Kapitalforvaltningsrapport. k profil UNION Eiendomskapital Prognoser for eiendomsmarkedet. Beste skandinaviske eiendomsfond

Transkript

1 4 Prognoser for eiendomsmarkedet 8 Beste skandinaviske eiendomsfond 10 Forvalter NOK 9 mrd i eiendomsverdier k profil 2010 Kapitalforvaltningsrapport UNION Eiendomskapital 2014

2 3 INNHOLD Vi skaper verdier av eiendom. Det kan vi gjøre bedre enn andre fordi vi har et mer aktivt forhold til forvaltningen av eiendom, og fordi vi som den eneste i bransjen er involvert i alle deler av eiendomsmarkedet. Den kunnskap og kompetanse vi får gjennom vår meglerforretning, corporate finance virksomhet og gjennom selv å ta hånd om forvaltningen av våre eiendommer, gjør oss i bedre stand til å se hvilke grep som til en hver tid må gjøres for å skape merverdi for våre kunder og investorer. Vi skaper verdier av eiendom Innhold UNIONs prognose for eiendomsmarkedet 4 Beste skandinaviske eiendomsfond 8 Eiendomsporteføljen 10 Syndikateiendommer 12 Storebrand Eiendomsfond AS 37 UNION Eiendomsinvest Norge AS 54 Ansatte i UNION Gruppen AS 60 Om UNION 66

3 4 5 PROGNOSE UNIONs prognose for eiendomsmarkedet PROGNOSE UNION Eiendomskapital forventer at eiendomsmarkedet i Norge vil gi en årlig total kapitalavkastning på 7,4 % i årene UNION Eiendomskapital forventer en attraktiv avkastning innenfor eiendom de nærmeste årene. De viktigste kildene til avkastningen i perioden er en attraktiv direkteavkastning, en årlig inflasjon på 2,1 % samt verdiøkning gjennom økte leier innen særlig kontor i hovedstaden. Yielder, verdiutvikling og lånefinansieringsrenter Fra høsten 2011 har risikopåslaget økt (redusert verdi) for eiendommer med antatt risikofylt beliggenhet. For kontor gjelder dette objekter utenfor de etablerte områdene og med lang avstand til offentlig transport. For lagereiendommer gjelder det for objekter med lang avstand til motorveiene. Utviklingen reflekter leietagernes preferanser, potensialet for nybygg og bankenes vurderinger. Vår kartlegging mot lokale næringsmeglere kysten rundt og sentrale verdivurderere, tyder ikke på noen segmenter eller byer med vesentlige endringer i yieldnivåene gjennom På tross av stabile markedsmessige yieldnivåer var det store forskjeller i verdiutviklingen i fjor avhengig av segment og beliggenhet. For eksempel viser tilbakemeldinger fra verdivurdererne stigende verdier for godt beliggende eiendommer for gatehandel i Oslo, mens flere kjøpesentre i Oslo-regionen har blitt skrevet ned i verdi. Særlig gjelder dette litt mindre kjøpesentre som er nummer to eller tre i sitt geografiske område. Frem til nå har stigende markedsleienivåer for kontor i Oslo i mindre grad slått ut i generell verdivekst enn leieprisveksten isolert skulle tilsi. Dette skyldes økte tilpasningskostnader. Økt leienivå og verdi har gjerne vært betinget av investeringer som har utlignet avkastningseffekten (naturligvis store variasjoner i nøyaktig effekt). For flere kontoreiendommer med kontrakter inngått i årene har imidlertid verdiene steget fordi dagens markedsleienivåer ligger høyere. Verdiveksten forutsetter da gjerne at eiendommen er i en godt etablert kontorbeliggenhet og at det er begrenset behov for investeringer ved kontraktsutløp. De to segmentene med best leieprisutvikling i fjor var eiendommer innen gatehandel og kontor sentralt i hovedstaden. IPD statistikken for 2013 viser allikevel at kontor sentralt i Oslo, var segmentet med best verdiutvikling. Yield gap forstås i det følgende som yield, minus lånefinansieringskostnad. Videre legges det til grunn at kjøpene lånefinansieres med 5-års lån, som fult ut er rentesikret med 5-års swaprente. Tar vi utgangspunkt i de siste 30 transaksjonene med yield-informasjon, har gjennomsnittstransaksjonen nå en netto-yield på 6,94 % og et yield-gap etter bankmargin på ca. 2,5 %. Vi har statistikk for yield gap etter lånefinansieringsrente fra og med Nivået er på det høyeste i perioden og innebærer at investorene sitter igjen med mer ved kjøp av næringseiendom. Forbedringen har særlig skutt fart det siste året ettersom bankenes utlånsmarginer og renter har blitt redusert. Utviklingen i de lange rentene fortsetter å trosse bankenes prognoser. For eksempel er 10-års swaprente i skrivende stund (13. juni) under 3 %, og 5-års swaprente ligger på kun 2,3 %. Bankene venter imidlertid at de lange rentene fortsatt vil stige fremover. UNIONs Bankundersøkelse Q viser at bankene i gjennomsnitt har en rentenetto på 1,3 % i nye 5-års lån, samtidig som konkurransen er tiltagende. Det er med andre ord grunn til å håpe på ytterligere marginnedjusteringer. De svært lave rentenivåene innebærer at en ikke bør ta utgangspunkt i synkende yieldnivåer fremover. Det er mer realistisk å skape en økende avkastning gjennom eiendomsutvikling gjennom ombygging/konvertering, totalrehabilitering eller nybygging i storbyregionene hvor den årlige sysselsettingsveksten har vært over 2 %. Prognoser for eiendomsmarkedet Figuren under viser IPDstatistikken og våre prognoser for totalavkastning for en tenkt portefølje som er bredt sammensatt mht. eiendomssegmenter og geografi. Vi har lagt til grunn at den makromessige bakgrunnen innebærer at norsk økonomi er tilbake på trendvekst fra 2015, sysselsettingsveksten blir god i storbyene, de lange rentene vil stige svakt, bedriftene er preget av nøktern optimisme og KPI stiger med 2,1 % i gjennomsnitt. Prognosene innebærer stigende totalavkastning fremover og med et snitt på 7,4 % de nærmeste tre årene (7,1 % i 2014, 7,4 % i 2015 og 7,8 % i 2016). I inneværende år påvirkes direkteavkastningen (leieinntektene) positivt av at KPI-justeringen per november 2013 ble på hele 2,5 %. Fremover legger vi stabile yieldnivåer til grunn. Vi venter ytterligere noe nedgang i bankmarginene, samt at det høye yield-gapet i dagens transaksjoner innebærer at rentene kan stige noe uten at yield-nivåene øker. i Oslo utgjør typisk en vesentlig andel i en næringseiendomsportefølje, og vi venter ca. 5 % årlig vekst i markedsleienivåene for kontor i hovedstaden. Videre er våre anslag basert på at kontor i Oslo er ved et vippepunkt, hvor videre vekst i markedsleienivåene i større grad vil slå ut i økte verdier og ikke bare utligne effekten av økte tilpasningskostnader. Denne effekten blir gradvis sterkere utover i perioden ettersom marginen mellom leieinntekt og tilpasningskostnader bedrer seg. Videre vil den ventede økonomiske oppgangen og reduserte kontorledigheten styrke inntektsgrunnlaget i hovedstadens kontoreiendommer (færre ledige arealer). For øvrige leiemarkeder legger vi til grunn en årlig vekst i intervallet 0 til 2 %. Hvordan fastsettes UNION sine prognoser for eiendomsmarkedet i Norge? UNION Eiendomskapital utarbeider årlig avkastningsprognoser for eiendomsmarkedet i Norge. Markedet er inndelt i segmentene: Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger, Øvrig (mellomstore byer), /kjøpesenter og Lager/ logistikk. Avkastningen som beregnes er totalavkastningen, dvs. eiendomsavkastning uten belåning, og den beregnes for de neste tre årene. Avkastningsprognosene fastsettes basert på følgende metodikk: 1) Top-down - analyse som er en statistisk analyse basert på sammenhengen mellom totalavkastningen innenfor de ulike eiendomssegmentene i perioden sammenlignet med utviklingen i utvalgte makroparametre. 2) Bottom-up - analyse som er en analyse av hvert enkelt eiendomssegment mht. forventet utvikling i markedsleie, ledighet, eierkostnad, investering og avkastningskrav.

