Delegasjonsvedtak i plansak NR: FBR 651/14

Transkript

1 Delegasjonsvedtak i plansak NR: FBR 651/14 Vår saksbehandler Synøve Tangerud Vår ref. -27 L12 oppgis ved alle henvendelser Deres ref. Dato Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av detaljregulering av Fernanda Nissens veg 43 Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet følgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljregulering av Fernanda Nissens veg 43, gnr.13, bnr. 54, ut til offentlig ettersyn samtidig som det sendes på høring. Før sluttbehandling, skal det gjøres følgende suppleringer og endringer av planforslaget: - Lomme i Fernanda Nissens veg for tømming av avfall må reguleres til privat areal og forkortes slik at den har en klar avslutning før rundkjøringa. - Avfallsløsningen må dokumenteres høydemessig gjennomførbar i forhold til nedkjøring til p-kjeller. - Oversiktelig VA- plan inkl. kapasitetsvurdering. Reguleringsforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket jm arkitektkontor, datert og i bestemmelser sist endret Sammendrag Hensikten med detaljplanen er å fastsette utnyttelse, plassering og utforming av ny bebyggelse i Fernanda Nissens veg 43. Eiendommen reguleres til boligformål i tråd med gjeldende reguleringsplan. Eiendommen planlegges bebygd med en fire etasjes blokk, som trappes ned til to etasjer, og ca 30 boenheter. Området er støyutsatt. Det legges opp til at bestemmelser i KPA, for å kunne bygge i gul og rød støysone, skal tilfredstilles. Det har ikke kommet nabomerknader til reguleringsforslaget. Det mangler noe for at planen er helt grunngitt og utformet, men byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, for at den kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Saken forutsettes komplettert og ferdigstilt før sluttbehandling. Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: NO E-postadresse: byplan.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse:

2 Side 2 Innledning Komplett planforslag ble innsendt I stedet for at reguleringsforslaget skulle legges fram med negativ innstilling så ble det avtalt at ny frist skulle avtales når det forelå et reguleringsforslag som kunne anbefales. Endret reguleringsforslag forelå Planforslaget er utarbeidet av jm arkitektkontor, for Balders Terrasse AS v/maja eiendom AS. Hensikten med planen er å fastsette utnyttelse, plassering og utforming av ny boligbebyggelse i Fernanda Nissens veg 43. Saksutredningen bygger på forslagstillers beskrivelse av planforslaget, men det er gjort endringer for å belyse planforslaget bedre. Forslagstiller beskriver et konkret byggeprosjekt, men saksutredningen redegjør mer for de reguleringsmessige forhold ved prosjektet. Tidligere vedtak og planpremisser I KPA er området angitt for boligbebyggelse. Området ligger innenfor bestemmelsesområde for kollektivåre og i ytre sone for parkering og uterom. Området omfattes av r0342h, reguleringsplan med bestemmelser for Baldershage, gnr 12, bnr 5, med tilliggende eiendommer og Fernanda Nissens veg 43, gnr13, bnr 54, vedtatt Planområdet er der regulert til boligformål med krav om detaljert bebyggelsesplan, som skal fastsette bebyggelsens plassering og utnyttelse. Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet og størrelse Eiendommen ligger på Strindheim. Den er på 2,6 da og begrenses av Fernanda Nissens veg i øst, Kong Øysteins veg i sør og boligområdet Baldershage Borettslag i nord og vest. Landskap, terreng/topografi, vegetasjon, solforhold Tomten er lang og smal og stiger fra kote 57 i øst til kote 60 i vest. Det er ingen trær eller busker på tomten. Eiendommen grenser mot Baldershage borettslags uteområde, som er opparbeidet med plen, trær, busker og sandlekeplass. En naboblokk kaster litt skygge på planområdet om

