Saksframlegg. Saksnr Utvalg Type Dato 033/17 Plan- og. PS samfunnsutvalet

Transkript

1 Saksframlegg Saksnr Utvalg Type Dato 033/17 Plan- og PS samfunnsutvalet Sakshandsamar Arkiv ArkivsakID Rolf Bjarne Sund ARP , K2 - L12 16/655 Privat detaljreguleringsplan GBN 26/567 Krokane / Næring - Planid Utlegging til offentleg ettersyn. Framlegg til vedtak: 1. Plan- og samfunnsutvalet godkjenner at framlegg til Privat detaljreguleringsplan Krokane, gbnr 26/567, næring, planid , med planomtale med ROS-analyse, føresegner og plankart datert vert utlagt til offentleg ettersyn i samsvar med PBL 5-2, og 12-11, med følgjande endringar i føresegnene og plankart: Føresegner: Ny siste setning: Ved endring/oppføring av nye skilt skal ein skiltplan som viser skilt innanfor planområdet følgje byggjesøknaden Ny siste setning: Tak over pumper kan ha høgd inntil kote Bygningar innanfor området skal utformast med varierande takhøgder, der inntil 30 % av bygningsmassen kan ha takhøgde inntil kote 21,5 (5,5 m frå gjennomsnittleg planert terreng kring bygningar) Ny siste setning: Tilkomsten skal ha manøvreringsareal med ei breidde på min 3 m og svingradius på 12,5 m. Tilkomsten skal visast på situasjonsplan ved byggjemelding av nye bygg i området. Nytt punkt Innanfor bestemmelsesområde #2, skal hovuddelen av bygningsmassa ha maks gesimshøgd= kote 21,5 (5,5 m frå gjennomsnittleg planert terreng kring bygningane). Inntil 30% av bygningsmassa kan ha maks gesimshøgd = kote 24 (7,5 m frå gjennomsnittleg planert terreng kring bygningane). Byggehøgd er fastsett ut frå gjeldande rettleiar H- 2300/2014 Grad av utnytting. Vidare gjeld føresegner for BV og BKB slik som beskrive under 3. Plankart:

2 Bestemmelseområde #1 langs Dyreholtlia skal endrast til # Administrasjonen skal før sluttbehandlinga i Flora Bystyre sørgje for at innhaldet i planen og framstillinga av han blir digitalisert og kvalitetssikra, og at eventuelle mindre suppleringar og justeringar blir gjennomført Ved godkjenning av Privat detaljreguleringsplan Krokane, gbnr 26/567, næring, planid tek kommunen sikte på å oppheve heile eller delar av følgjande gjeldande reguleringsog utbyggingsplanar, inkludert alle seinare planendringar, delplanar og tilhøyrande føresegner: Reguleringsplan for Del av Krokane Vest Felt A, Veg, Bustad, Forretning mm, planid Utbyggingsplan for Krokane Vest - Område H3 - Felt A, Bensinstasjon/daglegvareforretning, planid Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har difor ingen signatur. Plan- og samfunnsutvalet - 033/17 PSUV - handsaming: Repr. Hilmar Eliasson, Samlingslista gjekk frå som ugild i denne saka. Harry Felle, samlingslista møtte. Tilrådinga vart samrøystes vedteken. PSUV - vedtak: 1. Plan- og samfunnsutvalet godkjenner at framlegg til Privat detaljreguleringsplan Krokane, gbnr 26/567, næring, planid , med planomtale med ROS-analyse, føresegner og plankart datert vert utlagt til offentleg ettersyn i samsvar med PBL 5-2, og 12-11, med følgjande endringar i føresegnene og plankart:

3 Føresegner: Ny siste setning: Ved endring/oppføring av nye skilt skal ein skiltplan som viser skilt innanfor planområdet følgje byggjesøknaden Ny siste setning: Tak over pumper kan ha høgd inntil kote Bygningar innanfor området skal utformast med varierande takhøgder, der inntil 30 % av bygningsmassen kan ha takhøgde inntil kote 21,5 (5,5 m frå gjennomsnittleg planert terreng kring bygningar) Ny siste setning: Tilkomsten skal ha manøvreringsareal med ei breidde på min 3 m og svingradius på 12,5 m. Tilkomsten skal visast på situasjonsplan ved byggjemelding av nye bygg i området. Nytt punkt Innanfor bestemmelsesområde #2, skal hovuddelen av bygningsmassa ha maks gesimshøgd= kote 21,5 (5,5 m frå gjennomsnittleg planert terreng kring bygningane). Inntil 30% av bygningsmassa kan ha maks gesimshøgd = kote 24 (7,5 m frå gjennomsnittleg planert terreng kring bygningane). Byggehøgd er fastsett ut frå gjeldande rettleiar H- 2300/2014 Grad av utnytting. Vidare gjeld føresegner for BV og BKB slik som beskrive under 3. Plankart: Bestemmelseområde #1 langs Dyreholtlia skal endrast til # Administrasjonen skal før sluttbehandlinga i Flora Bystyre sørgje for at innhaldet i planen og framstillinga av han blir digitalisert og kvalitetssikra, og at eventuelle mindre suppleringar og justeringar blir gjennomført Ved godkjenning av Privat detaljreguleringsplan Krokane, gbnr 26/567, næring, planid tek kommunen sikte på å oppheve heile eller delar av følgjande gjeldande reguleringsog utbyggingsplanar, inkludert alle seinare planendringar, delplanar og tilhøyrande føresegner: Reguleringsplan for Del av Krokane Vest Felt A, Veg, Bustad, Forretning mm, planid Utbyggingsplan for Krokane Vest - Område H3 - Felt A, Bensinstasjon/daglegvareforretning, planid

