Reguleringsendring for Møllekvartalet, Gran sentrum - utleggelse til offentlig ettersyn

Transkript

1 Arkivsak-dok. 13/ Saksbehandler Sigrid Lerud Saksgang Møtedato Planutvalget Reguleringsendring for Møllekvartalet, Gran sentrum - utleggelse til offentlig ettersyn Rådmannens innstilling: Gran kommunes forslag til reguleringsendring for Møllekvartalet i Gran sentrum, med plankart , bestemmelser datert og planbeskrivelse datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn ihht Plan- og bygningslovens Planforslag fra Wiengården AS med plankart , bestemmelser og planbeskrivelse datert vedlegges. Saksdokumenter Plankart Gran kommune datert Bestemmelser Gran kommune datert Planbeskrivelse Gran kommune datert Plankart Wiengården datert Bestemmelser Wiengården datert Planbeskrivelse Wiengården datert Statens vegvesen Fylkesmannen i Oppland datert Oppland fylkeskommune datert Åsmund Granstad datert Haakon Gaarder Klophus datert Saksframlegg Planutvalget sak 20/13 Vedtak Planutvalget sak 20/13 Vedlagt Ja Ja Ja Ja Ja Ja Oppsummering I planutvalgets møte den (sak 20/13) ble det gitt dispensasjon for bygging av høyblokk med betingelse at det ble utarbeidet forslag til endring av reguleringsplan. Innsendt reguleringsforslag ble avvist av planutvalget i møte , sak 16/14. Partene har ikke klart å bli enige om en løsning. Gran kommune fremmer derfor et alternativt forslag til reguleringsplan til offentlig ettersyn. Saksutredning 1

2 Bakgrunn for saken Reguleringsplan for Møllekvartalet Gran sentrum, ble vedtatt I forbindelse med utbygging av deler av felt 1 til boligblokk (gnr 263/29), er det søkt om dispensasjoner fra reguleringsplan og bestemmelser. Tiltakshaver er Wiengården as. Dispensasjonssaken ble behandlet i planutvalget , med følgende vedtak: «Med hjemmel i plan- og bygningsloven kapittel 19 innvilger Gran kommune søknad om dispensasjoner fra reguleringsplan for Møllekvartalet for endret plassering av takterrasse, trappehus på kote 223, rømningstrapp ut i regulert gatetun. Det foreligger en overvekt av hensyn som tilsier at dispensasjon kan gis. Dispensasjon innvilges på følgende vilkår: Forslagsstiller utarbeider en endring av reguleringsplan for Møllekvartalet som innarbeider de avbøtende tiltak som er angitt i søknad om dispensasjon. Reguleringsplanen må innsendes innen ». Tiltakshaver varslet planoppstart for reguleringsendring , med annonse i avisa Hadeland og brev til berørte myndigheter og parter. Det har også vært dialog med andre grunneiere innenfor kvartalet, uten at de ønsket endringer for sine områder i denne omgang. Planforslag ble mottatt i Gran kommune Overskridelse av tidsfristen med en dag var avklart med saksbehandler på forhånd. 2

