SVAR PÅ PRINSIPPSØKNAD FOR Å MELDA OPPSTART AV REGULERINGSPLAN FOR BUSTADER DALANESET GNR.22,BNR.25 M.FL.MOSTERHAMN AUSTRE.

Transkript

1 Vår dato: Vår referanse: Sak nr D / /2018 Vår saksbehandlar: Direkte telefonnr.: Dykkar dato: Dykkar referanse: Njål Gunnar Slettebø GØTZ AS Sæ STORD SVAR PÅ PRINSIPPSØKNAD FOR Å MELDA OPPSTART AV REGULERINGSPLAN FOR BUSTADER DALANESET GNR.22,BNR.25 M.FL.MOSTERHAMN AUSTRE.PLANID Utval for areal og samferdsel handsama prinsippsøknad om oppstart av reguleringsplan for bustader Dalaneset gnr.22,bnr.25 m.fl. Mosterhamn austre i møte sak 11/18. Det vart samrøystes gjort slikt vedtak: 1. I samsvar med 12-3 i Plan- og bygningslova vil rådmannen rå til at gnr.22, bnr.25,46,47,49,50,53 og 55 Dalaneset i Mosterhamn Austre i Bømlo vert teke opp til regulering til bustadføremål med tilhøyrande tilkomstveg, parkeringsplassar, småbåtanlegg, leikeareal og badeplass. 2. Som ein del av arbeidet med detaljreguleringsplanen skal det i samsvar med sjekklistene vist i Akseptkriterium ROS-analyse i arealplanlegging i Bømlo kommune dato gjennomførast ein risiko- og sårbarhetsanalyse. Eventuelle tiltak og avbøtande tiltak skal innpassast i føresegnene til detaljreguleringsplanen og takast omsyn til ved utbygging. 3. Bømlo kommune set ikkje krav om konsekvensutgreiing av reguleringsplanen jf. 10 i forskrift om konsekvensutgreiing. Saksutgreiing og saksprotokoll ligg ved. Faktura på gebyr på oppstart vert sendt til Moster Partner AS v/ Hans Oskar Vikse Svortlandsvegen Bremnes. Det kan no meldast oppstart av planarbeidet. Planavgrensing som vedlagt kart skisse. Ta kontakt så får de tilsendt naboliste og aktuelle høyringspartar. Med helsing Bømlo kommune Njål Gunnar Slettebø Landbrukssjef Dette brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift Adresse: Rådhuset, Leirdalen 1, 5430 BREMNES Telefon: Organisasjonsnr.: postmottak@bomlo.kommune.no Telefax: Bankgiro: Postgiro for skatt:

2 Side 2 av 7 Saksutgreiing til folkevalde organ Dato: Arkivref: / /2017 / 504 Saksbehandlar: Njål Gunnar Slettebø njal-gunnar.slettebo@bomlo.kommune.no Sak nr i møte Utval Møtedato 11/18 Utval for areal og samferdsel PRINSIPPSØKNAD FOR Å MELDA OPPSTART AV REGULERINGSPLAN FOR BUSTADER DALANESET GNR.22,BNR.25 M.FL.MOSTERHAMN AUSTRE.PLANID Rådmannen sitt framlegg til vedtak: 1. I samsvar med 12-3 i Plan- og bygningslova vil rådmannen rå til at gnr.22, bnr.25,46,47,49,50,53 og 55 Dalaneset i Mosterhamn Austre i Bømlo vert teke opp til regulering til bustadføremål med tilhøyrande tilkomstveg, parkeringsplassar, småbåtanlegg, leikeareal og badeplass. 2. Som ein del av arbeidet med detaljreguleringsplanen skal det i samsvar med sjekklistene vist i Akseptkriterium ROS-analyse i arealplanlegging i Bømlo kommune dato gjennomførast ein risiko- og sårbarhetsanalyse. Eventuelle tiltak og avbøtande tiltak skal innpassast i føresegnene til detaljreguleringsplanen og takast omsyn til ved utbygging. 3. Bømlo kommune set ikkje krav om konsekvensutgreiing av reguleringsplanen jf. 10 i forskrift om konsekvensutgreiing. Saksprotokoll i Utval for areal og samferdsel Vedtak: Utval for areal og samferdsel gjorde samrøystes vedtak i samsvar med rådmannen sitt framlegg. Dokument i saka: E-post frå Gøtz AS datert

