Planbeskrivelse til plannummer: 235 Detaljreguleringsplan for Norwegian Outlet, gnr. 27 bnr. 29, 42 m.fl

Transkript

1 Vestby kommune Planbeskrivelse til plannummer: 235 Detaljreguleringsplan for Norwegian Outlet, gnr. 27 bnr. 29, 42 m.fl 1. Formål Tiltakshaver og forslagsstiller Tiltakshaver er Norwegian Outlet AS, som også eier eiendommen Vestbyveien 155 (gbnr 27/29) og driver forretningsvirksomhet der i dag. Forslagstiller er Plan1 AS avd. Gardermoen som har utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan med bestemmelser i dialog med Vestby kommune. Hensikten med planen Norwegian Outlet ligger ved innfallsporten til Vestby langs E6 fra nord. Det er kvm forretningsareal på eiendommen i dag. Det er stor interesse for ytterligere forretningsareal, og behov for å utvide. I den forbindelse er det utarbeidet et forslag til detaljregulering som tilrettelegger for utvidelse av forretningsareal på ca 2350 kvm, samt tilrettelegging av tilhørende infrastruktur med adkomst, kjøreveger, parkeringsareal og fortau-/ gangarealer. 2. Hovedinnhold i planforslaget Reguleringsformål og arealoppgave Planområdet er ca 56,8 dekar og består av gbnr. 27/29 (Norwegian Outlet), gbnr 27/42 (Extra Leker / Right Price Tiles) og deler av gbnr. 27/32 (veigrunn gjennom planområdet) og gbnr. 161/22 (Vestbyveien). Området ligger øst for Vestbyveien på Verpet, om lag 2,5 km nord for Vestby sentrum. Planforslaget innebærer følgende arealmessige disponering: Byggeområde Forretning ca 30,7 dekar Parkering ca 15,7 dekar Grønnstruktur ca 2,6 dekar Resterende ca 7,8 dekar er trafikkområder, samt kommunalteknisk anlegg (vanntårnet) Bebyggelse og tiltak Planforslaget tilrettelegger for oppføring av et tilbygg på ca 2750 kvm bruksareal, hvorav ca 2350 vil bli brukt til forretning. Arealet benyttes i dag til parkering. Dagens forretningsvirksomhet utgjør ca kvm, hvilket betyr at utvidelsen innebærer en økning av forretningsarealet på 15%. Planforslaget omfatter også eksisterende bebyggelse på gbnr 27/42. Vanntårnet foreslås regulert til samferdselsanlegg og infrastruktur, vannforsyningsanlegg. Trafikk / parkering I henhold til data fra Statens Vegvesen har Vestbyveien (fv 6) en fartsgrense på 60 km/t og en ÅDT på ca 7600 forbi planområdet. Det er ikke foretatt støyberegninger for det aktuelle tiltaket, da det ikke tilrettelegger for tiltak for støyfølsom bruk. Eksisterende boligbebyggelse langs Vestbyvegen sør for Norwegian Outlet vurderes å bli lite berørt av evt økningen av trafikk, da hoveddelen av trafikken kommer via E6 fra nord. 1

2 Trafikkmønsteret innenfor planområdet vil bli forenklet i forhold til dagens situasjon, idet flere avkjørsler fra vegen gjennom planområdet vil bli fjernet. Den planlagte løsningen innebærer at all den trafikken som i dag går til parkeringsplassene på sørsiden av veien, og går via 4 avkjørselspunkter, vil samles til 1 punkt, som er vis a vis avkjørselen til forretningsbygget. Videre er det foreslått regulert ny bussholdeplass i nordgående retning langs Vestbyveien, for å bedre betingelsene for reisende med kollektivtransport. Eksisterende bussholdeplass i sørgående retning er tatt med i reguleringsplanen, men denne er opparbeidet. Det er også foreslått gang- / sykkelvei langs den interne vegen som slutter seg til den etablerte gang-/sykkelvegen langs Vestbyveien, for å bedre tilgjengeligheten for gående og syklende. Grønnstruktur Det er i planforslaget innarbeidet en videreføring av dagens opparbeidede grønnstruktur, med buffersoner mot tilliggende bebyggelse nord og sør for planområdet. Øst for planområdet er det registrert en forekomst av gammel lauvskog, med innslag av lind, av