Hva skal søknaden inneholde når er søknaden komplett? v/ Elisabeth Kynbråten Byutviklingssjefen Haugesund kommune

Transkript

1 Hva skal søknaden inneholde når er søknaden komplett? v/ Elisabeth Kynbråten Byutviklingssjefen Haugesund kommune

2 AKTUELLE DOKUMENTER VED SØKNAD SAK10 kap. 5 Presenteres i oversiktlig form Søknadsskjema /ByggSøk jf. SAK Nabovarsel jf. SAK Ev. disp. må fremgå av varselet. Ev. begrunnet søknad om dispensasjon Situasjonsplan Tegninger Ev. samtykke (avstand) Gjennomføringsplan jf. SAK Elektronisk søknad ikke nødvendig med tiltakshavers underskrift.

3 Tegninger Fasader og planer Arkitektonisk utforming Forhold til ev. kommunale retningslinjer for estetikk Forhold til nabobebyggelse (perspektiv, snitt, foto) Eksisterende og nye terrenglinjer Plantegning rom og funksjon Kotehøyde topp grunnmur/ferdig golv Ved ombygging eller tilbygg eksisterende og planlagt situasjon Målsatt og i målestokk

4 Plantegninger. Målsatt (med mållinjer) Vise alle etasjer (og loft) Vise romfunksjon, romareal og lysflate Vise faste innredninger i bygget/tilbygget

5 Fra veiledning Røyken kommune Snitt-tegning

6 Snitt. Typisk snitt gjennom bygning/tilbygg/påbygg Innvendige/utvendige høyder, alle etasjer helt opp til møne. Forslag til kotehøyde golv 1.etg. / topp grunnmur. Terrengbearbeidelse, skjæring, fylling, støttemur m.v.

7 NKF s infoark; Tegninger hva kreves? Veiledning Dibk

8 Estetikk og tilpasning Referanser i pbl 1-1 Formål 4. ledd 3-1 bokstav e) Oppgaver og hensyn ved planlegging Bestemmelser Estetisk utforming av omgivelsene skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggverk. Planer skal legge til rette for god forming av bygde omgivelser, gode bomiljøer og gode oppvekst- og levekår 11-9 pkt. 6 Kommuneplan Kommunen kan vedta bestemmelser om miljøkvalitet og estetikk 12-7 pkt. 1 Reguleringsplan Reguleringsplan kan ha bestemmelser om utforming, herunder estetiske krav Utforming av tiltak Tiltak skal ha god arkitektonisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon Visuelle kvaliteter Ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering Byggeskikknøkkelen

9 Dokumentasjon - tilpasning Fra byggforskserien

10

11 Tiltaksklasse arkitekturprosjektering. Ansvarlig søker foreslår tiltaksklasse for tiltaket, men det er kommunen som fastsetter tiltaksklassen, jf. SAK med tilhørende veiledning. Kommunen kan overprøve ansvarlig søkers forslag til tiltaksklasse, jf. SAK 9-3.

12 Vi kan sette krav om arkitekturprosjektering i tiltaksklasse 2: 1. Dersom oppgaven med å innpasse en ny bolig i et utbygd område er krevende. Dette kan være om tomten er liten og omkringliggende bebyggelse har en tradisjonell byggeskikk, og planlagt nybygg har en moderne utforming, som skiller seg vesentlig ut fra omkringliggende bebyggelse. Da kan vi oppnå djerv kontrast eller disharmonisk kontrast. Det kreves en viss arkitektfaglig kompetanse for at en skal lykkes med djerv kontrast. 2. Dersom terrenget er krevende med en svært bratt tomt, kan det være utfordrende å få til en god terrengtilpasning og det kreves ofte spesiell kompetanse.

13 Kriterier for tiltaksklasseplassering for prosjektering - Arkitektur. Arkitektur Arkitektonisk utforming av byggverk skal ha god terrengmessig tilpasning og plassering, visuell kvalitet, planløsning, miljøkonsept, universell utforming, lyd- og vibrasjonsforhold etc. Tiltaksklasse 1 Tiltaksklasse 2 Tiltaksklasse 3 Arkitektonisk utforming av: Byggverk i område regulert til åpen bebyggelse og frittstående tiltak i uregulert område. Ikke krevende ift. omgivelser. Ingen spesielle krav til uteareal og uterom. Mindre krav til terrengtilpasning. Arkitektonisk utforming av: Område med en viss tetthet, rekkehus, kjedehus o.l. Flerfunksjonelle byggverk med enkle krav til planløsning. Middels krav til terrengtilpasning. Arkitektonisk utforming av: Byggverk i arkitektonisk krevende sammenheng, historisk miljø eller by- og tettstedsmiljø. Flerfunksjonelle og komplekse byggverk med store krav til planløsning og terrengtilpasning.

