Fylkesmannens vedtak i klagesak - Oslo kommune - Trudvangveien 38 - gnr 38 bnr Majorstutunet bo- og behandlingssenter - Detaljregulering

Transkript

1 Juridisk avdeling Oslo kommune, plan- og bygningsetaten Postboks 364 Sentrum 0102 Oslo Besøksadresse: Tordenskiolds gate 12, Oslo Postadresse: c/o Fylkesmannen i Østfold, Postboks 325, 1502 MOSS Telefon fmoapostmottak@fylkesmannen.no Organisasjonsnummer NO Deres ref.: Deres dato: Vår ref.: 2018/ FM-J Saksbehandler: Live Karbø Onstad Direktetelefon: Dato: Fylkesmannens vedtak i klagesak - Oslo kommune - Trudvangveien 38 - gnr 38 bnr Majorstutunet bo- og behandlingssenter - Detaljregulering Fylkesmannen viser til kommunens oversendelse datert 23. mars Saken gjelder klage på detaljregulering for Trudvangveien 38, Majorstutunet bo- og behandlingssenter, S-4979, vedtatt av bystyret 13. desember Eiendommen ble regulert til «instutusjon (sykehjem, omsorgsboliger)/annen offentlig eller privat tjenesteyting (helse, velvære, kafé, kiosk)» og «torg». Sakens bakgrunn Eiendoms- og byfornyelsesetaten er forslagsstiller for Sykehjemsetaten. Planforslaget ble sendt til politisk behandling 14. september Eiendoms- og byfornyelsesetaten for Sykehjemsetaten foreslo å regulere Trudvangveien 38 til institusjon sykehjem/omsorgsboliger. Hensikten med planen er å erstatte eksisterende sykehjem med et nytt bygg som har dagens bostandard. Bygget var av forslagsstiller foreslått med sju etasjer og 120 boenheter, alternativ 1. I plan- og bygningsetatens saksfremlegg av planforslaget foreslo plan- og bygningsetaten et eget forslag til regulering, alternativ 2. De mente at høydene må reduseres for å ivareta en god tilpasning til områdets bebyggelse og verneverdige bygningsmiljø, og av hensyn til solforhold for nabobebyggelsen. Plan- og bygningsetaten anbefalte ikke forslaget om nytt bygg i syv etasjer og fremmet derfor alternativt planforslag med byggehøyder i 5 etasjer og en ekstra fløy inn i kvartalet. Den 23. november 2017 anbefalte byrådet bystyret å vedta alternativ 1. Byrådet anbefalte bystyret å vedta forslagsstillers alternativ fordi dette forslaget «bedre imøtekommer det store behovet for omsorgsboliger og sykehjemsplasser». Byutviklingskomiteen i Oslo kommune behandlet plansaken i møte 6. desember 2017, og anbefalte bystyret å vedta alternativ 1. Bystyret vedtok den 13.desember 2017 alternativ 1, detaljregulering S Eivind Valebjørg begjærte utsatt iverksetting av planvedtaket 9. januar 2018.

