BOLIGBOBLE I NORGE? Hvor galt må det gå med norsk økonomi for å få en boble?

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "BOLIGBOBLE I NORGE? Hvor galt må det gå med norsk økonomi for å få en boble?"

Transkript

1 BOLIGBOBLE I NORGE? Hvor galt må det gå med norsk økonomi for å få en boble? OKTOBER 2015

2 1.1 ÅRSAKENE BAK BOLIG-NORGE SOM ANNERLEDESLAND 3 FORMUE OG FAMILIEBANKEN GIR STORE RESERVER BOLIGMARKEDET OG FINANSIELL STABILITET DISTRIBUSJONEN AV GJELDEN BIDRAR TIL FINANSIELL STABILITET 6 2 UTVIKLINGEN I DET NORSKE BOLIGMARKEDET INNTEKT OG KREDITT TILBUDSSIDEN 13 3 SCENARIER FOR BOBLETENDENSER I BOLIGMARKEDET INGEN BOBLE I DET NORSKE BOLIGMARKEDET SCENARIO 1 - FALL I NORSK ØKONOMI HVA SKAL TIL FOR AT VI FÅR EN "BOLIGBOBLE"? 18 GJELD 22 Det er ingen tegn til en kredittdreven boligboble i det norske boligmarkedet Peter Batta Generalsekretær i Huseiernes Landsforbund Huseiernes Landsforbund i

3 Kort om rapporten Denne rapporten er skrevet av NyAnalyse AS etter oppdrag fra Huseiernes Landsforbund. Hensikten med rapporten er å undersøke empirisk stabiliteten i det norske boligmarkedet og hvorvidt boligprisveksten vi har sett de siste årene kan forklares av fundamentale faktorer. Et annet viktig mål har vært å vurdere stabiliteten til det norske boligmarkedet under ulike scenarier for norsk økonomi. Datagrunnlaget baserer seg på norsk og internasjonal tilgjengelig statistikk, og bilder brukt i rapporten er fra Bigstock.com. NyAnalyse AS er et uavhengig rådgivnings- og utredningsselskap med spisskompetanse innen samfunnsøkonomisk analyse og næringslivspolitikk. Funn og konklusjoner i denne utredningen representerer NyAnalyse sine egne faglige vurderinger. Følgende personer har vært bidragsytere til rapporten: Mari O. Mamre, prosjektleder Terje Strøm, prosjektansvarlig Kristoffer Fosse Hansen, prosjektanalytiker 1

4 Kort oppsummering av beregningene Basert på vår modell for prisvekst i boligmarkedet er boligprisene i tråd med en langsiktig likevekt. Prisene er bestemt av fundamentale faktorer de siste årene, med eller uten boligkreditt og for gitt boligbygging. Midlertidige avvik fra denne banen skyldes faktorer som er viktige prisdrivere på kort sikt. Boligprisene er i tråd med beregnet fundamental likevekt per Mellom 2006 og 2008 var boligprisene drevet frem av kredittvekst. Etter nedgangen i 2009 er det imidlertid mye bedre samsvar mellom boligpriser og beregnet fundamental boligprislikevekt. Prisene ligger ifølge vår modell under likevekt etter Høy befolkningsvekst, høy vekst i disponible inntekter og lav boligbygging mellom samt fallende realrenter bidro til dette. Det er ingen boligboble. Basert på prognoser for norsk økonomi er det likevel ventet at prisveksten vil avta i perioden fremover. Samtidig er det viktig og huske på at det er store regionale forskjeller. Resultatene herfra gjelder kun for den nasjonale boligprisutviklingen. En alternativ bane for norsk økonomi gir boblevekst. I et scenario med et ganske betydelig fall i norsk økonomi som minner om situasjonen før boligkrakket på slutten av 80-tallet, ville boligprisveksten vi har sett de siste årene definitivt vært uforklart (boblevekst). Det oppstår et vedvarende avvik mellom faktisk prisutvikling og det vi anslår til å være likevektsprisen, gitt denne alternative banen for norsk økonomi. Høyere ledighet og lavere inntekts og befolkningsvekst. I et scenario for norsk økonomi som er nærmere dagens situasjon enn nedgangsscenariet, men fortsatt vesentlig verre enn den faktiske utviklingen, anslår vi en grenseverdi for boblevekst i boligprisene. Dersom arbeidsledigheten hadde vært 5,5 prosent, veksten i disponible inntekter kun 1,5 prosent og befolkningsveksten 0,9 prosent ville boligprisene og kredittveksten vært uforklart de siste årene. 2

5 1.1 Årsakene bak bolig-norge som annerledesland Det er viktig med oppmerksomhet rundt husholdningenes økende gjeldsvekst og vilkårene for kredittgivning i Norge. Finanstilsynet har ønsket å stramme inn egenkapitalkravet for boligkjøpere og innføre strengere regulering av norske banker. Vi tror det er noen viktige momenter som Finanstilsynet og internasjonale sammenligninger (IMF m. fl.) har lagt for liten vekt på tilknyttet den "norske samfunnsmodellen" og husholdningenes økonomiske reserver. Formue og familiebanken gir store reserver Stigende boligpriser har bidratt til å bygge opp egenkapitalbasen til husholdninger. Samlet gjeld har gjennom mange år vært lavere enn samlet boligformue. Et boligprisfall vil redusere dette gapet. Illustrasjonen under viser at viktige momenter i vår samfunnsmodell bidrar til høyere stabilitet enn i de fleste andre land i Europa. Figur 1 Sikkerhetspyramiden i den norske modellen Flere nordmenn som er sikret av statens hånd gjør at arbeidsledigheten vokser mindre enn på 1990-tallet. Det er 22 prosent som er over 60 år i 2015, personer er på ulike trygdeordninger og antallet alderspensjonister har vokst med nesten på 5 år. Sysselsatte i offentlig sektor utgjør 1/3 av arbeidsmarkedet. Familiebanken Med gode tider over lang tid har det bygget seg opp betydelige verdier i familiene. Mange familier samarbeider på tvers av generasjoner, både for å bevare verdier og for å bistå i etableringsfasen. Senior- og eldrebølgen er rikere, flere og mindre utsatt for sjokk og nedgangskonjunkturer i norsk økonomi. Vi tror det er en støtpute og økonomisk reserve som kan sikre stabilitet for husholdninger og konsum i Norge. 3

6 De med høy inntekt står mye av gjeldsveksten. Husholdningssektoren er samlet sett mindre sårbar fordi det er høyinntektsgruppene som står for veksten i den høye gjelden (3-5 ganger disponibel inntekt) de siste årene. Arveavgiften ble fjernet i Familiene kan nå overføre midler på tvers av generasjoner uten å måtte betale arveavgift. Det gjør bidraget fra familiebanken enklere og mer fleksibelt enn frem til i dag. Solide statsfinanser og tryggheten for velferdsordningene forklarer deler av gjeldsoppbyggingen i Norge. Pensjonsfondet nærmer seg milliarder eller 1,3 million kroner per nordmann. Det er en økonomisk buffer som ingen andre land i verden har som verktøykasse i eventuelle krisetider. Høy grad av inntektssikring med ordninger som full lønn i ett år ved sykdom, arbeidsledighets- og uføretrygd hindrer sterk reduksjon i kjøpekraft for store grupper slik man ser i andre land. Mindre finanskrisevirkninger. Den nære historie med Finanskrisens virkninger på Norge tilsier at vi er godt rustet til å motvirke langvarig arbeidsledighet. På den måten er norske husholdninger og boliglån skjermet for eksterne sjokk fra utlandet. Inflasjonsmål og lave renter. Ved forrige bankkrise hadde Norge et annet rente- og valutakursregime som gjorde at vi satte opp rentene for å forsvare valutakursen. I dag vil nedgangstider og økende ledighet motvirkes av rentekutt fra Norges Bank. 4

7 1.2 Boligmarkedet og finansiell stabilitet Det er ofte vanlig å sammenlikne en hypotetisk boligkrise med bolig- og bankkrisen som inntraff i perioden Det er mange vesentlige forskjeller mellom disse periodene. Tidligere Finanstilsynsdirektør, Bjørn Skogstad Aamo, skriver i en artikkel i fagtidsskriftet Samfunnsøkonomene nr. 2/2012 at «omfanget av den norske bankkrisen kunne vært begrenset gjennom bedre tilsyn og en mer fleksibel valutakurspolitikk.» Norge har lært mye fra bankkrisen på 90-tallet, og både regelverket og systemet for tilsyn er mer omfattende enn noensinne. I tillegg har Norges Bank, etter en større omlegging av pengepolitikken, gått over til fleksibel inflasjonsstyring med flytende valutakurs. Det sistnevnte er av stor betydning. På slutten av 1980-tallet bidro skattefradrag og prisstigning til at lånerenten etter skatt reelt var negativ eller null, selv med 12 pst. utlånsrente fra banken. Da boligkrisen inntraff bestemte Norges Bank å motvirke kapitalflukt ved å øke styringsrenten. 1 Dette hadde den uheldige effekten at realrenten steg. Høy realrenten påvirket både investering og konsum negativt, slik at nedgangen ble forsterket. Norges Bank kan redusere husholdningenes rentebelastning ved å senke styringsrenten slik de har gjort nylig. Dette vil hindre de dramatiske rentebelastningene flere husholdninger opplevde på starten av 1990-tallet. Sammen med en stor formuesoppbygging i bankinnskudd, aksjefond, pensjoner og eiendom betyr det at privat konsum ikke trenger å falle like kraftig tilbake som på 90-tallet. Et land av boligeiere 76 prosent eier egen bolig i Norge per Det plasserer Norge i det øvre sjiktet i verden basert på andelen boligeiere. Når et lands befolkning er så tungt investert, er det spesielt viktig i et velferdsperspektiv å følge utviklingen i boligmarkedet nøye. Store prisfall vil påvirke befolkningens kjøpekraft og lånemuligheter og gi negative ringvirkninger til den øvrige økonomien. Figur 2 Boligeierrater i utvalgte land. 2013/ I et fast valutakursregime bruker sentralbanken styringsrenten med sikte på å holde kroneverdien lik et fastsatt mål. 5

