Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø 2018/ Kommunestyret 2018/

Transkript

1 Halden kommune Arkivkode: Arkivsaksnr: Journal dato: Saksbehandler: L / Øivind Juel Kristiansen Utvalgssak Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø 2018/ Kommunestyret 2018/ Utsendte vedlegg 1 Planbeskrivelse, datert , sist revidert Reguleringsbestemmelser, datert , sist revidert Plankart, datert , sist revidert ROS-analyse 5 Brev fra Østfold fylkeskommune, datert Uttalelser ved høring og offentlig ettersyn Forslag til detaljregulering for Rishaughøgda, 2. gangs behandling og egengodkjenning Denne saken er utredet etter prinsippet for fullført saksbehandling. Sammendrag av saken: Formålet med planarbeidet er å legge til rette for variert boligutbygging i dette området på Rishaughøgda som er avsatt til framtidig boligutbygging i kommuneplanens arealdel (område B20). Det legges til rette for utbygging med inntil 60 nye boenheter i form av konsentrert småhusbebyggelse i kjede/rekke, flermannsboliger og blokkbebyggelse. Planforslaget er utarbeidet av MjøsPlan AS for Din Bolig Østfold as. Oppstart av dette planarbeidet ble varslet i januar 2015 med brev til berørte parter/offentlig instanser og ved kunngjøring i lokalavisen. Planforslaget ble fremmet til 1. gangs behandling i hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø (PS 2016/82), og lå ute til høring og offentlig ettersyn i perioden Ved høring og offentlig ettersyn kom det inn 8 eksterne uttalelser til planforslaget samt uttalelser fra Halden eldreråd og Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Østfold fylkeskommune fremmet innsigelse fordi kravene til leke- og oppholdsarealer ikke var tilstrekkelig ivaretatt. Innsigelsen er frafalt i brev fra Østfold fylkeskommune datert Som en følge av innsigelsen, samt faglige råd og innspill er det foretatt noen endringer i plan-dokumentene. Endringene fremgår av saksfremstillingen og de reviderte plandokumentene som følger vedlagt. Administrasjonen mener planforslaget gir et tilstrekkelig godt grunnlag for utbygging innenfor planområdet og det fremmes her for 2. gangs behandling/egengodkjenning. Samtidig oppheves «Reguleringsplan for Hovsveien 15 m.m.» som nå inngår i «Detaljregulering for Rishaughøgda».

2 Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling: Anne-Kari Holm (SP) fremmet innstillingen fra Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø. Ved votering ble hovedutvalgets innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. I medhold av lov om planlegging og byggesaksbehandling godkjennes forslag til «Detaljregulering for Rishaughøgda» nasjonal plan-id G-695. Plandokumentene består av Planbeskrivelse, bestemmelser og plankart, alle datert og sist revidert I medhold av lov om planlegging og byggesaksbehandling oppheves «Reguleringsplan for Hovsveien 15 mm.» nasjonal plan-id G-611 vedtatt Saksprotokoll i Hovedutvalg for plan, teknisk, landbruk og miljø Behandling: Ved votering ble rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak: 3. I medhold av lov om planlegging og byggesaksbehandling godkjennes forslag til «Detaljregulering for Rishaughøgda» nasjonal plan-id G-695. Plandokumentene består av Planbeskrivelse, bestemmelser og plankart, alle datert og sist revidert I medhold av lov om planlegging og byggesaksbehandling oppheves «Reguleringsplan for Hovsveien 15 mm.» nasjonal plan-id G-611 vedtatt Rådmannens innstilling: 5. I medhold av lov om planlegging og byggesaksbehandling godkjennes forslag til «Detaljregulering for Rishaughøgda» nasjonal plan-id G-695. Plandokumentene består av Planbeskrivelse, bestemmelser og plankart, alle datert og sist revidert I medhold av lov om planlegging og byggesaksbehandling oppheves «Reguleringsplan for Hovsveien 15 mm.» nasjonal plan-id G-611 vedtatt