4 6 7 Nærmere om hovedforutsetninger Totalavkastning Eiendom Norge som er lagt til grunn for prognosene PROGNOSE Økonomi: Norges Bank (Pengepolitisk Rapport, mars 2014) venter i likhet med Statistisk Sentralbyrå at fastlandsøkonomien er tilbake på trendvekst neste år og får en økning på hele 3,0 % i Med det ligger vi an til å få dobbelt så høy vekst som Euroområdet, og selv fastlandseksporten antas å få en positiv utvikling. Fremtidstro: De gode økonomiske utsiktene reflekteres i bedriftens forventninger. I følge Dagens Næringsliv sitt konjunkturbarometer fra i vinter venter ca. 30 % av bedriftene å øke bemanningen de nærmeste 12 månedene, mens kun 1 av 10 venter å redusere bemanningen. Befolkning og sysselsetting: Befolkningsveksten ble på hele 1,3 % i 2012 og 1,1 % i fjor. Statistisk Sentralbyrå venter en årlig befolkningsvekst på ca. 1 % frem til De siste to årene med ferdig statistikk for sysselsetting etter arbeidsstedskommune (2011/2012) viser en gjennomsnittelig årlig økning på over 2 % i de fire største storbyregionene, og tilsvarende under 1 % for øvrige Norge. Utviklingen innebærer at vekstforutsetningene og forholdene for eiendomsutvikling ligger best til rette i storbyene. Vi har lagt til grunn at i en bredt sammensatt portefølje ligger den store majoriteten av porteføljens eiendomsverdier i nettopp de fire største storbyregionene. Risiko: Med tanke på avkastning for næringseiendom legger vi til grunn at de mest relevante risikofaktorene omfatter stigende renter, synkende oljepris og selektive leietagere. Det er svært sannsynlig at rentenivåene over noen år stiger og virker inn på avkastningskravet (yieldene). Videre vil et betydelig fall i petroleumsprisene virke signifikant inn på fremtidstroen i Norge. Tendensen til mer selektive leietagere med tanke på beliggenhet innebærer at nybygg utgjør en trussel for leieinntektene til mange eiendommer som ligger utenfor de prefererte områdene. Totalavkastning leiemarkedet i Osloområdet stigende tendens for markedsleienivåene Gjennomsnittelig leienivå i nye kontorleiekontrakter steg med 8,7 % fjor, og er opp drøye 23 % fra begynnelsen av 2010 i følge leieprisstatistikken til Arealstatistikk. Basert på deres data beregner vi den løpende årstendensen for å korrigere for bl.a. sesongvariasjoner. I første kvartal i år steg årstendensen med ytterligere 1,6 %. Leieprisveksten må dog sees i sammenheng med stadig økende tilpasningskostnader. Leietakerne stiller stadig høyere krav til standard og fleksibilitet, noe som innebærer at eiendomsbesitterne i gjennomsnitt må investere mer for å oppnå markedsleie. Typisk ca. NOK per kvadratmeter ved utskiftning av leietager. Verdiutviklingen har derfor vært svakere enn leieprisveksten isolert sett skulle tilsi. Vårt scenario for kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum innebærer at kontorledigheten synker fra 7 % nå til 5,4 % ved utgangen av Vi venter en årlig vekst i markedsleienivåene på ca. 5 % i samme periode. Transaksjonsmarkedet De siste ti årene har det gjennomsnittelige transaksjonsvolumet i Norge vært drøye NOK 40 mrd. (vi registrerer kun transaksjoner med eiendomsverdi fra MNOK 50 og oppover). Videre har vi de fire siste årene registrert i gjennomsnitt 172 transaksjoner. Sett i forhold til befolkningsstørrelsen har Norge et høyt transaksjonsvolum. En av årsakene til at vi har ett likvid market er at vi har flere kreative og dynamiske syndikeringsaktører som skaper dealer og som de fire siste årene alene har gjennomført/tilrettelagt minimum 176 kjøp. Vi venter et fortsatt aktivt transaksjonsmarked fordi kreditt har blitt lettere tilgjengelig og billigere, samt at det er investorkategorier som uttrykker henholdsvis kjøpsog salgsplaner. For inneværende år venter vi at norske fond, eiendomsbrukere og private investorer vil utgjøre nettoselgere, mens særlig syndikeringsaktørene og utlendingene vil utgjøre nettokjøpere. Det gjennomføres relativt mange transaksjoner knyttet til at ulike aktører ønsker å utføre større utviklingsgrep og derfor kjøper naboeiendommen. De er ofte villige til å by mer enn verdivurderingene skulle tilsi. Videre trigges mange transaksjoner av at både etablerte og nye aktører forfølger konsentrerte investeringsstrategier. Man kjøper seg opp i definerte segmenter og områder og selger eiendommer utenfor kjernestrategien. Det er for tiden veldig god etterspørsel etter eiendommer med best beliggenhet og mange forsøker å få tak i trygt plasserte eiendommer ved direkte henvendelser. For aktører som kan akseptere ordinær eiendomsrisiko (B og C beliggenheter/leiekontrakter på +/- 5 år) synes kjøpsmulighetene å være flere. Vi venter imidlertid at høy betalingsvillighet vil utløse mange og store transaksjoner med eiendom i lavrisiko-segmentet slik at disse eiendommene målt i verdi vil dominere transaksjonsmarkedet. Totalavkastning Eiendom Norge

