Innkalling til ordinær generalforsamling 2011

Transkript

1 Innkalling til ordinær generalforsamling 2011 Ordinær generalforsamling i AS St. Halvardsgate 25 A-C, avholdes tirsdag 31. mai 2011, kl. 18:00 i rulleboden ved vaskeriet i St. Halvardsgate 25A. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og en eller to aksjonærer til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2010 Behandling av regnskap for 2010 og disponering av årsresultatet 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET 5. INNKOMNE FORSLAG Istandsetting av bakgården nedsettelse av arbeidsgruppe. Se vedlegg. 6. FELLESAVTALE FOR TILKNYTNING TIL INTERNETT Se vedlegg. 7. VALG AV TILLITSVALGTE Valg av 3 styremedlemmer for 2 år Oslo, 16. mai 2011 Styret i St. Halvardsgate 25 A-C AS Kyrre Stensnes /s/ Bodil Elise Furu /s/ Martin Furan /s/ Pernille Gormsen /s/ Kristin Sommerseth /s/ I generalforsamlingen kan aksjeeier og ektefelle eller eventuell samboende møte, men bare en har stemmerett. Aksjeeier kan møte ved fullmektig. Framleietaker har rett til å møte, men uten stemmerett. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 St. Halvardsgate 25 A-C AS TILLITSVALGTE ÅRSBERETNING FOR 2010 Siden forrige ordinære generalforsamling har boligaksjeselskapets tillitsvalgte vært følgende: STYRET PERIODE Leder Kyrre Stensnes mai 2010 mai 2012 Styremedlem Bodil Elise Furu mai 2009 mai 2011 Styremedlem Martin Furan mai 2009 mai 2011 Styremedlem Pernille Gormsen mai 2009 mai 2011 Styremedlem Kristin Sommerseth mai 2010 mai 2012 VARAMEDLEMMER TIL STYRET Varamedlem Emine Yapici mai 2009 mai 2011 GENERELLE OPPLYSNINGER OM BOLIGAKSJESELSKAPET TILLITSVALGTE OG ANSATTE Av boligaksjeselskapets 5 styremedlemmer er det 3 kvinner og 2 menn. Boligaksjeselskapet er positiv til likestilling og tar sikte på at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Boligaksjeselskapet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Boligaksjeselskapet har én ansatt. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er regnskapssjef Egil Havre, OBOS. Boligaksjeselskapets revisor er BDO AS. EIENDOMMEN Boligaksjeselskapet består av 48 aksjeleiligheter. 40 av leilighetene i gården er 3-roms leiligheter med en balkong som vender mot Ekebergåsen. De åtte endeleilighetene er større. Det er fellesvaskeri i gården, innvendig sykkelbod, sykkelstativ utvendig, samt barnevognboder i hver oppgang. Den nederste kjelleretasjen i gården består av lokaler som leies ut som lagerplass til næringsdrivende. Foran gården er det en parkeringsplass for beboere. Boligaksjeselskapet ligger i Oslo kommune og har følgende gårds- og bruksnummer: Boligaksjeselskapet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer Boligaksjeselskapets hovedformål er å gi aksjonærene borett til egen bolig i boligaksjeselskapet. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Selskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.

