Eiendom Drammen Travbane. Bilde fra 2012

Transkript

1 Eiendom Drammen Travbane Bilde fra

2 HVA SOM PRESENTERES I DAG Kort historisk bakgrunn/tilbakeblikk (summarisk oversikt frem til dagens avtale) Hva er bakgrunn for ny avtale av 2017 Hvilke endringer har skjedd underveis i prosessen - Eksterne forutsetninger og endringer - Interne vurderinger Gjennomgang av selve avtalene de viktigste punktene Videre prosess og fremdriftsplan i skriv til lagene av Det gjenstår dokumenter som er under utarbeidelse som grunnlag for beslutningstakere 2

3 Kort tilbakeblikk på prosjekter Perioden : 4-5 ulike prosjekter Avtalen av 2006 Hva skjedde og endret seg fra Tilleggsavtalen av 2013 Krav helhetlig planlegging Område NØ formelt frigitt til utbygging 3

4 Kort tilbakeblikk på prosjekter Prosjekt 88 Arealplan 1999 Mork & Partners 2000 Profiér 2001 HiTouch/Randi Eng 2003 Lidl Sjølyst Utvikling AS/Ola Mæle/Nils Tveit

5 Samarbeidet startet. Avtalen under utvikling 2006 Avtale inngått Spesifikasjon fra Drammen Travbane Presentasjon august 2006 for kommune (ordfører) og presse Informasjon til travlagene og øvrige aksjonærer. Arbeid å komme i posisjon overfor kommunen 2008 Presentasjon av plan for kommunen og behandling i formannskap Bystyre. Vedtak i Bystyret Videre arbeid inn mot administrasjon er tung 2009 Når ikke gjennom med opprinnelig planer i kommunen 2010 Planene endres nye forslag legges frem høsten 2010 og presenteres for travlag og Buskerud Travforbund ( ). I korthet gikk denne plan ut på at Hesteringen utbygges med boliger, og at ny Hestering og publikumsplass samordnes NØ på banen. Videre at trenerstallområdet utbygges til bydelssenter. Styret i Drammen Travbane AS sier nei til å bytte område Hestering mot deler av publikumsplass. Ikke god økonomi. Planer og forståelse av avtale tilspisser seg. 5

6 Store uenigheter mellom partene vinter 2011 om forståelse av avtale Nye planløsninger ettervinter Får ikke gjennomslag for storhandel på m2 og derved heller ikke boliger på samme areal med m2 Vi går fra integrerte løsninger mellom utbygging og travbanens behov til å se på separate løsninger. Disse planer bearbeides videre, og dreier seg om utbygging på Nord Østre del av eiendommen (trenerstallområdet). Mye bedre kontakt med kommunen. Prosjektet kommer inn under «Byprosjekter» - og fra høsten 2011 har det vært kontinuerlig kontakt og arbeid. Det er uenighet m.h.t. omfanget av regulering, og derav forståelse i avtalen mellom partene. Det utarbeides utkast til tilleggsavtale. Okt 2011 I møte med Drammen kommune presentert for planer knyttet til Berskaug idrettsanlegg Det vil skje store endringer på Marienlyst området, og det arbeides med ny plan for Berskaug. Bl.a. friidrettsbanen planlegges flyttet til Berskaug. Den foreløpige plan for Berskaug-området vil være særdeles utfordrende for god fremtidig utvikling på travbanen området NØ hvor bydelssenter planlegges. Konklusjon: Det er av avgjørende betydning med en helhetlig plan for travbaneområdet og Berskaug, ellers så er det stor fare for at travbaneplanene vil bli svært skadelidende. 6

7 2012 Det arbeides med «planprogram» kommunalt program (plan for hvordan regulering skal skje). Forståelsen i avtalen (av 2006) er vidt forskjellig. Drammen Travbane sier nei til å regulere hele området til boligbygging. Våre samarbeidspartnere er av en annen oppfatning. Drammen Travbane går ikke videre i arbeidet før vi har en felles forståelse av avtaleforholdet, dvs opsjonspunktet og frigivelse av stallområdet, og helhetlig planlegging Flere møter mellom partene gir ingen nærmere avklaringer DT engasjerer ny advokat til å se på avtalen av 2006, og behovet for avklaringer gjennom en tilleggsavtale Møtet med kommunen vedr «planprogram». Vi sier et absolutt nei til en helhetlig regulering før vi får en tilleggsavtale hvor en del punkter avklares (omfanget av regulering, opsjonspunkt, økonomi, planhorisont m.v.). Partene enige om at deres respektive advokater ser om de kan komme frem til en tilleggsavtale Møte med Drammen kommune. Kommunen gir relativt klare føringer på at de eller annen gang i fremtiden ser for seg noe annet enn travvirksomhet på dagens travbaneområde. 7