3 Side 3 av 7 Bakgrunn for saka: I brevet frå Gøtz AS står det: Bakgrunn og avgrensing På vegne av Moster Partner AS v/hans Oskar Vikse sender vi med dette prinsippsøknad for å melde oppstart av reguleringsplan for gnr.22,bnr.25 m.fl. Dalaneset, Mosterhamn austre, Bømlo kommune, (planid ). Planområdet utgjer ca. 16 daa og omfattar gnr.22, bnr.25, 46, 47, 49, 50, 51, 53, 55. Innanfor plangrensa er det i dag 2 eksisterande bygg. Dette er bygningar som tidlegare har vore nytta i samband med industriverksemd i området. I tillegg er det etablert nokre kaiar og mindre flytebrygger innanfor den føreslåtte plangrensa. Området er ikkje i bruk som industriområde i dag. Bakgrunnen for reguleringsendringa er at grunneigar meiner at området er «utgått på dato» i høve til å kunne nyttast som eit effektivt industriområde. Noko av grunnen til dette er at dei eksisterande kaiane ikkje er djupe nok til at det kan leggjast til med større båtar. I dei seinare åra har meir og meir av industrien på Moster vorte samla på Serklau, og dette er også ynskjeleg. I tillegg har det vore konfliktar i området tidlegare på grunn av nærleiken industriområde har til eksisterande bustadområde i vest. Planstatus og føremål Området er regulert tidlegare i reguleringsplan R-54 Mosterhamn, og er i gjeldande plan vist som område for industri (I1)og køyreveg. Område i sjø er regulert til hamn (T 4). Ny plan vil erstatte deler av R-54 heilt innanfor det området som er omfatta av plangrensa. Føremålet med reguleringsplanen er å omregulere delar av R-54 frå industri til område for bustader( konsentrert og frittliggjande) med tilhøyrande tilkomstvegar og gønstruktur. Ein ser føre seg at det kan etablerast ca. 40 bustadeiningar innafor planområdet, og ein vil leggje opp til at det skal etablerast ein kombinasjon av leilegheiter(ca m2 store) og kjeda einebustader. Vidare ynskjer ein å regulere inn ein større parkeringsplass på ca m2 under bakkenivå, samt leggje til rette for felles småbåtanlegg i tilknyting til bustadene. Ein vil også regulere inn kaiar og mogleg badeplass med offentleg tilgjenge. Dei førebelse planane er vist på vedlagt prinsippskisse/situasjonsplan. Ein gjer merksam på at dette berre er eit utkast, og at det kan koma endringar på vegføring, tomteplassering, tal einingar osv. i det endelege planforslaget.