5 8 9 FORVALTNINGSMODELL FORVALTNINGSMODELL Beste skandinaviske eiendomsfond UNION Eiendomsinvest Norge kan vise til 48,5 % akkumulert avkastning siden oppstart i desember 2010, og vinner IPD European Property Award, kategori Balanced fund Scandinavia, for perioden Prisen gis til eiendomsfondet med høyeste avkastning i Skandinavia målt mot respektive benchmark over siste tre år. Fondet har levert 4,2 % høyere avkastning per år sammenliknet med øvrige skandinaviske fond. Prisen representerer en imponerende prestasjon vinneren har overprestert tilsvarende fond med en signifikant margin over ikke bare ett eller to år, men over tre år. Det er svært krevende å levere slike resultater over så lang tid, så UNION Eiendomskapital fortjener gratulasjoner for sine prestasjoner, sier Håvard Bjorå, Vice President Nordic Client Coverage i IPD. IPD European Property Award deles ut for 20 ulike kategorier 16. år på rad. Kategorien Balanced fund Scandinavia sammenlikner resultatene til totalt 27 av Danmark, Sverige og Norges største eiendomsporteføljer, på grunnlag av detaljert informasjon fra selskapene om ca eiendommer, verdivurdert til totalt NOK 220 milliarder. Slik skaper vi verdier av eiendom Hva er årsaken til at UNION Eiendomskapital over flere år har lykkes i å skape større verdier for eiendoms investorer, sammenliknet med konkurrerende selskaper? Det som primært differensierer oss fra andre aktører er vår forvaltningsmodell: Vi fokuserer på kontantstrømeiendom av god kvalitet med foredlingspotensial i Norges største byer. Eiendommene vi kjøper skal i tillegg ha en oppside for verdiskapning utover eksisterende kontantstrøm slik som korte leieavtaler som skal reforhandles, eller eiendom med potensiale knyttet til restrukturering eller utvikling. Gjennom aktiv forvaltning realiserer vi potensialet som ligger i leiekontraktene, bygningsmassen og tomten i forhold til omkringliggende bebyggelse, infrastruktur og fremtidig utvikling på kort og lang sikt. Vår forvaltningsmodell innebærer også at vi selger så snart vi har realisert potensialet i eiendommen, og de frigjorte midlene reinvesteres i nye, attraktive utviklingsprosjekter. Vårt mål er å skape maksimal risikojustert avkastning for våre investorer i eiendomsmarkedet. Dette fokuset styrer alt vi gjør fra vi kjøper næringseiendom, aktivt forvalter samt selger etter at forretningsplanen for den enkelte eiendommen er gjennomført. Fondets akkumulerte avkastning på 48,6 % siden oppstart er et bevis på at UNION Eiendomskapitals forvaltningsteam skaper verdier av eiendom, sier Lars Even Moe, partner i UNION Eiendomskapital. IPD øker transparansen i markedet IPD er en forkortelse for Investment Property Databank, og selskapet er et analysehus som ble startet opp på 1980-tallet med formål å gjøre eiendom til et mer transparent investeringsobjekt og slik en mer tilgjengelig aktivaklasse. Verdivurderingene baseres på den enkelte eiendommens fremtidige kontantstrøm, og det diskonteres et avkastningskrav. Den tekniske konstruksjonen av indeksen har som formål å være en form for børssimulering. IPD er i dag en ledende internasjonal leverandør av tjenester innen avkastning- og risikoanalyse for eiendomsbransjen, etablert i 32 land. IPDs nasjonale og internasjonale eiendomsindekser bidrar til økt transparens gjennom sammenlikning av resultater og trender for investorer og långivere på eiendomsmarkedet. UNION Eiendomskapital teamet: Vi er stolte og ydmyke over å bli tildelt prisen for høyeste avkastning i Skandinavia målt mot konkurrerende eiendomsfond tre år på rad. Vi takker våre lojale kunder for tilliten, og fortsetter å jobbe for å levere enda bedre resultater for våre investorer.

6 10 11 EIENDOMSPORTEFØLJEN Beskrivelse av eiendomsporteføljen 1 Sverige: Värmland EIENDOMSPORTEFØLJEN UNION Eiendomskapital forvalter ca. NOK 9 milliarder i eiendomsverdier. Porteføljen består samlet av 69 eiendommer med en leieinntekt på ca. NOK 659,3 millioner. 5 Nordland Lager/kombi 3% Annet 7 % 32% Lage Konto Hand Anne Eiendomsporteføljen, som forvaltes av UNION Eiendomskapital, er delt inn i flere ulike segmenter: (33,5 %) Kategorien inkluderer større og mindre handelseiendommer, handelsseksjoner og kjøpesenter. UNION Eiendomskapital forvalter i dag 35 handelseiendommer med et samlet areal på ca kvm og en samlet leie på ca. NOK 230,8 millioner, tilsvarende 33,5 % av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av handelseiendommer inkluderer blant annet tre kjøpesentre. Porteføljen består av flere kjente leietakere som blant annet REMA 1000, Elkjøp, Plantasjen, Elixia, Bohus og Norgesgruppen. Lager/ Kombi (21 %) Kategorien Lager/Kombi inkluderer rene lager og logistikk eiendommer, kombinasjonsbygg med lager og mindre kontorarealer og industrieiendommer. UNION Eiendomskapital forvalter i dag 9 lager/kombi eiendommer med et samlet areal på ca kvm og en samlet leie på ca. NOK 144,8 millioner, tilsvarende 21 % av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av lager/kombi eiendommer består av kjente leietakere som blant annet Expert Norge AS, Eurosko, Brynhild Gruppen AS, og Netthandelen.no. (40 %) UNION Eiendomskapital forvalter i dag 20 kontoreiendommer med et samlet areal på ca kvm og en samlet leie på ca. 276,2 millioner, tilsvarende 40 % av samlet leie i porteføljen. Porteføljen av kontoreiendommer inkluderer statlige og fylkeskommunale etater som eksempelvis Forsvarsbygg og NAV samt private selskaper som Hafslund Eiendom AS, Maske Gruppen AS og Norgesgruppen Øst AS. Annet (5,5 %) Kategorien Annet inkluderer blant annet hotell, restaurant, treningssenter, parkering, tomter og annet. UNION Eiendomskapital forvalter i dag 5 eiendommer i denne kategorien et parkeringsanlegg, et trykkeri, et industribygg og to kombinasjonsbygg bestående av blant annet restaurant og kontorlokaler på kvm. Utviklingspotensiale i porteføljen UNION Eiendomskapital har samlet 69 eiendommer under forvaltning. Det er i porteføljen i tillegg mulig å utvikle ca kvm nybygg innenfor gjeldende regulering, og/eller eiendommer som er i en reguleringsprosess. Rogaland Telemark Nord-Trøndelag Sør-Trøndelag Hordaland Oppland Hedmark Buskerud Oslo Akershus Østfold Vestfold Vest-Agder Segmentfordeling Lager/kombi 21 % 40 % UNION Eiendomsinvest Norge ASA 6 % Syndikater 19% Annet 5 % Transaksjonsvolum Nye eiendommer Solgte eiendommer Samlet eiendomsportefølje Antall eiendommer Storebrand Eiendomsfond AS 75 % % 58% Investeringsmandat UNION Eiendomsinvest Norge AS 7 % Lager / Kombi Annet Figurene er fordelt på leieinntekter 74 Verdi Storebrand Eiendomsfond AS 63 % Syndikater UNION Eiendomsinvest Norge ASA Storebrand Eiendomsfond AS Syndikater 30 %