8 Tiltakspakke mot bolig- og kredittvekst Regjeringens forslag tar inn over seg at flaskehalsene i boligmarkedet i hovedsak ligger på tilbudssiden. Regjeringen presenterte nylig (juni 2015) en tiltakspakke for å redusere kreditt- og boligprisveksten i Norge. Begrensningene innebærer at maksimalt 10 prosent av bankenes nye nedbetalingslån over en viss periode skal ha en belåningsgrad utover 85 prosent. Dette vil dermed innebære en skjerpelse av kredittpraksisen i Norge, og treffe førstegangskjøpere hardest. Vi antar dette sammen med høyere arbeidsledighet vil bidra til å dempe kredittveksten i årene som kommer. Svært lave renter bidrar i motsatt retning. Rask og effektiv utbygging av nye boliger i perioder med høy etterspørsel, bidrar til å dempe store svingninger i boligprisene. Regjeringens forslag tar inn over seg at flaskehalsene i boligmarkedet i hovedsak ligger på tilbudssiden, ikke på etterspørselssiden. Tiltakspakken kan bidra til å skape bedre balanse mellom våre faktiske boligbehov og tilgangen på bolig. 1.3 Distribusjonen av gjelden bidrar til finansiell stabilitet Gjeldsbelastningen i Norge har lenge vært høy i internasjonal sammenheng, og har de siste ti årene vokst markert. Noen anser at norske husholdninger har tatt på seg for høy gjeld i forhold til inntekt 2 og at dette forhold øker sårbarheten til norsk økonomi. Det er allikevel flere som mener gjeldsbelastningen i Norge har fundamentale årsaker. Vår analyse peker i retning av at den høye gjeldsbelastningen i Norge er knyttet til gode økonomiske rammebetingelser for husholdningene, i kombinasjon med forutsigbarhet, ikke minst i den økonomiske politikken". "Sammenlikning av gjeldsbelastning i fire nordiske land", Staff Memo 5/2013 Det fokuseres ofte på gjennomsnittstall for gjeld målt disponibel inntekt som en indikator på temperaturen i det norske kredittmarkedet. Dette målet sier noe om snittgjelden i hele befolkningen. Like viktig er distribusjonen av gjelden blant ulike grupper i befolkningen. En utbredt oppfatning i kjølvannet av boligkrisen i USA i 2007/2008 er at spesielt praksisen som oppstod med utlån til personer med lav inntekt og dårlig kredittstandard førte til at boligprisene steg mye og det påfølgende krasjet 3. Gjeld og inndektsfordeling Mellom 10 og 20 prosent av husholdningene hadde gjeld over 3 ganger samlet inntekt for alle inntektsdesiler i Den høye gjelden har økt for de fleste inntektsgrupper mellom , men økningen var størst for husholdningene med høy inntekt. For husholdningene i den laveste inntektsdesilen har andelen med høy gjeld falt. 2 se IMF og Finanstilsynet 3 Se Mian og Mufi (2009). Ny forskning indikerer imidlertid at også den brede gjeldsoppbyggingen over hele inntektsskalaen i USA også var en viktig driver. 6

9 Gjeld og aldersfordeling En årsak til at den høye gjeldsveksten i Norge er mer robust enn mange andre land er at mye av gjeldsveksten kan tilskrives de eldste aldersgruppene. Mens den totale gjelden vokste med 94 prosent for gruppen mellom år, vokste gjelden med nesten 200 prosent for gruppen mellom år og over 290 prosent for de over 67 år over (figur 3). Det er disse aldersgruppene som også har høyest formue. Deler av gjeldsveksten kommer av at flere personer har gjeld, spesielt for de eldre gruppene. Innføringen av rammelånet i 2006 bidro til dette. Det har til tider vært stor oppmerksomhet knyttet til de utfordringene som eldrebølgen fører med seg for norsk økonomi. Imidlertid er det også slik at eldrebølgens inntog kan føre til økt stabilitet og forutsigbarhet i nettopp boligmarkedet. Dette gjør den gjennom: Trygg og stabil inntekt gjennom pensjoner og overføringer gjør at en større andel av inntekter i mindre grad påvirkes av konjunktursituasjonen. Det gjør at færre får betjeningsutfordringer ved økonomiske tilbakeslag. Høyere formue blant dagens eldre gir en "buffer" også for de yngre i boligmarkedet. Pensjoner og overføringer kan betraktes som en trygg og stabil inntektskilde. Der dårlige tider i økonomien kan føre til plutselige bortfall av alminnelig arbeidsinntekt, er imidlertid pensjoner og overføringer i mindre grad avhengige av situasjonen i økonomien. Rettigheten til pensjon opparbeides gjennom et langt yrkesliv og er et fastsatt krav. Overføringer kan nedjusteres, men først etter politisk diskusjon og endringer i statsbudsjettet. Med andre ord kan det være både vanskelig og tidskrevende å svekke overføringene. Ettersom pensjoner og overføringer er en sikker inntektskilde gir det den eldre befolkningen mer forutsigbar og stabil økonomi enn yngre befolkningsgrupper. Figur 3 Gjeldsvekst mellom Millioner kr. og antall personer med gjeld etter alder Kilde: SSB 7

10 Rask opparbeidelse av egenkapital blant unge Boligkrakket i USA i 2007/2008 ga store konsekvenser for befolkningen. Det er imidlertid noen vesentlige forskjeller i det norske og amerikanske lånemarkedet knyttet til behov for egenkapital. I 1989 var det kun 1 av 230 amerikanske boligkjøpere som betalte 3 prosent eller mindre i egenandel ved boligkjøp, i 2007 var denne andelen steget til 1 av 3 4. Kombinasjonen av prisvekst på boliger og nedbetaling av lån, gjør at norske førstegangskjøpere raskt bygger seg opp en buffer. I regneeksempelet under er det forutsatt en årlig prisvekst på fem prosent og et nedbetalingslån med 30 års løpetid. En husholdning som har kjøpt sin første bolig til 4 millioner i Norge for 1 år siden, sitter igjen med 21 prosent av boligverdien i egenkapital eller kr (figur 4). Denne eksempelhusholdningen vil dermed tåle et boligprisfall på 21 prosent og likevel være i stand til å betale tilbake gjelden ved et salg. Regjeringen har nå også skjerpet inn på muligheten for avdragsfrihet, noe som sikrer at boligformuen er ventet å øke i tråd med figuren under. En husholdning i USA, derimot, som kjøpte en tilsvarende bolig med 3 prosent av boligverdien i egenkapital sitter kun igjen med 5,2 prosent av boligverdien ett år etter, eller Denne husholdningen vil kun tåle et prisfall på drøye 5 prosent og likevel kunne betale tilbake lånet til banken uten ytterligere tap enn de kr. i investert egenkapital. Figur 4 Opparbeidelse av egenkapital etter et gjennomsnittlig boligkjøp. 0-4 år etter anskaffelse Forutsetninger: Årlig prisvekst på 5 prosent. Kjøper bolig til 4 millioner med 15 prosents egenkapital.. Nedbetalingslån med 30 års løpetid. 4 AEI 2012 p.1 8

11 2 Utviklingen i det norske boligmarkedet Historien viser at boligprisene i Norge har steget med over 6-gangen siden Realprisene, boligpris relativt til den generelle prisveksten er 2,9 ganger så høye og relativt til disponibel inntekt er boligprisene 1,6 ganger så høye. Fra 1985 til 1988 ble bolig- og kredittmarkedet liberalisert, samtidig som sentralbanken drev lavrentepolitikk. Dette førte til en boom i boligmarkedet. I perioden 1984 til 1988 økte boligprisene nominelt sett med nesten 60 prosent. Det har vært en generell tendens siden 1992 til at boligprisene har vokst mer enn disponible inntekter. Slik har pris/inntekts-raten gått opp, og er en av faktorene som har ledet mange til å vurdere stabiliteten i det norske boligmarkedet. Figur 5 Boligpriser i Norge med ulike justeringsfaktorer Indeks: 1985=100. Kilde: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi, FED Dallas og SSB. I 1988 stoppet veksten opp, og Norge var på vei inn i en lavkonjunktur. Realrenten nådde rekordhøye nivåer og oljeprisen falt dramatisk. I perioden etter bankkrisen rundt 1990 har økonomien blitt mer stabil, spesielt etter at Norges Bank innførte inflasjonsmålet på 2,5 prosent for pengepolitikken i I likhet med mange andre land, var perioden før den internasjonale finanskrisen, som slo ut i Norge i andre halvdel av 2008, også preget av høy oppbygging i boligprisene. Hvorfor koster bolig så mye i Norge? Målt mot lønninger eller leiekostnader er det ingen tvil om at boliger har blitt dyre. Det kanskje mest åpenbare er at selv om boliger har blitt dyre, er de ikke alltid så dyre å eie. Kombinasjonen av lave renter og vekst i boligpriser har gjort boliginvesteringen lønnsom for mange. Økende knapphet på byggetomter i attraktive områder er også en viktig prisdriver. Så lenge befolkningen vokser raskere enn det produsentene klarer å 9

12 levere nye boliger, øker konkurransen mellom forbrukerne og presser opp prisene i en rekke områder. En av de viktigste årsakene til boligprisveksten de siste årene er imidlertid høy lønnsvekst (figur 6). Mens nominell boligpris og realpris har vokst med hhv. 49 og 28 prosent siden 2006, har boligprisveksten justert for disponibel inntekt kun økt med 6 prosent over 8-årsperioden. Slik ser vi at økt disponibel inntekt og bedrede levekår forklarer det meste av den nasjonale boligprisveksten den siste tiden. Figur 6 Boligpriser i Norge med ulike justeringsfaktorer Indeks: 2006=100. Kilde: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi, FED Dallas og SSB. Store regionale forskjeller Arbeidsledigheten har økt spesielt i oljebransjen og tilknyttede næringer og bidrar til redusert boligprisvekst i deler av landet. De regionene som har merker ringvirkningene av oljeprisfallet først er Rogaland, Hordaland og Finnmark. I Rogaland arbeidet nesten 10 prosent av arbeidsstyrken innen utvinning av råolje og naturgass inkludert tjenester i De tilsvarende tallene for Hordaland og Finnmark var hhv. 2,5 og litt under 2 prosent. Så er det ringvirkningseffektene som kommer av redusert etterspørsel fra oljesektoren inn i den øvrige økonomien. Per September har boligprisene økt med 1 prosent i Stavanger, 6 prosent i Kristiansand og hele 11 prosent i Oslo i 2015 sammenlignet med året før 5. Denne analysen ser kun på utviklingen i nasjonale boligpriser, og det kan godt hende det er særutviklinger i deler av landet disse konklusjonene ikke gjelder for. 5 Kilde: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi. Prisstatistikk september