3 Saksutredning: Bakgrunn Når det gjelder bakgrunn for planarbeidet vises det til planbeskrivelsen som følger vedlagt. De fagutredningene som er gjennomført er omtalt i 1x behandlingen av saken og en går derfor ikke nærmere inn på dette i sluttbehandlingen. Da man varslet oppstart av dette planarbeidet varslet man samtidig at «Reguleringsplan for Hovsveien 15 mm.» skulle oppheves. Dette er en plan som omfatter et lite område som nå er ferdig utbygd. Planen er nå inkludert i detaljreguleringen for Rishaughøgda og den formelle opphevingen av Reguleringsplanen for Hovsveien er inkludert i denne sluttbehandlingen. Vurdering Ved høring og offentlig ettersyn mottok kommunen 8 eksterne uttalelser innen fristen som var , samt uttalelser fra Halden eldreråd og Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Østfold fylkeskommune fremmet en betinget innsigelse til planforslaget. Planforslaget er endret for å imøtekomme innsigelsen, og denne ble frafalt i brev fra fylkeskommunen av Vilkårene for at kommunestyret skal kunne egengodkjenne detaljreguleringen er dermed oppfylt. Alle innkomne uttalelser er oversendt plankonsulent (MjøsPlan AS) til vurdering, og som en følge av innsigelsen og faglige råd og innspill er det foretatt noen endringer i plandokumentene. Disse fremgår av saksfremstillingen. De reviderte plandokumentene følger vedlagt. De innkomne uttalelsene er oppsummert og kommentert nedenfor, og følger også vedlagt i sin helhet. 1. NVE, datert NVE har ingen merknader til planforslaget. 2. Østfold fylkeskommune, plan og miljøseksjonen, datert Fylkeskommunen fremmer en betinget innsigelse til planforslaget fordi dette ikke tilfredsstiller kravene til leke- og uteoppholdsarealer. Planen må sikre tilstrekkelige, trygge og hensiktsmessige leke- og uteoppholdsarealer for barn- og unge. Det gis faglige råd om byggegrenser i delfelt BK8, om at bestemmelsen om automatisk fredede kulturminner tas hensyn til i det avsluttende arbeidet med planen, og at barnetalspersonen blir tatt med og at hans bidrag dokumenteres i planbeskrivelsen. Som en følge av fylkeskommunens innsigelse er det nå nedfelt et eksplisitt krav om 50m² leke- og uteoppholdsareal i planens bestemmelser ( siste ledd). I tillegg er maks. antall boenheter innenfor planområdet redusert fra 73 til 60. Denne endringen har medført at innsigelsen er trukket. Delfelt BK8, som i planforslaget som lå ute til høring og offentlig ettersyn var det nordligste delfeltet for ny boligutbygging, er tatt ut av planforslaget pga. uavklarte eiendomsforhold. Dermed bortfaller problemstillingen vedr. byggegrense som fylkeskommunen påpeker. Bestemmelsen vedr. automatisk fredede kulturminner følger av annet lovverk (lov om kulturminner) og trenger da ikke innarbeides i bestemmelsene. Barnetalspersonen har fått planinitiativet til uttalelse ved oppstart av planarbeidet, og har også fått oversendt planforslaget til uttalelse når dette ble formelt fremmet til 1x behandling av forslagsstiller. Det foreligger ingen innspill fra barnetalspersonen. Dette framgår nå av planbeskrivelsens kap Fylkesmannen i Østfold, datert Fylkesmannen mener det er positivt at det legges til rette for variert bebyggelse i området, og at deres innspill om å sikre landarealer for salamanderne er fulgt opp. Mener det bør foretas følgende endringer i planforslaget: Reguleringsbestemmelsenes 4.4. har følgende ordlyd: «Naturlig avrenning til nærliggende amfibielokalitet øst for planområdet skal opprettholdes. I anleggsfasen skal det sikres særskilt at lokaliteten ikke tilføres partikkelholdig/forurenset overvann eller annen forurensning.» Det bør kreves dokumentert hvordan dette er tenkt håndtert før det gis igangsettingstillatelse.