8 Etter 6-7 måneder frem og tilbake, mange møter, mange e-poster, er partene enige om en tilleggsavtale. Avtalen undertegnes! Vi var klare til å gå videre. Høsten 2013 Mulighetsstudie utarbeidet Generalforsamlingen Drammen Travbane AS gir fullmakt til å utarbeide integrert planløsning med Berskaugområdet dersom dette ut fra et helhetssyn er gunstig Våren 2014 Parallelloppdrag: Tre arkitektkompanier presenterte løsninger for området basert på mulighetsstudien. Presentert for kommunen Tanker om felles utviklingsselskap for hele området utvikler seg. Arbeidet med dette fortsetter hele året 2014, utover nyåret 2015 frem til sommeren 2017! Sommer/høst 2014: Arbeidet med planprogram gjenopptas. Endelig vedtak i Bystyret Arbeidet med områderegulering iverksettes. Formelt oppstartmøte Rambøll engasjeres av Åssiden Utvikling/Åssiden Bydelssenter AS.. 8

9 «tilleggsavtale» hva er avtalt Område som er «frigitt» etter avtalen av (todelt område Nord Øst og Nord Vest) Særskilte bestemmelser område Nord Vest Pris på frigitt område: Frem til etter avtale av 2006 Etter % regulering etter konsumprisindeks Helhetlig regulering av eiendommen til bolig og næringsformål Flere forutsetninger Rekkefølgebestemmelser som sikrer DTs virksomhet Reguleringsforslag «baneområdet» skal spesifikt godkjennes av DT DT aktiv i prosessen Opsjonspunktet i avtalen av 2006 faller bort, og erstattes av: Førsterett til å forhandle om kjøp av «baneområdet» dersom det blir vedtatt at dette skal frigis/selges Tidsavgrensninger Dersom en ikke kommer til enighet området Nord Vest tilbakeføres, og avtaleforholdet opphører. 9

10 To hovedarbeidsområder: Ny samarbeidsavtale Arbeidet med områderegulering Ny samarbeidsavtale Krav fra BTE til prinsipper som legges til grunn To firmaer med verdivurderinger basert på arkitektenes skisser (3 parallelloppdrag) Hvordan komme frem til ÅB s opparbeidede rettigheter i forhold til tidligere avtaler Hvordan få dette inn i ny avtale til erstatning for tidligere avtaler Ny samarbeidsavtale undertegnet skal godkjennes av BT/BTH 10

11 Arbeidet med områderegulering Endrede forutsetninger fra kommunen fra 2014 Krav til en helhetlig områdeplan, reguleringsplan for deler av området ikke godt nok Områdeplan i et perspektiv sammen med Berskaug idrettsanlegg Kommunale (og statlige) krav til bl.a. grøntområder m.m. Planprogram Travbane-Berskaug vedtatt av bystyret Anleggsplan for idrettsanlegg på Berskaug vedtatt av bystyret Travbanen avsatt som transformasjonsområde i kommuneplanens arealdel, vedtatt av bystyret Formannskapet orientert (av administrasjon i kommunen) om planarbeidet Legger integrerte løsninger mellom område som videre rammer i planarbeidet. Åpning av Kjøsterudbekken etter flom høsten 2015 Arbeidet med områdeplan lagt på «vent» høsten 2016 inntil partene kommet til enighet om ny samarbeidsavtale Arbeidet med områdeplan gjenopptatt august 2017 Mulig politisk behandling 1. kvartal

12 Utvikling Drammen Travbane 12

13 Informasjonsmøte

14 .. Tanker om plassering av Bydelssenter 14

15 .. en liten kuriositet fra begynnelsen av 1970-årene 15

16 Skisse høsten

17 Nord østre område - trenerstaller 17

18 Informasjonsmøte Arbeid med planprosess Planprosess kan skje i løpet av 1-2 år Så må en vurdere om det er grunnlag for å be om bud på hele baneområdet Banen må selv være aktiv og pågående i planprosessen for å skape størst mulig verdier. Bruk av ressurser. Prosessen videre - todelt Utrede baneløsninger - Ulike alternativer må utredes og vurderes Parallelt må det avklares hva som er relevant av nye baneløsning. Dette må være avklart innen en fatter vedtak om noe bud på baneområdet Hvordan organiserer vi opp utredning av fremtidige alternativer. Hva bruker vi av ressurser. 18

19 Informasjonsmøte Valgets kvaler ja eller nei til hele baneområdet? JA Forutsetninger: - Godt nok tilbud - Ny løsning avklart NEI Konsekvenser: - Område NordØst blir utbygd - Fortsatt drift, avklart gjennom rekkefølgebestemmelser - Ingen trenerstaller, kun racingbane - Dvaletilstand utvikling - Skapt fremtidige verdier - Forvalte arvesølvet på en god måte - Sitte å vente på «rett» tidspunkt