4 Side 4 av 7 Køyretilkomst til dei nye bustadane er tenkt via «Dalaneset industriveg» (KV1107), som er ein offentleg, kommunal køyreveg. På oppstartsmøte med kommunen drøfta ein om ein skulle ta med delen av Dalanesvegen som går forbi planområdet i sør innanfor plangrensa, «Dalanesvegen hamneveg». Årsaka til dette er at Dalanesvegen langs hamna mest sannsynleg vil bli nytta som skuleveg for elevar som skal ta bussen til skulen innanfor planområdet, og at ein difor burde sjå på om det er naudsynt å regulere inn fortau langs denne strekninga, eller eventuelt om vegen bør regulerast til kjørebar gangveg. Den aktuelle strekninga er i dag tilkomstveg for < 10 bustader, og alle dei nye bustadane innanfor planområdet vil få køyretilkomst via «Dalanesvegen industriveg» lenger nord. Den nye planen vil såleis ikkje generere noko meir biltrafikk på «Dalanesvegen hamneveg» enn det som er der i dag. I følgje vegnormalen så er det i utgangspunktet ikkje vanleg å leggje fortau langs ein tilkomstveg som berre går til 10 bueiningar. I oppstartsmøte peika også tiltakshavar på at denne vegen har særs liten trafikk i dag, og at det ikkje vil vere mogleg å få plass til fortau langs vegen utan å koma inn på andre sine eigedomar, noko som igjen kan skape uønskte konfliktar. Det er også eksisterande bustader og garasjar som er bygde tett i vegen, og som difor gjer det umogleg å få plass til fortau her. Planleggjar og tiltakshavar meiner difor at denne vegen bør kunne haldast utanfor plangrensa. Den er i gjeldande plan regulert til offentleg veg, og ein kan leggje inn rekkefølgjekrav om veglys langs denne strekninga i den nye reguleringsplanen dersom det kjem fram i planarbeidet at det er behov for dette for å sikre ein trygg og god skuleveg, Når det gjeld vatn, så er ein informert om at det ikkje er tilstrekkeleg sløkkjevatn i området i dag. Ein vil difor leggje opp til at ein tek inn ein sjøleidning med god dimensjon frå Mosterhamn. Dette vil betre sløkjevatnet for eksisterande bustader i området også. Viktige utgreiingar: hadde ein som nemnt oppstartsmøte med planavdelinga i Bømlo kommune, og kommunen gjorde det klårt at dei ikkje stiller krav om konsekvensutgreiing av reguleringsplanen jf. 10 i forskrift om konsekvensutgreiing første ledd bokstav a-d, og 10, andre ledd bokstav a-h. Kommunen har vurdert denne planen til ikkje ha vesentleg verknad for miljø og samfunn. Det er ikkje registrert kulturminne, verdifulle naturtypar, viktig landbruksareal eller friluftsområde innanfor plangrensa. Når det gjeld byggjeavstand til sjø, så vil den nye reguleringsplanen legge opp til ei utbygging av bustader nærare enn 25 meter frå strandlina. Dette er i strid med plan og bygningslova 1-8, som m.a. seier at det ikkje kan førast opp tiltak etter 1-6 første ledd nærare sjøen enn 100 meter frå strandlinja målt i horisontalplanet ved alminneleg høgvatn dersom ikkje anna byggjegrensa er fastsett i kommuneplanen sin arealdel eller i reguleringsplan. Det er ikkje fastsett noko byggjegrensa innanfor industriområdet i gjeldande reguleringsplan, men i føresegnene til kommuneplanen 3.5.2, heiter det at «arbeid og tiltak i nye byggjeområde sett av til bustad- og fritidsføremål, samt frådeling til slike formål, er ikkje lov nærare enn 50 meter frå sjø» seier vidare at «Arbeid og tiltak i eksisterande byggjeområde for bustad-/fritidsbygg, samt frådeling til slike formål, er ikkje lov nærare enn 25 meter frå sjø». Noko av bakgrunnen for 1-8 i plan- og bygningslova og og i kommuneplanen, er at strandsona innanfor dette beltet skal haldast fri for utbygging. Årsaka til at ein meiner at det bør kunne tillatast bygging av bustader nærare sjø enn 25 m i dette området på Dalaneset, er at området allereie er bygningspåverka frå før. Det har som nemnt vore industriverksemd her tidlegare, så området er planert og bygt ut med to større industribygg og kaiar. Begge dei eksisterande bygga innanfor plangrensa ligg nærare sjø enn 25 m. Vidare er det fleire andre bustader og andre bygg i nærområdet som er bygt nærare sjø enn 25 m.

5 Side 5 av 7 Som flyfotoet ovanfor viser, så er ikkje dette eit område som framstår som noko vakkert område, korkje frå sjøsida eller frå kringliggjande bustadområde. Det ville difor betra heilskapen i området dersom ein fekk bygd ut området slik som ein no ynskjer. I planarbeidet vil ein ha fokus på å sikre tilgjenge til sjø for ålmenta, og gjere området meir attraktivt. Dette vil ein sjå nærare på i planarbeidet. Planarbeidet elles vil leggje vekt på fastsetting av formålsgrenser, parkeringsløysing, trafikktryggleik og tilpassing mot eksisterande bustadområde. Ein skal så langt som det er mogleg vere energi- og ressursbevisst, og gjennom utnytting av naturgitte føresetnader vera eit positivt innslag i lokalmiljøet. På vegne av Moster Partner AS v/ Hans Oskar Vikse ber vi om at søknaden vert handsama så snart som mogleg. Vurderingar: Gøtz AS har på vegne av Moster Partner AS søkt om løyve til oppstart av reguleringsplan for om regulering av eit areal frå industriføremål til bustadføremål på Dalaneset i Austre Mosterhamn. Omsøkt areal er i reguleringsplan R-54 regulert til industriføremål og veg. Områda i sjø er regulert til hamn (T4). Føremålet med ny reguleringsplan er å leggje til rette for bustader( konsentrert og frittliggjande). Planen er å etablere ca. 40 bustadeiningar innanfor planområdet. Grunneigar meiner at område ikkje høver som industriområde lenger. Eksisterande kaiar er ikkje djupe nok til å kunne nyttast av større båtar. Vidare er det problematisk med bruk av eit industriområde som ligg så nær opptil regulerte bustadområde. I dei seinare åra har meir og meir av industriverksemdene på Moster flytta til industriområde på Serklau. Rådmannen har forståing for at verksemdene på Moster har flytta frå Dalaneset og ut til Serklaug industriområde. Her er det djupvasskai og område ligg lenger vekke frå bustadområdene i Mosterhamn austre. Rådmannen meiner difor at industriområde på Dalaneset no bør kunne omregulerast til bustadføremål som omsøkt.