3 Side 3 St. Halvardsgate 25 A-C AS VAKTMESTERTJENESTE Boligaksjeselskapet har avtale om vaktmestertjeneste med AS Alt i vaktmestertjenester. Med unntak av akutte tilfeller, skal den enkelte beboer selv ikke ta kontakt med vaktmester eller andre tjenesteleverandører. Slike henvendelser må samordnes og gå gjennom styret. Gården vil ikke ta ansvar for å betale for tjenester som ikke er bestilt av styret. Beboere som kjenner til forhold i gården som trenger tilsyn eller oppgaver som bør utføres, må derfor gi beskjed om dette til styret. Det enkleste for styret er om beboeren sender en e-post med informasjon om oppgaven og hvor mye dette haster. Beboeren må huske å oppgi navn og leilighetsnummer. Normalt er det vaktmesteransvarlig i styret som håndterer denne henvendelsen. Dersom det likevel oppstår et akutt behov må den enkelte beboer selv kontakte vaktmester, som da vil rykke ut. Slike situasjoner kan for eksempel være vannlekkasje, personer som sitter fast i heisen eller tilfeller der det er behov for å gripe inn med en gang for å hindre skade på personer eller eiendom. Den enkelte beboer må selv vurdere om det er nødvendig å tilkalle vaktmester eller om det er mulig å vente til første ordinære arbeidsdag. Den beboeren som har bestilt utrykning må gi beskjed til styret. Vaktmesteren kan nås på vakttelefon , hele døgnet. FORSIKRING Boligaksjeselskapets eiendommer var i 2010 fullverdiforsikret i If Skadeforsikring med polisenummer Fullverdiforsikring vil si at forsikringsselskapet har ansvaret for at boligaksjeselskapet til enhver tid har de riktige forsikringssummer. En forutsetning for dette er at forsikringsselskapet får melding om vesentlige verdiøkninger på bygninger, f.eks. ved rehabilitering eller påbygging. Ved totalskade skal erstatningsbeløpet dekke oppføring av ny bygning av samme standard og størrelse. Forsikringen omfatter også bygningsmessige forandringer som den enkelte aksjonær gjør inne i boligen. Den enkelte aksjonær må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Hvis boligaksjeselskapets forsikring skal benyttes, må beboerne straks melde skaden til Forsikringsavdelingen i OBOS tlf faks , eller epost: forsikring@obos.no Oppfølging av forsikringsaker blir gjort av Forsikringsavdelingen i OBOS. BRANNSIKRINGSUTSTYR I henhold til forskriftene skal det være installert røykvarsler og brannslokningsapparat eller brannslange i alle leilighetene. Eier/beboer har ansvaret for at utstyret er tilstede og fungerer. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret.

4 Side 4 St. Halvardsgate 25 A-C AS HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Boligselskap er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem og oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplasser og elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling av ansvaret er gitt en slik tolkning: Boligaksjeselskapet er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealet til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker av den enkelte leilighet oppmerksom på det ansvar som de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift. LÅN Boligaksjeselskapet har lån i Husbanken og OBOS. Se balansen samt note 20 i regnskapet. TELENOR Boligaksjeselskapet er tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS Eiendomsforvaltning om rabattordning på bruk av fasttelefon og bredbåndstelefon for beboere med abonnement i Telenor. Den enkelte beboer får også rabatt ved bestilling av ADSL bredbånd og bruk av mobiltelefon. Bestilling av mobiltelefoni- og internettjenester kan gjøres på KABEL-TV Selskapet har en avtale med GET om levering av kollektiv analog grunnpakke.

