FORSLAG TIL PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR RANVÆRINGSGATA 2-6, STOKMARKNES SENTRUM, HADSEL KOMMUNE.

Transkript

1 ! FORSLAG TIL PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR RANVÆRINGSGATA 2-6, STOKMARKNES SENTRUM, HADSEL KOMMUNE. PLAN Id SM62 Dato: Dato for siste revisjon: Dato for kommunestyrets vedtak/egengodkjenning: 1 GENERELT PLANBESTEMMELSER 1.1 Formål Reguleringsplanen skal legge til rette for etablering av bebyggelse for bolig, forretning og kontor med tilhørende uteoppholdsareal og p-kjeller. Illustrasjonsplan datert viser utnyttelse og omfang i tråd med de rammer som gis av denne planen. 1.2 Planavgrensning Det regulerte området er vist med plangrense på plankart sist revidert i målestokk 1:500 (A3 format). 1.3 Planområdets arealformål Området reguleres til følgende formål, jfr plan- og bygningsloven 12-5 og 12-6: Kombinertformål (ihht PBL 12-5, nr 1) - Bolig/kontor/forretning: BKB (1802) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (ihht PBL 12-5, nr 2) Parkeringsplasser: o_spp (2082) Fortau: o_sf1-2 (2012) Gatetun: f_sgt (2014) Hensynssoner (ihht PBL 12-6) -Frisikt (H140_1) Side 1! av 5!

2 2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Krav til søknad om tillatelse til tiltak Vedlagt søknad om rammetillatelse skal det følge en situasjonsplan/utomhusplan i passende målestokk. Planen skal vise opparbeiding av området som omsøkes med adkomst, parkering, terrengbehandling med eksisterende og planlagt terreng, murer og gjerder over 0,7 m, belysning, utstyr for avfallshåndtering, beplantning, o.a. Planområdet ligger i Støysone - Rød og Gul sone iht. T-1442 og det skal i hht områdereguleringsplan for sentrum utarbeides en støyvurdering vedlagt søknad om rammetillatelse. 2.2 Støy Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442 skal legges til grunn for gjennomføring av planforslaget. Før rammetillatelse kan gis må det dokumenters at følgende krav oppnås, eventuelt gjennom tiltak: krav til innendørs støynivå i teknisk forskrift overholdes. Utendørs støynivå på påkrevde utearealer og ved fasade utenfor påkrevde oppholdsrom er lavere enn nedre grenseverdi for gul støysone. For hver bruksenhet skal minst 50% av uteoppholdsarealer som er påkrevd etter denne reguleringsplan, ha lavere støynivå enn nedre grenseverdi for gul støysone. Støyverdiene for øvrig påkrevd uteoppholdsareal skal ligge klart under nedre grenseverdier for rød støysone. Minst 50% av oppholdsrommene i hver bruksenhet, og minst 1 soverom, skal ha lavere støynivå ved fasade enn nedre grenseverdi for gul støysone. Tiltak for støyskjerming som evt. må etableres som følge av støyvurderingen skal ferdigstilles før det kan gis brukstillatelse. 2.3 Energi Det skal i bygget installeres varmeanlegg som er forberedt for fjernvarme eller annen miljøvennlig varmekilde. Sammen med byggesøknad skal det framlegges dokumentasjon som viser utbyggingens effekt- og energibudsjett. Det skal gjøres rede for alternative varmeanlegg. 2.4 Universell utforming/tilgjengelighet Uteområder og atkomst til og i bygninger skal ha universell utforming som sikrer tilgjengelighet for alle i tråd med teknisk forskrift. 2.5 Parkering Forretning/kontor skal ha 1 p-plass pr 50 m2 BRA. Boliger skal ha 1 p-plass og 2 sykkelplasser pr 60 kvm BRA. Kravet inkluderer besøksparkering. Side 2! av 5!

3 Parkering skal i hovedsak finne sted i parkeringsanlegg under bakken. Offentlige plasser langs Ranværingsgata skal benyttes av besøkende i sentrum. Sykkelparkering anlegges ved innganger og i parkeringsanlegg under bakken. Av samlet antall parkeringsplasser skal minst 1 plass være utformet og reservert for forflytningshemmede. 2.6 Leke- og uteoppholdsareal MUA skal være minst 20 % av bruksarealet for boligene. Av disse skal minimum 6 m2 være privat, med minimum dybde 1,7 m (balkong/ altan/terrasse). Det anlegges fellesareal for boligene på tak. Felles oppholdsareal skal plasseres og utformes slik at de skjermes for støy, samt sikres gode solforhold. Det skal i tillegg til felles takterrasser, etableres en felles lekeplass på min 300 kvm på torgområdet. Lekeplassen skal betjene flere utbyggingsområder i sentrum, i tråd med sentrumsplanen. Opparbeidelse, andelsfordeling, utforming mv avklares i utbyggingsavtale med Hadsel kommune. 2.7 Vegetasjon og beplantning. Ny vegetasjon skal ha lite pollenutslipp. 2.8 Estetikk Nybygg skal ha flatt tak. Det stilles høye krav til estetikk, utforming og materialvalg for ny bebyggelse innenfor planområdet. Bygningenes estetiske kvaliteter, fjernvirkning samt hvordan bebyggelsen forholder seg til omgivelser og offentlige gaterom skal beskrives ved søknad om rammetillatelse. Nye bygninger skal ha variert volum-, høyde og fasadeoppdeling. Tekniske anlegg skal integreres i bygningene eller samles med trapperom og heissjakt. Fasade i 1. etg mot Ranværingsgata og Havnegata skal henvende seg mot gata og ha «butikkfasade» med store vindusfelt. 2.9 Avfall Avfallsløsning skal enten være i søppelrom eller nedgravd. Løsning avklares med lokalt avfallsselskap. Valg av løsning skal fremgå i rammesøknad Kabelanlegg Det må hensyntas eksisterende kabelanlegg i grunn. Flytting, nærbygging etc må avklares med kabeleier Kulturminner Skulle det under arbeid i marken komme frem gjenstander eller levninger, for eksempel ansamlinger av trekull eller unaturlige/uventede steinkonsentrasjoner, som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes kulturminnemyndighetene omgående, jf. Lov 9. Juni 1978 nr. 50 om kulturminner Side 3! av 5!