2 Side 2 av 6 Oslo kommune besluttet å ikke gi planvedtaket utsatt iverksetting 7. februar Advokat Henning Grønnern begjærte Fylkesmannen om å gi vedtaket utsatt iverksetting på vegne av Majorstuen Leiegaarde AS og Trudvang AS i brev av 25. januar Eivind Valebjørg gjorde det samme den 19. februar Fylkesmannen avslo den 26. februar 2018 begjæringen om utsatt iverksetting. Bystyrets planvedtak ble påklaget av Marit Brænd for styret i Majorstuen Leiegaarde AS 22. desember 2017, Hilde og Christian Eidgren 11. januar 2018, Eivind Valebjørg 24. januar 2018, Lasse Lorenz Severin Pran 23. januar 2018, Majorstuen Leiegaarde AS og Trudvang AS 25. og 26. januar 2018, Sameiet Majorstutorvet 23. januar 2018 og Renate Wiersholm 28. januar Fylkesmannen mottok også en klage fra Lasse Lorenz Severin Pran 24. mars Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune tok ikke klagene til følge 23. mars Saken ble deretter oversendt til Fylkesmannen. Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Fylkesmannen er klageinstans for kommunale vedtak etter plan- og bygningsloven (pbl.), jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av 28. september 2009 og Miljøverndepartementets rundskriv T-2/09. Fylkesmannen ser slik på saken Kommunen er planmyndighet i henhold til plan- og bygningsloven. Fylkesmannen har i utgangspunktet full overprøvelsesrett i reguleringssaker. Innholdet i reguleringsplaner er imidlertid i stor grad basert på planfaglige vurderinger som faller inn under kommunens frie skjønn som planmyndighet. Ved utarbeidelse av en reguleringsplan må det foretas brede planmessige vurderinger av hvilken utnytting av området som totalt sett regnes som mest tjenlig. Denne avgjørelsen bør baseres på lokalkunnskap, og vil være av skjønnsmessig art. Det fremgår av forvaltningsloven (fvl.) 34 andre ledd tredje punktum at Fylkesmannen ved overprøvingen av kommunale vedtak skal legge stor vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn. Fylkesmannen vil derfor være tilbakeholden med å overprøve kommunens planfaglige vurderinger. I kommuneplanen for Oslo kommune vedtatt 23. september 2015 er Trudvangveien 38 avsatt til fremtidig bebyggelse og anlegg, og er merket som utviklingsområde U5 Institusjonelle utviklingsområder. Eiendommen ligger også delvis i et område markert som et område med behov for park ved byutvikling. I kommunedelplan KDP-17, vedtatt 22. april 2009, er eiendommen merket som et område for etablering av torg/møteplass ved byutvikling. Den gjeldende reguleringen på eiendommen er reguleringsplan S Mye av planen er opphevet gjennom kommuneplanen, men eiendommen er regulert til offentlig bygning (sykehjem). Detaljreguleringen innebærer derfor ikke endring av reguleringsformålet på eiendommen. I klagene er det vist til en rekke ulike forhold som klagerne mener gjør at planen må oppheves. Fylkesmannen vil ta stilling til hovedanførslene i det følgende.

3 Side 3 av 6 Bygget blir for høyt og vil medføre tap av lys, sol og utsikt Mange av klagerne anfører at en gjennomføring av reguleringsplanen vil medføre tap av sol og utsikt for beboere i området, bygget vil bli for dominerende og vil bryte med omgivelsene. De klager videre over at alternativ 1 ble vedtatt til tross for plan- og bygningsetatens anbefaling om å vedta alternativ 2, i tillegg til at også andre instanser, blant annet Byantikvaren, har anbefalt et lavere bygg på eiendommen. I sin vurdering av alternativ 2 skrev plan- og bygningsetaten følgende i saksfremlegget på side 103: «Vi mener at alternativets byggehøyder på fem etasjer balanserer behovet for sykjehjemsplasser, føringene om områdets dominerende høyder og verneinteressene i området.» Byrådet anbefalte imidlertid alternativ 1. De skrev følgende som begrunnelse for sin anbefaling: «Byrådet har merket seg at Byantikvaren i sin høringsuttalelse sterkt fråder alternativ l. Byrådet vurderer imidlertid at planforslagets beliggenhet innenfor utviklingsområde i kommuneplanen og nærheten til kollektivknutepunkt vil forsvare at det tillates høyere bebyggelse enn omkringliggende bystruktur. Byrådet er oppmerksomt på at slike høyder vil være en ulempe for nabobebyggelse særlig med hensyn på sol- og utsynsforhold. Byrådet vurderer at alternativ 2, med bebyggelse i fem etasjer, ivaretar en bedre tilpasning til områdets bebyggelse og vemeverdige bygningsmiljø samt hensyn til solforhold og bokvaliteter i nabobebyggelsen. Byrådet bemerker at alternativ 2 gir redusert uteareal i bakgården for eget prosjekt, idet tapt areal i høyde kompenseres ved at bakgården bebygges med en fløy. I alternativ 1 bebygges ikke bakgården og gir rom for et kvantitativt og kvalitativt større uteareal på bakken for beboerne. Alternativ 2 innebærer 20 færre boenheter, noe som byrådet vurderer som en betydelig ulempe ved forslaget når behovet for sykehjemsplasser er stort og økende. [ ] Etter en helhetlig vurdering og på bakgrunn av det store behovet for omsorgsboliger og sykehjemsplasser i kommunen, finner byrådet det likevel riktig å prioritere antall sykehjemsplasser i denne saken. Byrådet anbefaler derfor alternativ 1.» Byrådet har begrunnet deres anbefaling med et stort behov for omsorgsboliger og sykehjemsplasser i kommunen. De har vurdert ulempene for naboene og områdets miljø opp mot behovet for sykehjemsplasser. Byutviklingskomiteen eller bystyret har ikke begrunnet valget av alternativ 1 ytterligere. Avveiningen av behovet for nye sykehjemsplasser/omsorgsboliger mot naboulemper i området er kommunen nærmest til å foreta. Kommunen har sett ulempene planen vil medføre for naboene, men har likevel valgt å vedta alternativ 1. Vektleggingen av behovet for sykehjemsplasser og omsorgsboliger er saklig, Fylkesmannen finner ikke grunn til å overprøve denne vurderingen, jf. det som er sagt ovenfor om kommunens frie skjønn. Mangelfull utredning og informasjon

