Verditakst. med kontantstrømanalyse. Hovedveien 25A / B 8590 Kjøpsvik. Gnr. 20 Bnr. 1 Festenr. 110 TYSFJORD KOMMUNE

Transkript

1 Tore Hunds gt Narvik Mob / Fax post@ofotentakst.net Verditakst med kontantstrømanalyse Hovedveien 25A / B 8590 Kjøpsvik Gnr. 20 Bnr. 1 Festenr. 110 TYSFJORD KOMMUNE Utført av: Ingeniør MNTF / Takstmann Befaringsdato:

2 Verditakst Hovedveien 25A / B 8590 Kjøpsvik Gnr. 20 Bnr. 1 Festenr. 110 TYSFJORD KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Mandat Verditakst av Hovedveien 25 A og B. Sammendrag/konklusjon Sammendrag: Generell markedsvurdering: Annet: Eiendommen består av et næringsbygg / kontor / administrasjonsbygg i 2 etg. kjeller og loft i tillegg til lavfløy i 1 etg. og kjeller med garasje. Tomta er planert. Adkomst rundt bygningen. Lett tilgjengelig. Asfalterte biloppstillingsplasser på tomta. Beliggende sentralt i Kjøpsvik sentrum. Valgt ut fra beliggenhet, tilstand, attraktivitet og etterspørsel i markedet. NB! Brev fra Tysfjord kommune hvor de ønsker at utleier selger bygget slik at de kan bli løst fra leiekontrakten. Store deler av bygget har ikke vært benyttet de senere år. Det er kun kontordel 2etg. som for tiden er i bruk. Markedsverdi Tomten er festet og dette er det tatt hensyn til i verdiansettelsen. Konklusjon markedsverdi: Ingeniør MNTF / Takstmann 2 av 14

3 Rekvirent Rekvirert av: Nord-Salten aft AS v/skjalg Solhaug Tlf.: Besiktigelse, tilstede Dato: - Skjalg Solhaug Tlf.: Bjørnar Nøys Tlf.: Ingeniør Takstmann Tlf.: Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Skjøte Festekontrakt Forsikringsavtale Kvitt. off. avgifter EDR Andre dok./kilder: Dato Tinglyst dato. Brev fra Tysfjord Kommune. Leiekontrakt Annet Dato Dok.kilde automatisk lagt inn fra Dato Dato Bygningen er målt på stedet. Vedlegg Nr Dokument/beskrivelse EDR Forsikringsavtale Kvitt. off. avgifter Leiekontrakt Brev fra Tysfjord Kommune. Festekontrakt Ant. sider Eiendomsdata Matrikkeldata: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Gnr. 20 Bnr. 1 Festenr. 110 Nord-Salten aft AS Festet tomt. Areal 600,6 m² Tomtestørrelse ref. eiendomsdata.no Ikke konsesjonspliktig eiendom Eiendommen ligger til offentlig vei / gate. Vann offentlig Avløp offentlig Strøket er regulert Festeforhold Inngått år: Neste regulering: Festetid utløper: Kommentar: År 1984 År 2012 År 2033 Bortfester: Norcem AS 3 av 14

