OMRÅDEREGULERINGSPLAN KRISTENBRÅTEN - 2.GANGSBEHANDLING OG SLUTTBEHANDLING

Transkript

1 Arkivsak-dok. 12/ Saksbehandler Hanne Cecilie Nes Saksgang Utval for natur og næring Formannskapet Kommunestyret OMRÅDEREGULERINGSPLAN KRISTENBRÅTEN - 2.GANGSBEHANDLING OG SLUTTBEHANDLING Saka vert avgjort av: Kommunestyret Utval for Natur og næring samt formannskapet som kommuneplanutval har også planen til behandling Vedlegg: Revidert kart og føresegner, datert Ta kontakt med Utbyggingsavdelinga eller sekreteriatet dersom det er behov for å sjå fleire dokument i saka. Dokument i saka: 1. Saksutgreiing og vedtak frå UNN , sak 004/13 1. gongs handsaming. 2. vedtak frå formannskapet som planutval, sak 005/13, datert Brev til avisa Hallingdølen med annonsetekst, datert Varslingsbrev datert til berørte naboar, offentlege instansar m.m, offentleg ettersyn i perioden E-post frå Buskerud fylkeskommune, datert , postført same dato uttale til kulturminner i planområdet. 6. E-post frå Buskerud Fylkeskommune, datert , postført same dato planfagleg uttale frå BFK. 7. Brev frå Helge Bakken, datert , postført ber om utviding av planområdet. 8. E-post frå Nedre Tuppeskogen velforening, datert , postført kommentar. 9. E-post frå naboar til det planlagte feltet, datert , postført protest. 10. E-post frå Alf P. Kahrs, datert , postført same dato uttale. 11. E-post frå Ole Jimmy Sortebråten og Heidi Ringstad, datert , postført høyringsuttale. 1

2 12. Brev frå SOS Brannconsult AS og ByggTeam AS, udatert, postført kommentarar til planforslaget. 13. Brev frå Fylkesmannen i Buskerud, datert , postført uttale. 14. Brev frå Statens Vegvesen, datert , postført uttale. 15. Notat frå Utbyggingsavdelinga, datert oppsummering av innkomne merknader og kommentarar. Saksopplysningar: Plan forslaget låg ute til offentleg ettersyn i perioden etter 1. gangs behandling i Utval for Natur og næring som sak 04/13 i møte , og av formannskapet som kommuneplanutval, som sak 005/13. Avsender Resyme av innhold Vurdering 1. Statens vegvesen Fylkesmannen i Buskerud, Viser til de utredninger som er gjort og kommunens vurderinger. Har ikke merknader til hinder for kommunal sluttbehandling av planen. Energi Ser at det er stilt krav om vurdering av energireduserende løsninger for område B1 til B5. Minner om at kommunen kan stille krav om at boligene tilrettelegges for vannbåren varme. Støy Det fremkommer av saken at boligområdet ikke belastes med for høg støy fra Rv. 7. Forutsetter at utbyggingen ikke medfører for høge støyverdier for eksisterende bebyggelse. Lekeområder Anser ut fra planen at lekeområder for større barn er tilstrekkelig ivaretatt. For små barn er det viktig å tilrettelegge for lekearealer med kort avstand til boligene. For eneboligtomtene ivaretas dette på egen tomt men for B1 til B5 bør det settes av areal til sandlekeplass. Anbefaler bestemmelse angående dette i tråd med kommunedelplanen. Naturmangfold Savner en grundigere vurdering i Positivt at vegvesenet er enig i de trafikale vurderinger som er foretatt. Energi. Det er ikke ønskelig og stille strengere krav til energiløsning. Støy. Ingen kommentar. Lekeområder. Det foreslås å innarbeide i bestemmelsene at det i utomhusplanen skal avsettes et areal på 25. m 2 til lekeareal på B1 til B5. Det anses ikke som riktig å kreve opparbeiding da behovet vil avhenge av hvem som bor der. Naturmangfold. Ingen kommentar. Landbruksareal. Ingen kommentar. 2