3 Gjeldende plan Forslag fra Wiengården AS med justeringer i forbindelse med sak 16/14 3

4 Wiengården AS sitt planforslag: Oppsummert gjaldt dispensasjonsbehandlingen følgende forhold: 1. Omsøkt takterrasse ligger ikke innenfor arealer regulert til felles takterrasse/grøntanlegg 2. Omsøkt mønehøyde for trappehus vil bli på kote 223, 2 meter over regulert mønehøyde på kote Rømningstrapp fra bygget går 2 meter ut i regulert gatetun. 4. Deler av omsøkt tiltak ligger innenfor arealer regulert til felles parkeringsplass, byggets sørvestlige hjørne mot Lidskjalvgutua. Samtidig som regulert adkomst (merket med pil på plankartet) for eiendommene 263/28 og 263/29 er avsatt her. Dette medfører at adkomsten for eiendommene blir annerledes enn regulert og at adkomst blir over «hele» den regulerte felles parkeringsplassen. Planutvalget har ikke gitt dispensasjon for forholdene i pkt.4, men dette er også håndtert i Wiengårdens forslag til reguleringsendring. Det er utarbeidet nytt plankart etter revidert planlovning og forskrift for hele planområdet, selv om det i praksis er minimale endringer på ¾-deler av planen. Endringene er i stor grad knyttet til områdene B1, B2, B/UT og BFK2, samt mellomliggende grå og grønne arealer. I tillegg er formålet tjenesteyting lag inn i området nå benevnt som B/F/K/T (tidligere felt 3). Det var underveis i prosessen kontakt med de andre grunneierne innenfor planen, men de ønsket ikke endringer for sine områder i denne omgang. Vedtaket fra dispensasjonsbehandlingen er innarbeidet i reguleringsendringen slik: - Takterrasse er innarbeidet i området B/UT, slik at den kan bygges som planlagt. I tillegg er grøntareal i bakgården beholdt. - Det er gitt bestemmelse om mønehøyde kote 223,2 for trappehus, heissjakt, samt gjesterom som skal ligge i tilknytning til felles takterrasse. - Rømningstrapp er innarbeidet i bestemmelsene for gatetun GTT1 - Det er etablert egen adkomst for parkeringsplass, samt at eksisterende adkomst nå går rett inn på byggeområde for boligblokk (innkjøring parkeringskjeller) Det er i tillegg foreslått ny adkomstveg inn fra Storgata for gnr 263/28. Dette for å få mindre gjennomkjøring gjennom parkeringsområdet P1, og en noe mer oppbrutt bygningsfasade mot Storgata. Boligblokka er lagt inn som boligområde, ikke som kombinert formål slik det var i eksisterende plan. Bestemmelsen om takform er myket noe opp og gir åpning for andre takformer enn skråtak. I tillegg har Gran kommune gjort endringer i planforslaget som følger: Reguleringsbestemmelser: 1 føyd til plankartets dato 3.3 Føyd til henvisning til TEK Føyd til krav om å vise profiler for eksisterende og bearbeidet terreng i utomhusplanen. 3.7 Ny bestemmelse om krav til teknisk plan 4

5 3.8 Føyd til krav om at fasademateriale skal være hovedsakelig teglstein eller treverk, krav om vinduer mot Storgata på gateplan, krav om inngangsparti mot Storgata, krav om utforming av balkonger mot Storgata. 3.9 Ny bestemmelse om støy. 4.3 GTT1 strøket setningen «Under dette arealet kan det etableres parkeringskjeller» 4.4 V3 Føyd til at BFK3 opprettholder eksisterende atkomst fra Storgata og at det ikke skal settes opp gjerder/murer i tomte- og formålsgrensene. 6.4 B1 og B2, B/UT Nest siste setning strøket ordlyden «og tilliggende gjesterom/fellesrom på inntil 20 m2» Innarbeidet parkeringsbestemmelser for boenheter under 70m2 og maksimalbestemmelse for parkering Innarbeidet parkeringsbestemmelser for boenheter under 70m2 og maksimalbestemmelse for parkering 6.7 Ny bestemmelse om gårdsplass Plankartet er endret ved at avkjøringspil fra Storgata til BFK3 er tegnet inn. Dette er gjort av forslagsstillers konsulent. Planbeskrivelsen er supplert med innholdsfortegnelse, sidetall og et kapittel om konsekvenser av planen. Sjekkliste for ROS-analyse er fylt ut. Endringene har vært forelagt forslagsstiller som ikke har hatt innvendinger innen den fristen som ble gitt. Tiltakshaver varslet planoppstart for reguleringsendring og følgende merknader kom inn: Avsender Dato Merknad Rådmannens kommentar Åsmund Granstad Bekymret for at utbyggingen blir for tett og at det blir for små grøntarealer. Opptatt av forhold for barn og unge. Kommentaren knytter seg til utbyggingen i seg selv og ikke til forslaget om reguleringsendring. Foreliggende endringsforslag medfører ikke mindre grøntareal eller tettere utbygging enn det som er vedtatt i gjeldende Fylkesmannen i Oppland Støtter kommunens krav om reguleringsendring. Ser positivt på fortetting, men det er viktig at fortettingen ivaretar miljøkvaliteter og gode utearealer. Forventer at støyvurderinger gjøres. Reduksjon i utearealer medfører innsigelse. Økt antall boenheter krever økt uteareal. Lekeplass på plan. Tas til etterretning Tas til etterretning Bestemmelser om støy er tatt inn. Utearelene er ikke redusert i forhold til gjeldende plan. Sikring 5