5 Side 5 St. Halvardsgate 25 A-C AS REHABILITERING OG EKSTRAORDINÆRT VEDLIKEHOLD I 2010 BAKGRUNN Ingeniørfirmaet Dr. Tech. Kristoffer Apeland AS ferdigstilte i mars 2008 en tilstandsvurdering av bygget basert på en teknisk gjennomgang og en beboerundersøkelse. Gården fra 1951 krever, som alle eldre bygg, jevnlig vedlikehold for å være i god stand. Rapporten pekte på et omfattende ekstraordinært vedlikeholdsbehov, og anbefalte blant annet at følgende tiltak ble gjennomført i løpet perioden : Skifte ut alle dører til leiligheter, kjellere, boder og tekniske rom i oppgangene. Gjennomføre en TV-inspeksjon av bunnledninger og avløpsrør. Kontrollere det elektriske anlegget med tanke på kapasiteten til hver enkelt leilighet. Omtekking av taket. Legge ny membran/tekking i bakgården, som også er taket til utstikkende lagerrom i kjelleren. Male vinduer og balkongdører. Foreta rens av alle ventilasjonssjakter og inntaksrister i ytterveggene. Det mest akutte behovet knyttet seg til omtekking av taket og membranen i bakgården, som begge var i dårlig forfatning med risiko for lekkasjer. Rapporten anbefalte også at fasadene utbedres i perioden fra , eventuelt i kombinasjon med etterisolering av ytterveggene. Generalforsamlingen vedtok i 2008 en samlet plan for vedlikehold og oppgradering i perioden med utgangspunkt i rapporten fra Apeland AS og beboernes ønsker for utbedringer. I 2010 ble det gjennomført to store rehabiliteringsprosjekter knyttet til henholdsvis oppussing av dører og oppganger og til rehabilitering av fasade og tak. Disse er nærmere omtalt nedenfor. I tillegg er det i tråd med planen gjennomført brannsikring av utleielokaler, noen mindre elektriske arbeider og etablert en innendørs sykkelbod. Det gjenstår noen mindre tiltak i 2011, blant annet knyttet til utendørs beplantning og nye rørføringer i pipen til fyringsanlegget. Med disse vil vedlikeholdsplanen i all hovedsak være gjennomført. For de to rehabiliteringsprosjektene som fullført i 2010 har Dr. Tech. Kristoffer Apeland AS v/ Eirik Haugen stått for prosjektering, byggfaglig rådgivning og byggeledelse. De respektive entreprenørene er valgt med utgangspunkt i anbudskonkurranser der minst tre seriøse firmaer deltok. Styret har lagt ned 525 timers arbeid i gjennomføringen, om lag likt fordelt på hvert prosjekt. I tråd med vedtak på generalforsamlingen 5. mai 2010 er dette honorert med en timesats på inntil kr. 130, slik at samlet honorarutbetaling i 2010 var kr Denne ordningen har etter styrets vurdering vært avgjørende for å kunne gjennomføre prosjektene på en forsvarlig og kostnadseffektiv måte. Alternativt måtte selskapet i større grad ha nyttet konsulentbistand.

6 Side 6 St. Halvardsgate 25 A-C AS OPPUSSING AV DØRER OG OPPGANGER Oppgradering av oppganger og nye dører hadde ikke vært prioritert tidligere. Oppganger var nedslitte, malingen flasset og entredørene var verken lydtette eller branngodkjente etter dagens krav. Alle dører i huset var originale fra bygget var nytt i Oppsussingen av dører og oppganger startet mot slutten av 2010 og ble ferdigstilt tidlig på våren I kjelleren og inn til hver leilighet ble det montert nye dører som tilfredsstiller dagens krav til brannvern og lyddemping, samt et nytt og enhetlig låssystem. Ytterdørene er restaurert til sin originale tilstand. Oppgangene er malt på nytt i stilriktige farger. I forbindelse med prosjektet er det også montert et nytt og mer funksjonelt callinganlegg, til erstatning for det gamle anlegget, som tidvis var utsatt for feil. I tillegg er det montert nødvendige barnevognskinner. I utformingen av prosjektet har styret lagt vekt på å videreføre detaljer og framheve kjennetegn ved byggets folkefunkisarkitektur. Farge- og materialvalg for oppgangene, dørene og callinganlegget gjenspeiler dette. Prosjektet har etter styrets vurdering gitt et stort løft for trivsel og til byggets funksjonalitet. S.H. Francke AS har vært hovedentreprenør for arbeidene. Gjennomføringen har i all hovedsak gått som planlagt og skjedd innenfor oppsatte budsjettrammer. Prosjektet berører en lang rekke detaljer som er svært synlige fra fellesarealene, og styret har brukt tid på å følge disse opp best mulig. De samlede utgiftene til prosjektet beløper seg til 2,3 mill. kr. Utgiftene fordeler seg som følger: REHABILITERING AV FASADE OG TAK Sommeren 2010 ble det gjennomført en større rehabilitering av gårdens fasade og tak. De viktigste tiltakene i prosjektet var følgende: Ny taktekking. Det gamle taket hadde skader i pappen og enkelte steder var det begynnende lekkasjer. Etterisolering av fasadeveggene mot vest og syd (parkeringsplassen og endeveggen) med isolasjonsplater, som det deretter er lagt puss på. Dette vil redusere kuldeinntrengning og bidra til reduksjon av våre fyringsutgifter. Tiltaket vil også fjerne kuldebroene som i enkelte leiligheter har gitt innvendinge muggdannelser på veggen. Alle trekninger og detaljer på fasaden har blitt rekonstruert for å ivareta fasadens særpreg. Det er montert nye takrenner og sålbenkbeslag. Pussutbedring og maling av alle fasadevegger. Enkelte steder var pussen løs og det var fare for nedfall og slitasje. I samråd med Apeland AS ble det besluttet å ikke foreta etterisolering av balkongfasaden. Bakgrunnen er at isolasjonseffekten ville vært mindre på grunn at etasjeskillere og store