4 Side 4 av 6 Klagerne anfører også at saken er mangelfullt utredet, og at planen derfor er vedtatt på mangelfullt grunnlag. Det vises blant annet til at de fleste i bystyret ikke har sett bygget eller området og at ikke alle merknadene fra naboene ble lagt frem i saksfremlegget. Til tross for at ikke alle i bystyret har vært på befaring i saken, mener Fylkesmannen at saken er godt utredet. Alle uttalelsene som kom inn i saken før den ble lagt ut til offentlig ettersyn 28. april 2018 er ikke lagt frem i saksfremlegget til plan- og bygningsetaten. Alle merknadene som kom inn i forbindelse med det offentlige ettersynet er imidlertid lagt ved saksdokumentene som er sendt til politisk behandling. På bakgrunn av forhåndsuttalelser reduserte forslagsstiller det planlagte sykehjemmet med én etasje, fra åtte til syv. Selv om ikke alle forhåndskommentarene ble lagt frem ved saksfremstillingen, har naboenes kommentarer blitt kommentert og vurdert gjennom hele prosessen. Fylkesmannen mener også at det ikke er nødvendig å ha sett det eksisterende bygget eller området for å kunne foreta en vurdering av saken. Det er lagt frem en rekke tegninger og bilder av det planlagte prosjektet på eiendommen, og det er også redegjort for behovet for å rive og å bygge nytt i stedet for å beholdet det eksisterende bygget. Av den grunn kan ikke Fylkesmannen se at de anførte forholdene er av betydning for planens gyldighet. Når det gjelder anførslene om at grunnforholdene gjør at det er stor risiko for setningsskader på nabobygg ved utbygging av Trudvangveien 38, er dette tatt hensyn til i plansaken. Det fremgår av saksdokumentene at de utfordrende grunnforholdene har vært et viktig tema i plansaken. Selv om grunnforholdene vil sikres gjennom ansvarsrettssystemet i en eventuell byggesak, er det også tatt inn en bestemmelse i reguleringsplanen om at det skal sendes inn/vises tiltak for sikring av grunnforhold ved søknad om rammetillatelse. Etter Fylkesmannens syn er risikoen for setninger ivaretatt på tilstrekkelig måte gjennom planen. Det anføres også i klagene at en alternativ plassering på tomta burde ha vært vurdert. I plan- og bygningsetatens saksfremstilling skrev de følgende om plasseringen på side 104: «Bygget er foreslått nærmere Trudvangveien og Gardeveien enn eksisterende bygg i begge alternativene, slik at det følger fasadelivet til de tilliggende bygningene. Vi anbefaler byggets foreslåtte plassering fordi vi mener den forsterker kvartalsstrukturen i området og bidrar til å bevare og understreke stedets bymessige kvaliteter.» Dette er også fulgt opp av byrådet. Alternative plasseringer har derfor blitt vurdert, men kommunen har funnet at den vedtatte plasseringen forsterker kvartalsstrukturen og bidrar til å bevare og understreke de bymessige kvalitetene på stedet. En slik vurdering bør baseres på lokalkunnskap og være opp til kommunen å foreta. Kommunen har lagt vekt på saklige hensyn i vurderingen, og har vurdert de innkomne merknadene. Fylkesmannen finner derfor ikke grunn til å overprøve disse vurderingene. Usaklige hensyn Det anføres i klagene at kommunen har tatt usaklige hensyn ved at de har lagt vekt på statlige overføringer ved valg av antall etasjer. I en e-post til Marit Brænd, styremedlem i Majorstuen Leiegaarde AS, skrev Byrådsavdeling for eldre, helse og sosiale tjenester den 24. januar 2018 at investeringstilskuddet for sykehjemsplasser er kroner per plass. Det vil ai at 20 plasser