6 Oppland fylkeskommune tak i 6. etg stiller strenge krav til sikring. ROS-sjekkliste skal vedlegges. Tilgjengelighet skal innarbeides i bestemmelsene Støtter kommunens krav om reguleringsendring. Ber om at takform og material bruk på fasader gjennomgås og at estetikk vektlegges. av uteareal over bakkenivå skjer gjennom byggesaksbehandlingen. Gran kommune har fylt ut ROS-sjekkliste. Bestemmelser om tilgjengelighet er innarbeidet for de deler av planen som er endret. Tas til etterretning. Bestemmelsen om takform og materialbruk er endret i tråd med Fylkeskommunens anbefalinger. Statens vegvesen Ingen merknader Tas til etterretning Haakon Gaarder Klophus Ønsker å opprettholde eksisterende atkomst fra Storgata til Hjørnegården. Atkomsten er innarbeidet i forslaget til reguleringsendring Planutvalgets behandling (sak 16/14) Planutvalget i Gran behandlet i møte den (sak 16/14) utleggelse av reguleringsendring for Møllekvartalet til offentlig ettersyn. Planutvalget vedtok å sende planforslaget i retur til administrasjonen med ønske om omarbeidelse: «Saken legges ikke ut til offentlig ettersyn, men sendes tilbake til administrasjonen. Administrasjonen bes omarbeide bestemmelsene for B/F/K2 med henblikk på fasade, spesielt mot Storgata, arealbruk i 1. etg. og atkomst for B/F/K 1, 2 og 3.» Arbeid med å endre atkomstløsninger for B/F/K 1, 2 og 3 Rådmannen inviterte alle berørte parter i kvartalet til et møte på rådhuset den På møtet la Gran kommune fram en skisse for mulig løsning og mottok innspill fra partene. Partene (Wienagården AS og Sameiet Hjørnegården) ble oppfordret til å forsøke å komme fram til en avtale om etablering og drift av felles atkomst fra Storgata. Forslagsstillers arkitekt tilbød seg å ta initiativ til dette. Det ble utarbeidet et avtaleforslag, som også omfattet drift og vedlikehold av felles avkjørsel, men partene har ikke lyktes i å bli enige om å underskrive avtalen. Det har vært flere initiativ og tilbud fra forslagstiller uten at dette har blitt akseptert av sameiet Hjørnegården. Rådmannen har derfor laget et alternativt reguleringsforslag ihht Plan- og bygningslovens 12-11, som innebærer felles atkomst og mulighet for Hjørnegården AS til å etablere heis og avfallsbod/carporter innenfor f_p1. Det alternative reguleringsforslaget er det som nå fremmes for utleggelse til offentlig ettersyn. Gran kommunes alternative forslag til reguleringsplan. 6

7 Gran kommunes planforslag. I tråd med planutvalgets vedtak i sak 16/14 er bestemmelsene for B/F/K2 endret fra «6.2 BFK2 dette omfatter deler av eiendommen gnr 263/28. Maksimal tomteutnyttelse % BYA = 100%. Byggegrense mot Storgata fastsettes i bygningsfasaden mot gata. Det kan oppføres bygg for boliger, forretninger og kontor. Nytt bygg tillates oppført i nabogrense mot Hidemgårdene, og kan inneholde forretning/kontor i 1etg samt evt i 2etg, og boliger i resten av arealet. Tillatt maks mønehøyde på bygg mot Storgata er kote 219,5. Alle leiligheter skal ha tilgjengelighet i henhold til reglene i TEK10» Til «6.2 BFK2 - dette omfatter deler av eiendommen gnr 263/28. Maksimal tomteutnyttelse % BYA = 100%. Byggelinje mot Storgata fastsettes i eksisterende bygningsfasade mot gata. Det kan oppføres bygg for boliger, forretninger og kontor. Nytt bygg tillates oppført 2 m fra nabogrense mot Hidemgårdene. I første etasje mot Storgata skal det etableres forretning med publikumsrettet virksomhet. I resten av arealet kan det etableres forretning/kontor/boliger. Tillatt maks mønehøyde på bygg mot Storgata er kote 219,5. Alle leiligheter skal ha tilgjengelighet i henhold til reglene i TEK10» 7