regional betydning. Det planlagte tiltaket vil ikke berøre denne lokaliteten. Grunnforhold I henhold til kartdata fra Norges geologiske undersøkelser består berggrunnen på planområdet av diorittisk til granittisk gneis, migmatitt. Løsmassene utgjøres av tynne marine avsetninger (mindre enn 0,5m) på mesteparten av planområdet, mens en mindre del utgjøres av strandavsetning. Det forutsettes at byggegrunnen undersøkes og at eventuelle behov for tiltak ikke er mer omfattende enn at det håndteres som en naturlig del av byggesaksbehandlingen. Miljøbelastninger området er eksponert for Planområdet er utsatt for trafikkstøy fra E6 og fv 6. Da tiltaket ikke tilrettelegger for støyfølsom bruk, vurderes dette ikke å ha betydning for bruken av planområdet. Det anses at utvidelsen av forretningsvirksomheten på 15% vil medføre en trafikkøkning på fv 6, vesentligst fra nord. Hvor stor trafikkøkningen vil bli, er vanskelig å tallfeste, men trafikkøkningen blir ikke nødvendigvis tilsvarende økningen av forretningsarealet, og anses uansett som relativt begrenset. Støyvarselkart Vestby, (Statens Vegvesen) 2

3 Eiendomsforhold Det er i dag sambruk av parkeringsplasser mellom forretningseiendommene innenfor planområdet og sambruk av veien gjennom planområdet. Tiltaket det tilrettelegges for vil ikke endre på disse forholdene. I gjeldende regulering for området, er det vist en intern vegforbindelse sørover til Høgdaveien. Av beredskapshensyn videreføres dette prinsippet i planforslaget, ved at det i bestemmelsene av beredskapsmessige hensyn er satt krav til at det for utrykningskjøretøy skal være tilgjengelighet til parkeringsarealet fra sør via Høgdaveien Rammer og retningslinjer for området Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (RPR-ATP) RPR-ATP skal legges til grunn for planlegging og utøvelse av myndighet etter plan og bygningsloven. Hensikten med retningslinjene er å oppnå bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging. I hht. retningslinjene bør planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet samordnes slik at det legges til rette for mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses, samt at ulike transportmåter kan samordnes. Det bør tilstrebes klare grenser mellom bebygde områder og landbruks-, natur- og friluftsområder. En bør søke å samle naturinngrepene mest mulig. Utformingen av utbyggingen bør bidra til å bevare grønnstruktur, biologisk mangfold og de estetiske kvalitetene i bebygde områder. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen (RPR-BU) Formålet med RPR-BU er å: - synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven. - gi kommunen bedre grunnlag for å integrere og ivareta barn og unges interesser i sin løpende planlegging og byggesaksbehandling. - gi et grunnlag for å vurdere saker der barn og unges interesser kommer i konflikt med andre hensyn/interesser. Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre En av hovedhensiktene med rikspolitiske bestemmelser om kjøpesentre (og fylkesdelplanen for handelsvirksomhet, service og handelsstruktur) er å ta hensyn til eksisterende kollektivknutepunkter og sentrumsdannelser for å fremme konsentrerte tettsteder med korte reiseavstander. Det langsiktige målet er å oppnå mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslipp. Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur Fylkesdelplanen fastsetter rammer for hvor man kan etablere detaljhandel i forhold til definerte sentrumsområder. Hensikten med fylkesdelplanen er å styrke eksisterende tettsteder og og bysentre, og unngå tettstedsspredning. Videre er det også en intensjon om å bidra til effektiv arealbruk og motvirke økt bilavhengighet. Forslag til regional plan for areal og Transport i Oslo og Akershus Det er utlagt et forslag til Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus til høring frem til den 27.feb Målet med denne planen er å bidra til at Osloregionen skal være en konkurransedyktig og bærekraftig region i Europa. Utbyggingsmønsteret skal være arealeffektivt basert på prinsipper om flerkjernet utvikling og bevaring av overordnet grønnstruktur. Transportsystemet skal på en rasjonell måte knytte den flerkjernede regionen sammen til resten av landet og utlandet. Transportsystemet skal være effektivt, miljøvennlig, med tilgjengelighet for alle og med lavest mulig behov for biltransport. 3

4 Forslag til revidert kommuneplan for Vestby Det ble under behandling av kommunestyresak K-23/14 den vedtatt å legge et forslag til revidert kommuneplan for Vestby ut til offentlig ettersyn. I forslaget til revidert kommuneplan er planstatus for Norwegian Outlet uendret fra gjeldende kommunedelplan. Arealet foreslås avsatt til forretningsformål, og gjeldende bestemmelser vedrørende parkering, skilt og reklame med mer videreføres. Gjeldende kommunedelplan for Vestby Nord Området er i dag avsatt til forretning i kommunedelplan for Vestby Nord egengodkjent i kommunestyret I planbeskrivelse for kommunedelplan for Vestby Nord kommer det frem at: Området bør omreguleres med tanke på å forby etablering av dagligvareforretninger. Ellers bør området kunne videreutvikles som et forretningsområde. Ny utbygging/omdisponering må vurderes opp mot eventuelle negative konsekvenser for sentrumsutviklingen. Gjeldende regulering Reguleringsplan for Det norske møbelsenter omfatter eiendommen, og har krav i bestemmelsene om at: 3 Forretninger I området skal oppføres forretninger med nødvendig lagerlokaler og kontorer med tilhørende parkeringsareal, eller bygninger for lettere industri. En utvidelse av Norwegian Outlet er formålsmessig i tråd med gjeldende regulering, men innbyrdes plassering av foreslått parkering og forretning er ikke i overensstemmelse den viste arealdisponeringen i reguleringsplanen. Øvrige overordnede føringer Tiltaket berøres av følgende regionale planer og føringer: - Follorådets regionale føringer (2009) Regionalt mål: Folloregionen skal bidra til en konkurransedyktig og bærekraftig utvikling av Osloregionen og til en utvikling av et variert tilbud av arbeidsplasser i Follo i samsvar med Strategisk næringsplan for Follo. Det skal legges til rette for en flerkjernet utvikling ved en næringsutvikling knyttet til de viktigste transportaksene for jernbane og veg. Delmål: A: Godstransportintensive bedrifter lokaliseres langs E18, E6 og Rv 23, og fortrinnsvis nær en fremtidig jernbaneterminal ved Deli skog B: Follokommunene må utfordre regionale og statlige myndigheter mtp å få overordnede føringer for handel, service og sentrumsutvikling som gagner utviklingen i Follo. C: For å begrense transportarbeid bør antall lokaliteter for handel med plasskrevende varer i regionen begrenses. Plasskrevende varehandel bør lokaliseres i randsonen til eksisterende sentre dersom det er god biltilgjengelighet, trafikksikkerhet og tilstrekkelig kapasitet på vegnettet. Etablering av storhandel på Vinterbro og Vestby nord er eksempler som er i tråd med disse føringene. Konsekvensutredning Reguleringsplanen som nå fremmes utløser ikke krav til konsekvensutredning. Vestby kommune har vurdert tiltaket og har etter konsultasjon med kommunal- og moderniseringsdepartementet kommet til at det ikke faller inn under forskriften. 4