3 Side 3 ettermiddagen. Det står en rad med trær langs Kong Øysteins veg vest for eiendommen. Vegen stiger noe brattere enn planområdet og i vest er det ca en meter høydeforskjell. Kollektivtilbud, offentlig/privat service Det er god bussforbindelse til sentrum og Moholt, med holdeplasser i Fernanda Nissens veg og Kong Øysteins veg. I Balders Terrasse ligger det dagligvarebutikk, apotek og kafé/ restaurant. Hagesenteret Plantasjen holder til ved siden av. Både Valentinlyst Senter og Sirkus Shopping ligger i gangavstand fra planområdet, med gangtid mindre enn et kvarter. Foto tatt sørover i Fernanda Nissens veg mot rundkjøring. Dagens arealbruk, nabobebyggelse Det var tidligere en Rema - butikk i planområdet. Bygningen skal rives for å gi plass til ny bebyggelse. Lokalene leies midlertidig ut til lager. Nabobebyggelsen består av boligbebyggelse av forskjellig alder og karakter. I nord og vest ligger Baldershage Borettslag (Fernanda Nissens veg 13-41), som består av fire treetasjes boligblokker fra 70-tallet. To lange garasjebygg tilhørende borettslaget ble oppført for noen år siden langs Fernanda Nissens veg. Litt lenger vest ligger eldre, toetasjes boligblokker i hvitpussete fasader med skråtak. På østsiden av Fernanda Nissens veg ligger Balders Terrasse, som består av femetasjes terrasserte boligblokker. Balders terrasse er oppført i På sørsiden av Kong Øysteins veg består bebyggelsen av eldre, toetasjes villaer med saltak. Energiforsyning trafo og fjernvarme Trafoen i kjelleren i den nedlagte Rema - butikken betjener eksisterende boligområder. Den må fjernes og erstattes av en ny når butikken rives.

4 Side 4 Eiendommen ligger i konsesjonsområde for fjernvarme. Ledningstraseen for fjernvarme ligger i Fernanda Nissens veg. Trafikkstøy Områdene langs Kong Øysteins veg og Fernanda Nissens veg er utsatt for mye trafikkstøy. Planområdet ligger delvis i rød støysone (65-69dB). Lekeplasser i nærheten Friområdene i Persaunet leirområde er innfor rekkevidde. En off. ballplass ligger mellom Fernanda Nissens veg og Pinebergvegen (gnr.13, bnr.55), og felles lekeareal ligger i Baldershage (gnr.12, bnr.305). Pineberg friområde ligger mellom Tessems veg og Rønningsbakken (gnr.9, bnr. 682). Barneskole og skoleveg Eiendommen tilhører Strindheim barneskole. Alternative skoleveger vil være Fernanda Nissens veg / Marie Michelets veg / gang- og sykkelveg langs Plantasjen /Baldershage, Kong Øysteins veg/ Baldershage og Kong Øysteins veg / Bromstadvegen. I alle alternativene er det muligheter for snarveier gjennom tilstøtende boligområder. I Skolevegrapport 2012 er det ingen registrerte ulykkespunkter på disse vegene. Beskrivelse av planforslaget Berørte eiendommer Fernanda Nissens veg 43, gnr. 13, bnr.54, eier Balders terrasse AS. Del av tillegg til Baldershage, gnr.13, bnr.53, eier Moum eiendom AS. Del av Fernanda Nissens veg 13-41, gnr.13, bnr.51, eier Baldershage Borettslag / TOBB. Reguleringsformål Eiendommen reguleres til boligbebyggelse, renovasjonsanlegg (miljøstasjon for boligbebyggelse) og samferdselsanlegg (veg og fortau). Bebyggelsens plassering og utforming Utforming og plassering av bebyggelsen er resultat av et nitid arbeid for å oppnå god arealutnyttelse kombinert med egnete uteoppholdsareal, skjermet mot trafikkstøy. Bebyggelsen er