7 Side 7 St. Halvardsgate 25 A-C AS vindusflater, at tiltaket ville redusert balkondybden med minumum 7 cm. i tillegg til praktiske og estetiske hensyn. Vinduene og balkongdørene ble kontrollert og smurt, og listene malt. Enkelte utbedringer ble foretatt der det var behov for dette. Åpningsmekanismen skal nå fungere tilfredsstillende. Loftet ble etterisolert med ekstra isolasjonsmatter. Dette skal hindre varmetap, redusere energikostnader og fjerne kuldebroer. Ventilasjonstiltak. Ventilasjonssjakter og uttaksrister fra den enkelte leilighet er renset. I tillegg er det montert nye lufteventiler med lyddemping i hvert rom på balkongfasaden. Disse skal bedre inneklimaet i leilighetene, og erstatte lufteventiler som ble fjernet i forbindelse med innsetting av lydventiler i Nytt asfaltdekke og gjerde i bakgården. Dette dekket utgjør også tak over deler av utleielokalene i nedre kjelleretasje. Membranen på dekket var skadd, og det var begynnende lekkasjer. Rehabilitering av pipeløp. Røykpipen fra fyren er slitt, og forsterkes med en indre rørføring. Arbeidet gjennomføres sommeren Maling av balkonggulv. Det gamle belegget var slitt og hadde nytte av et nytt strøk. Arbeidet på dette punktet stoppet opp pga. kulde høsten 2010, og vil bli sluttført tidlig på sommeren I tråd med føringer fra generalforsamlingen har det, av kostnadsmessige grunner, vært lagt vekt på å gjennomføre disse tiltakene samlet i stedet for at vedlikeholdet stykkevis og delt. Disse prosjektene er knyttet til hverandre fordi alle ville omfatte oppsetting av stillas langs ytterveggene av bygget, noe som i seg selv er en vesentlig kostnad. Dette gir også mer igjen for de faste kostnadene knyttet til prosjektering og administrasjon. Selskapet har hatt en nært samarbeid med nabosameiet, St. Halvardsgate 25 D-F, som parallelt har gjennomført en tilsvarende rehabilitering av fasaden mot parkeringsplassen. Dette har gitt kostnadsgevinster og gjort det mulig å finne felles løsninger for å gi bygget en mest mulig enhetlig fasade. Murmester Nils Berg AS har vært entreprenør. Samlede kostnader i prosjektet er anslått til 5,5 mill. kr. Dette er 1 mill. kr. lavere enn budsjettanslaget som ble lagt fram for generalforsamlingen januar Besparelsen skyldes at vinduer, piper og balkongdører var i bedre stand enn forutsatt, og at det ble gjennomført et grundig arbeid med ulike løsninger for etterisolering som gjorde det mulig å gjennomføre enklere og mer kostnadseffektive tiltak. Kostnadskontroll og tett samarbeid med entreprenør og byggeledelse har også spilt en rolle. Kostnadene fordeler seg som følger, der tall for 2011 er anslag:

8 Side 8 St. Halvardsgate 25 A-C AS Prosjektet har etter styrets vurdering vært vellykket, og bedret byggets tekniske tilstand, funksjonalitet og utseende. Gjennomføringen har i hovedsak vært god, og entreprenør har etter styrets vurdering levert et kvalitetsmessig godt arbeid. Det har ikke oppstått tilleggskostnader av betydning, men framdriften i prosjektet har vært noe mer ujevn framdrift enn forutsatt. Ferdigstillelsen ble derfor forsinket med en del uker, og entreprenør innrømmet dagbøter og prisavslag på til sammen kr. Mindre arbeider knyttet til piperehabilitering, vinduer og balkonger blir ferdigstilt i Generalforsamlingen vedtok 9. februar 2010 å bygge en takterrasse på gården i tilknytning til dette prosjektet, med forbehold om godkjenning fra Oslo kommune. Bakgrunnen var at taket byr på en unik 360 graders utsikt og mulighet for kveldssol, samt at tilgangen på utearealer i tilknytning i gården for øvrig er begrenset. Selskapet har fått endelig avslag på den innsende søknaden om fasadeendring fra byggemyndighetene. I avslaget legges det vekt på at tiltaket vil bryte byggets opprinnelige takakser og derfor vil kunne virke estetisk sjenerende sett fra Ekebergåsen. Styret vurderer å sende inn justert byggesøknad. Tiltaket vil bli lagt fram for generalforsamlingen på nytt når det ev. foreligger en godkjent byggetillatelse. ØVRIGE TILTAK Januar 2010 ble det installert et brannvarslingsanlegg i utleielagrene i den nedre kjelleretasjen. Hensikten er å raskt kunne varsle og evakuere beboere, samt å tilkalle brannvesen, dersom det oppstår en brann som kan true bygningsmassen. Sensorer er kun montert i nedre kjelleretasje, og varsling skjer ved klokker i hver oppgang. Anlegget er levert av Elektro-Nytt AS. Desember 2010 ble det installert et nytt avfallsanlegg med nedgravde brønner for oppsamling av avfall. Det gamle søppelanlegget ble i for stor grad benyttet og gjennomgått av uvedkommende, og til tider for lav kapasitet. Løst søppel gav utrivelige forhold og førte til problemer med skadedyr. Hensikten med de nedgravde brønnene er å skape en permanent løsning som er hygienisk og som bøter på disse problemene. I tillegg gir nedgravde brønner en vesentlig reduksjon av tømmekostnadene, noe som forsvarer investeringen over tid. Det er montert sykkelstativ der det gamle søppelanlegget var plassert. Arbeidene er utført av Steinbakken Entreprenør AS.

9 Side 9 St. Halvardsgate 25 A-C AS STYRETS ARBEID STYRETS MØTER Det er avholdt 11 styremøter i 2010, i tillegg til en rekke møter i undergrupper med ansvar for rehabiliteringsprosjektene. Det er sendt ut jevnlige beboerskriv, særlig i forbindelse med pågående rehabiliteringsarbeider. Det har vært en krevende og arbeidsintensiv periode på grunn av de to store rehabiliteringsprosjektene og forhold knyttet til selskapets forretningsførsel. Samarbeidet i styret har fungert godt. NYE KONTRAKTER - Det er inngått avtale om skadedyrsbekjempelse med Oslo veggdyrkontroll AS. - Det er inngått avtale med Oslo teppeservice AS om levering og rengjøring av matter til inngangspartiene i oppgangene. - Arbeidsavtalen med vår renholder er fornyet. Normal trappevask foretas annenhver uke, men hver uke i trappeløpet fra inngangsdørene til postkassene. Det er lagt opp til hovedrengjøring av vegger, tak og vinduer i oppgangene én gang i året. FORRETNINGSFØRSEL OBOS overtok forretningsførselen for vårt selskap 1. januar 2010, og det er i den forbindelse lagt ned et betydelig arbeid fra styrets side. Et viktig mål har vært å etablere gode rutiner for styrets arbeid og kontakt med forretningsfører, særlig for økonomistyring, budsjett og regnskap. Styret er godt fornøyd med OBOS' arbeid og vurderer selskapets styresett som vesentlig styrket. Et annet viktig målsetning har vært å sørge for at informasjon og nødvendig dokumentasjon om selskapets virksomhet og økonomiske forhold ble overført på en god måte til OBOS fra vår tidligere forretningsfører advokat Jan-Arne Isaksen. Overføringen har imidlertid vist seg å være krevende, og er arbeidet med dette er ikke fullført per mai HUSLEIERESTANSER FRA TIDLIGERE FORRETNINGSFØRER Som ledd i overgangen ba OBOS tidligere forretningsfører om en oversikt over selskapets debitorer. I årsregnskapet for 2009, det siste som ble utarbeidet av advokat Isaksen, er det ført opp at selskapet har et tilgodehavende på fra debitorer. For et boligselskap vil det være naturlig at et slikt tilgodehavende i all hovedsak stammer fra husleierestanser. Tidligere forretningsfører var imidlertid ikke i stand til å gi en tilfredsstillende oversikt over utestående. På bakgrunn av dette satte styret i verk et arbeid, i samarbeid med OBOS, for å få bedre oversikt husleierestansene. Styret har gått gjennom listene over fakturerte og innbetalte felleskostnader i perioden fra Det er som følge av dette avdekket forhold ved advokat Isaksens forretningsførsel som styret vurderer som sterkt kritikkverdige: Det ser ikke ut til å være foretatt systematisk betalingsoppfølging i de tilfellene der betaling helt eller delvis er uteblitt. Styret i selskapet er heller ikke blitt orientert om disse restansene. Listene over fakturerte og innbetalte felleskostnader er ikke ført på en konsistent måte over tid. Det er derfor vanskelig å følge restanser fra ett år til det neste. Det ser ikke ut til at husleierestansene er reflektert i balansen i årsregnskapet på en konsistent og korrekt måte. Styret har gitt denne saken høy prioritet. Restanser knyttet til 2008 og 2009, til sammen i overkant av kr, er under innkreving i regi av OBOS. Krav fra perioden er tilsynelatende foreldet etter den alminnelige foreldelsesfristen