4

5 Saksopplysingar: Utgreiing: Hovudformålet med planarbeid er tilrettelegging for næringsaktivitet og betre utnytting av arealet for næringsverksemder. Det totale planområdet omfattar om lag 13 daa. Grønsberg Bygg AS nyttar i dag lokala som tidlegare vart nytta til daglegvare, og det er derfor ønskeleg med tilrettelegging for endra type næringsaktivitet på denne delen av området, samt utviding av arealet regulert til næring slik at ein kan nytte delar av område som ikkje er utbygd i dag til næringsføremål. Planforslaget Forslag til Privat detaljreguleringsplan Krokane, gbnr 26/567, næring er utarbeidd av ivest Consult AS på vegne av Grønsberg Bygg AS. Planforslaget som skal behandlast, består av: Planomtale med ROS-analyse datert Føresegner, datert Plankart i målestokk M 1: 1000 (A3-format), datert Formålet med reguleringa Hovudformålet med planarbeid er tilrettelegging for endra næringsaktivitet på området som tidlegare har vore nytta til daglegvarebutikk. Tiltakshavar Grønsberg Bygg AS, ønsker å utvide område for næring slik at dei og kan nytte delar av område som ikkje er utbygd i dag til dette formål, samt endre formål frå daglegvare til annan type næring. Sjå kap 5 i planomtalen for skildring av planen, og løysingane som er valt. Eigedomsforhold Heimelshavarar i området går fram av tabellen under: Namn Adresse Postnr Stad Gnr Bnr Rolle Flora Kommune Markegata Florø 26 51, 355 Heimelshavar Astrid Solveig Bjørkum V/Adv Stig Nybø, Postboks Florø Heimelshavar Flora Kommune Markegata Florø Fester Finn Lorentz Bjørkum Åkervikåsen 72 B 5415 Stord Heimelshavar Flora Kommune Markegata Florø Fester Kjell Arne Bjørkum Bjørkumvegen Florø Heimelshavar Eli Bjørkum Martinsen Broddes Veg Trondheim Heimelshavar Flora Kommune Markegata Florø Heimelshavar

6 Circle K Norge As Postboks Oslo Framfester Sentrum Eli Bjørkum Martinsen Broddes Veg Trondheim Heimelshavar Kjell Arne Bjørkum Bjørkumvegen Florø Heimelshavar Flora Kommune Markegata Florø Fester Finn Lorentz Bjørkum Åkervikåsen 72 B 5415 Stord Heimelshavar Flora Kommune Markegata Florø Fester Circle K Norge As Postboks Oslo Framfester Sentrum Astrid Solveig Bjørkum V/Adv Stig Nybø, 6902 Florø Heimelshavar Postboks 221 Flora Kommune Markegata Florø Heimelshavar Statens Vegvesen Postboks 8142 Dep 33 Oslo Aktuell eigar Statens Vegvesen Region Vest Askedalen 4, 6863 Leikanger Eigars Kontaktinstans Grønsberg Bygg As Dyreholtvegen Florø Framfester Eli Bjørkum Martinsen Broddes Veg Trondheim Heimelshavar Kjell Arne Bjørkum Bjørkumvegen Florø Heimelshavar Flora Kommune Markegata Florø Fester Finn Lorentz Bjørkum Åkervikåsen 72 B 5415 Stord Heimelshavar Forhold til overordna planar I kommunedelplan er heile området avsett til noverande og framtidig næring. Planforslaget er såleis i tråd med arealdelen i kommuneplanen. Gjeldande reguleringsplan I gjeldande utbyggingsplan er området avsett til bensinstasjon og daglegvareforretning med tilhøyrande parkering og grøntareal, samt grøntareal/utmarksområde i aust. I det nye planframlegget er det behalde eit grønt belte langs riksvegen og inn mot gang og sykkelvegen i aust, medan største delen av grøntarealet i eksisterande utbyggingsplan vert omregulert til område for forretning/kontor/tenesteyting. Innkomne merknader til planoppstart I samsvar med regalen i plan- og bygningslova varsla ivest Consult AS alle partar som planarbeidet påverkar, om oppstarten av planarbeidet i brev og kunngjorde det i Firdaposten Det kom inn 6 fråsegner totalt. Dei følgjer saka som utrykte vedlegg. Hovudtrekka i merknadene er refererte i planomtalen, kap 8. Andre aktuelle saker i området Det er ikkje andre kjende saker i området som påverkar planframlegget.