7 12 13 UNION Eiendomskapital forvalter i dag 23 syndikater. Syndikatene er etablert innenfor eiendomssegmentene: kontor, handel, bolig og lager/kombi. Porteføljen har en samlet leie på NOK 256,8 millioner og et areal på ca kvm. Transaksjonsvolum syndikater Nye eiendommer Solgte eiendommer Samlet eiendomsp ortefølje Segmentfordeling - type Antall eiendommer 18 Lager/kombi 2% Annet 7 % % Lager / Kom % Verdi Figuren er basert på leieinntekter Annet Syndikateiendommer Adresse/Selskap Kjøpt Beliggenhet Fylke Segment Areal 2014 Gjenværende Syndikater 19% Leieinntekter leietid Haakon VII s gate Bodø Nordland ,6 Kremmartunet Kjøpesenter 2006 Gol Buskerud UNION Eiendomsinvest Norge ASA 6 % ,8 Lilletuneveien 6 A 2006 Sarpsborg Østfold ,0 Lagerutvikling Holding 2007 Moss Østfold Lager/kombi ,0 Keysersgate Oslo Oslo Institusjon/handel ,3 Bolette Brygge Oslo Oslo ,6 Mailundveien Oslo Oslo ,7 Damveien Gjøvik Oppland ,4 Gräsroten Karlstad Värmland ,0 Grønørveien Orkanger Sør Trøndelag Annet Storebrand Eiendomsfond 000 AS 75 % 11,8 Kanalsletta Sola Rogaland ,3 Holmenkollveien 96* 2011 Oslo Oslo ,4 Neuberggaten 19* 2011 Oslo Oslo ,5 Thurmannsgate 12b* 2011 Oslo Oslo ,0 Stasjonsveien 4* 2011 Oslo Oslo ,0 Aslakveien Oslo Oslo /lager ,2 Buråsen 24,28 og Kristiansand Vest-Agder ,3 Østervåg Stavanger Rogaland /handel ,8 Drengsrudhagen Asker Akershus ,7 Grenseveien 69* 2012 Oslo Oslo Kombinasjonseiendom ,2 Sjømennenes Hus Holding AS 2012 Oslo Oslo ,0 Økernpark ANS 2013 Oslo Oslo ,0 KJ 8 og DG 25 AS 2013 Oslo Oslo /kontor ,7 Sola Golf Tower AS 2013 Sola Rogaland ,1 Industrigata 2 Lier AS 2013 Lier Buskerud ,8 B80 Bygg 16 AS 2014 Oslo Oslo /parkering ,0 Totalt * Eiendommene ligger i samme syndikat. Syndikate UNION E Storebran

8 14 15 Økernpark ANS Alf Bjerckes vei AS Camilla M. Eek Camilla M.Eek SELSKAPSINFOMASJON Økern Park Holding AS Prosjektstart: Antall investorer: 5 Egenkapital ved etablering: n/a Lån ved etablering: n/a Eiendomsverdi ved etablering: n/a Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: n/a Eiendomsyield ved kjøp: n/a Akkumulert utbytte: n/a Oslo /lager Bygningsår: Antall leietagere: 2 Universitetet i Oslo kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser år (ved ferdigstillelse) Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering: Per : Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: n/a n/a n/a Transje 2: n/a n/a n/a Totalt: n/a n/a n/a Pantelån: n/a n/a n/a Totalt: n/a n/a n/a Alf Bjerckes Vei AS Prosjektstart: Antall investorer: 4 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Akkumulert utbytte: 0 Oslo og parkering Bygningsår: 2014 Antall leietagere: 3 Hovedleietager: Hyundai Motor Norway AS kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser ,5 år Vektet KPI-regulering: 100 % LEIEINNTEKTER TOTALT Ved ferdigstillelse desember 2014: Gj.sn leie per kvm kontor er: Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: ,7 % Transje 2: Fast rente: mnd Nibor 4,2 % Totalt: ,9 % Pantelån: Totalt: Økern Park Holding AS ble etablert i desember 2013 i forbindelse ved kjøp av Kabelgaten 40 i Oslo kommune Eiendommen har en god beliggenhet på Økern i Oslo. Eiendommen er en kombinasjon av kontor og lager. Største leietaker er Universitetet i Oslo hvor naturhistorisk og kulturhistorisk museum lagrer mange av sine gjenstander. Alf Bjerckes vei 8 er et kombinert parkerings- og kontorbygg på ca kvm fordelt over 5 etasjer. De 3 nederste etasjene består av totalt 153 innvendige parkeringsplasser. Disse er i sin helhet utleid i 15 år til Brobekkveien 80 AS. På grunn av skrånende terr eng, har alle parkeringsetasjene innkjøring fra bakkeplan. De 2 kontoretasjene har et samlet areal på ca kvm og er utleid til hhv Hyundai Motor Norway AS og Ascom Norway AS på 10 års leiekontrakter. Byggeprosjektet går som planlagt med ferdigstillelse og innflytting for leietakere er Prosjektet ble etablert , og følgelig er det ikke foretatt en sensitivitetsanalyse av eiendommen.

9 16 17 KJ 8 og DG 25 AS Sola Golf Tower AS Marius Alfredsen Torgeir Røstberg SELSKAPSINFOMASJON KJ 8 og DG 25 AS Prosjektstart: Antall investorer: 3 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: ,6 % Transje 2: Flytende: mnd Nibor 4,0 % Totalt: ,3 % Sola Golf Tower AS Prosjektstart: Antall investorer: 11 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd Nibor 4,0 % Transje 2: Fast: Totalt: ,0 % Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 5,3 % Akkumulert utbytte: 0 Pantelån: Totalt: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Akkumulert utbytte: 0 Pantelån: n/a Totalt: n/a Oslo sentrum /kontor Bygningsår: ca Antall leietagere: 31 Panduro, Burger King m.fl kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser: 7 2,7 år Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering: Per : Eiendomsyield: 5,15 % 5,30 % 5,50 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm: Finansieringsgrad (eiendom): 60 % 62 % 64 % IRR siden oppstart: N/A N/A N/A Akkumulert avkastning: N/A N/A N/A Forus, Rogaland Bygningsår: Ferdig 1. kv Antall leietagere: 3 Siemens Tomteareal (selveiet): P-plasser : kvm kvm n/a 11,1 år Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering: Per Eiendomsyield: 6,75 % 7,00 % 7,25 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm: Finansieringsgrad (eiendom): 63 % 65 % 68 % IRR siden oppstart: n/a n/a n/a Akkumulert avkastning: n/a n/a n/a Eiendommen har en god beliggenhet på Karl Johans gate hvor planen er å utvikle moderne og effektive handels- og kontor - lokaler for bedre arealutnyttelse og økte leieinntekter. Eiendommens beliggenhet tilsier at det er betydelig potensial for økte leieinntekter. Sola Golf Tower er en kontoreiendom under oppføring i Sola kommune. Eiendommen er i sin helhet utleid fra ferdigstillelse våren 2015, og 25 % av denne leien er garantileie. Det jobbes med flere potensielle leietakere til disse lokalene.

10 18 Industrigata 2 Lier AS Drengsrudhagen AS 19 Camilla M. Eek Katrine Duns Industrigata 2 Lier AS Prosjektstart: Antall investorer: 10 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: ,8 % Transje 2: Flytende: mnd Nibor 4,3 % Totalt: ,5 % Drengsrudhagen AS Prosjektstart: Antall investorer: 12 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: ,8 % Transje 2: Flytende: mnd Nibor 4,1 % Totalt: ,9 % Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,9 % Akkumulert utbytte: 0 Pantelån: Totalt: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,0 % Akkumulert utbytte: 0 Pantelån: Totalt: Lier, Drammen Bilanlegg Bygningsår: 1960-tallet. Rehab Antall leietagere: 1 Bilia Personbiler AS Tomteareal (festet): P-plasser : kvm kvm 14,8 år Vektet KPI-regulering: 100 % Eiendomsyield: 6,75 % 7,00 % 7,25 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm: Finansieringsgrad (eiendom): 57 % 59 % 61 % Drengsrud i Asker Bygningsår: Nybygg ferdigstilt 2012 Antall leietagere: 1 National Oilwell Varco Norway AS kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser : 100 8,7 år Vektet KPI-regulering: 100 % Eiendomsyield: 6,75 % 7,00 % 7,25 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm: Finansieringsgrad (eiendom): 61 % 63 % 65 % Ved etablering: Per : IRR siden oppstart: 9,3 % 3,6 % -1,2 % Akkumulert avkastning: 15,5 % 5,9 % -2,0 % Ved etablering: Per : IRR siden oppstart: 25 % 17 % 10 % Akkumulert avkastning: 29 % 20 % 11 % Industrigata 2 Lier AS ble etablert i november 2013 i forbindelse ved kjøp Industriveien 2 i Lier kommune. Eiendommen er i sin helhet leid ut til Bilia Personbil AS. Bilia driver salg av bilmerkene Volvo, BMW og Ford på eiendommen. Eiendommen har gjennomgått en større påbygning. Arbeidene var ferdigstilt i mars/april Eiendommen har god parkeringsdekning. Drengsrudhagen AS ble etablert i desember 2012 i forbindelse ved kjøp av Drengsrudhagen 4 i Asker kommune. Eiendommen er et nybygg som i sin helhet er leiet ut til National Oilwell Varco Norway AS. Bygget var ferdigstilt i desember Eiendommen er beliggende på Drengsrud i Asker og er hovedsakelig et kontorbygg med noe lager i kjeller. Eiendommen har god parkeringsdekning.