8 Punkt 3.8 Takform og materialbruk er endret fra: «Ny bebyggelse skal som hovedregel ha skråtak mot gate/plass/veg. Bygninger bør ha saltak der det er naturlig i forhold til tilgrensende bebyggelse, og takvinkel tilpasses nabobebyggelse. Andre takformer kan tillates, men det må da visualiseres at dette er en god løsning for området som helhet. Takmaterialer for skråtak skal være takstein i dempet rødfarge. Fasademateriale skal være hovedsakelig teglstein eller treverk. Det skal være vinduer og inngangsparti på gateplan mot Storgata. Det kan godkjennes balkonger mot Storgata forutsatt at inntrukket del utgjør maksimalt 1 meter og utkraget del utgjør maksimalt 0,6 meter i.f.t. fasadelivet. Balkonger kan utgjøre maksimalt 25 % av fasadelengden, og det skal være minimum 25 % fasadelengde mellom balkonger på samme plan.» Til «3.8.Ny bebyggelse skal som hovedregel ha skråtak mot gate/plass/veg. Bygninger bør ha saltak der det er naturlig i forhold til tilgrensende bebyggelse, og takvinkel tilpasses nabobebyggelse. Andre takformer kan tillates, men det må da visualiseres at dette er en god løsning for området som helhet. Takmaterialer for skråtak skal være takstein i dempet rødfarge. Fasademateriale skal være hovedsakelig teglstein eller treverk. Det skal være vinduer og inngangsparti på gateplan mot Storgata. Det kan godkjennes balkonger mot Storgata forutsatt at inntrukket del utgjør maksimalt 1 meter og utkraget del utgjør maksimalt 0,6 meter i.f.t. byggelinje mot Storgata. Balkonger kan utgjøre maksimalt 25 % av fasadelengden, og det skal være minimum 25 % fasadelengde mellom balkonger på samme plan.» For å løse atkomstforholdene er følgende endringer gjort: Plankartet er endret ved at det er lagt inn en ny felles atkomst f_v3 mellom BFK2 og BFK3. Denne er ment å gi atkomst til parkeringsplasser på f_p1 for BFK3 (Hjørnegården sameie,6 stk) og B1, B/UT,B2 (Møllegården sameie,3 stk) i tillegg til nødvendige parkeringsplasser for BFK2. Innkjøring fra Lidskjalvgutua til f_p1 er fjernet. Bestemmelsene om atkomst er endret slik: Wiengårdens forslag: 4.4 Veg adkomst V1 (f_v1) Langs grense mot Rv4 er det regulert felles avkjørsel fra Lidskjalvgutua til Ballangrudmølla. Kjørebanen skal ha en min bredde på 4,5 m. Avkjørsel skal benyttes som hovedatkomst til Ballangrudmølla og for varelevering til ny bebyggelse for eiendommene til Hidemgårdene. V2 (f_v2) er regulert som felles avkjørsel fra Jernbanegata inn til Hidemgårdene. I avkjørselen skal det opparbeides kjørebane med 5 m bredde og fortau på vestsiden med 2 m bredde. V3 (f_v3) er adkomst for BFK2 og tilhørende parkering/uteareal, gnr 263/28. Adkomsten kan benyttes som innkjøring til byggeplass under bygging av boligblokk på gnr 263/29. BFK3 opprettholder sin atkomst fra Storgata. Det er ikke tillatt å sette opp gjerder eller murer mellom f-v3, f-p1 og BFK3 4.5 Parkering 8