4 Planbeskrivelsens pkt. 7,2 bør endres slik at det her refereres til gjeldende statlig planretningslinje for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Fylkesmannens merknader er tatt til etterretning. Bestemmelsenes 4.4 har fått følgende tillegg: «Sikringstiltakene skal dokumenteres sammen med søknad om tiltak innenfor planområdet.» Planbeskrivelsens pkt. 7,2 er endret med riktig referanse. 4. Statens vegvesen, region øst, datert Vegvesenet anbefaler sterkt at det bør tilrettelegges for kantstopp i stede for busslomme fordi den foreslåtte busslommen ikke er regulert inn i hht. gjeldende norm (har ikke tilstrekkelig lengde) noe som vanskeliggjør universell utforming. Mener at det ikke bør anlegges fortau sørover mot busstopp, men 2,5 m bred g/s-veg med 1,5 m bredt trafikkskille mot veg. Videre at det bør etableres fortau langs de mest trafikkerte internveiene i utbyggingsfeltet. Vegvesenets synspunkter vedr. busstopp tas til etterretning. Det er nå regulert inn kantstopp i stede for busslomme. Kommunens vegmyndighet har ikke hatt synspunkter på at det bør bygges fortau langs flere av de feltinterne vegene enn det som allerede er foreslått i planforslaget. Dette vurderes dermed til å være tilstrekkelig. I et annet planarbeid reguleres det nå for fortau langs hele Hovsveien fra Vekterveien til Hov. Det bør da være akseptabelt med fortau på den begrensede strekningen fra innkjøringen til dette feltet til busstoppestedet. Dette også for å ta minst mulig av tilgrensende boligeiendom. 5. Naturvernforbundet i Halden, datert Naturvernforbundet konkluderer i sin merknad med at det ikke er foretatt skikkelige undersøkelser etter biomangfoldlovens bestemmelser. De mener det må gjøres grundigere undersøkelser og at vedtak av planen må utsettes til det foreligger en godkjent rapport vedr. biologisk mangfold. Planforslaget har vært på høring hos Fylkesmannens miljøvernavdeling som er fagetat på dette området. Fylkesmannens merknader er fulgt opp i revidert planforslag, og administrasjonen legger da til grunn at temaet natur/biologisk mangfold er ivaretatt på en tilfredsstillende måte i planforslaget. 6. Atle Simonsen, datert Simonsen har følgende merknader: En del av hans tomt er inkludert i planen som utbyggingsområde for nye boliger. Fortauet fra dette området til skolen er dårlig og utrygt, og det er allerede mye trafikk på Hovsveien. Mener det også bør legges til rette for større boliger i feltet slik at familier kan etablere seg her. I revidert planforslag er delfelt BK 6 redusert og tilpasset riktig eiendomsgrense mot Simonsen. Flere av de planlagte boligene vil få en størrelse som gjør at de også kan være velegnet for barnefamilier. I kommuneplanens arealdel har man tilrettelagt for framtidig utbygging av dette området. En evt. utbedring av fortauet langs Hovsveien herfra og nordover til skolen ligger utenfor dette planarbeidet. 7. Advokatfirmaet Hammervold Pind DA, datert Advokatfirmaet representerer Arild Svendsen og Hilde Gløckner, eiere av naboeiendommen gnr/bnr 166/3. Følgende punkter tas opp: Vedr. delfelt BK8 og L3. o Det er her usikre eiendomsgrenser mot deres eiendom. o o Byggegrense mot deres eiendom må endres til 4 m, utnyttelsegraden er for høy. Utbyggingen er massiv. Utnyttelsen bør sees i sammenheng med grad av utnytting på omkringliggende eiendommer. Det bør også hensyntas at planområdet grenser til hensynssone for bevaring av kulturmiljø og friluftsområde. Vedr. resterende planområde.