11 20 Grenseveien 69 AS Haakon VII s gate 98 AS 21 Camilla M.Eek Katrine Duns Grenseveien 69 AS Prosjektstart: Antall investorer: 5 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,4 % Akkumulert utbytte: 0 Oslo Kombinasjonseiendom Bygningsår: 1957 Antall leietagere: 8 8 leietakere kvm Tomteareal (selveiet ): kvm P-plasser: 64 3,2 år Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering: Per : Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: ,0 % Transje 2: Flytende: mnd Nibor 4,2 % Totalt: ,6 % Pantelån: Totalt: Eiendomsyield: 6,70 % 6,90 % 7,10 % Eiendomsverdi: Prosjektoppside: Latent skatt:: Netto eiendomsverdi Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm: Finansieringsgrad (eiendom): 62,8 % 65,2 % 66,9 % IRR siden oppstart: 8 % -1 % -6 % Akkumulert avkastning: 8 % -1 % -7 % Haakon VII s gate 98 AS Prosjektstart: Antall investorer: 13 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,3 % Akkumulert utbytte: Bodø Bygningsår: 1989, påbygget i 1998 og 2004 Antall leietagere: 1 NAV Nordland kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser : 130 5,6 år Vektet KPI-regulering: 60 % Ved etablering: Per : Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: ,0 % Transje 2: Flytende: mnd Nibor 3,9 % Transje 3: Flytende: mnd Nibor 3,9 % Totalt: ,6 % Pantelån: Totalt: Eiendomsyield: 7,50 % 8,00 % 8,50 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm: Finansieringsgrad (eiendom): 63 % 68 % 72 % IRR siden oppstart: 9 % 8 % 6 % Akkumulert avkastning: 99 % 74 % 53 % Grenseveien 69 AS ble etablert i desember 2012 i forbindelse med kjøp av Grenseveien 69 i Oslo kommune. Eiendommen er en kombinasjonseiendom på Ensjø med 8 leietakere. Ensjøbyen er i ferd med å forvandles fra å være en bydel dominert av bilforhandlere til å bli et knutepunkt med boliger. Den langsiktige planen med eiendommen er å bygge boliger. Haakon VII s gate 98 AS ble etablert i 2005 i forbindelse med at selskapet kjøpte eiendommen Haakon VII s gate 98 i Bodø. Eiendommen er i sin helhet utleid til NAV Nordland. NAV Nordland leier bygget på en barehouse kontrakt og har ansvaret for drift og vedlikehold på eiendommen.

12 22 Kremmartunet Kjøpesenter AS Lilletuneveien 6 A Eiendom KS 23 Cato Hauge Katrine Duns Kremmartunet Kjøpesenter AS Prosjektstart: Antall investorer: 6 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi per kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,5 % Akkumulert utbytte: Gol Kjøpesenter Bygningsår: 1961 rehab og 1997 Antall leietagere: 17 Cubus, Intersport, m.fl kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser: 113 3,8 år Vektet KPI-regulering: 100 % Arealledighet: 26 % Ved etablering: Per : Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. Nibor 3,9 % Transje 2: Fast: ,3 % Transje 3: flytende: Nibor 4,5 % Transje 4: fast: ,0 % Totalt: ,3 % Transje 1: Transje 3: Transje 4: Totalt: Eiendomsyield: 8,11 % 8,36 % 8,61 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Prosjektkostnader: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 71 % 73 % 75 % IRR siden oppstart: -3 % -6 % -7 % Akkumulert avkastning: -18 % -32 % -41 % Lilletuneveien 6 A Eiendom KS Prosjektstart: Antall investorer: 30 Egenkapital ved etablering: Innbetaling fra deltakere 2010: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Akkumulert utbytte Tunejordet, Sarpsborg og kontor Bygningsår: rehabilitert Antall leietagere: 9 REMA 1000, Posten Norge kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser: 210 6,0 år Vektet KPI-regulering: 91 % Arealledighet: 7 % Ved etablering: Per : Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd Nibor 4,1 % Transje 2: Fast: ,1 % Aksjonærlån: n/a n/a Totalt ,2 % Pantelån: Totalt: Eiendomsyield: 8,00 % 8,25 % 8,50 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Langsiktig gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm: Finansieringsgrad (eiendom): 62 % 64 % 66 % IRR siden oppstart: 1,1 % -0,2 % -1,7 % Akkumulert avkastning: 7,3 % -1,5 % -10,3 % Kremmartunet Kjøpesenter er et markedsledende kjøpesenter i Hallingdalsregionen, med sentral plassering i Gol sentrum. Lilletuneveien 6 A Eiendom KS ble etablert i desember 2006 ved kjøp av eiendommmen Lilletuneveien 6 A i Sarpsborg kommune. Eiendommen er en handels- og kontoreiendom beliggende i et etablert handelsområde på Tunejordet i Sarpsborg. Det er i 2013 inngått to nye leieforhold på eiendommen. Borg Bil AS og Norpost AS flyttet inn i 4. kvartal I tillegg har Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap forlenget sitt leieforhold i fem nye år. Det er et potensial for utvikling av sidebygget som utgjør ca kvm.