5 Side 5 derfor plassert som en skjerm mot de to trafikkbelastede vegene Kong Øysteins veg og Fernanda Nissens veg. Derved oppnås en effektiv støyskjerming av både uterom og nabobebyggelse. Planlagt boligbebyggelse tillates med fire etasjer mot rundkjøringa. Den må nedtrappes til en etasje i vest, for å oppnå bedre solforhold på uteoppholdsareal. Fasadene blir oppdelt med gjennomgående trapperom og åpen gangpassasje. Antall leiligheter, leilighetsfordeling Det planlegges ca 30 boenheter fordelt på to -, tre - og fireroms leiligheter. Det sikres som krav i bestemmelsene. Grad av utnytting Bebygd areal, byggehøyder Maks tillatt BYA = 1050 m². BRA blir ca 2640 m² eksklusiv kjellerparkering. 30 boliger gir en tetthet på ca 11 boliger pr. dekar. Gjennomsnittsstørrelsen er ca 88m². Med gjennomsnittstørrelse på 70m² ville det blitt 38 boliger. Byggehøyder angis med maks møne- og gesimshøyder på plankart. Takoppbygg for takterrasser, heis og trapperom og tekniske installasjoner tillates å overstige maks høyde. Det tenkes svalgangsfasader mot Kong Øysteins veg, med en utenpåliggende dekkende fasade til erstatning for en åpen svalgang. Det er skissert alternative svalgangsfasader mot Kong Øysteins veg, med intensjon om å unngå en mer tradisjonell, åpen svalgang med rekkverk og stolper. Krav til utforming av svalganger er sikret i bestemmelsene.

6 Side 6 Utearealer bomiljø, sol - og skyggeforhold Det er vanskelig å oppnå arealeffektiv utnyttelse kombinert med optimale uteoppholdsareal ved trafikkerte veger. Bebyggelsen legges mot Kong Øysteins veg slik at uterom blir liggende støyskjermet mot Baldershage Borettslags uterom. Felles uterom skal opparbeides med universell utforming. Det vil være sol på uterommet til forskjellige tider gjennom året. Krav om uteoppholdsareal skal dekkes delvis på bakken og delvis med private balkonger og felles takterrasse. Skyggediagram 21. mars kl15 Skyggediagram 23.juni kl 18 Kravet til uterom i henhold til KPA er 1320 m², hvorav halvparten skal være fellesareal. Det legges opp til at kravet til uterom skal oppfylles. Areal mellom bebyggelsen og henholdsvis Kong Øysteins veg og Fernanda Nissens veg inngår ikke i utearealregnskap. Eksisterende trerekke langs Kong Øysteins veg foreslås videreført langs eiendommen for å skape et mykere miljø og distanse til vegen. Det sikres som krav i bestemmelsene. Atkomst Bilatkomst blir fra Fernanda Nissens veg, felles med Baldershage Borettslag. Rampe til parkeringskjeller plasseres nært ved avsvingning fra Fernanda Nissens veg. Det blir også gangatkomst fra fortau i Kong Øysteins veg. Inngangspartiene tenkes orientert mot Kong Øysteins veg. Noen leiligheter vil ha atkomst via svalganger. Bebyggelsen vil bli oppdelt med en åpen gangforbindelse mellom Kong Øysteins veg og internt atkomstveg. Parkeringsløsning Parkering skal være i parkeringskjeller, dels under bebyggelse og dels under terreng/uterom. Tak over parkeringskjeller skal dimensjoneres, slik at det blir mulig med etablering av vegetasjon. Det tenkes anlagt to bilplasser, hvorav én for forflytningshemmede, på terreng. Det legges opp til parkeringsdekning i henhold til ytre sone, med 1,2 p-plasser per. boenhet. Det vil si ca 36 p-plasser. Det legges opp til to sykkelplasser per boenhet, i alt 70 plasser, hvorav 58 blir i kjeller og 12 på terreng under tak.