9 P1 (f_p1) Bakgården bak den eksisterende Hjørnegården gnr 263/27 og del av gnr 263/28 og gnr 263/29 reguleres som felles parkering. Adkomsten skal etableres fra Lidskjalvgutua. 6 parkeringsplasser er reservert for beboere/brukere av Hjørnegården og 3 plasser er reservert for gnr 263/28 og 263/29. P2 (f_p2) Areal på østsiden av Ballangrudmølla reguleres som felles parkeringsplass. Plassen skal være felles for næringsvirksomheten i Ballangrudmølla og for framtidige boliger og næringsvirksomhet i Hidemgårdene. 6.7 f_gp 1 og f_gp 2 Dette omfatter areal for gårdsplass. Arealet skal gis en kvalitetsmessig god utforming med fast dekke og beplantning. Arealet skal inngå i utomhusplanen som følger byggesøknad for tilliggende byggeområder. Gran kommunes forslag: 4.4 Veg adkomst V1 (f_v1) Langs grense mot Rv4 er det regulert felles avkjørsel fra Lidskjalvgutua til Ballangrudmølla. Kjørebanen skal ha en min bredde på 4,5 m. Avkjøresel skal benyttes som hovedadkomst til Ballangrudmølla og for varelevering til ny bebyggelse for eiendommene til Hidemgårdene. V2 (f_v2) er regulert som felles avkjørsel fra Jernbanegata inn til Hidemgårdene. I avkjørselen skal det opparbeides kjørebane med 5 m bredde og fortau på vestsiden med 2 m bredde. V3 (f_v3) er adkomst for BFK2, BFK3 og for tre parkeringsplasser innenfor B1, B/UT, B2. Adkomsten kan benyttes som innkjøring til byggeplass under bygging av boligblokk på gnr 263/ Parkering P1 (f_p1) Bakgården bak den eksisterende Hjørnegården gnr 263/27 og del av gnr 263/28 og gnr 263/29 reguleres som felles parkering. Adkomsten skal etableres fra Lidskjalvgutua. 6 parkeringsplasser er reservert for beboere/brukere av Hjørnegården og 3 plasser er reservert for gnr 263/28 og 263/29. Innenfor området kan det oppføres avfallsbod og carporter for BFK3. Avfallsbod og carporter må plasseres slik at de ikke hindrer atkomst til parkeringsplasser for B1, B/UT, B2 og plassering må godkjennes av Brannvesenet. P2 (f_p2) Areal på østsiden av Ballangrudmølla reguleres som felles parkeringsplass. Plassen skal være felles for næringsvirksomheten i Ballangrudmølla og for framtidige boliger og næringsvirksomhet i Hidemgårdene. 6.7 f_gp 1 og f_gp 2 Dette omfatter areal for gårdsplass. Arealet skal gis en kvalitetsmessig god utforming med fast dekke og beplantning. Arealet skal inngå i utomhusplanen som følger byggesøknad for tilliggende byggeområder. Arealet kan benyttes som parkering for boliger og kontorer i BFK 1 9