20 Informasjonsmøte utfordringer vi (umiddelbart vinter 2014) står overfor. Valg av planløsning: JA eller NEI til «evig trav» på nåværende bane JA eller NEI til nye muligheter for travsporten i vårt område 20

21 Informasjonsmøte Hvilke perspektiver kan ligge til grunn for ulike vurderinger: a) Sett fra eiendomsfaglig/-økonomisk perspektiv b) Travsporten i vårt distrikt c) Større travpolitisk bilde travsporten på Østlandet 21

22 Informasjonsmøte Hvilke perspektiver kan ligge til grunn for ulike vurderinger: a).. b) Travsporten i vårt distrikt a) Står og faller travsporten i distriktet med at Drammen Travbane eksisterer i sin nåværende form b) Hvilke muligheter åpner seg ved salg av dagens Drammen Travbane c).. og hvilke umiddelbare negative konsekvenser innebærer det d) Allerede på lagskonferansen i Buskerud Travforbund ble fremlagt følgende: tør vi drøfte: et mer overordnet perspektiv på utvikling av travsporten i distriktet skal BT/DT engasjere seg i etablering av treningsmuligheter utenom selve DT skal BT/DT se på samarbeids-/samordningsløsninger med andre baner i distriktet hvordan skal DT se ut om 25 år 22

23 Informasjonsmøte Ny baneløsning valgets muligheter? Fordomsfritt skissere ulike alternativer, og begrunne disse Buskerudbane Samordning med andre baner Østover, eller syd-vestover Større anlegg med gode treningsmuligheter Sesongbane Rammevilkår hvem setter betingelsene Utbygge bemannede treningsbaner og/eller hestegårder 23

24 Buskerudtravets fremtid? 24

25 Buskerudtravets fremtid? UTREDNINGER Tidligere styrer (frem til 2014) ikke tatt skikkelig tak i prosessen med å drøfte travsportens fremtid i Buskerud I mai 2014 oppnevnte styret i BT ei arbeidsgruppe (Stillerud, Billing, Martinsen) til å utrede Buskerudtravets fremtid. Arbeidet ble påbegynt, men ikke sluttført. I juni 2016 utarbeidet administrasjon ved Drammen Travbane (Bakken og Gravdal) dokumentet «Buskerudtravets fremtid» som grunnlag for videre politiske drøftinger og behandling. Dokumentet ikke tatt opp til videre politiske drøftinger Oktober 2016 oppnevnt ny arbeidsgruppe (Kjell Grønhovd leder medlemmer). Skal levere forslag innen

26 Buskerudtravets fremtid? Videre prosess og fremdriftsplan i skriv til lagene av Det gjenstår dokumenter som er under utarbeidelse som grunnlag for beslutningstakere 26

27 Gjennomgang av selve avtalene de viktigste punktene 27

28 Avtale av 2006/

29 29

30 Opprinnelig avtale 2006/2013 Opprinnelig avtale går overordnet ut på at BTE bidrar til omregulering av Travbanen i regi av ÅB, for så å selge ferdig regulerte deler av Området til ÅB til indeksregulerte priser som ble fastsatt i Opprinnelig avtale opererer med en inndeling av Området i delarealene «Nord-vest», «Nord-øst» og «Baneområdet», jf. kartskisse. Kort oppsummert innebærer Opprinnelig avtale følgende: Planlegging og reguleringsprosess skjer i regi av ÅB. BTE har en passiv rolle og det er ikke lagt opp til at BTE selv skal drive eiendomsutvikling / realisering av Området. Etter Opprinnelig avtale har BTE kontroll med reguleringsformål og arealbruk på mesteparten av Området (Nord-vest og Baneområdet). (Kommunen har senere krevd områderegulering, og BTE har ikke lenger denne kontrollen). BTE kan fritt velge fortsatt travvirksomhet på Området fremfor eiendomsutvikling, unntatt på Nord-øst. ÅB har rett til å kjøpe tomtearealene i Nord-øst til lave priser (betydelig under dagens markedsverdi). Dersom det ikke skal drives fortsatt travvirksomhet på Området, har ÅB også rett til å kjøpe arealene i Nord-vest til samme lave priser som for Nord-øst. ÅB har en førsteforhandlingsrett ved eventuelt salg av Baneområdet, men for dette arealet kan BTE kreve markedspris. 30