7 Side 7 Avfallshåndtering Det legges opp til plass for avfallshåndtering med oppstillingsplass for tømmebil i Fernanda Nissens veg. Eksisterende fortau må forskyves for å få plass til containere og tømmebil. Det er behov for to nedgravde containere, en for restavfall og en for papp/papir, og en beholder for plast på terreng. Nettstasjon Eksisterende nettstasjon i kjeller på den nedlagte butikken må erstattes av en ny ved rivning av butikken. Ny nettstasjon må være i drift før gammel nettstasjon fjernes. Ny nettstasjon tenkes plassert i kjeller i ny bebyggelse, for ikke å redusere kvaliteten på uterom. I bestemmelsene åpnes det for at nettstasjon kan ligge på eller under terreng. Fjernvarme Planlagt bebyggelse skal planlegges for vannbåren varme og tilknyttes fjernvarmeanlegg, da området ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Grunnforhold, forurensning i grunnen I rapport, utarbeidet av Multiconsult i 2003 i forbindelse med regulering og bygging av Balders terrasse, konkluderes det med at det ikke er avdekket forurensinger som gir behov for vesentlige restriksjoner på byggearbeidene. Det vises i rapporten til at massene i de 8 sjaktene som ble gravd var relativt like, og at grunnen består av et øvre lag av fyllmasser (sand/grus/jord) over fast leire. Selv om det bare er et sammendrag av rapporten som følger denne saken og det ikke går fram om noen av de undersøkte punktene ligger på angjeldende tomt, så anses det tilstrekkelig at grunnundersøkelser gjennomføres i byggefasen. Det sikres som krav i bestemmelsene at både geoteknikk og forurensing i grunnen blir ivaretatt på en tilfredsstillende måte i byggesaken. Trafikkstøy og støyskjermingstiltak Cowi har ved rapport datert utredet støy. Store deler av utearealet på stille side (felles uteoppholdsareal) vil ligge under grenseverdien Lden =55 db. Støynivå ved fasader vil variere fra Lden 50dB til 70 db, hvor fasade mot Kong Øysteins veg er mest utsatt. Med bakgrunn i at støynivået på mest utsatte fasade overstiger grenseverdier, konkluderes det i rapporten med at det må utføres avbøtende tiltak. Rapporten anbefaler at fasaden skjermes slik at støynivå på fasaden senkes, eventuelt at minst halvparten av støyfølsomme rom og minst ett soverom plasseres mot stille side for å redusere støybelastningen.

8 Side 8 Forslag til plan for 1. etasje. Det er vurdert en to meter høy støyskjerm på bakken langs vegene. En slik støyskjerm vil kun ha effekt for boenheter på bakkeplan. En frittstående støyskjerm vil derfor ha begrenset verdi. En frittstående skjerm langs vegen er byformmessig uheldig. En bestemmelse sikrer at det ikke blir noen frittliggende støyskjermer. Støykrav i bestemmelsene tar utgangspunkt i KPA s støybestemmelser. Planlagt gjennomføring Forslagstiller har ikke angitt noe tidspunkt for når planen tenkes gjennomført. Virkninger av planforslaget Strindheim skole har behov for avlastning. Ved sluttbehandling vil det bli redegjort for hvordan skolekapasiteten skal bedres. Krav i bestemmelsene sikrer at søknad om utbyggingstiltak for boliger kan ikke godkjennes før det er dokumentert tilstrekkelig skolekapasitet. Det er positivt at området blir bebygd med en bebyggelse som bedre tilpasser seg omkringliggende veger enn dagens bebyggelse gjør. Tettheten er høy, men på grunn av støyforholdene passer det med en sammenhengende bygning som skjermer for støy på uterom. Det må legges opp til forholdsvis store og gjennomgående leiligheter for å ivareta støyskjermingskrav. Avfallshåndteringplass ligger veldig nærme rundkjøring og i tilknytning til offentlig veg. Av vedlagte snitt kan det se ut som at den laveste delen av bebyggelsen delvis blir liggende lavere enn Kong Øysteins veg. Beboelsesrom lavere enn vegnivå vil gi dårlige boforhold. Krav i bestemmelsene sikrer at gulv i beboelsesrom blir liggende høyere enn Kong Øysteins veg.