10 Planbeskrivelsen er blitt supplert med et kapittel om Gran kommunes alternative forslag. Innspill mottatt i møte og umiddelbart etter møtet. Innspill Unngå å låse for videre utbygging av Hjørnegården mtp evt. tilbygg til heis e.l. Beholde eiendomssuverenitet. Vil ikke ha felles gårdsplass. Verdisenking. Parkering for leilighetene i Hidemgården (Sandvang sameie) er tinglyst på GP1. 8 plasser. Det bør tas hensyn til privatrettslig avtale mellom Hidemgårdene og Wiengården angående bygging inntil Hidemgården. Rette eiendomsgrensen mot Granvangkrysset. Lite sannsynlig med bruk av torv i indre gård hos Hidemgårdene. Null sol Hvordan kan Gran kommune gi tillatelse til bygging i nabogrense, dette i forhold til Granneloven? Viktig for Hidemgårdene: Kartet stemmer ikke i nordøstre hjørne av planen. Verdien på areal/mulighet til eiendomsmasse/utvikling må ikke bli redusert. Innkjøring til Møllegården og Hjørnegården felles fra Storgata. Innkjøring fra Lidskjalvgutua stenges. Areal mellom Hidemgården syd og innkjøring (dagens Wiengård?) blir grøntareal Nye Møllegården vil sikre atkomst til sine tre rettmessige p-plasser på f-p1. Denne kan gjerne gå via 263/28 og ikke over Hjørnegården slik som regulert. f_v3 holdes fortsatt åpen for trafikk slik at varetransport kommer inn. Felles atkomst for Hjørnegården og Møllegården. Rådmannens kommentar Planforslaget åpner for tilbygg av heis. Gjeldende plan innebærer felles gårdsplass. Planforslaget innebærer ingen endring. Parkeringsplassene er tatt inn i bestemmelsene for f_gp1 Plan- og bygningsloven hjemler ikke bestemmelser som pålegger enkeltpersoner eller grupper handlingsplikt av privatrettslig karakter. Imidlertid er det gitt bestemmelser om opprettholdelse av gangsmug mellom eiendommene. Planavgrensningen forholder seg til matrikkeført eiendomsgrense. Planforslaget viderefører arealbruken i gjeldende plan. Plan- og bygningsloven hjemler bygging i eiendomsgrense. Grannelovens 4 er i følge rettsavgjørelser, bl. a Rt 1974 s 122, ikke mulig å anvende alene når reguleringsplanen sier noe annet. Planavgrensningen forholder seg til matrikkeført eiendomsgrense. Planforslaget innebærer ingen endringer på Hidemgårdenes eiendom ut over det som følger av gjeldende planer, med unntak av at arealformålet for B/F/K/T er endret fra rent boliformål. Planforslaget legger opp til felles avkjørsel fra Storgata for Hjørnegården og Wiengården. Atkomst fra Lidskjalvgutua stenges. Det er lagt inn bestemmelser om at arealet mellom Hidemgården og Wiengården skal opprettholdes som gangsmug. Planforslaget sikrer atkomst til parkeringsplassene via felles avkjørsel fra Storgata. F_V3 er lagt inn som felles atkomst for Wiengården, Møllegården og tre parkeringsplasser for Møllegården. 10

11 Wiengården ønsker godkjent atkomst fra Storgata på egen eiendom for egen bruk og ansvar. Denne skal dekke det atkomstbehov Wiengården 263/28 må ha for å kunne bebygge tomta. Ønsker ikke innkjøring til Hjørnegården fra Lidskjalvgutua. Vil opprettholde innkjøring fra Storgata. Atkomst til Hjørnegårdens p-plass mellom Hjørnegården/Wiengården. Opprettholde gjerde mellom Hjørnegårdens p-plass og Lidskjalvgutua. 6.3 i forslaget til reguleringsbestemmelser endres. Setningen «Eksisterende bygg tillates ikke påbygd» må strykes. Gjerde mellom f_p1 mor sør (Lidskjalvgutua) Utnyttelsesgraden på tomtene skal vel være 65% og ikke 100%? Wiengården må kunne bruke gammel utkjøring mellom Hidem og Wien Stenge f_p1 mot Lidskjalvgutua grunnet uønsket trafikk. BFK2 reguleres til torv F_P1 deles opp slik at Hjørnegården og 263/27 og 263/28 sine parkeringsplasser holdes adskilt. Eiendommene har ikke felles adkomst og parkering, men kun felles adkomst. Felles parkering vil føre til at besøkende og beboere i Møllegården fritt kan benytte Hjørnegårdens parkering, noe som selvfølgelig er uaktuelt. De regulerte parkeringsplasser for 263/27 ble Gran kommune ønsker ikke to separate avkjørsler fra Storgata ved siden av hverandre. Det er derfor lagt inn en felles avkjørsel for Wiengården og Møllegården. Planforslaget forutsetter innkjøring fra Lidskjalvgutua stengt og felles avkjørsel fra Storgata. F_V3 er lagt inn som felles atkomst for Wiengården, Møllegården og tre parkeringsplasser for Møllegården. Planforslaget forutsetter innkjøring fra Lidskjalvgutua stengt. Om Hjørnegården ønsker å sette opp gjerde på egen eiendom mot Lidskjalvgutua er planforslaget ikke til hinder for dette. Dette er ivaretatt med en bestemmelse om at det tillates et tilbygg i form av heis. Om Hjørnegården ønsker å sette opp gjerde på egen eiendom mot Lidskjalvgutua er planforslaget ikke til hinder for dette. Dette er sentrale tomter i Gran sentrum. Gran kommune ønsker en høy utnyttelse. Gran kommune ønsker ikke mer enn en avkjøring fra Storgata. Passasjen opprettholdes som gangsmug. Planforslaget forutsetter innkjøring fra Lidskjalvgutua stengt. En del av hensikten med den opprinnelige reguleringsplanen for Møllekvartalet var utbygging av BFK2. Arealet er vist som byggeområde i kommunedelplan for Gran sentrum (2013) og det er heller ikke vurdert behov for flere torgarealer i utviklingsveilederen for Gran sentrum (2014). Hidemgårdens forplass fungerer som et lite torg med servering. Å etablere enda et torg så nært vil gjøre Hidemgårdens forplass mindre attraktiv. Gran kommune mener dessuten at Storgata bør ha en tydelig vegg og avgrensning. Reguleringsforslaget opprettholder f_p1 som felles gårdsplass. Det er ikke anledning til å pålegge privatrettslige forhold gjennom en reguleringsplan. Reguleringsforslaget opprettholder f_p1 som 11