5 4. VIRKNINGER Virkninger for barn og unge Da planområdet er et trafikkert forretningsområde i dag, og ikke utgjør noen ressurs som oppholdsareal for barn og unge, er det vanskelig å se at planforslaget innebærer ulemper for barn og unge, ved omdisponering av utvidelsesarealet fra parkering til forretningsbygg. Planforslagets tilrettelegging for bedret trafikksikkerhetssituasjon for gående og syklende, samt regulering av ny bussholdeplass for nordgående trafikk på Vestbyveien må vurderes å ha positiv innvirkning for barn- og unge. Virkninger for næringsliv og sysselsetting Planforslaget tilrettelegger for utvidelse av forretningsarealet på Norwegian Outlet, og dermed muligheter for større sysselsetting. Det er anslått at den planlagte utvidelsen av NO genererer ca 25 nye arbeidsplasser. Det advares fra flere hold om den uheldige virkningen Norwegian Outlet har for sentrumsutviklingen i Vestby. Kommunen har dog gjennom mange år tilrettelagt for næringsutvikling utenfor sentrumsområdet, og har både ønsket og tillatt etableringer av et mangfold av forretningsvirksomheter i området langs Vestbyveien nord for sentrum. Norwegian Outlet har vært ansett som en utviklingsmotor for Vestby, idet virksomheten tiltrekker seg kundegrupper ikke kun lokalt, men fra hele regionen, som gjerne kan reise innom Vestby sentrum når de likevel er i området. I den samme perioden som Norwegian Outlet har eksistert har Vestby sentrum hatt nye etableringer, hvorav det største og vesentligste kanskje er etableringen av Vestby Storsenter for et par år siden. Sentrumsutviklingen i Vestby kan hevdes å ha hatt en positiv utviklingen innenfor den perioden Norwegian Outlet har eksistert, og vi mener at Norwegian Outlet ikke nødvendigvis utgjør en uheldig effekt på sentrumsutviklingen i Vestby, men at Vestby sentrum og Norwegian Outlet kan fungere side om side, og kanskje til og med kan ha synergieffekter. Det vises for øvrig til vedlagt brev fra Akershus Reiselivsråd, som betoner Norwegian Outlets betydning som besøksmål i Follo-regionen, og tar opp betydningen av shopping som opplevelse eller rekreasjon, d.v.s når det ikke dreier seg om handel for å dekke de daglige behov. Virkninger for trafikk og parkering Norwegian Outlet har i dag ca kunder i året. Fordelt på ca 300 virkedager, blir dette gjennomsnittlig ca 2700 kunder pr dag. Dersom en for eksempelets skyld forutsetter at alle kundene i dag ankommer i hver sin bil, blir dette 2 bilturer pr kunde, og 5400 kjøretøy i døgnet til Norwegian Outlet. Erfaringsmessig blir ikke tallet så høyt, da en vesentlig andel av kundene til Norwegian Outlet kommer i samme bil. Besøkstallene varierer også noe igjennom året, med en topp i forbindelse med sommerferie. I løpet av feireukene kan det være mellom registrerte kunder innom pr uke, hvilket gir et gjennomsnitt på kunder pr. dag. Dersom man forutsetter at en økning av forretningsarealet på 15% gir en tilsvarende økning av kundetallet, vil det si at tiltaket kan medføre en maksimal gjennomsnittlig trafikkøkning på 810 kjt/døgn, dersom man forutsetter at alle kunder ankommer i hver sin bil. Sett i forhold til dagens trafikkbelastning på vegen (7600 kjt/dg), er det tvilsomt om økningen av trafikkstøy blir særlig merkbar. Erfaringsmessig samkjører dessuten en vesentlig andel av kundene til Norwegian Outlet. Forretningsutvidelsen anlegges på parkeringsareal som i dag utgjør 161 p-plasser. Tiltaket vil derfor medføre behov for å effektivisere gjenværende parkeringsareal, samtidig som det utløser behov for økt parkeringskapasitet. Dette planlegges løst ved å etablere parkeringshus på parkeringsplassen sør for f_v. Parkeringshuset kan etableres med flere nivåer. Det er skissert ca 210 p-plasser pr etasje. Videre åpner forslaget til detaljregulering også for å utvide dagens parkeringsareal på terreng øst for forretningsbebyggelsen nordover. På denne måten innebærer planforslaget muligheter for at de 161 p- 5