13 2.1 Inntekt og kreditt Gjeldsgraden til norske husholdninger har steget raskere enn husholdningenes inntekter, selv om det er tegn til at gjeldsveksten har flatet ut. Gjeldsraten var ved utgangen av andre kvartal 2015 på over 227 prosent av disponibel inntekt mot 125 prosent i Husholdningenes gjeldsvekst for første halvår 2015 er beregnet til 6,4 prosent. Tilsvarende tall for 2012 og 2013 var 7-8 prosent. Det sees nærmere på boliggjeld og formue i kapittel 3. Figur 7 Husholdningenes gjeldsrate og gjeldsvekst. 1996K4-2015K2. Sesongjustert Kilde: SSB Finansielle sektorregnskaper Usikkerhet har preget boligmarkedet de siste årene De siste årene har det blitt spekulert mye om norske boligpriser er overdrevent høye, og flere eksperter har spådd "krakk". Norske banker har nedjustert sine boligrenter, og har økt boliglånenes andel av den samlede utlånsporteføljen. Lavkonjunktur internasjonalt og redusert innenlandsk aktivitet har ført til lavere låneetterspørsel fra privat næringsliv og gjort boliglån mer attraktivt for bankene. Ved høye boligpriser stiger risikoen til långiver, når størrelsen på lånene er store. Samtidig fører høy verdistigning i boligmarkedet til at eksisterende eiere har større formue, og dermed trenger å låne mindre for å finansiere det neste boligkjøpet. Internasjonal lavkonjunktur og renter nær null hos våre viktigste handelspartnere bidrar til å holde norske renter nede. Norske myndigheter fryktet mest sannsynlig en utvikling som i USA. Der sank egenkapitalkravene mot null rundt årtusenskiftet og kredittveksten var i stor grad drevet frem av kreative kredittmarkeder. Samtidig steg boligprisene raskt. Slik kan dårlig regulerte kredittmarkeder gi en pris-kreditt spiral. 11

14 Figur 8 Boligpriser, kreditt og boligtilbud Kilde: Inspirert av Andre Anundsen 2014, Norges Bank Hva er egentlig en boligboble? En boligboble kan oppstå dersom svært mange ønsker å kjøpe bolig samtidig, noen motivert av gevinst ved videresalg på grunn av forventninger om fortsatt prisvekst. Andre igjen rapporterer i spørreundersøkelser at de føler de må skynde seg inn i boligmarkedet fordi de er redde for å bli priset ut av markedet dersom prisveksten fortsetter. Dette gjelder spesielt unge førstegangskjøpere. Slik kan prisene presses opp utover hva lønnsvekst, renter, befolkningsvekst og knapphet på nye boliger skulle tilsi. Rikelig tilgang på kreditt og/eller dårlig regulerte kredittmarkeder kan gjøre boblevekst mulig. Dersom det finnes en boble i boligmarkedet, så kan boligprisene falle kraftig når forventningene snur, og de kan falle spesielt mye dersom endringer i prisforventninger skyldes endrede fundamentale forhold. Siden mer enn 80 prosent av bankenes utlån til husholdninger er sikret med pant i bolig, kan panteverdiene falle under verdien av boliglånene for en del låntagere. Dermed vil bankene få økte utlånstap dersom disse ikke klarer å betjene gjelden. Bankene vil bli mer tilbakeholdne med å gi lån, og slik kan boligprisene falle ytterligere. Dette vil igjen føre til lavere boliginvesteringer og mindre nybygging. Siden et prisfall på boliger vil redusere husholdningenes formue og mulighet til å ta opp lån med pant i bolig, vil dette dempe det private konsumet og dermed aktivitetsnivået i norsk økonomi. 12

15 2.2 Tilbudssiden Hvor mye en generell inntektsøkning eller økt befolkningsvekst slår ut i boligprisene, avhenger også av hvor responsivt tilbudssiden er. Når etterspørselen etter boliger øker enten grunnet en økning i inntekt eller flere folk som konkurrerer om boligene kan et responsivt tilbud dempe prispresset i markedet. Boligmarkedet i dag fungerer som mange andre markeder, prisen reflekterer forholdet mellom det kortsiktige tilbudet og etterspørselen. Over tid vil balansen i markedet styres av boligbehovet, nybygging, kredittilgang, finansieringsevne og fremtidstro. I pressregioner ser vi at boligprisene har steget vesentlig som følge av knapphet på boligtomter, reisekostnader, befolkningsvekst og konkurranse blant forbrukerne om de populære områdene. Normalt vil høyere pris lokke flere aktører til å investere i å bygge ut mer. Denne responsen bidrar til å sikre likevekt mellom tilbud og etterspørsel i boligmarkedet. I Norge har vi i en årrekke hatt høy boligetterspørsel og kraftig prisvekst, uten at tilbudssiden har klart å imøtekomme boligbehovet. Dette gjelder spesielt i de store byene. Figur 9 Boligbygging, innbyggervekst og realpriser

16 3 Scenarier for bobletendenser i boligmarkedet I dette avsnittet presenteres resultatene fra modellberegninger av risikoen i det norske boligmarkedet i nyere tid. Modellen ser på forholdet mellom prisvekst og fundamentale faktorer som befolkningsvekst, reallønnsvekst og arbeidsledighet. Modellen er beskrevet kort i vedlegg. Endringer i boligtilbudet er også med i modellen, samt veksten i husholdningenes gjeld. Risikoen for krakk i boligmarkedet stiger, ifølge modellen, dersom veksten i boligprisene ikke forklares av veksten i fundamentale faktorer og boligbyggingen, både gitt utviklingen i husholdningenes kreditt og uten kreditt som forklaringsfaktor. Hvorvidt den norske kredittveksten er stabil eller ikke, blir en selvstendig vurdering en slik modell ikke er egnet til å vurdere. Det er vår vurdering at det er mange robuste trekk ved den norske gjeldsoppbyggingen, som diskutert innledningsvis. Figur 10 Modell for boligprisvekst, kredittvekst og utviklingen i boligtilbudet Kilde: NyAnalyse. Modellen bygger på arbeid av Andre Anundsen 2014, Norges Bank Husholdningenes tilgang på boligkreditt og boligprisene påvirker hverandre gjensidig, det samme gjør tilbudet av boliger og boligprisene. Arbeidsledigheten i befolkningen, inntekt og rentenivå påvirker både mengden boligkreditt og dermed indirekte boligpriser, mens befolkningsveksten og fremtidige prisforventninger påvirker boligprisene direkte. Boligtilbudet varierer i tillegg med BNP-veksten, byggekostnadene og nivået på boliginvesteringene. Først vil vi argumentere for at det ikke er noen høy risiko for et nært forestående krakk i det norske boligmarkedet (avsnitt 3.1) gitt dagens boligpolitiske regime og generelle realøkonomiske utvikling. 14

17 Deretter snus spørsmålet på hodet og vi spør heller hvordan skulle da realøkonomien ha sett ut, gitt den boligprisveksten og boligbyggingen vi har hatt, for at det ville vært uforklart eller kredittdreven vekst i boligprisene. Dette øker risikoen for krakk. 3.1 Ingen boble i det norske boligmarkedet Figur 11 a) og b) under viser modellestimater av et langsiktig likevektsnivå for boligprisene på landsbasis sammen med den faktiske utviklingen i boligprisene. Vi ser på en modell med boligkreditt som forklaringsfaktor for prisstigningen og en modell uten boligkreditt. Dette er grunnlaget for å vurdere hvorvidt vi har en boligboble. I begge tilfeller finnes bevis på at boligprisene korrigerer mot et slikt likevektsnivå bestemt av fundamentale faktorer og kreditt (a) eller fundamentale faktorer alene (b). De separate beregningene gjør det mulig å skille ut perioder med kredittdreven vekst i prisene. Figur 11 a) Fundamentale faktorer og boligkreditt. Likevektsnivå for boligprisene Kilde: Reelle boligpriser er fra FED, NyAnalyse beregninger. Priser i naturlige logaritmer. Det er en generell tendens til at boligprisene stiger over likevekt før en periode med prisfall. Ifølge langsiktslikevektsforholdet var realboligprisene over likevekt i årene /2002 (rundt 4 prosent over på det meste i 2001 jf. Avvik fra likevekt ) og i årene 2006/ (rundt 2 prosent i 2007). Korreksjonen i 2009 bidro til bedre samsvar mellom likevektsforholdet og prisutviklingen. Boligprisene steg noe over likevekt i Lavere boligprisvekst i 2014 skapte igjen bedre samsvar. Ifølge modellen ligger prisnivået så vidt under likevekt i første halvdel av I figur 11 b) har vi tatt ut boligkreditt som årsaksfaktor og ser dermed på hva kun fundamentale forhold som disponibel inntekt, befolkningsvekst, realrenter og boligbygging tilsier at boligprisene skal være over tid. 15

18 Figur 11 b) Fundamentale faktorer alene. Likevektsnivå for boligprisene Kilde: Reelle boligpriser er fra FED, NyAnalyse beregninger. Priser i naturlige logaritmer Innsikt 1: Boligprisene i tråd med/noe under beregnet fundamental likevekt den siste tiden Mellom var boligprisene drevet frem av kredittvekst. Modellen som inkluderer kreditt viser bedre samsvar mellom likevektspris og faktisk pris; vi ser kredittdreven vekst. Det er imidlertid mye bedre samsvar mellom boligpriser og en slik fundamental boligprislikevekt etter nedgangen i Prisene ligger ifølge vår modell under likevekt etter Høy befolkningsvekst, høy vekst i disponibel inntekt og lav boligbygging mellom samt fallende realrenter bidro til dette.. Kredittveksten har fortsatt, men i lavere takt etter 2008 og bidrar til at beregnet likevekt for boligprisene de siste to årene er lavere i modellen med kreditt enn uten. Disse resultatene tyder på at det er lite tegn til kredittdrevet boblevekst i det norske boligmarkedet de siste årene og dermed ingen grunn til å spå boligkrakk. Innsikt 2: En bør inkludere kredittmarkedet for å lage gode boligprognoser Modellen som tar med husholdningenes kredittvekst gir bedre samsvar med den faktiske prisutviklingen og egner seg bedre for prediksjon av boligprisene frem i tid. Prisdrivere for boligprisvekst fra 2011til 2015 Forventninger om fremtidig prisvekst, lav ledighet samt en positiv pristrend bidro til høy prisvekst i 2011 og 2012 mens høye nivå på boligprisene i forhold til langsiktig likevektsnivå bestemt av blant annet boligbygging, disponibel inntekt og realrenter trakk ned. Økt gjeldsopptak i befolkningen trakk boligprisene noe opp i perioden , men kreditteffekten var mindre enn i tidligere år. Den reduserte boligbyggingen bidro til økt prisvekst i 2014 og i første halvår av Økt arbeidsledighet dempet prisveksten i mens det forhold at boligprisnivået lå noe under likevekt trakk opp i samme periode. 16