12 flyttet inntil 263/28 sammen med plassen for 263/28 som et av kravene for innvilget byggetillatelse. Å gi adkomst til flere biler inn til eiendommene for parkering på 263/27 er uhørt og en omgåelse av premissene for byggetillatelse for 263/28. felles gårdsplass. Det er ikke anledning til å pålegge privatrettslige forhold gjennom en reguleringsplan. Konsekvenser Lover og forskrifter Plan- og bygningsloven. Planforslaget behandles ihht Plan- og bygningslovens kap.12. Naturmangfoldloven. Planforslaget er vurdert etter 8-12 i Naturmangfoldsloven. Det er ikke registrert naturverdier, biologisk mangfold eller verdifull vegetasjon innenfor planområdet. Kulturminneloven. Området er delvis bebygd allerede. Det er ikke påvist automatisk fredete eller nyere tids kulturminner innenfor området. Eksisterende planer Kommuneplanens arealdel, kommunedelplan for Gran sentrum og gjeldende reguleringsplan for Møllekvartalet. Planområdet er i tråd med kommuneplanens arealdel, kommunedelplan for Gran sentrum og gjeldende reguleringsplan. Planforslaget er dermed ikke konsekvensutredningspliktig i henhold til Plan- og bygningsloven med forskrifter. Kommunedelplan for energi og klima Planforslaget legger opp til fortetting i Gran sentrum, nær Gran stasjon. Planforslaget legger opp til bruk av fjernvarme. Dette er i tråd med målene i kommunedelplanen for energi og klima. Gjeldende vedtak Dispensasjon gitt i planutvalgets møte , sak 20/13. Planutvalgets vedtak i møte , sak 16/14 Økonomi Ingen Bemanning Ingen Uttalelse fra andre utvalg Ungdomsrådet Eldrerådet Rådet for funksjonshemmede Andre råd eller utvalg Ja/ 12