4 Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Forsikringstype: Forsikringssum: Gjensidige Forsikring. Avtalenummer: Fullverdi Andre opplysninger Tomtens anvendelse: Beliggenhet: Beskrivelser: Parkering: Spesielle forhold: Tomta er planert. Adkomst rundt bygningen. Lett tilgjengelig. Beliggende sentralt i Kjøpsvik sentrum. Eiendommen består av et næringsbygg / kontor / administrasjonsbygg i 2 etg. kjeller og loft i tillegg til lavfløy i 1 etg. og kjeller med garasje. Asfaltert biloppstillingsplasser på tomta. Spesielle forhold: Det opplyses at det ikke er noe skjulte feil og mangler som ikke er opplyst i taksten. Bygninger på eiendommen Næringsbygg - Kontor / administrasjonsbygg Byggeår: Tilbygd: Oppgitt Garasje Byggeår: Oppgitt. Arealer og anvendelse Næringsbygg - Kontor / administrasjonsbygg - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse Kjeller Gang, 3 lagerrom, lomp / garderobe, omkledningsrom m/ dusj, wc m/ servant, vaskerom, mellomgang til garasje Kjeller Trapperom / gang, 2 herre / 2 dametoaletter m/ servanter, garderobe, wc m/ servant, grovkjøkken, lagerrom. 1. etasje 8 7 Trappegang til 2etg. og kjeller. 1. etasje butikklokaler / kafe / anretning, spiserom, mellomgang, lagerrom, 1 kontor. Deler av lagerrom ca. 0,5m over 1etg. nivå. Dør fra lagerrom ut på mark. 2. etasje Trappegang, spiserom / kjøkken, 3 kontorer, bøttekott, wc m/ servant. Dør fra trappegang ut til luftebalkong. Loft Gang, hybelleilighet best. av entre, stue / kjøkken, 1 soverom, bad m/ dusjkabinett / wc / servant, 1 kott 2 m². Sum bygning Garasje - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse Kjeller Garasje del av kjelleretg. Kjeller Overbygd nedkjørsel. Sum bygning av 14

5 Gjenstående arbeider/vedlikehold Gjenstående arbeider: Saltutslag i kjeller. Drenering må utbedres. Sprekk i betong-gulv i kjelleretg. Div. punkterte vinduer. Vinduer bør ettersees / eventuelt utskiftes. Knust vindu i 1 lagerrom. Balkongdør må justeres / eventuelt utskiftes. Misfarge i taktrobord. Lekkasje i taktekking. Lekkasje i takrenne. Utv. trapp fra overbygd lagerrom mangler. Sprekk i utv. murpuss. Endel skjevheter i konstruksjon. Div. innv. opp-pusssing må påregnes. Påkostninger: Utv. malt Nye vindskibord Laminatparkett i spiserom / kjøkken og 3 kontorer 2 etg Nytt minikjøkken på loft. Ny v.v.bereder 200 l KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Næringsbygg - Kontor / administrasjonsbygg Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Næringsbygg - Kontor / administrasjonsbygg Bygning, generelt Ingen krypkjeller. Overbygd inngangsparti 1 etg. Grovkjøkken i kjeller avstengt på takstdagen. Grunn og fundamenter, generelt Betong på grus / morene. Kjellergulv av betong. Lav takhøyde i deler av kjelleretg. 2,0 m. Grunnmur av betong / leca. Delvis isolert m/ tresonitt. Utgravd kjelleretg. / div. innredningsarbeid Sprekk i utv. murpuss. Saltutslag i kjeller. Sprekk i betong-gulv i kjelleretg. Drenering Drenering bør utbedres. Gulv på grunn Støpt gulv. Yttervegger Leca / betongstein. Isolert m/ papp / plater. Utv. vegger m/ pusset og malt betong. Påkostninger: Utv. malt Endel skjevheter i konstruksjon. Takkonstruksjoner Tretakkonstruksjon. Takkonstruksjon isolert m/ glava. Takkonstruksjon over del av lavfløy utskiftet Påkostninger: Nye vindskibord av 14

6 Misfarge i taktrobord. Taktekning og membraner Taktekking m/bølgeeternittplater / alu-plater. Avskallet maling på taktekking. Lekkasje i taktekking. Taktekking bør utskiftes. Vinduer Vinduer dobbelte og 2-lags og 3-lags isolerglass. Delvis utskiftet vinduer Div. punkterte vinduer. Knust vindu i 1 lagerrom kjelleretg. Vinduer må ettersees / eventuelt utskiftes. Overlys og takluker Luke til kaldloft. Ytterdører og porter Teak ytterdør til butikklokalet. Balkongdør må justeres / eventuelt utskiftes. Utvendige beslag Pipebeslag. Utvendig solavskjerming 5 markiser. Annen utvendig komplettering Takrenne / nedløp i stål utskiftet Takstige. Lekkasje i takrenne. Innvendige dører Branndør A-60 fra mellomgang til garasje Innv. gabondører. Utett rundt dør til lagerrom 1 etg. Overflater, generelt Oppforet tregulv i lagerrom 1 etg. Oppforet tregulv i kjelleretg. lavfløy. Belegg på terrasse, balkong og utvendige trapper og ramper Dør fra trappegang 2 etg. ut til luftebalkong. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Etg. skillere av trebjelkelag. Delvis isolert m/ min. ull. Vinylbelegg / linoliumsbelegg, laminatparkett. Påkostninger: Laminatparkett i spiserom / kjøkken og 3 kontorer 2 etg Noe knirk i gulv på loft. 6 av 14