19 3.2 Scenario 1 - Fall i norsk økonomi Boligprisutviklingen er, som vi har sett, i stor grad forklart av fundamentale faktorer de siste årene. I dette avsnittet presenteres resultater fra modellberegninger i stiliserte nedgangsscenarier for norsk økonomi. Vi spør heller: Gitt utviklingen i boligpriser, kreditt og boligtilbudet de siste årene, hvordan burde økonomien sett ut for å kunne snakke om en kredittdreven boligboble? Scenario 1 (S1) i figuren under viser den gamle og nye likevekten for boligprisene under et alternativt nedgangsscenario for norsk økonomi (S1 likevektspris). Forutsetningene står nærmere forklart under grafen. Under denne alternative banen, kan det definitivt snakkes om bobletendenser i det norske boligmarkedet over perioden Dersom vi hadde hatt tilsvarende sterke vekst i boligprisene og boligkreditt under denne banen for realøkonomien, ville prisveksten være vanskelig å forklare. Prisveksten på kort sikt er ikke lenger begrenset av hvorvidt boligprisene er i tråd med fundamentale faktorer mellom 2010 og 2015, og prisene drives stadig oppover i tråd med veksten i husholdningenes kreditt. Scenario 1 Likevektsnivå for boligprisene under et nedgangsscenario for norsk økonomi Kilde: NyAnalyse. Boligpriser fra FED Dallas. Forutsetninger: Scenario 1 - Fall i norsk økonomi over perioden Ledigheten øker gradvis til 6 prosent i

20 Null realvekst i disponible inntekter Halvert befolkningsvekst grunnet lav arbeidsinnvandring Like stor nedgang i renta som fall i inflasjon Scenario: Fall i norsk økonomi. I scenariet med fall i norsk økonomi går ledigheten opp med pp i kvartalet fra 3,3 prosent i 2011 og lander på i underkant av 6 prosent i Veksten i husholdningenes reelle disponible inntekter er null i samme periode og befolkningsveksten er halvert. En begrunnelse for den siste utviklingen er fallet i arbeidsinnvandring som følger av den økte ledigheten. Effekten på realrenten er uklar grunnet utlignende effekter fra den generelle prisveksten (går ned) og renta (går ned). Vi antar som en forenkling at begge effektene vil være like store, slik at realrenten ikke endres. Veksten i boligprisene, husholdningenes boligkreditt og boligtilbudet er ikke endret. Likheter med boligkrakket i 1989 Nedgangsscenariet er stilisert, men minner om situasjonen rundt boligkrakket i /93. Arbeidsledigheten (Aku) steg fra 2,6 prosent i 1985 til 4,9 prosent i 1989 og til 5,2 prosent i Realdisponibel inntekt sank med 0,36 prosent over treårsperioden Befolkningsveksten var mellom 0,4-0,55 prosent årlig vekst i årene Allikevel steg boligprisene over 20 prosent mer enn den generelle prisveksten mellom ! 3.3 Hva skal til for at vi får en "boligboble"? Vi så at boligprisveksten vi har hatt ikke kan forklares under et fall i norsk økonomi som i Scenario 1. Analysen presentert i forrige avsnitt er gjentatt i mange scenarier med ulike nivå på de realøkonomiske størrelsene, begrenset i positiv retning av den faktiske utviklingen og i negativ retning av banen i scenario 1. Formålet har vært å sirkle inn grenseverdier for realøkonomien som akkurat er slik at det er bevis på bobletendenser i boligmarkedet de siste årene. Den faktiske boligprisutviklingen, veksten i kreditt og boligtilbudet ligger fortsatt til grunn i beregningene. Kredittveksten kunne for eksempel vært drevet frem av ikke-fundamentale forhold, som i USA, og dårlig regulerte kredittmarkeder. Simuleringene gir at veksten i boligprisene de siste årene ville vært uforklart av fundamentale faktorer ved følgende grenseverdier for vekstratene i realøkonomien i

21 Figur 12 Grenseverdier for boblevekst i 2015 basert på modellsimuleringer. Faktisk vekst i parentes Merk: Grenseverdiene er tall per Spesielt viktig i vår sammenheng er den kumulative effekten av vedvarende lavere vekst over tid, her 3 år, på boligmarkedet. Nær boblescenario: Moderat nedgang i norsk økonomi I dette moderate nedgangsscenariet for norsk økonomi går arbeidsledigheten gradvis opp fra 3,3 prosent til litt under 5,5 prosent over Befolkningsveksten er 10 prosent lavere hvert kvartal grunnet redusert arbeidsinnvandring. Den reduserte aktiviteten fører til at det er prosent lavere årlig vekst i reell disponibel inntekt blant husholdningene. Boligetterspørselen burde vært lavere i boblescenariet En reduksjon i befolkningsveksten på 10 prosent per år mellom vil innebære i underkant av færre innbyggere i Norge over perioden. Som markert i figur 12 innebærer dette en årsvekst i befolkningen på 0,9 prosent mot dagens 1,1 prosent. Lavere arbeidsinnvandring betyr mindre etterspørsel etter boliger, spesielt i pressområdene i storbyene hvor arbeidsinnvandringen er størst. Lavere disponibel inntekt gir mer pessimistiske husholdninger, lavere kjøpekraft og færre får boliglån. Spesielt viktig er den kumulative effekten av vedvarende lavere inntektsvekst over en viss periode. En arbeidsledighetsrate på 5,5 prosent er godt over dagens rate på 4,6 prosents ledighet. Konkluderende merknader Empiriske undersøkelser som dette er viktig fordi en håndterer usikkerhet og forutsetninger på en systematisk måte med teoretisk funderte modeller. Samtidig er det alltid potensielle svakheter ved ethvert modellverktøy. Plutselige skift i prisforventningene som ikke kan eller ikke kan forklares ved den realøkonomiske utviklingen eller plutselige sjokk i økonomien kan alltid påvirke boligmarkedet og føre til midlertidige prisfall. Slike bevegelser vil ikke fanges opp i vår modell. Vårt hovedfunn er at boligprisveksten de siste årene er godt forklart av realøkonomien, og at vi burde sett en betydelig dårligere utvikling i norsk økonomi de siste fire årene for at boligprisveksten skulle vært for høy. Dette tyder på at det ikke er kredittdreven boblevekst i det norske boligmarkedet per 2015, hvor historien har vist at en slik boble 19

22 kombinert med forverrede økonomiske omstendigheter gjerne fører med seg et raskt prisfall som kan slå negativt ut for norske boligeiere. Figur 13 Baner for disponibel inntekt (øverst) og befolkningsvekst (nederst) i de to scenariene Kilde: SSB, Norges Bank, NAV, FED. Beregninger av alternative baner er gjort av NyAnalyse 20

23 Vedlegg Beregningene i denne rapporten baserer seg på estimeringer av en strukturell VECM med tre ligninger som påvirker hverandre simultant gjennom boligprisene. Den første relasjonen representerer etterspørselen etter boliger, den andre tilbudet av boliger og den tredje representerer etterspørselen etter kreditt. Boligprisene binder de tre markedene sammen, men både boligtilbud og kreditt inngår direkte i relasjonen for etterspørselen etter boliger, på kort og/eller lang sikt. Vi har brukt en Generell til spesifikk metode for å komme frem til den endelige strukturelle relasjonen som beskrevet i figuren under. Alle beregninger er gjort i OxMetrix. Figuren under viser framskrivninger av veksten i boligprisene, husholdningenes gjeld og igangsettingen av nye boliger fra 2014.K2-2015K2 basert på informasjon frem til og med denne perioden. Modellen fremskriver noe høyere prisvekst og gjeldsvekst enn den faktiske utviklingen. Alle prognosene er imidlertid godt innenfor et 95 prosents konfidensintervall, markert med søyler i grafene. Modellen gjør en bedre jobb i å forklare boligprisveksten estimert som et system enn om det kun sees på boligprisligningen alene. Det er klare tegn på at økningen i kreditt booster effekten av for eksempel en gitt inntektsøkning eller rentenedgang, mens tilbudssiden mildner denne effekten i andre omgang. Figur 14 Framskrivninger av boligprisvekst, gjeld og boligbygging over K K

24 Likevektsprisene er beregnet basert på estimerte parametre frem til 2010K4 og deretter framskrivinger mellom 2011K1-2014K4 betinget på de samme estimerte parameterne men med to ulike forløp for norsk økonomi. Likevektspris baserer seg på faktisk utvikling i ledighet, inntekt og befolkningsvekst som i forrige avsnitt. S1 Likevektspris er beregnet basert på den alternative banen for norsk økonomi som beskrevet. I modellen basert på den faktiske realøkonomiske utviklingen er boligprisveksten på kort sikt begrenset av hvorvidt boligprisene er i tråd med fundamentaler, gjeld og boligtilbud både mellom 1998K1-2006K4 og 2007K1-2014K4. I modellen med det alternative nedgangsscenariet er det ikke lenger statistisk bevis på slik likevektskorreksjon mellom 2007K1-2014K4 med 10 prosents signifikansnivå. Vi kan tolke dette som bevis på bobletendenser i boligmarkedet. Gjeld I dette avsnittet sees det kort på utviklingen i boliggjeld. Høyest gjeldsvekst hos de som tjener mest Husholdningssektoren vil samlet sett være mindre sårbar jo større andel av gjelden som er tatt opp av husholdninger i de øvre inntektsgruppene. De største bidragene til utlånsveksten mellom kommer fra husholdninger i de øvre inntektsgrupper. En analyse gjort av SSB tyder på at økningen i utlånsveksten til personmarkedet før finanskrisen i stor grad skyldtes gjeldsopptak i husholdninger med pantesikkerhet og god inntekt. Dette kan forklares ved at høy inntekt gir muligheter til en mer fleksibel tilpasning i kredittmarkedet. Bidraget fra lavere og midlere inntektsgrupper har vært mer stabilt. For husholdninger med høy gjeld, tilsvarende 3-4 ganger samlet inntekt (5) har andelen med denne gjelden sunket for husholdninger med inntekt under kr per år. Utviklingen er den samme for andel husholdninger med gjeld 4-5 ganger samlet inntekt. Figur 15 Husholdninger med gjeld 3-4 ganger samlet inntekt. Ulike inntektsgrupper Kilde: SSB 22