14 Kriterier for tiltaksklasseplassering for søkerfunksjonen Søkerfunksjon For bygning, anlegg eller konstruksjon, og for en teknisk installasjon som selvstendig tiltak Tiltaksklasse Søknadens kompleksitet og omfang: flere trinnssøknad, flere ansvarsretter, eventuelt dispensasjoner m.m. Middels krevende koordinering i prosjekteringsog byggefasen Søknadens kompleksitet og omfang: ett-trinnssøknad og andre søknader med få ansvarsretter Søknadens kompleksitet og omfang: komplisert tiltak, omfattende rammesøknad + flere søknader om igangsettingstillatelse, mange ansvarsretter, eventuelt dispensasjoner/avklaringer med andre myndigheter o.a. Krevende koordinering i prosjekteringsog byggefasen

15 Avslag med hjemmel i pbl 19-2 Med henvisning til pbl 29-2 avslås søknad om rammetillatelse for omsøkte tiltak. Huset har en fremmedartet form som avviker fra tradisjonell norsk boligbebyggelse RASK tilbakemelding dersom tiltaket ikke Karakter som bærer preg av å være bygget i mur med forankring i en helt annen byggetradisjon enn den norske tilferdstiller pbl 19-2 Volumoppbyggingen er utflytende, uten klar formmessig oppbygging. uten å bidra til å klargjøre husets volummessige oppbygging. Fasademessig er bygget oppdelt med inntrukne verandaer, men veggflatenes proporsjoner bærer preg av å være resultatet av planløsningen, heller enn av en bevisst formgivning. Vinduenes størrelse og plassering understreker dette preget. Detaljeringen i huset er fremmedartet. Det gjelder piper, takåpning for veranda, kvaderlignende hjørner, vindusomramninger, dreide søyler, smårutete vinduer Takformen er mansardlignende, men uten den stramme form som hus med slike tak forbindes med. Taket ligger som en sammenhengende stor kake over det hele,

16 Situasjonsplan Situasjonskart benyttes som grunnlag for situasjonsplan som skal ligge ved alle bygge- og delesaker. Veiledning fra Røyken kommune Situasjonsplanen skal vise hele tiltaket, nøyaktig inntegnet, påført utvendige mål og avstander. Situasjonsplanen skal også vise, i den grad det er relevant, avstand til nabogrense, avstand til nærmeste nabo, senterlinje vei osv. Det nye tiltaket markeres med farge, f.eks. rødt, slik at det er lett å identifisere hva som er nytt og hva som eventuelt er eksisterende.

17 NKF s infoark; Situasjonsplan Hva kreves?

18 Spesifikasjon for situasjonskart og situasjonsplan Spesifikasjon for tegningsmateriale Fra Norges byggstandardiseringsråd

19 Utfordringer Svært mange søknader er avhengig av dispensasjon Dette fremgår ofte ikke av søknaden Avviket oppdages ikke i mottakskontrollen Saksbehandler oppdager avvik når saken skal skrives. Hva når heller ikke saksbehandler avdekker avviket? Søker sjekker ikke planen bagatelliserer avvik. Ny nabovarsling ofte nødvendig Tekniske krav ikke ivaretatt avvik fremgår ikke av søknaden.

20

21 Søknaden «returneres» ved følgende forhold og mangler: Uten nabovarsel Manglende tegninger - plan-, snitt-, fasadetegninger, fasadeoppriss - fotomontasje som viser forholdene til omgivelsene, - eksisterende og fremtidige terrenglinjer - situasjonsplan som viser uteoppholdsareal, parkering, terrengbehandling og evt. murer etc.) Manglende dispensasjoner eller ikke begrunnet dispensasjon. Jfr PBL pgrf 19-2 Andre forhold som kan ha betydning for utfallet av saken.

22 Dispensasjon Søknad om dispensasjon kan sendes inn separat eller sammen med søknad om tillatelse. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentligtilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter.

23 Dispensasjon fra avstandskrav Dersom en skal søke dispensasjon, må en først finne ut hva hensikten bak bestemmelsen er. Dispensasjon kan bare gis dersom hensikten ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det er søker som skal grunngi dispensasjonssøknaden. Opprinnelige hensyn: Brannvern, lys og rom mellom bygninger. Momenter for skjønnsmessig vurdering: Oppholdssted i det fri, utsikt, tilgjengelighet, tilpasning til terreng og tilpasning til eksisterende bebyggelse. Lys og luft mellom bygningene og bygningsstruktur.

24 Atkomst Dersom området er regulert/planvurdert skal regulert veg være opparbeidet frem til og langs den side av tomten hvor den har sin atkomst. Vegen skal være godkjent av kommunen før tomten deles eller bebygges. I forbindelse med deling av eiendom, kan det gis midlertidig utsettelse med vegopparbeidelse inntil tomten bebygges. I uregulert område er det tilstrekkelig at tomten er sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel.

25 Veiviser Dibk Spørsmål og svar Veiviser bygg uten å søke Hvor stort kan du bygge Veiledningsblader Dibk/NKF Eksempelsamlingen fravikelse TEK10 eksisterende bygg

26

27 Eksempler Ombygging av enebolig til bolig med to boenheter Bruksendring av tilleggsdel til hoveddel Bruksendring av fritidsbolig til bolig Bruksendring av del av enebolig til familiebarnehage Bruksendring fra næring til bolig Tilbygg av ny boenhet Tilbygg som utvidelse av eksisterende boenhet Bruksendring av loftsareal til egen boenhet Vern

28

29

30

31

32

33