknad om dispensasjon i fra plankravet vil det blant annet måtte vurderes hvorvidt en enkeltdispensasjon vil kunne medføre vesentlig ulempe for en fremtidig reguleringsprosess av området. Det vil også måtte vurderes hvorvidt dispensasjon vil kunne være med på å forverre en eksisterende situasjon i strid med dagens krav. Dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser pkt C1: Opprettelse av ny boligtomt i LNF er i strid med arealformålet, og er derfor dispensasjonsbetinget jf. pkt. C1 i kommuneplanens arealdel. I den nevnte bestemmelse står det følgende: C1 - Landbruk- og friluftstiltak, 1. ledd «I LNF-områdene kan nødvendig infrastruktur, bebyggelse og andre mindre tiltak i tråd med formålene tillates uten krav om reguleringsplan. Fritak fra plankravet forutsetter at hensyn til landbruk, natur og friluftslivet ivaretas og at øvrige bestemmelser i kommuneplan, PBL og annet regelverk er overholdt. Nye tiltak skal som hovedregel ikke oppføres på dyrka eller dyrkbar mark.» Søkers begrunnelse for dispensasjon: Søker har begrunnet sin søknad med følgende (sitat): «Fradeling av tomta endrer ikke bruken av eksisterende bolig som står oppført på omsøkt areal, og en kan ikke se at dette vil kunne påvirke helse, miljø, sikkerhet eller tilgjengelighet i noen grad som er i strid med lovens formålsbestemmelse, slik at disse blir vesentlig tilsidesatt. Vi mener fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene - etter en samlet vurdering. Jamfør ellers beskrivelsen i søknad om deling etter jordlovens bestemmelser, samt øvrig saksfremlegg hvor tiltaket er nødvendig utredet etter jordlovens bestemmelser. Vi mener tiltaket er å anse som et mindre tiltak som det er rom for å dispensere fra, og det er ikke gitt andre dispensasjoner. I og med at det er gitt tillatelse til oppføring av bolig i sin tid (i praksis ikke noe nytt tiltak), samtidig som det er gitt delingssamtykke etter jordloven, kan vi ikke se at det skal stilles krav til reguleringsplan da de øvrige bestemmelsene blir ivaretatt, og annet regelverk er overholdt.» side 3 av 7

4 Kommunens vurderinger: Dispensasjon 1 - Kommuneplanens arealdel, pkt. A2 - plankrav. Kommunen kan ikke se at en fradeling som omsøkt vil føre til vesentlig tilsidesetting av hensynet til en fremtidig regulering av området i en overordnet prosess, eller planfaglige hensyn for øvrig, da tiltaket er av en så liten art og ikke medfører noen faktiske endringer. Kommunen har i tillegg sett på tiltaket i forhold til fareområder, kulturminner, nåværende lekeog aktivitetsområder for barn og unge og atkomsten til disse. Kommunen kan ikke gjennom innhentet eller mottatt dokumentasjon se at tiltaket er berørt av noen av disse forholdene. Kommunen er videre av den oppfatning at det vil være klart flere fordeler enn ulemper ved å tillate dispensasjon, da tiltaket er meget lite, tiltaket ikke vil medføre uønsket presedens, og tiltaket heller ikke synes å kunne medføre andre nevneverdige ulemper. På grunn av størrelsen på tiltaket vil det å regulere området være lite formålstjenlig fra et samfunnsøkonomisk og planfaglig ståsted. Man vil sånn sett kunne si at det å dispensere i fra plankravet i dette tilfellet kan være fordelaktig. I og med at det her er snakk om en fradeling der bruken ikke endres boligen vil fortsatt bli brukt som bolig og den eneste reelle endringen er at fradelt bolig vil bli liggende på en egen grunneiendom, er det kommunens vurdering at tiltakets beskjedne art og omfang må anses som en fordel for dispensasjon. I tillegg vurderes presedens ikke å være negativ, da dispensasjon er i tråd med jordlovsvedtak og tiltaket ikke medfører noen faktisk endring i bruk. Dispensasjon 2 - Kommuneplanens arealdel, pkt. C1- arealformål. Kommunen kan ikke se at en fradeling som omsøkt vil føre til vesentlig tilsidesetting av hensynet for landbruk, natur eller friluftsområder. Kommunen har i vurderingen lagt vekt på vedtak etter jordloven, fattet av NMK den , hvor følgende ble uttalt: «Jordloven 12 Det skal nå være en enklere og mer fleksibel delingsbestemmelse som gir kommunen økt handlingsrom til å fradele areal. Den omsøkte driftsenheten vurderes ut fra dagens drift ikke å ha behov for kårbolig. Det er ikke husdyr på gården og jorda er bortleid. Kårboligen ligger helt adskilt fra selve gårdstunet. Både tunet og kårboligen har hver sin adkomst. En fradeling av kårboligen ansees ikke å gi grunnlag for nevneverdig konflikt med landbruket i området. En kan imidlertid tenke seg at omkringliggende skog på sikt kan føre til uønsket skyggevirkning av tomta. Loven krever imidlertid at det må vises til konkrete ulemper av en viss størrelse og omfang, noe vi ikke kan påvise i dette tilfellet. En vil imidlertid bemerke at tomtegrensa i syd må holde god avstand til eksisterende landbruksvei. Dette med tanke på å unngå framtidig konflikter ved et eventuelt framtidig behov for oppgradering med breddeutvidelse av veien. En fradeling av kårboligen vil ikke gå ut over eiendommens produksjonspotensiale, da arealet allerede er nedbygd. En kan imidlertid framheve at kårboligen i seg selv kan gi eiendommen et visst inntektspotensial ved eventuell framleie. Dette må i tilfellet sees i forhold til etterspørsel på utleiemarkedet, prisnivå på utleie samt kostnader forbundet med framtidig vedlikehold av boligen. En vil anta at søker har tenkt igjennom dette og funnet det lite tjenlig med utleie. En vil derfor anta at landbrukseiendommen er mest side 4 av 7