13 Vurdering/alternative løsninger I denne saken foreligger også et privat forslag til reguleringsplan, som planutvalget har avvist å legge ut til offentlig ettersyn i møte , sak 16/14. Både Wiengården AS sitt forslag, med endringer gjort før planutvalgets behandling og Gran kommunes forslag oppfyller vilkårene satt i Planutvalgets dispensasjonsbehandling , sak 20/13. Begge forslagene er i tråd med overordnede planer. Ingen av forslagene er i strid med hensyn som skal vurderes ihht Naturmangfoldlovens Fordeler og ulemper med gjeldende plan, Wiengårdens forslag til ending og Gran kommunes forslag til endring: Utnytting Estetikk Parkering Atkomst Storgata Krav i disp Gjeldende plan Wiengårdens forslag Gran kommunes forslag God. Gir ikke mulighet for heis eller carporter for Hjørnegården God. Gir ikke mulighet for heis eller carporter for Hjørnegården God. Gir mulighet for heis, carporter og avfallsbod for Hjørnegården Middels God God. Oppfyller planutvalgets vedtak sak 16/14 Forutsetter felles parkering for Hjørnegården Wiengården og Møllegården Forutsetter felles parkering for Hjørnegården og Møllegården Forutsetter felles parkering for Hjørnegården og Møllegården Forutsetter at all kjøreatkomst skal skje fra Lidskjalvgutua. Regulert atkomst er i konflikt med Møllegårdens bygningsplassering Forutsetter to parallelle atkomster fra Storgata. Stenger atkomst til f_p1 fra Lidskjalvgutua Forutsetter felles atkomst fra Storgata. Stenger atkomst til f_p1 fra Lidskjalvgutua. Innskrenker ikke p- plasser i Storgata og medfører ikke trafikk over fortau. Beslaglegger minst to parkeringsplasser i Storgata. Medfører to separate atkomster over fortauet. Beslaglegger en parkeringsplass i Storgata. Medfører atkomst over fortauet. Planen er ikke i tråd med de dispensasjonene som er gitt. Planen oppfyller dispensasjonskravene. Planen oppfyller dispensasjonskravene. Reguleringssaken har tatt tid. Årsaken er at rådmannen i det lengste har håpet at partene ville komme fram til en minnelig løsning om atkomst og parkering. Rådmannen oppfatter at partene fremdeles står langt fra hverandre og ser ingen annen løsning enn å fremme et alternativt forslag til reguleringsplan, som ivaretar samfunnets interesser for utvikling i Gran sentrum. Reguleringsforslaget innebærer en regulering på tvers av det grunneierne ønsker seg. Rådmannen anser likevel at forslaget gir utbyggingsmuligheter for Wiengården AS, samtidig som Hjørnegården sameie får sine ønsker om heis, carporter og søppelboder muliggjort og Møllegården får atkomst til sine tre parkeringsplasser på bakkeplan. Imidlertid forutsetter forslaget felles avkjørsel, noe som ikke har vist seg å være mulig å få partene til å enes om på forhånd. Det er derfor en risiko at saken blir liggende uløst på ubestemt tid. Rådmannens forslag er et forsøk på å avveie de ulike partenes interesser opp mot de samfunnsmessige hensyn. Begge parter får her løst noen av sine hensyn samtidig som en får samlet avkjøringer til Storgata og gitt muligheter for videre fortetting i Gran sentrum. Slik rådmannen ser det, kan det fattes tre alternative vedtak i denne saken: 13

14 1. Gran kommunes forslag til reguleringsplan legges ut til offentlig ettersyn. Fordeler: Planforslaget løser atkomst, parkering og utbyggingsbehov og vil være det som best avveier samfunnsinteresser om utvikling av Gran sentrum opp mot de ulike partenes interesser. Ulemper: Felles atkomst krever enighet om gjensidig atkomstrett mellom Wiengården og Hjørnegården. Dersom det ikke oppnås enighet, kan en eller flere av partene be kommunestyret om samtykke til ekspropriasjon av rettigheter, eventuelt anmode Jordskifteretten om urbant jordskifte. Jf. Plan- og bygningslovens kap. 16, Oreigningslova og Jordskifteloven. Det kan være en viss risiko for at planen kan medføre at utviklingen av kvartalet stopper opp hvis ingen av partene ønsker å følge opp med ekspropriasjon eller jordskifte. 2. Planen avvises og rådmannen bes forsøke å få partene til å enes før planforslaget fremmes. Partene har diskutert siden april 2014, uten at det har lyktes å komme til enighet. Rådmannen har ingen tro på at saken kan løses med ytterligere frivillige drøftinger. 3. Gran kommunes forslag til reguleringsplan avvises og i stedet fremmes Wiengården AS sitt forslag til offentlig ettersyn. Wiengårdens forslag ble avvist av Planutvalget i møte , sak 16/14 Ut fra ovenstående vurdering anbefaler rådmannen at vedtak fattes ihht alternativ 1. Kommunikasjons- og informasjonstiltak Annonsering i Hadeland og utleggelse på kommunens hjemmesider. Alle berørte tilskrives. Dato: 3. september 2015 Godkjent av rådmannen 14