6 plassene som går tapt i utbyggingen, vil kunne erstattes, og at parkeringskapasiteten totalt sett kan tilpasses kravene i gjeldende parkeringsforskrift i kommunen. Planforslaget innebærer et potensiale for parkeringskapasitet på ca 980 p-plasser, med parkeringsdekker i 3 nivåer, samt utvidelse av parkeringsplassen øst for bebyggelsen. Det kan være hensiktsmessig å oppføre parkeringsapparatur som gir oversikt over ledig parkeringsplasser innenfor området, slik at besøkende pr bil raskt kan orientere seg og finne parkeringsplass, slik at risikoen for trafikkopphopning ved stor kundepågang reduseres så mye som mulig. En outlet eksisterer for å selge produkter som en produsent ikke kan selge i ordinære distribusjonskanaler. Norwegian Outlet har en regional betydning, og omfatter en type detaljhandel som kundene ikke har daglig behov for. I hht til rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre og fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur skal en detaljhandel plasseres i Ski sentrum. Fra handelsaktørenes side er det ikke mulig å ha et outlet for nært et ordinært handelssentrum, da outletkonseptet går ut på å selge kjente merkevarer til vesentlig redusert pris, som dermed vil medføre en uhensiktsmessig konkurranse, overfor de øvrige forretninger i sentrum der de tilsvarende merkevarene selges til full pris. På den bakgrunn vil ikke et outlet kunne anlegges i Vestby sentrum, eller i Ski sentrum. Det vises for øvrig til vedlagt brev vedrørende en velfungerende outlet-løsning. På den bakgrunn har Norwegian Outlet slik den ligger i dag en meget robust plassering, som ikke bidrar negativt for sentumsutviklingen Vestby sentrum, heller ikke med trafikale konsekvenser. Da avstanden til Vestby stasjon tross alt ikke er lenger enn 2,5 km er det likevel mulig å løse kollektivdekning for kjøpesenteret med enkle grep ved å styrke dagens bussrute 921. Planforslaget innebærer bedret tilrettelegging for kollektivreisende, ved regulering av ny bussholdeplass. Avstanden fra Vestby stasjon er heller ikke lenger enn at den kan sykles, og det foreslås gang- / sykkelvegløsninger som skal bedre tilgjengeligheten for myke trafikanter. Vi mener PRP-ATP er ivaretatt på en god måte. Planforslaget vil innebære en trafikkøkning i forbindelse med Norwegian Outlet. Trafikken vil gå langs de samme trafikkårer som i dag, med en hovedvekt fra E6, via rundkjøringen på Vestbyveien til den interne veien gjennom planområdet til parkeringsarealene. Planforslaget innebærer ikke noen endring av det offentlige veisystemet annet enn tilrettelegging for ny bussholdeplass for nordgående trafikk langs Vestbyveien. Det anses at E6 og Vestbyveien har god kapasitet og at planforslaget ikke har nevneverdige uheldige konsekvenser for de offentlige veiene. For fremtiden vil andelen av kunder som besøker Norwegian Outlet i privatbil sannsynligvis synke, og flere vil benytte kollektive transportmidler etter hvert som kollektiv-tilbudet bygges ut og kostnader forbundet med privatbilisme øker. Dette vil sannsynligvis øke Norwegian Outlets positive ringvirkninger for Vestby sentrum, da flere av kundene vil ferdes via Vestby. Virkninger for støy og annen forurensning Planforslaget vil på kort sikt medføre en trafikkøkning på fv 6 Vestbyvegen, vesentligst på strekningen fra E6 til kjøpesenteret. Som tidligere nevnt er det en trafikkbelastning på denne vegen på omkring 7600 kjt/døgn pr. i dag. Selv om trafikken til kjøpesenteret skulle