25 Eldre låntakere Økningen i utlånsveksten til personmarkedet i perioden skyldtes i stor grad gjeldsvekst i aldersgruppene over 45 år. Spesielt for de som er over 67 år har gjeldsveksten vært stor. Deler av denne kan tilskrives en økning i antall personer som tar opp gjeld i aldersgruppen. Mens den totale gjelden vokste med 94 prosent for gruppen mellom år, vokste gjelden med nesten 200 prosent for gruppen mellom år og over 290 prosent for de over 67 år over Det er disse aldersgruppene som også har høyest formue. Vekst i boliglån med høy belåningsgrad Den totale belåningsgraden for alle boliglån har, i takt med fallende renter, også økt noe fra Mens 85 prosent av alle nedbetalingslånene var lån med en belåningsgrad under 85 prosent i 2013, var det tilsvarende tallet 81 prosent i Slik har veksten i antall boliglån med høy belåningsgrad vært høyere den siste tiden. Undersøkelsen viste at lån som ble benyttet til boligkjøp hadde høyere belåningsgrad enn øvrige lån. Av totale nedbetalingslån som ble benyttet til boligkjøp hadde 31 prosent belåningsgrad utover 85 prosent. Sammenlignet med fjorårets undersøkelse økte andelen med 8 prosentpoeng. I tilfellene hvor det blir gitt lån utover 85 prosent belåningsgrad, skal det stilles tilleggssikkerhet eller gjøres særskilte forsvarlighetsvurderinger. Av lånene med belåningsgrad utover 85 prosent, stilte ca. 50 prosent av låntakerne slik tilleggssikkerhet. Figur 16 Nedbetalingslån fordelt på belåningsgrader Figur 17 Bankenes utlånsportefølje fordelt på alder Kilde: Utlånsundersøkelsen 2014, Finanstilsynet Veksten i bankenes utlån med pant i bolig til husholdninger steg stort sett gjennom 2014 og inn i 2015, mens denne sank for kredittforetak. Mellom mars og april 2015 sank utlånsveksten fra bankene og utlånsveksten fra kredittforetakene steg. 23

26 24

Frokostmøte i Husbanken Konjunkturer og boligmarkedet. Anders Kjelsrud

Frokostmøte i Husbanken Konjunkturer og boligmarkedet. Anders Kjelsrud 1 Frokostmøte i Husbanken 19.10.2016 Konjunkturer og boligmarkedet Anders Kjelsrud Oversikt Kort om dagens konjunktursituasjon og modellbaserte prognoser Boligmarkedet Litt om prisutviklingen Har vi en

Detaljer

Boligmarkedet Nr

Boligmarkedet Nr Boligmarkedet 2016 Nr. 1-2016 Boligprisene vil øke med 3-4 prosent i 2016 Slik blir boligmarkedet i 2016 Historisk lave renter og begrensede ringvirkninger fra oljekrakket Økt ledighet, utsikter til svak

Detaljer

Boligfinansiering og gjeldsproblemer

Boligfinansiering og gjeldsproblemer Boligfinansiering og gjeldsproblemer Penger til besvær 2012 Oslo 30. 31. oktober Emil R. Steffensen Direktør Finans- og Forsikringstilsyn, Finanstilsynet Agenda Bakgrunn Boligpriser og husholdningsgjeld

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015 Innhold NBBLs prisstatistikk Fortsatt stigende boligpriser s. 3 Sterkest prisvekst i Bergen og Oslo det siste året s. 5 Siden 2009 har Tromsø

Detaljer

«Boligprisveksten normaliseres»

«Boligprisveksten normaliseres» Boligmarkedsrapport 1. kvartal 2017 «Boligprisveksten normaliseres» Markedsutsikter «Boligprisveksten normaliseres» NBBL forventer at boligprisveksten kommer ned på et mer bærekraftig nivå i løpet av 2017.

Detaljer

Løsningsforslag kapittel 11

Løsningsforslag kapittel 11 Løsningsforslag kapittel 11 Oppgave 1 Styringsrenten påvirker det generelle rentenivået i økonomien (hvilke renter bankene krever av hverandre seg i mellom og nivået på rentene publikum (dvs. bedrifter,

Detaljer

Boliglånsundersøkelsen DATO:

Boliglånsundersøkelsen DATO: Boliglånsundersøkelsen 2016 DATO: 21.12.2016 2 Finanstilsynet Innhold 1 Oppsummering 4 2 Bakgrunn 5 3 Undersøkelsen 6 4 Nedbetalingslån 7 4.1 Belåningsgrad 7 4.2 Låntakers betjeningsevne 10 4.3 Gjeldsgrad

Detaljer

Ny boliglånsforskrift - hvordan slår det ut for ungdom som vil etablere seg?

Ny boliglånsforskrift - hvordan slår det ut for ungdom som vil etablere seg? Ny boliglånsforskrift - hvordan slår det ut for ungdom som vil etablere seg? Finans Norges skolekonferanse, 7.9.2017 Michael H. Cook, Finans Norge Nordmenn eier typisk sin egen bolig Politisk målsetting

Detaljer

Aktuell kommentar. Nr. 2011. Norges Bank

Aktuell kommentar. Nr. 2011. Norges Bank Nr. 2011 Aktuell kommentar Norges Bank *Synspunktene i denne kommentaren representerer forfatternes syn og kan ikke nødvendugvis tillegges Norges Bank Husholdningens gjeldsbelastning fordelt over aldersgrupper

Detaljer

Finansielle utviklingstrekk 2016

Finansielle utviklingstrekk 2016 Pressekonferanse 30. november 2016 Finansielle utviklingstrekk 2016 Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen Direktør for bank og forsikringstilsyn Emil Steffensen Økonomisk bakgrunn Global økonomi: Fortsatt

Detaljer

Boliglånsretningslinjer - et tiltak for finansiell stabilitet og forbrukerbeskyttelse. Finans Norge - Finansnæringens dag 19.

Boliglånsretningslinjer - et tiltak for finansiell stabilitet og forbrukerbeskyttelse. Finans Norge - Finansnæringens dag 19. Boliglånsretningslinjer - et tiltak for finansiell stabilitet og forbrukerbeskyttelse Finans Norge - Finansnæringens dag v/finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen Bakgrunn for retningslinjene Forsvarlig

Detaljer

Boliglånsundersøkelsen

Boliglånsundersøkelsen Offentlig rapport Boliglånsundersøkelsen 2014 DATO: 12.12.2014 2 Finanstilsynet Innhold 1 Oppsummering 4 2 Bakgrunn 5 3 Undersøkelsen 5 4 Nedbetalingslån 6 4.1 Nedbetalingslån etter belåningsgrad 6 4.2

Detaljer

Retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål

Retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål Rundskriv Retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål RUNDSKRIV: 11/2010 DATO: 03.03.2010 RUNDSKRIVET GJELDER FOR: Forretningsbanker Sparebanker FINANSTILSYNET Postboks 1187 Sentrum

Detaljer

NBBLs boligmarkedsrapport

NBBLs boligmarkedsrapport 2. februar 2018 NBBLs boligmarkedsrapport Prisutvikling Temperaturen i markedet Tilbud/Etterspørsel Norsk økonomi Finansiell stabilitet Hva tror NBBL om boligprisene? Utålmodig? Klikk her Etter mange år

Detaljer

SÅRBARHETEN I HUSHOLDNINGENE HVA SIER MIKRODATAENE? Finans Norge Boligkonferanse 11. november 2015

SÅRBARHETEN I HUSHOLDNINGENE HVA SIER MIKRODATAENE? Finans Norge Boligkonferanse 11. november 2015 SÅRBARHETEN I HUSHOLDNINGENE HVA SIER MIKRODATAENE? Finans Norge Boligkonferanse 11. november 215 BJØRN HELGE VATNE FORSKNING/MAKROTILSYN NORGES BANK SYNSPUNKTER OG KONKLUSJONER I PRESENTASJONEN ER IKKE

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 3. kvartal 2015. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 3. kvartal 2015. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 3. kvartal 2015 Innhold NBBLs prisstatistikk Boligpriser flater ut s. 3 Prisene på borettslagsboliger vs. «totalmarkedet» s. 5 Gjennomsnittspriser 3-roms blokk

Detaljer

Boligpriser, kreditt og finansiell stabilitet Polyteknisk forening 18. november 2013 Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen

Boligpriser, kreditt og finansiell stabilitet Polyteknisk forening 18. november 2013 Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen Boligpriser, kreditt og finansiell stabilitet Polyteknisk forening 18. november 213 Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen INNHOLD Boligmarkedet Husholdningenes finanser Den norske bankkrisen Risikofaktorer

Detaljer

Finanstilsynets retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål

Finanstilsynets retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål Finanstilsynets retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål Finanstilsynsdirektør Bjørn Skogstad Aamo Husholdningenes gjeldsbelastning og rentebelastning 250 12 200 10 8 150 Prosent

Detaljer

Vedlegg til Norges Banks høringssvar 4. mai 2015 om krav til utlån med pant i bolig: MULIGE VIRKNINGER AV FINANSTILSYNETS FORSLAG

Vedlegg til Norges Banks høringssvar 4. mai 2015 om krav til utlån med pant i bolig: MULIGE VIRKNINGER AV FINANSTILSYNETS FORSLAG Vedlegg til Norges Banks høringssvar 4. mai 21 om krav til utlån med pant i bolig: MULIGE VIRKNINGER AV FINANSTILSYNETS FORSLAG Norges Bank har analysert data for husholdningenes inntekter, gjeld og boligformue

Detaljer

Boligmarkedsrapport 2. kvartal 2017 «Boligprisene synker ikke»

Boligmarkedsrapport 2. kvartal 2017 «Boligprisene synker ikke» Boligmarkedsrapport 2. kvartal 2017 «Boligprisene synker ikke» de flyter på lav rente og bedrede utsikter i norsk økonomi Siden forrige rapport har det vært et tydelig omslag i boligmarkedet. Euforien

Detaljer

Ny fest i vest?? Bjørn-Erik Partner (bedr.øk./ing.) V E S T L A N D S K E B Y G G - O G A N L E G G S D A G, 1.