7 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Vegger malt / tapetsert, malt glassfiberstrie, tekstiltapet, brystpanel, strietapet. Noe misfarging / fare for råte i dusjavdeling kjelleretg. Hybelleilighet trenger opp-pussing. Div. opp-pussing av 1 etg. må påregnes. Innv. slitte overflater. Malt glassfiberstrie i kjelleretg. buler. Overflater på innvendig himling Himling m/ malte sponplater, plastbelagte huntonittplater, heltrukne malte flater, malt panelhimling. Himling i bad loftsetg. sprukket. Svikt i bjelkelag/ himling mellom 1-2 etg. Himling i dusjavdeling kjelleretg. skadet. Sprekker mot listverk i himling i anretning 1 etg. som følge av svikt i bjelkelag. Misfarging i himling i herretoalett kjelleretg. Trapper og ramper Innv. trapp mellom 1-2 etg.-loft m/ vinylbelegg. Utv. trapp fra overbygd lagerrom mangler. Rekkverk, håndlister og fendere Malt liggende stålrør på luftebalkong 2 etg. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Teglsteinspipe. Fast inventar, generelt Skyllekar i vaskerom kjeller. Kjøkkeninnredning Minikjøkken m/ enkel innredning uten avtrekksvifte 2 etg. Forøvrig normal standard m/ avtrekksvifte. Kobberhette / fliser i butikk 1 etg. /tidligere pub / restaurant. Minikjøkken på loft m/ underskap. Ventilator og krydder / ventilatorskap. Påkostninger: Nytt minikjøkken på loft Skap og reoler Plassbygde garderobeskap på soverom loft. VVS-installasjoner, generelt Veggvifte på 1 kontor. Sanitærinstallasjoner, generelt V.v.bereder 200 l. ny V.v.bereder 200 l. fra Benkbereder på loft 116 l Kjelleretg. m/ omkledningsrom m/ dusj, wc m/ servant. Kjelleretg. m/2 herre / 2 dametoaletter m/ servanter. Loft m/ bad m/ dusjkabinett / wc / servant / opplegg for vaskemaskin. Sanitærutstyr fra av 14

8 Påkostninger: Ny v.v.bereder 200 l Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Rør-opplegg fra Utv. vann / avløp frem til hovedsystem i gatelegemet Armaturer for sanitærinstallasjoner Eldre armaturer. Brannslokking, generelt 4 pulverapparater. Belysningsutstyr Fastmonterte lysarmaturer. Elvarme, generelt Elektrisk. Tavle delvis m/ automatsikringer. El-anlegg fra Varmeovner 8 panelovner. Reflektorovn på bad loft. Utendørs, generelt Utfellbar brannstige. Bearbeidet terreng, generelt Adkomst rundt bygningen. Annen terrengbehandling Tomta er planert / flat tomt. Utendørs VA Utv. vannkran. Utendørs lys 4 utelamper. Plasser Asfalteret biloppstillingsplasser på tomta. Garasje Lokalisering Garasje Bygningsdel/beskrivelse Bygning, generelt Garasje som del av kjelleretg. Overbygd nedkjørsel til garasje m/ to-fløyet port. Grunn og fundamenter, generelt Betong på grus / morene. Grunnmur av betong / leca. Sprekk i grunnmur til garasjedel. Gulv på grunn Støpt gulv. Yttervegger Betong. Ytterdører og porter To-fløyet port. 8 av 14