5 Side 5 av 6 mindre, som alternativ 2 innebærer, gjør at kommunen får kroner mindre enn ved alternativ 1. Advokat Henning Grønnern skriver i klagen over vedtaket at det kom frem i forbindelse med Byutviklingskomiteen på eiendommen den 28. november 2017 at hensynet til statlige overføringer/støtte var et vesentlig hensyn ved valg av antall boenheter/etasjer. Kommunen har som nevnt ovenfor fritt skjønn til å bestemme reguleringsplaners innhold innenfor plan- og bygningslovens rammer. Men i vurderingen av reguleringsplaners innhold kan kommunen ikke ta utenforliggende hensyn, bedrive usaklig forskjellsbehandling eller anvende sin skjønnsmessige myndighet på en måte som fremstår som vilkårlig eller grovt urimelig. Kommunen må bygge på hensyn som er saklige og relevante for det kompetansegrunnlaget som kommunen utøver sin myndighet i medhold av. I henhold til formålsparagrafen i plan- og bygningsloven, 1-1, skal loven fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Økonomiske hensyn er ikke nødvendigvis usaklig å legge vekt på i en vurdering av om en plan skal vedas. Dersom kommunen går for langt i å ivareta sine økonomiske interesser ved at for eksempel andre viktige samfunnshensyn eller andre parter blir sterkt skadelidende, vil økonomiske hensyn imidlertid kunne være utenforliggende. Byrådet begrunnet sin anbefaling om sju etasjer i stedet for fem med det store behovet for sykehjemsplasser og omsorgsboliger i kommunen. I tillegg har byrådet lagt vekt på at alternativ 1 vil gi et kvalitativt og kvantitativt større uteareal på bakken for beboerne. Også byutviklingskomiteen la vekt på at det er viktig å legge til rette for flere sykehjemsplasser i Oslo i sine merknader til saken. Avgjørelsen er derfor begrunnet med andre hensyn enn økonomiske. Dersom økonomiske hensyn også har vært en del av kommunens vurdering, selv om det ikke kommer frem av saksdokumentene, innebærer ikke det at planen er ugyldig. Kommunen har vurdert ulempene for naboene, og har likevel valgt å vedta alternativ 1. Kommunen har etter Fylkesmannens syn lagt vekt på relevante reguleringsmessige hensyn som begrunner avgjørelsen som er tatt, også dersom økonomiske hensyn er en del av vurderingen. Etter Fylkesmannens syn har kommunen foretatt en forsvarlig og saklig vurdering av detaljplanen. Fylkesmannen finner ikke grunn til å endre kommunens vedtak. Klagene har etter dette ikke ført frem. Oslo bystyres vedtak av 13. desember 2017 blir stående uendret. *****

6 Side 6 av 6 Slutning Kommunens vedtak stadfestes. Fylkesmannens vedtak er endelig. Kopi av denne avgjørelsen er sendt partene. Med hilsen Odd Meldal fungerende avdelingsdirektør Live Karbø Onstad rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi til: Renate Wiersholm Trudvangveien OSLO Ann-Mari Daler Sameiet Majorstutorvet Postboks 1500 Vika 0117 OSLO Boligbyggelaget USbl Pb 8944 Youngstorget 0028 OSLO Lasse Lorentz Severin Pran Trudvangveien OSLO Hilde og Christian Eidergren Trudvangveien OSLO Oslo kommune Eiendoms- og Pb 491 Sentrum 0105 OSLO byfornyelsesetaten Majorstuen Leiegaarde AS Postboks 8944 Youngstorget 0028 OSLO Oslo kommune Byrådsavdeling for byutvikling Rådhuset 0037 OSLO Eivind Søraas Valebjørg