Ny fest i vest?? Bjørn-Erik Partner (bedr.øk./ing.) V E S T L A N D S K E B Y G G - O G A N L E G G S D A G, 1. Ny fest i vest?? Bjørn-Erik Partner (bedr.øk./ing.) +47 900 111 86 V E S T L A N D S K E B Y G G - O G A N L E G G S D A G, 1. november 2018 Dagens funderinger Ny rekorder på gang - ( verdensrekord i BA

Detaljer

Retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål

Retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål Rundskriv Retningslinjer for forsvarlig utlånspraksis for lån til boligformål RUNDSKRIV: 29/2011 DATO: 01.12.2011 RUNDSKRIVET GJELDER FOR: Sparebanker Forretningsbanker Filialer av utenlandske kredittinstitusjoner

Detaljer

Finansielt utsyn 2015

Finansielt utsyn 2015 Pressekonferanse Finansielt utsyn 2015 Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen Fung. direktør for bank- og forsikringstilsyn Erik Lind Iversen Finansiell stabilitet utfordringer Kraftig fall i oljeprisen

Detaljer

NBBLs boligmarkedsrapport

NBBLs boligmarkedsrapport 20. oktober 2017 NBBLs boligmarkedsrapport Prisutvikling Temperaturen i markedet Tilbud/Etterspørsel Norsk økonomi Finansiell stabilitet Hva tror NBBL om boligprisene? Utålmodig? Klikk her Fire grunner

Detaljer

Boligmeteret oktober 2013

Boligmeteret oktober 2013 Boligmeteret oktober 2013 Det månedlige Boligmeteret for OKTOBER 2013 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 29.10.2013 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

NORGES BANK VARSLER 5 RENTEØKNINGER INNEN september 2018

NORGES BANK VARSLER 5 RENTEØKNINGER INNEN september 2018 NORGES BANK VARSLER 5 RENTEØKNINGER INNEN 2021 20. september 2018 Norges Bank hevet som ventet renten på dagens rentemøte til 0,75%, og varsler at renten skal heves igjen i første kvartal neste år, trolig

Detaljer

Europa i krise hvordan påvirker det oss? Sjeføkonom Elisabeth Holvik

Europa i krise hvordan påvirker det oss? Sjeføkonom Elisabeth Holvik Europa i krise hvordan påvirker det oss? Sjeføkonom Elisabeth Holvik 17 oktober 2012 En klassisk kredittdrevet finanskrise Finanskrisens sykel drevet av psykologi: Boom: Trigget av lav rente og (ofte)

Detaljer

Aktuell kommentar. Bolig og gjeld. Nr. 9 2009. av Bjørn H. Vatne, spesialrådgiver i Finansmarkedsavdelingen i Norges Bank*

Aktuell kommentar. Bolig og gjeld. Nr. 9 2009. av Bjørn H. Vatne, spesialrådgiver i Finansmarkedsavdelingen i Norges Bank* Nr. 9 9 Aktuell kommentar Bolig og gjeld av Bjørn H. Vatne, spesialrådgiver i Finansmarkedsavdelingen i Norges Bank* * Synspunktene i denne kommentaren representerer forfatterens syn og kan ikke nødvendigvis

Detaljer

RENTEKOMMENTAR 27.MARS Figurer og bakgrunn

RENTEKOMMENTAR 27.MARS Figurer og bakgrunn RENTEKOMMENTAR 27.MARS 2014 Figurer og bakgrunn Norges Banks beslutning Styringsrenten uendret på 1,5 prosent Minimale endringer i rentebanen Første renteoppgang anslås til sommeren 2015 Veksten i norsk

Detaljer

Boliglånsundersøkelsen

Boliglånsundersøkelsen Offentlig rapport Boliglånsundersøkelsen 213 DATO: 17.12.213 Boliglånsundersøkelsen 213 2 Finanstilsynet Boliglånsundersøkelsen 213 Innhold 1 Oppsummering 4 2 Bakgrunn 5 3 Nedbetalingslån 6 3.1 Porteføljens

Detaljer

Reguleringer og rammebetingelser. Sparebankforeningens medlemsmøte Bergen 1. november 2017 Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen

Reguleringer og rammebetingelser. Sparebankforeningens medlemsmøte Bergen 1. november 2017 Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen Reguleringer og rammebetingelser Sparebankforeningens medlemsmøte Bergen 1. november 2017 Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen Hva skal jeg snakke om? Økonomisk bakgrunn Bankenes resultater og soliditet

Detaljer

Boliglånsundersøkelsen Høsten 2009

Boliglånsundersøkelsen Høsten 2009 Offentlig rapport Boliglånsundersøkelsen Høsten DATO: 05.02.2010 Innhold 1 Oppsummering 3 2 Bakgrunn 4 3 Nedbetalingslån 5 3.1 Porteføljens sammensetning 5 3.2 Belåningsgrad 7 3.3 Gjeldsbelastning 8 3.4

Detaljer

Situasjonen i boligmarkedet og forholdet til finansiell stabilitet

Situasjonen i boligmarkedet og forholdet til finansiell stabilitet Situasjonen i boligmarkedet og forholdet til finansiell stabilitet Finans Norges Boligkonferanse 16. november 2016 Emil Steffensen Direktør, Bank- og forsikringstilsyn, Finanstilsynet Gjeld og boligpriser

Detaljer

Ung på boligmarkedet. Nr

Ung på boligmarkedet. Nr Ung på boligmarkedet Nr. 7 16 November 16 Innledning Norske myndigheter er bekymret for at høy boligprisvekst og høy gjeld i husholdningene kan utgjøre en fare for den finansielle stabiliteten i norsk

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 4. kvartal 2015. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 4. kvartal 2015. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 4. kvartal 2015 Markedssyn 2016 Boligprisene «flater» ikke ut, men stiger om lag 5% 1. NBBLs prisstatistikk NBBL anslår at boligprisene vil stige om lag 5% i

Detaljer

Europakommisjonens vinterprognoser 2015

Europakommisjonens vinterprognoser 2015 Europakommisjonens vinterprognoser 2015 Rapport fra finansråd Bjarne Stakkestad ved Norges delegasjon til EU Europakommisjonen presenterte 5. februar hovedtrekkene i sine oppdaterte anslag for den økonomiske

Detaljer

Holberggrafene. 27. januar 2017

Holberggrafene. 27. januar 2017 Holberggrafene 27. januar 2017 1 Bolig fenger 2 Vi har over halvparten av formuen vår i bolig Husholdningenes samlede formue Bolig 5.400 mrd. 54% Hytter 600 mrd. 6% 10.000 mrd. kroner Bankinnskudd 1.200

Detaljer

NORSK ØKONOMI OG OMSTILLING VISESENTRALBANKSJEF JON NICOLAISEN OSLO 16. DESEMBER 2016

NORSK ØKONOMI OG OMSTILLING VISESENTRALBANKSJEF JON NICOLAISEN OSLO 16. DESEMBER 2016 NORSK ØKONOMI OG OMSTILLING VISESENTRALBANKSJEF JON NICOLAISEN OSLO 6. DESEMBER 6 Svak utvikling ute BNP. Sesongjustert volumindeks. Sverige USA Storbritannia Euroområdet Fastlands-Norge 9 6 8 6 Kilder:

Detaljer

Makroøkonomiske faktorer som påvirker størrelsen på bankenes misligholdte/tapsutsatte lån og framtidig tapsutvikling

Makroøkonomiske faktorer som påvirker størrelsen på bankenes misligholdte/tapsutsatte lån og framtidig tapsutvikling Makroøkonomiske faktorer som påvirker størrelsen på bankenes misligholdte/tapsutsatte lån og framtidig tapsutvikling Tor Oddvar Berge Området for Finansiell Stabilitet Norges Bank 1 Innhold 1. Innledning

Detaljer

Gjeldskrisen i Europa

Gjeldskrisen i Europa Gjeldskrisen i Europa Steinar Holden Økonomisk institutt, UiO http://folk.uio.no/sholden/ Faglig pedagogisk dag, Uio 1. november Problemer i Europa Statsgjeldskrise for land uten egen sentralbank Lavkonjunktur

Detaljer

Rammebetingelser for norske banker

Rammebetingelser for norske banker Rammebetingelser for norske banker 1. november 2012 Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen Disposisjon Økonomiske utsikter og risikofaktorer Norske bankers økonomiske stilling Finansiering og OMF Nye

Detaljer

Finansiell stabilitet 2/11. Pressekonferanse, 29. november 2011

Finansiell stabilitet 2/11. Pressekonferanse, 29. november 2011 Finansiell stabilitet /11 Pressekonferanse, 9. november 11 Utsiktene for finansiell stabilitet er svekket Uroen i de internasjonale finansmarkedene har tiltatt Bankene må bli mer robuste Bankene må ha

Detaljer

FEMTEN ÅR MED INFLASJONSSTYRING DIREKTØR IDA WOLDEN BACHE VALUTASEMINARET 3. FEBRUAR 2016

FEMTEN ÅR MED INFLASJONSSTYRING DIREKTØR IDA WOLDEN BACHE VALUTASEMINARET 3. FEBRUAR 2016 FEMTEN ÅR MED INFLASJONSSTYRING DIREKTØR IDA WOLDEN BACHE VALUTASEMINARET 3. FEBRUAR 1 Inflasjonsstyring i Norge Inflasjonsstyring forskriftsfestet 9. mars 1 Bakteppe: Krevende og kostbart å forsvare et

Detaljer

Renter og pengepolitikk

Renter og pengepolitikk Renter og pengepolitikk Anders Grøn Kjelsrud 3.4.2018 Disposisjon Utvide Keynes-modellen med Phillipskurven (IS-PK-modellen) Se bredt på virkningene av endring i styringsrenten (tre hovedkanaler) Utvide

Detaljer

Veidekkes Konjunkturrapport

Veidekkes Konjunkturrapport Veidekkes Konjunkturrapport 20. september 2010 Rolf Albriktsen Direktør Strategi og Marked www.veidekke.no Disposisjon Viktige observasjoner Internasjonal økonomi Norge Norsk økonomi Bygg og anlegg Sverige

Detaljer

BANKENES ROLLE I BOLIGMARKEDET OG HUSHOLDNINGENES SÅRBARHET. Boligmarkedskonferanse 18.september 2014 Direktør Jan Digranes

BANKENES ROLLE I BOLIGMARKEDET OG HUSHOLDNINGENES SÅRBARHET. Boligmarkedskonferanse 18.september 2014 Direktør Jan Digranes BANKENES ROLLE I BOLIGMARKEDET OG HUSHOLDNINGENES SÅRBARHET Boligmarkedskonferanse 18.september 2014 Direktør Jan Digranes Disposisjon Bankenes rolle i boligmarkedet Attraktive boliglån Tøff kamp om kundene

Detaljer

Oppgaven skulle løses på 2 sider, men for at forklaringene mine skal bli forståelige blir omfanget litt større.