9 Overflater, generelt Gipsplatehimling. Annen vannbehandling Varmt vann innlagt i garasje. Elvarme, generelt Innlagt strøm. Varmeelementer for innebygging Varmekabel nedstøpt i garasjegulv og i nedkjørsel til garasje. Andre installasjoner, generelt Grunnvannspumpe / brønn i garasje. Veier Nedkjørsel til garasje. 9 av 14

10 KONTRAKTER/AREALER Markedsleie/ledige lokaler Bygning/areal Etg. m² faktisk /m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % Næringsbygg - Kontor / administrasjonsbygg - Disp.areal tidligere butikk / restaurant - Hybelleilighet Hybelleilighet - Kontor Kontor Sum: Kjeller Loft Garasje - Garasje Garasje Sum: Total: Kommentar kontrakt/arealer Kommentar leiekontrakter: Leiekontrakt mellomnord-salten aftlag AL / heretter kalt utleier og Tysfjord Kommune / heretter kalt leietaker. Leieforholdet løper i 10 år fra av 14

11 TOMTEVERDI Tomteareal: Tomteverdi: Tomteareal: Tomteverdi: 601 m² Sum normale byggekostnader: Sum normale byggekostnader: Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.: Teknisk verdi uten tomt: Tillegg for normal tomteverdi (uten hensyn til festeforh.): Teknisk verdi av takstobjektet: VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. Næringsbygg Kontor / administrasjonsbygg Garasje Teknisk verdi Grunnlag: Teknisk verdi: VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING Rentegrunnlag Forutsetning og begrunnelse for valg av kapitaliseringsrente: Renterisiko fordeles på rente og inflasjon (hhv 2% og 1%),fast i.hht.instruks. Objektrisiko henspeiler den risiko som ligger i investering i fast eiendom generelt(1%-2%) Markedsrisiko reflekterer henspeiler den risiko som ligger i leieavtaler og leiepriser for denne eiendommen(1%-2%). Byggrisiko reflekterer forhold ved bygnigen på eiendommen, med hensyn til tilstand, kurans, attraktivitet, eksponering, utseende mm. (0%-4%) Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.: - Inflasjon: 3,50 % -2,50 % Realrente: kalkulert 0,98 %, avrundet: Renterisiko Objektrisiko Markedsrisiko Byggrisiko 1,00 % 3,00 % 2,00 % 2,00 % 1,50 % Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: 9,50 % 11 av 14

12 Brutto leieinntekter Arealtype Eiendommens arealtyper Leiekontrakter m² /m² Leie pr år Disp.areal Garasje Hybelleilighet Kontor Sum: Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: Fradrag: Off. avgifter og ev. eiendomsskatt: Årlig festeavgift: Forsikringspremie: Forvaltningskostnader pr år: Driftskostnader: Avsetninger til løpende vedlikehold pr år: Markedsleie/ledige lokaler m² /m² Leie pr år faktisk ansatt beregnet Sum normale eierkostnader: Inntektsoverskudd: Eiendommens inntektsoverskudd: Beregning av kapitalisert verdi Kapitalisert verdi: Eiendommens inntektsoverskudd kapitalisert med 9,5 % gir (avrundet) av 14

13 VERDIGRUNNLAG - KONTANTSTRØMANALYSE Nøkkeltall Nøkkeltall Inntektsutvikling: Kostnadsutvikling: Realavkastningskrav: Diskonteringsrente: Generell ledighet: Generell ledighet fom år: Beregning av nåverdi År Leieinnt Sum beregnet nåverdi: Restverdi ( /9,5%): Nåverdi av restverdi: Sum beregnet nåverdi: Normale eierk Spesielle kostn. 2,00 % 3,00 % 9,50 % 12,00 % 10,00 % 2010 Gener. ledighet Endring likv. Beregn. nåv KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for verdifastsettelsen: Markedsverdi: Tomteverdi: Normale byggekostnader: Teknisk verdi: Kapitalisert verdi: Beregnet nåverdi: Yield: % ,7 På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: av 14

14 14 av 14