10 Side 10 St. Halvardsgate 25 A-C AS på 3 år. Det er likevel sendt ut informasjon om utestående fra denne perioden til den enkelte aksjonær med oppfordring om å betale. Ut fra et prinsipp om at felleskostnadsinnbetalinger går til oppdekning av de eldste kravene først, kan det være rettslig grunnlag for å forfølge deler av disse kravene. Styret er forberedt på at uavklarte restanser fra tidligere forretningsfører i verste fall må tapsføres, jf. note 17 i regnskapet, men oppfordrer alle å betale skyldige felleskostnader uavhengig av spørsmålet om selskapet har rettslig grunnlag for innkreving av det utestående. Innkreving av felleskostnader er en av de mest grunnleggende oppgavene som en forretningsfører for et boligselskap er satt til å ivareta. Styret ser meget alvorlig på at dette ikke har vært ivaretatt på en fullgod måte under advokat Isaksen. Som følge av at advokat Isaksen har forsømt sine plikter som forretningsfører kan vil han kunne holdes ansvarlig for tap og kostnader som selskapet er påført. Juridisk avdeling i OBOS bistår styret i den videre oppfølgingen av denne saken. NYE LEIEAVTALER FOR LAGERLOKALENE Deler av utleielokalene i den nedre kjelleretasjen var i begynnelsen av 2010 ikke utleid på grunn av usikkerhet om vannlekkasje fra taket over, og i påvente av installering av brannalarm. I 2010 har styret inngått nye leieavtaler for hele lagerlokalet på markedsmessige vilkår, noe som innebærer en styrking av selskapets leieinntekter. Det er innredet en ekstra seksjon, slik at lokalene som er tilgjengelige for utleie er utvidet. Det er nå til sammen fem separate seksjoner til utleie.