Oppgaven skulle løses på 2 sider, men for at forklaringene mine skal bli forståelige blir omfanget litt større. HANDELSHØYSKOLEN BI MAN 2832 2835 Anvendt økonomi og ledelse Navn: Stig Falling Student Id: 0899829 Seneste publiserings dato: 22.11.2009 Pengepolitikk Innledning Oppgaven forklarer ord og begreper brukt

Detaljer

Økonometriske prognoser for. makroøkonomiske. pensjonsforutsetninger 2014-2035. Samfunnsøkonomisk analyse. Rapport nr. 15-2014

Økonometriske prognoser for. makroøkonomiske. pensjonsforutsetninger 2014-2035. Samfunnsøkonomisk analyse. Rapport nr. 15-2014 Samfunnsøkonomisk analyse Rapport nr. 15-2014 Samfunnsøkonomisk analyse Rapport nr. 3-2013 Sammendrag Den økonometriske modellen Norwegian Aggregate Model (NAM) benyttes her til å framskrive variabler

Detaljer

Boligmeteret. Desember 2015. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 07.12.2015

Boligmeteret. Desember 2015. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 07.12.2015 Boligmeteret Desember 2015 Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 07.12.2015 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i husholdningenes økonomi og deres forventninger

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 1. kvartal 2016. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 1. kvartal 2016. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 1. kvartal 2016 Markedssyn «Summer is coming» 1. NBBLs prisstatistikk NBBLs prisstatistikk for borettslagsboliger viser en prisoppgang på 1,6 prosent i årets

Detaljer

Renter og pengepolitikk

Renter og pengepolitikk Renter og pengepolitikk Anders Grøn Kjelsrud 12.10.2017 Disposisjon Utvide Keynes-modellen med Phillipskurven (IS-PK-modellen) Se bredt på virkningene av endring i styringsrenten (tre hovedkanaler) Utvide

Detaljer

Passer inflasjonsmålstyringen Norge?

Passer inflasjonsmålstyringen Norge? Passer inflasjonsmålstyringen Norge? Hilde C. Bjørnland Universitetet i Oslo Foredrag på konferansen Samfunn og Økonomi i regi av Sparebankforeningen i Norge, Radisson SAS Plaza Hotel, 22. oktober 2004

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 3. kvartal

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 3. kvartal Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 3. kvartal 2016 Markedssyn «Hett marked krever kalde hoder» Prisveksten hittil i år har vært overraskende sterk - og har fortsatt med uforminsket styrke i 3.

Detaljer

Europa i krise hvordan påvirker det oss? Sjeføkonom Elisabeth Holvik

Europa i krise hvordan påvirker det oss? Sjeføkonom Elisabeth Holvik Europa i krise hvordan påvirker det oss? Sjeføkonom Elisabeth Holvik 17 september 2012 En klassisk kredittdrevet finanskrise Finanskrisens sykel drevet av psykologi: Boom: Trigget av lav rente og (ofte)

Detaljer

Kriser. Hva skjer og hvordan reagerer økonomien og menneskene? Roger Bjørnstad, Statistisk sentralbyrå KD, 21. januar 2009

Kriser. Hva skjer og hvordan reagerer økonomien og menneskene? Roger Bjørnstad, Statistisk sentralbyrå KD, 21. januar 2009 1 Kriser Hva skjer og hvordan reagerer økonomien og menneskene? Roger Bjørnstad, Statistisk sentralbyrå KD, 21. januar 2009 1 Årsakene til finanskrisen 2 Årsaken er oppgangen før finanskrisen! Selvforsterkende

Detaljer

NBBLs boligmarkedsrapport

NBBLs boligmarkedsrapport 3. mai 2018 NBBLs boligmarkedsrapport Prisutvikling Temperaturen i markedet Tilbud/Etterspørsel Norsk økonomi Finansiell stabilitet En sårbar boligprisoppgang. Klikk her for å komme rett til oppsummering/markedssyn

Detaljer

NORGES BANKS UTLÅNSUNDERSØKELSE

NORGES BANKS UTLÅNSUNDERSØKELSE NORGES BANKS UTLÅNSUNDERSØKELSE Lavere låneetterspørsel fra husholdningene 3 KVARTAL 2017 PUBLISERT: 19102017 UNDERSØKELSEN ER GJENNOMFØRT I PERIODEN 26 SEPTEMBER 11 OKTOBER 2017 Norges Banks kvartalsvise

Detaljer

UTSIKTENE FOR NORSK ØKONOMI SENTRALBANKSJEF ØYSTEIN OLSEN

UTSIKTENE FOR NORSK ØKONOMI SENTRALBANKSJEF ØYSTEIN OLSEN UTSIKTENE FOR NORSK ØKONOMI SENTRALBANKSJEF ØYSTEIN OLSEN 22. september 217 Tema Målet for pengepolitikken Utsikter for internasjonal økonomi Utsikter for norsk økonomi 2 Tema Målet for pengepolitikken

Detaljer

Renter og pengepolitikk

Renter og pengepolitikk Renter og pengepolitikk Anders Grøn Kjelsrud (gkj@ssb.no) 18.10.2016 Disposisjon Kort oppsummering fra sist Utvide Keynes-modellen med Phillipskurven (IS-PK-modellen) Se bredt på virkningene av endring

Detaljer

UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT. Sensorveiledning ECON1310, h17

UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT. Sensorveiledning ECON1310, h17 UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT Sensorveiledning ECON1310, h17 Ved sensuren tillegges oppgave 1 vekt 25%, oppgave 2 vekt 50% og oppgave 3 vekt 25%. For å få godkjent besvarelsen, må den i hvert

Detaljer

Forventningsundersøkelser for Norges Bank

Forventningsundersøkelser for Norges Bank Forventningsundersøkelser for Norges Bank Undersøkelser blant økonomieksperter, parter i arbeidslivet, næringslivsledere og husholdninger 1. kvartal 2010 08.03.2010 Forord Perduco utfører på oppdrag fra

Detaljer

NORGES BANKS UTLÅNSUNDERSØKELSE

NORGES BANKS UTLÅNSUNDERSØKELSE NORGES BANKS UTLÅNSUNDERSØKELSE Uendret låneetterspørsel fra husholdninger og foretak 4 KVARTAL 2017 PUBLISERT: 18012018 UNDERSØKELSEN ER GJENNOMFØRT I PERIODEN 20 DESEMBER 9 JANUAR 2018 Norges Banks kvartalsvise

Detaljer

Nr Regionalt nettverk. Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner. Intervjuer gjennomført i november 2009

Nr Regionalt nettverk. Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner. Intervjuer gjennomført i november 2009 Nr. 4 2009 Regionalt nettverk Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner Intervjuer gjennomført i november 2009 Nasjonal oppsummering Etterspørsel, produksjon og markedsutsikter I denne runden rapporterte

Detaljer

CME SSB 12. juni. Torbjørn Eika

CME SSB 12. juni. Torbjørn Eika CME SSB 12. juni Torbjørn Eika 1 Konjunkturtendensene juni 2014 Økonomiske analyser 3/2014 Norsk økonomi i moderat fart, som øker mot slutten av 2015 Små impulser fra petroleumsnæringen framover Lav, men

Detaljer

ØKONOMISKE UTSIKTER SENTRALBANKSJEF ØYSTEIN OLSEN KONGSVINGER 16. DESEMBER 2016

ØKONOMISKE UTSIKTER SENTRALBANKSJEF ØYSTEIN OLSEN KONGSVINGER 16. DESEMBER 2016 ØKONOMISKE UTSIKTER SENTRALBANKSJEF ØYSTEIN OLSEN KONGSVINGER. DESEMBER Vekstanslagene ute er lite endret BNP globalt og handelspartnere. Årsvekst. Prosent ),,,,, Globalt Handelspartnere Anslag PPR / Anslag

Detaljer

Boligmarkedet og økonomien etter finanskrisen. Boligkonferansen Gardermoen, 5. mai 2010 Harald Magnus Andreassen

Boligmarkedet og økonomien etter finanskrisen. Boligkonferansen Gardermoen, 5. mai 2010 Harald Magnus Andreassen Boligmarkedet og økonomien etter finanskrisen Boligkonferansen Gardermoen, 5. mai 2010 Harald Magnus Andreassen The World according to First Finanskrisen bidro til en voldsom nedtur Politikksvarene ble

Detaljer

Norge på vei ut av finanskrisen

Norge på vei ut av finanskrisen 1 Norge på vei ut av finanskrisen Hva skjer hvis veksten i verdensøkonomien avtar ytterligere? Joakim Prestmo, SSB og NTNU Basert på Benedictow, A. og J. Prestmo (2011) 1 Hovedtrekkene i foredraget Konjunkturtendensene

Detaljer

Sentralbanksjef Svein Gjedrem SR-banken, Stavanger 19. mars 2004

Sentralbanksjef Svein Gjedrem SR-banken, Stavanger 19. mars 2004 Pengepolitikken og den økonomiske utviklingen Sentralbanksjef Svein Gjedrem SR-banken, Stavanger 9. mars SG 9 SR-Bank Stavanger Mandatet. Pengepolitikken skal sikte mot stabilitet i den norske krones nasjonale

Detaljer

Utsiktene for norsk og internasjonal økonomi. Visesentralbanksjef Jan F. Qvigstad Gjøvik, 1. november 2013

Utsiktene for norsk og internasjonal økonomi. Visesentralbanksjef Jan F. Qvigstad Gjøvik, 1. november 2013 Utsiktene for norsk og internasjonal økonomi Visesentralbanksjef Jan F. Qvigstad Gjøvik, 1. november 13 Oversikt Internasjonal økonomi Norsk økonomi Kapitalkrav og samspill med pengepolitikken Internasjonal

Detaljer

Nasjonalbudsjettet 2007

Nasjonalbudsjettet 2007 1 Nasjonalbudsjettet 2007 - noen perspektiver på norsk økonomi CME seminar, 13. oktober 2006 1 Noen hovedpunkter og -spørsmål Utsikter til svakere vekst internasjonalt hva blir konsekvensene for Norge?

Detaljer

UTSIKTENE FOR NORSK ØKONOMI SENTRALBANKSJEF ØYSTEIN OLSEN

UTSIKTENE FOR NORSK ØKONOMI SENTRALBANKSJEF ØYSTEIN OLSEN UTSIKTENE FOR NORSK ØKONOMI SENTRALBANKSJEF ØYSTEIN OLSEN Bergen, 3. november 217 Tema Utsikter for internasjonal økonomi Utsikter for norsk økonomi Boligmarkedet Pengepolitikken 2 Tema Utsikter for internasjonal

Detaljer

Nr Regionalt nettverk. Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner. Intervjuer gjennomført i perioden 17. januar-11.