31 Opprinnelig avtale 2006/2013 Kort oppsummert innebærer Opprinnelig avtale følgende, forts: Det vil ta lang tid før BTE mottar oppgjør for salg av eiendom. (For eksempel vil BTE ved salg av Nord-vest få betalt en «as is»-verdi på totalt NOK slik: NOK 5 mill. fire uker etter at ny reguleringsplan for Området er endelig, NOK innen de neste to årene, og de resterende NOK etter ytterligere to år. BTE skal i tillegg ha 50 % av regulerings- gevinsten, som skal utbetales gradvis innen syv år etter at ny regulering er endelig vedtatt.) Opprinnelig avtale legger opp til direktesalg av eiendom fra BTE, hvilket kan innebære en betydelig skatteog likviditetsbelastning for BTE på et tidlig tidspunkt. Opprinnelig avtale (hovedavtalen fra 2006) har diverse uklare / mangelfulle reguleringer med potensial for uenighet og tvist mellom partene. Dette gjelder bl.a. bestemmelsene om oppgjør for salg av eiendom fra BTE til ÅB, både når det gjelder hvilke beløp som skal betales og forfallstidspunkter Opprinnelig avtale vil i utgangspunktet (etter sin ordlyd) opphøre uten ytterligere ansvar for partene dersom ny regulering av Området ikke er vedtatt innen

32 Avtale

33 Avtale

34 Avtale 2017 Ny avtale går overordnet ut på at BTE blir en aktiv part i den videre reguleringsprosess av Travbanen gjennom et nytt utviklingsselskap («Selskapet») hvor BTE eier 80 % og SU 20 % av aksjene. Travbanen deles i to, hvor den østre delen («Del 1») legges inn i Selskapet mens den vestre delen («Del 2») eies og forvaltes av BTE alene, jf. kartskisse. Kort oppsummert innebærer Ny avtale følgende: Planlegging og reguleringsprosess skjer i regi av Selskapet. BTE har en aktiv rolle og det er lagt opp til at BTE selv skal drive eiendomsutvikling / realisering av Området. BTE legger Del 1 inn Selskapet gjennom fisjon/fusjon. Parallelt med dette fusjoneres Åssiden Bydelssenter AS (BTE s avtalepart i Opprinnelig avtale) med Selskapet. I den videre reguleringsprosess skal BTE og Selskapet arbeide for at tillatt utbyggingsvolum på Området blir fordelt med ca. 54,3 % på Del 1 og 45,7 % på Del 2. Del 1 omreguleres til bolig/næring og selges eller utvikles gradvis i regi av Selskapet. Påløpte og fremtidige kostnader ved reguleringsprosessen dekkes i hovedsak av ÅB. (Selskapets andel av kostnadene er begrenset til NOK ) Ved beregning av verdier er parten enige om at hver m2 teller likt. BTE har kontroll i Selskapet gjennom sin aksjemajoritet 34

35 Avtale 2017 Kort oppsummert innebærer Ny avtale følgende forts.: Samarbeidet mellom aksjonærene i Selskapet er nærmere regulert i egen aksjonæravtale, men avtalen inneholder i liten grad begrensninger av BTE s / aksjeeiernes beslutningsmyndighet. Ved gjennomført fisjon/fusjon av Del 1 bortfaller Opprinnelig avtale i sin helhet og erstattes fullt ut av Ny avtale. ÅB kan ikke lenger fremme noe krav mot BTE på grunnlag av Opprinnelig avtale. Travvirksomheten besluttes avviklet. Travvirksomheten kan fortsette frem til Selskapet har behov for fysisk å disponere arealene til annet formål. Ny avtale fastsetter hovedprinsipper for fremtidig fordeling av infrastrukturkostnader mellom Selskapet og BTE, knyttet til de to delene av Området (Del 1 og Del 2). BTE skal ikke betale for slike infrastrukturkostnader før det startes utbygging på Del 2. BTE disponerer i utgangspunktet fritt over Del 2, men frem til kan det ikke gjennomføres utvikling som vil være i direkte konkurranse med planlagte prosjekter på Del 1. Ny avtale inneholder bestemmelser om at partene kan kreve at samarbeidet opphører dersom ny regulering av Området ikke er vedtatt innen , eller reguleringen blir vedtatt med vesentlig redusert utbyggingsvolum (mindre enn kvm BTA for Området samlet). Ved slikt opphør skal BTE overta ÅB s aksjer i Selskapet for NOK 1 per aksje. Avtalen forutsetter nødvendig vedtak og godkjennelse fra Buskerud Travforbund / BTH s styre foreligger. 35

36 Avtaler 2006/2013 og 2017 HOVEDENDRINGER I AVTALEN 2017 Travet tar styring i utviklingen og blir en eiendomsutvikler (80/20 i nytt selskap Del1 AS) Gjennom prosessen og ny avtale gir det travet en helt annen bedre - økonomi Hver m2 på eiendommen er like mye verdt 36