13 24 Lagerutvikling Holding KS Keysersgate Eiendom AS 25 Torgeir Røstberg Katrine Duns Lagerutvikling Holding KS Prosjektstart: Antall investorer: 13 Egenkapital ved etablering: Tilbakebetalt egenkapital: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Akkumulert utbytte: 0 Solgaard Skog, Moss Kombinasjonsbygg Bygningsår: 1999/2001 Antall leietagere: 1 ColliCare Logistics AS Tomteareal (selveiet): kvm kvm 1,0 år Vektet KPI-regulering: n/a Ved etablering: Per (omsetningsleie): Belåning: Renteperiode Rente p.t.1) Transje 1: Flytende: mnd. NIBOR 4,3 % Transje 2: Fast: ,8 % Totalt: ,5 % Pantelån: Totalt: Keysersgate Eiendom AS Prosjektstart: Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,3 % Akkumulert utbytte: 0 Oslo Sentrum, kontor og restaurant Bygningsår: 1892 Antall leietagere: 5 Offentlig stiftelse kvm Tomteareal (selveiet): 790 kvm P-plasser: 0 8,3 år Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering: Per : Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast rente: ,1 % Aksjonærlån: Totalt: ,1 % Pantelån: Totalt: Eiendomsyield: 6,25 % 6,63 % 7,00 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm: Finansieringsgrad (eiendom): 71 % 75 % 79 % IRR siden oppstart: -13 % -21 % -36 % Akkumulert avkastning: -54 % -74 % -94 % Lagerutvikling Holding KS ble etablert i desember 2007 ved kjøp av eiendommmen Solgaard Skog 144 i Moss kommune. Eiendommen er et kombinasjonsbygg beliggende i et etablert logistikkområde på Solgaard Skog i Moss med meget god profilering mot E6. Kjøpet av eiendommen var en sale-leaseback transaksjon med selger (NTN Holding AS). NTN Holding AS gikk konkurs i Eiendommen er i dag utleid til ColliCare Logistics AS. Keysesgate Eiendom AS ble etablert i april Selskapet kjøpte AS Keysesgate NR 1 med tilhørende eiendom Keysersgate NR 1 i Oslo sentrum. Eiendommen er sentralt beliggende på hjørnet av Keysersgate og Akersgata i et område med mye offentlig virksomhet. EIendommen ble bygget 1892 og inneholder bl.a. kontorer, restaurant og butikker. I 2012 ble eiendommens fasade rehabilitert.

14 26 Tjuvholmen 1 AS Mailundveien 23 AS 27 Katrine Duns Torgeir Røstberg Tjuvholmen 1 AS og Tjuvholmen 2 AS Prosjektstart: Antall investorer: 3 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,2 % Akkumulert utbytte: 0 SELSKAPSINFOMASJON Tjuvholmen - Oslo Bygningsår: 2007 Antall leietagere: 3 UNION Gruppen AS, Agasti, Axer kvm Tomteareal (selveiet): 600 kvm P-plasser: 20 7,6 år Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering: Per : Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast: ,4 % Transje 2: Flytende: mnd Nibor 3,8 % Transje 3: Flytende: Aksjonærlån: Totalt: ,1 % Pantelån: Pantelån Transje 3: Totalt: Eiendomsyield: 5,25 % 5,50 % 5,75 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm: Finansieringsgrad (eiendom): 69 % 72 % 75 % IRR siden oppstart: n/a n/a n/a Akkumulert avkastning: n/a n/a n/a Mailundveien 23 AS Prosjektstart: Antall investorer: 1 Egenkapital ved etablering 1) : Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,8 % Akkumulert utbytte: 0 Sinsen i Oslo Bygningsår: Rehab. i 2007 Antall leietagere: 1 Oslo Kommune kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser: 24 5,7 år Vektet KPI-regulering: 90 % Ved etablering: Per : ) Lånt inn i form av aksjonærlån/ behandlet som egenkapital i beregningene Belåning: Renteperiode Rente p.t. 2) Transje 1: Flytende: mnd Nibor 2,54 % Totalt: ,54 % 2) Inklusive margin: Pantelån: n/a n/a Totalt n/a n/a Eiendomsyield: 6,25 % 6,50 % 6,75 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: n/a n/a n/a Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm: Finansieringsgrad (eiendom): 61 % 64 % 66 % IRR siden oppstart: 18,9 % 15,9 % 13,9 % Akkumulert avkastning: 92,9 % 75,1 % 63,7 % Tjuvholmen 1 AS ble etablert i 2009 da selskapet kjøpte eiendommen Bolette Brygge 1 i Oslo. Bolette Brygge 1 ligger på Tjuvholmen, inntil kanalen som deler den fra Aker Brygge. Bygget ligger vis a vis Bryggetorget på Aker Brygge. Bygget er tegnet av arkitektfirmaet Kristin Jarmund Arkitekter og ble ferdigstilt i Bygget har en fasade i glass og kalkstein og fremstår som et av Oslos flotteste kontorbygg. I 2013 kjøpte Tjuvholmen 1 AS selskapet Tjuvholmen 2 AS som eier seksjonen i byggets andre etasje. UNION Gruppen AS, Agasti AS og Axer Eiendom AS er leietakere i eiendommen. Mailundveien 23 AS ble etablert i januar 2010 i forbindelse med kjøp av eiendommen Mailundveien 23. Oslo kommune bruker eiendom til Helsestasjon, avdeling for Barnevernet, Fagsenter for barn og unge etc. Eiendommen driftes av utleier. Oslo kommune leier samtlige arealer i bygningen. Tilhørende til eiendommen er det 24 parkeringsplasser. Det er inngått avtale med Europark for drift av parkeringsplassene.

15 28 Damvegen 2 Eiendom AS Gräsroten 1 Holding AS 29 Torgeir Røstberg Katrine Duns SELSKAPSINFOMASJON Damvegen 2 Holding AS Prosjektstart: Antall investorer: 11 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,8 % Akkumulert utbytte: Hunndalen på Gjøvik Bygningsår: 2007 Antall leietagere: 1 Byggmax Norge AS Tomteareal (selveiet): P-plasser: kvm kvm n/a 8,4 år Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering: Per : Belåning Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. NIBOR 4,0 % Transje 2: Fast: ,3 % Totalt ,5 % Type lån Avdrag 2014 Avdrag 2015 Avdrag 2016 Pantelån Totalt Eiendomsyield: 7,25 % 7,50 % 7,75 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto Eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 56,8 % 58,8 % 60,6 % IRR siden oppstart: 11 % 8 % 6 % Akkumulert avkastning: 40 % 30 % 22 % Gräsroten 1 Holding AS Prosjektstart: Antall investorer: 19 Egenkapital ved etablering SEK: Lån ved etablering SEK: Eiendomsverdi ved etablering SEK: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,9 % Akkumulert utbytte: Karlstad, Sverige Bygningsår: 1987/2008 Antall leietagere: 1 Plantasjen Sverige AB Tomteareal (selveiet): P-plasser : kvm kvm n/a 14,0 år Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering SEK: Per SEK: Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Fast rente: ,8 % Totalt: ,8 % Pantelån: Totalt: Eiendomsyield: 6,50 % 7,00 % 7,50 % Eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm.: Finansieringsgrad (eiendom): 55 % 59 % 63 % IRR siden oppstart: 20 % 14 % 8 % Akkumulert avkastning: 69 % 43 % 21 % * Alle tall i SEK Damvegen 2 Holding AS ble etablert i mai 2010 i forbindelse med kjøp av eiendommen Damvegen 2 i Gjøvik kommune. Eiendommen, som er beliggende i handelsområdet Hunndalen ca. 5 km utenfor Gjøvik sentrum, er utleid til Byggmax Norge AS. Eiendommen driftes i stor grad av leietakeren selv. Forvalter følger opp leietaker for å sikre at de er fornøyd med fasilitetene. Området har de siste årene hatt en svært positiv utvikling med et stort antall nybygg. Gräsroten 1 Holding AS ble etablert i oktober Selskapet etablerte det svenske selskapet Gräsroten Holding AB som igjen kjøpte eiendommen Gräsdalsgatan 1 i Karlstad i Sverige. Eiendommen, som ligger med meget god beliggenhet langs E-18 ved handelsområdet Bergvik i Karlstad er leiet ut til Plantasjen som igjen fremutleier deler av bygget til møbelkjeden EM møbler. Bygget er en kombinasjon av nybygg og rehabilitert bygning på kvm. Leietaker dekker driftsutgifter, forsikring, evt. kommunale avgifter og vedlikehold på eiendommen.