6 Side 6 av 7 Konsekvensutgreiing: Etter vår vurdering utløyser ikkje detaljreguleringsplanen krav om konsekvensutgreiing etter forskrift om konsekvensutgreiing 10, første ledd bokstav a-d, og 10, andre ledd bokstav a-h.. Det er ikkje registrert kulturminne, verdifulle naturtypar, viktig landbruksareal eller friluftsområde innanfor plangrensa. Kommunen vurderer denne planen til å ikkje ha vesentleg verknad for miljø og samfunn. Byggegrense til sjø: 1-8 i plan- og bygningslova har eit generelt forbod mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Forbodet gjeld så langt ikkje anna byggegrense er fastsett i kommuneplanens arealdel eller i reguleringsplan. Føresegner til kommuneplan og seier dette om avstand til sjø: «Arbeid og tiltak i eksisterande byggjeområde for bustad-/fritidsbygg, samt frådeling til slike formål, er ikkje lov nærare enn 25 meter frå sjø» Det må leggjast inn byggegrense langs sjø for bustadområde i reguleringsplan. Rådmannen legg til grunn at det omsøkte industriområdet på Dalaneset er eit opparbeida industriområde som ein no vil leggje til rette for bustadbygging. I dette området som er regulert til industri og som ein no legge til rette for urban bustadbygging meiner rådmannen at ein bør kunne opna for å byggja bustad nærare enn 25 meter til sjø. Det må gå klart fram av planforslaget at ein legg til rette for ålmenta i strandsona. Det kan visast gjennom ålment tilgjengeleg promenade og tilkomst mellom bustadane. Gang- og sykkelveg: Kortaste veg for gåande frå Dalaneset til busstopp ved Moster Gamle Kyrkje er Dalanesvegen langs hamna. Denne ligg utanfor planområdet. Utbyggjar har sagt seg villig til å setje opp gatelys på heile strekninga fram til busstopp. Rådmannen har vurdert at dette bør vere ei fullgod løysing for dei mjuke trafikantane i planområdet. Økonomiske konsekvensar: Utbyggar skal dekka alle kostnadane med utbygginga. Miljømessige konsekvensar: Det er ikkje registrert viktige naturtypar i planområdet. Området er heller ikkje avsett til viktig viltområde. Beredskap- og samfunnstryggleik: Som ein del av arbeidet med detaljreguleringsplanen skal det i samsvar med sjekklistene vist i Akseptkriterium ROS-analyse i arealplanlegging i Bømlo kommune dato gjennomførast ein risiko- og sårbarhetsanalyse. Eventuelle tiltak og avbøtande tiltak skal innpassast i føresegnene til detaljreguleringsplanen og takast omsyn til ved utbygging. Folkehelse: Vert omtalt i planomtalen til reguleringsplanen.

7 Side 7 av 7 Oppsummering og konklusjon: Gøtz AS har på vegne av Moster Partner AS søkt om løyve til oppstart av reguleringsplan for om regulering av eit areal frå industriføremål til bustadføremål på Dalaneset i Austre Mosterhamn. Planen er å etablere ca. 40 bustadeiningar innanfor planområdet. Rådmannen vurderer denne planen til å ikkje ha vesentleg verknad for miljø og samfunn og at planen ikkje utløyser krav om konsekvensutgreiing Rådmannen finn å tilrå oppstart av arbeidet med detaljreguleringsplan etter 12-3 i plan- og bygningslova for dette området. Rådmannen legg til grunn at det omsøkte industriområdet på Dalaneset er eit opparbeida industriområde som ein no vil utvikle til bustadområde. I dette området som er regulert til industri og som ein vil legge til rette for urban bustadbygging meiner rådmannen at ein bør kunne opna for å byggja bustad nærare enn 25 meter til sjø. Det må gå klart fram av planforslaget at ein legg til rette for ålmenta i strandsona. Det kan visast gjennom ålment tilgjengeleg promenade og tilkomst mellom bustadane.