3 3. Buskerud Fylkeskommune, uttale kulturminner Riksantikvaren, forhold til naturmangfold men kjenner ikke til registreringer innen planområdet. Landbruksareal Ut fra planforslaget vurderes planforslaget ikke til å ha vesentlig negative konsekvenser for landbruksinteresser annet enn av lokal karakter. Nyere tids kulturminner Viser til tidligere anbefaling om at jordbrukslandskapet rundt Kristenbråten blir ivaretatt. Planen ivaretar tunet og litt areal rundt men et helhetlig kulturlandskap går tapt med elementer som steingjerder og rydningsrøyser. Primært ønskes det at det tas vare på et større areal rundt Kristenbråten. Alternativt ønskes det at B1 blir fjernet slik at tunet blir sammenhengende med naturområdet mot vest og at steingjerdet langs eiendomsgrensen i sør blir avsatt til hensynssone. Hovedparten av dette kulturminne ligger i friområdet men berører noen av tomtene Automatisk fredete kulturminner Riksantikvaren har gitt dispensasjon fra kulturminneloven for kullgrop (Id ) uten vilkår om arkeologisk granskning. Følgende tekst må innarbeides i reguleringsbestemmelsene: «Automatisk fredet kulturminne i konflikt med omsøkte tiltak i planområdet (en kullgrop id ) kan fjernes uten vilkår om arkeologisk utgravning». Har sendt brev med tillatelse til inngrep i automatisk fredet kulturminne i henhold til kulturminneloven 8 fjerde ledd. Det er et vilkår at det tilføyes en reguleringsbestemmelse angående kulturminnet. Nyere tids kulturminner Arealplanlegging handler om bruk og vern av arealer og det vil i et område som dette være nødvendig med en interesseavveiing mellom vern av elementer fra tidligere bruk av området og fremtidig bruk. Det er gjort en slik vurdering gjennom planarbeidet og den politiske behandling. Automatisk fredete kulturminner Positivt at Riksantikvaren var rask til å behandle søknaden om dispensasjon fra kulturminneloven. Den ønskede bestemmelse innarbeides. Bestemmelsen innarbeides. 5. Buskerud Har en merknad og det er til område Bilister til område B1 kommer 3

4 Fylkeskommune, planfaglig uttale Helge Bakken, ByggTeam og SOS brconsult, ikke datert. B1. Ser det som viktig at det er en gang- og sykkelforbindelse fra dette området direkte mot sentrum. Anbefaler at planen viser dette. Er eier av eiendommen gnr. 25 bnr. 8 som ligger sørøst for planområdet. Ønsker primært sin eiendom avsatt til nytt boligområde ved revisjon av kommunedelplanen. Sekundært ønskes det at området innlemmes i reguleringsplanen for Kristenbrøten. Viser til at det er opparbeidet adkomstveg og at området vil kunne deles i tomter. 1. Nytt boligområde Positivt at kommunen tar initiativ til nytt boligområde. Er et viktig element for næringsutvikling. 2. Merknad til saksopplysninger. Kommunen bør selv ta styringen i forhold til planen på Geiteryggen. Kommunen er både regulant og planmyndighet og bør selv ta styringen i utviklingen av nytt næringsformål. 3. Utbygging av feltet. Ønsker at kommunen selv står som utbygger for å unngå uheldig sammenblanding av utbygger/byggefirma og tomtekjøper. 4. Tomtegrense mot etsisterende felt. via Musehaugvegen. For myke trafikanter vil det for den øvre del av B1 være naturlig med adkomst mot sentrum gjennom tunet Kristenbråten. Den nedre del av B1 vil sikkert benytte snarvegen til V3 mellom tomt 15 og 16. Det vurderes ikke som nødvendig å opparbeide egen G/S-veg for B1 men adkomst for myke trafikanter vil være viktig i utomhusplanen for B1. Innspiller omhandler et areal sørøst for planområdet som i fremtiden kan være et aktuelt område for boliger. Det vil være naturlig å ta stilling til dette ved revisjon av kommunedelplanen for Gol tettstad. Denne planen gjelder fra og revisjon bør derfor igangsettes i 2014r. Det aktuelle område vil få adkomst fra sør og må omfattes av en egen reguleringsplan. I en slik plan vil det være naturlig å ta med hele arealet mellom Kristenbråten og Klemmavegen. 1.Ingen kommentar. 2.Realisering av en plan på Geiteryggen vil bli vanskeliggjort av Kristenbrøten fordi en ny reguleringsplan vil måtte forholde seg til godkjente planer for eksempel i forhold til støy. Utilfredsstillende for alle parter at Geiteryggen ikke er endelig avklart. 3.Gol kommune har igjennom mange år ikke selv vært utbygger av boligområder og har ikke ønske om å begynne med dette. Utbygging i egen regi vil kreve låneopptak og administrasjon til å administrere utbyggingen. Jfr. forprosjektet er det mest 4