16 30 31 Grønørveien 54 Eiendom AS Oslo Vest seiendommer AS Torgeir Røstberg Marius Alfredsen Grønørveien 54 AS Prosjektstart: Antall investorer: 19 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 8,4 % Akkumulert utbytte: Orkanger, Sør-Trøndelag Trykkeri Bygningsår: 2010 Antall leietagere: 1 Nr 1 Adressa Trykk Orkanger AS kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser: 0 11,8 år Vektet KPI-regulering: 100 % Ved etablering: Per : Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende rente: mnd. NIBOR 3,6 % Transje 2: Fast rente: ,2 % Transje 3: Fast rente: ,0 % Totalt: ,12 % Pantelån: Totalt: Eiendomsyield: 7,5 % 8,0 % 8,5 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm: Finansieringsgrad (eiendom): 59 % 64 % 68 % IRR siden oppstart: 21 % 15 % 8 % Akkumulert avkastning: 68 % 44 % 24 % Oslo Vest Holding AS Prosjektstart: Antall investorer: 2 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,90 % Akkumulert utbytte: Oslo Vest Bygningsår: Antall leietagere: 12 ICA Norge AS Tomteareal (selveiet / festet): P-plasser : kvm N/A 3,2 år Vektet KPI-regulering: 98 % Ved etablering: Per : Belåning Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. NIBOR 3,6 % Transje 2: Fast: ,1 % Totalt ,4 % Type lån Avdrag 2014 Avdrag 2015 Avdrag 2016 Pantelån Totalt Eiendomsyield: 6,50 % 6,75 % 7,00 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm: Finansieringsgrad (eiendom): 65 % 67 % 70 % IRR siden oppstart: 19 % 12 % 6 % Akkumulert avkastning: 40 % 23 % 11 % Eiendommen ligger på Grønøra i Orkanger, et etablert område for industri, ca. 45 km utenfor Trondheim. Bygget fungerer som felles trykkeri for Polaris Media ASA og Amedia AS. Eiendommene er kjøpt som del av portefølje av fire handelseiendommer, hvor ICA er hovedleietaker. Eiendommene er godt etablert som dagligvaresenter i sine respektive markedsområder i Oslo.

17 32 33 Aslakveien Invest AS Buråsen Holding AS Marius Alfredsen Marius Alfredsen Aslakveien Invest AS Prosjektstart: Antall investorer: 27 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Belåning Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. NIBOR 4,1 % Transje 2: Fast: ,1 % Totalt ,6 % Buråsen Holding AS Prosjektstart: Antall investorer: 7 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Belåning Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. NIBOR 4,1 % Transje 2: Fast: ,2 % Totalt ,6 % Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,4 % Akkumulert utbytte 0 Aslakveien 20 Oslo / lager Bygningsår: Antall leietagere: leietagere Bygningsareal (BTA) kvm Tomteareal (selveiet) kvm P-plasser 176 2,2 år Vektet KPI-regulering 99 % Ved etablering Per Type lån Avdrag 2014 Avdrag 2015 Avdrag 2016 Pantelån Totalt * Eiendomsyield: 7,00 % 7,25 % 7,50 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Prosjektverdi Øvrige eiendeler: Nedlagte prosjektkostnader Sum Eiendeler Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital*: Eiendomsverdi per kvm: Finansieringsgrad (eiendom): 60,0 % 64,3 % 69,2 % IRR siden oppstart: 27 % 14 % 0 % Akkumulert avkastning: 46 % 23 % 1 % Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 10,3 % Akkumulert utbytte Sørlandsparken, Kristiansand Bygningsår: 2008/2010 Antall leietagere: 1 National Oilwell Varco Norway AS Bygningsareal (BTA) kvm Tomteareal (selveiet) kvm P-plasser - 1,3 år Vektet KPI-regulering 100 % Ved etablering Per Type lån Avdrag 2014 Avdrag 2015 Avdrag 2016 Pantelån Totalt Eiendomsyield: 11,00 % 11,25 % 11,50 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm: Finansieringsgrad (eiendom): 65 % 66 % 67 % IRR siden oppstart: 11 % 8 % 4 % Akkumulert avkastning: 16 % 12 % 5 % Eiendommen Aslakveien har har et utleiebart areal på kvm og har i dag 33 leietakere. Eiendommen er 100 % utleid. Reguleringsarbeider for konvertering til bolig er igangsatt og man forventer at man vil kunne bygge ca. 350 leiligheter på eiendommen. Forventet byggestart for deler av prosjektet er foreløpig satt til medio * Alle verdier er på 100 %-basis med unntak av verdijustert egenkapital som gjenspeiler Aslakveien Invest AS sin eierandel i eiendommen, samt eiendeler i selskapet. Aslakveien Invest AS eier indirekte 50 % av Aslakveien 20 AS. Eiendommen har en god beliggenhet i Sørlandsparken i Kristiansand, og er i sin helhet leiet ut til National Oilwell Varco Norway AS. Eiendommen er meget fleksibel i forhold til alternativ bruk.

18 34 35 Østervåg 7 Holding AS Kanalsletta Holding AS Marius Alfredsen Torgeir Røstberg Østervåg 7 Holding AS Prosjektstart: Antall investorer: 3 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Belåning Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: Flytende: mnd. NIBOR 3,8 % Transje 2: Fast: ,3 % Totalt ,1 % Kanalsletta AS Prosjektstart: Antall investorer: 9 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: mnd Nibor 3,6 % Transje 2: Fast rente: ,0 % Totalt: ,3 % Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 6,5 % Akkumulert utbytte 0 Type lån Avdrag 2014 Avdrag 2015 Avdrag 2016 Pantelån Totalt Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: 7,1 % Akkumulert utbytte: 0 Pantelån: Totalt: Stavanger sentrum /handel Bygningsår: 1937 Antall leietagere: 6 Asplan Viak AS Bygningsareal (BTA) Tomteareal (selveiet) P-plasser kvm 850 kvm n/a 4,8 år Vektet KPI-regulering 100 % Ved etablering Per : Eiendomsyield: 6,25 % 6,50 % 6,75 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum Eiendeler Kortsiktig gjeld: Gjeld: SWAP-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm: Finansieringsgrad (eiendom): 65 % 68 % 70 % IRR siden oppstart: 33 % 20 % 8 % Akkumulert avkastning: 34 % 21 % 8 % Forus, Rogaland Bygningsår: Antall leietagere: 1 Cofely Fabricom AS kvm Tomteareal (selveiet): kvm P-plasser 227 9,3 år Vektet KPI-regulering: 90 % Ved etablering: Per : Eiendomsyield: 6,50 % 6,75 % 7,00 % Eiendomsverdi: Latent skatt: Netto eiendomsverdi: Øvrige eiendeler: Sum eiendeler: Kortsiktig gjeld: Gjeld: Swap-verdier: Verdijustert egenkapital: Eiendomsverdi per kvm: Finansieringsgrad (eiendom): 68 % 71 % 73 % IRR siden oppstart: 21 % 14 % 7 % Akkumulert avkastning: 46 % 30 % 14 % Eiendommen har en god og attraktiv beliggenhet i Stavanger sentrum. Eiendommen har en meget attraktiv handelseksponering i Stavanger sentrum og forvalter anser at det ligger et potensial for leievekst på eiendommen. Kanalsletta 3 er en kontoreiendom som er utleid til Cofely Fabricom AS på en 10-års kontrakt i Sola kommune. Eiendommen ble ferdig stilt og overtatt av av leietaker, Cofely Fabricom AS, Eiendommen har en svært gunstig beliggenhet på Forus Vest som er det området det bygges flest nye næringsbygg i Stavanger-området for tiden. Det er av- og påkjørsel til E39 og Solasplitten like ved eiendommen.