Nr Regionalt nettverk. Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner. Intervjuer gjennomført i perioden 17. januar-11. Nr. 1 2011 Regionalt nettverk Oppsummeringer - nasjonal og for alle regioner Intervjuer gjennomført i perioden 17. januar-11. februar NASJONAL OPPSUMMERING ETTERSPØRSEL, PRODUKSJON OG MARKEDSUTSIKTER Samlet

Detaljer

markedsrapport Familiebanken drar opp boligprisene? tema: mai

markedsrapport Familiebanken drar opp boligprisene? tema: mai markedsrapport tema: Familiebanken drar opp boligprisene? 2 2012 mai Sammendrag 1 Huseiernes boligindikator 2. kvartal 2 Vurderinger av boligmarkedet 4 Familiebanken drar opp boligprisene? 8 Tall og fakta

Detaljer

Kommuneøkonomien i tiden som kommer Per Richard Johansen, 8.5.2015

Kommuneøkonomien i tiden som kommer Per Richard Johansen, 8.5.2015 Kommuneøkonomien i tiden som kommer Per Richard Johansen, 8.5.2015 Startpunktet Høye oljepriser ga oss høy aktivitet i oljesektoren, store inntekter til staten og ekspansiv finanspolitikk Finanskrisa ga

Detaljer

Renter og pengepolitikk

Renter og pengepolitikk Renter og pengepolitikk Anders Grøn Kjelsrud a.g.kjelsrud@econ.uio.no 13.3.2017 Disposisjon Utvide Keynes-modellen med Phillipskurven (IS-PK-modellen) Se bredt på virkningene av endring i styringsrenten

Detaljer

Forventningsundersøkelsen 1.kvartal 2003

Forventningsundersøkelsen 1.kvartal 2003 Forventningsundersøkelsen 1.kvartal 2003 Forventning om lavere lønnsvekst og økt lønnsomhet i bedriftene Bedriftslederne, som deltar i Norsk Gallups forventningsundersøkelse, forventer en lønnsvekst i

Detaljer

Finansdepartementet Postboks 8008 Dep 0030 Oslo. 11. April Høringssvar - endring og videreføring av boliglånsforskriften

Finansdepartementet Postboks 8008 Dep 0030 Oslo. 11. April Høringssvar - endring og videreføring av boliglånsforskriften Finansdepartementet Postboks 8008 Dep 0030 Oslo 11. April 2018 Høringssvar - endring og videreføring av boliglånsforskriften Vi viser til høringsbrev fra Finansdepartementet 28. februar 2018 om endring

Detaljer

4. kvartal 2014 28.11.2014

4. kvartal 2014 28.11.2014 4. kvartal 2014 28.11.2014 Forord Opinion utfører på oppdrag fra Norges Bank kvartalsvise forventningsundersøkelser i Norge om inflasjons-, lønns-, valutakurs- og renteutviklingen blant økonomer i finansnæringen

Detaljer

Pengepolitikk etter finanskrisen. 9. forelesning ECON oktober 2015

Pengepolitikk etter finanskrisen. 9. forelesning ECON oktober 2015 Pengepolitikk etter finanskrisen 9. forelesning ECON 1310 5. oktober 2015 1 Finanskrisen i 2008-09 førte til kraftig økonomisk nedgang i industrilandene. Anslag på potensielt BNP i USA på ulike tidspunkt,

Detaljer

Hvilken rolle spiller renta for boligprisene i Oslo?

Hvilken rolle spiller renta for boligprisene i Oslo? Hvilken rolle spiller renta for boligprisene i Oslo? Finansiell fagdag, Norges Bank, 22. november 2016 Roger Bjørnstad Samfunnsøkonomisk analyse Roger.bjornstad@samfunnsokonomisk-analyse.no Mål i politikken:

Detaljer

Forventningsundersøkelser for Norges Bank

Forventningsundersøkelser for Norges Bank Forventningsundersøkelser for Norges Bank Undersøkelser blant økonomieksperter, parter i arbeidslivet, næringslivsledere og husholdninger 1. kvartal 2013 28.02.2013 Forord Opinion Perduco utfører på oppdrag

Detaljer

EiendomsMegler 1s Boligmeter for februar. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1

EiendomsMegler 1s Boligmeter for februar. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 EiendomsMegler 1s Boligmeter for februar Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i husholdningenes økonomi og deres forventninger

Detaljer

Forsvarlig praksis for boliglån Oppfølging av Finanstilsynets retningslinjer

Forsvarlig praksis for boliglån Oppfølging av Finanstilsynets retningslinjer Forsvarlig praksis for boliglån Oppfølging av Finanstilsynets retningslinjer Finanstilsynsdirektør Bjørn Skogstad Aamo, Konferansen Penger til besvær, Oslo 26.oktober 2010 HOVEDPUNKTER Generell bakgrunn

Detaljer

Pressekonferanse. 4. november 2014. Finansielle utviklingstrekk 2014 Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen Fungerende direktør Erik Lind Iversen

Pressekonferanse. 4. november 2014. Finansielle utviklingstrekk 2014 Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen Fungerende direktør Erik Lind Iversen Pressekonferanse 4. november 2014 Finansielle utviklingstrekk 2014 Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen Fungerende direktør Erik Lind Iversen Disposisjon Økonomisk bakgrunn Banker Livsforsikring Boliglånsundersøkelsen

Detaljer

Forventningsundersøkelsen 3.kvartal 2003:

Forventningsundersøkelsen 3.kvartal 2003: Forventningsundersøkelsen 3.kvartal 2003: Bedre tider i næringslivet og forventninger om økt sysselsetting Et flertall av næringslivslederne som deltar i TNS Gallups Forventningsundersøkelse for Norges

Detaljer

EiendomsMegler 1s Boligmeter for desember 2014

EiendomsMegler 1s Boligmeter for desember 2014 EiendomsMegler 1s Boligmeter for desember 2014 Det månedlige Boligmeteret for desember 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 16.12.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig

Detaljer

Norsk økonomi i en kortvarig motbakke? Konjunkturtendensene juni 2015 Økonomiske analyser 2/2015 Torbjørn Eika, SSB. CME 16.

Norsk økonomi i en kortvarig motbakke? Konjunkturtendensene juni 2015 Økonomiske analyser 2/2015 Torbjørn Eika, SSB. CME 16. Norsk økonomi i en kortvarig motbakke? Konjunkturtendensene juni 2015 Økonomiske analyser 2/2015 Torbjørn Eika, SSB CME 16. juni 2015 Internasjonal etterspørsel tar seg langsomt opp Litt lavere vekst i

Detaljer

3. kvartal 2014 29.08.2014

3. kvartal 2014 29.08.2014 3. kvartal 2014 29.08.2014 Forord Opinion utfører på oppdrag fra Norges Bank kvartalsvise forventningsundersøkelser i Norge om inflasjons-, lønns-, valutakurs- og renteutviklingen blant økonomer i finansnæringen

Detaljer

Utviklingen på arbeidsmarkedet

Utviklingen på arbeidsmarkedet Utviklingen på arbeidsmarkedet SAMMENDRAG Den sterke veksten i norsk økonomi fortsatte i 2007. Høykonjunkturen vi er inne i har vært bredt basert og gitt svært lav arbeidsledighet og kraftig økning sysselsettingen

Detaljer

Forelesningsnotat 1, desember 2007, Steinar Holden Makroøkonomi omhandler hovedstørrelsene og hovedsammenhengene i økonomi, som

Forelesningsnotat 1, desember 2007, Steinar Holden Makroøkonomi omhandler hovedstørrelsene og hovedsammenhengene i økonomi, som Forelesningsnotat 1, desember 2007, Steinar Holden Makroøkonomi omhandler hovedstørrelsene og hovedsammenhengene i økonomi, som Økonomisk vekst, konjunkturer, arbeidsledighet, inflasjon, renter, utenriksøkonomi

Detaljer

Boligmeteret oktober 2014

Boligmeteret oktober 2014 Boligmeteret oktober 2014 Det månedlige Boligmeteret for oktober 2014 gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 Oslo, 28.10.2014 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen

Detaljer

Konjunkturbarometer For Sør- og Vestlandet

Konjunkturbarometer For Sør- og Vestlandet Konjunkturbarometer For Sør- og Vestlandet Publisert 7. januar 2016 Vekst i verden nær normalt og blir noe høyere i 2016 enn 2015. «USA har kommet godt tilbake og det går bedre i Europa dette motvirker

Detaljer

Ulikhet i boligmarkedet: BSU og egenkapitalkrav

Ulikhet i boligmarkedet: BSU og egenkapitalkrav Ulikhet i boligmarkedet: BSU og egenkapitalkrav Helene Onshuus Universitetet i Oslo 27.03.17 Plan for i dag Hva slags gode er bolig? Hvorfor regulere boligmarkedet? Boligkriser Ulikhet: BSU og egenkapitalkrav

Detaljer

Norge - en oljenasjon i solnedgang?

Norge - en oljenasjon i solnedgang? Norge - en oljenasjon i solnedgang? Sjeføkonom Elisabeth Holvik, 25. november 2014 The big picture 6 år siden finanskrisen i USA Veksten holdt oppe av ekstreme virkemidler USA og England på vei ut av krisen

Detaljer

FINANSIELL STABILITET 2016

FINANSIELL STABILITET 2016 FINANSIELL STABILITET 16 KATRINE GODDING BOYE PROSJEKTDIREKTØR FINANSIELL STABILITET. JANUAR 17 FROKOSTMØTE SAMFUNNSØKONOMENE Rammeverk for risikovurderinger Skille mellom trigger(e) og sårbarhet Trigger:

Detaljer

Euro i Norge? Steinar Holden

Euro i Norge? Steinar Holden Euro i Norge? Steinar Holden, (f. 1961) professor i samfunnsøkonomi ved Universitetet i Oslo. Forsker på lønnsfastsettelse, pengeog finanspolitikk, makroøkonomi, arbeidsmarked og forhandlinger. Han har

Detaljer

Kommunebudsjettene i et makroøkonomisk lys

Kommunebudsjettene i et makroøkonomisk lys Kommunebudsjettene i et makroøkonomisk lys 5. Desember 2017 «En selvstendig og nyskapende kommunesektor» Kommuneøkonomien og historien om Høna og egget? Kommunene utgjør en betydelig del av norsk økonomi

Detaljer

Forventning om renteøkning og høyere priser blant husholdningene

Forventning om renteøkning og høyere priser blant husholdningene Forventningsundersøkelsen 2. kvartal 2005: Forventning om renteøkning og høyere priser blant husholdningene TNS Gallups Forventningsundersøkelse viser at andelen husholdninger i 2. kvartal som forventer

Detaljer

UNIVERSITETET I OSLO. ØKONOMISK INSTITUTT Sensorveiledning ECON1310, v17

UNIVERSITETET I OSLO. ØKONOMISK INSTITUTT Sensorveiledning ECON1310, v17 UNIVERSITETET I OSLO ØKONOMISK INSTITUTT Sensorveiledning ECON1310, v17 Ved sensuren tillegges oppgave 1 vekt 25%, oppgave 2 vekt 50% og oppgave 3 vekt 25%. For å få godkjent besvarelsen, må den i hvert

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2016 Markedssyn «Et helt halvt år» i boligmarkedet 1. NBBLs prisstatistikk Som vi forventet i forrige rapport - «Summer is coming» - har kombinasjonen

Detaljer