11 Side 11 St. Halvardsgate 25 A-C AS BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET 2010 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om boligaksjeselskapets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkter om kostnadsutvikling og budsjett for Selskapets aksjekapital er tapt. Dette skyldes rehabilitering av fasade og tak som har blitt finansiert gjennom låneopptak. Betjening av lånet gjøres gjennom innkrevde felleskostnader. Budsjettet for 2011 viser overskudd, og styret vil i fremtiden budsjettere med overskudd. Det bekreftes herved at årsregnskapet for 2010 er satt opp under forutsetning av fortsatt drift, og at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. RESULTAT Årets resultat som er negativt med kr ,-, og som fremkommer i resultatregnskapet, foreslås overført til egenkapital. INNTEKTER Inntektene i 2010 var til sammen kr ,- mot budsjettert med kr ,-. Andre inntekter består i hovedsak av salg av nøkler. KOSTNADER Driftskostnadene i 2010 var på kr ,- mot budsjettert med kr ,-. Vesentlige avvik i forhold til budsjettet skyldes i hovedsak: Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr ,-, mens regnskapet viser kr ,-. Hovedårsaken til avviket var at man i 2010 har hatt lavere kostnader enn budsjettert med rehabiliteringsprosjektene, samt at takterrassen ikke lot seg realisere i forbindelse med disse prosjektene. Utgiftene til vedlikehold av heisanlegg har vært høyere enn normalt på grunn av nye krav som selskapet ble pålagt i forbindelse med at den treårlige heiskontrollen ble gjennomført for alle heisene For vareheisen var vedlikeholdsetterslepet betydelig. For konsulenthonorar er det et avvik i forhold til det budsjetterte på kr ,- som skyldes manglende budsjett for konsulentbistand. Avvik i forhold til budsjett for kostnader knyttet til energi /fyring skyldes økte priser og forbruk. Vi har et felles fyranlegg med sameiet St. Halvardsgate 25 D- F, og utgiftene deles etterskuddsvis etter forbruk. I tolkningen av tallene må en ta høyde for at refusjonen normalt ikke følger regnskapsåret. Revisors honorar for regnskapsåret 2010 er for revidering av selskapets regnskap og formuesforvaltning. Revisjonshonoraret fremkommer som egen post i resultatregnskapet. For øvrig vises til de enkelte tallene i driftsoversikten og til balansen, samt de etterfølgende regnskapsnotene (se bakerst i årsberetningen). Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

12 Side 12 St. Halvardsgate 25 A-C AS KOSTNADSUTVIKLING RENTER Rentesatsene i OBOS Eiendomsforvaltning AS pr. den : Renter på driftskonto : 0,10% Renter på sparekonto: 3,00% under kr ,05% fra kr til kr 2 mill. 3,10% over kr 2 mill FORSIKRING Selskapet inngikk en ny forsikringsavtale med Gjensidige skadeforsikring fra 1. februar Avtalen innebærer at den årlige forsikringspremien reduseres vesentlig, til om lag kroner, samtidig som dekningsomfanget opprettholdes. Framover ventes en kostnadsvekst på bygningsforsikringen i tråd med byggeindeksen som reflekterer prisoppgangen på håndverkstjenester. En slik indeksøkning er lik for alle forsikringsselskaper. Ut over dette foretar forsikringsselskapene individuell prisjustering med bakgrunn i boligaksjeselskapets egen skadesituasjon. KOMMUNALE AVGIFTER Renovasjonsavgiften øker med 38%. Samtidig er det investering i et avfallsanlegg som reduserer tømmekostnadene vesentlig. Budsjettet for kommunale avgifter er derfor noe redusert fra 2010 til Ingen økning av de øvrige avgiftene. ØVRIGE KOSTNADER For de øvrige kostnadene i budsjettet har styret regnet med generell prisstigning. INNTEKTS- OG KOSTNADSOVERSLAG FOR 2011 (Budsjett) Til orientering for generalforsamlingen har styret satt opp en oversikt over beregnede driftsinntekter og driftskostnader i Tallene er vist som egen kolonne lengst til høyre for resultatoppstillingen. Budsjettet viser et forventet driftsresultat på kr ,- og et forventet årsresultat på kr ,-. Oversikten er basert på at felleskostnadene inflasjonsjusteres med 2% fra 1. juli 2011, og at parkeringsavgiften settes til kr 250,- fra samme dato. Lokalene i den nederste kjelleretasjen vil i 2011 være fullt utleid og leieinntektene er anslått til om lag kr. I oversikten er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. For øvrig vises til de enkelte tallene i oversikten. Oslo, 16. mai 2011 Styret for St. Halvardsgate 25 A-C AS Kyrre Stensnes /s/ Bodil Elise Furu /s/ Martin Furan /s/ Pernille Gormsen /s/ Kristin Sommerseth /s/

13 13 St. Halvardsgate 25 A-C AS Tlf: Fax: Org.nr MVA BDO AS Postboks 1704 Vika Munkedamsveien Oslo Til generalforsamlingen i AS St. Halvardsgt. 25 A-C REVISORS BERETNING Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for AS St. Halvardsgt. 25 A-C, som består av balanse per 31. desember 2010, resultatregnskap som viser et underskudd på kr ,-, for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for boligselskapets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av boligselskapets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av forretningsfører er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til AS St. Halvardsgt. 25 A-C per 31. desember 2010 og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.