7 Vurdering: Innkomne merknader Vurderinga av dei enkelte innkomne fråsegnene/merknadane kjem fram av oppsummering i planomtalen i kapittel 8. Administrasjonen har ikkje merknad til forslagsstillar sin oppsummering. Etter administrasjonen si vurdering er merknadane innarbeidd i planframlegget på ein tilfredstillande måte. Når det gjeld merknaden frå Finn Lorentz Bjørkum på vegne av fleire grunneigarar viser administrasjonen til at ein detaljreguleringsplan ikkje gjev privatrettslege rettar. Før ein kan gjennomføre dei tiltak som planen opnar for må ein derfor innhente naudsynte avtaler med grunneigar. Dette følgjer og av plan- og bygningslova Merknaden til Fylkesmannen i Sogn og Fjordane i høve born og unge sine interesse knytt til grøntområde er vurdert nedanfor Byggjeplanane Området langs sørsida av Rv5 ved rundkøyringa på Krokane har to større næringsbygg langs vegen. Desse bygga er relativt låge, medan mindre partia av bygga er høgare. Dette gjev ei godt arkitektonisk uttrykk, og bygga er tilpassa kringliggande bygningsmasse. I gjeldande utbyggingsplan for område er maks gesimshøgde slik: pumpetak, maks. kote + 21,5 bensinstasjon/kiosk, kote + 20,5 inngangs-/glashall, kote + 24,0 daglegvareforretning kote + 20,5 vaskehall kote + 21,5 Området er visuelt viktig då det ligg inntil den hovudinnfarstsåra til Florø, og administrasjonen meinar det er viktig å i størst mogleg grad bevare det arkitektoniske uttrykket området har i dag. I område BKB er det i planframlegget lagt til grunn at det kan oppførast bygg med høgde inntil kote 21,5, medan det i bestemmelseområda merka #1 kan oppførast bygg med høgde inntil kote 24, medan i gjeldande utbyggingsplan ligg maks byggehøgde på inn til kote 20,5, og mindre delar kan ha høgde inntil kote 24.

8 I planframlegget vert byggegrensa mot Rv5 behalde som i eksisterande plan, medan det mot Dyreholtvegen og Dyreholtlia vert tillate å bygge i formålsgrensa mot nytt fortau. Dette gjer at nye bygg til være med å skjerme området. For å gje denne løysinga ei god utforming mot vegen er det etter administrasjonen si vurdering også viktig å sjå på høgdene på bygga. For å behalde dagens utbyggingsmønster og arkitektoniske utforming i området meinar administrasjonen at det vil være uheldig å opne for å bygge slik planframlegget opnar for, då dette vil kunne gje ei bygningsmasse med einsforma takhøgder, noko som bryt med dagens mønster. Administrasjonen legg derfor fram forslag om å endre punkt andre setning slik «Bygningar innanfor området skal utformast med varierande takhøgder, der inntil 30 % av bygningsmassen kan ha takhøgde inntil kote 21,5 (5,5 m frå gjennomsnittleg planert terreng kring bygningar)». Når det gjeld bestemmelsområda som opnar for å bygge med høgde inntil kote 24 har ikkje administrasjonen merknad til det som ligg i grensa til område for bensinstasjon, då dette omfattar eksisterande glasshall. Innsendt planframlegg opnar for gesimshøde på kote 24 i heile bestemmelseområde langs Dyreholtlia. Illustrasjonane i vedlegg viser dette. Å opne for ei slik utbygging meinar administrasjonen vil bryte med utbyggingsmønsteret, og gje eit einstonig arkitektonisk uttrykk. Administrasjonen meinar derfor ein må følgje prinsippet om å differensiere høgdene for å gje best mogleg arkitektonisk utforming. Administrasjonen føreslår derfor at dette bestemmelsområde vert kalla #2 og at det får eigene føresegner som sikrar differensiering, sjå nytt punkt Illustrasjonane i figur på side 17 i planomtalen er knytt til tiltakshavar sine utbyggingsplanar. Desse viser ei differensiering i byggehøgdene om lag slik administrasjonen har lagt fram forslag om For område for bensinstasjon (BV) er det lagt opp til å vidareføre byggjehøgde for område på kote 21,5. Ved måling på kartet ligg pumpetaket noko høgare enn dette, dette gjer at administrasjonen har føreslege å legge til ny siste setning i punkt ny siste setning: «Tak over pumper kan ha høgd inntil kote 22». Utover dette vert det ikkje endringar for dette område. Born og unge Fylkesmannen i Sogn og Fjordane viser i si uttale til at grøntområdet må bevarast mellom anna for å sikre born- og unge sine interesser i høve leikeområde. Området har ikkje slik funksjon i dag, då det ligg inntil Rv 5 som er hovudinnfartsåra til Florø. Ved planområdet er fartsgrense 70 km/t, og midlare ÅDT er 6397 bilar, med ein midlare tungbilandel på 7,7%. Både på grunn av støy og faren for