9 Side 9 Det er gjort en risiko- og sårbarhetsanalyse som konkluderes med at: Grunnforhold blir tilstrekkelig ivaretatt. Plassering av nettstasjon i parkeringskjeller må vurderes med hensyn på elektromagnetisk stråling og brann og eksplosjonsrisiko. Støy blir tilstrekkelig ivaretatt. Utkjørsel fra eiendommen til Fernanda Nissens veg vurderes å være noe uoversiktlig på grunn av bussholdeplass og søppelhåndteringsplass. Det vurderes foreløpig ikke å være behov for tiltak. Det bør vurderes fartsreduserende tiltak i Fernanda Nissens veg senere, dersom det viser seg at sikt og hastighetsforhold medfører usikre forhold. I anleggsfasen er det viktig at sikkerheten til fotgjengere inkl. skolebarn blir ivaretatt. Krav i bestemmelsene, om grunnforhold, nettstasjon, støy og anleggsperioden sikrer at ovennevnte forhold blir ivaretatt. Det tas sikte på at trafikkløsning blir avklart gjennom høring og sluttbehandling. Avveiing av konsekvenser For å oppnå store nok uterom med tilfredsstillende støyforhold tillates bebyggelsen forholdsvis lang og sammenhengende nær Kong Øysteins veg. Tomta er forholdsvis smal og plass for avfall foreslås derfor plassert med direkte tilknytning til Fernanda Nissens veg. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planen vurderes ikke å medføre økonomiske konsekvenser for Trondheim kommune. Innspill til planforslaget Oppstart av planarbeidet ble kunngjort og varslet Det har ikke kommet nabomerknader til reguleringsforslaget. Sør-Trøndelag fylkeskommune mener det er liten sannsynlighet for at det er automatisk fredede kulturminner i området. De forutsetter at det blir tilfredsstillende støyforhold. Kommentar: Det legges opp til støyforhold som er i samsvar med bestemmelsene til KPA. Trønder Energi Nett viser til at eksisterende nettstasjon må erstattes med en ny. Ny nettstasjon må bygges og være i drift før eksisterende fjernes. Nettstasjon kan ligge på eller under terreng. Kommentar: Dette sikres som krav i bestemmelsene. Byplansjefens vurdering og konklusjon Vurdering Tomta er smal. En fullgod løsning med avfallshåndtering helt på egen tomt vil være arealkrevende og gi en redusert utnytting. Tomta ligger i sone for kollektivåre. En løsning med rygging av avfallsbil ut i Fernanda Nissens veg er uheldig så nær rundkjøringa. Det er ikke en optimal løsning med avfallshåndteringsplass i Fernanda Nissens veg helt inn mot rundkjøringa i Kong Øysteins veg. Stopplomma bør være helt slutt før den når gang- og sykkelvegen rundt rundkjøringa. Det forutsettes derfor at lomma forkortes/flyttes før sluttbehandling.

10 Side 10 Stopplomma er i planforslaget forutsatt å være offentlig. Stopplomma vil ikke ha noen offentlig funksjon og bør således reguleres som privat areal. Det bør være beboerne sjøl som har ansvar for vedlikehold av stopplomma. Det vil bli endret til sluttbehandling. Plankartet mangler dato for de siste endringene. Det vil bli rettet opp før sluttbehandling. Det mangler VA- plan. Det forutsettes at planen suppleres med en overordnet VA- plan, inklusiv en kapasitetsvurdering, også ift til brannvann, før sluttbehandling. Krav om fordrøyning kan bli aktuelt. Konklusjon Det mangler noe for at planen er helt grunngitt og utformet, men byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, for at den kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Saken forutsettes komplettert og ferdigstilt før sluttbehandling. Bebyggelsen vil få en størrelse og utforming som er tilpasset området. Forslagstiller mener det kreves for mye utredning i saken på reguleringsstadiet nå, da området allerede er regulert til bolig. mener at slike forhold som vann- og avløp og avfallsløsning må utredes på reguleringsstadiet, da det vil si noe om gjennomførbarheten ved planen. Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring, med forutsetning om at den suppleres og endres før sluttbehandling. TRONDHEIM KOMMUNE Hilde Bøkestad byplansjef Synøve Tangerud saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg Vedlegg 1: Forslag til reguleringskart Vedlegg 2: Forslag til bestemmelser Vedlegg 3: Støyrapport Vedlegg 4: ROS- analyse Vedlegg 5: Innsatsplan for brann