5 tjent med en fradeling som vil føre til mindre bygningsmasse å vedlikeholde samtidig som kapital kan frigjøres for andre nødvendige investeringer på gården. Dette vil i så tilfelle være positivt for eiendommens landbruksdrift. Samlet sett vurderes det slik at den omsøkte fradelingen kan godkjennes. Kårbolig med tilstøtende tomt må avgrenses til ca 1 dekar.» Kommunen er videre av den oppfatning at det vil være klart flere fordeler enn ulemper ved å tillate dispensasjon, da en fradeling som omsøkt vil frigjøre økonomiske midler for landbruksdriften. Kommunen viser også til vurdering av fordeler og ulemper under dispensasjon fra plankravet. Biologisk mangfold I enhver sak som berører naturmiljøet skal de miljørettslige prinsipper i 8-12 jfr. Lov om forvaltning av naturens mangfold legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Ved søk i fagsystemet Naturbase er det ikke registrert noen viktige miljøelementer som blir berørt av tiltaket. Føre-var-prinsippet kommer til anvendelse i situasjoner der man ikke har tilstrekkelig kunnskap om naturmiljøet. Iht. tilgjengelige databaser vurderes kunnskapsgrunnlaget her å være tilstrekkelig klarlagt. Automatisk fredet kulturminne Dersom det viser seg at tiltaket kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredet kulturminne eller fremkalle fare for at det kan skje, må arbeidene straks stanses og kulturminneforvaltningen varsles umiddelbart. Ansvaret påhviler tiltakshaver og/eller ansvarshavende leder på stedet. INFORMASJON Etter vedtaket er fattet vil saken bli sendt videre til oppmålingsavdelingen. Oppmålingssaker har en behandlingstid på maksimalt 16 uker. Innsendte rettighetserklæringer vil bli tinglyst på ny grunneiendom samtidig med tinglysing av nytt gårds- og bruksnummer. Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra det tidspunktet hvor underretning er kommet frem til vedkommende part (se vedlegg til dette brev). Dersom matrikkelføring vil være i strid med lov om eigedomsregistrering, faller tillatelsen bort, jfr. plan- og bygningsloven 21-9 fjerde ledd. Ønskes tiltaket endret i forhold til rammene for dette vedtak, må endringene være godkjent av Kommunen før de kan gjennomføres. Gebyret for byggesaksbehandlingen må være innbetalt før byggearbeidet igangsettes og senest innen fakturaens forfallsdato. side 5 av 7

6 Gebyr I henhold til Gebyrregulativ for byggesaker gjeldende fra , skal det betales gebyr for utførte tjenester. Vi gjør oppmerksom på at oppmålingsgebyr for behandling etter lov om eiendomsregistrering vil komme i tillegg. Beskrivelse Antall Beløp 2.6 Delingsøknader ,- Pr. tomt utenfor regulert område Dispensasjon fra arealplan som krever minimal ,- vurdering som følge av innarbeidet praksis og/eller er i samsvar med retningslinje i kommuneplanen. Totalt gebyr å betale 11850,- Med vennlig hilsen Anitra Fossum Virksomhetsleder Joachim Lie Brasøy saksbehandler Dette brevet er godkjent elektronisk, og har derfor ingen håndskrevet signatur side 6 av 7

7 Klageadgang Vedtaket kan påklages til fylkesmannen jfr. Forvaltningsloven 28 og 29. Klagefrist Klagefristen er 3 uker fra den dag vedtaket kom frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. En eventuell klage skal sendes Plan byggesak, Sande kommune (postmottak@sande-ve.kommune.no, eller Postboks 300, 3071 Sande). Dersom det klages så sent at det kan være uklart om det er klaget i rett tid, bes det oppgitt når vedtaket kom frem. Om det er særlige grunner til det, kan du få forlenget klagefristen ved forespørsel, jfr forvaltningsloven Dersom klagen blir sendt etter 3 uker fra vedtaket ble mottatt, kan den bli avvist. Du bør derfor opplyse hvorfor du ikke kan lastes for en eventuell forsinkelse. Klagens innhold og form Klagen skal være undertegnet, angi hvilket vedtak det klages over, hvilke endringer som eventuelt ønskes, og hvilke grunner som anføres for klagen. Klagen bør også nevne eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for bedømmelsen av klagen. Anmodning om utsatt iverksettelse for gjennomføring av tiltaket Selv om det er klagerett kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er adgang til å søke om å få utsatt iverksettelse av vedtaket inntil klagefristen er ute, eller klagen er avgjort jfr forvaltningsloven 42. Innsyn i saksdokumentene Med de begrensninger som fremgår av forvaltningsloven 18 og 19, har du rett til å se dokumentene i saken. Ta gjerne kontakt dersom du har spørsmål, eller behøver veiledning i forbindelse med dette. side 7 av 7