5 o Utnyttelsen er for høy. o Det er ikke redegjort tilstrekkelig for virkningen av og behovet for en byggegrense på 2 m mot tilgrensende friluftsområde. o Utbyggingen må tilpasses landskapet og ikke bli for ruvende og fremtredende. o Bestemmelsene gir liten forutsigbarhet i fht. hvordan framtidig utbygging vil se ut. Øvrige forhold o Det er et rikt dyre og planteliv i området. Mener at det biologiske mangfoldet er for dårlig utredet og at det må gjøres ytterligere undersøkelser her. Som en følge av de uavklarte eiendomsforholdene mot eiendommen gnr/bnr 166/3 er det opprinnelige delfeltet BK8 og delfelt L3 tatt ut av det reviderte planforslaget. Disse merknadene er derfor ikke lenger aktuelle. I tillegg til at delfelt BK8 er tatt ut av planforlaget er utnyttelsesgraden (%-BYA) nedjustert i 6 av 9 delfelt. Antallet boligenheter er redusert fra max. 73 til max 60. Når det gjelder byggegrenser er disse 4m mot naboeiendommer med bebyggelse, og på det minste 2m mot naboeiendommen i øst. Planområdet grenser her mot utmark. Administrasjonen er av den oppfatning at denne byggegrensen er akseptabel når planområdet er innskrenket og det ikke lenger er delfelt for utbygging som grenser direkte mot gnr/bnr 166/3. Bestemmelsen setter krav om at utomhusplanen skal vise profiler og snitt med eksisterende og nytt terreng. Dette bør sammen med de øvrige bestemmelsene gi et tilstrekkelig grunnlag for å styre utbyggingen. I reviderte planforslag er det nå angitt maksimal kotehøyde for utbygging i felt BB1 og BK8. Planforslaget har vært på høring hos Fylkesmannens miljøvernavdeling som er fagetat på tema natur og biologisk mangfold. Fylkesmannens merknader er fulgt opp i revidert planforslag, og administrasjonen legger da til grunn at temaet natur/biologisk mangfold er ivaretatt på en tilfredsstillende måte i planforslaget. 8. Fortidsminneforeningen i Halden, datert Foreningen viser til sitt tidligere innspill og tilføyer at det bør være 4 m. byggegrense mot grøntområder generelt, og Roligheten spesielt. Håper at automatisk fredede kulturminner ivaretas. De delene av planforslaget som grenset mot Roligheten(Schnitlerhytta) er tatt ut av revidert planforslag på grunn av uavklarte eiendomsforhold. Byggegrenser mot dette området dermed ikke lenger tema. Byggegrense mot grøntområder i øst er på det minste 2 m. Dette er LNF-områder i kommuneplanens arealdel. I dette tilfellet mener administrasjonen at en slik byggegrense er tilstrekkelig. Mot bebygde arealer er byggegrensen 4 m. I planforslaget er fornminnene ivaretatt i hht. fylkeskonservators anvisning. 9. Halden eldreråd, datert Halden eldreråd behandlet planforslaget i sitt møte som sak 2016/80. Det ble fattet følgende vedtak: Saken tas til orientering. 10. Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne, datert Rådet behandlet planforslaget i sitt møte som sak 2016/67. Det ble fattet følgende vedtak: 1. PBL stiller krav om tilgjengelighet til bolig i forhold til de fire hovedrom på inngangsplan. Det bør i reguleringsplanen fremkomme en oversikt over at dette kravet er overholdt. 2. Alle kollektivanlegg inklusive kollektivholdeplass og anlegg for gående og syklende skal ha universell utforming.

6 Rådet er godt fornøyd med at det legges opp til lekeplasser og møtesteder som er grunnleggende universelt utformet. Krav om tilgjengelighet ivaretas i byggesaken, det er gitt bestemmelser som sikrer universell utforming. Konklusjon Plandokumentene er endret slik det framgår av saksframstillingen ovenfor og oppsummeres slik: -Boligfelt, lekeareal og deler av LNA1 som i høringsutkastet lå lengst nord i planområdet, er trukket ut av planforslaget på grunn av uavklarte forhold vedr. eiendomsgrensene. -Delfelt BK6 er redusert i forhold til nye opplysninger om eiendomsgrenser. -Tidligere felt BB1 er endret til BK8 hvor blokkbebyggelsen er erstattet med konsentrert småhusbebyggelse. -Busslomme i sør er endret til kantstopp samt tilpasset pågående planarbeid for fortau langs Hovsveien. - Som en tilpassing til arbeidet som pågår med regulering av fortau langs Hovsveien er et mindre vegareal som opprinnelig var benevnt o_kv3 og tilknyttet et fotgjengerfelt mot eksisterende sørgående bussholdeplass, er tatt ut av planen. Tidligere o_kv3 i nord har således fått benevnelsen o_kv2. Med bakgrunn i dette mangler benevnelsen KV3 i planforslaget, da forslagsstiller har valgt å videreføre opprinnelige benevnelser for adkomstveiene f_kv4-f_kv8. -Bestemmelsene er tilpasset revidert plan. Bestemmelsen ( 5.1.5) om 50m² leke- og uteoppholdsarealer i tillegg til L1 og L2 imøtekommer fylkeskommunens innsigelse. -Max. antall boenheter og % BYA er bedre tilpasset hvert delfelt. Totalt er antallet boenheter redusert fra max. 73 til max. 60. Administrasjonen mener planforslaget gir et tilstrekkelig godt grunnlag for utbygging, og det fremmes her for 2. gangs behandling/egengodkjenning. Samtidig foreslås «Reguleringsplan for Hovsveien 15 mm.» opphevet da dette området nå er inkludert i Detaljreguleringen for Rishaughøgda. Dokumentet er elektronisk godkjent av: Ulf Ellingsen Morten Høvik