øke like mye som forretningsarealet tilsier, er det overveiende sannsynlig at den økte trafikken utgjør mindre enn 10 % av dagens trafikk på Vestbyveien, og at økningen i trafikkstøy som følger av dette vil være lite betydelig. Planområdet domineres av harde flater i dag, og tiltaket det tilrettelegges for endrer ikke på dette. Det er imidlertid fremmet ønske fra kommunens side om at fremtidig overvannssystem bør få bedret kapasitet, slik at risiko for uhensiktsmessige hendelser i forbindelse med dette reduseres. Det er i bestemmelsene satt krav til at det skal etableres fordrøyningsanlegg for overvann, og at overvannshåndtering skal skje på egen grunn. 6

7 Virkninger for naturmangfold Planforslaget omfatter ikke naturområder, eller områder vesentlige for artsmangfold eller viktige naturmiljøer. Planforslaget innebærer omdisponering av allerede bebygde og opparbeidede arealer, og vil ikke ha noen negativ innvirkning på naturmangfold. Området har ikke spesiell verdi som område for spesielle dyre- eller plantearter, og tiltak ihht planen vil derfor ikke få betydning for biologisk mangfold. Virkninger for friluftsliv Planens virkninger for friluftslivet er ikke relevant. Det er ikke arealer for friluftsaktiviteter innenfor planområdet i dag, og planforslaget medfører ingen endring av dette. Virkninger for kulturminnevernet Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. Virkninger for kulturlandskap og estetikk Planforslaget berører ikke kulturlandskap og vil ikke ha noen innvirkning på dette. Virkninger for landbruk Planforslaget innebærer ikke omdisponering av landbruksarealer. Virkninger for sikkerhet og beredskap Det er utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse for planarbeidet, der det ikke avdekkes risikomomenter som innebærer vesentlig fare for mennesker, miljø eller samfunn. Det tilrettelegges for bedret håndtering av overvann, med økt kapasitet for forsinkelse av vann til bekken. Det tilrettelegges også for bedret trafikksikkerhet, ved regulering av gang- / sykkelveg samt bussholdeplass samt bedret tilgjengelighet for utrykningskjøretøy til planområdet. Virkninger for kommunens økonomi Planforslaget får ikke konsekvenser for kommunens økonomi. Offentligrettslige virkninger Planforslaget har få eller ingen konsekvenser for offentligrettslige forhold. Planforslaget innebærer ikke noen vesentlig endring i dagens bruk av arealet, annet enn små justeringer i forhold til intern infrastruktur og parkeringsløsning. Privatrettslige og privatøkonomiske virkninger Planforslaget vil ikke medføre noen endring av de privatrettslige eller eiendomsmessige forhold. Sambruk av parkeringskapasitet og sambruk av veien gjennom planområdet vil kunne fortsette som i dag. Da det er ønsker om endring av adkomstforhold for eiendommene øst for planområdet, er det imidlertid innarbeidet bestemmelse som gir mulighet for stenging av adkomsten videre østover dersom eiendommene får opparbeidet annen adkomst. Virkninger for energibruk Det tilrettelegges for at bygningsmassen utvides, hvilket vil innebære noe økt energibruk både ved oppføring, drift og vedlikehold. Krav til energibruken for bygget vil ivaretas av TEK10. Vedlegg: - Plankart datert Bestemmelser datert Sammendrag av innkomne merknader med forslagstillers kommentarer - Illustrasjoner av planlagt forretningsutvidelse 7

8 - Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert Sjekkliste Naturmangfoldloven, datert Brev fra Akershus Reiselivsråd, datert Brev fra aktører i leverandørnæringen, mottatt Samtlige innkomne merknader i forbindelse med varsel om oppstart Gardermoen, Lisa Therell Bjørnstad & Øystein Ellingsen Plan1 AS 8