5 Ser ut til at eksisterende fyllinger går lengre ut enn tomtegrensen. Dette bør avklares for å unngå fremtidige problemstillinger. 5. Byggehøyde Anbefaler at krav til gesimshøyden fjernes. En del byggtyper blir umulige å bygge på grunn av målereglene for gesimshøyde. Det vesentlige for naboer vil normalt være mønehøyden. 6. Reguleringsbestemmelse 4.5.ang. terreng. Oppleves som vanskelig å tolke. 7. Reguleringsbestemmelse 4.8 om utforming. Ønsket endret til 40 %. Ønsket også at det tillates med flate tak Utomhusplan. Ønsker at material og fargebruk tas ut av utomhusplanen. 9. Ønsker endring i bestemmelse 5.2 slik at det presiseres hvem som skal opparbeide lekeplassen. 10. Bestemmelse 8.2 angående hensynssone. Ønsker denne endret slik at det presiseres hvem som skal renovere Kristenbråten. sannsynlig at prosjektet blir solgt i 2 trinn. 4.Se kommentarer til høringsuttale fra naboene i området. 5.I bestemmelsene er det satt krav til både gesims- og mønehøyde på «vanlig» måte. Med krav til takvinkel og mønehøyde deles synspunktet om at krav til gesimshøyden ikke er nødvendig. Foreslår og fjerne gesimshøyden og ber utvalget diskutere dette. 6.Bestemmelsen sier at fylling maksimalt tillates 2 m. over terreng og at de tomtene som skal bebygges med underetasje skal bygges slik at minst 80 % av høyden på underetasjen går inn i terrenget som skjæring. Formuleringen er brukt i mange nyere reguleringsbestemmelser. 7. Takvinkel mellom 22 og 35 grader vurderes som tilfredsstillende for de fleste hustyper og er vanlig også i nyere reguleringsplaner. Dersom det skulle tillates med flate tak bør dette kombineres med en gesimshøyde slik at det ikke bygges flate tak lik tillatt mønehøyde. 8. Saksbehandler er enig i at det kan være rikelig detaljert å kreve material- og fargebruk dokumentert selv om det inngår i mange lignende planer. Foreslår å ta disse to ord ut av bestemmelsen. 9. Reguleringsbestemmelsen er utformet som et rekkefølgekrav og sier ikke hvem som skal opparbeide lekeplassen. Reguleringsbestemmelser er uavhengig av eierstrukturen og 5

6 8. Nedre Tuppeskogen Velforening, Naboer til feltet i Kristenbrøtvegen, Velforeningen er positiv til det nye boligfeltet men er skeptiske til økt trafikk på Kristenbrøtvegen. Ønsker at krysset inn i feltet utvides og at det etableres fartsdumper før og etter alle kryss. Eksisterende veg er ikke laget for anleggstrafikk og trafikk i anleggsperioden bør derfor gå via Musehaugen eller andre alternative veger. Ønsker anleggstiden begrenset med klokkeslett og forbud mot aktivitet i helgene. Ser positivt på at Gol kommune nå får nyttiggjort Kristenbråten og at de gamle hus blir restaurert. Er positive til nye boligtomter, da bolitomter en mangelvare i Gol, men ønsker at det blir lagt en grønn korridor mellom eksisterende felt Tuppeskogen 2 og det nye feltet. Ved å legge de nye boliger så tett inntil eksisterende bebyggelse vil eksisterende boliger få lavere verdi. Viser dessuten til at utsiktsforholdene på de nye tomter forholdet til hvem som må opparbeide lekeplassen må derfor styres på annet vis. I henhold til forprosjektet vil området bli solgt til en utbygger og det blir da tomteutbygger som får denne forpliktelsen. I forbindelse med salg av området vil kommunen ta slike forhold inn i prospektet og salgskontrakten. 10. Reguleringsbestemmelsene kan ikke styre hvem som skal renovere bygningsmassen, men det er opplagt at kommunen har ansvaret for dette siden kommunen eier tunet og en renovering og vedlikehold av området er hovedmotivasjonen for reguleringen av boligområdet. I følge vegnormalen er det forsvarlig at eksisterende vegnett benyttes. For å sikre forholdene for myketrafikanter er eksisterende gang- og sykkelveg videreført inn i feltet. Krysset er utformet i henhold til vegnormalene. Skulle det vise seg å være nødvendig med ytterligere tiltak som for eksempel flere fartsdumper kan det etableres ved behov. Avbøtende tiltak for å begrense sjenanse i anleggsperioden vil være tema i byggesaken. Ut fra den overordnede grøntstruktur er det ikke behov for å legge et friareal mellom eksisterende boliger og de nye boliger. Høydeforskjellen betyr også at de nye boliger vil være til lite sjenanse for eksisterende bebyggelse for eksempel sammenlignet med et flatt område. Det er imidlertid mulig 6