4 8. Sametinget skal ha særskilt varsel. 3. BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Bolig/forretning/kontor Innenfor området BKB kan det etableres bygg for bolig, forretning og kontor, med tilhørende uteoppholdsareal og parkering. I underetasje/kjeller skal det etableres garasjeanlegg som skal benyttes av beboerne/brukere av planområdet. Maks tillatt gesimshøyde for hver bygning er angitt på plankartet med kotehøyde i meter. Bebyggelsen skal plasseres innenfor formålsgrenser og byggegrenser vist i plankartet. Byggegrensen mot omkringliggende veier sammenfaller med formålsgrensen. Balkonger kan stikke maks 1,8 meter ut over formålsgrense mot Ranværingsgata og Havnegata. Maks tillatt prosent bebygd areal (%-BYA) er 100%. Laveste tillatte gulvnivå i forretning/kontor/bolig er kote + 3,5. Gulv og vegger i p-kjeller som ligger under kote +2,48 samt elektrisk utsyr og anlegg skal sikres i forhold til 20 års-stormflo. Trapperom, heishus eller andre nødvendige tekniske installasjoner tillates oppført inntil 1,5 m over maks gesimshøyde og skal ha god tilpasning og kvalitet i form og materialbruk. Slike konstruksjoner kan etableres innenfor maksimalt 10 % av takflaten. Ramper, trapper og forstøtningsmur tillates etablert utenfor byggegrense. Trappehus/rømningstrapp tillates å stikke inntil 3,0 meter over angitte maksimumshøyde på takterrasse dersom de gis en utforming som er integrert i den arkitektoniske helheten. Pergola/tak/levegg tillates oppført på takterrasse på maks 10% av takflaten. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Parkeringsplasser, o_spp Området skal benyttes til offentlig parkering. 4.2 Fortau, o_sf1-2 Det tillates at balkonger stikker 1,8 m ut over fortau langs Ranværingsgata. Fri høyde min 2,5 m. 4.3 Gatetun, o_sgt Område for adkomst fra Havnegata og inn i kvartalet. 5 HENSYNSSONE FRISIKT (H140_1) Gjelder frisikstone i forbindelse med adkomst parkeringsanlegg. I frisiktsonene skal det være frisikt i en høyde av 0,5m over tilstøtende terreng. Side 4! av 5!

5 6 REKKEFØLGEBESTEMMELSER a) Før det gis rammetillatelse skal det være utført utredning vedr stabilitet i byggegrunn. dokumenteres at grenseverdier for støy overholdes gjennom en støyfaglig utredning hvor støyberegninger og beskrivelse av nødvendige tiltak inngår. se pkt 2.2. prinsipper for overvannshåndtering godkjennes. prinsipper for sikring av konstruksjon p-kjeller, samt elektrisk utstyr og anlegg under kote +2,48 godkjennes. b) Før det kan gis igangsettingstillatelse skal det foreligge godkjente detaljerte planer som omfatter vei, vann, avløp, gatelys. c) Sammen med søknad om byggetillatelse skal det utarbeides vann- og avløpsplan. Vann- og avløpsledninger skal bygges i samsvar med godkjent plan. d) Før det kan igangsettes anleggsarbeider innenfor området skal det være inngått utbyggingsavtale som omfatter alle vei- og ledningsanlegg som skal bygges som offentlig og overtas av Hadsel kommune? e) Før det gis igangsettingstillatelse skal det være inngått utbyggingsavtale som omfatter opparbeidelse av lekeplass på Torget. f) Før igangsetting av bygge- og anleggsarbeider skal det være vurdert og gjennomført tiltak for å minske ulempevirkninger i området med hensyn til anleggstrafikk på offentlige veier, støv og støy. Støygrenser og varslingsplikt som fastsatt i Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T-1442 gjøres gjeldende. g) Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest skal uteområder på egen grunn, eller del av uteområder hvis flere byggetrinn, være opparbeidet i henhold til tillatelsen. Uteområder ferdigstilles senest første sommer (i løpet av september) etter at midlertidig brukstillatelse er gitt. h) Før det gis midlertidig brukstillatelse skal fortau langs fasaden være opparbeidet. i) Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest skal parkeringsplasser langs Ranværingsgata være opparbeidet i tråd med vegvesenets håndbok N100. j) Etter at denne reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser er stadfestet, kan det ikke inngås privatrettslige avtaler som er i strid med planen. Side 5! av 5!