14 14 St. Halvardsgate 25 A-C AS Presisering Uten at det har betydning for konklusjonen i avsnittet over, vil vi presisere at selskapets aksjekapital er tapt. Viser i den forbindelse til omtale i styrets årsberetning. Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller begrenset revisjon av historisk finansiell informasjon», mener vi at forretningsfører har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av boligselskapets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. 20. mai 2011 BDO AS Merete Otterstad Sandsnes/s/ statsautorisert revisor

15 15 St. Halvardsgate 25 A-C AS RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Vaskeri Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold 8, Forsikringer Kommunale avgifter Energi/ fyring Kabel- / TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til opptjent egenkapital Fra opptjent egenkapital Udekket tap Reduksjon udekket tap

16 16 St. Halvardsgate 25 A-C AS EIENDELER BALANSE Note ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt Varige driftsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser felleskostnader Kundefordringer Kortsiktige fordringer Bankinnskudd Driftskonto i OBOS SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Aksjekapital Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Skyldig offentlig myndigheter Påløpne renter Påløpne avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0

17 17 St. Halvardsgate 25 A-C AS OSLO, , STYRET FOR ST. HALVARDSGATE 25 A-C AS KYRRE STENSNES /s/ BODIL ELISE FURU /s/ PERNILLE GORMSEN /s/ MARTIN PEDER FRONTH FURAN /s/ KRISTIN SOMMERSETH /s/

18 18 St. Halvardsgate 25 A-C AS NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk i små foretak. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DnB NOR som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Parkeringsleie Felleskostnader Seksjonert lokale SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Parkeringsleie SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Salg av nøkler SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte Annen lønn Påløpne feriepenger Arbeidsgiveravgift Styrehonorar, overført prosjekt SUM PERSONALKOSTNADER Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt under 0,75 årsverk i selskapet gjennom året. Selskapet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2009/2010, og er på kr ,- I tillegg har styret fått utbetalt lønn i forbindelse med rehab.prosjektet (se note 8 & 9) på kr ,- for til sammen 525 timers arbeid.

19 19 St. Halvardsgate 25 A-C AS NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr ,- NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS Eiendomsforvaltning AS Andre konsulenthonorarer SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Prosjektledelse oppganger Byggestyret Oppganger (S.H.Francke AS) Andre arbeider oppganger Sum prosjekt oppganger Brannalarmanlegg Fasaderehabilitering (spesifisert i note 9) SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold heisanlegg Drift/vedlikehold fyringsanlegg Drift/vedlikehold vaskerianlegg Egenandel forsikring Kostnader dugnader SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene.

20 20 St. Halvardsgate 25 A-C AS NOTE: 9 FASADEREHABILITERING Arkitekthonorar Byggetekn.kons.honorar Prosjektledelse Andre konsulent honorar Div andre arbeider Byggestyret Kopieringsutgifter Bygningsgebyr Hovedentreprenør Murmester Nils Berg AS Midlertidig gjerde Kostnadsføring prosjekt (se note 8) NOTE: 10 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 11 ENERGI / FYRING Elektrisk energi Olje Strøm oljefyr el.bereder SUM ENERGI / FYRING NOTE: 12 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Skadedyrsarbeid Driftsmateriell Lyspærer og sikringer Vaktmestertjenester Renhold ved firmaer Snørydding Panteattest, innrapportering likningsmynd, annonse, domene Kontor- og datarekvisita Trykksaker Andre kostnader tillitsvalgte -495 Andre kontorkostnader Telefon/bredbånd -450 Porto Bankgebyr -785 Velferdskostnader Konstaterte tap (håndkasse) SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 13