7 10. Heidi Å Ringstad og Ole Jimmy Sortebråten, Alf Peter Kahrs, ikke blir redusert ved å forskyve tomterekken og til at det er tilstrekkelig areal til å få til et friareal. Viser til at de har søkt kommunen om kjøp at tilleggsareal sør for eiendommen. Er ikke uenig i at Kristenbråten blir regulert til boligområde med mener dette ikke må gå på bekostning av eksisterende boligfelt. Anbefaler et friareal mellom eksisterende boliger og de nye tomter. Ønsker at tillat byggehøyde er for stor og vil forringe utsikten fra eksisterende boliger. å forskyve den planlagte vegen V1 ca. 5 m mot sør uten at det gjør større skade på øvrige forhold i planen. Det innstilles på å endre planen slik at det blir et 5 m. bredt friområde mellom eksisterende boliger og de nye tomtene. Dette begrunnes med innspillet fra beboerne og at det går VA-ledninger i dette område som det skal være mulig å komme til i fremtiden. Videre vil et slikt belte hindre mulige konflikter som følge av at flere av eksisterende tomter har bygget fyllinger utenfor egen tomtegrunn. For å kunne kjøpe areal som tilleggsareal må det først være regulert til boligformål. Ved å regulere en stripe med friområde som nevnt under kommentarene til innspill nr. 9 vil det ikke være aktuelt med tilleggsareal. Sannsynligvis oppleves det heller ikke som nødvendig siden fyllingen som er gjort utenfor eiendomsgrensen da kommer til å være i friområdet. I forhold til ønsket om friareal vises til kommentarene til innspill nr. 9. Det er en høydeforskjell i terrenget på ca. 5 m mellom de to husrekkene og sjenansen fra nye bygninger vil derfor være begrenset. Forhold til overordna plan: Kommunedelplan for Gol tettstad , vedteke i sak K 049/06. Planen viser området som framtidig offentleg byggeområde, omkransa av noverande LNF (landbruks-, natur- og friluftsområde). 7

8 Miljøkonsekvenser: Jfr. saksutgreiing til 1 gangs behandling. Helse-/miljø og beredskapstilhøve: Risiko og sårbarhetsanalyse er utarbeidd som ein del av konsekvensutredninga. Analysen er gjennomført med sjekkliste basert på veilederen «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging» utgitt av direktoratet. Jfr. elles saksutgreiing i 1 gangs behandling. Økonomiske konsekvensar: Jfr. saksutgreiing til 1. gangsbehandling. Utbygging i kommunal regi vil krevje låneopptak i tillegg til administrasjon av utbygginga. Dette er ikkje ønskeleg på noverande tidspunkt. Vurdering: Både Utval for Natur og næring og kommuneplanutvalet har tatt stilling til planforslaget ved 1.gangs behandling. Vurdering til 2. gangsbehandling har utelukkande tatt utgangspunkt i innnkomne merknader. Det har ikkje kome motsegn til planforslaget frå statleg berørte instansar. Planen kan derfor sendast direkte til sluttbehandling i kommunestyret. Vurderinga av kvart innspel er hovedsakleg gjort av innleigd plankonsulent. Framlegg til vedtak: Utvalg for natur og næring ber kommunestyret sluttbehandle og endeleg godkjenne reguleringsplanen for Kristenbråten bustadfelt i medhald av plan- og bygningslovens Følgende endringar skal vera gjort før planen leggast fram for sluttbehandling i kommunestyret: I Reguleringsføresegnene: På område B1 til B5 skal det synast ein nærleikeplass på 25 m 2 pr. bueining. (tilføyes pkt. 4.9). 1. Automatisk freda kulturminne i konflikt med omsøkte tiltak i planområdet (ei kolgrop id ) kan fjernast uten vilkår om arkeologisk utgravning. (tilføyes som pkt. 3.3.). 2. Krav til gesimshøgde i pkt. 4.2 tas ut. 3. Krav til material- og fargebruk i pkt. 4.9 tas ut. Plankartet: 1. Det innarbeides et belte med friområde på 5 m mot eksisterende boliger langs Kristenbrøtvegen fra B3 til tomt 10. Veg V1 med tilhørende boliger forskyves tilsvarende mot sør. Dette gjøres slik at tomtestørrelsene i størst mulig grad 8

9 opprettholdes. Som følge av dette blir friområdet mellom B5 og tomt 22 også redusert til 5 m. II Administrasjonen får i oppgave å iverksette revisjon av kommunedelplan i løpet av Gol, Hege Mørk Rådmann Hanne Cecilie Nes Avdelingsleiar 9