9 trafikkulykker er området ueigna som leikeareal. Infrastruktur Planframlegget beheld dagens tilkomst til område frå kommunal veg (Dyreholtvegen). Eksisterande avkøyrsel er dimensjonert for bensinstasjon og daglegvarehandel i den delen som no skal nyttast til forretning/kontor/tenesteyting. Det er derfor lagt til grunn at denne har tilfredsstillande kapasitet. Planframlegget legg opp til fortau langs BKB ved Dyreholtvegen og Dyreholtlia fram til gangvegen. Dette er vil etter administrasjonen si vurdering bidra til ei betre løysing for gåande og syklande i område. Store køyretøy som skal på bensinstasjonen må køyre aust om eksisterande bygg og følgje tilkomst parallelt med Rv5. Det er derfor viktig at det vert sett av tilfredsstillande areal for denne tilkomsten i område BKB. Illustrasjon nr 20 viser at det vil være plass, men dette er ikkje følgt opp i føresegnene til planen. Administrasjonen føreslår derfor at det vert lagt inn ein ny siste setning i punkt «Tilkomsten skal ha manøvreringsareal med ei breidde på min 3 m og svingradius på 12,5 m. Tilkomsten skal visast på situasjonsplan ved byggjemelding av nye bygg i området.» I planomtalen er det i illustrasjon nr 19 vist at det er mogleg å opparbeide naudsynt mengde parkering på eigen grunn, og det er lagt inn krav om parkering i føresegnene både for bil og sykkel. Området kring rundkøyringa på Krokane er ulykkesutsett i forhold til hjortepåkøyrsel. Reduksjon av grøntarealet vil opne opp området, og gjere det meir oversiktleg, noko som truleg vil ha ein positiv effekt på trafikktryggleiken på riksvegen. Grønstruktur I planframlegget vert mykje av arealet som i eksisterande plan er avsett til felles grøntareal omdisponert til areal for forretning/kontor/tenesteyting. Det vert behalde grøntareal som ein buffer mot Rv 5, men arealet vært monaleg mindre. Normalt vil det være ønskjeleg å bevare mest mogleg grøntareal, men på grunn av by-hjorten brukar skogen inntil vegen meinar administrasjonen at det vil være ein fordel å få redusert skogområdet, sjå vurdering ovanfor. Konsekvensutgreiing

10 Planforslaget er vurdert i samsvar med plan- og bygningslova kapittel 4 «Generelle utredningskrav», med tilhøyrande forskrift. Administrasjonen er samd i forslagsstillar si vurdering om at tiltaket ikkje fell inn under oppfangskriteria i "Forskrift om konsekvensutredninger " og skal derfor ikkje konsekvensutgreiast. Sjølv om eit tiltak ikkje utløyser krav om konsekvensutgreiing etter forskrifta, skal alle verknadar av planframlegget vurderast i planomtalen. Dette er etter administrasjonen si vurdering gjort på ein tilfredstillande måte i denne saka. Naturmangfaldslova Forslagsstillar har gjort ei vurdering av tiltaket etter naturmangfaldlova i punkt 7.2 i planomtalen. Etter administrasjonen si vurdering stettar forslagstillar si vurdering krav i kap 2 i naturmangfaldslova, og administrasjonen har ikkje utfyllande merknader til denne. Samla vurdering: Med bakgrunn i utgreiinga ovanfor tilrår administrasjonen å sende planforslaget Privat detaljreguleringsplan Krokane, gbnr 26/567, næring, planid , på høyring og leggje det ut til offentleg ettersyn med dei endringane som går fram av framlegg til vedtak. Økonomiske konsekvensar: Planframlegget har ikkje økonomiske konsekvensar for Flora kommune. Miljømessige konsekvensar: Miljømessige konsekvensar er utgreidd i planomtalen. Aktuelle lover, forskrifter, avtalar mm: Plan- og bygningslova med forskrifter Vedlegg: _Planomtale Rp_ Rp Krokane,næring, FK Føresegner_ _rev Vedlegg _Illustrasjon maks byggehøgder

11