19 36 37 Sjømennenes Hus Holding AS STOREBRAND EIENDOMSFOND Marius Alfredsen Sjømennenes Hus Holding AS Prosjektstart: Antall investorer: 2 Egenkapital ved etablering: Lån ved etablering: Eiendomsverdi ved etablering: Eiendomsverdi pr. kvm ved etablering: Eiendomsyield ved kjøp: - Akkumulert utbytte: 0 Belåning: Renteperiode Rente p.t. 1) Transje 1: mnd Nibor 3,7 % Transje 2: Fast rente: 0-0,0 % Totalt: ,7 % Pantelån: Totalt: Oslo sentrum Bygningsår: 1952 Antall leietagere: kvm Tomteareal (selveiet): 508 kvm P-plasser - Storebrand Eiendomsfond AS - Vektet KPI-regulering: - Arealledighet: - Ved etablering - - Per : - - Grev Wedelsplass 7 er beliggende i nedre del av kvadraturen i Oslo. Eiendommen er ble opprinnelig brukt som mønstringskontor for sjømannsforbundet. Eiendommen er for tiden under totalrehabilitering. Forventet ferdigstillelse er 1. kvartal 2015.

20 38 39 STOREBRAND EIENDOMSFOND Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Eiendomsfond AS er etablert og forvaltet av UNION Eiendomskapital AS siden I perioden 2005 til 2008 gjennomførte UNION Eiendomskapital 10 kvartalsvise emisjoner der det ble hentet inn totalt ca. 2,4 milliarder kroner i egenkapital fra mer enn investorer. Fondet eier en diversifisert eiendomsportefølje som i dag er verdsatt til ca. 5,75 milliarder. Eiendommer eiet av Storebrand Eiendomsfond AS per Adresse Overtatt Beliggenhet Fylke Segment Areal 2014 Løpetid Vestre Rosten Trondheim Sør-Trøndelag ,6 Kjøpmannsgata Stjørdal Nord-Trøndelag / ,8 Kjøpmannsgata Stjørdal Nord-Trøndelag / ,8 Kjøpmannsgata Stjørdal Nord-Trøndelag / ,4 Karl Johans Gate Oslo Oslo / ,2 Kirkegaten 34 (bygget er tomt) 2006 Oslo Oslo / ,0 Brobekkveien Oslo Oslo Lager / Kombi ,7 Alf Bjerckes vei Oslo Oslo Lager / Kombi ,8 Bilittveien Vinterbro Akershus Lager / Kombi ,3 Moveien Sandefjord Vestfold ,8 FONDSEIENDOMMER Fondets strategi er å bygge opp en veldiversifisert eiendomsportefølje i Norge, både med hensyn til leietakerrisiko, kontraktslengder, eiendomssegment og geografisk spredning av eiendommene. Fondet har en tredelt livssyklus; Investeringsfase fra 2005 til 2007, forvaltningsfase fra , og en nedsalgsfase. Ved ordinær generalforsamling i Storebrand Privat Investor ASA 23. mai 2012 ble styrets forslag om å forlenge fondets levetid med inntil tre år vedtatt. Eiendomsfondet blir avviklet senest 31. desember Frem til 31. desember 2015 skal forvalter gjennomføre et nedsalg av eiendomsporteføljen med minimum 75 % basert på en vurdering av hva som gir best verdiskapning for aksjonærene. Øvrig del av porteføljen på inntil 25 % av verdien av eiendomsporteføljen skal realiseres innen 31. desember 2015 dersom det ikke sannsynliggjøres en betydelig forventet meravkastning for aksjonærene ved å realisere innen 31. desember Forvalter jobber aktivt med å maksimere verdien av eksisterende eiendomsmasse. Fondet består av totalt 44 eiendommer. Fondets målsatte belåningsgrad er ca. 70 % over fondets levetid. Segmentfordeling Lager/kombi 21% 42% Parkering 2% Annet 4% Verdi Figuren er basert på leieinntekter Butikk 31% parkering Lager / Kombi Annet Energiveien Jessheim Akershus ,9 Kjellerholen Skedsmo Akershus / ,9 Rabekkgata Moss Østfold Industri ,0 Energiveien Jessheim Akershus ,8 Industriveien Trondheim Sør-Trøndelag ,8 Sverdrupsgate Stavanger Rogaland ,9 Luramyrveien Sandnes Rogaland ,4 Kabelgata 40 1) 2007 Oslo Oslo Lager / Kombi ,8 Gunnar Knudsens vei Skien Telemark Lager / Kombi ,8 Rabekkgata Moss Østfold Lager / Kombi ,7 Gidsken Jacobsens vei Bodø Nordland / ,5 Gidsken Jacobsens vei Bodø Nordland ,4 Gidsken Jacobsens vei Bodø Nordland / ,5 Gidsken Jacobsens vei Bodø Nordland / ,8 Lørenveien Oslo Oslo ,8 Deliveien Vestby Akershus Lager / Kombi ,0 Trollåsveien Oppegård Akershus ,6 Hotvedtveien Sandefjord Vestfold ,8 Transaksjonsvolum Storebrand Eiendomsfond AS Nye eiendommer Solgte eiendommer Samlet eiendomsp ortefølje Antall eiendommer Syndikater 19% Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke. Basert på leieinntekter UNION Eiendomsinvest Norge ASA 6 % Fylke Oslo % 46,60 % Akershus 12,70 % Sør-Trøndelag 10,10 % Vest-Agder 8,00 % Hordaland 7,30 % Storebrand Eiendomsfond AS 75 % Østfold 3,50 % Vestfold 3,40 % Nordland 2,50 % Telemark 2,10 % Rogaland 2,00 % Nord-Trøndelag 1,00 % Oppland 0,50 % Hedmark 0,30 % Totalt 100 % Syndikater UNION Eiendomsinvest Norge ASA Storebrand Eiendomsfond AS Markveien Oslo Oslo / ,5 Bassengveien Gjøvik Oppland ,6 Hagebekksenteret 2007 Trysil Hedmark ,4 Storgata Otta Oppland ,3 Industriveien Jessheim Akershus ,3 Husnes Storsenter 2) 2007 Husnes Hordaland ,3 Mjåvannsvegen Kristiansand Vest-Agder Lager / Kombi ,4 Orkdalsvegen Orkanger Sør-Trøndelag ,7 OTI-Senteret 2007 Orkanger Sør-Trøndelag ,0 Dronningens gate Oslo Oslo ,6 Revierstredet Oslo Oslo ,0 Kirkegaten Oslo Oslo / ,0 Sandgata Trondheim Sør-Trøndelag Parkering ,4 Hans Nilsen Hauges vei Fredrikstad Østfold ,0 Kjellerholen Skedsmo Akershus / ,2 Barstølveien 2009 Kristiansand Vest-Agder ,4 Totalt ) Storebrand Eiendomsfond eier 51 % av eiendommen. Areal og leieinntekter er basert på 100 % eierskap. 2) Mosvold Næring AS eier 25 % av eiendommen. Areal og leieinntekter er basert på 100 % eierskap.